ĐẠI HỌC QUỐC GIA THÀNH PHĨ HỒ CHÍ MINH
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ - LUẬT
NGUYỄN TẤN LỢI

xử LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP LÀ QUYỀN sử DỤNG ĐẤT
THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM

Ngành: Luật dân sự và tô tụng dân sự
Mã số: 8380103
LUÂN VĂN THAC sĩ LUÀT HOC
NGƯỜI HƯỚNG DẢN KHOA HỌC: PGS,TS. LÊ vũ NAM
TP. HỒ CHÍ MINH - NẢM 2021


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan: Luận văn “Xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất
theo pháp luật Việt Nam” là luận văn do bản thân tôi tự nghiên cứu, được thực hiện
dưới sự hướng dẫn khoa học của PGS.Tiến sĩ Lê Vũ Nam, đảm bảo tính trung thực và
tuân thủ các quy định về trích dẫn, chú thích tài liệu tham khảo. Tơi xin chịu hồn toàn
trách nhiệm về lời cam đoan này.
HOC VIÊN THUC HIÊN LUẬN VĂN

NGUYỄN TẤN LỢI


DANH MỤC CHỮ VIÉT TẮT
CHŨ VIẾT TẮT
BLDS
CNQSDĐ
Luât THADS năm 2014
•

CH ũ VIẾT THƯỜN G
Bơ lt dân sư
•••
Chứng nhận quyền sử dụng đất
Luật thi hành án dân sự năm 2008, sửa đổi bổ sung
năm 2014

NĐ-CP

Nghị định của Chính phủ

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

TCTD

Tổ chức tín dụng

TCQSDĐ

Thế chấp quyền sử dụng đất

THADS

Thi hành án dân sư
•

TMCP


Thương mại cổ phần

TTLT

Thơng tư liên tịch

TSBĐ

Tài sản bảo đảm

HN

Hà Nơi
•


MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN
DANH MỤC CHŨ VIẾT TẢT
MỤC LỤC

Trang

PHẦN MỞ ĐẦU...............................................................................................................1
1. Lý do chọn đề tài:.........................................................................................................1
2. Tinh hình nghiên cứu:..................................................................................................3
3. Mục tiêu và nhiệm vụ nghiên cứu................................................................................6
3.1. Mục tiêu nghiên cứu của luận văn............................................................................6
3.2. Nhiệm vụ nghiên cứu của luận văn...........................................................................6

4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu...............................................................................6
4.1. Đối tượng nghiên cứu...............................................................................................6
4.2. Phạm vi nghiên cứu..................................................................................................7
5. Phương pháp nghiên cứu.............................................................................................7
6. Kết cấu luận văn..........................................................................................................7
CHƯƠNG 1 LÝ LUẬN VÀ QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ xử LÝ TÀI
SẢN THÉ CHÁP LÀ QUYÊN sử DỤNG ĐÁT............................................................9
1.1. Lý luận về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất......................................9
1.1.1. Khái niệm xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất.........................................9
1.1.1.1. Khái niệm chung xử lý tài sản thế chấp..............................................................9
1.1.1.2............................................................................................................................
Khái niệm xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất................................................10
1.1.2. Đặc điểm xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất.....................................12
1.1.3. Nguyên tắc xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất......................................14


1.2. Quy định pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất................17
1.2.1. Điều kiện xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất.........................................17
1.2.1.1............................................................................................................................ về
điều kiện cần..................................................................................................................18
1.2.1.2............................................................................................................................ về
điều kiện đù...................................................................................................................19
1.2.2............................................................................................................................... Ch
ủ thể xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất..........................................................20
1.2.3............................................................................................................................... Ph
ương thức xử lý tài sản thể chấp là quyền sử dụng đất.................................................22
1.2.3.1. Xử lý theo thỏa thuận của các bên....................................................................23
1.2.3.2. Xử lý khi các bên khơng đạt thỏa thuận...........................................................26
1.2.4. Trình tự, thủ tục xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất..............................29
1.2.4.1. Thông báo về việc xử lý....................................................................................29

1.2.4.2. Thu giữ quyền sử dụng đất để xử lý.................................................................30
1.2.4.3. Thi hành bản án, quyết định của tòa án............................................................31
1.2.4.4. Thủ tục xóa đăng ký thể chấp...........................................................................33
1.2.4.5. Thứ tự ưu tiên thanh toán từ việc xử lý............................................................33
1.2.4.6. Chuyển quyền sừ dụng đất sau khi tiến hành xử lý..........................................34
1.2.5. Xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đấtcó tài sản gắn
liền với đất..........35
1.2.5.1. Xử lý tài sản khi thế chấp quyền sử dụng
đấtmà khôngthế chấp tài sản gắn
liền với đất.....................................................................................................................35
1.2.5.2. Xử lý tài sản khi thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không thế chấp quyền
sử dụng đất.....................................................................................................................36
KÉT LUẬN CHƯƠNG 1..............................................................................................40
CHƯƠNG 2 THỤC TIẺN THựC HIỆN PHÁP LUẬT VÈ xử LÝ TÀI SẢN
THẾ CHẤP LÀ QUYỀN sủ DỤNG ĐẤT VÀ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN...42


2.1. Thực tiễn thực hiện pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là quyền sủ’ dụng
đất....................................................................................................................................42
2.1.1. Thực tiễn thực hiện quy định về điều kiện xử lý.................................................42
2.1.2. Thực tiễn thực hiện quy định về chủ thề xử lý....................................................43
2.1.3. Thực tiễn thực hiện quy định về phương thức xử lý............................................51
2.1.4. Thực tiễn thực hiện quy định về trình tự, thủ tục xử lý.......................................57
2.2. Kiến nghị hoàn thiện pháp luật xủ' lý tài sản thế chấp là quyền sủ’ dụng đất
..........................................................................................................................................63
2.2.1. Định hướng hoàn thiện pháp luật........................................................................63
2.2.1.1............................................................................................................................ Ph
ù hợp với quan điểm của Đảng, Nhà nước....................................................................63
2.2.1.2............................................................................................................................ Ph
ù hợp với cam kết quốc tế và thông lệ quốc tế..............................................................64

2.2.1.3. Đảm báo tính đồng bộ và linh hoạt...................................................................64
2.2.2. Một số kiến nghị hoàn thiện pháp luật về xử lý tài sản thể chấp là quyền sử
dụng đất..........................................................................................................................65
2.2.2.1. về phương thức xử lý quyền sử dụng đất trong trường hợp các bên khơng
có thoả thuận..................................................................................................................65
2.2.2.2. Quy định thủ tục rút gọn đối với xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất
khi tiến hành tại Tòa án..................................................................................................66
2.2.2.3. về phương thức bán đấu giá tài sản thế chấp....................................................67
2.2.2.4. Thực hiện thú tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên mua khi
khơng có sự hợp tác của bên thế chấp............................................................................68
KÉT LUẬN CHƯƠNG 2..............................................................................................69
KÉT LUẬN.....................................................................................................................71
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO


1

PHẦN MỞ ĐẦU
1. Lý do chọn đề tài:
Trong điều kiện nền kinh tế thị trường ngày càng phát triển, các quan hệ dân sự,
kinh tế, thương mại gia tăng một cách nhanh chóng, phát sinh nhiều vụ việc tranh chấp,
kiện tụng. Đề giảm thiếu những rủi ro phát sinh từ các quan hệ giao dịch dân sự, thương
mại nhất là quan hệ vay vốn, tín dụng thi giải pháp bảo đảm giao dịch bằng thế chấp tài
sản là một công cụ pháp lý hữu hiệu nhất hiện nay. Việc giao kết hợp đồng thế chấp và
tổ chức thực hiện những cam kểt nhàm bảo vệ quyền và lợi ích của các thủ thể tham gia
thì vấn đề tài sản thế chấp và xử lý tài sản thế chấp là yếu tổ quan trọng của quan hệ thế
chấp tài sản. Theo pháp luật dân sự Việt Nam, quyền sử dụng đất được xem là tài sản và
loại tài sản này có giá trị rất lớn được các tổ chức, cá nhân đem ra thế chấp để vay vốn
tại các tổ chức tài chính, tín dụng. Nhà nước ban hành nhiều văn bản quy phạm pháp
luật điều chính quan hệ về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất hiện nay, có thể

kể ra một số văn bản nổi bậc như: Bộ luật dân sự năm 2015, Luật đất đai năm 2013, Bộ
luật thi hành án dân sự, Luật bán đấu giá tài sản; các văn bản dưới luật, như: Nghị định
số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 cùa Chính phủ về “giao dịch bảo đảm”, Nghị định
số 11/2012/NĐ- CP của Chính phủ về “sửa đổi, bổ sung một số điều Nghị định
163/2006/NĐ-CP về giao dịch bảo đảm”, Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014
của Chính phủ về “hướng dẫn thi hành Luật đất đai năm 2013” và Nghị quyết
42/2017/NQ/NQ14 ngày 21/6/2017 của Quốc hội Khóa 14 về “thí điểm xử lý nợ xấu
của các tổ chức tín dụng” và nhiều Thơng tư hướng dẫn liên quan đến vấn đề xử lý
quyền sử dụng đất,... Tuy nhiên, các văn bản quy phạm pháp luật nói trên lại có sự khác
biệt, khơng thống nhất trong điều chỉnh quan hệ thế chấp và xử lý quyền sử dụng đất thế
chấp. Từ đó, khi áp dụng hay thực hiện pháp luật về vấn đề này trên thực tế đã phát sinh
nhiều khó khăn, vướng mắc, cụ thể như:
Thứ nhất, khi các bên không thoả thuận hoặc thỏa thuận khơng đạt phương thức xử lý
thì việc áp dụng phương thức xử lý trong trường hợp này rất khó khăn bởi các quy định
không thông nhât phương thức xử lý. Đôi với trường hợp này, Bộ luật dân sự 2005 quy
định áp dụng phương thức khởi kiện, nhưng Bộ luật dân sự năm 2015, Nghị định


2

163/2006/NĐ-CP về “giao dịch bảo đảm” thì áp dụng phương thức bán đấu giá tài sàn;
Nghị định 43/2014/NĐ-CP của Chính phù về “hướng dẫn thi hành Luật đất đai năm
2013” thì cho phép bên thế chấp có quyền lựa cho 3 xử lý QSDĐ, cụ thể: bán, chuyển
nhượng quyền sứ dụng đất; bán đấu giá; khởi kiện tại toà án. Các văn bản này cùng điều
chỉnh quan hệ xử lý quyền sử dụng đất nhưng mỗi văn bản lại quy định những phương
thức xử lý khác nhau, dần đến các chủ thể có quyền xử lý khó khăn trong việc lựa chọn
áp dụng, thực hiện pháp luật.
Thứ hai, Xử lý tài sản thế chấp trong trường hợp quyền sử dụng đất có tài sản
gắn liền với đất. vấn đề này, Nghị định số 11/2012/NĐ-CP quy định: “Trong trường hợp
chỉ thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất và người sử

dụng đất không đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì khi xử lý quyền sử
dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được tiếp tục sử dụng đất theo như thỏa
thuận giữa người sử dụng đất và chù sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường họp có
thỏa thuận khác. Quyền và nghĩa vụ giữa bên thế chấp và chủ sở hữu tài sản gắn liền với
đất được chuyển giao cho người mua, người nhận chính quyền sử dụng đất”. Nội dung
này cũng được Bộ luật dân sự năm 2015 đề cập đến tại khoản 2 điều 325: “ Trường hợp
thế chấp quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất không đồng thời là chủ sở hữu tài sản
gắn liền với đất thì khi xử lý quyền sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được
tiếp tục sử dụng đất trong phạm vi quyền, nghĩa vụ của mình; quyền và nghĩa vụ của
bên thế chấp trong mối quan hệ với chù sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển giao
cho người nhận chuyển quyền sử dụng đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”, vấn đề
này, tuy các văn bản trên đã quy định cụ thể, nhưng khi tổ chức thực hiện trên thực tế
vẫn một số khó khăn, vướng mắc, cũng có nhiều quan điểm xứ lý khác nhau dẫn đến rủi
ro cho bên nhận thế chấp.
Thứ ba, Công tác phối họp hỗ trợ các chủ thể có quyền xử lý QSDĐ thế chấp
giữa các tổ chức, cơ quan có thẩm quyền (cơng an, ủy ban nhân dân cấp xã, ...) trong
q trình tơ chứ xử lý. Vân đê này, tuy pháp luật hiện hành đã có quy định nhưng nội
dung quy định cịn chung chung, lại chưa có văn bản hướng dẫn cụ thể trách nhiệm,
quyền hạn trong phối hợp nên thực tiễn thực hiện phát sinh nhiều khó khăn, hiệu quả


3

đem lại rất thấp.
TAứ tư, Việc thông đồng “ép giá”, “làm giá”, có hiện tượng làm “cị” khi tổ chức
đấu giá tài sản tại các trung tâm bán đấu giá hiện nay rất phổ biến; quyền sử dụng đất là
loại tài sản đặc thù nên khi đem ra đấu giá thường phát sinh tranh chấp; nhiều trường
hợp người trúng đấu giá nhưng khơng nhận được tài sản vì bên nắm giữa tài sản không
tự nguyện bàn giao, cơ quan đấu giá khơng có thấm quyền cưỡng chế tài sản. Chính vì
vậy, xừ lý tài sản thế chấp bằng phương thức bán đấu giá tài sản đôi lúc quyền lợi của

các bên khơng được bảo đảm. Từ những phân tích trên, rõ ràng công tác xử lý tài sản thế
chấp là quyền sử dụng đất pháp luật hiện hành đang gặp rất nhiều khó khăn, vướng mắc.
Với những lý do nêu trên, học viên mạnh dạn chọn đề tài “Xử lý tài sản thế
chấp là quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam” cho luận văn tốt nghiệp của
mình.
2.

Tình hình nghiên cứu:
Thực tế, đã có nhiều cơng trình nghiên cứu liên quan đến các vấn đề thuộc phạm

vi của luận văn này, tiêu biểu một số cơng trình nghiên cứu sau:
I. Đề tài: “Pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay của các tồ chức tín dụng”,
Luận văn Thạc sĩ Luật học của tác giả Trần Thị Minh Tâm, năm 2002. Luận văn đã đi
sâu nghiên cứu các quy định pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm trong lĩnh vực vay vốn
ngân hàng, tác giả đã đưa ra được một số giải pháp hữu hiệu trong việc xử lý tài sản
đảm bảo tiền vay nói chung tại các ngân hàng thương mại. Tuy nhiên, luận văn cịn có
hạn chế là chỉ tập trung nghiên cứu các giải pháp xử lý tài sản đảm bảo nói chung, chưa
đi sâu vào nghiên cứu xử lý cụ thể cho loại tài sản báo đảm nào và các giải pháp xử lý
chủ yếu tập trung trong lĩnh vực vay vốn ngân hàng. Mặt


khác luận văn này được nghiên cứu vào năm 2002, một sô quy định pháp luật được đề
cập đến đã khơng cịn phù hợp trong thời điểm hiện nay.
2. Đề tài: “Tài sản thế chấp và xử lý tài sản thế chấp theo quy định của pháp luật
dân sự Việt Nam hiện hành”, Luận án Tiến sĩ Luật học của tác giả Vũ Thị Hồng Yến,
năm 2013. Luận án này tác giả đi sâu vào nghiên cứu lý luận, quy định cúa pháp luật và
thực tiễn áp dụng pháp luật trong lĩnh vực tài sản thế chấp và xừ lý tài sản thế chấp, đây
là hai vấn đề pháp lý có mối quan hệ qua lại, tương hồ với nhau. Việc nghiên cứu Luận
án này sẽ tạo điều kiện cho các chủ thể sử dụng tài sản của mình để đảm bảo vay vốn và
sử dụng vốn một cách có hiệu quả, ít chi phí và cịn tạo ra khung pháp lý ổn định, vững

chắc, đáng tin cậy để bảo vệ quyền lợi của chủ nợ trong việc tiến hành xử lý tài sản thế
chấp.
3. Đề tài: “Thực hiện pháp luật thế chấp quyền sử dụng đất bảo đảm tiền vay tại
các ngân hàng thương mại - Qua thực tiễn tại tính Gia Lai”, Luận văn Thạc sĩ Luật học
tại Đại học Luật - Đại học Huế của tác giả Lê Minh Thiện, năm 2016. Luận văn này tác
giả Thiện đi sâu vào nghiên cứu lý luận thế chấp quyền sử dụng đất đảm bảo tiền vay và
thực tiễn thực hiện pháp luật thế chấp quyền sử dụng đất tại tỉnh Gia Lai. Tác giá Thiện
đã phân tích sâu về lý luận và pháp luật về thế chấp tài sản là quyền sử dụng đất, tính
pháp lý của quyền sử dụng đất và hợp đồng thế chấp tài sản là quyền sử dụng đất; đây là
điều kiện cần thiết, đảm bảo cho việc tiến hành xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng
đất được thực hiện một cách có hiệu quả. Tuy nhiên, luận văn này tác giá chỉ tập trung
đi sâu vào nghiên cứu các quy định pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất và đánh giá
thực tiễn thực hiện tại tỉnh Gia Lai, nội dung nghiên cứu có khác biệt so với luận văn mà
tác giả nghiên cứu, nhưng nó có tính bồ trợ cho nội dung luận văn mà tác giả nghiên
cứu.
4. Đe tài: “Xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất để bảo đảm tiền vay ngân
hàng từ thực tiễn xét xứ tại Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội”, Luận văn Thạc sĩ Luật
học tại Học viện Khoa học xã hội - Viện hàn lâm khoa học xã hội Việt Nam của tác giả
Hoàng Thị Huế, năm 2017. Luận văn của tác giả Huế gần giống với hướng nghiên cứu
của tác giả; Luận văn đã phân tích được những nét cơ bản vê lý luận, quy định của pháp


luật về xử lý tài sản thể chấp là quyền sử dụng đất và thực trạng áp dụng pháp luật trong
việc xứ lý tài sản bảo đảm tiền vay là quyền sứ dụng đất. Tuy nhiên, khi đi vào phân tích
thì tác giả chỉ tập trung đi sâu vào đánh giá thực tiễn xử lý tài sản thế chấp quyền sử
dụng đất trong phạm vi tại thành phố Hà Nội và chú yếu tập trung vào phân tích, đánh
giá thực trạng xứ lý tài sàn bảo đảm theo phương thức khởi kiện tại tịa án. Đây cũng
chính là điểm khác biệt cơ bản giữa hướng nghiên cứu của tác giả Huế và hướng nghiên
cứu mà tác giả định hướng cho luận văn này.
5. Đề tài: “Xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất trong hợp đồng tín dụng”,

Luận văn Thạc sĩ Luật học tại Đại học Luật - Đại học Huế của tác giả Lê Anh Tuấn, năm
2017. Luận văn của tác giả Tuấn về cơ bản cũng gần giống với hướng nghiên cứu của
tác giả. Luận văn đã phân tích khái quát được cơ sở lý luận, nêu ra được các quy định
của pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất và đánh giá được thực trạng
áp dụng pháp luật, đưa ra những hạn chế, bất cập của pháp luật trong thực tiễn xử lý tài
thế chấp là quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, với luận văn này tác giả Tuấn chỉ tập trung đi
sâu vào phân tích, đánh giá thực trạng xử lý tài sản thế chấp quyền sử dụng đất bảo đảm
tiền vay tại ngân hàng thông qua hợp đồng tín dụng. Đây cũng chính là điếm khác biệt
cơ bản giữa nội dung nghiên cứu của tác giả Tuấn và định hướng nội dung nghiên cứu
của tác giả trong luận văn này.
Và cịn nhiều bài báo, bình luận, các cơng trình nghiên cứu khác có nội dung liên
quan đến vấn đề này trên các tạp chí luật học chun ngành, Internet. Tuy nhiên, các
cơng trình nghiên cứu trên cũng chưa phân tích, đánh giá hết được những hạn chế, khó
khăn, vướng mắc cùa pháp luật trong q trình hoạt động thực tiễn áp dụng pháp luật có
liên quan đến xử lý tài sản thế chấp, cụ thế là quyền sử dụng đất. Dựa trên các cơ sở lý
luận, đúc kết từ thực tiễn, cũng có thể nói luận văn này là một cơng trình nghiên cứu độc
lập, có sự kết hợp giữa lý luận và thực tiễn, đã làm rõ hơn quy định xử lý tài sản thế
chấp là quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành, đồng thời
đưa ra những đề xuất, kiến nghị hoàn thiện hơn các quy định của pháp luật trong việc xử
lý tài sản thê châp là quyên sử dụng đât trong thời gian tới.
3.

Mục tiêu và nhiệm vụ nghiên cứu
• • • <—*


3.1.

Mục tiêu nghiên cứu của luận văn


Mục tiêu của việc nghiên cứu đề tài trên cơ sở phân tích lý luận và thực tiễn áp
dụng các quy định của pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất, tìm ra
những vướng mắc, bất cập của pháp luật. Từ đó đưa ra những giải pháp, kiến nghị góp
phần hồn thiện pháp luật, nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật trong lĩnh vực này trong
thời gian tới.
3.2.

Nhiệm vụ nghiên cứu của luận văn

Trên cơ sở kết quả nghiên cứu của các cơng trình khoa học đã công bố, luận văn
tiếp tục nghiên cứu làm rõ các nội dung sau đây:
- Những vấn đề mang tính lý luận cũng như những quy định cúa pháp luật về xử
lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất, đặc biệt là những vấn đề được quy định trong
Bộ Luật dân sự năm 2005 và năm 2015, Luật đất đai năm 2013 và một số văn bán dưới
luật.
- Trình bày thực tiễn áp dụng pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử
dụng đất trong thời gian qua. Đánh giá, phân tích những vướng mắc, bất cập cúa quy
định pháp luật hiện hành làm cơ sở cho việc đưa ra các giải pháp nhằm hoàn thiện
những quy định của pháp luật.
- Đề xuất những kiến nghị để tháo gỡ những khó khăn, vướng mắc trong q
trình xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất.
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
4.1.

Đối tượng nghiên cứu

Luận văn tập trung nghiên cứu một số vấn đề lý luận, quy định cúa pháp luật về
xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam.
4.2.


Phạm vi nghiên cứu

Luận văn tập trung nghiên cứu các quy định pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là
quyền sử dụng đất trong Bộ luật dân sự năm 2005 và năm 2015, Luật đất đai năm 2013
và một số văn bản dưới luật.
5.

Phương pháp nghiên cứu
Nghiên cứu chủ yếu dựa vào 2 phương pháp chính: Phương pháp luận duy vật


biện chứng và Phương pháp luận duy vật lịch sử; đồng thời có sự kết hợp với các
phương pháp khác, tiêu biểu:
Phương pháp phân tích kết hợp với bình luận, khái quát hóa được sử dụng chủ
yếu trong Chương 1 khi nghiên cứu các vấn đề lý luận và quy định pháp luật hiện hành
nhằm làm rõ những quy định về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất;
Phương pháp so sánh luật học, phân tích, tổng hợp, thống kê, đánh giá được sử
dụng chủ yếu trong Chương 2 khi đi sâu vào nghiên cứu thực tiễn áp dụng pháp luật về
xử lý tài sản thế chấp, tìm ra những hạn chế, bất cập để từ đó đề xuất các giải pháp, kiến
nghị hoàn thiện pháp luật, nhằm nâng cao hiệu quả công tác xử lý quyền sử dụng đất;
Bằng phương pháp tổng kết thực tiễn, vận dụng một cách sáng tạo, kết họp lý
luận và thực tiễn thực hiện, đã làm rõ hơn những vấn đề pháp luật cần nghiên cứu về xử
lý quyền sử dụng đất thế chấp.
6.

Kết cấu luận văn
Luận văn được kết cấu 4 phần: Phần mở đầu, phần nội dung chính, phần kết luận

và danh mục tài liệu tham khảo. Phần nội dung chính gồm có 2 chương:
Chương 1. Lý luận và quy định pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là quyền

sử dụng đất


Chương 2. Thực tiễn áp dụng pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử
dụng đất và kiến nghị hoàn thiện


CHƯƠNG 1
LÝ LUẬN VÀ QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT
1.1. Lý luận về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất
1.1.1. Khái niệm xử lý tài sản thê chãp là quyên sử dụng đãt
ì. 1. ỉ. 1. Khái niệm chung xử lý tài sản thế chấp
“Xử lý tài sản thế chấp là quá trình thực thi quyền của bên nhận thế chấp thông
qua việc tiến hành các thủ tục định đoạt quyền sở hữu tài sản thế chấp và số tiền thu
được sẽ thanh toán cho bên nhận thế chấp và các chú thể khác cùng có quyền lợi trên tài
sản đó theo thứ tự ưu tiên do các bên thỏa thuận hoặc pháp luật quy định” 3. Theo quy
định của Bộ luật dân sự năm 2015, cho phép bên nhận bảo đảm có quyền tiến hành xử
lý tài sản bảo đảm, khi phát sinh một trong các điều kiện: “ (1) Đến hạn thực hiện nghĩa
vụ được bảo đảm mà bên có nghĩa vụ khơng thực hiện hoặc thực hiện khơng đúng nghĩa
vụ. (2) Bên có nghĩa vụ phải thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm trước thời hạn do vi
phạm nghĩa vụ theo thỏa thuận hoặc theo quy định của luật. (3) Trường hợp khác do các
bên thỏa thuận hoặc luật có quy định”. 4 Như vậy, một mặt, điều luật này đưa ra quyền
xử lý tài sản bảo đảm cho bên nhận bảo đảm như là quyền mang tính đặc định, điều này
quan trọng trong trường hợp hợp đồng bảo đảm không ghi nội dung thỏa thuận; mặt
khác, điều luật cũng cho phép các bên được phép thỏa thuận các trường hợp xử lý bảo
đảm khác, đồng thời nó cũng ghi nhận các trường họp xứ lý tài sản bảo đảm bắt buộc
theo nội dung cụ thể đã quy định. Điều luật trên cũng đã phân ra rõ ràng 2 trường họp
xử lý tài sản bảo đảm: 1- Xử lý trong trường hợp thông thường là khi đến hạn thực hiện
nghĩa vụ nhưng bên bảo đảm không thực hiện hoặc thực hiện đúng đủ nghĩa; 2- Trường
hợp đột xuât là khi bên có nghĩa vụ vi phạm thực hiện nghĩa vụ đã cam kêt khi nghĩa vụ

chưa đến hạn thực hiện hoặc trường hợp một nghĩa vụ đển hạn thực hiện trong trường
hợp tài sản dùng bảo đảm cho nhiều nghĩa vụ hay tài sản đảm bảo của doanh nghiệp bị
tuyên bố phá sản.
3 Vũ Thị Hồng Yến (2017), Tài sản thế chấp và xử lý tài sản thế chấp theo quy định của Bộ luật dân sự
năm 2015, Nhà xuất bàn Chính trị quốc gia sự thật, HN, tr.46.
4Điều 299 Bộ luật dân sự năm 2015.
•••


1.1.1.2. Khái niệm xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất
Theo Bộ luật dân sự Việt Nam, quyền sử dụng đất được xem là tài sản và hiện
nay loại tài sản này có giá trị rất lớn được nhiều tổ chức, cá nhân làm tài sản bảo đảm đề
thế chấp vay vốn tại các tổ chức tín dụng. Hiệu quả việc xử lý quyền sử dụng đất được
thế chấp có tác động đến lợi ích của các chủ thể trong quan hệ dân sự đó, như: các bên
trong quan hệ thế chấp QSDĐ, các chủ thể khác có liên quan đến quyền sử dụng đất thế
chấp (ví dụ như: đối tượng thuê lại quyền sử dụng đất, đối tượng có tài sản gắn liền với
đất, các thành viên của hộ gia đình...); do đó, việc xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ cần
phải được tiến hành theo những quy định cụ thế và chặt chẽ của pháp luật. Chúng ta có
thề xem xét khái niệm xử lý tài sản thế chấp là ỌSDĐ ở hai khía cạnh:
Thứ nhất, NQ kinh tế, thì xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ được hiểu là việc sử
dụng một phương thức nào đó (chuyển nhượng, bán đấu giá tài sản hoặc bên nhận thế
chấp nhận chính QSDĐ thế chấp đó,...) để thu lại phần lợi ích, đảm bảo quyền lợi cùa
bên nhận thế chấp một cách chủ động, nhanh chóng. Xử lý tài sản thế chấp ỌSDĐ là sự
hiện thực hóa quyền của bên nhận thế chấp khi quyền lợi đó đã khơng được bảo đảm
theo một quan hệ trái quyền đã được thiết lập như thông thường, quyền sử dụng đất
được thế chấp để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, thông qua việc xử lý sẽ thu được thành
loại tài sản khác (bằng tiền) bù đắp cho những lợi ích của bên nhận thế chấp. Như vậy,
xử lý tài sản thế chấp là ỌSDĐ là một khâu vô cùng quan trọng để bảo đảm an toàn cho
quyền lợi của các chủ thể, nhằm bảo đảm trật tự, ổn định nền kinh tế;
Thứ hai, về mặt pháp lý thì việc xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ được xem như

một quá trình đế thực thi quyền của bên nhận thế chấp thông qua các biện pháp tác động
đên ỌSDĐ thê châp. Thực chât của việc xử lý tài sản thê châp QSDĐ là bảo đảm quyền
cho bên nhận thế chấp. Quyền này cần được bảo vệ một cách trực tiếp và ngay sau khi
nghĩa vụ trả nợ không được thực hiện; nghĩa là, bên nhận thế chấp chỉ được phép thực
thi quyền của mình trên ỌSDĐ thế chấp khi họ chứng minh có sự vi phạm nghĩa vụ
được bảo đảm và hợp đồng thế chấp ỌSDĐ là hợp pháp. Trường hợp khơng có hợp
đồng thế chấp QSDĐ hoặc hợp đồng thế chấp khơng hợp pháp thì bên nhận thế chấp
khơng có quyền xử lý tài sản thế chấp. Mặt khác, việc xử lý tài sản thế chấp ỌSDĐ phải


tiến hành theo các thủ tục quy định thì mới có thể định đoạt nó. Do đó, cần phải có sự
chuyền giao quyền quản lý QSDĐ từ bên thế chấp sang cho bên nhận thế chấp khi xử lý
tài sản thể chấp. Các biện pháp xử lý mà bên nhận thế chấp sẽ tiến hành được thực hiện
theo sự thỏa thuận ghi trong hợp đồng thế chấp ỌSDĐ, nếu không có thỏa thuận thì bên
nhận thế chấp có quyền tự xử lý tài sản theo quy định của pháp luật (nhận chính tài sản
thế chấp đề khấu trừ nợ hoặc bán đấu giá tài sản thế chấp) hoặc yêu cầu Tòa án xử lý đế
thu hồi nợ. Trong xử lý tài sản thế chấp nói chung, quyền sử dụng đất nói riêng thì tính
chất vật quyền là căn cứ hợp pháp cho việc xác định thứ tự ưu tiên thanh toán trong
trường tài sản thế chấp là QSDĐ dùng để đảm bảo cho việc thực hiện nhiều nghĩa vụ. số
tiền thu được từ việc thực thi các biện pháp định đoạt tài sản thế chấp phải giải quyết
được tổng thể các lợi ích có liên quan trên tài sản thế chấp theo một nguyên tắc ưu tiên
được xác định rõ ràng và cụ thể.
Trên cơ sở những phân tích nêu trên, khái niệm xử lý tài sản thế chấp là quyền
sử dụng đất là việc bên nhận tài sản thể chấp tiến hành các hoạt động chuyển giao quyền
sử dụng đất thế chấp bằng các phương thức khác nhau do các bên trong hợp đồng thế
chấp đã thoả thuận hoặc theo quy định của pháp luật, thực hiện thanh toán thứ tự ưu tiên
theo luật định nhằm mục đích giúp cho bên nhận thế chấp bù đấp những lợi ích mà bên
có nghĩa vụ đã cam kểt thực hiện nhưng không thực hiện khi đến hạn cam kết.



1.1.2. Đặc điểm xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất
Xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất là xử lý tài sản bảo đảm tiền vay
bằng thế chấp ỌSDĐ nhằm thu hồi khoản nợ mà tổ chức tài chính, tín dụng đã cho
khách hàng vay khi khách hàng vi phạm nghĩa vụ trả nợ. Nhằm đảm bảo quyền lọi của
bên nhận thế chấp, pháp luật quy định quyền xử lý tài sản thể chất của bên có quyền là
mặc định, đương nhiên khi bên có nghĩa vụ khơng thực hiện nghĩa vụ khi nghĩa vụ đã
đến hạn. hoặc do các bên thoả thuận tài sản bảo đảm sẽ được xử lý trong một số trường
hợp cụ thể. Vì vậy, xử lý quyền sử dụng đất thế chấp có những đặc điểm sau3:
Thứ nhất, khi đến hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm đã cam kết trong họp
đồng vay nhưng bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện nhưng không đúng
nghĩa vụ được bảo đảm. Chúng ta cần phải hiểu thế nào là nghĩa vụ được bảo đám đến
hạn, điều này có thể diễn giải như sau: khi bên thế chấp sẽ dùng quyền sử dụng đất đế
bảo đảm cho nghĩa vụ và cam kết sẽ được thực hiện ở một thời điểm nhất định, thời
điểm đó là đến hạn thực hiện nghĩa vụ. Với hành vi không thực hiện nghĩa vụ hoặc có
thực hiện nhưng khơng đúng nghĩa vụ đã cam kết khi nghĩa vụ được bảo đảm đã đến
hạn thực hiện hoặc cố tình trốn tránh, có những hành vi, lời nói thế hiện khơng có thiện
chí thực hiện nghĩa vụ của mình đối với bên có quyền, hoặc có thực hiện nhưng khơng
đúng theo thoả thuận đã giao kết trong hợp đồng của các bên.
Thứ hai, quyền sử dụng đất được thế chấp ghi trong họp đồng thế chấp sẽ được
tiến hành xử lý theo các phương thức mà các bên đã thỏa thuận trong hợp đồng hoặc
theo quy định cua pháp luật. Trường họp tài sản thế chấp được xử lý theo thoả thuận thì
quyền sử dụng đất có thể được chuyển nhượng, bán đấu giá, hoặc bên có quyền (tổ chức
tài chính, tín dụng) trực tiếp nhận chính quyền sử dụng đất đó để thay thế cho nghĩa vụ
được bảo đảm của bên thế chấp theo thỏa thuận trong hợp đồng khi đến hạn thực hiện
nghĩa vụ. Ngược lại, quyền sử dụng đất sẽ được bán đấu giá theo quy định của pháp
luật. Thực hiện đấu giá QSDĐ thông qua hợp đồng bán đấu giá giữa bên nhận thế chấp
với cơ quan, tồ chức có chức năng tổ chức đấu giá. Bên đề nghị đấu giá QSDĐ phải
cung cấp các tài liệu quy định trong công tác bán đấu giá tài sản, như: giấy CNQSDĐ
hợp pháp, họp đồng thể chấp, cam kết trả nợ, các thỏa thuận khác hoặc các văn bản



chứng minh quyền bán tài sản và hoàn toàn chịu trách nhiệm đối với tính họp pháp của
các tài liệu, chứng cứ đó.
Thứ ba, Chú thể có quyền xử lý quyền sử dụng đất thế chấp có thế là bên thế
chấp QSDĐ hoặc bên nhận thế chấp QSDĐ tự mình chủ động xử lý hoặc hai bên phối
hợp cùng nhau xử lý ỌSDĐ, hoặc do các bên thoả thuận với nhau chọn ra một chủ thể
trung gian (tổ chức, đơn vị có quyền xử lý QSDĐ được pháp luật cho phép) để thực hiện
tài xử lý quyền sử dụng đất thế chấp.
Thứ tư, Quyền sử dụng đất là loại tài sản đặc thù, được điều chính bởi nhiều văn
bản quy phạm pháp luật, do đó q trình xử lý phải đảm bảo việc tuân thủ theo trình tự
thủ tục hành chính, tư pháp thì mới thực hiện được. Xử lý quyền sử dụng đất là quá
trình chuyển giao ỌSDĐ từ chủ thể sử dụng đất (bên thế chấp) sang cho các chủ thể
khác nhằm mục đích thu hồi nợ đến hạn chưa được thanh toán, bảo đảm quyền lợi cho
bên nhận thế chấp; vì vậy khi thực hiện chuyển giao quyền sử dụng đất thì phải thực
hiện các thủ tục bắt buộc theo quy định; Nếu bên thế chấp hoặc bên đang nắm giữ tài
sản không tự nguyện giao tài sản hay thực hiện các thú tục để sang tên cho chủ thề mua
quyền sứ dụng đất thì phải có các thủ tục hành chính để xử lý. Xử lý tài sản thế chấp là
một quan hệ dân sự, đây là một khâu trong quá trình thực hiện nghĩa vụ dân sự được bảo
đảm; các trình tự, thủ tục xử lý bắt buộc phải theo thú tục tố tụng dân sự hoặc các thù
tục hành chính được thiết lập ra đề cơng cụ hỗ trợ cho q trình xử lý một các kịp thời
và hiệu quả nhất.
Thứ năm, Góp phần bào vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bên nhận thế chấp,
giúp bên có quyền thu hồi được những lợi ích họ được hưởng khi tham gia giao dịch
bảo đảm, trong trường họp nghĩa vụ được bảo đảm bàng quyền sừ dụng đất bị vi phạm.
Lợi ích thu được từ việc xử lý quyền sử dụng đất trước tiên sẽ được ưu tiên thanh toán
cho bên nhận thế chấp, nếu quyền sử dụng đất được dùng bảo đảm cho nhiều nghĩa vụ
thì việc ưu tiên thanh tốn nghĩa vụ sẽ được thực hiện theo thứ tự xác lập đăng ký giao
dịch bảo đảm.
1.1.3. Nguyên tắc xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất
Nguyên tắc có thể được hiểu là hệ thống các quan điểm, tư tưởng cơ bản được



định ra, đòi hỏi các tồ chức và cá nhân nhất thiết phải tuân theo; là điềm xuất phát, thể
hiện tính tồn diện, linh hoạt và có ý nghĩa bao quát, quyết định nội dung và hiệu lực
của pháp luật. Theo quy định tại Điều 58 Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006
cúa Chính phú về giao dịch bào đám, Điều 15 Nghị định 11/2011/NĐ-CP ngày
22/02/2012 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định
163/2006/NĐ-CP, nêu ra các ngun tắc pháp lý cơ bản có tính chất đặc thù, chi phối
quá trình tiến hành xử lý quyền sử dụng đất thế chấp:
77ỉỉ? nhất, nguyên tắc chung là xử lý quyền sử dụng đất sẽ được thực hiện theo
thoả thuận của các bên. Nếu khi giao kết hợp đồng các bên khơng có sự thoả thuận về
việc xử lý quyền sử dụng đất hoặc không thoả thuận đạt thì quyền sử dụng đất sẽ được
bán đấu giá theo quy định của pháp luật. Tôn trọng sự thỏa thuận của các bên trong việc
xử lý tài sản thế chấp là nguyên tắc cơ bản, chi phối trong quá trình xứ lý. Điều khoản
về xử lý tài sản thế chấp là một trong các điều khoản quan trọng của hợp đồng thế chấp,
nội dung cùa điều khoản này là trên sự thỏa thuận của các bên. Nội dung điều khoản
này, có thể bao gồm các thỏa thuận: về chủ thể tiến hành xử lý tài sản, các trường hợp
phát sinh tiến hành xử lý và các phương thức xử lý quyền sử dụng đất được thế chấp.
Quyền sử dụng đất được thế chấp được dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ thì
việc xử lý sẽ thực hiện theo thoả thuận của bên thế chấp, bên nhận thế chấp và các bên
cùng nhận bảo đảm khác; trường khơng có thoả thuận hoặc khơng thoả thuận đạt thì bán
đấu giá quyền sử dụng đất theo quy


định của pháp luật;5 trong trường họp này, thứ tự ưu tiên thanh tốn cũng có thể thay đồi
theo thỏa thuận của các bên cùng nhận bảo đảm. Những thỏa thuận này sẽ phát sinh hiệu
lực pháp luật và có giá trị thi hành như pháp luật đối với các bên, nếu nội dung thỏa
thuận đó được ghi rõ trong hợp đồng thế chấp và chỉ được thay đổi theo ý chí của chính
các bên cùng nhận bảo đảm. Đây được xem là nội dung pháp lý quan trọng ràng buộc
các bên phải tuân thú các cam kết đã thỏa thuận và nếu khơng thực hiện thì xem như đã

vi phạm nghĩa vụ đã cam kết. Tại thời điểm tiến hành xử lý quyền sử dụng đất, các bên
cũng có thể được thỏa thuận lại việc xử lý tài sản thế chấp và nó vẫn có hiệu lực thi
hành. Trong trường hợp có phát sinh tranh chấp thì Tịa án mới ra phán quyết về xử lý
tài sản thế chấp trên cơ sở quy định của pháp luật hiện hành.
Thứ hai, đảm bảo tiết kiệm về thời gian và chi phí. Quyền sử dụng đất bị đem ra
xử lý nghĩa là bên có nghĩa vụ chưa thể thực hiện nghĩa vụ ngay khi nghĩa vụ đến hạn
hoặc do vi phạm nghĩa vụ bảo đảm, thời điểm này bên nhận bảo đảm đã phát sinh rúi ro
có thề khơng thu hồi nợ và và các khoản lợi ích khác. Đối với các tố chức tài chính, tín
dụng thì rủi ro mất vốn, chậm thu hồi vốn, rủi ro mất thanh khoản có nguy cơ cao do đó
việc bên cho vay ln luôn đạt ra mục tiêu là xử lý tài sản thế chấp "càng sớm càng tốt"
để thu hồi nợ. Do đó, vấn đề quan trọng là xử lý tài sản thế chấp một cách nhanh nhất, ít
thời gian nhất nhằm thu hồi khoản nợ sớm nhất, điều này yếu tố quan trọng trong q
trình xử lý rủi ro tín dụng hiện nay. Nợ đến hạn không được xử lý kịp thời, dẫn đến q
hạn thì việc thu hồi càng khó hơn, là nguyên nhân ánh hưởng đến hiệu quả kinh doanh
của bên cho vay. Quá trình xử lý tài sản thế chấp chậm trễ, kéo dài, nợ vay sẽ chuyến
quá hạn, lãi suất cao gánh nặng trà nợ của bên có nghĩa vụ càng tăng, thu nợ lại khó
khăn hơn. Hơn nữa, tài sản thế chấp trong quá trình xử lý không được khai thác, sử dụng
hoặc khai thác, sữ dụng kém hiệu quả... tài sản thế chấp dễ bị hư hởng, giảm sút giá trị
giá trị do quản lý kém. Từ đó, lợi ích của các bên có liên quan đến quyền sử dụng đất
cũng bị ảnh hưởng. Vì vậy, vân đê cải cách thủ tục pháp lý, hành chính bảo đảm đơn
giản, gọn nhẹ, bỏ những thủ tục khơng cần thiết trong q trình xử lý quyền sử dụng đất,
lựa chọn phương thức xử lý tối ưu, đảm bảo thời gian thực hiện công xứ lý quyền sứ
dụng đất ngắn nhất và phải có hiệu quả nhất là một nguyên tắc cần phải được triệt để
5 Khoản 2 Điều 58 Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đám.


tuân thủ. Một trong những nguyên tắc đặc ra trong cơng tác xử lý tài sản thế chấp là chi
phí phải thấp nhất. Chi phí phục vụ cho cơng tác xử lý quyền sứ dụng đất thế chấp phải
là chi phí cần thiết nhất, phù hợp, sử dụng phải mang lại hiệu quả. Thời gian xử lý đòi
hỏi càng ngắn, thủ tục đơn giản, xử lý nhanh gọn, hiệu quả cũng góp phần giảm chi phí

xử lý. Từ đó. quyền và lợi ích của các bên có liên quan đến quyền sử dụng đất thế chấp
bị xử lý mới được bảo đám.
Thứ ha, bảo tính cơng khai và minh bạch, quyền và lợi ích hợp pháp cùa các bên
tham gia giao dịch bảo đảm, cá nhân, tổ chức có liên quan và phù hợp với các quy định
của pháp luật. Đây là nguyên tắc quyền được biết thông tin của những người có liên
quan đến quyền sừ dụng đất xử lý, để họ tự bảo vệ quyền lợi của mình khi quyền sử
dụng đất bị xứ lý. Xử lý quyền sử dụng đất thế chấp được cơng khai mục đích để những
người có quyền, nghĩa vụ liên quan được biết các thông tin về liên quan đến việc xử lý.
Các thông tin về quyền sử dụng đất, phương thức xử lý, thời điểm địa điểm xử lý và thứ
tự ưu tiên thanh tốn... cần phải được cơng khai và minh bạch. Thực hiện nguyên tắc
này sẽ hạn chế sự lạm quyền của bên xứ lý, đảm báo quá trình xử lý tài sản thế chấp
luôn luôn tuân thủ các quy định của pháp luật. Mặt khác, nó giúp các bên cùng nhận bảo
đảm tài sản này biết để phối hợp xử lý và đảm báo quyền lợi của các bên theo quy định
của pháp luật. Trong trường hợp, tài sản thế chấp của doanh nghiệp bị phá sản, giải thế
thì việc thông tin quyền sử dụng đất thế chấp bị xử lý, giúp cho các chủ nợ khác của bên
thế chấp biết được phần lợi ích của mình sẽ được thanh toán nếu giá trị của tài sản thế
chấp sau khi xử lý đã thanh toán cho bên nhận thế chấp vẫn còn.
Thứ tư, xứ lý tài sản thế chấp khơng nhằm mục kinh doanh cúa bên có quyền.
Mục đích của việc này là đề thu hồi khoản nợ đến hạn chưa thực hiện, mang tính bù
dấp, hồn tồn khơng phải vì mục đích kinh doanh của chủ thể xử lý. Bởi chủ thê xử lý
ở đây có thê là bên thê châp hoặc bên nhận thê châp hoặc các bên cùng xử lý hoặc các
cơ quan có thẩm quyền và quy trình xử lý cũng phải tuân thú các trình tự, thú tục trải
qua các bước chặt chẽ đã được quy định cụ thể trong các văn bản pháp luật. Trường hợp
các bên thỏa thuận phương thức bán đấu giá quyền sử dụng đất với hình thức ủy quyền
để doanh nghiệp bán đấu giá thì các tổ chức, cơ quan bán đấu giá tài sản là đơn vị làm
dịch vụ bán đấu chứ khơng phải là chú thể có quyền xử lý tài sản. Trong thòi gian tiến


hành xử lý tài sản thế chấp, nếu phát sinh hoa lợi, lợi tức từ quyền sử dụng đất xị xử lý
sau khi tài sản đã được định giá thì giá trị tăng thêm sẽ chung giá trị tài sản bi xử lý, bên

có quyền xử lý khơng được hưởng phần giá trị này.
77ỉỉ? năm, các chủ thể nhận chuyển nhượng, hoặc mua được từ bán đấu giá hoặc
nhận quyền sử dụng đất bằng phương thức nhận chính tài sản thế chấp là để thay thế cho
việc thực hiện nghĩa vụ thì buộc phải thuộc đối tượng được cấp giấy CNQSDĐ; trường
hợp các chủ thể này không thuộc đổi tượng đó thì chỉ được hưởng giá trị quyền sử dụng
đất qua xử lý.
1.2. Quy định pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất
1.2.1. Điều kiện xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất
Như đã phân tích ở trên, xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất là việc bên
có quyền xử lý quyền sừ dụng đất thực hiện quyền của mình chuyền giao quyền sử dụng
đất theo phương thức đã thỏa thuận hay luật định, để thu nợ vay khi bên có nghĩa vụ vi
phạm nghĩa vụ thỏa thuận, quyền sử dụng đất được thế chấp để bào đảm cho hợp đồng
vay vốn. Một trong những phương thức xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất là
quyền sử dụng đất thế chấp sẽ được bán, sang nhượng cho bên thư ba hoặc bán QSDĐ
thông qua đấu giá tài sản. Do đó, để tiến hành xử lý tài sản thế chấp là quyền sứ dụng
đất thì đòi hòi phải bảo đảm đù cả 2 điều kiện được quy định tại Điều 188 Luật đất đai
năm 2013 và Điều 299 Bộ luật dân sự năm 2015, cụ thể như sau:


1.2.1. ỉ. Vê điêu kiện cân
Đây là điều kiện phát sinh trường hợp quyền sử dụng đất thế chấp bị theo quy
định của pháp luật về giao dịch bảo đảm, cụ thề:
- Quyền sử dụng đất thế chấp bị xứ lý khi nghĩa vụ đến hạn mà bên có nghĩa vụ
không thực hiện hoặc thực hiện không đủng nghĩa vụ
Theo quy định của pháp luật về giao dịch bảo đảm thì quyền xử dụng đất được
thế chấp sẽ bị xử lý khi “đến hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đàm mà bên có nghĩa vụ
khơng thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ” 6. Bảo đảm thực hiện nghĩa vụ ở
đây được thực hiện thơng qua hình thức thế chấp quyền sử dụng đất; để xử lý được điều
kiện là nghĩa vụ bảo đảm còn tồn tại, và có giá trị và phải xác định được, có thể xác định
bằng số lượng cụ thể. Quyền sử dụng đất thế chấp sẽ bị xứ lý khi đến hạn thực hiện

nghĩa vụ mà bên có nghĩa vụ khơng thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ đã
cam kết trong giao kết họp đồng. Trước khi đem quyền sử dụng đất thế chấp ra xử lý,
bên có quyền xử lý phải thực hiện một số việc sau: “Trước khi xử lý tài sản thế chấp
được bên nhận thế chấp phải tiến hành thông báo bằng văn bản cho bên thế chấp biết về
việc xử lý tài sản thế chấp. Theo nguyên tắc chung, thời gian xử lý tài sản thế chấp thực
hiện theo sự thoả thuận của các bên, chỉ khi nào các bên khơng có thoả thuận về thời
hạn xử lý tài sản thế chấp thì thời hạn này sẽ do bên nhận bảo đám ấn định khi tiến hành
xử lý tài sản bảo đảm nhưng không được trước mười lăm ngày kể từ ngày thông báo về
việc xử lý tài sản.”7
- Quyền sử dụng đất bị xử lý trước thời hạn khi bên bảo đảm vi phạm nghĩa vụ
theo thoả thuận.
Trong quá trình thực hiện hợp đồng đã giao kết, bên có nghĩa vụ, bên bảo đám vi
phạm điều khoản về thực hiện nghĩa vụ trước hạn trong một số trường hợp cụ thể phát
sinh được ghi trong hợp đồng. Khi phát sinh các trường hợp này, bên có quyên yêu câu
bên có nghĩa vụ phải thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm ngay trong khi nghĩa vụ chưa
đến hạn thực hiện. Trường hợp khi được yêu cầu mà bên có nghĩa vụ khơng thực hiện,
hoặc thực hiện khơng đúng thì quyền sử dụng đất thế chấp sẽ bị đưa xử lý theo quy
6Khoản 1 Điều 299 Bộ luật dân sự năm 2015.
•••
7Điều 62 Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 cùa Chính phủ về giao dịch báo đảm.


định. Ngồi ra, pháp luật cịn cho phép các bên thỏa thuận xây dựng các trường hợp giả
định trong hợp đồng bảo đảm, nếu một trong các giả định đó phát sinh trong quá trình
thực hiện thì tài sản bảo đảm sẽ bị xử lý ngay mặt dù thời hạn thực hiện nghĩa vụ vẫn
chưa đến hạn.
••••••

- Quyền sử dụng đất bị xử lý trong trường hợp bên bảo đảm bị phá sản
Trường hợp này được thực hiện theo quy định tại Điều 57 Nghị định

163/2006/NĐ-CP của Chính phú về “giao dịch bảo đảm”, cụ thể: “Trong trường họp bên
bảo đảm là bên có nghĩa vụ bị phá sản thì tài sản bảo đảm được xử lý theo quy định của
pháp luật về phá sản và Nghị định này để thực hiện nghĩa vụ; trường hợp pháp luật về
phá sản có quy định khác với Nghị định này về việc xử lý tài sản bảo đảm thì áp dụng
các quy định của pháp luật về phá sản” 8, theo quy định này, bên nhận bảo đảm sẽ được
ưu tiên thanh toán khi tài sản bảo đảm được xử lý; trong trường hợp, giá trị tài sản bị xử
lý không thanh tốn đủ phần nghĩa vụ của bên có nghĩa vụ thì phần nghĩa vụ cịn lại
xem như là khoản nợ khơng có tài sản bảo đảm, bên có quyền tiếp tục thực hiện các biện
pháp đề bên có nghĩa vụ thực hiện hồn tất phần nghĩa vụ cịn lại chưa thực hiện.
7.2.7.2. về điều kiện đủ
Đây là điều kiện về tài sản và tính pháp lý của hợp đồng vay vốn, họp đồng thế
chấp quyền sử dụng đất
- Điều kiện về tài sản'. Quyền sử dụng đất thế chấp đem ra xử lý phải có giấy
chứng nhận hợp pháp, thời hạn sử dụng đất vần còn, chủ thể sử dụng đất chính là bên
thê châp và quyên sử dụng đât hiện tại khơng có tranh châp, khơng bị kê biên để đàm
bảo thi hành án.9
- Điều kiện về hợp đồng-. Hợp đồng vay vốn. hợp đồng thế chấp quyền sử dụng
đất phải hợp pháp và còn hiệu lực; hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất phải thực hiện
đăng ký biện pháp bảo đàm tại co quan có thẩm quyền về đăng ký giao dịch bảo đảm.
1.2.2. Chủ thể xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất
Các chú thế có liên quan đến việc xứ lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất bao
gồm: Bên thế chấp tài sản, bên nhận thế chấp và người thứ 3 có liên quan.
8 Khoản 1 Điều 57 Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phù về giao dịch bảo đàm.
9Khoản 1 Điều 188 Luật đất đai năm 2013.