NGUYỄN MINH THẮNG

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƢỜNG ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ
CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ

PH¸P LT VỊ K£ BI£N
LUẬT KINH TẾ

QUN Sư DơNG §ÊT §Ĩ ĐảM BảO THI HàNH áN
Từ THựC TIễN THàNH PHố LàO CAI, TØNH LµO CAI

NGUYỄN MINH THẮNG

2018 - 2020

HÀ NỘI - 2021


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƢỜNG ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ

PH¸P LT VỊ K£ BI£N
QUN Sư DơNG ĐấT Để ĐảM BảO THI HàNH áN
Từ THựC TIễN THàNH PHè LµO CAI, TØNH LµO CAI
NGUYỄN MINH THẮNG

Chuyên ngành : Luật kinh tế
Mã số

: 8 38 01 07

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS NGUYỄN THỊ NGA

HÀ NỘI - 2021


LỜI CAM ĐOAN
Tôi là Nguyễn Minh Thắng, học viên lớp Luật Kinh tế khóa 2018 - 2020
xin cam đoan đây là cơng trình độc lập của riêng tơi mà khơng sao chép từ bất
kỳ nguồn tài liệu nào đã được công bố. Các tài liệu, số liệu sử dụng phân tích
trong luận văn đều có nguồn gốc rõ ràng, được trích dẫn đầy đủ, có xác nhận
của cơ quan cung cấp số liệu. Các kết quả nghiên cứu trong luận văn là kết
quả nghiên cứu của tôi được thực hiện một cách khoa học, trung thực, khách
quan. Tôi xin chịu trách nhiệm về tính trung thực, chính xác của các nguồn số
liệu cũng như các thông tin sử dụng trong cơng trình nghiên cứu của mình.
Hà Nội, ngày

tháng

năm 2021

TÁC GIẢ LUẬN VĂN

Nguyễn Minh Thắng



LỜI CẢM ƠN
Được sự phân công của Khoa Sau đại học, Trường Đại học Mở Hà
Nội và sự đồng ý của giáo viên hướng dẫn PGS.TS Nguyễn Thị Nga về đề tài
luận văn: "Pháp luật về kê biên quyền sử dụng đất để đảm bảo thi hành án từ
thực tiễn thành phố Lào Cai, tỉnh Lào Cai ". Để hoàn thành được luận văn này,
tôi đã nhận được rất nhiều sự quan tâm, động viên, giúp đỡ của quý thầy, cô
giáo trong trường.
Trước hết, tôi xin chân thành cảm ơn tới các thầy, cô giáo của
Trường Đại học Mở Hà Nội đã tận tình hướng dẫn, giảng dạy trong suốt q
trình tơi học tập, nghiên cứu tại Trường.
Chân thành cảm ơn giáo viên hướng dẫn khoa học PGS.TS Nguyễn
Thị Nga đã tận tình hướng dẫn tơi nghiên cứu thực hiện luận văn của mình.
Xin gửi lời cảm ơn chân thành tới Ban Giám hiệu, Khoa đào tạo sau
đại học, Trường Đại học Mở Hà Nội đã tạo điều kiện cho tơi trong suốt q
trình học tập. Mặc dù đã có nhiều nỗ lực, cố gắng để thực hiện luận văn một
cách hồn chỉnh nhất, nhưng khơng thể tránh khỏi những thiếu sót nhất định
mà tự bản thân khơng thể tự nhận thấy được. Tơi rất mong nhận được sự góp
ý của Q thầy, cơ giáo để luận văn được hồn chỉnh hơn.
Cuối cùng, tôi xin gửi lời cảm ơn đến gia đình, bạn bè đã ln bên tơi,
động viên và khuyến khích tơi trong q trình thực hiện luận văn, cơng trình
nghiên cứu của mình.
Hà Nội, ngày

tháng

năm 2021

TÁC GIẢ LUẬN VĂN

Nguyễn Minh Thắng



MỤC LỤC
Trang
1

MỞ ĐẦU

Chƣơng 1:

LÝ LUẬN VỀ KÊ BIÊN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ LÝ LUẬN
PHÁP LUẬT VỀ KÊ BIÊN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG THI
HÀNH ÁN DÂN SỰ

1.1.
Lý luận về kê biên quyền sử dụng đất trong thi hành án dân sự
1.1.1. Khái niệm và đặc điểm về thi hành án dân sự
1.1.2. Khái niệm, đặc điểm và vai trò của kê biên quyền sử dụng đất
trong thi hành án dân sự
1.1.3. Phân loại kê biên tài sản là quyền sử dụng đất trong thi hành
án dân sự
1.1.4. Các yêu cầu về kê biên tài sản là quyền sử dụng đất trong thi
hành án dân sự
1.1.5. Cơ chế bảo đảm kê biên tài sản là quyền sử dụng đất trong thi
hành án dân sự
1.2.
Lý luận pháp luật về kê biên quyề n sử du ̣ng đấ t trong thi
hành án dân sự
1.2.1. Khái niệm, đặc điểm và vai trò của pháp luật về kê biên
quyền sử dụng đất trong thi hành án dân sự

1.2.2. Cơ cấu pháp luật điều chỉnh về kê biên quyền sử dụng đất
trong thi hành án dân sự
1.2.3. Quá trình hình thành và phát triển của pháp luật về kê biên tài
sản là quyền sử dụng đất trong thi hành án dân sự
Chƣơng 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN ÁP DỤNG PHÁP

9
9
9
12
20
22
23
26
26
30
32

LUẬT VỀ KÊ BIÊN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG THI HÀNH
ÁN DÂN SỰ TẠI THÀ NH PHỐ LÀ O CAI, TỈNH LÀO CAI

Thực trạng pháp luật về kê biên quyền sử dụng đất trong thi
hành án dân sự
2.1.1. Căn cứ kê biên quyền sử dụng đất trong thi hành án dân sự
2.1.2. Nguyên tắc khi kê biên quyền sử dụng đất
2.1.3. Các yêu cầu chung khi kê biên quyền sử dụng đất

38

2.1.


38
38
39
41


2.1.4. Trình tự, thủ tục thực hiện kê biên quyền sử dụng đất
2.1.5. Xử lý quyền sử dụng đất đã kê biên
2.2.
Thực tiễn áp du ̣ng pháp luâ ̣t về kê biên tài sản là quyề n sử
dụng đất trong thi hành án dân sự ta ̣i thành phố Lào Cai , tỉnh
Lào Cai
2.2.1. Những kế t quả đa ̣t đươ ̣c trong viê ̣c kê biên tài sản là quyề n sử
dụng đất trong thi hành án dân sự tại thành phố Lào Cai , tỉnh
Lào Cai
2.2.2. Những hạn chế , bấ t câ ̣p và nguyê n nhân của những hạn chế ,
bấ t câ ̣p trong việc thực hiện kê biên quyền sử dụng đất trong
thi hành án dân sự ta ̣i thành phố Lào Cai, tỉnh Lào Cai
Chƣơng 3:

43
46

50

51

57


YÊU CẦU VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT, NÂNG
CAO HIỆU QUẢ VỀ KÊ BIÊN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG
THI HÀNH ÁN DÂN SỰ TỪ THỰC TIỄN THÀNH PHỐ LÀO
CAI, TỈNH LÀO CAI

Các yêu cầu về hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thi
hành pháp luật về kê biên quyền sử dụng đất từ thực tiễn
thành phố Lào Cai, tỉnh Lào Cai
3.1.1. Về cơ chế quản lý cơng tác thi hành án

68

3.1.

3.1.2. u cầu về tính nghiêm minh của pháp luật
3.1.3. Yêu cầu về nâng cao hiệu quả cơng tác thi hành án
Giải pháp góp phần đảm bảo thi hành pháp luật về kê biên
Quyền sử dụng đất từ thực tiễn thành phố Lào Cai, tỉnh Lào Cai
3.2.1. Nhóm giải pháp góp phần hồn thiện pháp luâ ̣t kê biên quyền
sử dụng đất
3.2.2. Nhóm giải pháp góp phần nâng cao hiệu quả thi hành pháp
luâ ̣t về kê biên quyền sử dụng đất

68
68
69
70

3.2.


KẾT LUẬN
TÀI LIỆU THAM KHẢO

71
71
74
79


DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
CHV

: Chấp hành viê

QSDĐ

: Quyền sử dụng đất

THADS

: Thi hành án dân sự

UBND

: Ủy ban nhân dân


DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ
Số hiệu


Tên biểu đồ

Trang

Kết quả THADS theo tiêu chí số vụ việc tại thành phố

54

biểu đồ
2.1

Lào Cai (giai đoạn 2016 - 2020)
2.2

Kết quả THADS theo tiêu chí số tiền tại thành phố Lào

55

Cai (giai đoạn 2016 - 2020)
2.3

Kết quả việc thực hiện cưỡng chế THADS tại thành phố
Lào Cai (giai đoạn 2016 - 2020)

56


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Tinh thần đổi mới của Nhà nước ta là Nhà nước pháp quyền xã hội

chủ nghĩa của dân, do dân và vì dân. Quyền lực nhà nước thống nhất dưới sự
lãnh đạo của Đảng, các cơ quan, tổ chức phối hợp với nhau trong quá trình
hoạt động. Trong quá trình đổi mới và phát triển kinh tế thị trường định
hướng xã hội chủ nghĩa, Nhà nước ln giữa vai trị chủ đạo, nắm quyền điều
hành, lãnh đạo. Nhà nước bằng quyền lực của mình ban hành các văn bản
pháp luật nhằm điều chỉnh các mối quan hệ trong xã hội. Tuy nhiên, cùng với
đó, các giao dịch và hoạt động dân sự cũng tăng lên một cách nhanh chóng, từ
đó phát sinh nhiều tranh chấp, mâu thuẫn trên thực tế, cần có sự giải quyết
của cơ quan Tịa án có thẩm quyền.
Tuy nhiên, trên thực tế không phải lúc nào bản án, phán quyết của Tịa
án được tn thủ, chính vì vậy, cần phải có hoạt động thi hành án nói chung
và thi hành án dân sự nói riêng nhằm đảm bảo bản án, phán quyết của Tòa án
được thực hiện trên thực tế, từ đó để bảo vệ quyền và lợi ích của các bên liên
quan. Thi hành án dân sự (THADS) có ý nghĩa to lớn, khơng chỉ bảo vệ
quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ thể, mà cịn đảm bảo pháp luật không
chỉ là những quy định khô khan mà mà được hiện thực hóa trên thực tế. Qua
đó thể hiện tính nghiêm minh của pháp luật, tạo nên mơi trường phát triển
trong sạch và vững mạnh. Tính quyền lực của THADS thể hiện cao nhất ở
hoạt động cưỡng chế thi hành án, trong đó có yêu cầu kê biên tài sản. Đây
được coi là một trong những biện pháp mạnh mẽ nhất được áp dụng trong
THADS. Khẳng định như vậy bởi lẽ, tài sản là quyền sử dụng đất (QSDĐ) là
tài sản có giá trị lớn khơng chỉ về mặt vật chất mà còn cả về mặt tinh thần đối
với mỗi người dân. Chúng là nơi ăn, chốn ở, nguồn sống và việc làm, là cơ sở
kinh doanh để nguồn thu nhập trong cuộc sống và tích lũy làm giàu của mỗi
hộ gia đình, cá nhân. Đối với doanh nghiệp, QSDĐ là nguồn vốn lớn, là yếu
tố đầu vào của quá trình sản xuất, là tài sản bảo đảm cho các giao dịch dân sự,
thương mại trong quá trình kinh doanh. Quan trọng như vậy nên mỗi tổ chức,
cá nhân, hộ gia đình đều có ý thức để quản lý và bảo vệ, bảo toàn đối với tài
sản thuộc quyền sử dụng hợp pháp của mình. Chỉ khi không thể hoặc buộc
1



phải từ bỏ đối với tài sản đó thì như là biện pháp cuối cùng các chủ thể này
không thể khác. Theo đó, dứt bỏ đối với tài sản đó không phải là điều dễ dàng
đối với các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân. Kê biên QSDĐ để đảm bảo thi hành
án là một trong những biểu hiện khó khăn là như vậy.
Theo quy định tại khoản 3 Điều 71 của Luật THADS năm 2008, được
sửa đổi, bổ sung năm 2014, kê biên, xử lý tài sản là QSDĐ là một trong
những biện pháp cưỡng chế. Về cơ bản, Luật THADS năm 2008, được sửa
đổi, bổ sung năm 2014 cũng như các văn bản hướng dẫn thi hành và có liên
quan đến thi hành án như nghị định, thơng tư cũng đã quy định khá chặt chẽ,
đầy đủ, rõ ràng về trình tự, thủ tục áp dụng kê biên tài sản là QSDĐ để đảm
bảo thi hành án. Vì vậy, trong thời gian gần đây, nhiều vụ việc về QSDĐ hoặc
có liên quan đến QSDĐ với giá trị lớn được giải quyết thông qua công tác kê
biên để quản lý, kiểm sốt tài sản là QSDĐ. Nhờ đó, phục vụ cho công tác thi
hành án đã được tổ chức triển khai có hiệu quả hơn, phịng ngừa được tốt hơn
tình trạng tẩu tán và gian lận trong cất giấu tài sản, góp phần làm cho cơng tác
THADS đã đạt và vượt chỉ tiêu được giao ở nhiều tỉnh thành trong cả nước.
Tuy nhiên, nhìn nhận và đánh giá một cách khách quan cũng không
thể phủ nhận rằng, việc áp dụng biện pháp kê biên tài sản là QSDĐ từ thực
tiễn của một số tỉnh, thành phố của cả nước vẫn chưa đạt được mục tiêu và kế
hoạch đề ra. Q trình triển khai cơng tác kê biên cịn gặp nhiều khó khăn và
rào cản, thậm chí nhiều trường hợp không thể thực hiện được do pháp luật
thực định đất đai, nhà ở, về thi hành án và pháp luật khác có liên quan chưa
thực sự đồng bộ, thống nhất và phù hợp. Điều quan trọng là giữa pháp luật
thực định và thực tiễn triển khai cịn có độ vênh rất lớn, chẳng hạn như: công
tác đăng ký đất đai, hệ thống thông tin và cơ sở dữ liệu về đất đai chưa được
triển khai đồng bộ, kịp thời và minh bạch cũng tác động và ảnh hưởng lớn tới
công tác thi hành án nói chung và kê biên tài sản là QSDĐ đảm bảo cho
THADS nói riêng.

Thành phố Lào Cai tỉnh Lào Cai trong công tác kê biên để THADS
cũng gặp những khó khăn và vướng mắc tương tự. Nhiều bản án, quyết định
của Tòa án tuyên là QSDĐ thuộc phạm vi phải kê biên để phục vụ cho việc
thi hành các phán quyết của Tòa để chuyển giao đất đó cho người khác song
trên thực tế khơng thể tiến hành giao đất được cho người được thi hành án.
2


Trong nhiều trường hợp khi áp dụng biện pháp kê biên tài sản là QSDĐ thì
phát sinh nhiều vấn đề tranh chấp do chưa xác định được ai là chủ sở hữu đích
thực đối với QSDĐ đó, hoặc người sở hữu đối với tài sản trên đất không cùng
với chủ thể sử dụng đất thuộc diện phải thi hành án... Cùng với đó, cơng tác
phối hợp giữa các cơ quan có thẩm quyền trong lĩnh vực đất đai, nhà ở, cơ
quan thi hành án và các cơ quan khác có liên quan còn thiếu sự liên kết, phối
hợp chưa thực sự đồng bộ, kịp thời. Điều này dẫn đến chậm thi hành các bản
án, quyết định của Tòa án, kéo theo hệ quả là quyền, lợi ích hợp pháp của
người được thi hành án chưa được đảm bảo một cách tối đa.
Với những vướng mắc và khó khăn nêu trên, với mong muốn từng
bước tháo gỡ và khắc phục những khó khăn, vướng mắc, bất cập ở cả khía
cạnh pháp luật và khía cạnh thực tiễn triển khai, góp phần nâng cao hiệu quả
trong công tác kê biên tài sản là QSDĐ trong THADS nhằm bảo vệ tài sản
cho Nhà nước, cho doanh nghiệp, cho công dân; tăng cường công tác pháp
chế trong thi hành án từ thực tiễn thành phố Lào Cai, tỉnh Lào Cai, tác giả
chọn đề tài: “Pháp luật về kê biên quyền sử dụng đất để đảm bảo thi hành
án từ thực tiễn thành phố Lào Cai, tỉnh Lào Cai” làm luận văn tốt nghiệp
thạc sĩ luật kinh tế của mình.
2. Tình hình nghiên cứu đề tài
Trong bối cảnh hiện nay, thi hành án nói chung và THADS nói riêng
là một hoạt động khá phức tạp và nhạy cảm, nó ảnh hưởng trực tiếp đến
quyền lợi của các chủ thể trong xã hội. Vì vậy, đã có nhiều cơng trình khoa

học nghiên cứu, đề cập đến cơng tác THADS, cụ thể như: Hồng Thọ Khiêm,
Nguyễn Khắc Hiếu, Nguyễn Thanh Thủy, Nguyễn Thanh Phương, Lê Anh
Tuấn (1999), Tìm hiểu pháp luật thi hành án dân sự, Nhà xuất bản Chính trị
quốc gia, Hà Nội, 1999; Giáo trình Thi hành án dân sự Việt Nam, Trường Đại
học Luật Hà Nội, Nhà xuất bản Công an nhân dân, Hà Nội, 2012; Giáo trình
Kỹ năng thi hành án dân sự, Học viện Tư pháp, Nhà xuất bản Tư pháp, Hà
Nội, 2012; Học viện Tư pháp, Tài liệu bồi dưỡng Chấp hành viên trung cấp,
Hà Nội, 2014; Đề tài luận văn thạc sĩ luật học “Bán đấu giá tài sản trong thi
hành án dân sự theo pháp luật Việt Nam” của tác giả Bùi Thị Thu Hiền (Khoa
Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội năm 2014; Tổng cục THADS, Bộ Tư pháp,
Sổ tay nghiệp vụ thi hành án dân sự, Nhà xuất bản Tư pháp, Hà Nội, 2012;
3


Tổng cục THADS, Bộ Tư pháp, Sổ tay nghiệp vụ thi hành án dân sự, Nhà
xuất bản Tư pháp, Hà Nội, 2014; Tổng cục THADS, Bộ Tư pháp, Sổ tay
nghiệp vụ Thi hành án dân sự, Nhà xuất bản Tư pháp, Hà Nội, 2015;….
Còn nghiên cứu trực tiếp về kê biên QSDĐ có những cơng trình đã đề
cập như: Bài viết: “Một số tồn tại, bất cập và những khó khăn, vướng mắc
trong quá trình xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất tại các Ngân hàng
thương mại hiện nay”, Tạp chí Nhà nước và pháp luật, số 4, năm 2008 của tác
giả Nguyễn Thị Nga; Bài viết: “Thực thi pháp luật về giao dịch bảo đảm
trong hoạt động cấp tín dụng của ngân hàng thương mại - một số vướng mắc
pháp lí và đề xuất hồn thiện”, Phạm Thị Giang Thu, Nguyễn Ngọc Lương,
Tạp chí Luật học, số 10/2011; Bài viết “Tính nhân văn trong áp dụng biện
pháp cưỡng chế kê biên quyền sử dụng đất và tài sản trên đất”, Tạp chí dân
chủ và pháp luật, số 3 năm 2019 của tác giả Đinh Phạm Văn Minh; Bài viết
“Quyền sử dụng đất được kê biên để thi hành án”, Tạp chí Nghề Luật, số 7,
năm 2020 của tác giải Bùi Nguyễn Phương Lê; Luận văn thạc sĩ luật học, Học
viện Khoa học xã hội “Áp dụng biện pháp cưỡng chế kê biên tài sản nhằm thi

hành các bản án, quyết định của tòa án qua thực tiễn thực hiện tại tỉnh Bà
Rịa - Vũng Tàu” của tác giả Châu Vũ, 2012; Luận văn thạc sĩ Luật học, Đại
học Luật Hà Nội, “Pháp luật kê biên tài sản là quyền sử dụng đất để đảm bảo
thi hành án dân sự và thực tiễn thực hiện trên địa bàn tỉnh Hịa Bình” của
Hồng Xn Hiến, 2019; Đề tài nghiên cứu cấp Bộ “Hoàn thiện pháp luật về
bán đấu giá tài sản nhằm thúc đẩy thể chế kinh tế thị trường định hướng xã
hội chủ nghĩa Việt Nam” do Viện Khoa học pháp lý, Bộ Tư pháp thực hiện
năm 2011... Ngồi ra, sách chun khảo có “Pháp luật về thế chấp quyền sử
dụng đất tại các Tổ chức tín dụng ở Việt Nam - Thực trạng và hướng hoàn
thiện”, Nhà xuất bản Tư pháp, tháng 4 năm 2015 của tác giả Nguyễn Thị
Nga; “Bình luận Luật thi hành án dân sự”, Nhà xuất bản Tư pháp, năm 2019
của tác giả Nguyễn Văn Nghĩa….
Những năm gần đây, trong bối cảnh nền kinh tế xã hội ngày càng phát
triển, các hoạt động, giao dịch về đất ngày càng tăng, vì thế mà có nhiều nhà
nghiên cứu tìm hiểu về vấn đề cưỡng chế THADS, đặc biệt chuyên sâu về
lĩnh vực kê biên QSDĐ. Tuy nhiên, số lượng cơng trình nghiên cứu một cách
hệ thống và toàn diện liên quan đến các quy định của pháp luật và thực tiễn kê
4


biên QSDĐ trong THADS theo pháp luật Việt Nam còn chưa nhiều. Do đó,
các cơng trình nghiên cứu khoa học kể trên đã đạt được nhiều thành tựu, có
nội dung nghiên cứu ở nhiều góc độ, khía cạnh và mức độ khác nhau về
THADS nói chung và kê biên, xử lý tài sản là QSDĐ nói riêng. Đây là những
tài liệu quý báu, chứa đựng nhiều giá trị khoa học để tác giả kế thừa và có
định hướng nghiên cứu ở những khía cạnh lý luận của vấn đề kê biên tài sản
nói chung và tài sản là QSDĐ nói riêng để đảm bảo THADS. Cùng với đó,
nghiên cứu từ thực tiễn thực thi pháp luật về kê biên QSDĐ để đảm bảo thi
hành án tại thành phố Lào Cai, tỉnh Lào Cai được tác giả dành nhiều thời gian
nghiên cứu chuyên sâu thông qua các số liệu báo cáo hàng năm; các hội nghị

triển khai, hội nghị tổng kết công tác thi hành án qua các năm và một số vụ
việc nổi cộm của thành phố Lào Cai, tỉnh Lào Cai nhằm nhận diện tính đặc
thù, những khó khăn, vướng mắc của địa phương trong q trình triển khai
cơng tác này.
3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu
3.1. Mục đích nghiên cứu
Nghiên cứu các quy định của pháp luật về kê biên QSDĐ để đảm bảo
thi hành án và nghiên cứu về thực tiễn triển khai pháp luật về về kê biên
QSDĐ để đảm bảo thi hành án trên địa bàn thành phố Lào Cai, tỉnh Lào Cai
nhằm đánh giá khách quan về thực trạng pháp luật và thực tiễn thực thi. Từ
đó, đưa ra những giải pháp hồn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực
hiện pháp luật về kê biên QSDĐ để đảm bảo thi hành án.
3.2. Nhiệm vụ nghiên cứu
Nghiên cứu các tiền đề lý luận về kê biên QSDĐ để đảm bảo thi hành
án và lý luận pháp luật điều chỉnh kê biên QSDĐ để đảm bảo thi hành án
trong đó đặc biệt làm rõ bản chất, cơ cấu điều chỉnh pháp luật và các yếu tố
chi phối, tác động tới pháp luật về kê biên QSDĐ để đảm bảo thi hành án
Nghiên cứu và đánh giá thực trạng pháp luật chung và pháp luật
chuyên ngành, các văn bản hướng dẫn của ngành, của địa phương về cơng tác
thi hành án nói chung, kê biên tài sản là QSDĐ nói riêng để đảm bảo THADS
nói riêng nhằm tìm ra những hạn chế, bất cập đã và đang là nguyên nhân gây
khó khăn, vướng mắc trong quá trình tổ chức thực thi pháp luật về kê biên tài
sản là QSDĐ. Đồng thời, nghiên cứu thực tiễn triển khai công tác kê biên
5


QSDĐ trên địa bà thành phố Lào Cai, tỉnh Lào Cai trong trong gian qua nhằm
chỉ rõ những rào cản, những vướng mắc.
Tìm hiểu rõ nguyên nhân của thực trạng bất cập, vướng mắc từ khía
cạnh pháp luật và những khó khăn, tồn đọng từ q trình tổ chức thực thi, từ

đó đặt ra yêu cầu cần phải quán triệt và những giải pháp về hoàn thiện pháp
luật và các biện pháp nhằm nâng cao hiệu quả trong việc thực hiện biện pháp
kê biên tài sản là QSDĐ trong THADS từ thực tiễn thành phố Lào Cai, tỉnh
Lào Cai trong giai đoạn hiện nay.
4. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu
4.1. Đối tượng nghiên cứu
Luận văn nghiên cứu vấn đề kê biên tài sản là QSDĐ trong THADS từ
thực tiễn thành phố Lào Cai, tỉnh Lào Cai trên cơ sở:
- Các quy định của Luật Đất đai năm 2013 cùng hệ thống các văn bản
hướng dẫn thi hành Luật đất đai;
- Các quy định của Luật THADS năm 2008 (sửa đổi, bổ sung năm
2014) cùng các văn bản hướng dẫn thi hành Luật THADS;
- Pháp luật về công chứng, chứng thực, đăng ký bất động sản, đăng ký
giao dịch bảo đảm và pháp luật khác có liên quan về kê biên QSDĐ để bảo
đảm thi hành án;
- Các báo cáo của tỉnh Lào Cai và của thành phố Lào Cai về công tác
THADS qua các năm từ 2015 đến 2019.
4.2. Phạm vi nghiên cứu
- Về nội dung: Đề tài có phạm vi nghiên cứu rộng song trong khuôn
khổ của luận văn thạc sĩ luật học với sự giới hạn về dung lượng số trang, thời
gian nghiên cứu nên đề tài chỉ giới hạn nghiên cứu việc kê biên QSDĐ để
đảm bảo THADS mà không nghiên cứu việc kê biên QSDĐ trong các vụ án
hình sự. Đề tài nghiên cứu các vấn đề pháp lý về kê biên QSDĐ trong
THADS, đưa ra các ưu điểm, nhược điểm trong thực trạng pháp luật và thực
tiễn thi hành, từ đó đưa ra các yêu cầu và giải pháp nhằm hoàn thiện pháp
luật, nâng cao hiệu quả thực thi.
- Về không gian: Luận văn nghiên cứu các vụ việc, các báo cáo chủ
yếu nhấn mạnh tới việc Chấp hành viên (CHV) phải áp dụng biện pháp kê
biên tài sản là QSDĐ trong THADS tại thành phố Lào Cai, tỉnh Lào Cai. Các
6



báo cáo của tỉnh được nghiên cứu trong tổng thể chung để nhận định, đánh giá
vấn đề được bao quát, tồn diện và khách quan hơn trong q trình nghiên
cứu thực trạng kê biên QSDĐ tại thành phố Lào Cai.
- Về thời gian: Thời gian nghiên cứu: từ năm 2015 -2019.
5. Phƣơng pháp luận và phƣơng pháp nghiên cứu
5.1. Phương pháp luận
Luận văn nghiên cứu trên cơ sở lý luận của chủ nghĩa Mác - Lênin và
tư tưởng Hồ Chí Minh về nhà nước và pháp luật; đường lối, chủ trương của
Đảng và pháp luật của Nhà nước. Bên cạnh đó, luận văn vận dụng cách tiếp cận
đa ngành, liên ngành để nghiên cứu về kê biên tài sản là QSDĐ trong THADS.
5.2. Phương pháp nghiên cứu
Trong quá trình thực hiện đề tài nghiên cứu này, tác giả sử dụng các
phương pháp nghiên cứu cơ bản sau đây: phương pháp phân tích, phương
pháp tổng hợp, phương pháp quy nạp, phương pháp so sánh, phương pháp
lịch sử, phương pháp đối chiếu, phương pháp thống kê…, cụ thể như sau:
+ Phương pháp phân tích: phương pháp này chủ yếu được sử dụng để
làm rõ các vấn đề lý luận về kê biên QSDĐ để đảm bảo THADS và xác định
các giải pháp nhằm đảm bảo thi hành pháp luật.
+ Phương pháp lịch sử, so sánh, đánh giá, thống kê: được sử dụng để
nghiên cứu tình hình trong nước và ngồi nước cũng như khi đánh giá thực
trạng tại địa bàn tỉnh Lào Cai.
+ Phương pháp bình luận, phương pháp quy nạp, phương pháp diễn
giải, phương pháp tổng hợp… được sử dụng để khái quát, hệ thống hóa các
vấn đề, tổng kết lý luận, thực tiễn và khi nghiên cứu giải pháp hoàn thiện
pháp luật và các biện pháp góp phần nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật về
kê biên QSDĐ trong THADS tại thành phố Lào Cai, tỉnh Lào Cai.
6. Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của luận văn
6.1. Ý nghĩa lý luận

Luận văn đã đưa ra và lập luận, giải thích một số quan điểm cơ bản về
THADS, kê biên QSDĐ trong THADS, thêm vào đó là tìm hiểu đặc điểm,
bản chất của kê biên QSDĐ trong THADS, từ đó góp phần bổ sung làm
phong phú thêm cho hoạt động nghiên cứu khoa học về pháp luật THADS.
7


6.2. Ý nghĩa thực tiễn
Từ việc nghiên cứu, tìm hiểu và đánh giá thực trạng pháp luật về kê
biên QSDĐ trong THADS, tác giả đã đưa ra được những mâu thuẫn, bất cập
cần sửa đổi, bổ sung nhằm hoàn thiện hệ thống pháp luật THADS.
Bên cạnh đó, từ việc đánh giá thực trạng việc kê biên QSDĐ trong
THADS, tác giả cũng đã phân tích nguyên nhân của những bất cập và đưa ra
các giải pháp hoàn thiện pháp luật, các biện pháp nâng cao hiệu quả kê biên
QSDĐ trong THADS tại thành phố Lào Cai, tỉnh Lào Cai.
7. Kết cấu của luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, luận văn
bao gồm ba chương:
Chương 1: Lý luận về kê biên quyền sử dụng đất và lý luận pháp luật
về kê biên quyền sử dụng đất trong thi hành án dân sự.
Chương 2: Thực trạng pháp luật và thực tiễn áp dụng pháp luật về kê
biên quyền sử dụng đất trong thi hành án dân sự tại thành phố Lào Cai, tỉnh
Lào Cai.
Chương 3: Yêu cầu và giải pháp hoàn thiện pháp luật, nâng cao hiệu
quả về kê biên quyền sử dụng đất trong thi hành án dân sự từ thực tiễn thành
phố Lào Cai, tỉnh Lào Cai.

8



Chƣơng 1
LÝ LUẬN VỀ KÊ BIÊN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
VÀ LÝ LUẬN PHÁP LUẬT VỀ KÊ BIÊN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
TRONG THI HÀNH ÁN DÂN SỰ
1.1. Lý luận về kê biên quyền sử dụng đất trong thi hành án dân sự
1.1.1. Khái niệm và đặc điểm về thi hành án dân sự
1.1.1.1. Khái niệm thi hành án dân sự
Thi hành án dân sự có vai trị quan trọng, là một trong những yếu tố
ảnh hưởng lớn đến quá trình giải quyết cũng như kết quả của một vụ án dân
sự. Để phán quyết cuối cùng của Tòa án thật sự phát huy hiệu quả trên thực
tế, đồng thời các đương sự thực hiện đầy đủ nghĩa vụ cũng như quyền và lợi
ích chính đáng của mình thì hoạt động THADS cần được triển khai thực hiện
nhanh chóng, kịp thời. Trong hệ thống pháp luật Việt Nam hiện nay, tồn tại
hai quan điểm về THADS. Một bên cho rằng THADS là một giai đoạn của tố
tụng dân sự, trong khi đó một số quan điểm khác lại cho rằng THADS là một
hoạt động hành chính - tư pháp. Cụ thể:
(i) Theo quan điểm thứ nhất: các tác giả cho rằng THADS được xác
định là một giai đoạn của quá trình tố tụng dân sự. Đây là quan điểm xuất
phát từ sự phụ thuộc lẫn nhau giữa công tác xét xử và thi hành án, cụ thể: kết
quả của hoạt động xét xử phải được thi hành trong thực tế, và muốn thực hiện
được cơng tác thi hành án thì phải dựa trên hoạt động của công tác xét xử.
Nếu theo quan điểm này, THADS thực chất là hoạt động tố tụng dân sự của
Tòa án được các thực hiện bởi các chủ thể có thẩm quyền nhằm đảm bảo cho
bản án và quyết định của Tòa án được thi hành một cách kịp thời, hiệu quả,
bảo vệ quyền và lợi ích của bên bị xâm phạm.
(ii) Theo quan điểm thứ hai: một số tác giả lại nhận định THADS là
một hoạt động hành chính - tư pháp. Quan điểm này cho rằng tố tụng là quá
trình thực hiện các trình tự, thủ tục được pháp luật quy định để giải quyết các
vụ án, tranh chấp trong xã hội, mặc dù quá trình này bao gồm nhiều giai đoạn
khác nhau nhưng chúng lại có liên quan mật thiết với nhau tạo thành một thể

thống nhất, trong đó xét xử là giai đoạn cuối cùng, giai đoạn trung tâm và
quan trọng nhất của hoạt động tố tụng, chính vì vậy bản án, quyết định do Tòa
9


án tuyên ở cuối giai đoạn xét xử là kết quả cuối cùng đánh dấu sự kết thúc của
hoạt động tố tụng. Đây là quan điểm được thừa nhận rộng rãi hơn bởi lý do:
- Bản án, quyết định dân sự của Tòa án là cơ sở pháp lý để các cơ
quan có thẩm quyền tiến hành hoạt động thi hành án;
- Sau khi bản án, quyết định được Tòa án tuyên vào cuối giai đoạn xét
xử, thì hoạt động tiếp theo cần phải thực hiện là thực thi bản án, quyết định đó
trong thực tế. Như vậy có thể thấy, hoạt động THADS có mối quan hệ mật
thiết, đan xen với các giai đoạn tố tụng trước đó. Tuy có sự đan xen và liên
kết, nhưng bản thân thi hành án cũng mang tính độc lập của riêng nó. Bởi lẽ,
hoạt động thi hành án chỉ được phát sinh khi có quyết định của Thủ trưởng cơ
quan THADS. Các cán bộ, cơ quan, các chủ thể có quyền và nghĩa vụ liên
quan đều bắt buộc chấp hành quyết định của Thủ trưởng cơ quan thi hành án
và có trách nhiệm hợp tác, phối hợp với nhau để cùng thực hiện. Có thể thấy,
THADS mang tính chấp hành. Điều này chứng tỏ THADS không đơn giản
chỉ là một hoạt động tố tụng. Trong q trình thực hiện có sự tham gia của
Tịa án và Viện kiểm sát có thẩm quyền, tuy nhiên trong một số vụ việc, với
yêu cầu, lĩnh vực và tính chất khác nhau, có nhiều cơ quan nhà nước khác
cũng tham gia vào quá trình thi hành án như Ủy ban nhân dân (UBND) các
cấp, đơn vị nơi các chủ thể đang sinh sống và làm việc…
- Luật Tổ chức Viện kiểm sát nhân dân năm 2014 quy định về chức năng
kiểm sát thi hành án của Viện kiểm sát bên cạnh kiểm sát đối với hoạt động tư
pháp. Với nhiệm vụ, quyền hạn như tên, trong nhiều trường hợp, Viện kiểm
sát đã đưa ra nhiều kháng nghị với các quyết định THA, qua đó đảm bảo
quyết định thi hành án được ban hành và thực thi đúng pháp luật. Như vậy,
cho dù được quy định các chức năng riêng biệt, các cơ quan tư pháp, lập

pháp, hành pháp vẫn có sự phối hợp với nhau. Điều này, cũng phản ánh mối
quan hệ giữa quan hệ pháp luật tố tụng với quan hệ pháp luật về thi hành án.
- Thi hành án dân sự không được coi là một giai đoạn trong quá trình
tố tụng bởi lẽ THADS và tố tụng có mục đích khác nhau. Tố tụng là q trình
phân tích, tìm hiểu và giải quyết các tranh chấp, mâu thuẫn phát sinh giữa các
bên chủ thể để dựa trên cơ sở đó đưa ra quyết định công bằng nhất, phù hợp
nhất theo đúng quy định của pháp luật để bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của
các bên. Dựa trên mục đích này, tồn bộ quá trình tố tụng phải tuân theo trình
10


tự, thủ tục vô cùng chặt chẽ theo quy định của pháp luật và đảm bảo các
nguyên tắc bình đẳng, cơng khai, dân chủ... và q trình tố tụng kết thúc khi
có phán quyết của Tịa án. Trong khi đó, bản chất của THADS là đưa phán
quyết cuối cùng của Tịa án được thực hiện trên thực tế. Q trình này có thể
do các chủ thể phải thi hành án tự thực hiện hoặc được thực hiện theo trình tự,
thủ tục pháp luật quy định bởi cơ quan THADS nếu chủ thể phải thi hành án
không tự giác thực hiện và phải tiến hành cưỡng chế thi hành án.
- Ngoài ra, thi hành án không chỉ đơn thuần là hoạt động của các cơ
quan hành chính mà cịn là hoạt động nối liền giữa hoạt động tư pháp và hoạt
động hành chính bởi lẽ thi hành án là giai đoạn kế tiếp của hoạt động xét xử.
Thi hành án là dạng hoạt động chấp hành, quản lí và thể hiện rõ tính chất hành
chính, và phải dựa vào các bản án, quyết định của Tịa án đã có hiệu lực thi
hành. Chính vì vậy, các quy định về hành chính - tư pháp được áp dụng linh
hoạt trong hoạt động THADS, kết hợp với pháp luật tố tụng để đạt hiệu quả
cao nhất. Việc áp dụng linh hoạt, nhuần nhuyễn các quy định trên tạo thuận
lợi cho quá trình THADS được thực hiện nhanh chóng và xuyên suốt.
Từ những phân tích trên, có thể hiểu THADS là việc tổ chức thực hiện
các bản ản, quyết định có hiệu lực pháp lý do Tòa án ban hành nhằm bảo vệ
quyền và lợi ích hợp pháp của cá nhân, cơ quan, tổ chức có liên quan.

1.1.1.2. Đặc điểm của thi hành án dân sự
Như đã phân tích, THADS là một dạng hoạt động hành chính - tư
pháp do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền - cơ quan thi hành án thực hiện
nhằm thi hành bản án, quyết định đã có hiệu lực của Tịa án. Chính vì vậy,
hoạt động này mang những đặc điểm như sau:
- Thi hành án dân sự có mối quan hệ mật thiết với hoạt động của Tịa
án, đặc biệt hoạt động THADS có hiệu quả hay không phụ thuộc rất lớn vào
chất lượng của hoạt động xét xử của Tòa án.
- Hoạt động THADS được tiến hành theo một quy trình chặt chẽ do
pháp luật quy định trong suốt quá trình thực hiện, dựa trên căn cứ pháp lý đầy
đủ, rõ ràng để đảm bảo sự công bằng, đảm bảo quyền và nghĩa vụ của các bên
trong THADS.
- Thi hành án dân sự nhằm thi hành các bản án, quyết định đã có hiệu
lực của Tịa án. Hoạt động này mang tính bắt buộc đối với cá nhân, cơ quan tổ
11


chức liên quan tới bản án, quyết định của Tòa án; nếu các cá nhân, cơ quan, tổ
chức đó khơng tuân thủ chấp hành sẽ phải chịu trách nhiệm pháp lý về hành
vi của mình.
- Một đặc điểm thể hiện tính linh hoạt của THADS đó là quyền thỏa
thuận của các chủ thể, miễn là những thỏa thuận này không trái với thuần
phong mỹ tục, đạo đức xã hội, không vi phạm điều cấm của pháp luật. Để
đảm bảo việc tự thỏa thuận này được thực hiện minh bạch, công khai và phụ
hợp với việc thi hành án, pháp luật quy định về trách nhiệm của cơ quan
THADS trong việc kiểm tra, giám sát và ghi nhận kết quả thỏa thuận, thống
nhất của các bên. Điều này một lần nữa khẳng định nguyên tắc tự định đoạt
của đương sự và thể hiện tính dân chủ trong chế tài của nước ta. Đây cũng là
chủ trương xuyên suốt trong quá trình phát triển kinh tế và xã hội, tạo nên sự
linh hoạt trong cơ chế THADS. Nhà nước rút gọn sự can thiệp vào hoạt động

thi hành án, cùng với đó, các chủ thể cần tăng tính tích cực và chủ động để
bảo vệ quyền và lợi ích chính đáng của mình. Sự cởi mở này đã thúc đẩy kinh
tế và xã hội phát triển năng động và đa dạng hơn.
- Cơ quan THADS có quyền sử dụng các biện pháp nhất định như
cưỡng chế, yêu cầu kê biên tài sản hoặc thực hiện việc ủy thác thi hành án để
áp dụng vào các tình huống khác nhau. Việc này nhằm mục đích phát huy tối
đa hiệu quả của hoạt động THADS.
1.1.2. Khái niệm, đặc điểm và vai trò của kê biên quyền sử dụng đất trong
thi hành án dân sự
1.1.2.1. Khái niệm về kê biên quyền sử dụng đất trong thi hành án dân sự
* Khái niệm kê biên
Theo Từ điển Luật học, kê biên tài sản là một biện pháp cưỡng chế
của Nhà nước áp dụng đối với tội mà theo quy định của Bộ luật Hình sự có
thể bị phạt tiền hoặc tịch thu tài sản hoặc để đảm bảo trách nhiệm bồi thường
thiệt hại, nhằm bảo đảm việc thi hành án hình sự1. Cịn trong lĩnh vực tố tụng
dân sự và THADS, thì kê biên tài sản là một biện pháp cưỡng chế THADS do
cơ quan THADS áp dụng trong trường hợp người phải thi hành án phải có
nghĩa vụ thanh tốn khoản tiền nào đó theo bản án, quyết định của Tòa án
1. Trường Đại học Luật Hà Nội (1999), Từ điển Luật học, Nxb Từ điển bách khoa, Hà Nội, tr. 243.

12


nhưng không tự nguyện thi hành trong khoảng thời gian mà pháp luật quy
định, khi đó cơ quan THADS, cụ thể là CHV có quyền tiến hành trình tự thủ
tục để kê biên tài sản để đảm bảo THADS 2.
Từ những phân tích trên, có thể định nghĩa kê biên tài sản là một biện
pháp cưỡng chế do các cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện nhằm bảo
đảm cho việc thực hiện một nghĩa vụ tài sản, đối với cá nhân, cơ quan, tổ chức
xâm hại đến lợi ích nhà nước, quyền và lợi ích hợp pháp của tổ chức, cá nhân.

* Khái niệm kê biên QSDĐ
Tài sản là đối tượng của biện pháp kê biên có thể vật hoặc quyền sử
dụng hoặc quyền tài sản như phương tiện giao thơng, đồ vật có giá trị, hoa lợi,
vốn góp, nhà ở, quyền sở hữu trí tuệ... Trong số các loại tài sản này, QSDĐ là
một tài sản đặc biệt nhất, được áp dụng phổ biến nhất và cũng gây nhiều khó
khăn, phức tạp nhất trong q trình kê biên đảm bảo THADS.
Theo Điều 53 Hiến pháp năm 2013, Điều 4 Luật đất đai năm 2013 quy
định, đất đai là “tài sản cơng thuộc sở hữu của tồn dân do nhà nước đại diện
chủ sở hữu để thống nhất quản lý”. Trên cơ sở đó “Nhà nước trao quyền sử
dụng đất cho người sử dụng đất”3 thông qua các hình thức như giao đất, cho
th đất, cơng nhận QSDĐ. Trên thực tế, khái niệm về QSDĐ vẫn chưa được
quy định cụ thể tại các văn bản pháp luật liên quan, tuy nhiên QSDĐ cũng
được coi là một loại tài sản đặc biệt. Nếu như chủ sở hữu tài sản thơng thường
có đầy đủ ba quyền là quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt
thì chủ thể được Nhà nước giao đất chỉ có một quyền duy nhất đó là quyền sử
dụng bởi đất đai là một loại tài sản đặc biệt, do Nhà nước thống nhất quản lý,
người sử dụng đất chỉ được quyền sử dụng và chịu sự quản lý của Nhà nước.
Pháp luật dân sự quy định: “Quyền sử dụng là quyền khai thác công dụng,
hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản”4. Từ điển Giải thích luật học định nghĩa:
“quyền sử dụng đất của nhà nước là quyền khai thác các thuộc tính có ích từ
đất để phục vụ cho các mục đích phát triển kinh tế và đời sống xã hội. Nhà
nước thực hiện quyền sử dụng đất một cách gián tiếp thông qua việc giao đất
cho các tổ chức, cá nhân sử dụng. Các tổ chức cá nhân này khi sử dụng có
2 Khoản 3 Điều 71 Luật THADS năm 2008 (được sửa đổi, bổ sung năm 2014).
3. Điều 4 Luật Đất đai năm 2013.
4. Điều 189 Bộ luật Dân sự năm 2015.

13



nghĩa vụ đóng góp vật chất cho Nhà nước dưới dạng thuế sử dụng đất, tiền sử
dụng đất”5. Với cách định nghĩa trên, có thể thấy, việc khai thác, sử dụng đất
của người sử dụng đất đóng vai trị quan trọng. Nếu người sử dụng đất khai
thác có hiệu quả sẽ làm tăng giá trị của đất và ngược lại. Điều này khơng chỉ
tác động lên diện tích đất nhỏ lẻ mà còn ảnh hưởng đến quỹ đất của quốc gia.
Như vậy, QSDĐ được hiểu là quyền được đầu tư, cải tạo vào đất, khai thác
công dụng của đất, và hưởng hoa lợi, lợi tức từ thửa đất. Do đó, các cá nhân,
tổ chức được nhà nước giao đất sẽ được hưởng các quyền trên cũng như các
quyền liên quan.
Từ những phân thích nêu trên, có thể định nghĩa: Kê biên QSDĐ trong
THADS là một trong các biện pháp cưỡng chế thi hành án theo quy định của
pháp luật hiện hành do cơ quan THADS mà cụ thể là do CHV thực hiện khi
người phải thi hành những bản án quyết định của tịa án có hiệu lực mà
khơng tự nguyện thi hành theo quy định của Luật THADS, đối tượng kê biên
là QSDĐ, buộc người phải thi hành án phải thực hiện nghĩa vụ phải thanh
toán về tiền hoặc là giao trả QSDĐ theo Bản án, quyết định của Tịa nhằm
bảo đảm quyền và lợi ích chính đáng của người được thi hành án và thể hiện
tính quyền lực của nhà nước.
Ngoài ra, cần phải lưu ý điểm khác biệt giữa biện pháp cưỡng chế kê
biên QSDĐ trong THADS với kê biên QSDĐ của cơ quan điều tra và kê biên
QSDĐ là biện pháp khẩn cấp tạm thời của Tịa án nếu trong q trình giải
quyết án có căn cứ cho thấy có hành vi tẩu tán, hủy hoại tài sản. Biện pháp kê
biên của cơ quan điều tra và của Tòa án nhằm ngăn chặn bị cáo và đương sự
có hành vi tẩu tán, hủy hoại tài sản gây ảnh hưởng đến lợi ích của Nhà nước,
cơ quan, tổ chức và cá nhân. Còn biện pháp cưỡng chế kê biên QSDĐ của cơ
quan THADS ngồi mục đích ngăn chặn người phải thi hành án tẩu tán, hủy
hoại tài sản cịn có mục đích xử lý tài sản của người phải thi hành án để đảm
bảo các nghĩa vụ trong Quyết định, Bản án của Tịa án đã có hiệu lực pháp
luật được thi hành; đặc biệt qua đó bảo vệ được quyền và lợi ích hợp pháp của
người được thi hành án trong trường hợp người phải thi hành án không tự

nguyện, tự giác chấp hành thực hiện các nghĩa vụ của mình theo bản án, quyết
định có hiệu lực thi hành của Tòa án.
5. Trường Đại học Luật Hà Nội (1999), Từ điển Giải thích luật học, Nxb Công an nhân dân, tr. 59.

14


1.1.2.2. Đặc điểm của kê biên quyền sử dụng đất trong thi hành án dân sự
Như đã phân tích ở trên, QSDĐ cũng là một loại tài sản nên kê biên
QSDĐ trong THADS cũng phản ánh tất cả các đặc điểm của kê biên tài sản
nói chung. Tuy nhiên, đối với tài sản là QSDĐ có những đặc thù khác biệt
nên kê biên QSDĐ để bảo đảm THADS cũng có những đặc điểm riêng biệt,
cụ thể như sau:
Thứ nhất, kê biên QSDĐ trong THADS mang tính đặc thù và phức tạp
do đố i tượng kê biên là một tài sản đặc biê ̣t
Theo Bộ luật Dân sự năm 2015, Luật Đất đai năm 2013 và các văn
bản hướng dẫn thi hành, QSDĐ được coi là một loại tài sản đặc biệt, hay cịn
gọi là bất động sản. Tính đặc biệt của QSDĐ bị chi phối bởi chế độ sở hữu
của đất đai là chế độ sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và
thống nhất quản lý trên phạm vi cả nước. Nhà nước với tư cách đại diện chủ
sở hữu có quyền phân bổ đất đai cho NSDĐ thơng qua các hình thức trao
QSDĐ cho người sử dụng đất. Do đó, trong cơng tác THADS, kê biên tài sản
là QSDĐ cần phải thận trọng, đảm bảo thực hiện đúng trình tự thủ tục quy
định của Luật THADS và các văn bản dưới luật có liên quan đến lĩnh vực đất
đai. Nhà nước trao quyền cho cơ quan THADS thi hành bản án, quyết định
dân sự của Tòa án. Hệ thống các cơ quan thi hành án hoạt động để thực hiện
nhiệm vụ, quyền hạn của mình thơng qua đội ngũ cán bộ, cơng chức là CHV,
Thư ký và người lao động. Tuy nhiên, chỉ những người là CHV hợp pháp mới
có quyền thực hiện các biện pháp cưỡng chế THADS, trong đó có hoạt động
kê biên QSDĐ.

Kê biên QSDĐ, với những tính chất riêng biệt đã tạo nên tính phức
tạp trong q trình thực hiện. Với các loại tài sản hữu hình khác, có đặc điểm
là cố định về hình dạng, cấu trúc, hình thức trong suốt quá trình thực hiện việc
kê biên, cho nên dễ dàng và thuận tiện hơn so với kê biên QSDĐ. QSDĐ là
một tải sản vơ hình, trong khi đó mang giá trị lớn, chịu nhiều sự ảnh hưởng
của các nhân tố khác nhau nên dễ dẫn đến tình trạng có sự biến động giữa thời
điểm thỏa thuận lấy QSDĐ là tài sản bảo đảm và thời điểm tiến hành kê biên
để thực hiện nghĩa vụ. Bên cạnh đó, kê biên tài sản là QSDĐ có những sự
khác biệt so với các tài sản khác: có trường hợp chỉ cần kê biên QSDĐ nhưng
cũng có nhiều trường hợp cần thực hiện với các tài sản gắn liền với đất, có thể
15


kể đến như: nhà ở, vườn cây, chuồng trại, hoặc các cơng trình khác được xây
dựng trên đất... Hơn nữa, kể từ khi có QSDĐ cho đến khi QSDĐ được dùng
làm đối tượng của biện pháp kê biên, QSDĐ bị kê biên cũng có thể khơng có
sự biến động, thay đổi nào, nhưng cũng có những trường hợp QSDĐ bị kê
biên có thể thay đổi về hiện trạng như: nhiều tài sản khác được hình thành
trên đất như nhà ở, cơng trình xây dựng khác hình thành trong tương lai; phát
sinh thêm chủ thể sử dụng đất, đầu tư thêm giá trị vào QSDĐ đó... Với nhiều
sự khác biệt đa dạng và phức tạp như vậy, đòi hỏi các CHV cần thận trọng khi
xử lý, phải xem xét một cách rõ ràng, chuẩn xác, tránh nhầm lẫn, sai sót. Nhờ
vậy việc THADS mới được thực hiện nhanh gọn, dứt khoát, tránh sự lúng túng
của các chủ thể khi thực hiện và hạn chế sự phản đối, bất hợp tác của các bên.
Đồng thời cũng đảm bảo tính cơng bằng, minh bạch của hoạt động THADS.
Thứ hai, việc thực hiện kê biên QSDĐ phải dựa trên những căn cứ rõ
ràng, cụ thể, theo trình tự chặt chẽ theo quy định của pháp luật
Trên cơ sở các bản án, quyết định của Tịa án có hiệu lực, những
người phải thi hành án có tài sản là QSDĐ thuộc sở hữu của mình mà không
tự nguyện thi hành án trong khoảng thời gian quy định thì CHV tiến hành áp

dụng biện pháp kê biên tài sản là QSDĐ theo quy đinh
̣ của pháp luâ ̣t THADS,
để đảm bảo cho việc thực hiê ̣n nghiã vu ̣ của người phải thi hành án theo bản
án, quyết định của Tịa án. Trong q trình tiến hành kê biên QSDĐ để thi
hành án, CHV phải tuân theo các trình tự, thủ tục pháp luật quy định từ khi
nhâ ̣n hồ sơ thi hành án , lâ ̣p hồ sơ thi hành án , xác minh điều kiện thi hành án ,
thông báo thi hành án , ra quyế t đinh
̣ cưỡng chế kê biên QSDĐ

, đinh
̣ giá

QSDĐ, bán đấu giá QSDĐ, giao QSDĐ đế n thanh toán tiề n bán đấ u giá được
quy định bởi pháp luật THADS và các văn bản hướng dẫn thi hành.
Thứ ba, kê biên tài sản là QSDĐ mang tính quyền lực của Nhà nước,
đảm bảo cho bản án, quyết định có hiệu lực của Tịa án được thực thi trên
thực tế.
Nhà nước chỉ cho phép CHV thực hiện việc cưỡng chế THADS, trong
đó có kê biên tài sản là QSDĐ bởi những yêu cầu đặc biệt của hoạt động này
và được quy định tại Điều 17 Luật THADS 2014 và Nghị định số
62/2015/NĐ-CP quy đinh
̣ chi tiế t và hướng dẫn thi hành mô ̣t số điề u của Luâ ̣t
THADS. Theo quy của pháp luật, để thực hiện được biện pháp kê biên
16


QSDĐ, CHV phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện sau: Phải là Công dân Việt
Nam trung thành với Tổ quốc, trung thực, liêm khiết, có phẩm chất đạo đực
tốt, có trình độ cử nhân luật trở lên, và có điều kiện sức khỏe tốt để có thể
hồn thành nhiệm vụ được giao6. CHV là một chức danh tư pháp được Bộ

trưởng Bộ tư pháp bổ nhiệm, việc bổ nhiệm vào ngạch CHV phải qua kỳ thi
tuyển theo quy định của pháp luật về THADS và pháp luật về cán bộ

, công

chức, trừ trường hợp bổ nhiệm không qua thi tuyển quy định tại Nghị định số
62/2015/NĐ-CP.
Thứ tư, khi QSDĐ bị kê biên để đảm bảo thi hành án thì QSDĐ của
người sử dụng đấ t sẽ đặt vào tình trạng bi ̣ hạn chế tham gia các giao di ̣ch
dân sự.
Khi QSDĐ bị kê biên để đảm bảo thi hành án thì người sử dụng đất bị
hạn chế một số quyền đối với QSDĐ trong các giao dịch, như: không được
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, cho tặng, góp
vốn và thừa kế... cho đến khi thực hiện xong nghĩa vụ theo bản án, quyết định
đã tun. Nếu nghĩa vụ thanh tốn này khơng được thực hiện theo quy định
của pháp luật thì QSDĐ sẽ được cơ quan nhà nước có thẩm quyền đưa ra xử
lý. Tuy nhiên, nhiều người phải thi hành án do thiếu hiểu biết về pháp luật
nhưng lại tìm cách tẩu tán, làm giả các giao dịch để tránh phải thực hiện nghĩa
vụ của mình. Do đó, ngay từ đầu, CHV cần chú trọng thơng báo, phân tích rõ
cho NSDĐ phải thi hành án biết về quy định này để hạn chế hành vi trên cũng
như giảm những cản trở của quá trình kê biên QSDĐ. Việc tẩu tán tài sản là
hành vi tiêu cực, không chỉ tác động đến hoạt động thi hành án nói riêng, mà
mở rộng ra là tác động lên cả quá trình hành pháp, làm chậm quá trình phát
triển của kinh tế xã hội. Tuy nhiên đây cũng là vấn đề khó khăn và phức tạp,
nếu thực hiện cứng nhắc sẽ lại càng gia tăng thêm khó khăn, trở ngại. Điều
này địi hỏi người CHV, với tư cách là người thực hiện nhiệm vụ mà cơ quan
nhà nước yêu cầu, cần phải có ý thức trách nhiệm, trau dồi kỹ năng, vận dụng
quy định pháp luật và kinh nghiệm thực tế một cách kiên quyết nhưng linh
loạt, cẩn thận để bảo vệ tối đa quyền và lợi ích của các bên đương sự, nâng
cao hiệu quả của hệ thống pháp luật. Bởi lẽ việc bảo vệ QSDĐ không chỉ là


6. Theo Điề u 18 Luâ ̣t THADS năm 2008.

17