HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

KHOA TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG
= = = =  = = = =

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI:
ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH QUẢN LÝ VÀ SỬ DỤNG
ĐẤT QUẬN LONG BIÊN, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

Hà Nội - 2021


HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

KHOA TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG
= = = =  = = = =

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI:
ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH QUẢN LÝ VÀ SỬ DỤNG
ĐẤT QUẬN LONG BIÊN, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

Sinh viên thực hiện

: ĐỖ VĂN HOÀNG

Lớp

: K62 – QLDDA

Mã sinh viên

: 622597

Giáo viên hướng dẫn

: ThS. VŨ THỊ XUÂN

Hà Nội - 2021


i


LỜI CẢM ƠN
Trong quá trình thực hiện đề tài em đã nhận được sự giúp đỡ, chỉ bảo nhiệt
tình của rất nhiều các tập thể, cá nhân. Với lịng kính trọng và biết ơn sâu sắc, em
xin chân thành cảm ơn những sự giúp đỡ quý báu đó!
Trước tiên em xin gửi lời cảm ơn chân thành tới cô giáo – Th.S Vũ Thị Xuân
đã giúp đỡ tận tình và trực tiếp hướng dẫn em trong suốt thời gian em thực hiện đề
tài.
Em xin chân thành cảm ơn sự dạy dỗ, chỉ bảo ân cần của các thầy, cô giáo
trong khoa Tài nguyên và Môi trường cũng như các thầy, cô giáo trong trường Học
Viện Nông Nghiệp Việt Nam, trong suốt thời gian em theo học tại trường.
Em xin chân thành cảm ơn Trung tâm Phát triển Quỹ đất quận Long Biên đã
tạo điều kiện giúp đỡ em quá trình nghiên cứu thực hiện đề tài.
Do thời gian và kinh nghiệm còn hạn chế nên đề tài tốt nghiệp của em khơng
tránh khỏi những thiếu sót. Kính mong sự đóng góp ý kiến của các thầy, cơ và các
bạn để đề tài hồn thiện hơn.
Em xin kính chúc các thầy, cô luôn mạnh khỏe, hạnh phúc!

Hà Nội, ngày tháng năm 2021
Sinh viên

ĐỖ VĂN HOÀNG

ii


MỤC LỤC
LỜI CẢM ƠN ............................................................................................................ ii
MỤC LỤC ................................................................................................................. iii
DANH MỤC CÁC BẢNG........................................................................................ vi
DANH MỤC CÁC HÌNH ......................................................................................... vi
DANH MỤC VIẾT TẮT ......................................................................................... vii
MỞ ĐẦU ....................................................................................................................1
CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU ..................................................................3
1.1. Cơ sở lý luận của công tác quản lý và sử dụng đất. .............................................3
1.2. Cơ sở pháp lý của cơng tác quản lý và sử dụng đất. ..........................................10
1.3. Tình hình quản lý sử dụng đất đai của một số nước trên thế giới ......................12
1.4. Tình hình quản lý sử dụng đất ở Việt Nam ........................................................18
CHƯƠNG 2. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ......................30
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ......................................................................30
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu......................................................................................30
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu .........................................................................................30
2.2. Nội dung nghiên cứu ..........................................................................................30
2.2.1. Nghiên cứu, đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội tác động đến việc sử
dụng đất quận Long Biên ..........................................................................................30
2.2.2. Đánh giá tình hình quản lý đất đai quận Long Biên .......................................30
2.2.3. Đánh giá hiện trạng sử dụng đất quận Long Biên năm 2020 ..........................30
2.2.4. Đánh giá tình hình biến động đất đai quận Long Biên ...................................30

2.2.5. Định hướng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý, sử dụng đất quận
Long Biên ..................................................................................................................31
2.3. Phương pháp nghiên cứu....................................................................................31
2.3.1. Phương pháp điều tra thu thập số liệu, tài liệu. ...............................................31
2.3.2. Phương pháp thống kê, tổng hợp, xử lý số liệu. .............................................31
2.3.3. Phương pháp so sánh.......................................................................................31
CHƯƠNG 3. KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN .........................................................32
iii


3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của quận Long Biên .............................32
3.1.1. Điều kiện tự nhiên và cảnh quan môi trường ..................................................32
3.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội .................................................................................36
3.1.3 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của quận ......................43
3.2. Đánh giá tình hình quản lý đất đai Quận Long Biên .........................................44
3.2.1. Ban hành các văn bản quy định pháp luật và các tổ chức thực hiện văn bản đó ..............44
3.2.2. Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập bản đồ hành
chính .......................................................................................................................................................45
3.2.3. Khảo sát, đo đạc, lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất và lập bản đồ quy
hoạch sử dụng đất; điều tra, đánh giá tài nguyên đất; điều tra xây dựng giá đất .........................45
3.2.4. Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất..............................................................................47
3.2.5. Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất ...............48
3.2.6. Quản lý việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất ................................................49
3.2.7. Đăng kí đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất........................................................................................49
3.2.8. Thống kê, kiểm kê đất đai ........................................................................................................51
3.2.9. Xây dựng hệ thống thơng tin đất đai .......................................................................................51
3.2.10. Quản lý tài chính về đất đai và giá đất ..................................................................................51
3.2.11. Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất ..................52
3.2.12. Thanh tra, kiểm tra, theo dõi, đánh giá việc chấp hành quy định của pháp luật về đất đai

và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai ................................................................................................53
3.2.13. Phổ biến, giáo dục pháp luật về đất đai ................................................................................54
3.2.14. Giải quyết tranh chấp về đất đai, giải quyết kiếu nại, tố cáo trong quản lí và
sử dụng đất đai ...................................................................................................................................54
3.2.15. Quản lý hoạt động dịch vụ về đất đai ...................................................................................54
3.3. Hiện trạng sử dụng đất năm 2020 của quận Long Biên .....................................55
3.3.1. Hiện trạng sử dụng đất theo mục đích sử dụng...............................................55
3.3.2. Hiện trạng sử dụng đất theo đối tượng sử dụng và quản lý ............................61
3.3.3. Đánh giá hiện trạng sử dụng các loại đất .......................................................63
3.4. Biến động đất đai giai đoạn 2015-2020 .............................................................65
iv


3.4.1. Biến động đất nông nghiệp giai đoạn 2015 - 2020 ...............................................................65
3.4.2. Biến động đất phi nông nghiệp giai đoạn 2015 - 2020.........................................................66
3.4.3. Biến động diện tích đất chưa sử dụng.....................................................................................68
3.4.4. Đánh giá chung về biến động đất đai của quận giai đoạn 2015-2020 ............68
3.5. Định hướng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý, sử dụng đất quận
Long Biên ..................................................................................................................69
3.5.1. Đánh giá tiềm năng đất đai..............................................................................69
3.5.2. Quan điểm sử dụng đất ...................................................................................69
3.5.3. Căn cứ để định hướng sử dụng đất quận Long Biên đến năm 2030 ...............70
3.5.4. Định hướng sử dụng đất ..................................................................................71
3.5.5. Đề xuất giải pháp thực hiện ............................................................................73
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ................................................................................75
1. Kết Luận ................................................................................................................75
2. Kiến Nghị ..............................................................................................................76
TÀI LIỆU THAM KHẢO ......................................................................................77

v



DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 3.1:

Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở cho hộ gia đình, cá
nhân của quận Long Biên đến 31/12/2020 chi tiết theo từng phường 50

Bảng 3.2:

Hiện trạng sử dụng đất nông nghiệp quận Long Biên 2020 ...............56

Bảng 3.3:

Hiện trạng sử dụng đất phi nơng nghiệp quận Long Biên 2020 .........58

Bảng 3.4:

Diện tích đất nông nghiệp theo đối tượng sử dụng, quản lý của quận
Long Biên năm 2020 ...........................................................................61

Bảng 3.5:

Diện tích đất phi nơng nghiệp theo đối tượng sử dụng, quản lý của
quận Long Biên năm 2020 ..................................................................62

Bảng 3.6:

So sánh hiện trạng sử dụng đất của quận Long Biên năm 2020 với

định mức sử dụng đất cấp quận của Bộ tài nguyên và Môi trường ....65

Bảng 3.7:

Biến động đất nông nghiệp giai đoạn 2015-2020 ...............................65

Bảng 3.8:

Biến động đất phi nông nghiệp giai đoạn 2015-2020 .........................66

DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 3.1: Bản đồ hành chính quận Long Biên ..........................................................32
Hình 3.2. Bản đồ hành chính quận Long Biên 2020 .................................................55

vi


DANH MỤC VIẾT TẮT
BĐĐC

: Bản đồ địa chính

BĐHC

: Bản đồ hành chính

BĐHTSDĐ : Bản đồ hiện trạng sử dụng đất
BĐQHSDĐ : Bản đồ quy hoạch sử dụng đất
HSĐC


: Hồ sơ địa chính

BTNMT

: Bộ Tài ngun và Mơi trường

CP

: Chính phủ

CT

: Chỉ thị

CV

: Công văn

GCNQSDĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
NQ

: Nghị quyết

KH

: Kế hoạch

STNMT

: Sở Tài nguyên và Môi trường


HĐND

: Hội đồng nhân dân

ĐKTK

: Đăng ký thống kê

TTg

: Thủ tướng

TT

: Thông tư

UBND

: Ủy ban nhân dân

VPĐKQSDĐ : Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
BĐS

: Bất động sản

CNH – HĐH : Cơng nghiệp hóa- hiện đại hóa

vii



MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là một nguồn tài nguyên thiên nhiên, là thành phần quan trọng của
môi trường sống, là địa bàn phân bố dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hóa, an
ninh quốc phịng. Đất đai có vị trí cố định, chúng ta khơng thể di chuyển đất đai
theo ý muốn. Chính vì vị trí cố định này đã quyết định tính chất vật lý, hóa học, sinh
thái của đất đai. Tính cố định của đất đai yêu cầu con người sử dụng đất đúng mục
đích, tiết kiệm và phát huy hết tiềm năng của đất đai. Không những thế đất đai cịn
là tư liệu sản xuất đặc biệt khơng gì thay thế được, nhất là trong nơng nghiệp. Q
trình sản xuất nơng nghiệp ln có liên quan chặt chẽ với đất, phụ thuộc vào độ phì
của đất. Đất tham gia vào quá trình sản xuất, cung cấp các chất dinh dưỡng cần thiết
cho cây trồng sinh trưởng và phát triển bình thường. Khơng chỉ thế đất đai cịn là
yếu tố cấu thành của mỗi quốc gia, nó gắn liền với lịch sử của mỗi dân tộc và tình
cảm của mỗi con người trong xã hội. Sự phát triển của mỗi quốc gia phụ thuộc rất
nhiều vào hiệu quả của việc tổ chức, quản lý sử dụng đất. Chính vì vậy cần phải sử
dụng đất một cách triệt để nhằm mang lại hiệu quả cao nhất.
Tuy nhiên dưới tác động của nền kinh tế thị trường, sự bùng nổ dân số đã
làm tăng nhu cầu sử dụng đất một cách nhanh chóng. Quá trình tổ chức quản lý và
sử dụng đất cũng vì thế mà bộc lộ những tồn tại, nảy sinh nhiều vấn đề mới nằm
ngồi tầm kiểm sốt của nhà nước như: sử dụng đất khơng đúng mục đích, giao đất
trái thẩm quyền, tranh chấp và lấn chiếm đất đai, quy hoạch sai nguyên tắc… Bên
cạnh đó, việc giao đất, cấp GCNQSDĐ còn chậm và chưa đồng bộ làm cho người
dân chưa thực sự yên tâm vào sản xuất, hạn chế việc đưa công tác quản lý và sử
dụng đất vào nề nếp.
Quận Long Biên thuộc thành phố Hà Nội là một quận thành lập theo nghị
định số 132/2003/NĐ-CP ngày 06/11/2003 của Chính phủ với tổng diện tích tự
nhiên là 6009,42 ha, dân số của quận là 322,549 người tính đến năm 2020 (UBND
quận Long Biên, 2020). Trong những năm gần đây, dưới sự tác động của các chính
sách phát triển kinh tế xã hội, quận Long Biên, thành phố Hà Nội nổi lên với các

thành tự đáng khích lệ về kinh tế - xã hội. Mặc dù bị ảnh hưởng của đại dịch
1


COVID-19 nhưng năm 2020 quận đã hoàn thành toàn diện 16/16 chỉ tiêu kinh tế xã hội, trong đó có 9/16 chỉ tiêu hoàn thành vượt so với kế hoạch như: cấp
GCNQSDĐ (329%), chỉ tiêu giảm hộ nghèo (195%), thu ngân sách (107%) (Phòng
TN&MT quận Long Biên, 2020).
Xuất phát từ thực tiễn trên đồng thời nhận thức rõ yêu cầu cấp bách, em tiến
hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn
quận Long Biên - thành phố Hà Nội ”.
2. Mục đích, u cầu, nghiên cứu
2.1. Mục đích
- Tìm hiểu cơng tác quản lý và sử dụng đất của quận Long Biên từ đó rút ra
những mặt tích cực và tiêu cực của công tác quản lý và sử dụng đất của quận Long
Biên trong thời gian qua.
- Đề xuất giải pháp để nâng cao hiệu quả quản lý và sử dụng đất trên địa bàn
quận Long Biên.
2.2. Yêu cầu
- Tìm hiểu cụ thể tình hình quản lý đất đai của Quận Long Biên giai đoạn
2015-2020.
- Số liệu điều tra phải chính xác, phản ánh trung thực khách quan.
- Những đề xuất và kiến nghị phải có cơ sở khoa học, có tính khả thi phù hợp
với thực tế của địa phương và quy định của nhà nước về quản lý và sử dụng đất.

2


CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Cơ sở lý luận của công tác quản lý và sử dụng đất
Đất đai về mặt thuật ngữ khoa học được hiểu theo nghĩa rộng như sau:

“Đất đai là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, bao gồm tất cả các cấu thành
của môi trường sinh thái ngay trên vỏ dưới bề mặt đó bao gồm: khí hậu, bề mặt,
thổ nhưỡng, dáng địa hình, mặt nước (hồ, sơng, suối, đầm lầy,...). Các lớp trầm
tích sát bề mặt cùng với nước ngầm và khống sản trong lịng đất, tập đồn thực
vật và động vật, trạng thái định cư của con người, những kết quả của con người
trong quá khứ và hiện tại để lại (san nền, hồ chứa nước hay hệ thống tiêu thốt
nước, đường xá, nhà cửa...)” (Hồng Anh Đức, 2008).
Như vậy, "đất đai" là khoảng khơng gian có giới hạn, theo chiều thẳng
đứng (gồm khí hậu của bầu khí quyển, lớp đất phủ bề mặt, thảm thực vật, động
vật, diện tích nước, tài ngun nước ngầm và khống sản trong lòng đất), theo
chiều nằm ngang trên mặt đất (là sự kết hợp giữa thổ nhưỡng, địa hình, thuỷ
văn,thảm thực vật cùng các thành phần khác) giữ vai trò quan trọng và có ý
nghĩa to lớn đối với hoạt động sản xuất cũng như cuộc sống của xã hội loài
người. (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007)
1.1.1. Khái niệm về quản lý nhà nước về đất đai
Quản lý nhà nước về đất đai là tổng hợp hoạt động của các cơ quan nhà nước
có thẩm quyền để thực hiện bảo vệ quyền sở hữu nhà nước về đất đai cũng như bảo
vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất thơng qua 15 nội dung quản lí
tại điều 22, Luật đất đai 2013. Nhà nước có chính sách đầu tư cho việc thực hiện
các nhiệm vụ quản lý nhà nước về đất đai, xây dựng hệ thống quản lý đất đai hiện
đại, đủ năng lực, bảo đảm quản lý đất đai có hiệu lực và hiệu quả. Trên cơ sở các
văn bản pháp luật được ban hành nhà nước sẽ có chính sách, giải pháp phù hợp để
sử dụng các nguồn tài nguyên đất phù hợp với quy hoạch, hiệu quả và bền vững
(Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007).

3


1.1.2. Đặc điểm quản lý nhà nước về đất đai
1.1.2.1. Quản lý nhà nước về đất đai là một lĩnh vực của quản lý nhà nước nên có

những đặc điểm chung của công tác quản lý nhà nước
Quản lý nhà nước về đất đai mang tính chính trị: Từ khi nhà nước ra đời đã
thực hiện quản lý đất đai phục vụ lợi ích cho giai cấp thống trị. Trong điều kiện
cách mạng nước ta hiện nay, đảng cộng sản Việt Nam là lực lượng duy nhất lãnh
đạo Nhà nước và xã hội, do đó việc quản lí nhà nước về đất đai phải phục vụ cho
mục tiêu chính trị của Đảng. Vì vậy mọi hoạt động quản lí nhà nước về đất đai phải
được xây dựng trên cơ sở các chỉ thị, nghị quyết của Đảng.
Quản lí nhà nước về đất đai mang tính quyền lực nhà nước: Ở nước ta hiện
nay, nhà nước là đại diện chủ sở hữu quản lí tồn bộ đất đai. Giữa nhà nước và các
đối tượng sử dụng đất khơng bình đẳng về địa vị pháp lí trong quan hệ đất đai.
Trong thẩm quyền của mình, Nhà nước ra các quyết định mang tính mệnh lệnh, cịn
người sử dụng đất có nghĩa vụ thi hành.
Quản lí đất đai mang tính tổ chức: Có tổ chức thì mới phân định rõ chức năng
nhiệm vụ, quyền hạn và mối quan hệ giữa các cấp các ngành, giữa các chủ thể quản
lí và đối tượng quản lí. Tính tổ chức là tính năng quan trọng của quản lí nhà nước về
đất đai vì xét về mặt nội dung, tổ chức là phố hợp, liên kết hoạt động của nhiều
người để thực hiện mục tiêu đề ra, là yếu tố quyết định hiệu quả pháp lí.
Quản lí đất đai mang tính khoa học: Điều 18 Hiến pháp năm 1992 quy định:
“Nhà nước thống nhất quản lí tồn bộ đất đai theo quy hoạch và pháp luật bảo đảm
sử dụng đất đúng mục đích và có hiệu quả”. Lập quy hoạch kế hoạch sử dụng đất là
kế hoạch chủ quan của con người nhưng lại dựa trên yếu tố khách quan (Trình độ
phát triển kinh tế - xã hội nhu cầu của các đối tượng sử dụng đất), điều đó địi hỏi
cơ quan quản lí đất đai phải có cách nhìn nhận khoa học, nắm bắt những quy luật
phát triển kinh tế - xã hội mới xây dựng được quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phù
hợp. Mặt khác chỉ có cách làm việc khoa học mới giúp cơ qua quản lí đất đai quản lí
được tồn diện, tổng thể, cập nhật kịp thời những biến động để đưa ra hững thơng
tin chính xác.

4



Quản lí nhà nước về đất đai mang tính sáng tạo: Xã hội ngày càng phát triển
các mối quan hệ đất đai càng đa dạng, ngày càng phức tạp trong đó có những mối
quan hệ địi hỏi cơ quan quản lí nhà nước về đất đai phải có những sáng tạo. Tuy
nhiên, mọi trường hợp không thể chủ động sáng tao ngồi phạm vi khn khổ, thẩm
quyền mà pháp luật quy định (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007).
1.1.2.2. Những đặc điểm riêng của quản lí nhà nước về đất đai
- Quản lí nhà nước về đất đai được thực hiện trên cơ sở đất đai thuộc sở hữu
toàn dân. Hiến pháp năm 1980; Hiến pháp năm 1992; Hiến pháp bổ sung năm 2001;
Luật đất đai năm 1993; Luật Đất đai sửa đổi bổ sung năm 1998, năm 2002; Luật đất
đai 2003, 2013; Hiến pháp 2013 đều khẳng định toàn bộ tài sản đất đai ở nước ta
quy định này hoàn toàn dựa trên các luận cứ khoa học:
+ Xét về mặt lịch sử: Trải qua nhiều thế hệ nhân dân ta đã hao tổn bao nhiêu
công sức xương máu mới tạo lập được vốn đất đai như ngày nay nên đất đai là tài
sản chung.
+ Xét về mặt xu thế, xã hội: Ngày càng phát triển, sức sản xuất ngày càng tăng
địi hỏi phải tập trung hóa lực lượng sản xuất, do đó sở hữu tồn dân là một quy luật
khách quan.
- Quản lí nhà nước về đất đai diễn ra trên phạm vi rộng
+ Về không gian: Nhà nước quản lí tồn bộ diện tích đất đai trong biên giới
quốc gia bao gồm tất cả các loại đất trên tất cả các vùng lãnh thổ đất liền, đất có mặt
nước, hải đảo, thềm lục địa….
+ Về mặt xã hội: Quản lí nhà nước về đất đai liên quan đến mọi cá nhân, hộ
gia đình, tổ chức trong tồn xã hội. Theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành
người sử dụng đất khơng chỉ có quyền sử dụng đất mà cịn có quyền chuyển
nhượng, chuyển đổi, cho th, thừa kế, thế chấp, bảo lãnh và góp vốn bằng giá trị
sử dụng đất để liên doanh, liên kết.
- Quản lí nhà nước về đất đai là một hoạt động rất khó khăn phức tạp trước
đây do điều kiện chiến tranh và nhận thức chưa đúng về vai trò của đất đai cho nên
chúng ta đã coi nhẹ công tác quản lí đất đai dẫn đến việc sử dụng đất rất tùy tiện.

Bên cạnh đó do diện tích quản lí rộng tài liệu còn thiếu nhiều hệ thống pháp luật
5


mới phải hình thành và cịn phải điều chỉnh, bổ sung khi tình hình sử dụng đất ln
biến động các mối quan hệ đất đai ngày càng đa dạng phức tạp đã làm cho cơng tác
quản lí đất đai gặp nhiều khó khăn.
- Nền kinh tế càng phát triển, đời sống con người được nâng cao thì nhu cầu
sử dụng đất ở và đất phát triển cơ sở hạ tầng càng cao cho phù hợp với điều kiện
dân số và quy mô phát triển của nền kinh tế. Cơ chế thị trường làm thay đổi mối
quan hệ trong sử dụng và sở hữu đất đai đầu tư khai thác, nâng cao hiệu quả sản
xuất, đất đai được sử dụng tiết kiệm và hiệu quả, nhưng nó cũng cần có cơ chế quản
lý Nhà nước về đất đai chặt chẽ hơn.
1.1.3. Vai trị quản lí nhà nước về đất đai
Đất đai là vật báu thiên nhiên ban tặng cho con người sử dụng sức lao động
của mình tác động lên đất đai tạo nên những thành quả phục vụ cho xã hội nhằm
nuôi sống con người tạo nên nơi ăn, chốn ở nơi làm việc, chỗ vui chơi giải trí. Vì
thế đất đai ln gắn bó với con người trong mọi lĩnh vực.
Trong quá trình phát triển của lịch sử nhân loại đất đai luôn xuất hiện như một
vấn đề kinh tế - xã hội sống cịn nó cịn là ngun nhân của nhiều cuộc đấu tranh
quyết liệt giữa con người với thiên nhiên, giữa con người với con người. Đất đai của
một lãnh thổ quốc gia là một trong những giấu hiệu để xác định sự tồn tại của một
quốc gia, dân tộc.
Từ khi có Đảng lãnh đạo ngay từ đầu vấn đề ruộng đất đã được Đảng quan
tâm. Trong cương lĩnh đầu tiên Đảng đã đề cập: “Cách mạng Việt Nam là tư sản
dân quyền cách mạng và thổ địa cách mạng để tiến tới xã hội cộng sản và Cách
mạng thổ địa đã đánh đổ các di tích phong kiến”.
Trong giai đoạn hiện nay, để đẩy nhanh quá trình cơng nghiệp hóa, hiện đại
hóa đất nước, xây dựng nền kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa,
cơng tác quản lí nhà nước về đất đai có vai trị và ý nghĩa hết sức quan trọng thể

hiện các mặt sau đây:
Thứ nhất: Quản lí nhà nước về đất đai là hoạt động cơ bản để bảo vệ sở hữu
toàn dân về đất đai. Trong báo cáo chính trị đại hội đảng Đảng Cộng Sản Việt Nam
lần thứ VIII đã khẳng định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân”. Văn kiện hội nghị lần
6


thứ VII ban chấp hành trung ương khóa IX một lần nữa khẳng định: “Đất đai thuộc
sở hữu toàn dân do nhà nước đại diện làm chủ sở hữu và thống nhất quản lí”. Trong
cơng cuộc đổi mới hiện nay đảng ta vẫn giữ vững điều này.
Sở hữu toàn dân về đất đai là nguyên tắc bao trùm lên toàn bộ hoạt động của
cơ chế điều chỉnh pháp luật đất đai, nghĩa là: Trong xây dựng quy phạm pháp luật
về đất đai thiết lập và tổ chức thực hiện các quan hệ pháp luật đất đai đều phải dựa
trên quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân. Hoạt động của các cơ quan quản lí nhà
nước về đất đai phải đảm bảo cho luật đất đai được thực hiện trên thực tế ,cũng là
đảm bảo chế độ toàn dân về đất đai.
Thứ hai: Quản lí nhà nước về đất đai có vai trị quan trọng trong việc khai thác
và sử dụng đất đai có hiệu quả.
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá nhưng số lượng lại hạn chế cho nên việc
bảo vệ và sử dụng tiết kiệm đất đai là vô cùng cần thiết. Đảng ta khẳng định: “Sử
dụng hợp lí và tiết kiệm tài nguyên, bảo vệ và cải thiện môi trường, bảo tồn đa dạng
sinh học là một nội dung quan trọng của chiến lược quy hoạch, kế hoạch, chương
trình và dự án phát triển kinh tế - xã hội”.
Việc quản lí sử dụng đất, chuyển dổi mục đích sử dụng đất trên cơ sở quy
hoạch kế hoạch sử dụng đất hợp lí sẽ đưa lại hiệu quả sử dụng đất cao nhất nhằm
đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế xã hội, an ninh, quốc phịng đảm bảo mơi trường
sinh thái bền vững.
Thứ ba: Quản lí nhà nước về đất đai góp phần đảm bảo sự công bằng trong xã
hội. Do điều kiện kinh tế xã hội, trình độ dân trí của một bộ phận nhân dân ta cịn
thấp trong lúc đó vấn đề đất đai mang tính nhạy cảm, dễ xảy ra tranh chấp nên lĩnh

vực đất đai đã phức tạp lại càng thêm phức tạp. Trong thực tế ở nhiều nơi, nhiều địa
phương đã phát sinh những tranh chấp phức tạp, thậm chí dẫn đến những điểm nóng
của xã hội xung quanh lĩnh vực đất đai.
Tất cả những hiện tượng đó đều xuất phát từ cơ sở của chính sách đất đai, sự
quản lí chưa chặt chẽ từ nhà nước. Một chính sách đất đai hợp lí, phù hợp với mục
tiêu, thực tiễn có tầm nhìn tương lai một sự quản lí thống nhất chặt chẽ của nhà nước
sẽ đảm bảo góp phần cho xã hội ổn định công bằng (Đỗ Thị Đức Hạnh, 2008).
7


1.1.4. Nguyên tắc trong quản lí nhà nước về đất đai
Nguyên tắc cơ bản của quản lí nhà nước về đất đai là những tư tưởng chủ đạo
có tính chất bắt buộc mà các cơ quan quản lí nhà nước và các chủ thể sử dụng đất
phải tuân theo trong q trình quản lí, sử dụng đất. Những ngun tắc quản lí nhà
nước về đất đai khơng là ý chí chủ quan của nhà nước mà còn phải xuất phát từ các
quy luật kinh tế khách quan, do các quy luật khách quan chi phối. Để đạt được mục
tiêu nhà nước đề ra hoạt động quản lí nhà nước về đất đai phải tiến hành trên
nguyên tắc cơ bản sau:
1.1.4.1. Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống
nhất quản lý
Với tư cách là người đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước
thực hiện các quyền năng sau:
- Quyền định đoạt đối với đất đai, gồm có: Quyết định mục đích sử dụng
đất (thơng qua việc quyết định, xét duyệt quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất);
Quy định về hạn mức giao đất và thời hạn sử dụng đất; Quyết định giao đất, cho
thuê đất, thu hồi đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; Định giá đất.
- Nhà nước thực hiện quyền điều tiết các nguồn lợi từ đất đai thơng qua
các chính sách tài chính về đất đai như: Thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; Thu
thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; Điều tiết phần giá
trị tăng thêm từ đất mà không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại.

- Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất và quy định
quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất. Các cá nhân, tổ chức khơng có quyền sở
hữu đất mà chỉ có quyền sử dụng đất. Quyền sử dụng đất của các chủ thể này
được xác lập do được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử
dụng. Người có quyền sử dụng đất, tuy khơng có quyền sở hữu đối với đất nhưng
trong những trường hợp nhất định cũng có các quyền năng như: Quyền chuyển
đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất,
quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền được bồi
thường khi nhà nước thu hồi đất.

8


Nhà nước thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và
thống nhất quản lý nhà nước về đất đai thông qua việc thực hiện của các cơ quan
trong bộ máy nhà nước. Cụ thể như sau:
- Quốc hội ban hành pháp luật về đất đai, quyết định quy hoạch, kế hoạch
sử dụng đất của cả nước, thực hiện quyền giám sát tối cao đối với việc quản lý
và sử dụng đất đai trong phạm vi cả nước.
- Chính phủ quyết định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của tỉnh, thành
phố trực thuộc trung ương và quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất vào mục đích
quốc phịng, an ninh; thống nhất quản lý nhà nước về đất đai trong phạm vi cả
nước. Bộ Tài nguyên và Mơi trường chịu trách nhiệm trước Chính phủ trong việc
quản lý nhà nước về đất đai.
- Hội đồng nhân dân các cấp thực hiện quyền giám sát việc thi hành pháp
luật về đất đai tại địa phương;
- Ủy ban nhân dân các cấp thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu về đất đai
và quản lý nhà nước về đất đai tại địa phương theo phân cấp về thẩm quyền.
1.1.4.2. Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch và pháp luật
- Nhà nước ban hành luật đất đai.

- Nhà nước thiết lập hệ thống các cơ quan quản lý đất đai từ trung ương
đến địa phương.
- Nhà nước đề ra các chủ trương, quy hoạch sử dụng đất đai hợp lý.
- Ưu tiên bảo vệ và phát triển quỹ đất nơng nghiệp.
- Nhà nước có chính sách tạo điều kiện cho người làm nông, nuôi trồng
thủy sản và làm muối có đất để sản xuất.
- Đối với tổ chức, hộ gia đình vầ cá nhân sử dụng đất vào mục đích nơng
nghiệp trong hạn mức sử dụng đất thì khơng phải trả tiền sử dụng đất, nếu sử
dụng vào mục đích khác phải xin phép chuyển mục đích sử dụng đất và trả tiền
sử dụng đất.
- Việc chuyển mục đích từ đất nơng nghiệp sang sử dụng vào mục đích
khác hoặc từ loại đất khơng thu tiền sang loại đất có thu tiền phải đúng quy
hoạch và kế hoạch được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
9


- Nhà nước có quy định cụ thể về đất chuyên trồng lúa nước, điều kiện
nhận chuyển nhượng đất trồng lúa nước và nghiêm cấm mọi hành vi chuyển mục
đích từ loại đất này sang sử dụng vào mục đích khác khi chưa được sự đồng ý
của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
- Nhà nước khuyến khích mọi tổ chức, cá nhân khai hoang, phục hóa lấn
biển, phủ xanh đất trống, đồi trọc sử dụng vào mục đích nơng nghiệp.
- Nghiêm cấm việc mở rộng một cách tùy tiện các khu dân cư từ đất nông
nghiệp, hạn chế việc lập vườn từ đất trồng lúa.
1.1.4.3. Nguyên tắc sử dụng đất đai hợp lý và tiết kiệm
- Tiết kiệm và hiệu quả là nguyên tắc của quản lý kinh tế. Thực chất quản
lý đất đai cũng là một dạng của quản lý kinh tế nên cũng phải tuân theo nguyên
tắc này.
- Tiết kiệm là cơ sở, là nguồn gốc của hiệu quả. Nguyên tắc này trong
quản lý đất đai được thể hiện bằng việc: Xây dựng tốt các phương án quy hoạch,

kế hoạch sử dụng đất, có tính khả thi cao; quản lý và giám sát tốt việc thực hiện
các phương án quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Có như vậy, quản lý nhà nước
về đất đai mới phục vụ tốt cho chiến lược phát triển kinh tế - xã hội, đảm bảo sử
dụng tiết kiệm đất đai nhất mà vẫn đạt được mục đích đề ra.
1.1.4.4. Nguyên tắc cải tạo và bồi bổ đất đai
-Nhà nước khuyến khích các hành vi cải tạo, bồi bổ, đầu tư công của, làm
tăng khả năng sinh lợi của đất.
- Việc giữ gìn bảo vệ nguồn tài nguyên đất nhắc nhở con người biết khai
thác nhưng cũng thường xuyên cải tạo và bồi bổ đất đai vì mục tiêu trước mắt và
vì lợi ích lâu dài.
1.2. Cơ sở pháp lý của cơng tác quản lý và sử dụng đất.
Để Nhà nước nắm chắc, quản chặt quỹ đất, cùng với Luật Đất đai là hàng
loạt các văn bản pháp luật ra đời hướng dẫn các cơ quan Nhà nước và người sử
dụng như:
- Chỉ thị 364/1991/CT-HĐND ngày 06/11/1991 của Hội đồng Bộ trưởng
về việc xác định ranh giới hành chính.
10


- Nghị định số 64/1993/NĐ-TTg ngày 27/09/1993 của Chính phủ về việc
giao đất nơng nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài vào mục
đích sản xuất nông nghiệp.
- Quyết định số 27/1995/QĐ-ĐC ngày 22/01/1995 của Tổng cục Địa chính
về việc cấp GCNQSDĐ tạm thời cho người sử dụng đất.
-Nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày 29/03/1999 của Chính phủ về việc quy
định thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp QSDĐ, góp
vốn bằng giá trị QSDĐ.
- Thông tư 1900/2001/TT-TCĐC ngày 31/11/2004 của Tổng cục Địa chính
hướng dẫn thủ tục đăng ký đất đai, lập sổ địa chính và cấp GCNQSDĐ.
- Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành

Luật Đất đai.
- Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 về thu tiền sử dụng đất.
- Thông tư số 30/2004/TT-BTNMT ngày 01/11/2007 về việc hướng dẫn lập,
điều chỉnh và thẩm định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
- Quyết định 08/2006/QĐ-BTNMT ngày 21/07/2006 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường về cấp GCNQSDĐ.
- Quyết định 16/2006/QĐ-BTNMT ngày 10/09/2006 ban hành đơn giá lập
và điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của cả nước và của vùng.
- Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007 quy định bổ sung về việc cấp
GCNQSDĐ, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường,
hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai.
- Nghị định 123/2007/NĐ-CP ngày 27/07/2007 sửa đổi, bổ sung một số điều
của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định giá
đất và khung giá các loại đất.
- Thông tư 08/2007/TT-BTNMT ngày 05/08/2007 hướng dẫn thực hiện
thống kê, kiểm kê đất đai và xây dựng bản đồ hiện trạng sử dụng đất.
- Thông tư 09/2007/TT-BTNMT ngày 02/08/2007 hướng dẫn việc lập, chỉnh
lý, quản lý hồ sơ địa chính.
- Nghị định số 35/2009/NĐ-CP ngày 07/04/2009 về tổ chức và hoạt động của
11


Thanh tra Tài nguyên và Môi trường.
- Nghị định số 692009/NĐ-CP ngày 13/08/2009 quy định bổ sung về quy
hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.
- Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 1910/2009 quy định về cấp
GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Nghị định số 105/2009/NĐ-CP ngày 11/11/2009 về sử phạt vi phạm hành
chính trong lĩnh vực đất đai.
Ngồi ra cịn rất nhiều văn bản pháp luật khác.

1.3. Tình hình quản lý sử dụng đất đai của một số nước trên thế giới
1.3.1. Thụy Điển
Ở Thuỵ Điển, phần lớn đất đai thhuộc sở hữu tư nhân. Bộ Luật Đất Đai của
Thụy Điển là một văn bản pháp luật được xếp vào loại hoàn chỉnh nhất, nó tập hợp
và giải quyết các mối quan hệ đất đai và hoạt động của toàn xã hội với 36 đạo luật
khác nhau.
Điều tra về sử dụng đất ở Thụy Điển thuộc trách nhiệm của một số cơ quan
chính phủ khác nhau và được thực hiện trong các khoảng thời gian và mức độ chi
tiết khác nhau. Kết quả, cùng với các mô tả về phương pháp thực hiện, thường được
công bố trên trang thông tin của cơ quan thống kê tương ứng. Tuy nhiên, kết quả từ
các nguồn nêu trên được cơ quan thống kê của Thụy Điển định kỳ biên tập thành
một phần của "Thống kê của Thụy Điển" chính thức. Báo cáo về "sử dụng đất tại
Thụy Điển" cung cấp thông tin về việc sử dụng đất nói chung và được chia thành 8
phân loại sử dụng đất khác nhau, bao gồm đất nông nghiệp, đất rừng, đất xây dựng;
đất sân Golf và sườn núi trượt tuyết, hầm mỏ, đầm lầy và vũng bùn, đồng cỏ tự
nhiên và cây thạch lam, đất đá trần và các loại đất khác, và nước. Đất xây dựng lại
tiếp tục chia thành nhỏ thành các phân loại sau đây: đất ở lâu dài, đất nhà nghỉ
dưỡng cuối tuần và các kỳ nghỉ lễ, đất công nghiệp, đất thương mại,đất cơ sở dịch
vụ công cộng và thư giãn, Giao thông vận tải, các cơ sở lắp đặt kỹ thuật, và các loại
đất xây dựng khác.
Ngồi ra cịn có loại đất khác được điều tra là những loại mà không thể gán
vào phân loại được sử dụng nào được trình bày ở trên. Ví dụ, "các vị trí” có phần
12


đất xây dựng cũng như đất rừng. Đất đai trong “Vườn quốc gia” thường là đất rừng,
vũng bùn hoặc bãi đá trần. Ví dụ về loại sử dụng đất đặc biệt được giám sát bao
gồm được các vùng, vùng nhỏ, đất tập trung cho nghỉ dưỡng cuối tuần và các kỳ
nghỉ, và của các nơi làm việc bên ngoài địa phương, công viên quốc gia, những
vùng núi cao, đất chăn thả tuần lộc, các đảo, và các trạm năng lượng gió, vùng rủi

ro và khu tiếng ồn
Thụy Điển khơng có quy định riêng về việc cho sở hữu đất đai của người
nước ngồi (người nước ngồi có quyền tương đương với công dân Thụy Điển). Đa
phần các nước thuộc Liên minh Châu Âu (Đức, Pháp, Anh, Bồ Đào Nha, Hà Lan,
Bỉ, …) khơng có bất cứ hạn chế nào về sở hữu và sử dụng đất và khơng có quy định
đặc biệt đối với người nước ngoài sở hữu, sử dụng đất đai so với công dân trong
nước. Một nhà đầu tư nước ngồi có thể mua đất và đầu tư theo những quy định áp
dụng cho công dân bản địa.
Quá trình lập quy hoạch quốc gia của Thụy Điển bao gồm hai bước. Bước
đầu tiên là tiến hành nghiên cứu về nhu cầu sử dụng đất từ các ngành khác nhau của
chính phủ và từ các mức độ phân cấp quản lý nhau, chính quyền địa phương, khu
vực và chính quyền trung ương. Mỗi lĩnh vực sử dụng đất (nông nghiệp, lâm
nghiệp, ngư nghiệp, giao thông vận tải, sản xuất điện, bảo vệ mơi trường và văn
hóa)... được tham vấn về các nhu cầu sử dụng đất ưu tiên. Các nhu cầu sử dụng đất
này sẽ được biên soạn và lợi ích cạnh tranh giữa các mục đích sử dụng đất khác
nhau sẽ được xác định. Bước thứ hai của quá trình lập quy hoạch là tham vấn các
thành phố về ưu tiên của họ cho các nhu cầu cạnh tranh về sử dụng đất. Những nhu
cầu sử dụng đất cụ thể được xác định chính là quan tâm của địa phương, khu vực
hoặc quốc gia và được bảo vệ trong hoạt động quy hoạch sử dụng đất tiếp đó do
thành phố thực hiện. Chính quyền quận sẽ biên soạn các kết quả này và gửi cho
Chính phủ trung ương và Quốc hội để quyết định trong các trường hợp đang có
xung đột giữa quốc gia lợi ích với lợi ích khu vực hoặc địa phương hoặc có sự cạnh
tranh giữa các lợi ích quốc gia khác nhau. Chính quyền trung ương thơng qua Chính
quyền vùng quản lý để bảo vệ các lợi ích quốc gia đã được xác định trong quy
hoạch sử dụng đất sau đó của địa phương.
13


Pháp luật và chính sách đất đai ở Thụy Điển từ 1970 trở lại đây gắn liền với
việc giải quyết các vấn đề có liên quan đến pháp luật bất động sản tư nhân và các

hoạt động khác như vấn đề bồi thường, thu hồi, đăng kí quyền sở hữu đất đai và hệ
thống đăng ký đất đai (TS. Chu Văn Thỉnh, 2000).
1.3.2. Trung Quốc
Đối với Trung Quốc, chế độ sở hữu về đất đai là chế độ công hữu. Nước
Cộng hòa nhân dân Trung Hoa thi hành chế độ cơng hữu XHCN về đất đai - đó là
chế độ SHNN và chế độ sở hữu tập thể của quần chúng lao động.
Có 2 văn bản Luật chính điều chỉnh về điều tra đất đai: Luật về quản lý đất
đai, ban hành năm 1986 và Văn bản quy định việc thi hành Luật quản lý đất đai.
Luật quản lý đất đai nêu rõ: “Hệ thống điều tra đất đai sẽ được thiết lập trong
cả nước. Điều tra đất đai được tiến hành bởi các cơ quan hành chính quản lý về đất
đai trực thuộc chính quyền địa phương ở các cấp, cùng với các cơ quan khác có liên
quan cùng cấp. Chủ sở hữu đất đai hoặc người sử dụng đất sẽ phối hợp trong quá
trình điều tra, và cung cấp các thông tin và dữ liệu liên quan”.
Kết quả của cuộc điều tra đất đai liên quan đến hiện trạng sử dụng đất sẽ
được công bố rộng rãi tới người dân sau khi đã được chính quyền địa phương kiểm
tra tính chính xác và được chính quyền địa phương cấp cao hơn phê duyệt. Đối với
kết quả điều tra tồn quốc, kết quả sẽ được cơng bố rộng rãi sau khi được Hội đồng
Nhà nước phê duyệt. Các quy định về điều tra đất đai sẽ do Cơ quan hành chính phụ
trách đất đai thuộc Hội đồng Nhà nước, phối hợp với các Bộ, ngành có liên quan
xây dựng.
Trung Quốc quy định 3 loại quyền sử dụng đất:
- Quyền sử dụng đất được cấp: là hình thức quyền sử dụng đất phổ biến nhất
và ban đầu thường có được trực tiếp từ các chính quyền địa phương thơng qua việc
nộp lại một khoản phí cố định. Thời hạn sử dụng tối đa phụ thuộc vào mục đích sử
dụng đất: 40 năm đối với đất thương mại, du lịch và cơng trình cơng cộng giải trí;
59 năm đối với đất sử dụng cho mục đích cơng nghiệp, giáo dục, khoa học, cơng
nghệ, văn hóa, y tế hoặc thể thao; 70 năm cho đất ở. Quyền sử dụng đất được cấp
nhìn chung có thể chuyển nhượng, thế chấp tự do khơng cần xin phép cơ quan có
14



thẩm quyền, nhưng các giao dịch này cần được đăng ký tại cơ quan quản lý đất đai.
Đơn xin gia hạn cấp quyền sử dụng đất phải được nộp ít nhất trước 1 năm trước khi
hết thời hạn được cấp.
- Quyền sử dụng đất được được giao: là hình thức quyền sử dụng đất được
nhà nước giao không thu tiền cho một giai đoạn nhất định, thông thường là giới hạn
mục đích sử dụng ví dụ như sử dụng cho mục đích quân sự, chính phủ, các dự án hạ
tầng và cơng trình cơng cộng. Luật pháp khơng cấm các cơng ty và cá nhân nước
ngồi xin giao quyền sử dụng đất. Tuy nhiên do bị các hạn chế về sử dụng và
chuyển nhượng, các cá nhân và tổ chức nước ngồi thường khơng sử dụng các
quyền này (trừ các dự án hạ tầng hoặc cơng trình cơng cộng là ngoại lệ). Nhìn
chung, quyền sử dụng đất được giao trước tiên nên được chuyển thành quyền sử
dụng đất được cấp để có thể thực hiện chuyển nhượng, nhưng đây là một quy trình
cồng kềnh và khó khăn.
- Th cơng trình và quyền sử dụng đất: Các cơng ty nước ngồi thơng
thường hay th trụ sở (văn phịng hoặc trụ sở cùng với các quyền sử dụng đất
tương ứng) hơn là mua quyền thanh toán một lần. Thời hạn thuê tối đa là 20 năm và
có thể được gia hạn khi hết hạn. Th quyền sử dụng đất khơng có cơng trình
thường rất hiếm vì ít giá trị sử dụng.
Nội dung quy hoạch sử dụng đất cấp quốc gia phải xác định được 16 chỉ tiêu
thuộc 2 nhóm sau:
a) Nhóm các chỉ tiêu phải bảo đảm thực hiện nghiêm ngặt: gồm 06 chỉ tiêu
(đất canh tác, đất lúa nước phải bảo vệ vĩnh cửu, đất phát triển đô thị, đất xây dựng,
đất bổ sung cho đất canh tác bị chuyển mục đích sang đất xây dựng, đất khai thác
mỏ). Các chỉ tiêu nêu trên được xác định trong quy hoạch sử dụng đất cấp quốc gia
và được phân bổ cho từng tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương; quy hoạch sử dụng
đất cấp tỉnh phân bổ tiếp đến từng quận, quận và quy hoạch của cấp quận phân bổ
tiếp đến từng xã.
b) Nhóm các chỉ tiêu được thực hiện linh hoạt (có thể thay đổi giữa các loại
chỉ tiêu cùng nhóm trong q trình thực hiện): thuộc nhóm này gồm 9 chỉ tiêu (đất

trồng cây ăn quả, đất rừng, đất trồng cỏ, đất xây dựng, đất hầm mỏ, đất công
15


nghiệp, đất xây dựng cơng trình kết cấu hạ tầng, diện tích đất tăng thêm cho xây
dựng, đất thương mại - dịch vụ).
Hàng năm, căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất được duyệt, Chính phủ giao
chỉ tiêu chuyển mục đích sử dụng đất nơng nghiệp sang mục đích khác cho từng
tỉnh. Trên cơ sở đó, các tỉnh giao chỉ tiêu này cho từng quận, xã để thực hiện.
Nhà nước thực hiện chế độ bồi thường đối với đất bị trưng dụng theo mục
đích sử dụng đất trưng dụng. Đối với đất canh tác tiền bồi thường bằng sáu đến
mười lần sản lượng bình quân của 3 năm liên tiếp trước đó khi bị trưng dụng. Tiêu
chuẩn hỗ trợ định cư cho mỗi nhân khẩu nông nghiệp bằng từ 4 đên 6 lần giá trị
sản lượng bình quân đất canh tác trên đầu người, cao nhất không vượt quá 15 lần
sản lượng bình quân của đất bị trưng dụng 3 năm trước đó (TS. Chu Văn Thỉnh,
2000).
1.3.3. Hàn Quốc
Từ năm 2009, pháp luật Hàn Quốc cho phép cá nhân và nhà đầu tư nước
ngoài sở hữu đất đai trên cơ sở các điều ước quốc tế tương hỗ. Người nước ngồi có
thể mua, bán, thế chấp, cho th đất, thừa kế, đấu giá… (đối với các nước cho phép
công dân Hàn Quốc thực hiện các quyền tương tự).
Hàn Quốc có đạo luật riêng quy định việc sở hữu đất đai của người nước
ngồi, trong đó quy định chỉ có thể áp dụng đối với cơng dân các nước có trao
quyền tương tự cho công dân Hàn Quốc. Các loại đất liên quan đến an ninh quốc
phịng, cơ sở văn hóa, khu bảo tồn,… cịn có các ràng buộc cụ thể hơn tại các đạo
luật: bảo vệ cơ sở quân sự, bảo tồn di sản văn hóa, luật bảo tồn mơi trường,…
Để quản lý tài nguyên đất, Hàn Quốc quy định việc lập quy hoạch sử dụng
đất ở theo các cấp sau: quy hoạch sử dụng đất cấp quốc gia, quy hoạch sử dụng đất
cấp tỉnh, quy hoạch sử dụng đất vùng thủ đô; quy hoạch sử dụng đất cấp quận, quy
hoạch sử dụng đất vùng đô thị cơ bản. Kỳ quy hoạch đối với cấp quốc gia, cấp tỉnh

là 20 năm, quy hoạch sử dụng đất vùng đô thị cơ bản và kế hoạch sử dụng đất là 10
năm. Sau 5 năm sẽ tiến hành rà soát để điều chỉnh cho phù hợp với yêu cầu phát
triển và thị trường. Quy hoạch sử dụng đất là nền tảng, căn cứ cho các quy hoạch
khác như quy hoạch giao thông, xây dựng đô thị,…Quy hoạch sử dụng đất chỉ
16