ĐẠI HỌC QUOC GIA THANH PHO HO CHI MINH
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ - LUẬT

LÊ PHƯƠNG ANH

Xử LÝ TÀI SẢN THÊ CHÂP
LÀ TÀI SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI
ĐÊ BẢO ĐÃM THƯC HIÊN HOP ĐỒNG TÍN DƯNG

Ngành: Luật kinh tê
Mã số: $380107

LUẬN VĂN THẠC sĩ LUẬT HỌC

NGƯỜI HƯÓNG DẢN KHOA HỌC: PGS. TS. DƯƠNG ANH SƠN

TP. HỊ CHÍ MINH - NĂM 2022


LỜI CẢM ƠN
Lời đâu tiên, em xin chân thành cảm ơn đên các thây cô đã giảng dạy Lớp Cao học
Luật Kinh tế khóa 17. Em cũng xin gửi lời cảm ơn đến Ban lãnh đạo nhà trường, Phòng đào
tạo sau đại học đã luôn hồ trợ, tạo điều kiện thuận lợi cho các học viên trong suốt thời gian
học tập và nghiên cứu tại trường.
Đặc biệt, em xin gửi lời cảm ơn chân thành và sâu sắc nhất đến PGS.TS Dương Anh
Sơn đã giảng dạy cho em trong suốt quá trình học tập cũng như hướng dẫn em tận tình
trong q trình nghiên cứu, xây dựng và hồn thiện luận văn tốt nghiệp thạc sỳ.
TÁC GIẢ

LÊ PHƯƠNG ANH

DANH MỤC TÙ VIẾT TÁT
CHŨ VIẾT TẤT

CHŨ VIẾT THƯỜNG

BLDS

Bô luât Dân sư

HTTTL

Hình thành trong tương lai

TCTD

Tổ chức tín dụng

HĐTD

Hợp đồng tín dụng

NĐ

Nghị định

TT

Thơng tư


TTLT

Thơng tư liên tịch

9

9

9


MỤC LỤC
LỜI CẢM ON
DANH MỤC TÙ VIẾT TẮT
MỤC LỤC


1.2.2.1. Thê châp dự án đâu tư xây dựng nhà ở thương mại và thê châp nhà ở trong

2.1.5.1................................................................................................................................


2.1.5.2. Nhận chính tài sản thê châp hình thành trong tương lai đê thay thê cho việc


2.2.5.1. Khó khăn, vướng măc khi xử lý tài sán thê châp hình thành trong tương lai

DANH MUC TÀI LIÊU THAM KHẢO



8

PHẢN MỎ ĐẢU
1.

Lý do lựa chọn đề tài
Trong điều kiện nền kinh tế thị trường ở nước ta hiện nay, quan hệ tín dụng ngân

hàng đóng vai trị quan trọng trong việc thúc đẩy tăng trưởng kinh tế, đáp ứng được phần
lớn nhu cầu về vốn cho hoạt động sản xuất kinh doanh và tạo ra một phần lợi nhuận cho các
tổ chức tín dụng. Tuy nhiên, quan hệ tín dụng này luôn tiềm ẩn yếu tố rúi ro từ cả nguyên
nhân chủ quan và nguyên nhân khách quan. Vì vậy, làm thế nào để đảm bảo tăng trưởng tín
dụng tốt đồng thời kiểm sốt rủi ro hiệu quả ln là câu hỏi hàng đầu được các TCTD đặt
ra. Do đó, việc xây dựng và hồn thiện hệ thống pháp luật về bảo vệ quyền thu hồi nợ của
các TCTD và xử lý tình trạng mất khả năng thanh tốn của người vay luôn được các nhà lập
pháp quan tâm. Quy định pháp luật chính là hành lang pháp lý vững chắc góp phần hạn chế
được các rủi ro xảy ra trong hoạt động tín dụng của các ngân hàng. Trên thực tế, hoạt động
cho vay của các TCTD luôn thay đổi để đáp ứng nhu cầu của khách hàng trên thị trường,
nâng cao tính cạnh tranh đồng thời đảm bảo phù họp với quy định pháp luật. Thế chấp được
xem là một trong những phương thức giao dịch bảo đảm an toàn để các TCTD an tâm hơn
khi cho vay. Cùng với điều kiện kinh tế ngày càng phát triển, các loại tài sản được đưa vào
thế chấp ngày càng đa dạng, phong phú hơn như động sản, bất động sản, quyền tài sản,
hàng hóa,... trong đó có tài sản HTTTL.
Tài sản HTTTL là một loại tài sản bảo đảm mang tính đặc thù và tiềm ẩn nhiều rủi
ro bởi tài sản có thể chưa hình thành hoặc quyền sở hữu của bên thế chấp chưa được công
nhận tại thời điểm xác lập giao dịch thế chấp. Trong trường họp TCTD bắt buộc phải xử lý
tài sản khi khách hàng mất khả năng thanh tốn thì TCTD sẽ xứ lý như thế nào khi tài sản
chưa hình thành, đang hình thành hoặc tài sản đã hình thành nhung chưa được công nhận
quyền sở hữu, việc xử lý tài sản có gặp khó khăn ưên thực tế hay khơng? Trong khn khổ
pháp luật, TCTD ln nỗ lực tìm mọi biện pháp để có thể xử lý tài sản thế chấp là tài sản

HTTTL như tự bán tài sản, nhận chính tài sản để thay thế nghĩa vụ trả nợ, bán đấu giá tài
sản,... Tuy nhiên, quá trình xử lý đổi với loại tài sản đặc thù này gặp rất nhiều khó khăn bởi
lẽ: pháp luật Việt Nam đã có những quy định về vấn đề thê châp tài sản là tài sản HTTTL,


9

tuy nhiên, pháp luật hiện hành chưa có một hệ thơng các quy định riêng, hồn chinh và
thống nhất áp dụng cho xử lý tài sản thế chấp là tài sản HTTTL mà đang áp dụng các quy
định chung như mọi loại tài sản khác nên hiệu quả thực thi pháp luật trên thực tế chưa cao.
Việc xử lý tài sản bảo đảm nói chung và xử lý tài sản thế chấp là tài sản HTTTL hiện nay
chỉ được quy định một số nội dung tại TTLT số 16/2014/TTLT-BTP-BTNMT-NHNN ngày
6/6/2014 hướng dẫn một số vấn đề về xử lý tài sản bảo đảm, trong đó chỉ quy định việc xử
lý tài sản thế chấp HTTTL đối với nhà ở. Tính đến thời điểm thực hiện luận văn này, Nhà
nước vẫn chưa ban hành một văn bản pháp luật nào thay thế TTLT nói trên trong khi các
nội dung liên quan đến việc xử lý tài sàn thế chấp là tài sản HTTTL trong thơng tư này
khơng cịn phù họp với BLDS năm 2015. Việc xử lý tài sản bảo đảm nói chung và xử lý tài
sản thế chấp là tài sản HTTTL nói riêng rất phức tạp do được điều chỉnh ở nhiều văn bản
quy phạm pháp luật khác nhau như BLDS, Luật nhà ở, Luật kinh doanh bất động sán, Luật
Đất đai, Luật Hằng hải, Luật các TCTD,.. .Vì vậy, trong thực tiễn áp dụng bộc lộ nhiều
vướng mắc, bất cập về vấn đề xác định tài sản HTTTL, định giá tài sản, vướng mắc trong
từng phương thức xử lý tài sàn thế chấp là tài sản HTTTL và việc thi hành án liên quan đến
tài sản HTTTL.
Xuất phát từ lý do trên, với mong muốn tìm hiểu sâu hơn và có hệ thống các quy
định pháp luật hiện hành về vấn đề xử lý tài sản thế chấp là tài sản HTTTL. Trên cơ sở
những kiến thức được tích lũy cùa bản thân trong q trình học tập và kinh nghiệm trong
thời gian công tác pháp luật, tác giả mạnh dạn lựa chọn đề tài: “Azr lý tài sản thế chấp là

tài sản hình thành trong tưong lai đế hảo đảm thực hiện họp dồng tin dụng” làm luận
văn tốt nghiệp thạc sỹ.

2.

Tổng quan tình hình nghiên cứu
Những năm gần đây, đã có một số đề tài, cơng trình nghiên cứu liên quan đến đề tài

này như:
Sách chuyên
khảo trị
của Quốc
PGS.TS Vũ Thị Hồng Yến “Tài sản thế chấp và xử lý tài sản thế chấp theo quy định của Bộ luật Dân sự hiện
hành”,
NXB Chính


gia sự thật - 2019. Sách đã cung câp nhiêu kiên thức lý luận chung và quy định pháp luật
liên quan đến tài sản thế chấp và xử lý tất cà các loại tài sản hiện đang được phép thế chấp
tại TCTD. Đồng thời tác giả còn đưa ra các giải pháp để hoàn thiện pháp luật về tài sản thế
chấp và xử lý tài sản thế chấp.
Luận văn thạc sỹ của một số tác giá như: Th.s Nguyễn Thị Kim Huế (2012), “Giao
dịch dân sự đối với tài sản hình thành trong tương lai ”, Đại học Quốc gia Hà Nội; Th.s
Huỳnh Thanh Tụ (2018), “Pháp luật về đám bảo bằng tài sản hỉnh thành trong tương lai
trong hoạt động kinh doanh ”, Trường Đại học Luật thuộc Đại học Huế; Th.s Phạm Thị Hải
Hà (2018), “Pháp luật thế chấp, xử lý tài sản thế chấp là nhà ở hình thành trong tương
lai”, Trường Đại học Kinh tế TP Hồ Chí Minh.
Ngồi ra, cịn một số bài viết liên quan đến thế chấp tài sản HTTTL trên các bài báo,
tạp chí như: “Luận bàn về thế chấp tài sản hình thành trong tương lai” của tác giả Võ Đình
Nho và Tuấn Đạo Thanh năm 2009 trên Tạp chí Dân chủ - Pháp luật, Số 10(211), tr. 3-11;
“Một số vấn đề pháp lý về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bằng tủi sản hình trong tương lai”
của tác giả Nguyễn Văn Vân năm 2014 trên Tài liệu Hội tháo quốc tế - Biện pháp bảo đảm
thực hiện nghĩa vụ dân sự, Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh, 29/9/2014, tr

125-137; ), “Báo đảm thực hiện nghĩa vụ bằng tài sản hình thành trong tương lai” của tác
giả Hồ Thị Vân Anh năm 2018 trên tạp chí Nghề luật - Khoa học của Học Viện Tư pháp, số
4, tr 56-62;...
Những cơng trình khoa học trên là nguồn tài liệu vơ cùng q báu đế tác giả có
thêm nhiều thơng tin quan trọng phục vụ cho việc nghiên cứu luận văn đồng thời kế thừa và
tiếp tục phát triển đề tài. vấn đề thế chấp tài sản HTTTL hay việc xứ lý tài sản thế chấp là
nhà ở HTTTL đã được một số tác giả nghiên cứu. Tuy nhiên, các cơng trình nghiên cứu trên
tập trung nghiên cứu đổi với việc thế chấp hoặc xử lý đối với một loại tài sản đặc thù là nhà
ở HTTTL. Việc nghiên cứu các quy định pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là tài sản
HTTTL chưa được nhiều tác giả nghiên cứu một cách tổng thể và có hệ thống. Bởi vậy, việc
lựa chọn đề tài: “Xử lý tài sản thế


chấp là tài sản hình thành trong tương lai đế bảo đảm thực hiện Hợp đồng tín dụng”
làm luận văn thạc sỳ là khơng tràng lặp với các cơng trình đã cơng bố.
3.

Mục đích nghiên cứu
Mục đích của nghiên cứu là phân tích, đánh giá một cách chi tiết và có hệ thống các

quy định pháp luật hiện hành về việc xử lý tài sản thế chấp là tài sản HTTTL. Từ đó, chỉ ra
những khó khăn, vướng mắc trong việc áp dụng các quy định pháp luật và đề xuất một số
kiến nghị hoàn thiện pháp luật và giải pháp nâng cao hiệu quả xử lý tài sản thế chấp là tài
sản HTTTL để bảo đảm thực hiện HĐTD.
4.

Câu hồi nghiên cứu của đề tài
Thứ nhất, khái niệm và đặc điểm của tài sản HTTTL? Từ đó, nhận diện tài sản thế

chấp HTTTL, các loại tài sản thế chấp HTTTL được dùng đế bảo đảm thực hiện HĐTD?

Việc xử lý tài sản thế chấp HTTTL có đặc trưng nào khác với xừ lý tài sản thế chấp thông
thường khác?
Thứ hai, pháp luật điều chỉnh về việc xử lý tài sản thế chấp HTTTL được quy định
như thế nào? Từ thực tiễn việc áp dụng quy định pháp luật hiện hành BLDS năm 2015,
Nghị định số 163/2006/NĐ-CP, TTLT số 16/2014 khi xử lý tài sản thế chấp HTTTL tìm ra
những khó khăn, vướng mắc trên cơ sở đối chiếu với những điểm mới của Nghị định số
21/2021/NĐ-CP để đánh giá những khó khăn nào đã được khắc phục, những vướng mắc
nào còn tồn tại chưa được giải quyết. Tại sao việc xử lý tài sản thế chấp là tài sản HTTTL
gặp nhiều khó khăn, vướng mắc hơn so với tài sản thể chấp hiện có.
Thứ ba, quy định về xứ lý tài sán thế chấp HTTTL nào cần được hoàn thiện như thế
nào để bảo đảm quyền lợi của các bên liên quan trong quan hệ thế chấp? Giải pháp nào giúp
nâng cao hiệu quả trong quá trình xử lý tài sản thế chấp HTTTL?
5.

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
Đối tượng và phạm vi nghiên cứu là những vấn đề lý luận, quy định pháp luật hiện

hành về các phương thức xử lý đối với tài sản thế chấp nói chung và tài


sản HTTTL nói riêng đê thu hơi nợ cho các TCTD khi bên vay mât khả năng thanh toán
theo HĐTD dựa trên hai phương thức xử lý tài sản thế chẩp là: xử lý tài sản thế chấp không
thông qua cơ quan tố tụng và xử lý thông qua các cơ quan tố tụng. Luận văn không nghiên
cứu các biện pháp thu hồi nợ khác như chuyển nợ thành vốn góp, mua bán nợ, xử lý tài sản
thế chấp trong trường hợp phá sản,...
Luận văn chủ yếu tập trung phân tích việc xử lý đối với một số loại tài sản thế chấp
HTTTL phổ biến được dùng để bảo đảm thực hiện HĐTD là bất động sản HTTTL, tàu biển
hình thành từ vốn vay và nghiên cứu một số vụ việc trong thực tế liên quan đến việc xử lý
tài sản nói trên.
6.


Phuong pháp nghiên cứu và nguồn tài liệu
Trong đề tài nghiên cứu này, tác giả sử dụng một số phương pháp nghiên cứu: kết

hợp giữa lý luận và thực tiễn, phương pháp phân tích và tổng hợp đế xác định và luận giải
các vấn đề liên quan đến quy định pháp luật về xử lý tài sản thể chấp HTTTL; phương pháp
so sánh đối chiếu để nêu những điểm tiến bộ trong quy định pháp luật về thế chấp tài sản
HTTTL từ BLDS năm 1995 đến nay. Ngoài ra, tác giả trao đổi với cán bộ xử lý nợ cùa
Ngân hàng, Kiếm sát viên, nghiên cứu các bán án, tài liệu, bài báo về việc xử lý tài sản thế
chấp là tài sản HTTTL và những bất cập trong quá trình xử lý tài sản thế chấp trên.
Nguồn tài liệu sử dụng: văn bản pháp luật, bản án, bài báo, tạp chí, luận văn...
7.

Kết cấu của ln văn
Ngồi phần mở đầu, kết luận và phần danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của

luận văn chia thành 2 chương như sau:
Chương 1: Tổng quan về tài sản thế chấp hình thành trong tương lai và việc xử lý tài
sản thế chấp hình thành trong tương lai
Chương 2: Thực trạng và kiến nghị hoàn thiện quy định pháp luật về việc xử lý tài
sản thế chấp hình thành trong tương lai


CHƯƠNG 1
KHÁI QUÁT VÈ TÀI SẢN THÉ CHÁP HÌNH THÀNH
TRONG TƯƠNG LAI VÀ VIỆC xử LÝ TÀI SẢN THÉ CHẤP
HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI
1.1.

1.1.1.


Khái quát về tài sản hình thành trong tương lai

Khải niệm tài san hình thành trong tương lai
Trong phạm vi luận vãn này, tác giả sẽ phân tích khái niệm “Tài sán HTTTL ” qua

các giai đoạn cúa pháp luật tù năm 1995 đến nay để thấy được sự thay đồi tư duy của các
nhà làm luật trong việc tiếp cận và ghi nhận khái niệm pháp lý này.
Trong các văn bản pháp luật dân sự trước năm 2005, khái niệm về tài sản HTTTL
còn chưa rõ ràng, cụ thể. Trong BLDS 1995, các nhà làm luật chưa đề cập đến khái niệm
pháp lý “Tài sản HTTTL”. Pháp luật Việt Nam lần đầu ghi nhận chế định tài sản HTTTL tại
Nghị định số 165/1999/NĐ-CP của Chính Phú ngày 19 tháng 11 năm 1999 về giao dịch
đảm bảo. Theo đó, tại Khoản 7 Điều 2 quy định: “Tài sản HTTTL là động sản, bất động
sản hình thành sau thời điểm ký kết giao dịch bảo đảm và sẽ thuộc quyền sở hữu của hên
bảo đàm như hoa lợi, lợi tức, tài sản hình thành từ vốn vay, cơng trình đang xây dựng, các
tài sản khác mà bên bảo đảm có quyền nhận. ” Từ khái niệm này, bước đầu xác định tài sản
HTTTL gồm: Tài sản chưa tồn tại tại thời điểm ký kết giao dịch bảo đảm, chỉ sau thời điểm
ký kết giao dịch bảo đảm, tài sản mới được hình thành và thuộc sở hữu của bên bào đảm (ví
dụ: cầm cố tài sản là tàu biến được đóng sau khi Ngân hàng cho vay vốn); Tài sản đang tồn
tại tại thời điểm ký kết giao dịch bảo đảm, nhưng chưa hoàn tất thủ tục xác nhận quyền sở
hữu của bên bảo đảm; chỉ sau thời điểm ký kết giao dịch bảo đảm, tài sản mới thuộc sở hữu
của bên bảo đảm bằng việc hoàn thành thú tục chuyển quyền sở hữu như mua bán, trao đổi,
tặng cho, cho vay, thừa kế; Tài sản có thể là hàng hố đang được sản xuất, cơng trình đang
được xây dựng tại thời điếm ký kết giao dịch báo đảm, chỉ sau thời điểm ký kết giao dịch
bảo đảm, tài sản mới được


hình thành đơng bộ và thuộc sở hữu của bên bảo đảm (ví dụ: câm cơ dây chun sản xuất
đang được lắp ráp, thế chấp nhà ở đang được xây dựng);
Sau một thời gian áp dụng, khái niệm tài sản HTTTL ở dạng liệt kê như trên đã thể

hiện một số hạn chế nhất định, dễ gây thiếu sót, khơng đảm bảo bao quát được những dạng
tồn tại khác. Vi lẽ đó, các nhà làm luật đã khắc phục những hạn chế này trong BLDS năm
2005 và đưa ra khái niệm: “Vật HTTTL là động sản, bất động sản thuộc sở hữu của hên
bảo đảm sau thời điểm nghĩa vụ được xác lập hoặc giao dịch bảo đảm được giao kết Theo
sự ghi nhận này thì tài sản HTTTL được ghi nhận dưới dạng hữu hình là vật mà khơng phải
ở những dạng khác như tiền, giấy tờ có giá, quyền tài sản. Đồng thời, tài sản HTTTL chỉ là
đối tượng của giao dịch bảo đảm mà không tham gia các loại giao dịch khác như là giao
dịch mua bán, tặng cho, thừa kế,... Việc quy định như vậy là sự tiếp thu tiến bộ từ các nước
phát triển mà hiệu quả về lợi ích kinh tế của tài sản này đem lại khi được sử dụng làm tài
sản đảm bảo và nhằm hạn chế những rủi ro phát sinh của loại tài sản đặc biệt này.
Theo xu hướng phát triển kinh tế thì ngày càng có nhiều loại tài sản HTTTL phát
sinh trong thực tế như quyền đòi nợ HTTTL, máy móc, thiết bị hình thành theo đơn đặt
hàng,... Do đó, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 về
giao dịch bảo đảm (Nghị định số 163/2006/NĐ-CP) và Nghị định số 11/2012/NĐ-CP ngày
22/02/2012 sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số số 163/2006/NĐ-CP về giao dịch
bảo đám (Nghị định số 11/2012/NĐ-CP) trong đó quy định cụ thể như sau: 'Tài sản HTTTL
gồm: a) Tài sản được hình thành từ vốn vay; b) Tài sản đang trong giai đoạn hình thành
hoặc đang được tạo lập hợp pháp tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm; c) Tài sản đã
hình thành và thuộc đối tượng phải đăng ký quyền sở hữu, nhưng sau thời điểm giao kết
giao dịch bảo đảm thì tài sản đó mới được đăng ký theo quy định của pháp luật. Tài sản
HTTTL không bao gồm quyển sử dụng đất” (Khoản 2 Điều 1 Nghị định số 11/2012/NĐCP). Như vậy, với khái niệm này thì tài sàn HTTTL đã được quy định


mở rộng hơn, tơng qt hơn, khơng cịn khái niệm “vật HTTTL ” mà thay vào đó là “tài
sản HTTTL
Qua những lần sửa đổi, bổ sung đến khi BLDS năm 2015 ra đời chính là bước tiến
mới trong tư duy lập pháp của các nhà làm luật. Lần đầu tiên thuật ngữ “Tài sản HTTTL ”
được ghi nhận trong BLDS thành một quy phạm pháp luật cụ thể, rõ ràng hơn. Theo đó, tại
Khoản 2 Điều 108 BLDS 2015 quy định: “Tài sản HTTTL bao gồm: a) Tài sản chưa hình
thành; b) Tài sản đã hình thành nhưng chủ thể xác lập quyền sở hữu tài sản sau thời điếm

xác lập giao dịch BLDS 2015 quy định tài sản HTTTL có thể tồn tại ở hai hình thái khác
nhau: Nhóm thứ nhất là tài sản chưa hình thành, đối với tài sản này tại thời điểm giao kết,
sự tồn tại về mặt vật lý là chưa hiện hữu hoặc chỉ tồn tại một phần nhất định; Nhóm thứ hai
là tài sản đã hình thành, đối với tài sản này tại thời điểm giao kết, sự tồn tại về mặt vật lý đã
hiện hữu đầy đủ. Đối với cả hai hình thái tồn tại trên về mặt pháp lý đều giống nhau là chưa
được pháp luật công nhận việc xác lập quyền sở hữu. Điều luật quy định như vậy nhưng
không có văn bán hướng dẫn thi hành mà áp dụng đồng thời Nghị định sổ 63/2006/NĐ-CP
nên không thống nhất trong cách hiểu và áp dụng. Đối với tài sản HTTTL thuộc nhóm thứ
nhất tạo nên nhiều cách hiểu: một tài sản hình thành trên ý tưởng hay hợp đồng giao dịch có
được coi là tài sản HTTTL. Giai đoạn nào trong quá trình hình thành tài sản thì tài sản đó
được xác định là tài sản HTTTL. Đối với tài sản HTTTL quy định thuộc nhóm thứ hai cũng
gặp vướng mắc trong quá trình thực thi áp dụng pháp luật. Theo điểm c khoản 2 Điều 4
Nghị định số 163/2006/NĐ-CP sứa đổi bởi Nghị định số 11/2012/NĐ-CP ngày 22/02/2012,
tài sản HTTTL bao gồm tài sản đã hình thành và thuộc đối tượng phải đăng ký quyền sờ
hữu nhưng sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm thì tài sản đó mới được đăng ký theo
quy định của pháp luật. Như vậy, tài sản HTTTL theo BLDS năm 2015 thì có bắt buộc là tài
sản phải đăng ký sở hữu không? Đây là vướng mắc trong việc áp dụng các quy định pháp
luật liên quan đến tài sản HTTTL chưa được văn bản pháp luật nào hướng dẫn thực hiện.
Trong trường hợp tài sản đã hình thành


nhưng chủ thê không xác lập quyên sở hữu sau thời điêm xác lập giao dịch thì có được coi
là tài sản HTTTL không? Đối với quy định này mâu thuẫn với Luật nhà ở 2014 và Luật
kinh doanh bất động sản 2014 quy định rằng đối với những trường hợp nhà ở, cơng trình
xây dựng đã hồn thành việc xây dựng và đưa vào sử dụng nhưng chủ thể chưa xác lập
quyền sở hữu thì khơng được xem là nhà ở, cơng trình xây dựng hình thành trong tương lai
mà xem là nhà ở, cơng trình xây dựng có sẵn. Khi Nghị định số 21/2021/NĐ-CP ban hành,
các nhà làm luật khơng có quy định hướng dẫn cụ thể về việc xác định tài sản HTTTL, điều
kiện để một tài sản HTTTL được tham gia giao dịch bảo đảm mà áp dụng chung như tài sản
hiện có.

Tóm lại, tài sản HTTTL ở góc độ pháp lý khơng đồng nhất với cách hiểu thời điểm
hình thành nên tài sản về mặt vật lý. Căn cứ để xác định một tài sản có phải là tài sản
HTTTL được pháp luật cơng nhận hay không phụ thuộc vào thời điểm chú sở hữu tài sản
xác lập quyền sở hữu, thời điểm xác lập trước hay sau thời điểm giao dịch. Như vậy, dù tài
sản đã hình thành hay chưa hình thành về mặt vật lý thì căn cứ quan trọng nhất để phân biệt
tài sản HTTTL với tài sản hiện hữu đó là tại thời điểm các bên tham gia giao dịch, chủ sỡ
hữu dùng tài sản đế giao dịch nhưng chưa xác lập quyền sở hữu đối với tài sản đó.

1.1.2.

Đặc điếm tài sản hình thành trong tương lai
Căn cứ vào những phân tích trên và quy định pháp luật liên quan về tài sản HTTTL

có thể nhận thấy một số đặc điểm của loại tài sản này và là cơ sở để nhận diện tài sản
HTTTL như sau:
Trước hết về bản chất thì tài sản HTTTL là một loại tài sản nên nó có đầy đủ các
đặc điểm pháp lý của một loại tài sản thông thường: thuộc đối tượng mà con người có thể
sở hữu được; tài sản mang lại những lợi ích nhất định cho con người, có giá trị và trị giá
được thành tiền. Tuy nhiên, tài sản HTTTL là một loại tài sản đặc biệt nên ngoài những đặc
điểm chung, nó cịn có những đặc điểm riêng để phân biệt nó với những loại tài sản khác.


Thứ nhât, vê tính hiệu hữu của tài sản HTTTL, được hiêu là sự tôn tại vê mặt vật
chất cúa tài sản. Khơng giống như những tài sản hiện có thông thường đã tồn tại dưới dạng
một phần của thế giới vật chất. Khi xem xét tính hiện hữu của tài sản HTTTL có thể căn cứ
vào hai dạng tồn tại của nó. Một là, đối với loại tài sản HTTTL ở dạng chưa tồn tại, tính
hiện hữu của tài sản này là chưa có hoặc nếu có thì chỉ là tồn tại một phần trong thế giới vật
chất, phần cịn lại sẽ hình thành trong tưorng lai. Hai là, tài sản đã hình thành, tính hiện hữu
đã đầy đủ như tài sản hiện có nhưng vần được xếp vào loại tài sản HTTTL mà khơng phải
tài sản hiện có vì về mặt pháp lý chưa hình thành đầy đủ. Xét dưới góc độ pháp lý, tài sản

HTTTL khác với tài sán hiện có. Tài sản hiện có bắt buộc phải có đủ hai thuộc tính: tài sản
có thật và tài sản luôn gắn liền với một chủ thể xác định trong một xã hội nhất định*. Khi
đó, tài sản hiện có tại thời điềm giao kết giao địch đã tồn tại về mặt vật chất và đã xác lập
quyền sở hữu đối với một chủ thề nhất định. Ngược lại, nếu khơng thuộc vào tài sản hiện
có, thỏa mãn hai điều kiện về mặt pháp lý thì được xem xét là tài sản HTTTL. Như vậy, tài
sản HTTTL tồn tại ở hai dạng: tài sản chưa hiện hữu về mặt vật chất tại thời điểm giao kết
giao dịch bảo đảm nhưng sẽ HTTTL và tài sản đã hiện hữu, hình thành về mặt vật chất tại
thời điểm giao kết giao dịch bảo đám nhưng chưa hình thành về mặt pháp lý, chưa được
đăng ký quyền sở hữu hay chưa được pháp luật ghi nhận quyền sở hữu của chủ sở hữu đối
với loại tài sản này.
Thứ hai, về quyền sở hữu đối với tài sản HTTTL được xác lập sau thời điểm giao
dịch bảo đảm được giao kết. Quyền sở hữu được coi là quyền cơ bản nhất của một chủ thể
đối với tài sán của mình. Chú sở hữu đối với tài sản HTTTL có những khác biệt cơ bản đối
với chủ sở hữu của tài sản thông thường về tính sở hữu của tài sản đó. Do tại thời điểm giao
kết giao dịch bảo đảm, quyền sở hữu của người chủ đối với tài sản HTTTL thực chất là một
loại quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng với

1

Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh (2013), Giáo trình Pháp luật về tài sân, quyền .sờ hừu tài sàn và quyền thừa
kế, Nhà xuất ban Hồng Đức, tr. 11.


chủ sở hữu (sẽ chuyên giao) hoặc theo quy định của pháp luật. Do quyên sở hữu của chú
thể đang xét chưa xác lập tại thời điểm hiện hữu nên người chủ trong tương lai khơng thế
có đầy đú mọi quyền cúa chủ sớ hữu mà chỉ có một số quyền như: dùng quyền tài sản đề
bảo đảm nghĩa vụ dân sự (phát sinh từ hợp đồng mua tài sản và được bên nhận bảo đảm
đồng ý); nhận tài sản để xác lập quan hệ sở hữu sau khi hoàn thành các nghĩa vụ; chế ước
quyền đối với chú sở hữu và người thứ ba (ví dụ: chù sở hữu hiện hành không thể tự do
định đoạt đối với tài sản đã thoả thuận bán cho người khác) v.v... Như vậy, quyền sở hữu

đối với tài sản HTTTL là quyền tài sản có điều kiện và chỉ đặt ra khi gắn với một số giao
dịch nhất định, và ở đây, vấn đề chúng ta đang quan tâm là giao dịch bảo đảm. 2 Đối với
quyền chiếm hữu và quyền sử dụng tài sản thì chủ sở hữu lại bị hạn chế đáng kể. Đối với tài
sản HTTTL ở dạng chưa hình thành thỉ chủ sở hữu khơng thể khống chế tài sản. về mặt
thực tế, không thể khai thác, sử dụng hưởng hoa lợi, lợi tức như tài sản hiện có. Đối với tài
sản HTTTL đã tồn tại về mặt vật chất nhưng chưa xác lập quyền sở hữu về mặt pháp lý thì
các quyền chiếm hữu, quyền sử dụng về mặt thực tế đã đầy đủ nhưng do quyền sở hữu chưa
xác lập nên chưa thỏa mãn về mặt pháp lý.

ỉ. 1.3. Phân loại tài sản hình thành trong tương lai
Tài sản HTTTL là một bộ phận của tài sản nên có thể căn cứ vào tiêu chí phân loại
tài sản để phân loại tài sản HTTTL: căn cứ vào tính chất di dời của tài sản, căn cứ vào hình
thái tồn tại, căn cứ vào nguồn gốc và cách thức hình thành tài sản, căn cứ bản chất của tài
sản, tính chất tài sản đế phân loại tài sản một cách phù họp theo yêu cầu và mục đích đề ra.
Tuy nhiên, việc phân loại tài sản HTTTL để bao trùm hết những loại tài sản này trên thực tế
là một vấn đề hết nan giải vì tài sản nói chung hay tài sản HTTTL nói riêng tồn tại trên thực
tế rất đa dạng và phong phú. Vì

2 LS Đỗ Hồng Thái (2006), “Tài sán HTTTL là đối tượng được dùng để bảo đám nghĩa vụ dân sự”,
Tạp chí Ngân hàng, số 7. ?


vậy, trong phạm vi Luận văn này, tác giả chỉ phân loại tài sản HTTTL theo một vài tiêu chí
điển hình.
Tiêu chí thứ nhất là căn cứ vào khả năng di dời của tài sản. Theo đó, tài sản HTTTL
được phân chia thành động sản HTTTL và bất động sản HTTTL. Những tài sản có khả
năng di chuyền, dịch chuyến được gọi là động sản và ngược lại không thể di dời được gọi là
bất động sản. Căn cứ Điều 107 BLDS 2015, thì bất động sản bao gồm: Đất đai; Nhà, cơng
trình xây dựng gắn liền với đất đai; Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây
dựng và những tài sản khác do pháp luật quy định. Vậy, bất động sản HTTTL là những tài

sản trên nhưng chưa hình thành hoặc đã hình thành nhưng chưa xác lập quyền sở hữu tại
thời điểm giao kết giao dịch dân sự, ví dụ: nhà ở hình thành trong tương lai, dự án chưng
cư, nhà xưởng,... Tương tự như vậy, động sản HTTTL bao gồm các tài sản khơng phái là
bất động sản HTTTL như: máy móc đang chế tạo, tàu thuyền đang đóng, phương tiện vận
tải hình thành từ vốn vay, hàng hóa đã sản xuất theo hợp đồng,...
Tiêu chí thứ hai là căn cứ vào hình thức tồn tại của tài sản, tài sản HTTTL được
phân loại thành tài sản hữu hình và tài sản vơ hình. Theo đó, tài sản hữu hình bao gồm các
dạng: vật, tiền, giấy tờ có giá; tài sản vơ hình là các quyền tài sàn.
Vật HTTTL là dạng tồn tại phổ biển nhất của tài sản HTTTL. Đa số các giao dịch
bảo đảm đều ghi nhận tài sản HTTTL ở dạng vật vì nó hiện hữu về mặt vật lý nên dễ kiểm
soát, hạn chế rủi ro cho các chủ thể có quyền.
Căn cứ theo quy định pháp luật hiện hành thì “tiền ” được ghi nhận là tài sản
HTTTL nhưng trên thực tế tiền rất ít được đưa vào trong quan hệ giao dịch bảo đảm. Pháp
luật khơng có quy định cụ thể rõ ràng khái niệm tiền và tiền HTTTL. Thiết nghĩa, tiền
HTTTL có thể được hiểu là tại thời điểm hiện tại tiền chưa hình thành nhưng trong tương
lai sẽ có, ví dụ như tiền được hứa tặng cho, tiền được thừa kế nhưng sự kiện pháp lý chưa
phát sinh nên tiền đó là tiền HTTTL. Tuy nhiên, cần xem xét thận trọng đối với loại tài sản
HTTTL là tiền như ví dụ trên. Bởi lẽ, tiền là


một dạng tài sản đặc biệt, được hình thành là phương tiện đê trao đơi ngang giá, nhằm mục
đích sứ dụng vào giao dịch mua bán, trao đổi lấy hàng hóa và dịch vụ đề thỏa mãn bản thân
và mang tính dễ thu nhận. Đối với tiền giấy đang lưu thơng hiện nay thì bản thân tờ tiền hay
vật liệu hình thành nên tiền khơng có giá trị. Giá trị của tiền hình thành từ trị giá đối ứng
mà tiền đại diện cho chúng. Như vậy, thực chất tiền phái hiện hữu, tồn tại về mặt vật lý và
xác định được chú thế đang sở hữu thực tế thì mới có thể mang trao đồi lấy hàng hóa, dịch
vụ. Do đó, theo quan điềm tác giả, tiền khơng thỏa mãn các đặc điểm của tài sản HTTTL
nên đối với tiền trong ví dụ trên mà tác giả đưa ra thì đó là quyền tài sản.
Cũng như đối với tiền, mặc dù pháp luật dân sự ghi nhận giấy tờ có giá là một loại
tài sản HTTTL nhưng hiện nay chưa có một văn bản pháp lý nào quy định về giấy tờ có giá

HTTTL. BLDS năm 2015 khơng quy định khái niệm giấy tờ có giá mà vấn đề này được
quy định tại Khoản 8 Điều 6 Luật Ngân hàng Nhà nước Việt Nam năm 2010. Theo đó, giấy
tờ có giá là bằng chứng xác nhận nghĩa vụ trả nợ giữa tổ chức phát hành giấy tờ có giá với
người sở hữu giấy tờ có giá trong một thời hạn nhất định, điều kiện trả lãi và các điều kiện
khác. Có thể hiểu, giấy tờ có giá là chứng chỉ, phiếu nợ hay chứng khoán ghi nợ do một tổ
chức nhất định phát hành (có thể là chính phủ, ngân hàng, TCTD, cơng ty,...) trong đó xác
nhận quyền chủ nợ của người sở hữu phiếu nợ và nghĩa vụ trả nợ một số tiền nhất định của
tổ chức phát hành vào một thời điểm xác định ghi trên phiếu nợ này. Xét về phương diện
kinh tế thì đây là hoạt động huy động vốn, vay tiền chứ không phải hành vi bán giấy tờ có
giá. Bởi lẽ, trước khi các giấy tờ có giá được tố chức phát hành chuyến giao cho chủ thể sở
hữu như là một chứng thư xác nhận quyền chủ nợ thì tổ chức phát hành chưa nhận được
nguồn vốn tiền tệ do chủ thể - khách hàng chuyển giao nên các chứng thư ghi nợ này chưa
có giá trị thực tế. Chỉ khi nào khách hàng chấp nhận trao đổi chứng thư ghi nợ đó bằng số
tiền tương đương mệnh giá cúa chứng thư thì


khi đó giấy tờ có giá này mới có giá trị 3. Xét về khía cạnh pháp lý, tại thời điểm giao dịch
dân sự phát sinh giữa tổ chức phát hành giấy tờ có giá với khách hàng thì trên giấy tờ có giá
đã xác định được quyền sở hữu cua chú thế. Đối chiếu với các đặc điểm pháp lý của tài sản
HTTTL thì giấy tờ có giá là dạng tài sàn đã hình thành về mặt vật lý và đã xác định chủ sở
hữu về tính pháp lý nên không thể thỏa mãn các điều kiện về tài sản HTTTL theo quy định
của pháp luật hiện hành. Do đó, từ những phân tích trên, theo quan điểm của tác giả, khơng
thể tồn tại dạng giấy tờ có giá hình thành trong tưong lai.
Quyền tài sản HTTTL là một loại tài sản khá đặc biệt, được ghi nhận lần đầu tiên tại
Nghị định 163/2006/NĐ-CP dưới hỉnh thức là quyền địi nợ HTTTL, có thể mang thế chấp
để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự. Việc ghi nhận quyền tài sản HTTTL tại văn bản dưới
luật này còn khá bó hẹp phạm vi các loại quyền tài sản và khả năng tham gia vào các giao
dịch dân sự. Khi BLDS năm 2015 ra đời, lần đầu tiên, khái niệm “quyền tài sản ” được ghi
nhận tại Điều 115, “quyền tài sản là quyền trị giá được bằng tiền, bao gồm quyền tài sản
đối với đối tượng quyền sở hữu trí tuệ, quyền sử dụng đất và các quyền tài sản khác”.

BLDS năm 2015 không đưa ra khái niệm “quyền tài sản HTTTL ”, tuy nhiên từ những quy
định chung về quyền tài sản thì có thể rút ra quyền tài sản HTTTL cũng là quyền, trị giá
được bằng tiền, có thế chuyến giao quyền sở hữu và phải mang những đặc điếm pháp lý của
tài sản HTTTL. Ví dụ: quyền đòi nợ HTTTL, quyền khác phát sinh từ hợp đồng mua bán
HTTTL, quyền u cầu thanh tốn HTTTL,...
Ngồi ra, có thể căn cứ tính chất đặc thù về mặt vật lý của loại tài sán HTTTL để
chia ra làm hai loại tài sản là: tài sản đã hình thành nhưng chưa xác lập quyền sở hữu và tài
sản chưa hình thành tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm. Đây là cách phân loại đặc
trưng chi có riêng ở loại tài sản HTTTL. Tài sản HTTTL

3Tác giả Nguyền Vãn Tuyến (2008), “Bàn về giao dịch phát hành giấy tờ có giá cua TCTD”, nguồn web: (Cập nhật
ngày: 0 ì/6/2008) ỉ/1245686/.


có thê đã tơn tại, hiện hữu tính chât vật lý hoặc có thê chưa tơn tại, chưa hồn chỉnh, chưa
hoàn thành tại thời điểm giao dịch bảo đảm được ký kết. Đối với t, ài sản chưa hình thành
tại thời điếm giao kết giao dịch thế chấp như là nhà đang xây dựng, máy móc đang lắp ráp,
dây chuyền sản xuất đang lắp đặt,... Tài sản đã hình thành tại thời điểm giao kết giao dịch
bảo đảm nhưng chưa xác lập quyền sở hữu như: nhà ở, phương tiện vận tải, tàu thuyền
được tặng cho, mua bán, thừa kế, tài sán hình thành từ vốn vay nhưng chưa hồn tất thủ tục
đăng ký, sang tên,...
Tóm lại, việc phân loại tài sản HTTTL chỉ mang tính tương đối và tùy thuộc vào
quan điểm của nhà nghiên cứu cũng như mục đích việc phân loại tài sản vì đây là một loại
tài sản khá đặc thù và chưa có sự thống nhất trong tư duy cũng như quy định pháp luật. Tuy
nhiên, việc phân loại tài sản HTTTL vẫn có ý nghĩa nhất định trong quá trình nghiên cứu
cũng như thực tiễn áp dụng, giúp cho người nghiên cứu hiểu rõ hơn về từng loại tài sản đặc
thù này và giúp cho các chủ thể khi tham gia vào các quan hệ giao dịch bảo đảm nói chung
và hoạt động thế chấp tài sản HTTTL nói riêng có thể thực hiện hiệu quả nhất giao dịch ký
kết, bảo vệ quyền và lợi ích họp pháp của mình.
1.2.


Khái qt về tài sản thế chấp hình thành trong tương lai

1.2.1.

Nhận diện tài sản thế chấp hình thành trong tưong lai

Khái niệm “tài sản thế chấp ” chưa được quy định trong bất kỳ văn bản pháp luật
nào. Tuy nhiên việc tìm hiểu khái niệm tài sản thế chấp có thể thơng qua những quy định về
biện pháp thế chấp nói chung. Căn cứ vào bản chất của biện pháp thế chấp tài sản thì có thề
mơ tả tài sản thế chấp theo các tiêu chí: bất cứ loại tài sản nào cũng có thể là tài sản thế
chấp, trừ trường hợp pháp luật cấm hoặc các bên không thỏa thuận lựa chọn là đối tượng
trong hợp đồng thế chấp có mục đích bảo đám cho việc thực hiện nghĩa vụ, thuộc sở hữu
cùa bên thế chấp; không chuyền giao tài sản cho bên thế chấp. Có thể hiểu, “tài sản thế
chấp là vật hoặc quyền được các chủ thê


thỏa thuận lựa chọn đê bảo đảm quyên của bên nhận thê châp khi có sự vỉ phạm nghĩa vụ
được báo đảm ”4.
Từ phân tích trên và cách hiểu khái quát về “tóz sản HTTTL”5, có thể đưa ra khái
niệm về tài sản thế chấp HTTTL như sau: “Tài sản thế chấp HTTTL là vật, quyền tài sản
chưa hình thành hoặc đã hình thành nhưng bên thế chấp xác lập quyền sở hữu tài sản sau
thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm được các chủ thể thỏa thuận lựa chọn để bảo đảm
quyền của bên nhận thế chấp khi có sự vi phạm nghĩa vụ được bảo đảm và không chuyến
giao tài sản này cho bên nhận thế chấp Vậy tài sản thế chấp HTTTL có các đặc điểm khác
biệt so với tài sản thế chấp hiện có như sau:
r/zir nhất, quyền sở hữu đổi với tài sản HTTTL xác lập sau thời điểm xác lập giao
dịch bảo đảm. Thế chấp tài sản HTTTL là một biện pháp bảo đảm tiền vay có đối tượng thế
chấp rất đặc biệt là tài sản HTTTL. Đó là tài sản thuộc sở hữu của bên thế chấp sau thời
điểm nghĩa vụ được xác lập hoặc giao dịch thế chấp đưọc ký kết (Khoản 2 Điều 108 BLDS

năm 2015). Tuy nhiên, theo quy định tại Khoản 1 Điều 295 BLDS năm 2015 thì “tài sản
hảo đảm thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm Như vậy, một tài sản thơng thường có thề
đem thế chấp vay vốn tại ngân hàng thì điều kiện tiên quyết là tài sản đó phải thuộc quyền
sở hữu của người đem thế chấp. Bởi tài sản thế chấp có thể bị xử lý để trả nợ nếu nghĩa vụ
bị vi phạm. Tuy nhiên, đối với tài sản thế chấp là tài sản HTTTL thì tại thời điểm ký kết
giao dịch bảo đàm, quyền sở hữu vẫn chưa được xác lập. Ví dụ, khi khách hàng thế chấp
căn nhà đang xây dựng hoặc đang làm thủ tục sang tên để vay vốn thì giấy chứng nhận
quyền sở hữu nhà vần chưa có hoặc đã có nhưng khách hàng khơng phải là người đã đứng
tên nên ngân hàng chí có thể yêu cầu khách hàng cung cấp giấy tờ chứng minh quyền

4Tác giả Vũ Thị Hồng Yến, (2019), “Tài sản thế chấp và xử lý tài sàn thế chấp theo quy định cùa Bộ luật Dân sự’ 1
Sách chuyên kháo, NXB Chính trị Quốc Gia Sự Thật, Hà Nội, tr. 34, 39.
5 Xem Mục 1.1 thuộc Chương I của Luận vãn này.


sở hữu nhà chứ không thê yêu câu khách hàng cung câp Giây chứng nhận quyên sở hữu nhà
do chính bên thế chấp đứng tên. Đây chính là điểm khác biệt giữa tài sản thế chấp HTTTL
và tài sản thế chấp hiện có. Đối với tài sản hiện có, bên thế chấp phải có các giấy tờ chứng
minh quyền sở hữu thì đối với tài sản thế chấp HTTTL, bên thế chấp phải chứng minh được
tài sản thế chấp đang trong quá trình xác lập quyền sở hữu. Tùy thuộc vào hình thức tồn tại
vật lý của tài sản HTTTL mà việc chứng minh quyền sở hữu có thề khác nhau. Trong ví dụ
trên, đối với tài sản đang hình thành, bên thế chấp có thể dùng hợp đồng mua nhà, các bản
vẽ kỳ thuật để chứng minh; trong trường hợp tài sản đã hình thành tại thời điểm thế chấp
nhưng chưa xác lập quyền sở hữu thì các giấy tờ chứng minh có thế là Hợp đồng mua bán
nhà hoặc Giấy hẹn của cơ quan chức năng về thời gian cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu,
quyền sử dụng tài sản. Đây cũng chính là một điểm khó khăn hơn đối với các TCTD khi
cho vay với hình thức báo đám là thế chấp bằng tài sản HTTTL so thế chấp bằng tài sản
hiện có thơng thường. Ngồi ra, theo quy định tại Khoản 1 Điều 295 BLDS năm 2015 thì
khơng thỏa mãn trong trường hợp bên vay dùng tài sản HTTTL của người thứ ba để bảo
đảm thực hiện nghĩa vụ.

Thứ hai, tài sản thế chấp HTTTL phải chứng minh được sự tồn tại và xác định
được. Khác với tài sản thế chấp hiện có, tài sản thế chấp HTTTL phải được bên thế chấp
chứng minh được sự tồn tại và xác định được. Tính xác định cần được xem xét dưới hai
điều kiện là tính xác định về vật lý và tính xác định về pháp lý. về tính xác định của tài sản
thế chấp, đây là yếu tổ rất cần thiết đối với việc xác lập giao dịch bào đàm cũng như trong
quá trình xử lý tài sản thế chấp. Việc xác định tài sản thế chấp trong họp đồng thế chấp có ý
nghĩa rất quan trọng vì nó xác định được phạm vi vật quyền bảo đảm của TCTD được xác
lập trên tài sản của bên thế chấp, từ đó xác định phạm vi, giá trị của tài sản mà TCTD có
quyền xử lý khi bên vay vi phạm nghĩa vụ hoàn trả. Theo quy định cùa Khoản 2 Điều 295
BLDS năm 2015 thì tài sản báo đảm có thể được mơ tả chung, nhưng phải xác định được
tài sản. Theo đó, pháp luật khơng buộc các bên phải mô tả chi tiết, cụ thể tài sản thế chấp
trong


hợp đông bảo đảm mà cho phép các bên được mô tả chung, khái quát đê tạo thuận lợi, dễ
dàng cho các bên trong việc xác lập hợp đồng bảo đảm. Bởi lẽ, phải xác định được đối
tượng xử lý mới tiến hành được các bước tiếp theo trong quá trình xử lý tài sản thế chấp.
Tuy nhiên, pháp luật hiện hành lại chưa có một hướng dẫn chi tiết như thế nào là “xác định
được” đối với tài sản HTTTL. Theo Hướng dẫn tại Mục 4, Công văn số 3744/BTP-HCTP
ngày 04/9/2007 thi “Tài sản HTTTL cũng được coi là tài sản có thật nếu có đầy đủ cơ sở
pháp lý để chứng minh ’’. Thuật ngữ “có thật’’ được hiểu là tài sản xác định sự tồn tại trên
thực tế. Trong khi đó, tài sản HTTTL chưa hình thành hoặc đang hình thành nên việc chứng
minh tài sản tồn tại trên thực tế là điều kiện cần đế tài sản đó có thề trở thành đối tượng của
giao dịch bảo đảm. Đối với một tài sản thơng thường thì sự tồn tại trên thực tế tại thời điểm
thực hiện giao dịch bảo đảm được chứng minh khá dễ dàng bởi tài sản này đã hình thành
nên việc xác minh có thể thực hiện bằng cách trực tiếp quan sát hoặc thông qua các giấy tờ
chứng nhận quyền sở hữu. Đối với tài sản HTTTL ở dạng chưa hình thành thì khơng thể
thực hiện xác minh bằng các trực tiếp quan sát mà chỉ có thể xác minh sự tồn tại qua giấy tờ
liên quan đến quyền sở hữu như giấy phép xây dựng, hợp đồng mua bán, bản thiết kế cơng
trình,... Mục đích cùa thế chấp là đế bàm đảm nghĩa vụ cho khoản vay. Khi nghĩa vụ bị vi

phạm thì tài sản thế chấp sẽ được xử lý để bù đắp nghĩa vụ, thu hồi vốn vay. Nếu tại thời
điểm xử lý tài sản thế chấp mà tài sản HTTTL khơng tồn tại hoặc chưa tồn tại thì bên cho
vay sẽ gặp khó khăn trong việc thu hồi vốn vay. Vì vậy, đế tránh những rủi ro có thế xảy ra
khi nhận thế chấp bằng tài sản HTTTL, các TCTD thường chú trọng vào các tài sản hình
thành từ vốn vay. Điều này giúp bên cho vay chủ động kiểm sốt được sự hình thành của tài
sản thế chấp một cách tốt nhất, làm cơ sở cho việc giải ngân nguồn vốn theo từng đợt, nhằm
tránh rủi ro có thể xảy ra và bảo vệ chính bên cho vay.
Thứ ba, tài sản thế chấp HTTTL phải có tính thanh khoản. Mặc dù pháp luật không
quy định cụ thể tài sản thế chấp nói chung và tài sản thế chấp HTTTL nói riêng phải có điều
kiện về tính thanh khoản. Tuy nhiên, mục đích của các bên tham