BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT

TRƯỜNG ĐẠI HỌC THỦY LỢI

HỒ TIẾN PHÚC

HỒN THIỆN CƠNG TÁC ĐỀN BÙ,
GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG
TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ ĐÀ LẠT, TỈNH LÂM ĐỒNG

LUẬN VĂN THẠC SĨ
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT

TRƯỜNG ĐẠI HỌC THỦY LỢI

NĂM 2021


HỒ TIẾN PHÚC

HỒN THIỆN CƠNG TÁC ĐỀN BÙ, GIẢI PHĨNG MẶT BẰNG
CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG
TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ ĐÀ LẠT, TỈNH LÂM ĐỒNG

Chuyên ngành:

QUẢN LÝ XÂY DỰNG

Mã số:

8580302

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHÓA HỌC:

PGS. TS Đồng Kim Hạnh

NĂM 2021


LỜI CAM ĐOAN
Tác giả xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của bản thân tác giả. Các kết quả
nghiên cứu và các kết luận trong luận văn là trung thực, không sao chép từ bất kỳ một
nguồn nào và dưới bất kỳ hình thức nào. Việc tham khảo các nguồn tài liệu (nếu có) đã
được thực hiện trích dẫn và ghi nguồn tài liệu tham khảo đúng quy định.

Tác giả luận văn
Chữ ký

Hồ Tiến Phúc

1


LỜI CÁM ƠN
Luận văn Thạc sĩ kỹ thuật chuyên ngành Quản lý xây dựng với đề tài:“Hồn thiện
cơngtácđềnbùgiảiphóngmặtbằngcácdựánđầutưxâydựngtrênđịabànThành phố Đà Lạt,
tỉnh Lâm Đồng”được hoàn thành với sự giúp đỡ của Phịng Đào tạo Đại

họcvàsauĐạihọc,KhoaCơngtrình,BộmơnCơngnghệvàQuảnlýxâydựng-Trường Đại học Thủy
lợi, Viện Đào tạo và Khoa học ứng dụng Miền Trung cùng các thầy cô
giáo,bạnbè,đồngnghiệpvàcơquancôngtác,TrungtâmPháttriểnQuỹđấtThànhphố Đà Lạt, Ủy
ban nhân dân Thành phố ĐàLạt.
Đặc biệt, học viên xin cám ơn sâu sắc đến thầy PGS.TS Đồng Kim Hạnh đã trực tiếp
hướng dẫn, giúp đỡ tận tình cho học viên trong quá trình thực hiện Luận văn này.
Tácgiảxinchânthànhcámơngiađình,cácđồngnghiệpvàbạnbèlnbêncạnhkhích
lệ,nhiệttìnhgiúpđỡ,tạođiềukiệnthuậnlợichotácgiảtrongqtrìnhhọctậpvàthực hiện luậnvăn.
Mặcdùđãhếtsứccốgắngvànỗlựchếtkhảnăngbảnthân,songtácgiảkhơngthểtránh
khỏinhữngthiếusóttrongqtrìnhlàmluậnvănvàrấtmongnhậnđượchướngdẫnvà đóng góp,
chỉ bảo của các thầy cơ giáo, của đồng nghiệp để tác giả có thể hoàn thiện,
tiếptụcnghiêncứuvàvàtiếntớilàmộtnhàkhoahọctrongmộttươnglaigầnnhất.Tác giả xin trân
trọng cảmơn.


MỤC LỤC
LỜICAM ĐOAN............................................................................................................i
LỜICÁMƠN.................................................................................................................ii
DANH MỤCHÌNHẢNH...............................................................................................v
DANH MỤC CÁC TỪVIẾTTẮT.................................................................................vi
MỞĐẦU........................................................................................................................1
CHƯƠNG 1

TỔNG QUAN VỀ CƠNG TÁC ĐỀN BÙ GIẢI PHĨNGMẶT

BẰNG DỰ ÁN ĐẦU TƯXÂYDỰNG..........................................................................4
1.1

Khái quát về dự án đầu tưxâydựng...................................................................4


1.2

Bồi thường, giải phóng mặt bằng và các khái niệmliênquan.............................4

1.2.1

Cơng tác đền bù giải phóngmặtbằng..........................................................4

1.2.2

Các khái niệmliênquan...............................................................................7

1.3 Sự cần thiết của công tác bồi thường giải phóng mặt bằng đối với các dự
ánđầu tưxâydựng.........................................................................................................9
1.3.1

Giải phóng mặt bằng là yêu cầu tất yếu đối với các dự ánxâydựng............9

1.3.2

Giải phóng mặt bằng là một yêu cầu khách quan của q trìnhđổimới......9

1.3.3

Cơng tác giải phóng mặt bằng góp phần thực hiện quy hoạch sử dụng

đấtđai nhằm sử dụng đất đai hiệuquảhơn.......................................................................9
1.4 Kinh nghiệm công tác đền bù giải phóng mặt bằng dự án đầu tư xâydựng
trong vàngồinước....................................................................................................10
1.4.1


Cơng tác đền bù giải phóng mặt bằng một số nước trênthếgiới................10

1.4.2

Kinh nghiệm cơng tác giải phóng mặt bằng tại một số địa phương nước
ta15

KẾT LUẬNCHƯƠNG1...............................................................................................24
CHƯƠNG 2

CƠ SỞ KHOA HỌC VÀ CƠ SỞ PHÁP LÝ CỦA CƠNG TÁC

BỒITHƯỜNG GIẢI PHĨNG MẶT BẰNG CÁC DỰÁNĐTXD.....................................26
2.1

Cơ sở pháp lý và khoa học về bồi thường giải phóngmặt bằng........................26

2.1.1

Cơ sở pháp lý về bồi thường giải phóng mặt bằnghiệnnay.......................26

2.1.2

Mộtsốquyđịnhchungvềcơngtácthuhồi,bồithườnggiảiphóngmặtbằng26

2.1.3

Những bất cập trong cơng tác bồi thường giải phóng mặt bằng hiện nay28


2.2

Nội dung cơng tác đền bù, giải phóngmặtbằng...............................................31


2.2.1

Các bước thực hiện cơng tác đền bù, giải phóngmặtbằng.........................31

2.2.2

Bản chất của cơng tác bồi thường giải phóngmặt bằng.............................35

2.2.3

u cầu của cơng tác bồi thường giải phóngmặtbằng..............................36

2.2.4

Vai trị của cơng tác đền bù giải phóngmặtbằng.......................................37

2.3 Các nhân tố ảnh hưởng đến cơng tác bồi thường giải phóng mặt bằng của
cácdựánĐTXD.........................................................................................................41
2.3.1

Xét theo phạm vi và mức độảnhhưởng.....................................................41

2.3.2

Xét theo các giai đoạn quản lýdựán.........................................................46


KẾT LUẬNCHƯƠNG2...............................................................................................48
CHƯƠNG 3

HỒN THIỆN CƠNG TÁC QUẢN LÝ TRONG GIAI

ĐOẠNBỒITHƯỜNG, GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG TẠI THÀNH PHỐ ĐÀ LẠT,
TỈNH LÂMĐỒNG 49
3.1

Đặc điểm tự nhiên, kinh tế xã hội của thành phốĐàLạt..................................50

3.1.1

Đặc điểm tự nhiên - Vị tríđịalý.................................................................50

3.2 Thực trạng chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng trên địa bàn thành
phốĐàLạt.................................................................................................................51
3.2.1

Cơ sở pháp lýápdụng...............................................................................51

3.2.2

Về tổ chứcthựchiện..................................................................................53

3.2.3

Đánh giá nguyên nhân ảnh hưởng đến cơng tác giải phóng mặt bằng


tạithành phốĐ à Lạt..............................................................................................59
3.3 Giải pháp nâng cao hiệu quả công tác quản lý giải phóng mặt bằng dự ánđầu
tư xây dựng tại thành phốĐàLạt...............................................................................62
3.3.1

Xây dựng chính sách phù hợp về bồi thường giải phóngmặtbằng............62

3.3.2

Nâng cao cơng tác tư vấn, thẩmđịnhgiá....................................................65

3.3.3

Xây dựng bộ máy thực hiện cơng tác bồi thường giải phóng mặt bằng

Đốivới các cơ quanliênquan.................................................................................67
3.3.4

Xây dựng cơ quan quản lý cơng tác bồi thường giải phóng mặt bằng

cáccấp 69
3.3.5

Giảipháphồnthiệnchínhsáchphápluậtliênquanđếnbồithường,hỗtrợtái định cư

khi nhà nước thuhồiđất...........................................................................................70
KẾT LUẬNCHƯƠNG3...............................................................................................80
KẾT LUẬN VÀKIẾNNGHỊ.......................................................................................81



TÀI LIỆU THAMKHẢO............................................................................................83

DANH MỤC HÌNH ẢNH
Hình 2.1 Cưỡng chế thu hồi đất tại dự án khu du lịch HồTuyền Lâm...........................40
Hình 2.2 Phá dỡ, thu hồi đất tại dự án khu du lịch HồTuyềnLâm.................................40
Hình 3.1 Một góc dự án khu du lịch hồ Tuyền Lâm, thành phốĐàLạt.........................59


DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
GPMT:

Giải phóng

mặtbằngUBND:

Ủy ban nhân

dânQLNN:

Quản lý Nhà

nướcBT

:

Bồithường

QĐ

:


Quyếtđịnh

HT

:

Hỗtrợ

TDC:

Tái địnhcư

ĐTXD:

Đầu tư xây

dựngCTXD: Cơng trình xây
dựngDADT: Dự án đầu
tưXDCT:

Xây dựng cơngtrình

CNH-HĐH: Cơng nghiệp hóa – Hiện đại hóa


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Trong những năm qua nhiều địa phương trên địa bàn cả nước đã rất cố gắng, nỗ lực
trongcơngtácđềnbùgiảiphóngmặtbằngcácdựánđầutưxâydựngtrênđịabàn.Theo

báocáođánhgiáhàngnămcủachínhquyềncáccấp,cơngtácđềnbùGPMBngàycàng hiệu quả và
có nhiều chuyển biến tíchcực.
Tuy nhiên, thực tế trong những năm qua cho thấy việc đền bù giải phóng mặt bằngcácdự
án đầu tư xây dựng cịn gặp nhiều khó khăn, việc triển khai thu hồi đất cịn chậm, khơng đảm bảo tiến độ để triển khai xây
dựngdựán.VídụnhưcơngtrìnhCơngviênÁnhSángtrênđịabànphường1,thànhphốĐàLạt,khudâncưAnSơn trên
địa bàn phường4,Khuởsố5,phường4…..ĐàLạtlàmộtthànhphốcóvịtríđịalýtrắcđịanhất tại Việt
Nam. Một thành phố toạ mình trên một mành đất cực kỳ lý tưởng. Thành Phố Đà Lạt ngàn
hoa tọa mình trên cao ngun Lâm Viên Đà Lạt, có diện tích lên tới 400 km² và là vùng kinh
tế trọng điểm của tỉnh Lâm Đồng. Đà Lạt còn tiếp giáp với những mảnh đất trù phú khác
nhau. Phía bắc của thành phố giáp huyện Lạc Dương, phía tây thành phố giáp với huyện Lâm
Hà.

Cịn

Phía

Nam

và

phía

Đơng

giáp

với

huyện


Đơn

Dương.TrongnhữngnămgầnđâyĐàLạtđangđẩymạnhqtrìnhđơthịhóa,là1trong những thành
phố đứng đầu về du lịch và dịch vụ. Các dự án đầu tư xây dựng luônđượcquantâm,chútrọngpháttriển.
Đểđảmbảothực hiệncácdựánđầutưxâydựngđượctốtthìphảithụchiệntốtcơngtácđềnbùgiảiphóngmặtbằngđểđáp
ứngkịpthờimặtbằngsạchđểtriểnkhaicácdựán.
Với những lý do nêu trên, bản thân tác giả từng là cán bộ Trung tâm Phát triển quỹ đất
thành phố Đà Lạt nên tác giả đề xuất nghiên cứu đề tài luận văn “Hồn thiện cơng tác
đền bù giải phóng mặt bằng đối với các dự án đầu tư xây dựng trên địa bàn thành phố
Đà, tỉnh Lâm Đồng” là rất cần thiết, nhằm hướng tới xây dựng TP. Đà Lạt ngày càng
văn minh, hiện đại, góp phần tạo nên diện mạo đẹp của thành phố ngàn hoa.

1


2. Mục đích nghiêncứu
Đánh giá thực trạng, phân tích các cơ sở khoa học, đề xuất giải pháp hoàn thiện cơng
tác đền bù giải phóng mặt bằng các dự án đầu tư xây dựng trên địa bàn thành phố Đà
Lạt, tỉnh Lâm Đồng.
3. Đối tượng và phạm vi nghiêncứu
Đối tượng nghiên cứu của đề tài: Công tác đền bù, giải phóng mặt bằng của các dự án
cần xây dựng.
Phạm vi nghiên cứu: Các dự án ĐTXD trên địa bàn thành phố Đà Lạt, tỉnh Lâm Đồng.
4. Cách tiếp cận và phương pháp nghiêncứu
Luậnvănnghiêncứu,phântíchtậptrungchủyếuvàothựctếcơngtácđềnbùgiảiphóng mặt bằng các dự
án đầu tư xây dựng trên địa bàn thành phố Đà Lạt để đánh giá và đưa ra đềxuất.
4.1 Cách tiếpcận
- Tiếp cận thực tế: đi khảo sát, nghiên cứu, thu thập các số liệu liên quan đến các dự án
ĐTXD trên địa bàn thànhphố.
- Tiếp cận toàn diện, đa ngành, đa lĩnhvực.

4.2 Phương pháp nghiêncứu
- Điều tra, thu thập các số liệu, tài liệu có liên quan.
- Phân tích đánh giá về cơng tác đền bù giải phóng mặt bằng các dự án đầu tư xâydựng
từđórútrakếtluậncảitiếncơngtáctổchứcthựchiệntrongcơngtácđềnbù,giảiphóng mặt bằng các dự
án đầu tư xây dựng trên địa bàn Thànhphố.


5. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đềtài
5.1 Ý nghĩa khoa học của đềtài
Hệ thống hóa và phân tích một số vấn đề lý luận có liên quan đến tính hiệu quả trong
cơng tác quản lý chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi xây dựng các cơng trình
hạ tầng. Dựa trên các cơ sở lý luận khoa học đó luận văn đề ra các giải pháp để hồn
thiệncơngtácđềnbù,giảiphóngmặtbằngvàtáiđịnhcưtạithànhphốĐàLạt,tỉnhLâm Đồng.
5.2 Ý nghĩa thực tiễn của đềtài
Thơng qua kết quả nghiên cứu, phân tích, đánh giá và các giải pháp đề xuất của đề tài
chỉ ra được những mặt đã làm được và những mặt còn tồn tại, hạn chế chưa làm được
cần được khắc phục trong cơng tác đền bù, giải phóng mặt bằng và tái định cư trên địa
bàn thành phố Đà Lạt, tỉnh Lâm Đồng.
6. Kết quả đạtđược
Đề xuất được các giải pháp nâng cao chất lượng cơng tác đền bù giải phóng mặt bằng
các dự án đầu tư xây dựng trên địa bàn phố Đà Lạt, tỉnh Lâm Đồng.


CHƯƠNG 1
TỔNG QUAN VỀ CƠNG TÁC ĐỀN BÙ GIẢI PHĨNG
MẶT BẰNG DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂYDỰNG
1.1 Khái quát về dự án đầu tư xâydựng
Dự án là một quá trình đơn nhất, gồm một tập hợp các hoạt động có phối hợp và được
kiểmsốt,cóthờihạnbắtđầuvàkếtthúc,đượcthựchiệnđểđạtđượcmộtmụctiêuphù hợp với các u
cầu quy định, bao gồm cả các ràng buộc về thời gian, chi phí và nguồn lực.

Dự án là tập hợp một số giải pháp nhằm đạt được mục tiêu nhất định trong một khoảng
thời gian nhất định với giá thành quy định và chất lượng theo yêu cầu. Dự án đầu tư là
một trong những dự án quan trọng nhất, có thể được xem xét từ nhiều góc độ. Về mặt
hình thức thì dự án đầu tư là một tập hồ sơ tài liệu trình bày một cách chi tiết và có hệ
thống các hoạt động và chi phí theo một kế hoạch có trước để đạt được những kết quả
và thực hiện được những mục tiêu nhất định trong tương lai.
TheoLuậtđầutư2014,dựánđầutưđượchiểulàtậphợpđềxuấtbỏvốntrunghạnhoặc dài hạn để tiến
hành các hoạt động đầu tư kinh doanh trên địa bàn cụ thể, trong khoảng
thờigianxácđịnh.Căncứvàodựánđầutư,chúngtabiếtđượcthôngtinvềnhàđầutư, về các dự định,
dự án mà nhà đầu tư sẽ tiến hành. Dự án đầu tư là căn cứ quan trọng để cơ quan nhà nước có
thẩm quyền cấp phép đầu tư và là căn cứ để nhà đầu tư triển khai hoạt động đầu tư và đánh
giá hiệu quả của dựán.
Dự án đầu tư xây dựng cơng trình là tập hợpcácđề xuất có liên quan đến việc bỏ vốn
đểxâydựngmới,mởrộnghoặccảitạonhững CTXDnhằmmụcđíchpháttriển,duytrì và nâng cao
chất lượng cơng trình hoặc sản phẩm, dịch vụ trong một khoảng thời gian nhất định. Dự án đầu
tư xây dựng cơng trình baogồmhai phần: phần thuyết minh và phần thiết kế cơsở.
1.2 Bồi thường, giải phóng mặt bằng và các khái niệm liênquan
1.2.1 Cơng tác đền bù giải phóng mặtbằng
Giải phóng mặt bằng: là q trình thực hiện các cơng việc liên quan đến việc di dờinhà
cửa,câycối,cơngtrìnhvàmộtbộphậndâncưtrênmộtphầnđấtnhấtđịnhđểtrảlại


mặt bằng thực hiện các quy hoạch cho việc cải tạo, mở rộng hoặc xây dựng một cơng
trình mới. Q trình GPMB được tính từ khi bắt đầu hình thành hội đồng GPMB cho
đến khi giải phóng xong và giao cho chủ đầu tư mới. Đây là một quá trình đa dạng và
phứctạpthểhiệnsựkhácnhaugiữacácdựánĐTXDvàliênquantrựctiếpđếncácbên tham gia và
của toàn xãhội.
Ý nghĩa: trong điều kiện đất nước ta hiện nay, GPMB là một trong những cơng việc
quantrọngphảilàmtrênconđườngcơngnghiệphố,hiệnđạihốđấtnước.Nhiềucơng trình cơ sở hạ
tầng, nhiều khu kinh tế, khu công nghiệp, khu công nghệ cao đượcxâydựng, kéo theo đó các

cơ sở văn hố, giáo dục, thể dục thể thao cũng đuợc phát triển, tốc độ đô thị hố cũng
diễn ra nhanh chóng. Cơng tác giải phóng mặt bằng là khâu đầu tiên thực hiện dự án,
mang tính quyết định tiến độ của các dự án. Cũng có thể nói rằng:
“Giảiphóngmặtbằngnhanhlàmộtnửadựán”.Việcthuhồiđất,GPMBkhơngchỉảnh hưởng trực tiếp
đến lợi ích của Nhà nước, của chủ đầu tư, mà còn ảnh hưởng đến đời sống vật chất cũng như tinh
thần của người dân bị thu hồiđất.
Vai trị của cơng tác giải phóng mặt bằng trong việc phát triển KT-XH của đất nước:
Đối với sự phát triển cơ sở hạ tầng: ở mỗi một giai đoạn phát triển KT-XH có một sự
phát triển thích ứng của hạ tầng kinh tế xã hội. Với tư cách là phương tiện vật
chấtkỹthuật,hạtầngkinhtếxãhộilạitrởthànhlựclượngsảnxuấtquyếtđịnhđếnsựpháttriển của nền
KT-XH mà trong đó GPMB là điều kiện tiên quyết để dự án có được triểnkhai haykhơng.
Về mặt tiến độ hồn thành của dự án: tiến độ thực hiện các dự án phụ thuộc vào nhiều
điều kiện khác nhau như: tài chính, cơng nghệ, điều kiện tự nhiên, trình độ nguồn lao
động, tập quán của người dân trong diện bị giải toả… Nhưng nhìn chung, tiến độ hồn
thành của dự án phụ thuộc nhiều vào thời gian tiến hành giải phóng mặt bằng. Giải
phóng mặt bằng thực hiện đúng tiến độ đề ra sẽ tiết kiệm được thời gian và việc thực
hiệndựáncóhiệuquả,ngượclạinếukéodàisẽgâyảnhhưởngđếntiếnđộthicơngcác cơng trình cũng
như chi phí cho dự án, có khi gây ra thiệt hại không nhỏ trong đầu tư xây dựng. Ví dụ một dự
án

dự

kiến

hồn

thành

đến


hết

mùa

khơ

nhưng

do

giải

mặtbằngchậm,kéodàinênviệcxâydựngphảitiếnhànhvàomùamưagâykhókhăn

phóng


cho việc thi công cũng như tập trung vốn, lao động, công nghệ cho dự án này và ảnh
hưởng đến việc thực hiện dự ánkhác.
Về mặt kinh tế của dự án: GPMB thực hiện tốt sẽ giảm tối đa chi phí cho việc giải toả
đền bù, có điều kiện tập trung vốn đầu tư cho các cơng trình khác, GPMB kéo dài dẫn
đến chi phí bồi thường lớn, khơng kịp hoàn thành tiến độ dự án dẫn đến sự quay vịng
vốn chậm gây khó khăn cho các nhà đầu tư, nhất là đối với các nhà đầu tư trong nước
có nguồn vốn hạn hẹp thì việc quay vịng vốn là rất cần thiết để đảm bảo tận dụng cơ
hội đấu thầu của các cơng trìnhkhác.

Đối với sự phát triển kinh tế - xã hội: nếu công tác GPMB không được thực hiện tốt sẽ
xảyrahiệntượng“treo”cơngtrìnhlàmchochấtlượngcơngtrìnhbịgiảm,cácmụctiêu

ban


đầu

khơng thực hiện được, từ đó gây lãng phí rất lớn cho ngân sách Nhà nước.Mặtkhác,khigiảiquyết
khơng

thoả

đáng

quyền

và

lợi

ích

hợp

pháp

của

người

có

đất


bịthu

hồisẽdễdàngxảyranhữngkhiếukiện,đặcbiệtlànhữngkhiếukiệntậpthểgâymấtổn định chính trịxãhộ.
Sự cần thiết của việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước
thu hồi đất: việc hồn thiện chính sách phát luật quản lý đất đai nói chung, chính sách
vềbồithường,hỗtrợvàtáiđịnhcưkhiNhànướcthuhồiđấtnóiriêngtrongNghịquyết Đại hội đại biểu
toàn quốc lần thứ IX của Đảng cộng sản Việt Nam đã nêu rõ Đảng và Nhà nước chủ trương rà
sốt lại tồn bộ hệ thống chính sách pháp luật về đất đai lấy mốc từ thời điểm năm 1987. Năm
2002

Trung

ương

Đảng

đã

giao

cho

Ban

chỉ

đạo

về


"Đổimớichínhsáchphápluậtđấtđai"cókếhoạchchuẩnbịđềánvềchínhsáchđấtđai và chuẩn bị đề
cương báo cáo tổng kết chính sách đất đai, kiến nghị về chủ trương sửa đổi Luật Đất đai từ
Trung ương đến các địa phương. Trên cơ sở đó, Hội nghị lần thứ 7 (phần 2) Ban chấp hành
Trung

ương

Đảng

đã

thơng

qua

Nghị

quyết

về

"Tiếp

tục

đổi

mớichínhsách,phápluậtđấtđaitrongthờikỳđẩymạnhcơngnghiệphố,hiệnđạihố
đấtnước",đãkhẳngđịnhđườnglối,chủtrươngđổimớichínhsáchvàphápluậtđấtđai của Đảng và
Nhà nước đã từng bước đi vào cuộc sống, thúc đẩy phát triển kinh tế, góp phần ổn định

chính trị xã hội. Đồng thời chỉ rõ những hạn chế về hiệu quả sửdụng đất


đai,nhữngyếukémtrongcơngtácquảnlýNhànướcvềđấtđai,ngunnhâncủanhững hạn chế này là
do một số chủ trương, chính sách quan trọng của Đảng còn chưa được thể chế hoá hoặc văn bản
pháp luật thể chế ban hành nhiều nhưng không đồngbộ.
Đến năm 2003, Quốc hội thông qua Luật đất đai mới thay thế Luật Đất đai 1993, trong
Luật đã quy định đầy đủ hơn các nguyên tắc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà
nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phịng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợiích
cơngcộngvàpháttriểnkinhtế;việcthuhồiđấtđểsửdụngvàomụcđíchpháttriểnkinh tế của đất nước và
quản lý quỹ đất thu hồi; chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cho người có đất bị thu hồi
để sử dụng vào mục đích quốc phịng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích cơng cộng và phát triển
kinh tế và những trường hợp thu hồi đất mà không bồi thường hoặc chỉ xử lý tiền sử dụng đất
còn lại và giá trị tài sản trên đất.v.v… Để hướng dẫn cụ thể quy định của Luật đất đai năm 2003
và chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất sử dụng vào mục đích
quốc phịng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế, Chính phủ đã ban
hành Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 hướng dẫn thi hành Luật Đất đai; Nghị
định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/ 2/ 2004 về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước
thu hồi đất. Đến cuối năm 2013, Luật Đất đai số 45/2013/QH13 ra đời và Chính phủđãbanhành
Nghịđịnhsố43/2014/NĐ-CPngày15/5/2014quyđịnhchitiếtthihànhmộtsốđiềucủaLuậtĐấtđai.Nghịđịnhsố43/2014/NĐ-CPquyđịnh
chitiếtthihànhmộtsốđiềucủaLuậtĐấtđai,Nghịđịnhsố45/2014/NĐ-CPquyđịnhthutiềnsửdụngđất;Nghịđịnhsố46/2014/NĐ-CPquy
định

thu

tiền

thuê

đất;


Nghị

định

số47/2014/NĐ-CP

quyđịnhvềbồithường,hỗtrợ,táiđịnhcưkhinhànướcthuhồiđất.CăncứLuậtđấtđai
vànghịđịnhcủaChínhphủ,UBNDtỉnhLâmĐồngđãbanhànhQuyếtđinhsố50/QĐUBNDngày09/12/2017Banhànhquyđịnhvềbồithường,hỗtrợvàtáiđịnhcưkhiNhà nước thu hồi đất
trên địa bàn tỉnh LâmĐồng.
1.2.2 Cáckhái niệm liênquan
Thu hồi đất: là việc Nhà nước ra quyết định thu hồi lại đất của người được Nhà nước
trao quyền sử dụng đất hoặc thu hồi lại đất của người sử dụng đất vi phạm luật đất đai.
Bồi thường: là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất bị
thuhồichongườibịthuhồiđất.Bồithườnglàđềnbùnhữngtổnhạiđãgâyra,làtrảlại


tương xứng với giá trị hoặc công lao. Như vậy, bồi thường là trả lại tương xứng với giá
trị hoặc cơng lao cho một chủ thể bị thiệt hại vì hành vi của một chủ thể khác gây ra.
- Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất: là việc Nhà nước giúp đỡ người bị thu hồi đất thơng
quaviệcđàotạonghềmới,bốtríviệclàmmới,cấpkinhphíđểdidờiđếnđịađiểmmới

nhằm

ổn

định đời sống, phát triển sảnxuất.
- Chi phí đầu tư vào đất cịn lại bao gồm: chi phí san lấp mặt bằng và các chi phí khác
liênquantrựctiếpcócăncứchứngminhđãđầutưvàođấtmàđếnthờiđiểmNhànước thu hồi đất
cịn chưa thu hồiđược.

- Tái định cư: là việc di chuyển đến một nơi khác với nơi ở trước đây để sinh sống và
làm việc. TĐC bắt buộc đó là sự di chuyển không thể tránh khỏi khi Nhà nước thu hồi
hoặc trưng thu đất đai để thực hiện các dự án phát triển. TĐC có thể được hiểu là một
q trình từ bồi thường thiệt hại về đất, tài sản; di chuyển đến nơi ở mới và các hoạt
động hỗ trợ để xây dựng lại cuộc sống, thu nhập, cơ sở vật chất, tinh thần tại đó. Như
vậy,TĐClàhoạtđộngnhằmgiảmnhẹcáctácđộngxấuvềKT-XHđốivớimộtbộphận
dâncưđãgánhchịuvìsựpháttriểnchung.Ởnướcta,khiNhànướcthuhồiđấtmàphải di chuyển chỗ
ở thì người sử dụng đất được bố trí TĐC bằng một trong các hình thức sau:
- Bồi thường bằng nhà ở.
- Bồi thường bằng giao đất ở mới.
- Bồi thường bằng tiền mặt để người dân tự lo chỗ ở.
TĐC là một bộ phận không thể tách rời và giữ vị trí rất quan trọng trong chính sách
GPMB. Các dự án TĐC cũng được coi là các dự án phát triển và phải được thựchiện
như các dự án phát triển khác.


1.3 Sự cần thiết của công tác bồi thường giải phóng mặt bằng đối với các dự án
đầu tư xâydựng
1.3.1 Giải phóng mặt bằng là yêu cầu tất yếu đối với các dự án xâydựng
Để đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế, văn hóa xã hội, phát triển cơ sở hạ tầng thì ngày
càngcónhiềudựánĐTXDđượcđưavàothưchiện.Trongkhinguồnquỹđấtcóhạnvà do tính đặc
thù của các dự án nên khi xây dựng đều phải chuẩn bị mặt bằng nên mặt
bằngxâydựnglàyếutốhếtsứccầnthiếtđểcóthểtriểnkhaicácdựánxâydựng.Khơng
cómặtbằngthìkhơngthểtriểnkhaiđượccácdựánnêncơngtácGPMBlàmộtucầu tât yếu góp
phần quan trọng cho việc thực hiện thành công các dự án, là điều kiện kiên quyết để dự án có
thể hồn thành đúng tiến độ xâydựng.
1.3.2 Giải phóng mặt bằng là một yêu cầu khách quan của quá trình đổimới
Trong quá trình đổi mới thì nhu cầu xây dựng các cơ sở hạ tầng, các khu đơ thị mới và
cáckhucơngnghiệpngàycàngtăng.Vớiđiềukiệnquỹđấthạnhẹpnênhầuhếtcácdiện tích đất đều đã
được sử dụng nên để thực hiện được các dự án trong quá trình đổi mới thì một yêu cầu khách

quan được đặt ra là mặt bằng để có thể thực hiện được dự án. Trong quá trình đổi mới thì nhu
cầu về nhà ở, bệnh viện, trường học, trung tâm thương mại, các dịch vụ vui chơi giải trí ngày
càng cao nên công tác GPMB để tạo quỹ đất lại càng cần thiết. Gắn với sự phát triển đó thì hệ
thống

giao

thơng

cũng

cần

được

đầu

tư

xâydựngmớivàmởrộngcáctuyếnđườnghiệncóđểđápứngnhucầuđilại,lưuthơng
hanghóa.Đểthựchiệnđượcđiềuđóthìchúngtaphảithuhồi,bồithườngvàgiảiphóng mặt bằng để có
mặt bằng thực hiện các dự án giao thơng. Chính vì vậy cùng với q trình đổ mới, phát triển
của đất nước thì cơng tác giải phóng mặt bằng có vai trị quan trọng và là một yêu cầu tất yếu
khách quan trong quá trình đổimới.
1.3.3 Cơng tác giải phóng mặt bằng góp phần thực hiện quy hoạch sử dụng đất
đainhằm sử dụng đất đai hiệu quảhơn
Quyhoạch,kếhoạchsửdụngđấtđailàmộttrongnhữngcơngcụthốngnhấtquảnlýđối
vớitồnbộđấtđai,đảmbảođấtđaiđượcsửdụngmộtcáchhợplý,tiếtkiệmvàcóhiệu quả. Để thực
hiện quy hoạch sử dụng đất đai hợp lý thì cần có sử chuyển đổi mục đích sử dụng qua
từng thời kỳ để phù hợp với điều kiện phát triển kinhtếxã hội nhất nhằm

manglạilợiíchkinhtếcaonhất.Thựchiệnchuyểnđổiđấtcómụcđíchkémhiệuquả


sangnhữngmụcđíchcóhiệuquảkinhtếvàhiệuquảxãhộicaohơn.Vídụnhưchuyển mục đích sử
dụng đất nơng nghiệp sang xây dựng các khu cơng nghiệp để tạo ra giá trị
kinhtếcaohơnrấtnhiềulầnsovớisảnxuấtnơngnghiệp.DođócơngtácGPMBlàyếu tố cần thiết và
không thể thiếu trong việc thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
Hiệnnay,nhiềukhuđơthị,khudâncư,khucơngnghiệp,nơngnghiệp,lâmnghiệp,hình thành và phát
triển một cách tự nhiên, tự phát thiếu sự đồng bộ nên một số đất đai bị sử dụng lãng phí, kém hiệu
quả.

Nhà

nước

tiến

hành

sắp

xếp

bố

trí

lại

quy


mơ

cơ

cấu

sử

dụngđấtthơngquacácquyhoạc,kếhoạchđểsửdụngđấtchocácdự áncụthể.Cácdự án được đưa
ra ln nhằm mục đích là nâng cao hiệu quả sử dụng đất đai cũng như tạo điều kiện sử
dụng tốt hơn các nguồn lực khác trong vùng để thúc đẩy phát triển kinhtế,xãhội.Tómlại,cơngtác
giảiphóngmặtbằnggópphầnthựchiệncácquyhoạch,kếhoạchsửdụngđấtnhằmtănghiệuquảsửdụngđấtđaigópphầnpháttriểnkinhtế
xãhộitrongkhuvực.
1.4 Kinhnghiệm cơng tác đền bù giải phóng mặt bằng dự án đầu tư xây dựng
trong và ngồinước
1.4.1 Cơng tác đền bù giải phóng mặt bằng một số nước trên thếgiới
1.4.1.1 Tại TrungQuốc
Hiến Pháp quốc gia này quy định có 2 hình thức sở hữu về đất đai:
 Sở hữu Nhànước
 Sở hữu tậpthể
DođấtđailàtàisảncủaNhànướcnênkhithuhồiđất,kểcảđấtnơngnghiệp,theotừng
trườnghợpcụthể,Nhànướcsẽcấpđấtmớichochủsởhữucóđấtthuhồivàbồithường các cơng trình
liền kề với đất bị thuhồi.
Vềphươngthứcbồithường:Nhànướcsẽthơngbáorộngrãichongườisửdụngđấtbiết sẽ bị thu hồi
đất trong vịng một năm. Người dân có quyền lựa chọn phương thức bồi thường bằng tiền
mặt hoặc nhà ở trong khu dân cưmới.
ỞThượngHảivàmộtsốthànhphốlớnkhác,ngườidânchọncáchbùđắpbằngtiềnmặt và chọn nơi ở
mới phù hợp với điều kiện sống và làm việc củamình.



Về giá thanh bồi thường: Tiêu chuẩn xác định giá thanh tốn bù trừ theo giá thị trường.
MứcgiánàycũngdoNhànướcquyđịnhtheotừngkhuvựcvàchấtlượngcủanhà,cơng trình, bất động
sản, đồng thời được điều chỉnh rất linh hoạt theo tình hình thực tế của từng địa phương, khu
vực. và tự điều chỉnh thị trường. Riêng đối với đất nông nghiệp thì phải bồi thường theo tính
chất của đất và loạiđất.
Vềbồithườngvàtáiđịnhcư:cáckhutáiđịnhcưvàkhunhàởđượcxâydựngđồngthời và theo thời
gian, trước khi hoàn thành thủ tục thu hồi đất, nhằm đáp ứng nhu cầu của các loại hình căn
hộ. Người sử dụng đất phải di chuyển chỗ ở được chính quyền địa phương đặc biệt quan tâm,
tạo điều kiện về việc làm, các trường hợp thuộc diện chính sách xã hội được Nhà nước cho
hưởng

chính

sách

đặc

biệt.

Q

trình

di

dời

được


thực

hiệndựatrênnguntắc:Nơiởmớitốthơnnơiởcũ.Khutáiđịnhcưđượcthiếtkếtổng thể, theo mơ
hình nhà ở, trường học, chợ ..., cân bằng giao thông động vàtĩnh.
Ở Bắc Kinh, tiêu chuẩn để cấp trợ cấp tái định cư hiện được chia thành 3loại:
Loại1:Lấytheogiáthịtrườngcủanhà,đấtđểphádỡcộngvới“Mứctănggiánhânvới diện tích xây
dựng của nhà bị phádỡ”.
Loại 2: Đổi nhà theo tiêu chuẩn giá trị, phát triển nhà theo giá thị trường, giá tương
đương với giá nhà phải tháo dỡ, didời.
Loại 3: Phát triển nhà theo tiêu chuẩn diện tích, đây là tiêu chuẩn do chính quyền quận,
huyện nơi có nhà quy định dành cho những người khó khăn về q ở trực tiếp. Những
người bị mất tích có thể chọn hình thức nhà ở thích hợp. Căn cứ vào diện tích nhà ở để
tăng diện tích, căn cứ vào thứ bậc của từng vùng trong thành phố. Càng xa ngoại vi, hệ
số khuếch đại càng cao, mức tăng là 70%, 80% hoặc 100%.


1.4.1.2 Tại Hàn Quốc
Đất nước Hàn Quốc có tới 70% diện tích đất là đất đồi núi nên đất chuyên dùng được
xem là một vấn đề hết sức quan trọng. Vì vậy, để sử dụng đất một cách hiệu quả và tiết
kiệm thì các quy hoạch và quy chế được coi như một hình thức pháp luật.
LuậtđấtđaicủaHànQuốcđượcxâydựngdựatrêncơsởLuậtquyhoạchđơthịvàLuật quản lý sử
dụng đất quốc gia, bao gồm tất cả các đô thị, Nhà nước chỉ định một số khu vực sử dụng để
cân bằng sự phát triển đồngbộ.
Trong đó, khái niệm cơ bản của luật quản lý sử dụng đất quốc gia cơng khai rõ ràng về
đất đai. Đây có ý nghĩa là tách riêng hai phần quyền sở hữu và quyền sử dụng đất để
nhấn mạnh tầm quan trọng của đất công cộng trong xã hội. Chế độ này làm cho việc sử
dụngđấtcóhiệuquảbằngcáchthúcđẩyquyềnsửdụngđấthơnlàquyềnsởhữuđấtđai. Luật bồi thường
giải phóng mặt bằng của Hàn Quốc được chia thành hai thểchế.
Một là sự "đặc biệt" liên quan đến việc đền bù giải phóng mặt bằng đất cơng mà có
được thơng qua thủ tục thương lượng của pháp luật.

Thứ hai là luật “trưng thu đất đai” theo thủ tục cưỡng chế do luật công quy định.
Để thực hiện kế hoạch phát triển kinh tế, trong một thời gian ngắn cần nhiều đất cơng
cho mục đích cưỡng chế đất đai, vì vậy luật "Tước tích đất đai" đã ra đời trước đó vào
năm 1962. Sau đó, theo quy định của pháp luật, ngồi mục đích đàm phán mua lại đất
cơng,chúngtơicịnmuốnthốngnhấtviệcnàytrênphạmvitồnquốcvàđảmbảoquyền
tàisảncơngnênluậtnàyrađờinăm1975vàcăncứvàohailuậttrên,HànQuốcđãthực
hiệnviệcbồithườngchođếnnay.Tuynhiên,dướihaithểchếtưphápvàtrongqtrình áp dụng luật
“đặc khu” khơng thỏa thuận được thì áp dụng luật “thu hồi đất” bằng biện pháp cưỡng chế,
nhưng nếu có thì phải xử lại. Q trình này có thể lặp đi lặp lại và đơi khi bị trùng lặp nên thời
gian có thể bị kéo dài hoặc chi phí bồi thường sẽ tăng lên. Vì vậy, cho đến nay, đã có nhiều cuộc
thảo luận để thống nhất hai thể chế này thành một. Việc bồi thường theo luật mới của Hàn Quốc
sẽ được thực hiện theo ba giaiđoạn:
Bước 1: Công tác bồi thường đất được cán bộ thẩm định theo tiêu chuẩn giá quy định
để thu hồi đất làm cơng trình cơng cộng. Hàng năm, Hàn Quốc tiến hành định giá đất