TRƯỜNG ĐẠI HỌC GIAO THƠNG VẬN TẢI TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA KINH TẾ VẬN TẢI

THIẾT KẾ MÔN HỌC

LẬP VÀ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ
DỰ ÁN: ĐẦU TƯ XÂY DỰNG CHUNG CƯ IJC AROMA

Ngành

: KINH TẾ XÂY DỰNG

Chuyên ngành

: KINH TẾ XÂY DỰNG

Giảng viên hướng dẫn : Th.S LÊ QUANG PHÚC
Sinh viên thực hiện

: LÊ THỊ VÂN

MSSV

: 1934021026

Lớp

: KX19T-LT

TP. Hồ Chí Minh, năm 2021

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan: Thiết Kế Môn Học Lập và Thẩm Định Dự Án Đầu Tư với đề tài
Đầu Tư Xây Dựng Chung cư IJC AROMA là công trình nghiên cứu của cá nhân tơi. Các
số liệu, kết quả nêu trong TKMH là trung thực và chưa được cơng bố trong các cơng
trình khác, khơng sao chép của bất cứ ai.
Tôi xin cam đoan nếu không đúng như đã trên tơi xin chịu mọi trách nhiệm về cơng
trình nghiên cứu của mình.
 
TP. Hồ Chí Minh, ngày 12 tháng 04 năm 2021
 

 Người cam đoan 

Lê Thị Vân


LỜI CẢM ƠN
Lời đầu tiên tôi xin gửi lời cảm ơn chân thành đến thầy Lê Quang Phúc, giảng viên
đã hướng dẫn tôi làm thiết kế môn học lập và thẩm định dự án đầu tư. Vì đây là TKMH
đầu tiên và nó sẽ liên quan mật thiết đến cơng việc sau này của chúng tôi, nên tôi rất cảm
ơn Thầy đã tận tình hướng dẫn. Đây là mơn học rất thú vi và thực tế, nội dung hướng dẫn
chúng tôi về việc lập và thẩm định một dự án đầu tư xây dựng cũng như các dự án khác.
Nhận thấy được tầm quan trọng cũng như sự cần thiết của TKMH cho cơng việc
sau này của mình. Mặc dù đã có nhiều cố gắng trong q trình nghiên cứu, song do khả
năng và kinh nghiệm của bản thân có hạn, nên TKMH không tránh khỏi những tồn tại,
hạn chế và thiếu sót. Một lần nữa tơi xin cảm ơn quý Thầy cô cũng như các bạn lớp
KX19T-LT đã giúp đỡ tơi trong q trình thực hiện TKMH Lập và Thẩm định dự án đầu
tư.
Chân thành!


Xin chân thành cảm ơn!


TKMH – LẬP VÀ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ

GVHD: ThS. LÊ QUANG PHÚC

NHẬN XÉT CỦA GIẢNG VIÊN HƯỚNG DẪN
....................................................................................................................................................
....................................................................................................................................................
....................................................................................................................................................
....................................................................................................................................................
....................................................................................................................................................
....................................................................................................................................................
....................................................................................................................................................
....................................................................................................................................................
....................................................................................................................................................
....................................................................................................................................................
....................................................................................................................................................
....................................................................................................................................................
....................................................................................................................................................
....................................................................................................................................................
....................................................................................................................................................
....................................................................................................................................................
....................................................................................................................................................
....................................................................................................................................................
GIẢNG VIÊN HƯỚNG DẪN

SVTH: LÊ THỊ VÂN


Trang 1

MSSV: 1934021026


TKMH – LẬP VÀ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ

GVHD: ThS. LÊ QUANG PHÚC

MỤC LỤC

LỜI MỞ ĐẦU.......................................................................................................................4
CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU KHÁI QUÁT VỀ DỰ ÁN....................................................5

1.1

Thông tin khái quát về dự án.....................................................................5

1.1.1

Định hướng kinh doanh.................................................................................5

1.1.2

Giới thiệu địa điểm xây dựng........................................................................5

1.1.3

Giới thiệu về chủ đầu tư:...............................................................................7


1.2

Căn cứ pháp lý của dự án...........................................................................7

1.3

Sự cần thiết đầu tư dự án............................................................................8

1.3.1

Tổng quan......................................................................................................9

1.3.2

Định vị thị trường........................................................................................11

1.3.3

Định vị sản phẩm.........................................................................................12

1.3.4

Lợi thế vị trí của dự án................................................................................13

1.3.5

Mục tiêu của dự án......................................................................................13

1.4


Quy mô dự án và giải pháp kết cấu xây dựng hạng mục cơng trình....14

1.4.1

Quy mơ dự án..............................................................................................14

CHƯƠNG 2: LẬP TỔNG MỨC ĐẦU TƯ VÀ KẾ HOẠCH SỬ DỤNG VỐN ĐẦU TƯ
XÂY DỰNG CƠNG TRÌNH.............................................................................................16

2.1

Lập tổng mức đầu tư xây dựng cơng trình.............................................16

2.1.1

Cơ sở xác định chi phí đầu tư......................................................................16

2.1.2

Tổng mức đầu tư.........................................................................................17

2.1.3

Chi phí đầu tư xây dựng và chi phí thiết bị.................................................18

2.1.4

Chi phí đầu tư xây dựng..............................................................................20


2.2

Lập bảng kế hoạch sử dụng vốn đầu tư xây dựng cơng trình...............24

2.2.1

Tiến độ xây dựng dự án...............................................................................24

2.2.2

Kế hoạch sử dụng vốn đầu tư theo năm......................................................26

2.2.3

Chi tiết kế hoạch phân bổ vốn đầu tư theo quý...........................................27

CHƯƠNG 3: LẬP CÁC BẢNG TÍNH TÀI CHÍNH......................................................32

3.1

Lập bảng dự kiến doanh thu hàng năm:.................................................32

3.1.1

Doanh thu bán căn hộ:.................................................................................32

3.1.2

Doanh thu cho thuê thương mại dịch vụ.....................................................35


3.1.3

Tầng hầm cho thuê......................................................................................36

3.2

Lập bảng kế hoạch vay và trả lãi vay......................................................40

3.2.1

Xác định nhu cầu vốn vay...........................................................................40

SVTH: LÊ THỊ VÂN

Trang 2

MSSV: 1934021026


TKMH – LẬP VÀ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ

GVHD: ThS. LÊ QUANG PHÚC

3.2.2

Kế hoạch vay và trả lãi vay.........................................................................41

3.3

Lập bảng khấu hao....................................................................................41


3.4

Lập bảng chi phí sản xuất, chi phí bán hàng và quản lý.......................46

3.4.1

Chi phí bán căn hộ.......................................................................................46

3.4.2

Chi phí bảo trì..............................................................................................46

3.5

Lập bảng dự trù lãi lỗ hàng năm cho dự án............................................47

CHƯƠNG 4: ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ ĐẦU TƯ DỰ ÁN..............................................50

4.1

Xác định cơ cấu nguồn vốn dự kiến và chi phí sử dụng vốn.................50

4.1.1

Cân đối nguồn vốn......................................................................................50

4.1.2

Cơ cấu nguồn vốn dự kiến huy động và chi phí sử dụng vốn.....................51


4.2

Suất chiết khấu của dự án........................................................................51

4.3

Lập bảng ngân lưu dự án..........................................................................51

4.4

Xác định các chỉ tiêu NPV, IRR, Thv và B/C.........................................55

4.4.1

Hiện giá thu nhập thuần NPV......................................................................55

4.4.2

Tỷ suất sinh lời nội bộ IRR.........................................................................55

4.4.3

Thời gian hồn vốn của dự án.....................................................................56

4.4.4

Tỷ số lợi ích trên chi phí B/C......................................................................56

4.5


Bảng tổng hợp các chỉ tiêu hiệu quả tài chính dự án.............................59

4.5.1

Đánh giá hiệu quả tài chính, KTXH dự án..................................................59

4.6
Lập bảng đánh giá độ nhạy, khả năng trả nợ vay của dự án đầu tư xây
dựng cơng trình.......................................................................................................60
4.6.1

Tốc độ thay đổi NPV khi doanh thu và chi phí thay đổi.............................61

4.6.2

Tốc độ thay đổi IRR khi thay đổi doanh thu và chi phí..............................62

4.6.3

Khả năng trả nợ vay....................................................................................63

4.7

Thuyết minh tổng hợp nhận xét, kiến nghị.............................................65

4.7.1

Kết luận.......................................................................................................65


4.7.2

Kiến nghị.....................................................................................................66

TÀI LIỆU THAM KHẢO.................................................................................................67

SVTH: LÊ THỊ VÂN

Trang 3

MSSV: 1934021026


TKMH – LẬP VÀ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ

GVHD: ThS. LÊ QUANG PHÚC

LỜI MỞ ĐẦU
Thiết Kế Môn Học là kết quả của q trình học tập, nghiên cứu mơn học Lập và
thẩm định dự án đầu tư.
Tôi xin bày tỏ lịng biết ơn đến q thầy, cơ giáo trường đại học giao thơng vận tải
thành phố Hồ Chí Minh đã nhiệt tình hướng dẫn và giúp đỡ tơi trong q trình học tập.
Đặc biệt, tơi xin bày tỏ lịng biết ơn sâu sắc tới thầy giáo Thạc sỹ Lê Quang Phúc, người
đã trực tiếp hướng dẫn, giúp đỡ tôi trong q trình nghiên cứu và hồn thành Thiết Kế
Mơn Học.
1. Tính cấp thiết của đề tài:
Đầu tư xây dựng là tiền đề quan trọng để phát triển đối với mọi hình thái kinh tế xã
hội. Hiện nay, nhu cầu đầu tư xây dựng cơ bản là rất lớn, nhưng trong quá trình tổ chức
thực hiện thì vấn đề lập báo cáo nghiên cứu khả thi là một vấn đề tiên quyết, trọng tâm
cần được chú trọng. Từ đó, tơi nhận thấy mình cần phải tìm hiểu và đi sâu vào lĩnh vực

này để nâng cao hiểu biết cho bản thân và tạo hướng phát triển cho sự nghiệp trong
tương lai.
2. Mục đích nghiên cứu:
Thẩm định dự án đầu tư là việc tổ chức, xem xét một cách khách quan, có cơ sở khoa
học và tồn diện các nội dung cơ bản của dự án; từ đó ra quyết định về đầu tư và cho
phép đầu tư. Kết quả của việc lập thẩm định dự án đầu tư là phải đưa ra những kết luận
về tính khả thi hay khơng khả thi của dự án. Đối với cơ quan thẩm định Nhà nước, mục
đích của việc thẩm định dự án là nhằm xem xét những lợi ích kinh tế- xã hội mà dự án
đem lại có phù hợp với mục tiêu chiến lược phát triển kinh tế-xã hội của quốc gia, của
vùng, của địa phương hay không và thông qua đó đưa ra những kết luận về sự chấp nhận
hoặc phải sửa đổi, bổ sung hay bác bỏ dự án. Đối với những định chế tổ chức quốc gia
hoặc quốc tế, ngoài việc xem xét khả năng sinh lời cho bên đầu tư và sự đóng góp của dự
án đối với nền kinh tế quốc dân, việc thẩm định còn nhằm mục đích xem xét hướng phát
triển lâu dài.

SVTH: LÊ THỊ VÂN

Trang 4

MSSV: 1934021026


TKMH – LẬP VÀ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ

GVHD: ThS. LÊ QUANG PHÚC

CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU KHÁI QUÁT VỀ DỰ ÁN
1.1 Thông tin khái quát về dự án
Tên dự án: ĐẦU TƯ XÂY DỰNG CHUNG CƯ IJC AROMA
Cơng trình: Chung cư IJC AROMA

Địa điểm: Đường Võ Văn Kiệt – Phường 16 – Quận 8 – TP. HCM
Hình thức đầu tư: Đầu tư xây dựng mới
Hình thức quản lý dự án: Chủ đầu tư tự quản lý
1.1.1 Định hướng kinh doanh
-

Dự án sẽ trở thành căn hộ bán; cho thuê TMDV và tầng hầm có trang thiết bị hiện
đại, quy cách phục vụ chuyên nghiệp đáp ứng nhu cầu sinh hoạt và kinh doanh tại
thành phố.

-

Với tiêu chuẩn nằm phía Tây Nam của TPHCM, khu đất có diện tích 1.400 m2, từ
nơi đây cư dân có thể di chuyển nhanh chóng tới các khu vực lân cận, trung tâm
thành phố bằng các tuyến đường huyết mạch; rộng thống nên khơng bao giờ xảy ra
tình trạng bị kẹt xe, ngập nước. Và cũng từ dự án có thể di chuyển tới các tỉnh Miền
Tây và Đông bằng hàng loạt tuyến đường cao tốc. Từ đó giúp cuộc sống của mọi cư
dân như được mở rộng, đem lại sự thuận lợi cũng như cơ hội hịa mình cùng cộng
đồng cư dân văn minh, phồn thịnh tại chính căn hộ, vì vậy đầu tư xây dựng khu
chung cư bán và cho thuê thích hợp cho nhu cầu của mọi người.

1.1.2 Giới thiệu địa điểm xây dựng
a) Vị trí dự án trong thành phố:
-

Dự án này nằm tọa lạc ngay tại mặt tiền 2 tuyến đường giao thơng chính, IJC
AROMA sở hữu vị trí đắc địa khi nằm ngay cửa ngõ ra vào trung tâm TP.HCM.
 Dự án sở hữu vị trí đắc địa khi nằm ngay cửa ngõ ra vào trung tâm TP.HCM. Chỉ 5
phút đi đến khu Chợ Lớn, 10 Phút để đi đến trung tâm TP.HCM qua các trục đường
lớn thông thoáng như Đại lộ Võ Văn Kiệt, Vành Đai Trong, Hậu Giang, Nguyễn

Văn Linh,…

SVTH: LÊ THỊ VÂN

Trang 5

MSSV: 1934021026


TKMH – LẬP VÀ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ

GVHD: ThS. LÊ QUANG PHÚC

b) Lợi thế vị trí của dự án:
-

Lợi thế trong công tác đầu tư:
Khu đất bằng phẳng, diện tích đất khá rộng rãi để xây dựng chung cư
Hệ thống cơ sở hạ tầng xung quanh khu vực xây dựng rất thuận lợi cho quá trình xây
dựng và khi đưa vào sử dụng.

-

Lợi thế trong quá trình bán và cho thuê:

 Chung cư IJC AROMA được đầu tư xây dựng dựa trên quá trình nghiên cứu tham
khảo từ các chung cư lân cận khác, tiến hành đầu tư sẽ phát huy tối đa ưu điểm và
khắc phục những nhược điểm mà các dự án đó gặp.
 Về giá bán và cho thuê: Với vị trí trung tâm, căn hộ cao cấp, chung cư sẽ đáp ứng nhu
cầu của khách hàng và cam kết với giá bán và cho thuế sẽ thấp hơn mặt bằng giá của

các chung cư lân cận, không tăng giá đột ngột. Luôn luôn chú trọng nâng cao chất
lượng và bảo trì đúng hạn.

SVTH: LÊ THỊ VÂN

Trang 6

MSSV: 1934021026


TKMH – LẬP VÀ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ

GVHD: ThS. LÊ QUANG PHÚC

1.1.3 Giới thiệu về chủ đầu tư:
-

Tên cơng ty: CƠNG TY CỔ PHẦN PHÁT TRIỂN HẠ TẦNG KỸ THUẬT
(Becamex IJC)

-

Địa chỉ: Số 230 Đại lộ Bình Dương, P. Phú Hịa, TP. Thủ Dầu Một, Tỉnh Bình
Dương.

-

Tel: 0650.3848.789

-


Vốn điều lệ: 2.741.945.250.000 đồng

-

Người đại diện pháp luật: Đỗ Quang Ngôn

-

Chức vụ: Tổng Giám Đốc.

1.2 Căn cứ pháp lý của dự án
Việc lập Dự án đầu tư xây dựng “chung cư IJC AROMA” dựa trên cơ sở pháp lý sau:
-

Luật xây dựng số 50/2014/QH13 được Quốc hội Nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa
Việt Nam ban hành ngày 16/08/2014, có hiệu lực từ ngày 01/01/2015

-

Luật đất đai số 45/2013/QH13 của Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam thông qua
ngày 29 tháng 11 năm 2013 và các Nghị định của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật
Đất đai;

-

Luật đầu tư năm 2014 đã được Quốc hội Nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam
ban hành ngày 26/11/2014 và có hiệu lực từ 01/07/2015;

-


Luật bảo vệ môi trường số 55/2014/QH13 ngày 23/06/2014;

-

Luật kinh doanh bất động sản số 66/2014/QH13 của Quốc hội nước CHXHCN Việt
Nam có hiệu lực ngày 01/07/2015;

-

Luật thuế thu nhập doanh nghiệp số 14/2008/QH12 ngày 03/06/2008 của Quốc hội
nước CHXHCN Việt Nam;

-

Luật số 32/2013/QH13 ngày 19 tháng 6 năm 2013 của Quốc hội sửa đổi, bổ sung một
số điều của luật thuế thu nhập doanh nghiệp, có hiệu lực kể từ ngày 01/01/2014;

-

Luật đầu tư số 61/2020/QH14 ngày 17 tháng 6 năm 2020 của Quốc hội, có hiệu lực
kể từ ngày 01 tháng 01 năm 2021;

-

Quyết định số 65/QĐ-BXD năm 2021 suất vốn đầu tư xây dựng cơng trình do Bộ

SVTH: LÊ THỊ VÂN

Trang 7


MSSV: 1934021026


TKMH – LẬP VÀ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ

GVHD: ThS. LÊ QUANG PHÚC

trưởng bộ xây dựng ban hành;

SVTH: LÊ THỊ VÂN

Trang 8

MSSV: 1934021026


TKMH – LẬP VÀ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ

-

GVHD: ThS. LÊ QUANG PHÚC

Nghị định số 10/2021/NĐ-CP ngày 09/02/2021 của Chính phủ về quản lý chi phí đầu
tư xây dựng;

-

Nghị định số 15/2021/NĐ-CP ngày 03/03/2021 của Chính phủ về quản lý dự án đầu
tư xây dựng;


-

Thông tư 209/2016/TT-BTC ngày 10/11/2016 của Bộ Tài chính hướng dẫn chế độ
thu, nộp và sử dụng lệ phí thẩm định đầu tư;

-

Thơng tư 09/2019/TT-BXD ngày 26/12/2019 của Bộ Xây dựng hướng dẫn xác định
và quản lý chi phí đầu tư xây dựng;

-

Thơng tư số 16/2019/TT-BXD ngày 26/12/2019 của Bộ Xây dựng về hướng dẫn xác
định chi phí quản lý dự án và tư vấn đầu tư xây dựng cơng trình;

-

Căn cứ các số liệu nghiên cứu thị trường thực tế tại TP. HCM;

1.3 Sự cần thiết đầu tư dự án
Vài năm trở lại đây, tốc độ gia tăng dân số, q trình đơ thị hóa của Việt Nam tăng
lên đáng kể, làm cho việc giải quyết chỗ ở ngày càng khó khăn hơn. Hiện có khoảng
70% số người trẻ ở các đơ thị Việt Nam, đa số là cơng chức, thích mua những căn hộ nên
nhu cầu về nhà ở trong tương lai sẽ tăng mạnh. Lý do chủ yếu là hợp nhu cầu, mơi
trường sống trong lành, tính an ninh cao và cũng có đầy đủ các tiện ích… Ngồi ra, do
cuộc sống, công việc bận rộn nên nhiều bạn trẻ muốn chọn căn hộ để mọi cơng việc vặt
trong gia đình có thể “khốn” cho dịch vụ, từ đó có thể tồn tâm, toàn ý lo phát triển sự
nghiệp. Với những tiện ích này, chung cư thật sự là một mơ hình khu phức hợp rất hiện
đại, đó khơng chỉ là mơ ước của những người thành đạt, sành điệu mà còn là xu hướng

không thể cưỡng lại trong tương lai không xa, khi kinh tế ngày càng phát triển và thu
nhập cũng như nhu cầu của người dân ngày càng được nâng cao. Một căn nhà với đầy đủ
tiện nghi là điều thiết yếu để mang đến một cuộc sống hoàn hảo. Đây là ngun nhân
chính dẫn đến tình trạng thiếu hụt nhà ở ở Việt Nam nói chung và thành phố Hồ Chí
Minh nói riêng.
Trong q trình phát triển và hội nhập, thành phố Hồ Chí Minh ln giữ vai trị là
một trung tâm kinh tế, tài chính, thương mại, dịch vụ của cả nước, là hạt nhân của vùng
kinh tế trọng điểm phía Nam, một trong ba vùng kinh tế trọng điểm lớn nhất nước và
cũng là vùng động lực cho công cuộc phát triển kinh tế - xã hội ở địa bàn Nam Bộ và cả

SVTH: LÊ THỊ VÂN

Trang 9

MSSV: 1934021026


TKMH – LẬP VÀ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ

GVHD: ThS. LÊ QUANG PHÚC

nước. Đây là đô thị cực lớn, có tốc độ đơ thị hóa cao, nhu cầu đầu tư trong và ngoài nước
đang tăng mạnh. Điều này bộc lộ những khiếm khuyết, những mặt yếu kém về cơ sở hạ
tầng, cụ thể là chỗ ở và diện tích cho thuê làm trung tâm thương mại trên địa bàn thành
phố ngày càng trở nên khan hiếm, chất lượng dịch vụ chưa đạt u cầu.
Theo tính tốn đã được chính phủ chấp nhận, dân số thành phố Hồ Chí Minh năm
2020 khoảng 9,5 triệu người và sẽ lên đến 10 triệu người sau năm 2021, đưa vào hàng
các đô thị cực lớn trong khu vực cả về quy mô và tính chất. Đây vừa là cơ hội nhưng
cũng là thách thức rất lớn đối với chính quyền thành phố trong việc đảm bảo cho thành
phố phát triển một cách hài hịa và bền vững. Cũng như các đơ thị lớn khác, cuộc sống

trong nội thành thành phố Hồ Chí Minh ngày càng trở nên chật chội và ngột ngạt khi
lượng dân cư đổ vào q đơng trong lúc diện tích đất xây dựng vẫn không thay đổi đã
dẫn tới những hậu quả nghiêm trọng quá tải về cơ sở hạ tầng kỹ thuật, ô nhiễm môi
trường, ô nhiễm tiếng ồn…và đặc biệt là vấn đề thiếu nhà ngày càng trầm trọng ảnh
hưởng đáng kể đến chất lượng sống của cư dân trong vùng.
Trước tình hình đó, cần thiết phải có biện pháp khắc phục, một mặt hạn chế sự gia
tăng dân số, một mặt tái bố trí lại dân cư sao cho hợp lý, đi đôi với việc cải tạo, xây dựng
hệ thống kỹ thuật đáp ứng nhu cầu về chỗ ở và diện tích cho thuê làm trung tâm thương
mại hiện nay. Đây là một trong những nhân tố quyết định nhằm tạo điều kiện cho thành
phố phát triển nhanh, hiện đại và đồng bộ hơn.
Nhằm đáp ứng nhu cầu trên, hình thành các khu chung cư, các loại hình cơng trình
cơng cộng và hạ tầng xã hội nhằm phục vụ cho nhu cầu sống và làm việc, đồng bộ về cơ
sở hạ tầng, đáp ứng được những tiêu chuẩn sống của một thành phố trẻ như: nhà cửa
khang trang, văn minh, giao thơng thuận tiện, thơng tin thích hợp, môi trường xanh, sạch,
văn minh nơi công cộng, thúc đẩy kinh tế quận 8 nói riêng và của thành phố nói chung
phát triển là thật sự cần thiết.
1.3.1 Tổng quan
Quận 8 thuộc khu vực nội thành và nằm ở phía Nam Thành phố Hồ Chí Minh, Việt
Nam.
Có tọa độ địa lý tử 10°45’8’’ đến 10°41’45’’ vĩ độ Bắc; 106°35’51’’ đến 106°41’22’’
kinh độ Đơng:
 Phía Đơng giáp quận 4, quận 7
SVTH: LÊ THỊ VÂN

Trang 10

MSSV: 1934021026


TKMH – LẬP VÀ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ


SVTH: LÊ THỊ VÂN

Trang 11

GVHD: ThS. LÊ QUANG PHÚC

MSSV: 1934021026


TKMH – LẬP VÀ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ

GVHD: ThS. LÊ QUANG PHÚC

 Phía Tây giáp quận Bình Tân và huyện Bình Chánh.
 Phía Nam giáp huyện Bình Chánh.
 Phía Bắc giáp quận 5, quận 6.
Quận có diện tích 1.917,49 ha; dân số là 423.129 người, gồm 16 đơn vị hành chính cấp
phường. Tồn bộ diện tích quận 8 là đồng bằng có địa hình thấp với cao độ trung bình so
với mặt nước biển là 1,2m trong đó thấp nhất là 0,3m (phường 7) và cao nhất là 2,0m
(phường 2), với chu vi khoảng 32 km.
Để giải quyết nhu cầu thiết thực và nâng cao đời sống cho người dân có nhu cầu về
nhà ở, giảm bớt gánh nặng về nhà ở cho chính quyền thành phố. Đồng thời hình thành
những khu chung cư đạt tiêu chuẩn và có cảnh quan đẹp, tạo cơ sở hạ tầng cho thành phố
nói chung và quận 8 nói riêng, Cơng ty cổ phần Phát Triển Hạ tầng Kỹ thuật “Chung cư
IJC AROMA” là hết sức phù hợp với định hướng phát triển không gian đô thị là quận
nội thành với chức năng dân dụng, thương mại – dịch vụ đang thực hiện mục tiêu tổng
quát tạo bước chuyển biến nhanh mạnh mẽ trong đầu tư hạ tầng kỹ thuật gắn với phát
triển đô thị, làm nền tảng thúc đẩy kinh tế tăng trưởng, huy động các nguồn vốn đầu tư
và đẩy mạnh thực hiện xã hội hóa trên các lĩnh vực.

Với phương hướng “năm văn minh đô thị” quận 8 mong muốn đem đến những trải
nghiệm hiện đại, bắt kịp thời cuộc và người dân cũng được tận hưởng mơ hình an cư thế
hệ mới.
Xây dựng khu dân cư kết hợp khu thương mại hồn chỉnh hiện đại, góp phần đưa
quận 8 đi theo hướng phát triển mới hiện đại hơn, năng động hơn trong vai trò là cửa ngõ
quan trọng của thành phố.
Dự án thực hiện sẽ là kênh huy động các nguồn vốn, nguồn lực tập trung vào sự
nghiệp phát triển kinh tế nói chung và việc đầu tư xây dựng và phát triển nhà ở nói riêng.
Dự án triển khai thực hiện sẽ tạo thêm việc làm cho người lao động, ngân sách thu
được các khoản tiền sử dụng đất, thuế của các ban ngành, thu nhập cho các đơn vị tham
gia dự án cùng các đơn vị hoạt động kinh doanh khi dự án hoàn tất.

SVTH: LÊ THỊ VÂN

Trang 12

MSSV: 1934021026


TKMH – LẬP VÀ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ

GVHD: ThS. LÊ QUANG PHÚC

Vì vậy, trước sự phát triển nhanh và mạnh của loại hình kinh doanh trung tâm
thương mại và căn hộ của cả nước nói chung và thành phố Hồ Chí Minh nói riêng, việc
đầu tư xây dựng Chung cư IJC AROMA là hoàn toàn đúng đắn và kịp thời; vừa phù hợp
với định hướng phát triển của Công ty, đồng thời tăng thêm vẻ mỹ quan đô thị làm thay
đổi bộ mặt thành phố.
Dự án sẽ phát triển theo đúng theo định hướng quy hoạch của quận 8 theo đồ án
quy hoạch chi tiết 1/2000 tránh tình trạng xây dựng nhà bất hợp pháp, góp phần giải

quyết tình trạng thiếu nhà ở hiện nay ở thành phố Hồ Chí Minh.
1.3.2 Định vị thị trường
a, Chủ trương và chính sách phát triển:
TP Hồ Chí Minh năm 2021, Năm xây dựng chính quyền đơ thị và cải thiện mơi
trường đầu tư. Thành phố đề ra mục tiêu tổng quát năm 2021 là tiếp tục thực hiện “mục
tiêu kép” của Chính phủ đã đề ra, tập trung kiểm sốt tốt dịch bệnh COVID -19 và triển
khai có hiệu quả các chương trình hồi phục kinh tế trên các ngành, lĩnh vực; huy động
hiệu quả mọi nguồn lực, không ngừng đổi mới, sáng tạo, đẩy mạnh chuyển đổi số, xây
dựng TP thơng minh. Cùng với đó là nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý nhà nước, đẩy
mạnh cải cách hành chính, cải thiện mơi trường đầu tư, xây dựng chính quyền đơ thị, chú
trọng phát triển văn hóa, nâng cao phúc lợi xã hội, xây dựng gia đình hạnh phúc.
b, Thông tin chung cư, căn hộ
Giá bán của chung cư được xây dựng theo mức trung bình so với một số chung
cư khu vực tương tự trong nội thành để đảm bảo khả năng tiêu thụ và hiệu quả dự án.
Căn cứ tình hình hiện nay, giá căn hộ một số chung cư nội thành như sau:

SVTH: LÊ THỊ VÂN

Trang 13

MSSV: 1934021026


TKMH – LẬP VÀ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ

GVHD: ThS. LÊ QUANG PHÚC

Bảng 1.1 – Số liệu thực tế:
S
TT


Chung cư, căn hộ

Địa chỉ

Diện tích
(m2)

Giá căn hộ (đồng VN/m2)

1

City Gate Towers 1

Quận 8

92

24.456.552

2

City Gate Towers 2

Quận 8

73

24.000.000


3

Mỹ Phúc (Heaven

Quận 8

Riverview)

62

29.800.000

4

Periot Building

Quận 8

71,7

24.400.000

5

Carina Plaza

Quận 8

159,1


25.800.000

6

Him Lam Nam Khánh

Quận 8

80

31.200.000

( />Còn lại là các chung cư, cao ốc, khách sạn xuất hiện và phân bố xen lẫn trong các khu
dân cư khu vực trung tâm thành phố.
Qua phân tích so sánh với các chung cư về các tiêu chí bán, xây dựng, vị thế và khả
năng tiếp thị cho thấy căn hộ của dự án chung cư IJC AROMA có giá thích hợp là 26
triệu/m2, cao hơn một ít so với chung cư City Gate Towers 1,2; Periot Building và
Carina Plaza. Đặc điểm này là do lợi thế thương mại và dân cư của dự án cũng như tiêu
chuẩn xây dựng cao cấp hơn 20% so với các chung cư khác.
Xét về tổng quát việc đưa ra mức giá vào quý 4/2021 là 26 triệu/m2 là mức giá có khả
năng cạnh tranh, đảm bảo khả năng tiêu thụ trong thời gian từ 2-3 năm. Dự kiến các quý
tiếp theo mỗi quý tăng 4%.
1.3.3 Định vị sản phẩm
a) Khách hàng mục tiêu
-

Khách hàng nước ngồi có nhu cầu mua và th căn hộ;

-


Khách hàng nội địa có nhu cầu về chỗ ở

-

Các kĩ sư, chuyên gia đến làm việc tại các khu vực, dự án liền kề.

SVTH: LÊ THỊ VÂN

Trang 14

MSSV: 1934021026


TKMH – LẬP VÀ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ

GVHD: ThS. LÊ QUANG PHÚC

b) Sản phẩm mục tiêu
Chung cư IJC AROMA đi vào hoạt động sẽ cũng cấp cho các dịch vụ sau:
-

Dịch vụ lưu trú dài ngày cao cấp, sang trọng

1.3.4 Lợi thế vị trí của dự án
a, Lợi thế trong cơng tác đầu tư:
Vị trí căn hộ IJC AROMA quận 8 có giao thơng kết nối: Đại lộ Võ Văn Kiệt, Vành Đai
Trong, Hậu Giang, Nguyễn Văn Linh,...
Hệ thống hạ tầng quanh khu vực rất thuận lợi cho việc tổ chức giao thơng trong q trình
xây dựng cũng như khi đưa vào sử dụng.
b, Lợi thế trong quá trình kinh danh:

-

Về quản lý: Chung cư được đầu tư xây dựng dựa trên quá trình nghiên cứu tham khảo
từ các dự án chung cư lân cận khác. Chính vì vậy, khi tiến hành đầu tư, kinh doanh sẽ
phát huy được tối đa những ưu điểm và khắc phục được những nhược điểm mà các
Dự án trước đó gặp phải.

-

Về giá cho thuê: Với lợi thế xây dựng chung cư mới với những trang thiết bị và cung
cách phục vụ chuyên nghiệp, hiện đại giá cho thuê của chung cư dự kiến sẽ ngang
bằng và có phần cao hơn các chung cư lân cận.

-

Về môi trường kinh doanh: Quận 8 là khu đô thị thu hút được rất nhiều khách về đây
công tác và làm việc.

1.3.5 Mục tiêu của dự án
a, Định hướng kinh doanh
-

Dự án sẽ trở thành chung cư có căn hộ chất lượng cao cấp đón đầu xu thế

-

Là điểm sự lựa chọn của khách hàng khi có nhu cầu lưu trú và sinh sống tại TP. HCM

-


Là đối tác tin cậy hàng đầu của các công ty thuê văn phòng hoạt động trên địa bàn
quận.

SVTH: LÊ THỊ VÂN

Trang 15

MSSV: 1934021026


TKMH – LẬP VÀ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ

GVHD: ThS. LÊ QUANG PHÚC

1.4 Quy mô dự án và giải pháp kết cấu xây dựng hạng mục cơng trình
1.4.1 Quy mơ dự án
-

Tổng diện tích đất: 1.400 m2

Trong đó:
Đất xây dựng cơng trình: 1.200m2
-

Diện tích đất xây dựng (Cơng trình và KT): 1200 m2

-

Mật độ xây dựng: 86 %


-

Hệ số sử dụng đất cơng trình: 7

-

Quy mơ xây dựng được phân bổ như sau:
Số tầng

Diện tích

Cơng năng/tỷ lệ %

Diện tích khu đất

1.400 m2

100

Diện tích xây dựng

1.200 m2

80

1 Tầng hầm

1.200 m2

Để xe


Tầng 1

1.200 m2

Khu TMDV

Tầng 2- tầng 6

6.000 m2

Khối căn hộ

Tầng sân thượng

1.200 m2

Tổng diện tích sàn (trừ hầm)

8.400 m2

SVTH: LÊ THỊ VÂN

Trang 16

MSSV: 1934021026


TKMH – LẬP VÀ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ


GVHD: ThS. LÊ QUANG PHÚC

Quy mơ căn hộ
Loại căn hộ

Diện tích (M2)

Số lượng

Số người/hộ

Tổng số người

150 m2

10

6

60

125 m2

15

5

75

Căn hộ C-124


100 m2

15

4

60

Căn hộ E-49

75 m2

10

4

40

Căn hộ AB 74
Căn hộ B2D99

Tổng cộng

50

235

Cơ cấu căn hộ
Diện tích căn hộ

Loại căn hộ
Căn hộ AB74
Căn hộ
B2D-99
Căn hộ C124
Căn hộ E49

Tổng số

Diện tích

Tổng diện

căn

m2/căn

tích

2 căn/tầng

10

150 m2

1.500 m2

Tầng 2-6

3 căn/tầng


15

125 m2

1.875 m2

Tầng 2-6

3 căn/tầng

15

100 m2

1500 m2

Tầng 2-6

2 căn/tầng

10

75 m2

750 m2

Số tầng

Số căn/1 tầng


Tầng 2-6

Tổng cộng

SVTH: LÊ THỊ VÂN

50

Trang 17

5.625 m2

MSSV: 1934021026