ĐẠI HỌC QUỐC GIA THÀNH PHỐ HỊ CHÍ MINH
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TÉ - LUẬT
PHẠM THỊ THAO XUYEN

XÁC ĐỊNH THỜI ĐIÈM CHUYÊN QUYÈN SÔ HŨU
TRONG HỢP ĐÔNG MUA BÁN TÀI SẢN

Chuyên ngành: Ảí/ạí kinh tê
Mâ số: 60380107
LUẬN VĂN THẠC sĩ LUẬT HỌC
NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HOC: TS. NGUYỄN HẢI AN
TP. HỊ CHÍ MINH - NĂM 2021


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan luận văn vê đê tài "Xác định thời điểm chuyên quyên sở hữu
trong hợp đồng mua bán tài sản ” là kết quả của quá trình tổng hợp và nghiên cứu
nghiêm túc của bản thân tôi, dưới sự hướng dẫn khoa học của TS. Nguyễn Hải An. Các
bán án, số liệu sử dụng phân tích trong luận văn là trung thực, chính xác và có nguồn
gốc rõ ràng. Tơi xin chịu hồn tồn trách nhiệm nếu có sự khơng trung thực trong thơng
tin sử dụng trong cơng trình nghiên cứu này.
Tác giả luận văn

Phạm Thị Thảo Xuyên


DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẢT
1

Bơ lt Dân sư
•••

BLDS

2

Lt Đất đai
•

LĐĐ

3

Luật Thương mại

LTM

4

Luật Kinh doanh bất động sản

LKDBĐS

5

Luật Hàng hải

LHH

6


Luật Giao thông đường bộ

LGTĐB

7

Luật Xây dựng

LXD

8

Quyền sử dụng đất

ỌSDĐ

9

Nhà xuất bản

Nxb


MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN
DANH MỤC CÁC TÙ VIẾT TẮT
MỤC LỤC
MỞ ĐẦU...........................................................................................................................1
1. Lý do chọn đề tài..........................................................................................................1
2. Tình hình nghiên cứu...................................................................................................2

3. Mục đích nghiên cứu....................................................................................................4
4. Đối tượng nghiên cứu..................................................................................................4
5. Phạm vi nghiên cứu.....................................................................................................4
6. Phương pháp nghiên cứu.............................................................................................4
7. Kết quả cua luận văn....................................................................................................5
8. Bố cục luận văn............................................................................................................5
CHƯƠNG 1 KHÁI QUÁT MỘT SÓ VÁN ĐÈ LÝ LUẬN VỀ XÁC ĐỊNH THỜI
ĐIỂM CHUYẾN QUYỀN SỞ HŨ u TRONG HỢP ĐÒNG MUA BÁN TÀI SẢN
...........................................................................................................................................6
1.1. Khái quát về thòi điểm chuyển quyền quyền sở hữu...........................................8
1.1.1. Khái niệm thời điểm chuyển quyền quyền sở hữu.................................................8
1.1.2. Đặc điểm thời điểm chuyển quyền quyền sờ hữu..................................................9
1.1.3. Ý nghĩa thời điểm chuyển quyền sở hữu..............................................................11
1.2. Khái quát về thời điểm chuyển quyền quyền sở hữu trong hợp đồng mua
bán tài sản.......................................................................................................................12
1.2.1. Khái niệm thời điếm chuyến quyền sở hữu trong hợp đồng mua bán tài sản. 12
1.2.2. Đặc điểm thời điểm chuyển quyền sở hữu trong hợp đồng mua bán tài sản ..17


1.2.3. Ý nghĩa thời điểm chuyển quyền sở hữu trong hợp đồng mua bán tài sản.........19
1.3. Các căn cứ xác định thòi điềm chuyển quyền sở hữu trong hợp đồng mua
bán tài sản.......................................................................................................................20
1.3.1. Căn cứ theo quy định pháp luật............................................................................20
1.3.2. Căn cứ theo thóa thuận.........................................................................................21
1.3.3. Căn cứ theo thời hiệu...........................................................................................23
KẾT LUẬN CHƯƠNG 1..............................................................................................27
CHƯƠNG 2 XÁC ĐỊNH THỜI ĐIÈM CHUYẺN QUYỀN SỎ HỮU TRONG
HỢP ĐÒNG MUA BÁN TÀI SẢN LÀ ĐỘNG SẢN..................................................28
2.1. Đối vói động sản khơng phải đăng ký quyền sở hữu.........................................29
2.2. Đối vói động sản phải đăng ký quyền sở hữu.....................................................42

KẾT LUẬN CHƯƠNG 2..............................................................................................52
CHƯƠNG 3 THỜI ĐIẾM CHUYỂN QUYỀN SỞ HƯU TRONG HỢP ĐỒNG
MUA BÁN TÀI SẢN LÀ BẤT ĐỘNG SẢN...............................................................53
3.1. Đối vói bất động sản khơng phải đăng ký quyền sở hữu..................................53
3.2. Đối vó’i bất động sản phải đăng ký quyền sỏ’ hữu............................................63
KÉT LUẬN CHƯƠNG 3..............................................................................................75
KẾT LUẬN....................................................................................................................76
TÀI LIỆU THAM KHẢO
PHỤ LỤC


1

MỞ ĐẦU
1.

Lý do chọn đề tài
Trong bối cảnh kinh tế thị trường đang ngày càng phát triển, xu hướng chung

của các nước là tồn cầu hóa và hội nhập quốc tế. Tính đến thời điểm hiện nay, đã có rất
nhiều các hiệp định quốc tế được ký kết, một số hiệp định mà Việt Nam cũng là thành
viên như là WTO, CPTPP, EVFTA,...qua đó có thể thấy thị trường ngày càng mở cửa,
khuyến khích hợp tác cùng phát triển cả trong và ngoài nước.
Khi mối quan hệ về giao thương phát triển nhộn nhịp thì cùng lúc đó là sự ra đời
của hợp đồng. Họp đồng được xem như một bằng chứng ghi nhận lại sự thỏa thuận của
các bên trong một giao dịch. Trong đó, hợp đồng mua bán tài sản là loại hợp đồng thông
dụng nhất, phổ biến nhất và có số lượng giao dịch nhiều nhất khi các chủ thề tham gia
vào thị trường. Khi nhắc đến họp đồng mua bán tài sản chúng ta thường quan tâm đến
các vấn đề như: đối tượng của họp đồng, giá cả và phương thức thanh toán, thời gian
thực hiện hợp đồng, nghĩa vụ của các bên, địa điểm giao tài sàn, phương thức giao tài

sản,... tuy nhiên, mọi người lại ít đề cập đến vấn đề chuyển quyền sở hữu cũng như xác
định thời điểm chuyển quyền sở hữu trong hợp đồng mua bán tài sản.
Việc xác định thời điếm chuyến quyền sở hữu trong họp đồng mua bán tài sản là
việc xác định thời điểm chấm dứt quyền sở hữu đối với tài sản của một bên và xác lập
quyền sở hữu tài sản của bên còn lại trong quan hệ hợp đồng để từ đó xác định rõ trách
nhiệm, nghĩa vụ của các bên và cũng là cơ sở cho vấn đề chuyển rủi ro trong quan hệ
hợp đồng. Từ đó có thể thấy, khi khơng xác định rõ ràng thời điểm chuyển quyền sở hữu
trong hợp đồng mua bán tài sản sẽ dễ dàng xảy ra nhiều hệ lụy khác nhau và tranh chấp
phát sinh là điều khơng thể tránh khỏi.
Vì vậy, để hạn chế những rủi ro và tranh chấp có thể phát sinh trong quá trình
giao kết, thực hiện họp đồng mua bán tài sản thì các bên cần nắm rõ quy định pháp luật
cùng với đó là việc phải quy định cụ thể, chi tiết về các điều khoản trong họp


đồng mua bán tài sản, nhất là việc xác định thời điểm chuyển quyền sở hữu trong hợp
đồng mua bán tài sản.
Việc nghiên cứu một cách tổng quát, toàn diện những luận cứ, cơ sở khoa học về
việc xác định thời điểm chuyển quyền sở hừu trong hợp đồng mua bán tài sản theo quy
định pháp luật Việt Nam có ý nghĩa cả về lý luận và thực tiễn, là nhu cầu cấp thiết đối
với công cuộc cải cách tư pháp của Nhà nước ta. Từ đó đề xuất những giải pháp thích
hợp cho việc sửa đổi, bổ sung, hồn thiện các quy định của pháp luật về hợp đồng mua
bán tài sản nói chung và việc xác định thời điểm chuyến quyền sở hữu trong hợp đồng
mua bán tài sản nói riêng. Vì vậy, tác giả chọn đề tài “Xác định thời điểm chuyển quyền
sở hữu trong họp đồng mua bán tài sản” làm luận văn thạc sĩ của mình.
2.

Tình hình nghiên cứu
Nghiên cứu vấn đề về xác định thời điểm chuyển quyền sở hữu trong hợp đồng

mua bán tài sản có một số sách tham khảo, luận vãn, những cơng trình khoa học như là:

Q trình tìm kiếm tài liệu để phục vụ cho việc nghiên cứu đề tài, tác giả nhận
thấy liên quan đến đề tài đã có một số cơng trình nghiên cứu khoa học đã được cơng bố,
các bài viết trên tạp chí chun ngành luật nghiên cứu về đề tài như sau:
Dưới hình thức luận án, luận văn có những cơng trình:
- Lê Thị Ngọc Vân (2014), “Pháp luật Việt Nam về xác lập quyền sở hữu theo
thời hiệu ”, Luận văn thạc sĩ - Khoa Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội. Luận văn đề cập
đến việc xác lập quyền sở hữu tài sản của chủ thể theo thời hiệu, chỉ ra thực trạng trong
việc xác lập quyền sở hữu và đưa ra những giải pháp, khuyến nghị cho vấn đề này;
- Nguyễn Thị Kim Thoa (2018), “Căn cứ xác lập quyền sở hữu đối với tài sản
không xác định được chủ sở hữu theo pháp luật Việt Nam ”, Luận văn thạc sĩ - Đại học
Luật Thành phố Hồ Chí Minh. Luận văn đi sâu nghiên cứu và phân tích căn cứ xác lập
qun sở hữu đơi với đơi tượng chính là tài sản không xác định được chủ sở hữu, tác giả
không phân chia tài sản là động sản và bất động sản mà phân tích dựa trên các quy định
của Bộ luật Dân sự.


Dưới hình thức giáo trình, sách chuyên khảo, bình luận khoa học có những cơng
trình:
- Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh (2019), “Giáo trìnlĩ pháp luật
về tài sản, quyền sở hữu tài sản vù thừa kế”, PGS.TS. Lê Minh Hùng chủ biên, Nxb
Hồng Đức. Giáo trình khái quát về tài sản, chiếm hữu, quyền sở hữu tài sản, các quyền
khác đối với tài sản, bảo vệ quyền sở hữu và các quyền khác đối với tài sản bằng Luật
dân sự, các quy định về thừa kế. Chương 2 của giáo trình quy định cụ thể, chi tiết về
quyền sở hữu tài sản;
- PGS.TS. Đồ Văn Đại (2016), “Bình luận khoa học những điếm mới của Bộ
luật dân sự 20ì5”, Nxb Hồng Đức, Thành phố Hồ Chí Minh. Tác giả đã nêu ra những
điểm mới trong BLDS năm 2015 với BLDS trước đó, đánh giá những tiến bộ của BLDS
năm 2015;
- TS. Nguyễn Ngọc Điện (2016), “Giáo trình Luật dân sự - Tập ỉ ”, Nxb Chính
trị quốc gia. Giáo trình có nội dung bao qt các quy định của BLDS Việt Nam. Trong

đó, tại chương 2 chú yếu phân tích các quy định về quyền sở hữu, quyền năng của
quyền sở hữu và căn cứ xác lập quyền sở hữu, đồng thời đưa ra những đánh giá cùa tác
giả đối với các quy định này;
- PGS.TS. Nguyễn Văn Cừ, PGS.TS. Trần Thị Huệ (2015), “Bình luận khoa học
Bộ luật dân sự năm 2015”, Nxb Công an nhân dân. Tác phẩm đã phân tích và chỉ ra
được điểm hạn chế trong quy định của luật dân sự đối với quyền sở hữu đối với tài sản.
Ngoài ra, trên các tạp chí chun ngành luật có các bài viết có nội dung liên
quan đến đề tài như: PGS.TS. Đồ Văn Đại (2019), “Thời điểm chuyến quyển sở hữu bất
động sản ở Việt Nam ”, Tạp chí Tịa án nhân dân số 18/2019.


Tuy nhiên, cho đên nay các cơng trình nghiên cứu trên đêu chưa tập trung nghiên
cứu, đánh giá thực tiễn về việc xác định thời điểm chuyển quyền sở hữu trong họp đồng
mua bán tài sản, cũng như chưa đưa ra các giải pháp cụ thể nhằm nâng cao hiệu quả của
việc ký kết cũng như thực hiện họp đồng mua bán tài sản.
3.

Mục đích nghiên cứu
Mục đích nghiên cứu của luận văn là làm sáng tỏ cơ sở lý luận và thực tiễn về

xác định thời điềm chuyển quyền sở hữu trong họp đồng mua bán tài sản theo quy định
pháp luật Việt Nam; chỉ ra những điểm hợp lý, tiến bộ cũng như những vấn đề còn tồn
tại trong pháp luật hiện hành về vấn đề này để từ đó đề xuất những kiến nghị, giải pháp
nhằm hồn thiện pháp luật theo hướng phù họp với thực tiễn áp dụng.
4.

Đối tượng nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu của luận văn là những lý luận khoa học và thực tiễn áp

dụng pháp luật về xác định thời điểm chuyển quyền sở hữu trong hợp đồng mua bán tài

sản, các quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành về xác định thời điểm chuyến
quyền sở hữu trong hợp đồng mua bán tài sản.
5.

Phạm vi nghiên cứu
Vì phạm vi nghiên cứu của đề tài luận văn khá rộng nên ngoài việc nghiên cứu

lý luận và luật thực định thì tác giả chỉ tập trung nghiên cứu một số loại tài sản phổ biến
và thông dụng, thường xuyên xảy ra tranh chấp về quyền sở hữu, từ đó đưa ra các kiến
nghị chứ không nghiên cứu tất cả các loại tài sản hoặc những tất cả quy định của pháp
luật liên quan đến tài sản.
6.

Phương pháp nghiên cứu
Luận văn được thực hiện trên cơ sở phương pháp luận Mác - Lênin về chủ nghĩa

duy vật biện chứng, chủ nghĩa duy vật lịch sử, đồng thời sử dụng kết hợp một số
phương pháp nghiên cứu khoa học như:


Phương pháp phân tích: Nhăm làm sáng tỏ những vân đê lý luận cơ bản vê
quyền sở hữu và xác định thời điểm chuyển quyền sở hữu trong hợp đồng mua bán tài
sán, phân tích những bất cập đế đưa ra hướng hoàn thiện.
Phương pháp tổng hợp: Tổng hợp những quy định, kết quả phân tích từ đó đề
xuất giải pháp hoàn thiện pháp luật về xác định thời điềm chuyến quyền sở hữu trong
hợp đồng mua bán tài sản.
Ngoài ra, luận văn cũng vận dụng các phương pháp nghiên cứu khoa học khác
như: Quy nạp, diễn dịch, thống kê, so sánh, đối chiếu thực tiền để phục vụ cho hoạt
động nghiên cứu theo yêu cầu của luận văn.
7. Kết quả của luận văn

Luận văn góp phần làm rõ hơn những vấn đề lý luận về xác định thời điếm
chuyển quyền sở hữu trong hợp đồng mua bán tài sản; Luận văn góp phần đánh giá tình
hình thực thi pháp luật tại Việt Nam; Luận văn đưa ra những đề xuất và luận giải một số
quan điểm, giải pháp nhằm góp phần hồn thiện và thực thi pháp luật về xác định thời
điểm chuyển quyền sở hữu trong hợp đồng mua bán tài sản.
8. Bố cục luận văn
Luận văn thiết kế gồm 3 phần: phần mở đầu, phần nội dung và phần kết luận.
Trong đó phần nội dung gồm ba chương:
Chương 1: Khái quát một số vấn đề lý luận về xác định thời điểm chuyến quyền
sở hữu trong hợp đồng mua bán tài sản.
Chương 2: Xác định thời điểm chuyển quyền sở hữu trong họp đồng mua bán tài
sản là động sản.
7

7

1

A

-ì

Chương 3: Xác định thời diêm chuyên quyên sở hữu trong họp đông mua bán
tài sản là bât động sản.
r


CHƯƠNG 1
KHÁI QUÁT MỘT SÓ VẤN ĐÈ LÝ LUẬN VỀ XÁC ĐỊNH THỜI ĐIỂM
CHUYẾN QUYỀN SỞ HŨU TRONG HỌP ĐỒNG MUA BÁN TÀI SẢN

Quá trình tồn tại của xã hội lồi người ln gắn liền với sự phân hóa tài sản trong
việc chiếm giữ những của cải vật chất. Cùng với đó là sự phân chia giai cấp, những
người có quyền thế trong xã hội thấy ràng chỉ điều hành xã hội bằng phong tục tập qn
sẽ khơng có lợi cho mình nên cần phải có một bộ máy quản lý với pháp luật là công cụ
đế bảo vệ sự chiếm hữu của cải vật chất cho mình và cho giai cấp mình. Mối quan hệ
giữa người với người trong q trình chiếm hữu cùa cải vật chất đó làm phát sinh các
quan hệ sở hữu. Các quan hệ sở hữu này tồn tại một cách khách quan cùng với sự phát
triền của xã hội. Khi Nhà nước và pháp luật ra đời, địa vị của giai cấp thống trị trong
việc phân phổi cúa cải vật chất trong xã hội được ghi nhận bằng những quyền năng hạn
chế mà Nhà nước trao cho người đang chiếm giữ của cải vật chất đó 1. Lúc này, các quan
hệ sở hữu đã được điều chỉnh bằng pháp luật và hình thành nên quyền sở hữu của các
chủ thế có tài sản.
Theo Từ điển luật học, quyền sở hữu2 được định nghĩa như sau:
- Phạm trù pháp lý phản ánh các quan hệ sở hữu trong chế độ sở hữu nhất định.
- Tống hợp các quy phạm pháp luật về vấn đề sở hữu tồn tại trong xã hội tại thời
điểm lịch sử nhất định (theo nghĩa khác quan).
- Các quy phạm pháp luật về vấn đề sở hữu bao gồm những nhóm quy phạm về:
Các hình thức sở hữu; căn cứ phát sinh, chấm dứt quyền sở hữu; nội dung quyền sở hữu;
cách thức, biện pháp dịch chuyến quyền sở hữu ở các hình thức sở hữu khác nhau; báo
vệ quyền sở hữu.
- Quyên cũa chủ thê đôi với tài sản thuộc quyên sở hữu của mình (theo nghĩa chủ
quan) bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt của chủ sở hữu
theo quy định của pháp luật.
1TS. Nguyền Ngọc Điện (2016), “Giảo trình Luật dân sự - Tạp ỉ ”, Nxb Chính trị quốc gia, tr. 109
2Viện Khoa học pháp lý (2006), “Từ điển luật học ”, Nxh Từ điển bách khoa, tr.651 -652


Quyền sở hữu là chế định pháp luật dân sự, là quan hệ pháp luật dân sự, trong đó
các yếu tố cấu thành gồm chủ thể, khách thể, nội dung.
BLDS năm 2015 quy định về quyền sở hữu tại Điều 158 nhu sau “ộạyền sở hữu

bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu
theo quy định của luật”. Theo quy định này, quyền sở hữu bao hàm các quyền năng
khác. Khi một chú thể có quyền sở hữu đối với một tài sản thì đồng nghĩa với việc sẽ có
quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt đối với tài sản đó.
Cùng với việc xác lập quyền sở hừu của chủ thể đối với tài sản thì các giao dịch
dân sụ sẽ được hình thành thơng qua việc các chủ thể thục hiện các quyền năng của
mình. Chủ thể có quyền định đoạt tài sản của mình bằng việc mua bán hoặc tặng cho
chúng. Ví dụ như, ơng A quyết định bán chiếc đồng hồ của mình cho ơng B với trị giá
10 triệu đồng thì giao dịch giữa ông A và ông B đã hình thành một hợp đồng mua bán tài
sản, và quyền sở hừu chiếc đồng hồ sẽ được chuyến từ ông A sang ông B, tuy nhiên để
đảm bảo hợp đồng này được thực hiện đúng quy định ta phải xác định được quyền và
nghĩa vụ của các bên, xác định thời điểm có hiệu lực của hợp đồng, xác định các thỏa
thuận về giao hàng, nhận hàng và thanh toán3, đồng thời phải xác định được thời điểm
chuyển quyền sở hữu tài sản. Xác định thời điểm chuyển quyền sở hữu là một nội dung
quan trọng trong một giao dịch dân sự. Do đó, để hiểu rõ hơn về vấn đề này ta sẽ nghiên
cứu cụ thể hơn về khái niệm, đặc điểm, ý nghĩa thời điểm chuyển quyền sở hữu và thời
điểm chuyển quyền sở hữu trong hợp đồng mua bán tài sản.
1.1. Khái quát vê thời điêm chuyên quyên quyên sở hữu
1.1.1. Khải niệm thời điểm chuyển quyền quyền sở hữu
Chuyển quyền sở hữu là một sự kiện pháp lý quan trọng, và là mục đích cuối
cùng của các chủ thề khi tham gia giao dịch dân sự. Việc xác định thời điểm chuyển
quyền sở hữu cũng là vấn đề pháp lý phức tạp vì liên quan đến nhiều yếu tố khác như
thời điểm xác lập quyền sở hữu, thời điểm chấm dứt quyền sở hữu và trong nhiều trường
hợp khác nhau với đối tượng khác nhau, chủ thể khác nhau thì thời điểm chuyển quyền
sở hữu trong một giao dịch dân sự cũng khác nhau.
3Từ Điều 430 đến Điều 446 BLDS năm 2015: Quy định về hợp đồng mua bấn tài sàn.


BLDS năm 2005, tại Điều 168 quy định“77zờỹ điềm chuyển quyền sở hữu đối
với tài sản ” đến BLDS năm 2015 tại Điều 161 quy định “Thời điểm xác lập quyền sở

hữu Có thể nhận thấy sự thay đổi trong quy định của Bộ luật Dân sự Việt Nam qua các
giai đoạn. Một số chuyên gia đồng ý với sự thay đổi này, họ cho rằng về học thuật, khái
niệm chuyển quyền sở hữu và xác lập quyền sở hữu là hai khái niệm có nội hàm khác
nhau. Thứ nhất, khái niệm “chuyển dịch” theo từ điển tiếng Việt của Nhà xuất bản Đà
Nằng năm 2002 là “thay đổi hay làm thay đổi vị trí trong khoảng ngắn thể hiện trạng
thái động của hiện tượng, sự vật, thể hiện sự biến đổi về chất hoặc về lượng của sự vật,
hiện tượng đó trong một khoảng thời gian rất ngắn mà khơng thể tính tốn được bằng
một đơn vị thời gian theo quy định”. Còn khái niệm “xác lập” là lập nên trên cơ sở vững
chắc, xác lập một quyền trên tài sản là sự phát sinh quyền của một chủ thể được pháp
luật bảo hộ thể hiện trạng thái tĩnh. Bởi vậy, dùng cụm từ “thời điểm xác lập quyền sở
hữu” vừa chính xác về mặt khoa học, vừa chính xác về ngôn ngữ4.
Mặt khác, không phải mọi trường hợp quyên sở hữu đôi với tài sản đêu được xác
lập thông qua việc chuyển quyền sở hữu. Trên thực tế có rất nhiều trường hợp một
người được xác lập sở hữu không phải thông qua việc chuyển giao từ người khác như:
Xác lập quyền sở hữu đối với tài sản vô chủ, tài sản không xác định được chủ sở hữu, tài
sản bị đánh rơi, bỏ quên, gia súc, gia cầm thất lạc...Do đó, khi sử dụng thuật ngữ “xác
lập quyền sở hữu” sẽ hợp lý hơn vì nó bao gồm cả việc chuyển giao tài sản của các chủ
thể và những trường hợp khác. Có thể nói khái niệm xác lập quyền sở hữu theo BLDS
năm 2015 quy định rộng hơn, bao hàm nhiều trường hợp hơn so với khái niệm chuyển
quyền sở hữu tại BLDS năm 2005.
Căn cứ vào tính chất, đặc điểm cũng như sự thay đổi về quyền của các chủ thể
khi thực hiện các giao dịch dân sự thì thời điểm chuyển quyền sở hữu được hiểu là thời
điểm chấm dứt quyền sở hữu của một bên chủ thề và là thời điểm xác lập quyền sở hữu
của bên chủ thể khác khi tài sản được chuyển giao trong một giao dịch dân sự.
Theo quy định tại Điều 238 BLDS năm 2015: “Khi chủ sở hữu chuyển giao
4Trằn Thị Huệ (2016), “Những điếm nổi bậc về quyền sờ hữu và những quyền khác trong Bộ luật Dân sự
năm 2015 ”, Tạp chí Kinh tế đối ngoại ( NO1-BATVE-QUYEN-SO-HUU-VA-NHUNG-QUYEN-KHAC-TRONG-BO-LUAT-DAN-SU-NAM- 2015-6150/)


quyền sở hữu của mình cho người khác thơng qua hợp đồng mua hán, trao đổi, tặng

cho, cho vay, hợp đồng chuyến quyền sở hữu khác theo quy định của pháp luật hoặc
thơng qua việc đê thừa kế thì quyền sỏ' hữu đối với tài sản của người đó chấm dứt kế từ
thời điểm phát sình quyền sở hữu của người được chuyển giao Như vậy, thời điếm chấm
dứt quyền sở hữu tài sản của chù thể là từ thời điềm phát sinh quyền sở hữu của người
được chuyến giao. Đồng thời, theo quy định về thời điếm xác lập quyền sở hữu tại Điều
161 BLDS năm 2015 thì thời điểm xác lập quyền sở hữu của chủ thể được chuyển giao
tài sản.
Từ những phân tích trên, ta có thể xác định thời điểm chuyển quyền sở hữu là
thời điểm xác lập quyền sở hữu của chủ thể được chuyển giao.
1.1.2. Đặc điểm thời điểm chuyển quyền quyền sở hữu
Thời điểm chuyển quyền sở hữu có các đặc điểm sau:


Một là, việc xác định thời điêm chuyên quyên sở hữu tạo ra hai quyên đôi lập
của các chủ thể, nếu một bên xác lập quyền sở hữu thì bên cịn lại sẽ chấm dứt quyền sở
hữu. Ví dụ như, ông A bán cho ông B một chiếc xe đạp trị giá 1 triệu đồng và hai bên
thỏa thuận thời điểm ông A giao xe đạp cho ông B, ông B thanh tốn tiền cho ơng A là
ngày 01/6/2020. Vậy vào thời điểm này khi hai bên đã hoàn thành nghĩa vụ của mình
tức là khi ơng A đã giao xe và ơng B đã thanh tốn tiền thì ơng B là chú thề xác lập
quyền sở hữu đối với chiếc xe đạp, cùng lúc đó ơng A là chủ thể chấm dứt quyền sở hữu
với chiếc xe đạp.
Hai là, theo Khoản 1 Điều 161 BLDS năm 2015 quy định thời điểm xác lập
quyền sở hữu, cụ thể: Thời điểm xác lập quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản thực
hiện theo quy định của Bộ luật này, luật khác có liên quan; trường hợp luật khơng có
quy định thì thực hiện theo thỏa thuận của các bên; trường hợp luật khơng quy định và
các bên khơng có thỏa thuận thì thời điểm xác lập quyền sở hữu, quyền khác đối với tài
sản là thời điềm tài sản được chuyển giao. Thời điểm tài sản được chuyển giao là thời
điểm bên có quyền hoặc người đại diện hợp pháp của họ chiếm hữu tài sản.
Như vậy, thời điểm chuyển quyền sở hữu được xác định theo thứ tự sau:
- Xác định theo quy định của Bộ luật này, luật khác có liên quan;

- Trường hợp luật khơng có quy định thì thực hiện theo thỏa thuận của các bên;
- Trường hợp luật không quy định và các bên không có thỏa thuận thì là thời
điểm tài sản được chuyển giao.
BLDS năm 2015 ưu tiên áp dụng theo các quy định của pháp luật, nếu khơng có
luật quy định về thời điểm chuyển quyền sở hữu thì sẽ áp dụng theo thỏa thuận của các
bên. Các trường hợp còn lại xác định chú yếu dựa vào thời điếm nắm giữ, chi phối tài
sản của chủ thể. Việc công nhận sự thỏa thuận của các bên về thời điểm xác lập quyền
sở hữu đã mở rộng thêm quyền cho các bên trong các giao dịch chuyển


giao quyên sở hữu, tạo điêu kiện cho các bên tự do thông nhât với nhau vê thời diêm cụ
thể trong việc chuyển giao quyền sở hữu.
Ví dụ như: ơng A tặng cho con trai của mình là B một chiếc xe đạp (xe đạp là
động sản không phải đăng ký) thì thời điềm chuyển quyền sở hữu là thời điểm tài sản
được chuyển giao. Vì theo Khoản 1 Điều 458 BLDS năm 2015 “Hợp đồng tặng cho
động sản có hiệu lực kê từ thời điếm hên được tặng cho nhận tài sản, trừ trường hợp có
thỏa thuận khác” Nữ. Khoản 1 Điều 161 BLDS năm 2015 “...Trường hợp luật khơng
quy định và các bên khơng có thỏa thuận thì thời điểm xác lập quyền sở hữu là thời
điếm tài sản được chuyên giao... ”. Đối tượng được tặng cho trong trường hợp này là
động sản không phải đăng ký, 2 bên chủ thể cũng không thỏa thuận thời điểm chuyển
quyền sở hữu, do đó căn cứ vào những quy định trên ta có thể xác định thời điểm
chuyển quyền sở hữu chiếc xe đạp từ ông A cho B là thời điểm B nhận được chiếc xe
đạp, tức là B trực tiếp chiếm hữu chiếc xe đạp này.
Pháp luật đã đưa ra những nguyên tắc cơ bản trong việc xác định thời điếm
chuyển quyền sở hữu, tạo điều kiện cho các chủ thể xác lập quyền sở hữu cũng như
chấm dứt quyền sở hữu của mình một cách hợp lý và hợp pháp.
1.1.3. Ỷ nghĩa thời điểm chuyển quyền sở hữu
Việc xác định thời điếm chuyến quyền sở hữu có ý nghĩa rất quan trọng, nó là
ảnh hưởng rất nhiều đến quyền và nghĩa vụ của chủ thể có liên quan (người nhận
chuyển quyền sở hữu và người chuyển quyền sở hữu), cụ thể như sau:

Một là, kể từ thời điểm quyền sở hữu được chuyển giao thì người được xác định
là chú sở hữu tài sản có mọi quyền năng đối với tài sản đó (quyền chiếm hữu, quyền sử
dụng, quyền định đoạt). Đồng thời, chủ sở hữu còn phải gánh chịu mọi trách nhiệm phát
sinh từ việc quản lý, sử dụng tài sản đó, nếu có thiệt hại cho người khác thì chủ sở hữu
phải bồi thường do tài sản của mình gây ra.
Hai là, một trong những ý nghĩa quan trọng của việc xác định thời điểm chuyển
quyền sở hữu là để xác định ai là người chịu rủi ro về tài sản (như do thiên tai làm tài
sản bị hủy hoại), chịu trách nhiệm về tài sản (như nhà đố làm hỏng tài sản của người
khác). Theo quy định tại Điêu 162 BLDS năm 2015 thì: “Chủ sở hữu phải chịu rủi ro về
tài sản thuộc sở hữu của mình, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc Bộ luật này,


luật khác liên quan có quy định khác”. Các Điều 603, 604, 605 BLDS năm 2015 cũng
quy định chủ sở hữu phải bồi thường thiệt hại do gia súc, cây cối, nhà cửa, cơng trình
xây dựng thuộc sở hữu của mình gây ra cho người khác.
Ba là, việc xác định thời điểm chuyển quyền sở hữu cũng là căn cứ xác định sự
dịch chuyển của tài sản, sẽ làm tăng tổng giá trị tài sản của bên chú thể xác lập quyền sở
hữu đối với tài sản và sẽ làm giảm tổng giá trị tài sản của bên chủ thế chấm dứt quyền
sở hữu tài sản trong một giao dịch dân sự.
1.2. Khái quát về thời điểm chuyển quyền quyền sở hữu trong họp đồng
mua bán tài sản
1.2.1. Khái niệm thời điểm chuyển quyền sở hữu trong hợp dồng mua bán tài
sản
Theo định nghĩa của Từ điển luật học thì họp đồng mua bán tài sản 5 là một loại
họp đồng dân sự thơng thường, theo đó, bên bán có nghĩa vụ giao tài sản cho bên mua
và nhận tiền cịn bên mua có nghĩa vụ nhận tài sản và trả tiền cho bên bán.
Đối tượng của họp đồng mua bán có thề là vật và quyền tài sản. Vật và quyền tài
sản phải có thực và được phép giao dịch. Trong trường họp đối tượng của hợp đồng mua
bán là vật thì phải được xác định bằng giá trị sử dụng, chùng loại, số lượng và chất
lượng. Trong trường hợp đối tượng của hợp đồng mua bán là quyền tài sản thì phải có

giấy tờ hoặc bằng chứng khác chứng minh quyền đó thuộc sở hữu của bên bán. Chất
lượng mua bán của vật do các bên thỏa thuận, nếu đã được đăng ký co quan nhà nước có
thấm quyền quyết định theo các tiêu chuẩn đã được đăng ký hoặc theo quy định, khi
khơng có thỏa thuận và pháp luật khơng có quy định thì xác định theo mục đích sử dụng
và chất lượng trung bình của vật cùng loại. Giá cả, phương thức thanh toán, thời gian
thực hiện họp đông do các bên thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật. Giá cả cũng
có thế do người thứ ba xác định theo yêu cầu của các bên. Các bên có thế áp dụng hệ số
trượt giá khi có biến động về giá. Bên bán có thể giao tài sản trước thời hạn nếu được
bên mua đồng ý.
Gần giống với định nghĩa cua Từ điển luật học, Bộ luật Dân sự Việt Nam quy

5Viện Khoa học pháp lý (2006), "Từ điên luật học ”, Nxb Từ điển bách khoa, tr.395


định hợp đồng mua bán tài sản6 là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên bán có nghĩa
vụ giao tài sản cho bên mua và nhận tiền, còn bên mua có nghĩa vụ nhận tài sản và trả
tiền cho bên bán.
Hợp đồng mua bán tài sản là hợp đồng song vụ và là hợp đồng mang tính chất
đền bù, mồi bên trong hợp đồng mua bán tài sản đều bị ràng buộc bởi nghĩa vụ đối với
bên kia, quyền của bên này tương ứng với nghĩa vụ của bên kia. Bên bán có nghĩa vụ
chuyển giao tài sản cho bên mua và nhận tiền, bên mua có nghĩa vụ nhận tài sản và trả
tiền cho bên bán. Bên bán có nghĩa vụ báo đảm quyền sở hữu đối với tài sản đã bán cho
bên mua không bị người thứ ba tranh chấp. Đối với họp đồng mua bán tài sản ngoài việc
xác định quyền và nghĩa vụ của các bên thì việc xác định thời điểm chuyển quyền sở
hữu khi các bên thực hiện hợp đồng là điều vô cùng quan trọng.
Quy định về thời điểm chuyển quyền sở hữu trong họp đồng mua bán tại một số
quốc gia cũng có nhiều điểm khác nhau như là:
BLDS Campuchia7 quy định tại Khoản 1 Điều 528 “Việc chuyển giao quyền sỏ’
hữu của đối tượng trong hợp đồng mua bán sẽ căn cứ vào các nguyên tắc chung quy
định tại Điều 133 (Thay đôi quyền về tài sản do thỏa thuận), Điều 134 (Điều kiện phản

đối thay đổi quyền về tài sản), Điều 135 (Điều kiện hiệu lực trong việc chuyển giao
quyền sở hữu hất động sản bằng thỏa thuận), Điều 160 (Xác lập quyền sở hữu bất động
sản) và Điều 187 (Xác lập quyền sở hữu động sản).
Pháp luật Campuchia quy định việc chuyên giao quyên sở hữu trong hợp đông
mua bán sẽ được xác định theo từng trường hợp cụ thể, từng loại tài sản khác nhau,
đồng thời đảm bảo những nguyên tắc chung về quyền sở hữu. Như vậy, căn cứ đế xác
định thời điểm chuyển giao quyền sở hữu trong hợp đồng mua bán tài sản của sẽ được
xác định theo từng trường hợp cụ thể.
Quy định tại Điều 133 Luật HĐ Trung Quốc8 quy định “Quyền sở hữu đối tượng
mua bán được chuyển vào thời điểm giao vật, trừ khi pháp luật có quy định khác hoặc
6Điều 430BLDS năm 2015
7Tài liệu tham khảo cho Ban soạn thào BLDS, Bộ Tư pháp, tr.81
8Tài liệu Ban Soạn thảo Luật Thương mại (sừa đổi), Bộ Thương mại, tr.23-24
( dich-TV10.6.04-l.pdf)


các bên có thỏa thuận khác Pháp luật về hợp đồng của Trung Quốc thì có quy định cụ
thể về thời điểm chuyển giao quyền sở hữu trong hợp đồng mua bán là thời điểm giao
vật, tuy nhiên trường hợp pháp luật có quy định khác hoặc các bên có thỏa thuận khác
(khơng vi phạm pháp luật) thì thời điểm chuyển quyền sở hữu sẽ được xác định theo các
quy định và thởa thuận đó. Có thế thấy, pháp luật về hợp đồng của Trung Quốc quy định
khá rõ ràng về thời điểm chuyển quyền sở hữu trong hợp đồng mua bán.
Pháp luật dân sự Nhật Bản quy định cụ thể từng trường hợp đối với việc xác lập
quyền sở hữu9, và được xác định với hai đối tượng chính là động sản và bất động sán.
Đổi với các quy định liên quan đến hợp đồng mua bán BLDS Nhật Bản tại Điều 555
BLDS Nhật Bản quy định “Việc mua bán sẽ có hiệu lực, khi một bên đồng ý chuyển
giao quyền sở hữu cho bên kia và bên kia đồng ỷ thanh toán cho bên bản”. Như vậy,
BLDS Nhật Bản chỉ quy định phải có sự chuyển giao quyền sở hữu cúa một bên chú thế
và đồng ý thanh tốn của chủ thể cịn lại, mà khơng đề cập đến việc chuyên quyên sở
hữu như thê nào và thời điêm chuyên quyên sở hữu được xác định như the nào.

Sự khác nhau trong quy định của các quôc gia vê việc xác định thời điêm chuyển
quyền sở hữu là điều dễ hiểu vì nó chịu sự ảnh hưởng khác nhau về văn hóa, xã hội,
phong tục tập quán, đặc biệt là việc xác định thời điểm chuyển quyền sở hữu trong hợp
đồng mua bán cịn phải nhằm mục đích phù hợp với từng tính chất, đặc điểm hoạt động
kinh doanh của quốc gia đó. Nhưng nhìn chung, sẽ được phân chia thành hai xu hướng
đó là một sổ quốc gia sẽ không quy định cụ thế việc xác định thời điểm chuyển quyền sở
hữu trong hợp đồng mua bán mà dựa vào từng đối tượng tài sản cụ thể sẽ quy định thời
điểm thông qua pháp luật chuyên ngành, số khác sẽ quy định trực tiếp thời điểm chuyển
quyền sở hữu tại Bộ luật Dân sự. Đối với Việt Nam, quy định về thời điểm chuyển
quyền sở hữu trong hợp đồng mua bán thì có sự thay đổi qua các thời kỳ.
BLDS năm 2005 quy định thời điếm chuyển giao quyền sở hữu được quy định
tại Điều 439 như sau:
“7. Quyên sở hữu đôi với tài sản mua bán được chuyên cho bên mua kê từ thòi
điểm tài sản được chuyển giao, trừ trường hợp các bên có thoủ thuận khác hoặc pháp
9Điều 239 đến Điều 248 BLDS Nhặt Bản, Tài liệu tham kháo cho Ban soạn thao BLDS, Bộ Tư pháp,
tr.44-45


luật có quy định khác.
2. Đơi với tài sản mua bán mù pháp luật quy định phủi đăng ký quyên sở hữu thì
quyền sỏ' hữu được chuyển cho bên mua kể từ thời điếm hoàn thành thủ tục đăng ký
quyền sỏ' hữu đối với tài sản đó.
3. Trong trường hợp tài sán mua bán chưa được chuyên giao mà phát sinh hoa
lợi, lợi tức thì hoa lợi, lợi tức thuộc về bên bán.”
Việc xác định thời diêm chuyên giao quyên sở hữu đôi với tài sản là môc đê xác
định chú sở hữu có quyền được thực hiện quyền của chú sở hữu đối với tài sản. Ngoài
ra, việc xác định về thời điểm chuyển giao quyền sở hữu còn là căn cứ để xác định
quyền sở hữu đối với hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản chuyển nhượng trong quá trình
thực hiện họp đồng mua bán tài sản. Theo quy định tại Điều 439 Bộ luật Dân sự 2005
thì thời điêm chuyên giao quyên sở hữu trong hợp đông mua bán tài sản được xác định

như sau:
- Tài sản không phải đăng ký quyền sở hữu: Thời điểm chuyển giao quyền sở
hữu là thời điểm chuyền giao tài sàn nếu các bên khơng có thỏa thuận khác. Điều đó có
nghĩa là các bên khi thực hiện hợp đồng mua bán tài sản có quyền được thỏa thuận về
thời điểm chuyển giao quyền sở hữu.
- Tài sản phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng theo quy định của pháp luật
thì thời điểm chuyển giao quyền sở hữu là thời điềm hoàn tất thủ tục đăng ký quyền sở
hữu. Như vậy, với trường hợp này, các bên không được quyền thỏa thuận về thời điểm
chuyển giao quyền sở hữu.
Như vậy, trong hợp đồng mua bán tài sản phải thề hiện rõ đối tượng của hợp
đồng là tài sản đủ điều kiện đưa vào giao dịch và thông tin về hiện trạng của tài sản khi
đem vào giao dịch.
Đến BLDS năm 2015 thì việc xác lập quyền sở hữu theo họp đồng được quy
định: “Người được giao tài sản thông qua hợp đồng mua bán, tặng cho, trao đổi, cho
vay hoặc hợp đồng chuyển quyền sở hữu khác theo quy định của pháp luật thì có quyền
sở hữu tài sản đó”lQ. Tuy nhiên, đối với hợp đồng mua bán tài sản thì BLDS năm 2015


lại không quy định về thời điếm chuyến quyền sở hữu 10 11, mà việc xác định thời điểm
chuyển quyền sở hữu trong họp đồng mua bán tài sản sẽ được căn cứ theo quy định cúa
pháp luật chuyên ngành. Ví dụ như:
- Đối với họp đồng mua bán hàng hóa, Luật Thương mại 2005 quy định “Trừ
trường hợp pháp luật có quy định khác hoặc các bên có thỏa thuận khác, quyển sở hữu
được chuyến từ bên bán sang bên mua kể từ thời điểm hàng hóa được chuyển giao ”12.
- Đối với họp đồng chuyển nhượng ỌSDĐ, Luật Đất đai 2013 quy định “Việc
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp QSDĐ,
góp vốn bằng QSDĐ phải đăng ký tại cơ quan đăng kỷ đất đai và có hiệu lực kế từ thời
điếm đăng kỷ vào sổ địa chỉnh ”13.
Có thể thấy, BLDS năm 2015 so với BLDS năm 2005 có những quy định mở
hơn về việc xác định thời điểm chuyển quyền sở hữu trong hợp đồng mua bán tài sản.

Dựa vào đặc điểm của từng loại tài sản cụ thề luật chuyên ngành sẽ có những quy định
phù hợp với tính chất, điều kiện phát triển của tài sản đó. Đe xác định được thời điềm
chuyển quyền sở hữu trong họp đồng mua bán tài sản ngoài việc căn cứ vào thỏa thuận
của các bên trong hợp đồng, quy định pháp luật dân sự, ta còn phải căn cứ vào quy định
cúa pháp luật chuyên ngành phù họp với từng đối tượng được giao dịch trong họp đồng
mua bán tài sản.
Như vậy, thời điểm chuyển quyền sở hữu trong hợp đồng mua bán tài sản được
xác định kế từ thời điểm tài sản được chuyến giao, trừ trường hợp các bên có thoả thuận
khác hoặc pháp luật có quy định khác (như là các tài sản được quy định phải đăng ký
quyền sở hữu thì quyền sở hữu được chuyển giao kể từ thời điểm hoàn thành thú tục
đăng ký quyền sở hữu đối với tài sản đó).
1.2.2. Đặc điểm thời điểm chuyển quyền sở hữu trong hợp dồng mua bán tài
san
9

y

Ngoài những đặc điêm cơ bản của việc xác định thời điêm chuyên quyên sở
hữu thì việc xác định thời điêm chuyên quyên sở hữu trong họp đông mua bán tài sản
29'--'

có các đặc điêm sau:
10Điều 223 BLDS năm 2015
11Điều 430 đến Điều 454 BLDS nám 2015 Quy định các điều khoản về hợp đồng mua bán tài sàn
12Điều 62 LTM năm 2005
13Điều 188 LĐĐ năm 2013


Một là, cũng giông với các loại hợp đông khác, việc xác định thời điêm chuyên
quyền sớ hữu trong hợp đồng mua bán tài sản được áp dụng theo nguyên tắc: ưu tiên áp

dụng theo các quy định của luật chun ngành, nếu khơng có luật quy định về thời điểm
chuyển quyền sở hữu thì sẽ áp dụng theo thỏa thuận của các bên. Các trường họp còn lại
xác định vào thời điểm tài sản được chuyển giao.
Căn cứ vào thời điểm tài sản được chuyển giao để xác định thời điểm chuyển
quyền sở hữu là giải pháp cuổi cùng mà pháp luật đưa ra. Có thể thấy việc tuân thú quy
định của pháp luật chuyên ngành và tôn trọng sự thỏa thuận của các bên trong giao dịch
là đang là định hướng điều chỉnh của pháp luật hiện hành.
Hai là, hợp đồng mua bán tài sản là một khái niệm rộng và bao hàm nhiều lĩnh
vực, nhiều đối tượng, do đó việc xác định thời điếm chuyển quyền sở hữu đối với họp
đồng này cũng được phân chia thành nhiều quy định khác nhau. BLDS năm 2015 phân
chia tài sản bao gồm hai loại cơ bàn là động sản và bất động sản14.
Tại Điều 106 Bộ luật dân sự 2015 quy định cụ thể điều kiện có quyền sở hữu đối
với bất động sản và động sản như sau:
“7. Quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản là hất động sản được đăng ký theo
quy định của Bộ luật này và pháp luật về đăng ký tài sản.
2. Quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản là động sản không phải đăng ký, trừ
trường họp pháp luật về đăng ký tài sản có quy định khác.
3. Việc đăng ký tài sán phải được công khai. ”
Từ các quy định trên có thể phân chia tài sản trong họp đồng mua bán tài sản
thành các nhóm tài sản sau:
- Động sản: Động sản phải đăng ký và động sản không phải đăng ký.
- Bât động sản: Bât động sản phải đăng ký và bât động sản không phải đăng ký.
Đối với từng loại tại sản khác nhau sẽ có quy định khác nhau trong việc thực
hiện hợp đồng, như: khác nhau về hình thức hợp đồng, nghĩa thanh toán của bên mua,
nghĩa vụ giao hàng của bên bán, thời điểm chuyển rủi ro và thời điểm chuyến quyền sở
hữu. Do đó, để xác định được thời điểm chuyển quyền sở hữu trong hợp đồng mua bán
14Khoản 2 Điều 105 BLDS năm 2015 “7ữi sàn bao gồm bất động scin và động sản. Bất động sàn và
động sản có thê lả tài scỉn hiện cỏ vả tài sản hình thành trong tương lai ”



tài sân phải xác định được loại tài sản giao dịch trong hợp đồng là động sản hay bất
động sản.
1.2.3. Ỷ nghĩa thời điểm chuyển quyền sở hữu trong hợp đồng mua bán tài
san
Trong hợp đồng mua bán hàng hóa, việc xác định thời điểm chuyển quyền sở
hữu có ý nghĩa sau:
Một là, hợp đồng mua bán là phương tiện pháp lý tạo điều kiện cho công dân, tổ
chức trao đối hàng hóa, thỏa mãn nhu cầu sinh hoạt tiêu dùng, sản xuất kinh doanh.
Trong nền kinh tế nhiều thành phần, quan hệ mua bán phản ánh mối quan hệ kinh tế về
trao đổi vật tư, sản phẩm giữa các đơn vị kinh tế thuộc các thành phần kinh tế khác
nhau. Từ đó tạo điều kiện cho các thành phần kinh tế cùng tồn tại và phát triển, góp
phần nâng cao đời sống vật chất, văn hóa, tinh thần cùa nhân dân.
Hai là, hợp đồng mua bán tài sản là hợp đồng nhằm mục đích chuyển giao quyền
sở hữu đối với tài sản từ bên bán sang bên mua nên việc xác định thời điểm chuyển
quyền sở hữu trong hợp đồng mua bán hàng hóa là vơ cùng quan trọng, đảm bảo mục
đích cua hợp đồng được thực hiện và quyền, nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng được
xác định một cách cụ thể, rõ ràng.
Ba là, cũng giống như trong bất kỳ loại giao dịch dân sự hay loại hợp đồng nào
khác, thì xác định thời điếm chuyển quyền sở hữu là một trong những điều kiện quan
trọng để xác định trách nhiệm pháp lý của chủ sở hữu đối với tài sản, và là một trong
những căn cứ để xác định thời điểm chuyển rủi ro.


1.3. Các căn cứ xác định thòi điêm chuyên quyên sỏ’ hữu trong họp đông
mua bán tài sản
1.3.1. Căn cứ theo quy định pháp tuột
Khoản 1 Điều 161 BLDS năm 2015 đã quy định căn cứ để xác định thời điểm
xác lập quyền sở hữu là theo quy định của BLDS và các luật khác có liên quan. Như
vậy, việc xác định thời điểm chuyển quyền sở hữu tài sản trước tiên phải tuân theo quy
định của pháp luật, ngoài các quy định chung tại BLDS thì tùy vào từng đối tượng cụ

thể mà ta phải căn cứ quy định của pháp luật chuyên ngành như Luật Thương mại, Luật
Đất đai, Luật Nhà ở,...
Ví dụ như Điều 12 Luật Nhà ở 2014 quy định thời điểm chuyển quyền sở hữu
nhà ở, có nội dung như sau:
“ỉ. Trường hợp mua bán nhà ở mà không thuộc diện quy định tại khoản 3 Điều
này và trường hợp thuê mua nhà ở thì thời điếm chuyển quyền sở hữu nhà ở là kê từ
thời điếm bên mua, bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền mua, tiền thuê mua và đã nhận
bàn giao nhà ở, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
•••
3. Trường hợp mua bán nhà ở giữa chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở vói người
mua thì thời điểm chuyến quyền sở hữu nhà ở là kê từ thòi điếm bên mua nhận bàn giao
nhà ở hoặc kê từ thời điếm bên mua thanh toán đủ tiền mua nhà ở cho chủ đầu tư. Đối
với nhà ở thương mại mua của doanh nghiệp kinh doanh bất động sán thì thời điếm
chuyển quyền sỏ' hữu được thực hiện theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất
động sản. ”
Như vậy Luật Nhà ở quy định rõ thời điếm chuyển quyền sở hữu:
- Trường hợp mua bán nhà ở thơng thường thì thời điểm chuyển quyền sở hữu là
ở thời điếm đã thanh toán đú tiền mua và đã nhận bàn giao nhà ở, trừ trường hợp các
bên có thỏa thuận khác.


- Trường hợp mua bán nhà ở giữa chủ đâu tư dự án xây dựng nhà ở với người
mua thì thời điểm chuyển quyền sở hữu là thời điểm nhận bàn giao nhà hoặc thời điềm
bên mua thanh toán đú tiền mua nhà.
- Trường hợp bên bán là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thì thời điểm
chuyển quyền sở hữu được thực hiện theo pháp luật về kinh doanh bất động sản.
Trong nhiều trường hợp, đối với các giao dịch dân sự hay hợp đồng thì sự tự do
thỏa thuận giữa các bên chủ thể sẽ được tôn trọng và ưu tiên áp dụng. Tuy nhiên, sở hữu
và quyền sở hữu là một vấn đề quan trọng do đó sự điều chỉnh của pháp luật trong vấn
đề này được đặt lên hàng đầu, nhằm tạo ra sự đảm bảo tốt nhất cho các chủ thể về quyền

cua mình cũng như hạn chế đến mức thấp nhất các rủi ro có thể xảy ra trong q trình
chuyển giao quyền sở hữu.
Pháp luật quy định cụ thể thời điểm chuyển quyền sở hữu trong hợp đồng mua
bán tài sản (cụ thể cho từng loại tài sản), cũng như việc xác định thời điểm chuyển
quyền sở hữu phải do pháp luật điều chinh đầu tiền mà khơng phải là tơn trọng hồn
tồn các thỏa thuận cúa chú thế khi thực hiện hợp đồng là điều vơ cùng hợp lý. Vì chế
định về sở hữu vô cùng quan trọng, ảnh hưởng rất nhiều đến quyền và lợi ích các bên
trong hợp đồng, nếu không xác định được thời điểm chuyển quyền sở hữu một cách rõ
ràng vấn đề pháp lý liên quan khác có thể xảy ra. Pháp luật dự liệu được các trường hợp
có thế xảy ra trong các giao dịch dân sự nói chung và hợp đồng mua bán tài sản nói
riêng, từ đó đưa ra các quy định về xác định thời điềm chuyển quyền sở hữu vừa thể
hiện sự tôn trọng sự tự do thỏa thuận của các bên nhưng cũng không quên đưa ra những
quy định nền khi các bên khơng có thỏa thuận hoặc thỏa thuận đó có điều bất cập (như
quy định tại Khoản 1 Điều 12 Luật Nhà ở năm 2014).
1.3.2. Căn cứ theo thỏa thuận
Họp đồng là một sự kiện pháp lý trên cơ sở thỏa thuận, thống nhất ý chí giữa các
bên làm phát sinh sự dịch chuyến tài sản từ chủ thế này sang chủ thể khác. Mặt khác,
họp đồng phải đảm bảo không trái với các quy định của pháp luật. Các họp đồng mua
bán, tặng cho, cho vay,., nếu được xác lập phù hợp với quy định của Bộ luật Dân sự thì
những người được chun giao tài sản thơng qua các giao dịch hợp pháp có quyền sở