HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

KHOA TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG
---------------------------------

LÂM TIẾN ĐẠM

KHĨA LUẬN TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI:
TÌM HIỂU THỰC TRẠNG CƠNG TÁC
ĐĂNG KÍ BIẾN ĐỘNG ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA BÀN
HUYỆN LỤC NGẠN - TỈNH BẮC GIANG

HÀ NỘI – 2021


HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

KHOA TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG
----------------------------

KHĨA LUẬN TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI:
TÌM HIỂU THỰC TRẠNG CƠNG TÁC
ĐĂNG KÍ BIẾN ĐỘNG ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA BÀN
HUYỆN LỤC NGẠN - TỈNH BẮC GIANG

Người thực hiện

: LÂM TIẾN ĐẠM

Lớp

: K62- QLDDB

Chuyên ngành

: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn

: ThS. NGUYỄN THỊ THU HƯƠNG

HÀ NỘI - 2021


i


LỜI CẢM ƠN
Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hồn thành khóa luận, em đã
nhận được sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cơ giáo, sự giúp đỡ,
động viên của bạn bè, đồng nghiệp và gia đình.
Nhân dịp hồn thành khóa luận, cho phép em được bày tỏ lịng kính
trọng và biết ơn sâu sắc tới ThS. Nguyễn Thị Thu Hương đã tận tình hướng
dẫn, dành nhiều công sức, thời gian và tạo điều kiện cho em trong suốt quá
trình học tập và thực hiện đề tài.
Em xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới Bộ môn Quản lý đất đai, cảm
ơn Khoa Tài nguyên & Môi trường – Trường Học Viện Nông Nghiệp Việt
Nam đã tận tình giúp đỡ em trong quá trình học tập, thực hiện đề tài và hồn
thành khóa luận.

Xin cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán bộ, công chức, viên chức Phịng Tài
ngun và Mơi trường huyện Lục Ngạn, tỉnh Bắc Giang, Văn phòng Đăng ký
Đất đai Bắc Giang – Chi nhánh huyện Lục Ngạn đã giúp đỡ và tạo điều kiện
cho em trong suốt quá trình thực hiện đề tài.
Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo
mọi điều kiện thuận lợi và giúp đỡ em về mọi mặt, động viên khuyến khích
em hồn thành khóa luận.
Bắc Giang, ngày 31 tháng 12 năm 2021
Sinh viên

Lâm Tiến Đạm

i


MỤC LỤC
LỜI CẢM ƠN .................................................................................................... i
MỤC LỤC ......................................................................................................... ii
DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, TỪ VIẾT TẮT ................................................ v
DANH MỤC CÁC BẢNG............................................................................... vi
DANH MỤC CÁC HÌNH ............................................................................... vii
MỞ ĐẦU ........................................................................................................... 1
1.1. Tính cấp thiết của đề tài. ............................................................................ 1
1.2. Mục đích và yêu cầu nghiên cứu đề tài ...................................................... 3
1.2.1. Mục đích.................................................................................................. 3
1.2.2. Yêu cầu.................................................................................................... 3
Chương 1. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU.............................. 4
1.1. Đất và biến động đất đai............................................................................. 4
1.1.1. Đất và sở hữu đất đai tại Việt Nam ......................................................... 4
1.1.2. Biến động về đất đai................................................................................ 6

1.2. Quản lý biến động đất đai .......................................................................... 9
1.2.1. Thẩm quyền quản lý biến động đất đai ................................................... 9
1.2.2. Đối tượng đăng ký biến động đất đai ...................................................... 9
1.2.3. Nguyên tắc chỉnh lý biến động ............................................................. 10
1.2.4. Cơ quan tiếp nhận hồ sơ đăng ký biến động và trả kết quả đăng ký biến
động ................................................................................................................. 11
1.2.5. Chỉnh lý biến động trên giấy chứng nhận ............................................. 12
1.3. Cơ sở pháp lý của công tác quản lý biến động ........................................ 14
1.3.1. Luật........................................................................................................ 14
1.3.2. Các văn bản dưới luật............................................................................ 14
1.4. Thủ tục, quy trình đăng ký biến động ...................................................... 16
1.4.1. Hồ sơ thủ tục đăng ký biến động .......................................................... 16
ii


1.4.2. Quy trình đăng ký biến động................................................................. 26
Chương 2. ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ ................................. 27
PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU................................................................... 27
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu............................................................ 27
2.2 Nội dung nghiên cứu ................................................................................. 27
2.3 Phương pháp nghiên cứu........................................................................... 28
2.3.1. Điều tra thu thập số liệu, tài liệu ........................................................... 28
2.3.2.Phương pháp tổng hợp, thống kê ........................................................... 28
2.3.3. Phân tích số liệu, tài liệu thu thập được ................................................ 28
2.3.4. Phương pháp so sánh............................................................................. 28
2.3.5. Phương pháp chuyên gia ....................................................................... 29
Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ........................................................... 30
3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của huyện Lục Ngạn......................... 30
3.1.1. Điều kiện tự nhiên ................................................................................. 30
3.1.2. Điều kiện kinh tế xã hội ........................................................................ 33

3.1.3. Tình hình quản lý sử dụng đất .............................................................. 40
3.2. Kết quả đăng ký biến động đất đai trên địa bàn huyện Lục Ngạn giai đoạn
2017- 2020....................................................................................................... 47
3.2.1. Kết quả đăng ký biến động đất đai do chuyển nhượng......................... 49
3.2.2. Kết quả đăng ký biến động tặng, cho quyền sử dụng đất quyền sở hữu
tài sản gắn liền với đất..................................................................................... 51
3.2.3. Kết quả đăng ký biến động đất đai do thế chấp quyền sử dụng đất
quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. ............................................................. 53
3.2.4. Kết quả đăng ký Biến động đất đai về thừa kế ..................................... 54
3.2.5. Kết quả đăng ký biến động đất đai về thu hồi....................................... 56
3.3. Đánh giá về đăng ký và quản lý biến động đất đai tại huyện Lục Ngạn
giai đoạn 2017 – 2020 ..................................................................................... 57
3.3.1. Đánh giá theo không gian, thời gian nghiên cứu .................................. 58
iii


3.3.2. Đánh giá theo số lượng biến động được chỉnh lý trên hồ sơ địa chính tại
địa bàn huyện giai đoạn 2017-2020 ................................................................ 62
3.3.4. Đánh giá những tồn trong công tác đăng ký biến động đất đai ............ 65
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ......................................................................... 67
1. Kết luận ....................................................................................................... 67
2. Kiến nghị ..................................................................................................... 69
TÀI LIỆU THAM KHẢO............................................................................... 70

iv


DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, TỪ VIẾT TẮT
Từ viết tắt


Nghĩa tiếng Việt

ĐKBĐĐĐ

Đăng ký biến động Đất đai

VPĐKĐĐ

Văn phòng đăng ký Đất đai

XHCN

Xã hội chủ nghĩa

QSDĐ

Quyền sử dụng đât

UBND

Uỷ ban nhân dân

VPĐKQSDĐ

Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

GCN

Giấy chứng nhận


NĐ-CP

Nghị định - Chính Phủ

TTLT/BTC-

Thơng tư liên tịch/ Bộ tài chính-Bộ Tài nguyên

BTNMT

Môi trường

TTLT/BTP-

Thông tư liên tịch/ Bộ tư pháp-Bộ Tài ngun

BTNMT

Mơi trường

TT

Thơng tư

QĐ

Quyết định

NĐ


Nghị định

CP

Chính Phủ

TNCN

Thu nhập cá nhân

SDĐ

Sử dụng đất

TNMT

Tài nguyên Môi trường

v


DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3.1. Diện tích, cơ cấu đất đai huyện Lục Ngạn năm 2020 .................... 45
Bảng 3.2. Kết quả cấp giấy chứng nhận đất ở tại huyện Lục Ngạn................ 46
Bảng 3.3. Kết quả cấp giấy chứng nhận đất nông nghiệp tại huyện Lục Ngạn .. 46
Bảng 3.4. Kết quả đăng ký biến động giai đoạn 2017 - 2020 tại huyện Lục
Ngạn ................................................................................................................ 48
Bảng 3.5. Đăng ký biến động về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ............ 49
Bảng 3.6. Đăng ký biến động tặng, cho quyền sử dụng đất đai .................... 52
Bảng 3.7. Kết quả đăng ký biến động đất đai về thế chấp tại huyện Lục Ngạn

giai đoạn 2017-2020(Trường hợp)................................................................. 54
Bảng 3.8. Kết quả đăng ký biến động đất đai về thừa kế (Trường hợp) ........ 55
Bảng 3.9. Kết quả đăng ký biến động đất đai về thu hồi đất(Trường hợp) .... 56
Bảng 3.10. Tổng hợp kết quả đăng ký biến động huyện Lục Ngạn ............... 59

vi


DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 1.1. Quy trình đăng ký biến động........................................................... 26
Hình 3.1. Vị trí địa lý của huyện Lục Ngạn .................................................... 30
Hình 3.2. Kết quả đăng ký biến động theo từng năm ..................................... 61
Hình 3.3. Sổ địa chính hiện tại đang được dùng để quản lý biến động đất đai
huyện Lục Ngạn .............................................................................................. 63

vii


MỞ ĐẦU
1.1. Tính cấp thiết của đề tài.
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt trong
sản xuất nông - lâm nghiệp, là một trong những nguồn lực quan trọng cho
chiến lược phát triển nền nơng nghiệp quốc gia nói riêng cũng như chiến lược
phát triển nền kinh tế nói chung. Vai trị của đất đai ngày càng lớn khi dân số
ngày càng gia tăng, nhu cầu dùng đất làm nơi cư trú, làm tư liệu sản xuất, ...
ngày càng tăng. Ở nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là đại
diện chủ sở hữu, thống nhất quản lý nhằm đảm bảo việc sử dụng đất một cách
đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả nhất. Do đó, các quan hệ đất đai ln
là vấn đề được quan tâm đặc biệt, vì nó liên quan đến các quá trình kinh tế xã hội của đất nước, ảnh hưởng trực tiếp đến lợi ích của mối cá nhân và toàn
xã hội.

Thời gian qua ở Việt Nam, thể chế, chính sách và pháp luật về quản lý
đất đai liên tục được hoàn thiện về nhằm quản lý chặt chẽ và nắm chắc quỹ
đất, nhất là các biến động đất đai phát sinh trong thực tế phù hợp với quy
hoạch và các quy định của Nhà nước. Trong quá trình cơng nghiệp hóa, hiện
đại hóa đất nước cùng với sự đơ thị hóa đất đai được khai thác vào nhiều mục
đích để đáp ứng nhu cầu sử dụng đất cho phát triển. Vì thế, các hình thức biến
động sử dụng đất có chiều hướng tăng, biến động đất đai diễn ra liên tục tại
các địa phương như chuyển quyền sử dụng đất, chia tách, gộp thửa, chuyển
mục đích sử dụng đất,…
Do nhu cầu của các chủ sử dụng đất, yêu cầu cho phát triển kinh tế - xã
hội dẫn đến sự biến động về đất đai, về tài sản gắn liền với đất. Sự biến động
này ngày càng đa dạng dưới nhiều hình thức khác nhau địi hỏi tăng cường
hơn nữa hoạt động quản lý sử dụng đất. Song công tác quản lý đất đai nói
chung và quản lý biến động đất đai nói riêng tại một số địa phương vẫn chưa
thực sự hiệu quả, còn nhiều bất cập do nhiều nguyên nhân khác nhau như hệ
1


thống kê khai đăng ký chưa hoàn thiện, năng lực của đội ngũ chun mơn, các
cơng cụ kiểm sốt biến động đất đai chưa hiệu quả ... Vì vậy, nhằm quản lý có
hiệu quả quỹ đất Nhà nước cũng như đảm bảo quyền lợi hợp pháp của người
sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì công tác cập nhật, quản lý
và chỉnh lý biến động đất đai cần được chú trọng và nâng cao hiệu quả, thực
hiện đúng phương châm quản lý chặt chẽ đến từng thửa đất. Để thực hiện tốt
nhiệm vụ này cần có sự hợp tác nhịp nhàng giữa người sử dụng đất và cơ
quan quản lý Nhà nước về đất đai.
Lục Ngạn là huyện miền núi của tỉnh Bắc Giang, nằm trên trục Quốc lộ
31, cách thành phố Bắc Giang 40 km về phía Đơng Bắc, có ranh giới tiếp giáp
như sau: Phía Bắc giáp huyện Chi Lăng và huyện Hữu Lũng - tỉnh Lạng Sơn;
Phía Tây và Nam giáp huyện Lục Nam; Phía Đơng giáp huyện Sơn Động và

huyện Lộc Bình, tỉnh Lạng Sơn.
Huyện Lục Ngạn có tổng diện tích tự nhiên là 103.253,05 ha, với 30
đơn vị hành chính được chia thành 2 tiểu vùng rõ rệt: vùng gò, đồi gồm 17 xã
và 1 thị trấn, vùng núi thấp gồm 12 xã. Thị trấn Chũ là trung tâm văn hóa,
kinh tế, chính trị của Huyện. Trên địa bàn Huyện có các tuyến quốc lộ 31,
quốc lộ 279, tỉnh lộ 285 và 290 chạy qua. Tính từ ngày 01/3/2020 chính thức
sát nhập xã Nghĩa Hồ và thị trấn Chũ thành một đơn vị hành chính mới.
Huyện Lục Ngạn là huyện có những chuyển biến tích cực về nhiều mặt, đạt
được một số thành tựu về kinh tế - xã hội - an ninh quốc phịng. Song song
với đó là các biến động về đất đai diễn ra nhiều hơn cả về số lượng và hình
thức biến động. Tuy nhiên, cơng tác quản lý biến động đất đai vẫn chưa thực
sự hiệu quả. Nhiều biến động đất đai chưa được cập nhật, chỉnh lý kịp thời; hệ
thống hồ sơ địa chính chưa được chỉnh lý đồng bộ. Một phần là do các biến
động diễn ra ngày càng nhiều mà cơ quan Nhà nước chưa đủ điều kiện cập
nhật, kiểm soát. Đồng thời, về phía người sử dụng đất chưa tích cực trong
việc tự giác đăng ký biến động với cơ quan quản lý có thẩm quyền.
2


Xuất phát từ yêu cầu thực tiễn cũng như tính cấp bách của công tác
đăng ký biến động đất đai (ĐKBĐĐĐ) trên địa bàn Huyện Lục Ngạn- Tỉnh
Bắc Giang, được sự phân công của Khoa Tài nguyên & Môi trường, Học viện
Nông Nghiệp Việt Nam, dưới sự hướng dẫn trực tiếp của Giảng viên - ThS
Nguyễn Thị Thu Hương, em tiến hành nghiên cứu thực hiện đề tài: “Tìm hiểu
thực trạng công tác đăng ký biến động đất đai trên địa bàn Huyện Lục
Ngạn - Tỉnh Bắc Giang”
1.2. Mục đích và u cầu nghiên cứu đề tài
1.2.1. Mục đích
- Tìm hiểu thực trạng đăng ký biến động đất đai trên địa bàn huyện Lục
Ngạn, tỉnh Bắc Giang.

- Xác định được các nguyên nhân quan trọng ảnh hưởng tới việc đăng
ký biến động đất đai tại địa phương.
- Đề xuất một số giải pháp góp phần quản lý hiệu quả cơng tác đăng ký
biến động đất đai tại huyện Lục Ngạn trong thời gian tới.
1.2.2. Yêu cầu
- Hiểu và vận dụng tốt quy trình biến động đất đai vào thực tế;
- Các số liệu điều tra thu thập chính xác, đầy đủ phản ánh trung thực,
khách quan về việc thực hiện công tác đăng ký biến động đất đai tại địa
phương;
- Biện pháp đề xuất phù hợp với điều kiện thực tế tại địa phương.

3


Chương 1. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1. Đất và biến động đất đai
1.1.1. Đất và sở hữu đất đai tại Việt Nam
Trước hết đất đai là tư liệu sản xuất chủ yếu, là tài nguyên đặc biệt của
mọi quốc gia, không những là tư liệu sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, thủy
sản… mà còn là tài sản quan trọng về quốc phịng, an ninh, phát triển cơng
nghiệp và phục vụ lợi ích cơng cộng.
Có thể nói, chế độ sở hữu, nhất là đối với đất đai, tư liệu sản xuất là vấn
đề vô cùng quan trọng đối với mỗi chế độ xã hội, mỗi quốc gia. Chế độ sở
hữu là cơ sở để hình thành nên quan hệ sở hữu – thành phần quan trọng nhất
trong quan hệ sản xuất, là yếu tố quyết định đến quá trình tổ chức sản xuất và
phân phối sản phẩm có được từ kết quả của việc sản xuất đó.
Tùy vào từng thời kỳ lịch sử và điều kiện phát triển kinh tế xã hội của
từng thời kỳ mà đã có những chế độ sở hữu đất đai được công nhận nhằm phù
hợp với sự phát triển kinh tế xã hội của đất nước.
Sau Cách mạng tháng 8/1945, Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hoà

được thành lập, các luật lệ được quy định trước đó đều bị bãi bỏ. Tháng
01/1953 Trung Ương Đảng họp hội nghị lần thứ IV đã quyết định triệt để chế
độ sở hữu ruộng đất của thực dân Pháp và đế quốc xâm lược khác ở Việt
Nam, xoá bỏ chế độ sở hữu ruộng đất của địa chủ, phong kiến Việt Nam và
ngoại xâm, thực hiện chia ruộng đất cho nông dân.
Năm 1959 ban hành Hiến pháp 1959 quy định tại điều 11: “Ở nước
Việt Nam dân chủ cộng hịa trong thời kỳ q độ, các hình thức sở hữu chủ
yếu về tư liệu sản xuất hiện nay là: hình thức sở hữu của Nhà nước tức là của
tồn dân, hình thức sở hữu của hợp tác xã tức là hình thức sở hữu tập thể của
nhân dân lao động, hình thức sở hữu của người lao động riêng lẻ, và hình thức
sở hữu của nhà tư sản dân tộc”.
4


Sau khi đất nước thống nhất, năm 1980, Nhà nước ban hành Hiến pháp
mới. Điều 19 Hiến pháp 1980 quy định: “Đất đai, rừng núi, sông hồ, hầm mỏ,
tài nguyên thiên nhiên trong lòng đất, ở vùng biển và thềm lục địa, các xí
nghiệp cơng nghiệp, nơng nghiệp, lâm nghiệp, ngư nghiệp, thương nghiệp
quốc doanh; ngân hàng và tổ chức bảo hiểm; cơng trình phục vụ lợi ích cơng
cộng; hệ thống đường sắt, đường bộ, đường sông, đường biển, đường khơng;
đê điều và cơng trình thuỷ lợi quan trọng; cơ sở phục vụ quốc phịng; hệ
thống thơng tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, điện ảnh; cơ sở nghiên cứu
khoa học, kỹ thuật, cơ sở văn hoá và xã hội cùng các tài sản khác mà pháp
luật quy định là của Nhà nước – đều thuộc sở hữu toàn dân”.
- Năm 1988 nước ta ban hành bộ Luật Đất đai 1988 tại điều 1 quy định
“Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý”.
- Hiến pháp năm 1980 là Hiến pháp của thời kỳ cải tạo XHCN ở miền
Nam và xây dựng nền tảng cho chủ nghĩa xã hội trên phạm vi cả nước, vì vậy,
khơng cịn phù hợp với cơng cuộc đổi mới, cho nên Nhà nước đã ban hành
Hiến pháp mới năm 1992. Hiến pháp năm 1992 là hiến pháp của thời kỳ đổi

mới, với đường lối phát triển kinh tế thị trường định hướng XHCN nên chế độ
sở hữu lại có sự thay đổi. Điều 15 Hiến pháp 1992 quy định: “Nhà nước thực
hiện nhất quán chính sách phát triển nền kinh tế thị trường định hướng
XHCN. Cơ cấu kinh tế nhiều thành phần với các hình thức tổ chức sản xuất,
kinh doanh đa dạng dựa trên chế độ sở hữu toàn dân, sở hữu tập thể, sở hữu tư
nhân, trong đó sở hữu toàn dân và sở hữu tập thể là nền tảng”.
- Năm 1993 chế độ sở hữu toàn dân về đất đai lại được khôi phục khi
nhà nước ban hành luật đất đai 1993 quy định tại điều 1 “Đất đai thuộc sở hữu
toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý”.
- Năm 2003 nhà nước ta ban hành luật đất đai 2003 ,Theo quy định tại
Điều 5 Luật Đất đai năm 2003 về Sở hữu đất đai thì “Đất đai thuộc sở hữu
toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu”.
5


- Năm 2013 nhà nước ban hành luật Đất đai 2013, Theo điều 4 luật Đất
đai 2013 về Sở hữu đất đai thì “Đất đai thuộc sở hữu tồn dân do Nhà nước
đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất
cho người sử dụng đất theo quy định của luật này.”
Từ đó tới nay nước ta công nhận Đất đai thuộc sở hữu toàn dân và Nhà
nước là chủ thể đại diện cho toàn dân để thực hiện các quyền của chủ sở hữu
và thống nhất quản lý Đất đai. Người dân khơng có quyền sở hữu đất mà chỉ
có quyền “Sử dụng đất”
Nước ta là một nước nông nghiệp và đang từng bước tiến lên hiện đại
hố thành 1 nước cơng nghiệp. Nhà nước là đại diện chủ sở hữu thực hiện
quyền quản lý Nhà nước về đất đai, bảo đảm sử dụng hợp lý, có hiệu quả.
điều này hồn tồn phù hợp với yêu cầu phát triển kinh tế thị trường định
hướng XHCN ở Việt Nam, Nhà nước thay mặt toàn dân quản lý và phân bổ
đất đai, đảm bảo điều tiết q trình phân phối cơng bằng, ngăn ngừa khả
năng số ít chiếm dụng phần lớn đất đai, tạo điều kiện cho người dân tiếp cận

bình đẳng và trực tiếp với đất đai, xóa bỏ tình trạng dùng độc quyền sở hữu
đất đai với mục đích bóc lột người sử dụng đất.
1.1.2. Biến động về đất đai
a, Khái niệm
Biến động đất đai là sự thay đổi về không gian và thuộc tính của thửa
đất, tài sản gắn liền với đất sau khi xét duyệt cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất lập hồ sơ địa chính ban đầu.
Tại khoản 3 Điều 3 thông tư 24/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ
địa chính thì “Đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất (gọi là
đăng ký biến động) là việc thực hiện thủ tục để ghi nhận sự thay đổi về một
hoặc một số thông tin đã đăng ký vào hồ sơ địa chính theo quy định của pháp
luật.”
b, Các trường hợp phải đăng ký biến động
6


Căn cứ theo khoản 4 Điều 95 Luật Đất đai năm 2013, Đăng ký biến động

được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận hoặc đã
đăng ký mà có thay đổi sau đây:
1) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền
sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng
đất, tài sản gắn liền với đất;
2) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được phép đổi tên;
3) Có thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa đất;
4) Có thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký;
5) Chuyển mục đích sử dụng đất;
6) Có thay đổi thời hạn sử dụng đất;
7) Chuyển từ hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm

sang hình thức thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian th; từ hình thức
Nhà nước giao đất khơng thu tiền sử dụng đất sang hình thức thuê đất; từ thuê
đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định của Luật này.
8) Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất của vợ hoặc của chồng thành quyền sử dụng đất chung, quyền sở hữu tài
sản chung của vợ và chồng;
9) Chia tách quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất của tổ chức hoặc của hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của
nhóm người sử dụng đất chung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với
đất;
10) Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo
kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có
thẩm quyền cơng nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết
định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai,
khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân,
7


quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành; văn bản
công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật;
11) Xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề;
12) Có thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất.
1.1.3. Phân loại biến động đất đai
*Theo đối tượng biến động
Do đặc thù về chế độ sở hữu đất đai nên hiện nay tại Việt Nam biến
động đất đai bao gồm biến động về đất, biến động về tài sản gắn liền với đất
và biến động về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, của chủ sở hữu tài
sản gắn liền với đất. Biến động đất đai bao gồm:
- Biến động liên quan đến thửa đất: thay đổi hình dạng, kích thước, diện
tích thửa đất; thay đổi mục đích sử dụng, loại sử dụng, thời hạn sử dụng đất;

thay đổi số thứ tự/ số hiệu thửa đất do đo đạc, do thiên tai, do tạo lập thửa đất
mới.
- Biến động về tài sản gắn liền với đất: loại tài sản, nguồn gốc tạo lập tài
sản, các đặc điểm của tài sản;
- Biến động về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, của chủ sở
hữu tài sản gắn liền với đất: những thay đổi thông tin chủ sử dụng đất, chủ sở
hữu tài sản gắn liền với đất; thay đổi về quyền và những hạn chế về quyền của
chủ sử dụng đất; thay đổi về nghĩa vụ của chủ sử dụng đất.
*Theo quản lý của nhà nước
- Biến động phải xin phép (biến động chuyển nhượng quyền sử dụng
Đất, biến động tặng cho, biến động thừa kế…)
- Biến động khơng phải xin phép (biến động do sai sót thông tin trên
giấy chứng nhận)
* Theo sự thay đổi lớp phủ bề mặt

8


- Biến động tạo lập và thay đổi lớp thảm phủ thực vật: phủ xanh đất
trống đồi trọc, cải tạo đất, thay đổi các loại cây trồng nông nghiệp.
- Biến động tạo lập các cơng trình xây dựng: Biến động thay thế các lớp
thảm phủ thực vật tự nhiên như rừng, nhân tạo như đất nơng nghiệp bằng các
cơng trình xây dựng.
1.2. Quản lý biến động đất đai
1.2.1. Thẩm quyền quản lý biến động đất đai
1.2.2. Đối tượng đăng ký biến động đất đai
Đăng ký biến động về sử dụng đất, về tài sản gắn liền với đất được thực
hiện đối với người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản có những thay đổi về các nội
dung có liên quan đến quyền sử dụng đất (trên thửa đất đã được cấp giấy chứng
nhận); thay đổi về quyền sở hữu tài sản (đã được ghi nhận) cụ thể là :

- Người sử dụng đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;
- Người sử dụng đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất nhưng có một trong các giấy tờ hợp
pháp về nguồn gốc sử dụng đất, có giấy tờ chứng minh việc tạo lập hợp pháp
tài sản là nhà ở, cơng trình xây dựng cây lâu năm, rừng sản xuất trên đất.
Người sử dụng đất, người sở hữu tài sản khi được thược hiện các quyền
mà pháp luật cho phép hoặc có những thay đổi liên quan đến quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu tài sản trên đất cần thực hiện đăng ký biến động đối với cơ
quan quản lý. Thực hiện đăng ký biến động giúp cho cơ quan quản lý cập nhật
những biến động đối với đất và tài sản gắn liền với đất vào hồ sơ địa chính,
đảm bảo nội dung cho hồ sơ địa chính phản ánh đúng hiện trạng sử dụng đất
và ghi nhận những thay đổi về quyền sở hữu tài sản trên đất. Đây cũng làm cơ
sở cho việc quản lý đất đai thường xuyên của cơ quan quản lý nhà nước đồng
thời là căn cứ để bảo vệ quyền lợi và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất,
người sở hữu tài sản gắn liền với đất.
9


1.2.3. Nguyên tắc chỉnh lý biến động
Thực hiện đăng ký biến động và chỉnh lý biến động lên giấy chứng
nhận đã cấp cũng như cập nhật, chỉnh lý biến động vào hồ sơ địa chính lưu tại
các cấp là việc hết sức cần thiết đối với việc quản lý đất đai thường xuyên.
Tuy nhiên do thông tin thể hiện trên hồ sơ địa chính và giấy chứng nhận là cơ
sở để nhà nước xác định chủ sử dụng đất hợp pháp, chủ sở hữu tài sản gắn
liền với đất hợp pháp nên công tác chỉnh lý biến động cần phải tuân thủ các
nguyên tắc sau:
-Thủ tục đăng ký biến động chỉ thực hiện đối với những người sử dụng
đất đã được cấp giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật.
- Những trường hợp đã biến động kể từ sau khi được cấp giấy chứng

nhận lần đầu tiên đến nay chưa làm thủ tục biến động hoặc chưa đăng ký biến
động đều phải làm đầy đủ các thủ tục biến động theo quy định.
- Người có nhu cầu làm đăng ký biến động đến UBND cấp xã hoặc
Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất để liên hệ mua các mẫu hồ sơ và
được hướng đã thực hiện kê khai làm các thủ tục cần thiết theo từng hình
thức biến động.
- Trường hợp có biến động hình thể. Kích thước, các đường ranh giới
thửa đất thì phải lập hồ sơ thửa đất biến động, riêng trường hợp bị thu hồi đất
hoặc mất đất do thiên tai gây nên thì việc lập hồ sơ thửa đất biến động do cán
bộ địa chính xã chịu trách nhiệm thực hiện. Nơi đã có bẩn đồ địa chính thì sử
bdungj trích lục bản đồ thể hiện sơ đồ khu vực biến động (trích lục lập theo
mẫu quy định) tại cơ quan tài nguyên môi trường các cấp.
- Hồ sơ đăng ký biến động các loại đất được lưu trữ ở cơ quan có thẩm
quyền, văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, trung tâm lưu trữ tài nguyên
môi trường.

10


- Nội dung thay đổi và nội dung mới được sửa chữa, ghi mới theo đúng
quy định đối với từng loại tài liệu và đảm bảo sự thống nhất về thông tin với
từng thửa đất.
1.2.4. Cơ quan tiếp nhận hồ sơ đăng ký biến động và trả kết quả đăng ký
biến động
Văn phòng đăng ký Đất đai thuộc Sở Tài ngun và Mơi trường (Văn
phịng đăng ký Đất đai cấp tỉnh) tiếp nhận và trả kết quả đối với trường hợp
người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất là tổ chức trong nước,
cơ sở tôn giáo, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định
cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư.
Văn phòng đăng ký Đất đai thuộc Sở Tài ngun và Mơi trường (Văn

phịng đăng ký Đất đai cấp tỉnh) tiếp nhận và trả kết quả đối với trường hợp
người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất là hộ gia đình, cá nhân,
người Việt nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam, cộng
đồng dân cư tại phường (trừ trường hợp nhận chuyển nhượng từ tỏ chức đầu
tư, xây dựng nhà ở để bán).
Chi nhánh Văn phòng đăng ký Đất đai cấp huyện hoặc UBND xã, thị
trấn nơi có đất, tài sản gắn liền với đất tiếp nhận và trả kết quả đối với trường
hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất là hộ gia đình, cá
nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam,
cộng đồng dân cư tại xã, thị trấn.
Riêng đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư
ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam, cộng đồng dân cư tại xã, thị
trấn xin cấp lại Giấy chứng nhận do bị mất, cấp đổi, xác nhận bổ sung vào
Giấy chứng nhận, người sử dụng đất phải đăng ký biến động tại Văn phòng
đăng ký Đất đai cấp huyện.

11


1.2.5. Chỉnh lý biến động trên giấy chứng nhận
Các cơ quan chức năng sẽ thực hiện chỉnh lý biến động lên giấy chứng
nhận đã cấp, cấp mới giấy chứng nhận , cập nhật biến động vào hồ sơ địa
chính và cơ sở dữ liệu địa chính. Tuy nhiên việc chỉnh lý biến động lên giấy
chứng nhận đã cấp hay cấp mới giấy chứng nhận mới phụ thuộc vào loại
biến động.
1.2.5.1. Chỉnh lý biến động lên giấy chứng nhận đã cấp
Cơ quan quản lý đất đai sẽ thực hiện chỉnh lý lên giấy chứng nhận đã
cấp đối với trường hợp:
- Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện
thếchấp bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất hoặc góp vốn bằng

quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất mà khơng hình thành
pháp nhân mới đối với cả thửa đất, tài sản gắn liền với đất hoặc một phần thửa
đất, tài sản gắn liền với đất;
- Giấy chứng nhận đã cấp có nhiều thửa đất mà người sử dụng đất
chuyển quyền sử dụng một hoặc một số thửa đất.
- Ngoài ra, các cơ quan chứng năng cũng sẽ tiến hành chỉnh lý trên giấy
chứng nhận đã cấp hoặc cấp mới giấy chứng nhận nếu người được cấp giấy
chứng nhận có đề nghị đối với các trường hợp:
- Người sử dụng đất, người sở hữu tài sản được phép đổi tên; người sử
dụng đất đề nghị nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất vào giấy chứng
nhận đã cấp;
- Thay đổi thông tin về số hiệu thửa, tên đơn vị hành chính nơi có thửa
đất tài sản gắn liền với đất;
- Chuyển mục đích sử dụng đất; chuyển cơng năng sử dụng của nhà ở,
cơng trình xây dựng;
- Thay đổi thời hạn sử dụng đất thời hạn sở hữu tài sản;

12


- Chuyển từ hình thức được Nhà nước cho thuê đất sang hình thức được
nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất;
- Thay đổi về hạn chế quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản
gắn liền với đất; Thay đổi về nghĩa vụ tài chính mà người sử dụng đất phải
thực hiện;
- Thay đổi diện tích xây dựng, diện tích sử dụng, tầng cao, kết cấu, cấp
(hạng) nhà, cơng trình;
- Thay đổi diện tích nguồn gốc tạo lập, hồ sơ giao rừng sản xuất là
rừng trồng;
- Giảm diện tích thửa đất do sạt lở tự nhiên;

- Đính chính nội dung ghi trên Giấy chứng nhận đã cấp có sai sót do
việc in hoặc viết Giấy chứng nhận;
1.2.5.2. Cấp mới giấy chứng nhận
Sau khi được cấp giấy chứng nhận các trường hợp về biến động quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất sẽ được cấp mới giấy
chứng nhận, gồm:
- Hợp nhiều thửa đất thành một thửa đất mới; hợp nhiều tài sản gắn liền
với đất của nhiều chủ sở hữu thành tài sản của một chủ sở hữu;
- Hình thành thửa đất mới trong trường hợp chuyển mục đích sử dụng
một phần thửa đất, Nhà nước thu hồi một phần thửa đất, người sử dụng đề
nghị tách thửa đất thành nhiều thửa mà pháp luật cho phép;
- Người thuê, thuê lại quyền sử dụng đất của nhà đầu tư được Nhà nước
giao đất, cho thuê đất để đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng trong
khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao;
- Những biến động đối với toàn bộ hoặc một phần thửa đất, tài sản gắn
liền với đất trong các trường hợp:
+ Giải quyết tranh chấp đất đai, tài sản gắn liền với đất theo quy định
của pháp luật;
13


+ Chia tách hoặc sát nhập các tổ chức có sử dụng đất;
+ Thực hiện việc xử lý nợ theo thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp;
+ Thực hiện quyết định hành chính giải quyết khiếu nại, tố cáo; thực
hiện bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của
cơ quan thi hành án; thực hiện văn bản công nhận kết quả đấu giá đất, tài sản
phù hợp pháp luật;
+ Thực hiện việc chia tách quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất
chung của hộ gia đình hoặc của nhóm người cùng sử dụng đất, cùng sở hữu
tài sản gắn liền với đất;

-Nhận chuyển quyền sử dụng toàn bộ hoặc một phần thửa đất, tài sản
gắn liền với đất, bằng các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng
cho hoặc góp vốn hình thành pháp nhân mới;
- Thay đổi thơng tin thửa đất do đo đạc lập bản đồ địa chính;
- Giấy chứng nhận đã cấp bị hư hỏng hoặc bị mất;
- Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất có nhu cầu cấp
đổi Giấy chứng nhận đã cấp trước ngày 10 tháng 12 năm 2009.
1.3. Cơ sở pháp lý của công tác quản lý biến động
1.3.1. Luật
- Luật Đất đai năm 2013, có hiệu lực từ ngày 01/07/2014.
- Bộ luật Dân sự năm 2015, có hiệu lực từ ngày 01/01/2017.
- Luật nhà ở năm 2014, có hiệu lực từ ngày 01/07/2015.
- Luật kinh doanh bất động sản năm 2014, có hiệu lực thi hành từ
01/07/2015.
1.3.2. Các văn bản dưới luật
Tên văn bản
Nghị định số
43/2014/NĐ-CP

Ngày Ban Hành
15/05/2014

14

Nội dung
Về thi hành Luật Đất đai.


Nghị định số
91/2019/NĐ-CP


19/11/2019

Về xử phạt vi phạm hành chính
trong lĩnh vực đât đai.
Về phương pháp xác định giá đất
và khung giá các loại đất để phục

Nghị định số
188/2004/NĐ-CP

16/11/2004

vụ cho công tác quản lý nhà nước
về lĩnh vực tài chính với đất đai và
phục vụ cho nhu cầu của người sử
dụng đất.

Nghị định số
47/2014/NĐ- CP
Nghị định số
45/2014/NĐ- CP

15/05/2004

15/05/2004

Thông tư liên tịch số
30/2005TTLT/BTC-


Về bồi thường, hỗ trợ và tái định
cư khi nhà nước thu hồi đất.
Về thu tiền sử dụng đất.
Về việc hướng đã việc luân

18/4/2005

chuyển hồ sơ của người sử dụng

BTNMT

đất thực hiện nghĩa vụ tài chính.

Thơng tư liên tịch số

Về việc hướng dẫn việc đăng ký

05/2005TTLT/BTP-

16/06/2005

thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử
dụng đất, tài sản gắn liền với đất.

BTNMT

Sửa đổi bổ sung một số quy định
của thông tư liên tịch số
05/2005/TTLT/BTP-BTNMT


Thông tư liên tịch số
03/2006/TTLT/BTP-

13/06/2006

BTNMT

ngày 16/06/2005 của Bộ Tư pháp
và Bộ Tài nguyên và Môi trường
về việc hướng dẫn việc đăng ký
thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử
dụng đất, tài sản gắn liền với đất.

Thông tư liên tịch số

13/06/2006

15

Hướng dẫn việc công chứng,