VẤN ĐỀ 1
NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ NGÀNH LUẬT ĐẤT ĐAI
I. Khái niệm ngành luật đất đai
1.1. Định nghĩa
Luật đất đai là một ngành luật độc lập trong hệ thống pháp luật VN, gồm
tổng hợp các quy phạm pháp luật do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành
để điều chỉnh các QHXH phát sinh trong quá trình con nguời chiếm hữu, quản
lý và sử dụng đất đai.
Có mqh chặt chẽ với nhiều ngành luật khác nhau: dân sự, xây dựng,
thương mại,…
1.2. Đối tượng điều chỉnh
Phát sinh theo chiều dọc: Nhà nước -> người sử dụng đất. VD: quyết định
giao đất, cho thuê đất, chuyển đổi mục đích sd đất, giải quyết tranh chấp tranh
đất, giải quyết khiếu nại
Phát sinh theo chiều ngang: Người sử dụng đất -> người sử dụng đất. VD:
chuyển quyền sử dụng đất (chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế,..)
1.3. Phương pháp điều chỉnh
( Đối tượng tham gia: Nhà nước (đại diện chủ sở hữu) và người sử dụng đất
(người được nhà nước cho quyền sử dụng) )
* Hành chính mệnh lệnh: (sự bất bình đẳng về địa vị pháp lý)
 Áp dụng trong quan hệ hành chính
 Thể hiện bằng quyết định hành chính
 Chủ thể bị áp dụng buộc phải thi hành, nếu không sẽ bị coi là hành
vi vi phạm pháp luật và bị cưỡng chế thi hành.
* Bình đẳng thoả thuận (điều chỉnh mối quan hệ theo chiều ngang)
1


 Áp dụng trong quan hệ dân sự
 Thể hiện bằng hợp đồng
 Việc thi hành phụ thuộc thoả thuận của các chủ thể. Nhà nước chỉ

cưỡng chế trong trường hợp đảm bảo thi hành án
 Điểm khác nhau giữa ppđc của luật đất đai và luật hành chính: quan
hệ đất đai liên quan đến tài sản đặc biệt, thuộc sở hữu tồn dân, có tính
hành chính do có đối tượng tham gia là NN do đó áp dụng biện pháp
hành chính tương đối mềm dẻo, linh hoạt hơn
 Điểm khác nhau giữa bình đẳng thoả thuận giữa đất đai và dsu:
trong quan hệ dân sự các chủ thể độc lập về mặt ý chí, trong qhdd tài
sản thuộc về sở hữu tồn dân, tiềm ẩn lợi ích qgia.
II. Nguồn của luật đất đai
Là nới chứa đựng các quy phạm pháp luật đất đai đang có hiệu lực
III Các nguyên tắc cơ bản.
1. Nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước đại diện chủ sở
hữu.
a. Cơ sở xây dựng nguyên tắc
- Cơ sở lý luận: xuất phát từ các luận điểm của học thuyết Mác-Lênin về
tính tất yếu khách quan của việc quốc hữu hoá đất đai (là việc nhà nước tuyên
bố đất đai từ các chủ sở hữu khác nhau vào sở hữu nhà nước).
- Cơ sở lịch sử: Sở hữu toàn dân về đất đai xuất hiện kể từ ngày
18/12/1980 với việc ra đời hiến pháp năm 1980 và được tiếp tục kế thừa cho
đến nay. Trong lịch sử nước ta đã có những tiền đề để chuẩn bị cho việc xác
định đất đai thuộc sở hữu tồn dân. Chế độ quốc gia cơng thổ xuất hiện từ rất
sớm cách đây hàng nghìn năm và tồn tại cho đến tận ngày nay bởi để đoàn kết
sức mạnh toàn dân tộc trong các cuộc đấu tranh chống ngoại xâm khi nước ta là
2


1 nước nhỏ nhưng lại phải đương đầu với các thế lực ngoại xâm hùng mạnh. Do
đó nếu muốn tập hợp sức mạnh đồn kết tồn dân tộc thì các nhà nước phong
kiến trong lịch sử tuyên bố đất đai thuộc về của chung mà đại diện là vua ->
người dân có nhiệm vụ giữ gìn bảo vệ chủ quyền độc lập toàn vẹn lãnh thổ quốc

gia. Mặt khác, nước ta có nghề trồng lúa nước truyền thống phụ thuộc vào thiên
nhiên để hạn chế những hiện tượng thời tiết bất thường thì cơng tác đắp đê làm
thuỷ lợi có ý nghĩa đặc biệt quan trọng. Để huy động sức mạnh trong việc đắp
đê làm thủ lợi trên quy mô lớn thì các nhà nước phong kiến đã tuyên bố đất đai
thuộc về của chung.
- Cơ sở pháp lý: Dựa vào Điều 53 Hiến pháp 2013.
- Cơ sở thực tiễn: Đất đai là thành quả cách mạng, là kết quả của quá
trình khai phá bồi bổ bảo vệ và giữ gìn đất đai của các thế hệ người VN trải qua
hàng nghìn năm, nhân dân đã tốn bao mồ hơi cơng sức xương máu mới có được
vốn đất ngày nay do đó đất đai phải thuộc về của chung do nhà nước thống nhất
quản lí. Nước ta là nước nơng nghiệp có khoảng 56tr người sống ở nơng thơn, S
đất bình quân/người bằng loại thấp trên thế giới. Vì vậy để bảo vệ lợi ích của
các thế hệ người VN hiện tại và tương lai phải xác định đất đai thuộc sở hữu
toàn dân do nhà nước thống nhất quản lí
b. Ý nghĩa
Khắc phục tình trạng vơ chủ trong quan hệ đất đai ở nước ta, khơng cịn
khái niệm đất hoang. Toàn bộ vốn đất đai trong phạm vi cả nước dù đã đươc
giao hay chưa được giao cho bất kì cá nhân nào sử dụng đều thuộc sở hữu tồn
dân cho nhà nước thống nhất quản lí. Tạo điều kiện để nhà nước thống nhất
quản lí đất đai theo quy hoạch, kế hoạch chung vì lợi ích của xã hội.
* Quyền năng của nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu đất đai
được thực hiện ntn?

3


Quyền chiếm hữu: Nắm giữ, kiểm soát, chi phối vốn đất đai trong phạm
vi cả nước thông qua hđ: điều tra, kiểm kê, đo đạc, điều chỉnh,... nắm được số
lượng đất đai, chất lượng đất đai, diện tích đất được đưa vào sử dụng là bao
nhiêu.

Quyền sở hữu: Không trực tiếp sử dụng mà trao quyền cho các chủ thể có
như cầu sử dụng đất, khai thác thuộc tính có lợi từ đất phục vụ phát triển KTXH. NN thực hiện các khoản thu ngân sách từ đất.
Quyền định đoạt: Điều chỉnh phân bổ đất đai đưa đất dai vào sử dụng.
* Tính đặc biệt của chế độ sở hữu toàn dân với đất đai:
Nhà nước là đại diện chủ sở hữu đất đai nhưng nhà nước không trực tiếp
sử dụng đất mà giao cho các tổ chức hộ gia đình cá nhân có nhu cầu sử dụng
trực tiếp chiếm hữu và sử dụng đất đai. NN ban hành pháp luật quy định về việc
quản lí và sử dụng đất đai trong phạm vi cả nước.
Toàn bộ đất đai trên phạm vi lãnh thổ dù đang do ai sử dụng và sử dụng
với mục đích gì thì đất đó vẫn thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước đại diện chủ
sở hữu.
Đất đai là tài nguyên quý giá, không phải là hàng hố thơng thường mà là
tư liệu sản xuất đặc biệt trong sản xuất và đời sống, NN nghiêm cấm các hành vi
định đoạt đất đai bất hợp pháp, huỷ hoại đất đai, sử dụng đất khơng đúng mục
đích.
* Quyền sở hữu đại diện của nhà nước với đất đai mang tính duy nhất và
tuyệt đối:
 Tính duy nhất: NN khơng cho phép tồn tại hình thức sở hữu nào khác
ngoài sở hữu toàn dân với đất đai mà NN đại diện chủ sở hữu

 Tính tuyệt đối: tồn bộ đất đai trên lãnh thổ VN là sở hữu toàn dân do NN
đại diện chủ sở hữu
4


c. Nội dung
Luật đất đai 2013 vẫn đảm bảo quy tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân
đồng thời luật khẳng định rõ vai trò của nhà nước với tư cách đại diện chủ sở
hữu đất đai.
Với tư cách đại diện chủ sở hữu đất đai. luật còn quy định các quyền năng

của NN với tư cách chủ sở hữu đất đai và cách thức NN thực hiện các quyền
năng đó.
Luật phân biệt rõ quyền đại diện csh đất dai với trách nhiệm của NN
trong việc thống nhất quản lí đất đai. Việc phân biệt này nhằm tăng cường trách
nhiệm vai trò của NN trong việc sở hữu đất đai cũng như nâng cao hiệu quả của
cơng tác quản lí đất đai.
Seminar 1
* Một số lưu ý:
- Những phương pháp điều chỉnh của ngành luật đất đai:
+ hành chính mệnh lệnh (cho thuê đất, thu hồi quyền sử dụng đất)
+ bình đẳng thỏa thuận (điều chỉnh quan hệ giữa nhà nước với người sử dụng
đất)
- Chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai. Nhà nước là đại diện chủ sở hữu.
Đồng nghĩa NN có quyền chiễm hữu, sử dụng và định đoạt đối với đất đai.
+ người sử dụng đất: có quyền chiếm hữu và quyền sử dụng đối với đất đai
nhưng khơng có quyền định đoạt đối với đất đai.
Câu hỏi 1. Sự khác nhau giữa phương pháp mệnh lệnh hành chính trong luật
đất đai và phương pháp mệnh lệnh hành chính trong luật hành chính?
Trả lời
5


Phướng pháp mệnh lệnh hành chính trong luật đất đai có tính chất mềm dẻo,
linh hoạt hơn so với phương pháp mệnh lệnh hành chính trong luật hành
chính…
Câu hỏi 2. Phương pháp bình đẳng trong luật đất đai so với phương pháp bình
đẳng trong luật dân sự?
Trả lời
Sự bình đẳng trong luật đất đai cần phải bao gồm lợi ích quốc gia (bình đẳng
hạn chế) chứ khơng bình đẳng độc lập như phương pháp bình đẳng trong luật

dân sự.
Câu hỏi 3. NN thực hiện quyền năng của mình đối với đất đai như thế nào với
vai trò là đại diện chủ sở hữu đất đai
Trả lời
Quyền năng của NN đối với đất đai: chiếm hữu, sử dụng, định đoạt.
- Chiếm hữu: nắm giữ, kiểm soát, chi phối đất trong phạm vi cả nước. Qua đó
kiểm sốt số lượng và chất lượng đất trên toàn quốc.
- Sử dụng: Thực hiện các khoản thu ngân sách từ đất đai (tiền sử dụng đất, tiền
thu đất, thuế….)
- định đoạt: điều chỉnh, phân bố đất đai, đưa đất đai vào sử dụng. Qua đó cân
bằng lời ích của nhân dân và NN.
* Tính chất đặc biệt của chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai
NN là đại diện chủ sở hữu đất đai nhưng không trực tiếp sử dụng đất mà giao
cho các tổ chức, hộ gđ, cá nhân trực tiếp chiếm hữu, sử dụng đất đai. Đồng thời
NN ban hành quy định pháp luật về việc quản lý, sử dụng đất đai. Toàn bộ đất
đai trên lãnh thổ VN do bất kỳ ai sử dụng và sử dụng với bất kỳ mục đích gì thì
đất đó vẫn thuộc sở hữu tồn dân do NN đại diện chủ sỡ hữu.
6


Đất đai là một tài ngun q giá, nó khơng phải một loại hàng hóa thơng
thường mà nó là một tư liệu sản xuất đặc biệt. NN nghiêm cấm những hành vi
định đoạt đất đai bất hợp pháp, hủy hoại đất đai, sử dụng đất khơng đúng mục
đích.
Câu hỏi 4. Quyền sử hữu đại diện của NN đối với đất đai mang tính duy nhất
và tuyệt đối khơng?
Trả lời
Thứ nhất, tính duy nhất nghĩa là khơng cho phép tồn tại một hình thức sỡ hữu
khác đối với đất đai và không được thay đổi chủ sở hữu đối với đất đai. Toàn bộ
đất đai trên lãnh thổ VN dù là do ai sử dụng, với mục đích gì thì đất đai vẫn

thuộc sở hữu toàn dân.
Câu hỏi 5. Những nội dung cơ bản sở hữu đất đai
Xây dựng Luật Đất đai 2013: đất đai thuộc sở hữu toàn dân, đồng thời luật đã
khẳng định rõ vai trò của NN
Bên cạnh việc khẳng định rõ vai trò của NN trong việc sử dụng đất với tư cách
là đại diện chủ sở hữu đất đai. Luật đã phân định rõ quyền đại diện chủ sở hữu
đất đai với trách nhiệm của NN trong việc thống nhất, quản lý đất đai nhằm tăng
cường trách nhiệm, vai trò của NN trong việc sở hữu đất đai. Qua đó tạo hiểu
quả trong cơng tác quản lý đất đai.
VẤN ĐỀ 2

VẤN ĐỀ 3
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và
giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất
1.Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
7


- Quy hoạch sử dụng đất: là việc phẩn bổ và khoảnh vùng đất đai theo không
gian, sử dụng cho mục tiêu nhất định, trên cơ sở tiềm năng đất đai và nhu cầu sử
dụng đất của các ngành, lĩnh vực đối với một khu vực và trong một khoảng thời
gian xác định.
- Kế hoạch sử dụng đất: là việc phân chia quy hoạch theo tgian.
> Vai trị: cơng cụ để quản lý và sử dụng đất hiệu quả, hợp lý, khoa học, tiết
kiệm.
- Hệ thống quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất:
1. cấp quốc gia
2. cấp tỉnh
3. cấp huyện
4. đất quốc phòng

5. Đất an ninh
- Kỳ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
+ Quy hoạch 10 năm
+ Quy hoạch 5 năm: KHSDĐ cấp huyện: hàng năm
1.1. Nguyên tắc lập (Điều 35- Điều 52)
1.2. Căn cứ lập
- Căn cứ lập quy hoạch
- Căn cứ lập kế hoạch
1.3. Nội dung
- Nội dung của quy hoạch
- Nội dung của kế hoạch
8


+ Bảo vệ đất cho mục đích quốc phịng an ninh
+ Vấn đề an ninh lương thực, vấn đề môi trường, đảm bảo theo hướng phát triển
bền vững
+ Bảo đảm tính minh bạch, cơng khai, dân chủ
+ Hướng tới việc nâng cao hiệu quả sử dụng đất: đưa quỹ đất chưa sử dụng vào
kế hoạch quy hoạch, hạn chế quy hoạch treo
1.4. Lập xét duyệt QH, KHSDĐ
- Xậy dựng
- Lấy ý kiến nhân dân
- Thẩm định
- Phê duyệt
- Thực hiện
- Điều chỉnh
2. Giao đất, cho thuê đất
2.1. Khái niệm
NN trao quyền sử dụng đất cho các chủ thể sử dụng bằng quyết định giao đất

(giao đất) hoặc bằng hợp đồng cho thuê đất (cho thuê đất).
2.2. Căn cứ giao đất, cho thuê đất
- Căn cứ vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã đc cơ quan NN
có thẩm quyền phê duyệt.
- Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, th đất,
chuyển mục đích sử dụng đất.
3. Các hình thức sử dụng đất
9


- Các hình thức: giao đất, cho thuê đất
+ Giao đất: khơng thu tiền, có thu tiền
+ Cho th đất: thu tiền hàng năm, thu tiền một lần.
SEMINAR 3#1
1. Phân biệt khái niệm giao đất, cho thuế đất và sử dụng đất dưới hình thức
được giao/ cho thuê
Giao đất: là việc NN bao hành quyết định giao đất cho đối tượng có nhu cầu sử
dụng đất
Cho thuê đất: là việc NN trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử
dụng đất dưới hình thức hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất.
> điểm khác nhau: hình thức sử dụng, quyền và nghĩa vụ của chủ thể có nhu cầu
sử dụng đất, thời hàn sử dụng đất và hạn mức sử dụng đất
- hình thức sử dụng:
+ hình thức giao đất: có 2 hình thức: khơng thu tiền sử dụng và có thu tiền sử
dụng
+ hình thức cho th đất: có 2 hình thức: thu tiền hàng năm, thu tiền một lần
- quyền và nghĩa vụ của chủ thể có nhu cầu sử dụng đất
+
Chủ thể sử dụng đất và mục đích sử dụng đất
* Hình thức sử dụng được thể hiện trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

trong mục nguồn gốc sử dụng đất
SEMINAR 3#2

10


1. Phân tích vai trị của quy hoạch, KH, SDĐ đối với hiệu quả của quản lý nhà
nước về đất đai. Làm rõ vai trò, ý nghĩa của kế hoạch sử dụng đất hàng năm.
- Quy hoạch: công cụ để quản lý và sử dụng đất hiệu quả, hợp lý, khoa học, tiết
kiện
Kiểm tra, giám sát quá trình giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng
đất, thu hồi đất
- Dưới góc độ người sử dụng đất: kiểm tra, giám sát việc sử dụng đất đai của
người sử dụng.
VẤN ĐỀ 4
* Đăng ký đất đai> ghi nhận vào hồ sơ địa chính> cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất
1. Đăng ký đất đai
1.1. Khái niệm
Đăng ký đất đai là việc kê khai, ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử
dụng đất, quyền quản lý nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất, quyền quản lý với
một thửa đất vào hồ sơ địa chính (khoản 15 Điều 3 LĐĐ 20131)
1.2. Đặc điểm của đăng ký đất đai
- Là một thủ tục hành chính do NN quy định và có tính bắt buộc đối với mọi
chủ thể sử dụng đất
* Xuất phát từ quy tắc đất là sở hữu tồn dân nên tài sản gắn liền với đất đai
khơng thuộc sự quản lý trong đăng ký đất đai (Tài sản gắn liền với đất đai thuộc
sở hữu tư nhân, do đó khơng thuộc quản lý của đăng ký đất đai).
- Đăng ký đất đai là hoạt động đăng ký đối với một tài sản đặc biệt vì:
1


Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ
địa chính.

11


+ Do đất là một tài sản đặc biệt
+ Đất thuộc sở hữu tồn dân
+ Đất đai thường có những tài sản gắn liền với đất
- Đăng ký đất đai thực hiện 2 mục đích:
+ Ghi vào hồ sơ địa chính2 để phục vụ cho việc quản lý
+ Là căn cứ để cấp giấy chứng nhận cho người sử dụng đất
1.3. Các hình thức đăng ký đất đai
- Có 2 hình thức đăng ký đất đai: đăng ký lần đầu và đăng ký biến động
+ Đăng ký lần đầu: việc đăng ký được thực hiện với thửa đất đang có người sử
dụng mà chưa đăng ký và chưa được cấp một loại giấy chứng nhận nào hoặc
trường hợp được NN giao đất, cho thuê đất.
* Dấu hiệu của đăng ký lần đầu:
. Là căn cứ xem xét, công nhận quyền sử dụng đất đối với trường hợp đang sử
dụng đất ổn định lâu dài or chính thức xác lập quyền của người sử dụng đất đối
với trường hợp đc NN giao đất, cho thuê đất.
. Kết quả của việc đăng ký lần đầu sẽ được ghi nhận vào hồ sơ địa chính và cấp
giấy chứng nhận cho chủ thể đó đủ điều kiện theo quy định của pháp luật.
(Văn tự trong hồ sơ địa chính).
+ Việc đăng ký lại được gọi là đăng ký biến động (Khoản 4 Điều 95 LDĐ):
được thực hiện đối với thửa đất đã đc cấp giấy chứng nhận mà có thay đổi về
nội dung được ghi trên giấy chứng nhận
2


Điều 96 LDĐ 2013:

1. Hồ sơ địa chính bao gồm các tài liệu dạng giấy hoặc dạng số thể hiện thông tin chi tiết về từng thửa đất,
người được giao quản lý đất, người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, các quyền và thay đổi
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
2. Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ địa chính và việc lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa
chính; lộ trình chuyển đổi hồ sơ địa chính dạng giấy sang hồ sơ địa chính dạng số.

12


* Dấu hiệu của đăng ký biến động:
. Do tính chất của hđ đky biến động là căn cứ pháp lý xác lập cho vc thay đổi
quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật> nd của hđ đky biến động được
sử dụng trong việc chỉnh lý hồ sơ địa chính or thu hồi giấy chứng nhận.
- Các hình thức đăng ký: đăng ký trên giấy (truyền thống), đăng ký trên mạng
điện tử3> đều có giá trị pháp lý như nhau.
1.4. Thẩm quyền đăng ký đất đai
- Việc đăng ký đất đai được thực hiện tại văn phòng đăng ký đất đai và có chi
nhanh tại các quận, huyện. Là hoạt động quan trọng để NN thực hiện hđ quản lý
đất đai
2. Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất
2.1. Khái niệm về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Là chứng thư pháp lý do cơ quan NN có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất
để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người có quyền sử dụng đất.
> Xác định mối quan hệ hợp pháp của NN vs người sử dụng đất
* Phân biệt giấy chứng nhận vs giấy tờ hợp lý: Giấy chứng nhận có giá trị pháp
lý cao nhất…..; giấy tờ hợp lệ do cơ quan NN có thẩm quyền cấp cho người sử

dụng đất trong từng giai đoạn khác nhau> xác lập tính hợp lệ của việc sử dụng
đất và là căn cứ để cấp giấy chứng nhận (Xem thêm Điều 100 LDĐ)
2.2. Vai trò của giấy chứng nhận
- Đối với NN:

Việc đăng ký trên mạng điện tử còn nhiều bất cập khi người đăng ký phải đăng ký lại bằng hình thức đăng ký
trên giấy.
3

13


+ Thể hiện nội dung quản lý thống nhất đối với đất đai, mọi loại đất đều được
cấp chung một mẫu thống nhất> quyết định đến tính minh bạch của thị trg bất
động sản.
* Nghị định 88/2009/NĐ-CP4
+ Căn cứ để NN thực hiện bồi thg khi thu hồi đất.
+ Căn cứ để xác định thẩm quyền giải quyết tranh chấp.
- Đối với người sử dụng đất:
+ Bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người dân
+ Điều kiện để người sử dụng đất thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất
* Mục đích ý nghĩa của việc cấp giấy chứng nhận sử dụng đất
Nguồn thu ngân sách: tiền mua đất, thuê đất, thuế đất, thuế thu nhập, lệ
phí sd đất đai. Tạo cho sự minh bạch, cơng khai, bảo vệ lợi ích hợp pháp.
Người sử dụng: thực hiện các giao dịch, được bảo vệ các quyền và lợi ích.
Khi bị thu hồi đất, phải có sổ đỏ để được bồi thường (điều 75)
* Tại sao VN laị có các giấy tờ như: GCNQSD đất, GCNQSH nhà ở,
quyền sd đất ở,...
Bộ TNMT cấp GCNQSD đất (sổ đỏ)
Bộ Xây dựng cấp GCNQSD nhà ở, đất ở (sổ hồng) chỉ ở khu vực thành

thị (Nghị định 60-CP)
Bộ TNMT, Bộ XD, Bộ TP cấp GCNQSD đất, quyền sh nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất (Nghị định 88-CP)
* Thế nào là giấy tờ hợp pháp, giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất
/>4

14


Giấy tờ hợp lệ (khoản 1 điều 100 LDĐ, nghị định 43/2014/CP)
* Gia đình ơng A được thửa hưởng đất đai từ những năm 1975. Gia đình
ơng khơng có giấy tờ gì, hàng năm vẫn nộp thuế nhà đất cho nhà nước. Nay
có được cấp GCNQSD đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất? Giấy
tờ về nộp thuế nhà đất có coi là giấy tờ hợp pháp về QSD đất khơng?
Có được cấp, có biên lai nộp thuế nhà đất, không phải nộp tiền (Điều 100
LDĐ, Điều 21 NĐ43).
Biên lai giấy tờ nộp thuế nhà đất có ý nghĩa: chứng minh nghĩa vụ tài
chính, chứng minh giấy tờ hợp lệ để cấp sổ đỏ không phải nộp tiền, chứng minh
thời điểm có quyền sd đất
2.3. Nguyên tắc cấp giấy chứng nhận (Điều 98 LDĐ)
Cấp theo thửa
Nguyên tắc được nhận ngay sau khi cấp…
2.4. Các trường hợp được cấp giấy chứng nhận (Điều 99 LDĐ)
Các trường hợp không được cấp giấy chứng nhận (Điều 19 NĐ 43/2014)
2.5. Điều kiện cấp giấy chứng nhận (xem lại phần này)
Các hộ gdinh, cá nhân có giấy tờ hợp lệ
Các hộ gđinh, cá nhân khơng có giấy tờ về quyền sử dụng đất (Điều 101
LDĐ, Điều 21 NĐ 43/2014)
Đối với đất lấn chiếm, đất được giao không đúng thẩm quyền trc ngày
01/7/2014 vẫn xét để cấp giấy chứng nhận.

Điều 22, 23 NĐ 43/2014

15


Không cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho thửa đất có diện tích
Tách thửa kết hợp với hợp thửa thành thửa đất có diện tích khơng nhỏ hơn diện
tích tối thiểu
2.6. Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận (Điều 105 LDĐ, Điều 37 NĐ
43/2014)
* Yếu tố chủ thể sử dụng đất

VẤN ĐỀ 5
Giá đất và các nghĩa vụ tài chính về đất đai
1. Giá đất
1.1. Khái niệm
- Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích
* Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với
một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định.
1.2. Phân loại giá đất
- Căn cứ vào cơ chế hình thành giá đất: giá đất thị trường, giá đất do NN quy
định
+ Giá đất thị trường: yếu tố quan trọng thể hiện sự vận động bình thường của
giá đất (giá đất do NN quy định làm méo mó thị trg)> giá đất thị trg được hình
thành thơng qua các hoạt động của thị trg, khơng phụ thuộc vào giá NN
* Đặc điểm:
. Được hình thành thông qua giao dịch thực tế trên thị trg
. Mang tính phổ biến giữa nx quan hệ giao dịch trong điều kiện thương mai bình
thg
16



* Giá thị trg gồm 2 loại: giá hình thành qua thị trg giáo dịch, giá hình thành do
đấu giá quyền sử dụng đất
(là sử thỏa thuận đặc biệt của nhiều chủ thể trên sự quản lý của một tổ chức,
người đấu giá tự mình quyết định mức giá trả cho NN, người có mức giá cao
nhất sẽ được quyết định
Đấu giá quyền sử dụng đất được thực hiện trong các
Đấu giá là biện pháp thực hiện thi hành án,
+ Giá đất do NN quy định: là giá đất do NN ấn định cụ thể trong các văn bản
pháp luật
1.3. Nguyên tắc xác định giá đất (Khoản 1 Điều 112 LDĐ)
1.4. Phương pháp xác định giá đất (Điều 4, 18 NĐ 44
1.5. Các loại giá đất do NN quy định
- Khung giá (Điều 113 LDĐ, NĐ 104/2014) >CP quy định khung giá
- Bảng giá: Dựa vào khung giá do CP quy định, UBND cấp tỉnh ban hành bảng
giá (Khoản 1,2 Điều 114 LDĐ)
* Khung giá và bảng giá khiến cho giá đất khơng có sự biến động
* Điểm a khoản 3 Điều 11 NĐ 44/2014 về áp dụng bảng giá đất
- Giá đất cụ thể: Do UBND cấp tỉnh ban hành, xác định cho từng trường hợp tại
một thời điểm cụ thể khi phát sinh nhu cầu định giá cụ thể (khoản 4 Điều 114
LDĐ).
2. Các nghĩa vụ tài chính về đất đai
2.1. Khái niệm
- Là các khoản đóng góp vật chất bắt buộc mà người sd đất phải nộp cho NN để
có quyền sử dụng đất or phải nộp cho NN trong quá trình khai thác, sd đất
17


2.2. Tiền sử dụng đất

- Là số tiền mà người sử dụng phải trả cho NN,…., cho phép chuyển mục đích
sử dụng or chứng nhận quyền sử dụng đất
- Đặc điểm
+ Tiền sử dụng đất là tiền phải trả để có quyền sử dụng đất
+ Đối tượng áp dụng là chủ thể sử dụng đất dưới hình thức giao có thu tiền
+ Phương thức thanh toán là một lần
- Căn cứ tính tiền sử dụng đất (Điều 3 NĐ 45/2014): Diện tích đất, mục đích sử
dụng và giá đất
- Ghi nợ tiền sử dụng đất (Điều 16 NĐ 45/2014)
- Miễn giảm tiền sử dụng đất (Điều 10>13 NĐ 45/2014)
2.3. Tiền thuê đất
- Là khoản tiền mà chủ thể sử dụng đất dưới hình thức thuê đất phải trả cho NN
để có quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất trong một tgian nhất đinh.
- Đặc điểm:
+ Là loại tiền phải trả để có quyền sử dụng đất
+ Đối tượng áp dụng là chủ thể sử dụng dưới hình thức thuê
+ Phương thức thanh toán: hằng năm or một lần> do người sử dụng đất lựa
chọn.
* Các đối tượng phải nộp tiền thuê đất (Điều 2 NĐ 46/2014)
- Căn cứ nộp tiền thuê đất (Điều 3 NĐ 46)

18


- Chế độ miễn giảm tiền thuê đất (Điều 16>20) > việc miễn giảm tiền thuê đất,
thuê mặt nc được thực hiện theo từng dự án đầu tư gắn với việc cho thuê đất
mới.
2.4. Thuế sử dụng đất: là nghĩa vụ tài chính mà người sử dụng đất phải
thực hiện hầng năm cho NN
* Thuế sử dụng đất là một khoản tiền điều tiết lợi ích từ việc sử dụng của ngươi

sử dụng đất
- Thuế sử dụng đất nông nghiệp (NĐ 74 hướng dẫn sử dụng đất nông nghiệp,
thông tư 03/1997)
- Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp (Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp
2010)
2.5. Thuế thu nhập từ việc chuyển quyền sử dụng đất
Là loại thuế đánh vào thu nhập mà người sử dụng đất có được từ việc chuyển
quyền sử dụng đất
- Đặc điểm
+ Có hành vi chuyển quyền sử dụng đất
+ Có thu nhập từ việc chuyển quyền đó
2.6. Thuế thu nhập doanh nghiệp khi chuyển quyền sử dụng đất
2.7. Phí và lệ phí
- Lệ phí trước bạ:
+ Khoản tiền mà các chủ thể phải nộp cho NN khi đăng ký quyền sở hữu tài sản
hoặc đăng ký quyền sử dụng đất
+ Căn cứ:

19


. giá tính lệ phí trước bạ: đối với đất được NN giao, cho thuê là giá đất do NN
quy định; đối với đất được nhận chuyển nhượng là giá ghi trên hóa đơn hoặc
hợp đồng nhưng khơng được thấp hơn giá NN quy định
+ Mức thu lệ phí trược bạ là 0,75%
2.8. Phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai
- Lệ phí: khoản tiền mà người sử dụng đất phải nộp khi được NN phục vụ công
việc gắn liền với quản lý NN về đất đai
- Phí: những khoản tiền mà người sử dụng đất phải nộp tại cơ quan NN để bù
đắp cho…… dịch vụ…. (NĐ 20/2019, TT 250/2016)

Câu hỏi:
1. Phân tích những tác động và ảnh hưởng của hệ thống thông tin về cơ
sở dữ liệu về đất đai, các hđ cấp giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Cho các ví dụ để chứng minh
cho những nhận định đưa ra (tác động và ảnh hưởng theo chiều
hướng tích cực/tiêu cực) (VĐ4).
Cung cấp tất cả thông tin dữ liệu một cách rõ ràng: chủ thể, diện tích,
mục đích sử dụng đất, loại hạng đất, hiện trạng pháp lý.
CQNN có thẩm quyển cấp giấy chứng nhận sử dụng đất.
 Hiệu quả: Hệ thống thông tin càng trung thực, cụ thể, chính xác => Cung
cấp cơ sở dữ liệu giấy chứng nhận sử dụng đất hiệu quả => Giảm thiểu tối đa
tình trạng tranh chấp, khiếu nại, tố cáo liên quan đến cấp giấy chứng nhận sử
dụng đất đai; Người dân được quyền tham gia kiểm soát các hoạt động cấp giấy
chứng nhận của cơ quan NN có thẩm quyển.
Hiện nay, tác động trái chiều: Hệ thống dữ liệu số và giấy
Bất cập: Bị vênh nhau về cơ sở dữ liệu, không đồng bộ => thông tin
không trùng khớp => phát sinh tranh chấp, khiếu nại
20