ĐẠI HỌC QUỐC GIA THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ - LUẬT

NGUYEN THANH TUNG

THỤC TRẠNG GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG
CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN sử DỤNG ĐẤT TẠI TAND
TỈNH BẾN TRE

Ngành: Luật Kinh tế
Mã số: 8380107

LUẬN VĂN THẠC SỸ LUẬT HỌC

NGƯỜI HƯỚNG DẲN KHOA HỌC: TS. NGUYỀN HẢI AN

TP. HỒ CHÍ MINH - NĂM 2021


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan luận văn này là cơng trình nghiên cứu của riêng tơi dưới sự hướng
dần khoa học tận tình của TS. Nguyễn Hải An. Các nội dung và kết quả nghiên cứu trong
đề tài này là trung thực, chưa được công bố trong bất kỳ cơng trình khoa học nào khác.
Tơi hồn tồn chịu trách nhiệm về nội dung luận văn của mình.
TÁC GIẢ

NGUYỄN THANH TÙNG


DANH MỤC CÁC CH ũ VIẾT TẮT
Chữ đưoc viết tắt

STT

♦

Chữ viết tắt

1

Bơ lt Dân sư
•••

BLDS

2

Giao dich dân sư
••

GDDS

3

Giấy chứng nhận

GCN

4

Hội đồng Thẩm phán


HĐTP

5

Hợp đồng chuyển nhượng

HĐCN

6

Luât Đất đai
•

7

Luật Kinh doanh bất động sản

LKDBĐS

8

Luât Thi hành án dân sư

LTHADS

9

Quyền sử dụng đất


QSDĐ

10

Tịa án nhân dân

TAND

••

LĐĐ


MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN
DANH MỤC CÁC CHŨ VIẾT TẤT
MỤC LỤC

2.1. Công nhận hiệu lục của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi

DANH MUC TÀI LIỆU THAM KHẢO

Trang


5

MỞ ĐẦU
1.


Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên thiên nhiên, là tài sản vô cùng quý giá của một Quốc gia, là tư

liệu sản xuất đặc biệt, là địa bàn phân bố khu dân cư, của các ngành kinh tế, là bộ phận cơ
bản của lãnh thổ quốc gia, là thành phần quan trọng bật nhất của môi trường sống. Với
những giá trị như vậy nên con người ln mong muốn tác động vào nó thường xun và
tích cực để tạo ra những giá trị vật chất và tinh thần phục vụ cho đời sống của mình. Sự
chuyển dịch đất đai từ chủ thể này sang chủ thể khác sử dụng là một quy luật vận động tất
yểu. Luật đất đai năm 1993 ra đời cho phép người sử dụng đất có quyền chuyển nhượng
ỌSDĐ và đây là một bước đột phá quan trọng trong việc quy định các quyền của người sử
dụng đất, mở ra thời kỳ mới, tạo điều kiện thuận lợi cho các quan hệ đất đai vận động phù
hợp với cơ chế thị trường. Tuy nhiên, cùng với sự phát triển cùa các quan hệ xã hội không
ngừng diễn ra sôi động trong nền kinh tế thị trường thì tình hình chuyền nhượng QSDĐ
ngày càng phức tạp, dẫn tới nhiều tranh chấp phát sinh liên quan đến việc chuyển nhượng
QSDĐ ngày càng nhiều. Các chủ thể trong quan hệ pháp luật đất đai khi không đạt được sự
đồng thuận thường khời kiện ra Tòa án đế giải quyết tranh chấp.
Kể từ khi cầu Rạch Miễu được bắc qua sông Tiền đến nay, tỉnh Ben Tre đã thốt
khỏi thế cơ lập về giao thơng, kinh tế, văn hóa - xã hội và đã từng bước hịa mình phát triển
theo tốc độ tăng trưởng kinh tế - xã hội của đất nước, các khu dân cư do các doanh nghiệp
đầu tư xây dựng ngày càng nhiều làm cho việc chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn tỉnh Bến
Tre diễn ra ngày càng sôi động, kéo theo đó là việc tranh chấp về HĐCN QSDĐ diễn ra
ngày càng nhiều với tính chất và mức độ ngày càng phức tạp, gây ra bất bình trong xã hội.
Trong quá trình học tập và qua thực tiễn cơng tác tại địa phương, học viên nhận thấy
cần thiết phải nghiên cứu, tìm hiểu bản chất pháp lý của HĐCN ỌSDĐ; tìm hiểu thực tiễn
quá trình giải quyết tranh chấp HĐCN QSDĐ tại Tịa án nhân dân tỉnh Bến Tre, từ đó đề
xuất một số kiến nghị nhằm hoàn thiện hơn nữa hệ thống pháp luật. Chính vì vậy học viên
qut định lựa chọn đê tài:“ Thực trạng giải quyêt tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân tỉnh Bến Tre ” để làm luận văn tốt nghiệp thạc sĩ luật cùa
mình.



6

2.

Tình hình nghiên cúru
Trong thời gian vừa qua, ở nước ta đã có nhiều cơng trình nghiên cứu, nhiều bài viết

cua các nhà khoa học, các chuyên gia trong lĩnh vực đất đai và trong ngành Tòa án đề cập
đến vấn đề tranh chấp đất đai và giải quyết tranh chấp đất đai bằng Tòa án ở các mặt về lý
luận và thực tiễn của một số tác giả như: Hồng Thế Liên (2013), Bình luận khoa học Bộ
luật dân sự 2005 (Tập 2), Phần thứ ba: Nghĩa vụ dãn sự và hợp đồng dân sự, Nxb Chính trị
quốc gia, Hà Nội; Đồ Văn Đại (2011), Luật hợp đồng Việt Nam, Bản án và bình luận bản
án, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội; Đồ Văn Đại (2016), Bình luận khoa học những điếm
mới của Bộ luật dân sự 2015, Nxb Hồng Đức - Hội Luật gia Việt Nam, Hà Nội; Nguyễn
Minh Tuấn (2016), Bình luận khoa học Bộ luật dân sự năm 2015, Nxb Tư pháp; Sỳ Hồng
Nam (2012), “Hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và việc bảo vệ
quyền và lợi ích hợp pháp của các bên trong hợp đồng”, Giao dịch và giải quyết tranh chấp
giao dịch về quyền sử dụng đất (Đỗ Vãn Đại chù biên), Nxb Lao động; Lê Minh Hùng
(2015) Hình thức của hợp đồng, Nxb Hồng Đức; Nguyễn Hải An (2018), “Nhận diện tập
quán đế áp dụng trong công tác xét xử vụ việc hơn nhân và gia đình của Tịa án nhân dân”,
Tạp chí Tịa án nhân dân, số 12; Bùi Đức Giang (2016), “Hình thức cùa hợp đồng-Nhiều
quy định chưa khả thi”, Thời báo kinh tế Sài Gịn Online; Dương Anh Son và Lê Minh
Hùng (2010), “Hình thức bằng văn bản, văn bản có chứng thực là điều kiện có hiệu lực của
họp đồng”, Tạp chí nghiên cứu Lập pháp, số 18;... Ngồi ra cịn có nhiều luận án, luận văn
nghiên cứu với nội dung liên quan đến giải quyết các tranh chấp liên quan đến đất đai tại
các Tòa án cúa các tác giả như: Nguyễn Văn Hiến (2017) với đề tài: Chuyển nhượng ỌSDĐ
theo pháp luật Việt Nam”, Luận ủn tiến sỹ luật học, Học viện Khoa học xã hội, Viện Hàn
lâm Khoa học xã hội Việt Nam; Lê Minh Hùng (2010) với đề tài: Hiệu lực của họp đồng
theo quy định cùa pháp luật Việt Nam”, Luận án tiến sỹ luật học, Trường Đại học Luật

Thành phố Hồ Chí Minh; Nguyễn Thùy Trang (2017) với đê tài: HĐCN ỌSDĐ ở theo pháp
luật hiện hành của Việt Nam”, Luận án tiến sỹ luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội; Luận
văn thạc sỹ luật học, Nguyễn Chiến Thắng (2012), “Thực tiễn giải quyết tranh chấp hợp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án trên địa bàn Thành phố Hà Nội”, Trường
Đại học quốc gia Hà Nội; Luận văn thạc sỹ luật học, Đồ Thị Vân (2015), “Tranh chấp hợp


7

đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất - thực tiễn xét xử tại Tịa án nhân dân huyện Đơng
Anh, Thành phố Hà Nội”, Trường Đại học Mở Hà Nội; Luận văn thạc sỹ luật học. Nguyễn
Văn Rõ (2017), “Giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ thực
tiễn xét xử của Tòa án nhân dân tại tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu”, Học viện Khoa học xã hội,
Viện Hàn lâm Khoa học xã hội Việt Nam; Luận văn thạc sỹ luật học, Hồ Thị Hải (2018),
“Công nhận họp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi phạm quy định về hình thức”,
Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh...Các cơng trình nghiên cứu, các bài viết
bước đầu đã làm rõ được một số vấn đề liên quan đến tranh chấp HĐCN QSDĐ và hoạt
động giải quyết tranh chấp HĐVN ỌSDĐ đất tại cơ quan Tòa án, đó là những tài liệu quan
trọng có ý nghĩa định hướng nghiên cứu cho đề tài luận văn của tác giả.
Vì đó
vậy,
có
thể
nói
rằng
việc
nghiên
cứu
về
giải

quyết
quyết
tranh
chấp
HĐCN
QSDĐ
tại
Tịa
án
nhân
dân
là
một
vấn
đề
rất
cần
thiết
và
trên
có
thị
ý nghĩa
trường
quan
bất
trọng,
động
sản
nhất

ở
là
các
trong
địa
phương
giai
đoạn
và
kéo
hiện
theo
nay
đó
khi
là
tình
các
hình
án
giao
về
tranh
dịch
về
chấp
chuyển
HĐCN
nhượng
QSDĐ

ngày
QSDĐ
càng
đang
tăng
diễn
vềdụng
ra
số
sơi
lượng
động
và
tính
tồn
chất
diện
phức
từ
các
tạp.
quy
Tuy
định
nhiên,
của
pháp
cho
đển
luật

nay
đến
áp
dụng
có
một
vào
cơng
thực
trình
tiễn
khoa
“Giải
học
quyết
nghiên
tranh
cứu
chấp
một
HĐCN
cách
QSDĐ
độc
lập,
tại
Tịa
chun
án
sâu,

tỉnh
đánh
Bến
giá
Tre”.
quyết
Với
các
giới
vụ
án
hạn
tranh
của
chap
một
luận
HĐCN
văn
QSDĐ
ứng
cụthiện
dụng,
thếchưa
tại
tác
TAND
giả
tỉnh
chỉ

nghiên
Bến
Tre
cứu,
đểvụ
tìm
phân
ra
tích
những
các
khó
quy
khăn,
định
vướng
hiện
hành
mắc
trong
vào
việc
ápnhân
dụng
áp
pháp
giải
luật,
từ
có

những
đề
xuất,
kiến
nghị
hồn
pháp
luật.


3.

Mục tiêu nghiên cứu
Đề tài “Thực trạng giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng

đất tại Tòa án nhân tình Bến Tre” có mục đích chỉ ra những vướng mắc áp dụng pháp luật
trong thực tiễn giải quyết tranh chấp HĐCN QSDĐ thông qua hoạt động xét xử của Tịa án
nhân dân tỉnh Bến Tre. Từ đó đưa ra phương hướng hoàn thiện pháp luật và đề xuất giải
pháp nhàm nâng cao chất lượng xét xừ của Tòa án nhân dân tỉnh Ben Tre.
4.

Phạm vi nghiên cứu

- Giói hạn nghiên cứu pháp luật'. Tác giả chỉ nghiên cứu về hậu quả pháp lý của HĐCN
QSDĐ bị Tòa án tun bố vơ hiệu và HĐCN ỌSDĐ có hiệu lực mà các bên có tranh
chấp tại Tịa án theo quy định tại BLDS năm 2015. Đồng thời, tác giả có nghiên cứu
quy định này trong hệ thống pháp luật dân sự Việt Nam trước giai đoạn BLDS năm
2015 có hiệu lực, nhưng chỉ nhằm mục đích so sánh, đối chiếu.
- Giới hạn thực tiễn áp dụng pháp luật'. Tác giả bình luận, đánh giá những mặt tích cực,
hạn chế còn tồn tại của pháp luật hiện hành và việc vận dụng các quy định của pháp luật

có liên quan đến chuyển nhượng QSDĐ đang được áp dụng vào thực tiễn giải quyết các
vụ án về tranh chấp HĐCN QSDĐ tại Tịa án nhân dân tỉnh Ben Tre và có phân tích một
số bản án cụ thể từ năm 2017 đến nay.
5.

Phuong pháp nghiên cứu
Quá trình thực hiện đề tài, tác giả sử dụng phương pháp phân tích, so sánh, bình

luận những quy định của pháp luật trong giải quyết tranh chấp HĐCN QSDĐ cụ thể tiến
hành đánh giá, lý giải những vấn đề chưa hợp lý, vướng mắc trong quá trình áp dụng pháp
luật HĐCN ỌSDĐ để làm sáng tỏ những nội dung của luận văn.
6.

Kết cấu của luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, nội dung luận văn được

kết cấu với 02 chương, cụ thể như sau:
Chương 1: Giải quyết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu.
Chương 2: Giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có


hiệu lực.


CHƯƠNG 1
GIẢI QUYÉT HỢP ĐỒNG CHUYẺN NHƯỢNG QUYÈN sử DỤNG ĐÁT
VÔ HIỆU
Bản chất của hợp đồng là sự thỏa thuận của ít nhất hai bên tham gia giao kết hợp
đồng. Hợp đồng dân sự là GDDS nhưng một GDDS có thể khơng phải là hợp đồng (ví dụ:
di chúc là một GDDS nhưng khơng phải là hợp đồng, đó là một hành vi pháp lý đơn

phương). Mọi hợp đồng là sự thỏa thuận nhưng khơng phải bất kỳ sự thóa thuận nào cũng là
hợp đồng. Chỉ những thỏa thuận được xác lập, thực hiện trên cơ sở ưng thuận đích thực,
thống nhất ý chí, phù họp với ý chí của các bên mới là họp đồng. Cho nên hợp đồng được
hình thành do giả tạo, do có một bên chủ thể bị lừa dổi, đe dọa, cưỡng ép, nhầm lẫn mặc dù
có sự ưng thuận cũng khơng được cơng nhận là hợp pháp bởi vì chủ thế khơng thể hiện ý
chí đích thực. Hay nói khác, yếu tố thỏa thuận của hợp đồng không đạt được 2.
Họp đồng bao gồm từ hai bên chủ thể trở lên. Mồi bên trong quan hệ dân sự có thể
có hai hoặc nhiều chú thể tham gia. Chú thể của hợp đồng dân sự có thể là cá nhân, pháp
nhân, hộ gia đình, tồ hợp tác. Mục đích của sự thỏa thuận của hợp đồng là nhằm xác lập,
thay đổi, chấm dứt quyền và nghĩa vụ. Để được pháp luật thừa nhận sự thỏa thuận giữa các
bên là hợp đồng dân sự và thỏa thuận đó làm phát sinh quyền, nghĩa vụ giữa các bên thì khi
giao kết hợp đồng, hợp đồng đó phải bảo đảm các nguyên tắc: tự do giao kết họp đồng
nhưng không được trái pháp luật và đạo đức xã hội, tự nguyện, bình đẳng, thiện chí, hợp
tác, trung thực và ngay thẳng (Điều 389 của BLDS năm 2005, Điều 3 cùa BLDS năm
2015). Đe hợp đồng dân sự có hiệu lực cần phải thỏa mãn các điều kiện sau: chủ thế có
năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác
lập; chủ thể tham gia GDDS hoàn toàn tự nguyện; mục đích và nội dung của GDDS khơng
vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội (Điêu 122 của BLDS năm 2005, Điêu
117 của BLDS năm
2015).
\

2

A

A

Vậy, Hợp đông chuyên nhượng quyên sử dụng đât là gì? Khái niệm này được
2


Hồng Thế Liên (2013), Bình luận khoa học Bộ luật dân sự năm 2005 (Tập 2), Phần thứ ba: Nghĩa vụ

dân sự và hợp đồng dân sự. Nxb, Chính trị quốc gia, Hà Nội, tr 199.


sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên chuyên nhượng QSDĐ có nghĩa vụ chuyên giao
đất và quyền sử dụng của mình cho bên nhận chuyển nhượng, bên nhận chuyển
nhượng cỏ nghĩa vụ trả cho người chuyên nhượng một khoản tiên tương ứng với giá trị
quyền sử dụng đất. Tại Điều 500 của BLDS năm 2015 cũng nêu khái niệm: Hợp đồng về
QSDĐ là sự thỏa thuận của các bên, theo đó người sử dụng đất chuyên nhượng QSDĐ cho
hên kia; bên kia thực hiện quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với
ĩ
người sử dụng đât.
1.1. Xác định họp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu
7.7.7. Xác định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu về nội

dung
Hợp đông vô hiệu vê nội dung khi vi phạm điêu kiện có hiệu lực vê nội dung của
hợp đồng theo quy định của BLDS, HĐCN QSDĐ là một loại của hợp đồng dân sự. Vì vậy,
khi HĐCN QSDĐ vi phạm điều kiện có hiệu lực về nội dung theo quy định chung của
BLDS thì HĐCN QSDĐ đó sẽ bị vô hiệu về nội dung. Căn cứ vào thủ tục tố tụng, HĐCN
QSDĐ vô hiệu theo quy định pháp luật hiện hành được chia làm hai trường hợp:
(ỉ) Vô hiệu tuyệt đối:


Hợp đông bị xem là đương nhiên vô hiệu khi thuộc một trong các trường hợp: i)
Hợp đồng được xác lập do giả tạo3; ii) Họp đồng có nội dung, mục đích vi phạm điều cấm
của pháp luật; iii) Hợp đồng có nội dung, mục đích trái đạo đức xã hội4.
Hợp đồng vơ hiệu tuyệt đối thì khơng giải quyết theo yêu cầu của một hoặc các bên

mà giải quyết theo quy định cúa pháp luật và khơng được hồ giải, khơng có quyền cơng
nhận giá trị pháp lý của hợp đồng trong quá trình thụ lý và giải quyết tranh chấp về hợp
đồng hoặc các nội dung pháp lý có liên quan.
Thời hiệu u cầu Tồ án tun bố họp đồng vô hiệu tuyệt đối không bị giới hạn, bất
kỳ chủ thể nào phát hiện hợp đồng vi phạm các điều kiện có hiệu lực của hợp đồng thuộc
trường hợp vơ hiệu tuyệt đối đều có quyền khởi kiện u cầu Tồ án tun họp đồng vơ
hiệu bất cứ lúc nào, kể từ khi họp đồng được xác lập.
(2) Vơ hiệu tương đối:
Hợp đồng được xác lập, nhưng có thể bị Tồ án tun bố vơ hiệu theo u cầu của
người có quyền và lợi ích liên quan. Sự vơ hiệu tương đối nằm ở chồ, giao dịch “có thể vô
hiệu” hay “không đương nhiên vô hiệu”. Họp đồng này nếu khơng có sự xem xét của Tồ
án thì vẫn có hiệu lực.
Trường họp dẫn đến giao dịch vơ hiệu tương đối bao gồm: (i) Người xác lập giao
dịch là người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người có khó khăn trong
nhận thức, làm chủ hành vi, người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự 5, người xác lập giao
dịch do bị lừa dối, đe doạ, cưỡng ép6, nhầm lẫn7, không nhận thức, làm chủ được hành vi tại
thời điểm xác lập giao dịch8.
Thời hiệu yêu cầu Toà án tuyên giao dịch vơ hiệu là 02 (Hai) năm. Mốc tính thời
hiệu sẽ căn cứ vào từng trường hợp cụ thể quy định tại Điều 132 BLDS năm 2015. Hết thời
hiệu trên mà khơng có u cầu Tồ án tun giao dịch vơ hiệu thì giao dịch có hiệu lực.
3Điều 124BLDS năm 2015.
4Điều 123BLDS năm 2015.
5 Điều 125 BLDS năm 2015.
6Điều 127 BLDS năm 2015.
7 Điều 126 BLDS năm 2015.
8Điều 128 BLDS năm 2015.


Tuy nhiên, do HĐCN QSDĐ có đối tượng giao dịch là QSDĐ, nên ngoài chịu sự
điều chỉnh của BLDS quy định về điều kiện có hiệu lực về nội dung của hợp đồng, thì đối

tượng của hợp đồng là QSDĐ còn phải đảm bảo điều kiện được chuyển nhượng QSDĐ
được quy định tại Điều 188 LĐĐ năm 20139 như sau:
* Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
GCN QSDĐ là văn bản pháp lý chính thức ghi nhận quyền của người sử dụng đất
đối với thửa đất cụ thể, đồng thời được xem như cầu nối giữa người sử dụng đất với đất.
Thời điểm thỏa mãn điều kiện “có GCN ỌSDĐ” là khi người sử dụng đất đã có GCN
QSDĐ. Liên quan đến GCN ỌSDĐ và người đứng tên trên GCN QSDĐ, có cách hiểu cho
rằng chí cần quyền sử dụng đất đã được cấp GCN ỌSDĐ là đáp ứng điều kiện chuyển
quyền theo quy định tại điếm a khoản 1 Điều 188 LĐĐ năm 2013, ai đứng tên trên GCN
ỌSDĐ khơng quan trọng. Ví dụ, A nhận chuyển nhượng ỌSDĐ từ B, sau khi hợp đồng có
hiệu lực, mặc dù GCN QSDĐ vẫn đứng tên B, nhưng A vẫn có quyền chuyền nhượng
QSDĐ cho c. Tuy nhiên, theo tác giả, chỉ người có ỌSDĐ hợp pháp tại thời điểm chuyển
nhượng mới được quyền chuyển nhượng QSDĐ. Hay nói cách khác, người được quyền
chuyển nhượng QSDĐ là người đứng tên trên GCN ỌSDĐ và những người đồng sử dụng
đất (nếu QSDĐ là tài sản chung). Căn cứ vào thông tin ghi trên GCN QSDĐ, các bên liên
quan có thể xác định được chù thế có quyền chuyển nhượng và đối tượng được phép
chuyển nhượng.
* Đất khơng có tranh chấp.
Để thực thi điều kiện này, các bên phải xác định được “thể nào là đất có tranh chấp”.
Hiện nay, khái niệm tranh chấp đất đai chỉ được quy định tại khoản 24 Điều 3 LĐĐ năm
2013 là “tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa
hai hay nhiều bên trong quan hệ đất đai”. Theo khái niệm này chúng ta có thể thấy, tranh
chấp đất đai có phạm vi rộng bao gồm nhiều loại tranh chấp khác nhau như: Tranh chấp ai
có QSDĐ; Tranh chấp về quyền và nghĩa vụ trong hợp đồng có đối tượng là QSDĐ; Tranh
chấp về các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất; Tranh chấp liên quan đến tài sản gắn
liền với ỌSDĐ;...
9Điều 188 LĐĐ năm 2013.


Chính vì sự đa dạng và phong phú về các dạng tranh chấp đất đai nên không phải

tranh chấp đất đai nào cũng có liên quan hay ảnh hưởng trực tiếp tới quyền chuyển nhượng
của chủ sở hữu đối với QSDĐ như các tranh chấp về quyền sử dụng bất động sản liền kề,
tranh chấp về mục đích sử dụng đất,... trong thực tế, các cơ quan giải quyết tranh chấp hoặc
các cơ quan quản lý đất đai sẽ lập tức đình chỉ việc thực hiện chuyển nhượng QSDĐ của
các bên nếu có một trong những căn cứ xác định đất đang có tranh chấp, bất kể đó là loại
tranh chấp nào, tranh chấp đó có ảnh hưởng đến việc chuyển nhượng ỌSDĐ hay khơng.
Bên cạnh đó, việc pháp luật chưa có quy định cụ thể thế nào là đất có tranh chấp cịn dẫn
đến hệ quả trên thực tế các cơ quan quản lý đất đai chỉ căn cứ vào việc có đơn yêu cầu giải
quyết tranh chấp có liên quan đến QSDĐ đang được giao dịch hay không? Điều này sẽ tạo
điều kiện thuận lợi đế cho các đối tượng lợi dụng việc giải quyết tranh chấp để cản trở chủ
thể có quyền thực hiện chuyển nhượng QSDĐ cùa mình.
* Quyền sử dụng đất khơng bị kê biên để đảm bảo thi hành án.
Điều kiện chuyển ỌSDĐ theo pháp luật đất đai là “QSDĐ không bị kê biên để đảm
bảo thi hành án” theo quy định tại điểm c, khoản 1 Điều 188 LĐĐ năm 2013.
Tuy nhiên, căn cứ quy định của pháp luật tô tụng dân sự và thi hành án dân sự, giao dịch
chuyển QSDĐ với người có nghĩa vụ thi hành án về tài sản luôn tiềm ấn rủi ro ngay cả khi
QSDĐ chưa bị kê biên. Các trường hợp liên quan đến việc kê biên tài sản để đàm bảo thi
hành án được pháp luật quy định như sau:
ịl) Kê biên quyền sử dụng đất theo pháp luật tố tụng dân sự.10
Đây là một trong những biện pháp khẩn cấp tạm thời được áp dụng trong giai đoạn
giải quyết vụ án và chưa có bản án/ quyết định có hiệu lực pháp luật. Đương sự, người đại
diện hợp pháp của đương sự hoặc cơ quan, tổ chức khởi kiện để báo vệ quyền, lợi ích họp
pháp của người khác có quyền u cầu Tịa án đang giải quyết vụ án đó áp dụng một hoặc
nhiều biện pháp khẩn cấp tạm thời để bảo đảm thi hành án.11
(2) Sau khi bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật, nhưng chưa có quyết định kê
biên tài sản đê đảm bảo thi hành án.
10 Khoàn 6 Điều 114 BLTTDS 2015.
11 Khoán 1 Điều 111 BLTTDS 2015.



Thời điểm này, mặc dù tài sản chưa bị kê biên, thi hành án nhưng nếu người phải thi
hành án chuyển đổi, tặng cho, bán, chuyển nhượng, cầm cố, thế chấp tài sản cho người khác
mà không sứ dụng khoản tiền thu được đề thi hành và khơng cịn tài sản khác hoặc tài sản
khác không đủ để đảm bảo thi hành án thì tài sản đó vẫn bị kê biên, xừ lý để thi hành án, trừ
trường hợp pháp luật có quy định khác. Khi kê biên tài sản, nếu có người khác tranh chấp,
thì Chấp hành viên thơng báo cho đương sự, người có tranh chấp “được khởi kiện tại Tịa án
hoặc đề nghị cơ quan có thẩm quyền giải quyết” theo quy định tại khoản 1, Điều 75
LTHADS năm 2008 đã được sừa đổi, bổ sung năm 2014 12; khoản 1 Điều 24 Nghị định số
62/2015/NĐ - CP ngày 18 tháng 7 năm 2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn
thi hành một số điều của Luật Thi hành án dân sự (đã được sừa đôi, bô sung tại Điêu 1 Nghị
định sô 33/2020/NĐ - CP ngày 17 tháng 3 năm 2020 của Chính phủ).
Theo pháp luật thi hành án, nghĩa vụ thi hành án được đặt lên hàng đầu. Các tài sản
(kể cả đã chuyển dịch cho người khác) của người phải thi hành án đều có nguy cơ bị kê biên
để đảm bảo thi hành án nếu tài sản còn lại của họ không đủ để thực hiện nghĩa vụ.
(3) Quyền sử dụng đất bị áp dụng các biện pháp ngăn chặn, biện pháp khẩn cấp
tạm thời, biện pháp bảo đảm thi hành án, biện pháp cưỡng chế thi hành án mà quyền sử
dụng đất bị chuyển đổi, tặng cho, thể chấp, cầm cố cho người khác thì quyền sử dụng đất bị
kê biên, xử lý để thi hành án.
Chấp hành viên có văn bản u cầu Tịa án tun bố giao dịch đối với tài sản đó vơ
hiệu hoặc u cầu cơ quan có thẩm quyền hủy giấy tờ liên quan đến giao dịch đối với tài
sản đó theo quy định tại đoạn 2, khoản 1 Điều 24 Nghị định số 62/2015/NĐ - CP ngày 18
tháng 7 năm 2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của
Luật Thi hành án dân sự (đã được sửa đổi, bổ sung tại Điều 1 Nghị định số 33/2020/NĐ CP ngày 17 tháng 3 năm 2020 của Chính phủ).
Quy định trên cho thấy, kê biên QSDĐ là hệ quả cúa các biện pháp ngăn chặn, khấn
cấp tạm thời hoặc cưỡng chế thi hành án khác và được áp dụng sau khi các bên đã xác lập
giao dịch chuyển ỌSDĐ. Lý do dẫn đến hợp đồng vô hiệu về bản chất là vì QSDĐ đã bị áp
dụng các biện pháp trên, còn việc kê biên QSDĐ là biện pháp cưỡng chế thi hành án khi các
12 Điều 75 Luật THADS năm 2008 được sửa đối, bổ sung năm 2014.



bên không tuân thù các điều kiện trên.
Như vậy, liên quan đến điều kiện “QSDĐ không bị kê biên đám bảo thi hành án”
theo pháp luật đất đai, QSDĐ còn phải đáp ứng các điều kiện không bị áp dụng các biện
pháp khẩn cấp tạm thời, biện pháp đảm bảo hay cưỡng chế thi hành án khác,... theo pháp
luật thi hành án dân sự. Thậm chí, việc nhận chuyển QSDĐ của người có nghĩa vụ thi hành
án cịn chịu rủi ro ngay cả khi QSDĐ không bị áp dụng bất kỳ biện pháp ngăn chặn, bảo
đảm hay cưỡng chế thi hành án.


* Trong thời hạn sử dụng đât.
Thời hạn sử dụng đất “ổn định, lâu dài” được áp dụng đối với cá nhân, hộ gia đình13,
người nhận chuyển nhượng QSDĐ đổi với đất được sử dụng ốn định, lâu dài thì được sử
dụng đất ổn định, lâu dài14. Đối với tổ chức nhận chuyển nhượng để triển khai dự án đầu tư,
thì thời hạn sử dụng đất sẽ được xác định theo thời hạn dự án15.
•

Z

•

•

•

•

•

•


Ngồi các điều kiện trên, theo Điều 188 LĐĐ năm 2013, người sử dụng đất còn phải
tuân thủ các điều kiện quy định tại các Điều của LĐĐ năm 2013: Khoản 3 Điều 167 (việc
công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất);
Điều 168 (thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất), trong đó quy định
trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc ghi nợ nghĩa vụ
tài chính thì phải thực hiện xong nghía vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền; Điều 191
(trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSDĐ); Điều 192 (hộ gia
đình, cá nhân chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ có điều kiện); Điều 194 (điều kiện chuyển
nhượng QSDĐ trong thực hiện dự án đầu tư kinh doanh xây dựng nhà ở; dự án đầu xây
dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê) và các điều kiện về việc đăng ký đất
đai quy định tại khoản 2, khoản 3 Điều 188 LĐĐ năm 2013.
* Đám báo diện tích đất tối thiểu theo quy định của từng địa phương.
về điều kiện này, pháp luật quy định không được công chứng, chứng thực, cấp GCN
QSDĐ, tài sản khác gắn liền với đất và không được làm thủ tục thực hiện các quyền của
người sử dụng đất đối với trường hợp tự chia tách thửa đất đã đăng ký, đã được cấp GCN
QSDĐ thành hai hoặc nhiều thửa đất mà trong đó có ít nhất một thửa đất có diện tích nhó
hơn diện tích tối thiểu theo quy định của ủy ban nhân dân cấp tỉnh, trừ trường họp thửa đât
đang sử dụng được hình thành từ trước ngày văn bản quy định của ủy ban nhân dân cấp tinh
về diện tích tối thiểu được tách thửa có hiệu lực thi hành16. Ví dụ: Diện tích tối thiếu được
tách thửa thời điểm hiện tại theo Quyết định số 38/2018/QĐ-ƯBND ngày 04 tháng 9 năm
13
14
15
16

Khoản 1 Điều 125 LĐĐ năm 2013.
Khoản 2 Điều 128 LĐĐ nãm 2013.
Khoản 3 Điều 126 LĐĐ năm 2013.
Điều 29 Nghị định số 43/2014/NĐ - CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một


số điều của Luật đất đai.


2018 của ủy ban nhân dân tỉnh Ben Tre về việc ban hành các nội dung thuộc thẩm quyền
của ủy ban nhân dân tỉnh được LĐĐ năm 2013 và các Nghị định của Chính phủ giao về hạn
mức giao đất, cơng nhận QSDĐ, diện tích đất ở tối thiểu được phép tách thửa cho hộ gia
đình, cá nhân trên địa bàn tỉnh Bến Tre tại các Phường là 36 m2, thị trấn là 40 m2, xã là 50
m2 và phải đáp ứng các điều kiện về chiều sâu, chiều rộng của thửa đất > 4 m.
Từ những phân tích nêu trên và thực tiễn xét các vụ án tranh chấp HĐCN QSDĐ vô
hiệu về nội dung tại TAND tỉnh Ben Tre, tác giả phân tích những tình huống sau:
Tình huống 1: Vào năm 2008, ông p và bà u vay Ngân hàng B - phòng giao dịch
Vĩnh Thành số tiền 150 triệu đồng, có thế chấp QSDĐ. số tiền vay được ông p, bà u sử dụng
80.000.000 đồng, ông Mai Quốc H sử dụng 70.000.000 đồng và thỏa thuận tiền vốn của ai
thì người đó trả, cịn lãi thì ơng H đóng. Đốn năm 2010 hết hạn vay ơng p, bà u và ông H trả
tiền vay và tiếp tục vay như lần trước, đến năm 2012 thì đến hạn trả. Nhưng khi đến hạn do
khơng có tiền trả nên đến năm 2013 thì mới thanh tốn xong. Khi vay lại Ngân hàng không
cho vay nên giữa ông p và ông H mới thỏa thuận hộ ông p làm thủ tục chuyển tên QSDĐ
cho ông H để tiếp tục vay Ngân hàng. Do làm thủ tục tặng cho phải chịu thuế cao nên ông p
làm thủ tục chuyển nhượng QSDĐ. Khi làm thủ tục chuyển nhượng QSDĐ giữa ông p và
ơng H có làm văn bản thỏa thuận có xác nhận của ủy ban nhân dân xã X về việc ông H chì
đứng tên thế vợ chồng ông p trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Sau khi ông H đứng
tên quyền sử dụng đất, ông H tiếp tục vay Ngân hàng B - phòng giao dịch Vĩnh Thành số
tiền 150.000.000 đồng, cũng với thỏa thuận như trên. Đến ngày 16 tháng 02 năm 2016, ông
H đến báo với ông p, bà u rằng ông bà phải trả Ngân hàng B - Chi nhánh huyện H
500.000.000 đồng nếu không Ngân hàng sẽ phát mãi phần đất của ông p, bà u. Nay ơng bà
u cầu Tịa án hủy HĐCN ỌSDĐ số 122 ngày 25 tháng 10 năm 2013 đối với phần đất
thuộc thửa 79, tờ bản đồ số 14, ấp A, xã X, huyện H, tỉnh Bến Tre với lý do HĐCN ỌSDĐ
giữa ông p và ông H là họp đồng lừa dối để vay tiền Ngân hàng.
Tòa án cấp phúc thâm nhận định: “HĐCN QSDĐ ngày 25 tháng 10 năm 2013 giữa
ông Võ Vãn p, bà Lê Thị u với ông Mai Quốc H, thỏa thuận chuyến nhượng quyền sử dụng

diện tích đất 7.349,lm2, thuộc thủa 79, tờ bản đồ số 14, ấp A, xã X, huyện H, tỉnh Bến Tre
được ủy ban nhăn dân xã X, huyện H, tỉnh Ben Tre chứng thực. Và đến ngày 05 tháng 11


năm 2013, ủy ban nhân dân huyện H đã cấp GCN QSDĐ cho ơng H. Giữa hai bên có làm
họp đồng bằng văn bản và thực hiện đúng về hình thức của HĐCN QSDĐ. Tuy nhiên khi ký
kết hợp đồng, giữa ơng p, bà u với ơng H có thỏa thuận: vợ chồng ông p, bà u chuyển tên
cho ông H đứng tên tồn hộ phần đất diện tích 7.349,1m 2 thuộc thủa sổ 79, tờ bản đồ số 14,
ấp A, xã X, huyện H để ông H vay vốn Ngân hàng. Và thực tế sau khi ký HĐCN các bên
khơng có thực hiện thủ tục giao nhận tiền và đất. Do đó, có cơ sở xác định HĐCN QSDĐ
giữa ông p, bà u với ông H là vô hiệu do giả tạo theo khoản ỉ Điều 124 BLDS năm 2015”. 17
và tuyên húy HĐCN QSDĐ số 122 ngày 25 tháng 10 năm 2013 đối với phần đất thuộc thửa
đất số 79, tờ bản đồ số 14, ấp A, xã X. huyện H, tỉnh Ben Tre giữa ông Võ Văn p, bà Lê Thị
u với ơng Mai Quốc H.
Từ tình huống nêu trên tác giả có nhận xét như saw. Tuy HĐCN QSDĐ số 122 ngày
25 tháng 10 năm 2013 giữa ông Võ Văn p, bà Lê Thị u với ông Mai Quốc H lập đúng trình
tự thủ tục và ông H đã được cấp GCN QSDĐ nhưng H đứng tên QSDĐ chỉ nhằm mục đích
để ơng H thế chấp vay vốn tại Ngân hàng. Vì vậy, HĐCN QSDĐ nêu trên là giả tạo theo
khoản 1 Điêu 124 BLDS năm 2015 nên trường hợp này HĐCN QSDĐ giữa ông Võ Văn p,
bà Lê Thị u với ông Mai Quốc H bị vơ hiệu tuyệt đối.
Tình huống 2: Vào ngày 09/6/2016, ông N có nhận chuyển nhượng của vợ chồng
ông Nguyễn Hữu T và bà Lê Thị Bé N phần đất diện tích 1000,lm 2 thuộc thửa 320 tờ bản đồ
số 20 (tách ra từ thửa 78 tờ bàn đồ số 7) tọa lạc tại xã A, huyện B, tỉnh Bến Tre với giá 01
lượng vàng 24K. Khi chuyển nhượng đất, hai bên có làm giấy tay và quy đổi vàng thành
tiền là 33.000.000 đồng. Ơng N có đưa thêm cho ông T, bà N 1.000.000 đồng, tổng số tiền
ông N đã đưa cho ông T và bà N là 34.000.000 đồng. Do lúc ký HĐCN QSDĐ, GCN
QSDĐ của 2 thửa đất số 77 và 78 tờ bản đồ số 7 của ông T đang được thế chấp tại Ngân
hàng Đ - Phòng giao dịch huyện G để thế chấp cho khoản vay 40.000.000 đồng của vợ
chồng ông T nên hai bên chưa làm thủ tục sang tên GCN QSDĐ. Sau khi nhận đủ tiền từ
ông N, ông T và bà N đã trả nợ cho Ngân hàng Đ và lấy lại GCN ỌSDĐ của 2 thửa 77, 78

tờ bản đồ số 7 để các bên tiến hành làm thủ tục sang tên QSDĐ. Khi hai bên tiến hành thủ
tục sang tên thì bị Chi cục Thi hành dân sự huyện B tiến hành kê biên tài sản theo yêu cầu
của bà Quảng Thị T để thi hành khoản nợ mà vợ chồng ơng T cịn nợ bà T. Khi làm HĐCN
17 Bàn án dân sự phúc thầm số: 327/2017/DS - PT ngày 28/12/2017 của TAND tinh Ben Tre.


QSDĐ, ơng N hồn tồn khơng biết phần đất trên đã được kê biên để thi hành án nên hai
bên không thể tiến hành làm thủ tục sang tên để ông N được cấp GCN quyền sử dụng đất
thửa 320 tờ bản đồ số 20. Do đó, các bên khơng thể tiến hành thú tục sang tên phần đất đã
chuyển nhượng từ ơng T sang cho ơng N. Ơng N u cầu Tịa án buộc ơng T và bà N tiếp
tục thực hiện HĐCN QSDĐ ngày 09/6/2016.
Tòa án cấp phúc thẩm nhận định: “Nội dung HĐCN QSDĐ ngày 09/6/2016 chỉ nêu
ông T chuyến nhượng cho ông N01 công ruộng, giá chuyển nhượng là 34.000.000 đồng.
Ngồi ra, họp đồng khơng thể hiện đến việc các bên thực hiện nghĩa vụ cho nhau như thế
nào, không nêu việc giao nhận tiền, không có việc bàn giao tài sản chuyển nhượng cũng
như khơng thê hiện cụ thê thời điểm nào là sẽ chuyến giao đất. Như vậy, nội dung của hợp
đồng không đủng theo Điều 698 Bộ luật Dân sự 2005 quy định về nội dung của HĐCN
QSDĐ. Mặt khác, ngày 12/5/2016, Chi cục Thi hành dân sự huyện B, tinh Ben Tre ban hành
văn bủn số 237/CCTHADS ngày 12/5/2016 về việc tạm dừng giao dịch tài sản đổi với thửa
đất sổ 77 và thửa 78 tờ bản đồ số 7 do ông Nguyễn Hữu T đứng tên giấy chứng nhận
QSDĐ, để thi hành Bán án sổ 50/2012/DS-ST ngày ỉ3/8/2012 của Tòa án nhân dân huyện B
và Quyết định thi hành án số 951/QĐ- CCTHADS ngày 10/5/2016 của Chi cục Thi hành án
dân sự huyện B. Đến ngày 09/6/2016, ông T và bà N chuyển nhượng cho ông N phần đất
thuộc thừa 320 tờ bản đồ sổ 20 diện tích 1000,lm 2 (được tách ra từ thửa 78 tờ bản đồ số
07). Theo Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định: “... người sử dụng đất được thực hiện
quyền chuyến nhượng quyền sử dụng đất ... khi có các điều kiện sau: a) Có GCN QSDĐ; b)
Đất khơng tranh chấp; c) QSDĐ khơng bị kê hiên đê bảo đảm thi hành án; d) Trong thời
hạn sử dụng đất... ” Tại thời điểm ký HĐCN QSDĐ ngày 09/6/2016 thì ơng T và bà N
khơng đủ điều kiện chuyển nhượng QSDĐ thửa đất 320 tờ bản đồ số 20 cho ông N theo quy
định của Luật đất đai’’J 7X'à. tuyên bổ HĐCN QSDĐ ngày 09/6/2016 giữa ông Đặng Văn

N với ông Nguyễn Hữu T và bà Lê Thị Bé N vơ hiệu.
Từ tình huống nêu trên, tác giả có nhận xét như saw. Mặc dù, việc giao kết HĐCN
ỌSDĐ giữa ông Đặng Văn N với ông Nguyễn Hữu T và bà Lê Thị Bé N có lập thành văn
bản và trên tinh thần tự nguyện, nhưng đối tượng của hợp đồng là QSDĐ đã bị kê biên thi
hành án nên không đủ điều kiện chuyển nhượng theo quy định tại điểm c khoản 1 Điều 188


LĐĐ năm 2013. Vì vậy, họp đồng bị tuyên bố vô hiệu. 18

1.1.2. Xác đinh hợp đồng chuyến nhượng quyền sử dụng đất vơ hiệu về hình
thức
* Hình thức của hợp đồng chuyến nhượng quyền sử dụng đất.
Pháp luật quy định hình thức, thủ tục đối với hợp đồng: Bằng văn bàn và phải công
chứng, chứng thực, đãng ký (kiểm soát của Nhà nước và bên thứ ba) 19. Theo LĐĐ năm
2013, việc chuyền đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp
QSDĐ, góp vốn bằng QSDĐ phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kề từ
thời điếm đăng ký vào số địa chính20.
Theo pháp luật đất đai, việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện
các quyền của người sử dụng đất được áp dụng khi: HĐCN, tặng cho, thế chấp, góp vốn
bằng QSDĐ, QSDĐ và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ
trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này; Họp đồng cho thuê, cho
thuê lại QSDĐ, QSDĐ và tài sản gắn liền với đất, HĐCN ỌSDĐ, ỌSDĐ và tài sản gắn liền
với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất
động sản được công chứng, chứng thực theo yêu cầu của các bên”21.
về mối quan hệ giữa vi phạm hình thức và điều kiện có hiệu lực của hợp đồng, theo
BLDS năm 2005, vi phạm về hình thức GDDS trong trường hợp pháp luật có quy định sẽ
thuộc trường hợp vơ hiệu22. BLDS năm 2015 quy định linh hoạt hơn, theo đó, GDDS đã
được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật
mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu câu
của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyêt định cơng nhận hiệu lực của giao dịch đó. GDDS

đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực
mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu
18 Bàn án dân sự phúc thấm số: 288/2017/DS - PT ngày 23/11/2017 cùa TAND tinh Ben Tre.
19 Điều 122, 502 BLDS năm 2015; điếm a khoản 4 Điều 95 và khoản 2, khoan 3 Điều 17 LĐĐ năm
2013.
20 Khoản 7 Điều 95, khoản 3 Điều 188 LĐĐ năm 2013.
21 Khoản 2 Điều 167 LĐĐ nãm 2013.
22 Điều 134 BLDS năm 2005.


của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định cơng nhận hiệu lực của giao dịch đó, trường
hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực 23.
Liên quan đến hiệu lực cua hợp đồng do vi phạm về hình thức, thú tục hợp đồng,
BLDS năm 2015 đã có quy định mở hơn so với BLDS năm 2005. Tuy nhiên, theo khoản 2
Điều 129 BLDS năm 2015, thì hợp đồng vi phạm về hình thức chỉ được cơng nhận khi có
đúcác điều kiện: (i) đã thực hiện được ít nhất 2/3 nghĩa vụ trong giao dịch; (ii) có u cầu
cơng nhận hợp đồng có hiệu lực của một hoặc các bên; (iii) có quyết định cơng nhận hợp
đồng có hiệu lực của Tịa án. Hay nói cách khác, thay vì u cầu Tịa án tun giao dịch vơ
hiệu, trong trường hợp vi phạm về hình thức thì giao dịch được hiếu là đương nhiên vơ hiệu
nếu khơng có phán quyết tun giao dịch có hiệu lực cùa Tịa án. Theo quy định tại Điều
này, có thể hiểu phán quyết của Tòa án sẽ thay thế cho sự thiếu sót về hình thức (văn bán),
thủ tục cơng chứng, chứng thực của hợp đồng.
Từ những phân tích nêu trên và thực tiễn xét các vụ án tranh chấp HĐCN QSDĐ vơ
hiệu về hình thức tại TAND tỉnh Ben Tre, tác giả phân tích tình huống sau:
Tình huống 3: Ngày 15/7/2016, bà T có thỏa thuận chuyển nhượng cho ơng V diện
tích đất giồng để cất nhà ở chiều ngang 15m chiều dài hết đất với giá 22.000.000 đồng/mét
ngang, tổng giá trị chuyển nhượng là 330.000.000 đồng. Hai bên có lập họp đồng viết tay do
chính bà T viết nhưng khơng để rõ về vị trí đất, diện tích, số thửa, số tờ bản đồ mà hai bên
đã thỏa thuận chuyển nhượng. Ông V đã trả cho bà T số tiền 280.000.000 đồng, số tiền còn
lại sẽ giao đủ vào ngày 15/7/2017. Đến ngày 13/7/2017, mẹ ruột của bà T là bà Phạm Thị N

thông báo cho ông V biết phần đất cua bà T chuyển nhượng cho ông V là đât ruộng, thường
xuyên bị ngập không thê cât nhà ở được. Ong V không đồng ý tiếp tục thực hiện giao dịch
chuyền nhượng ỌSDĐ với bà T, ông V yêu cầu tuyên bố giao dịch chuyển nhượng QSDĐ
giữa ông và bà T theo nội dung văn bản ngày 15/7/2016 vơ hiệu.
Tịa án cấp phúc thâm nhận định: “Văn bản viết tay ngày 15/7/2016 là thỏa thuận
giao dịch chuyển nhượng QSDĐ giữa các bên nhưng không tuân thủ về hình thức quy định
tại điếm a khoản 3 Điều 167 LĐĐ năm 2013 ” 24 và tuyên bố giao dịch chuyển nhượng
23 Điều 129 BLDS năm 2015.
24 Bàn án dân sự phúc thầm số: 42/2020/DS - PT ngày 19/02/2020 của TAND tỉnh Ben Tre.


ỌSDĐ thể hiện qua văn bản viết tay lập ngày 15/7/2016 giữa ông V
_ X 1 X rip Ay 1_ •

và bà T vơ hiệu.
Từ tình huống trên, tác giả có nhận xét như sau: Việc chuyển nhượng QSDĐ giữa

ơng V và bà T được xác lập trên cơ sở hồn tồn tự nguyện và bình đẳng của các bên, nhưng
hình thức cúa hợp đồng thế hiện qua văn bán viết tay nên không tuân thủ quy định về điều
kiện về hình thức của HĐCN ỌSDĐ. Vì vậy, HĐCN QSDĐ ngày 15/7/2016 giữa ông V và
bà T bị tuyên vô hiệu về hình thức của hợp đồng. Trong tình huống này, ông V chỉ đưa cho
bà T số tiền 280.000.000 đồng trong khi giá trị chuyển nhượng là 330.000.000 đồng và ông
V cũng chưa nhận đất từ bà T nên cũng khơng được xem như đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa
vụ theo quy định tại Điều 129 BLDS năm 2015.
* về thời điểm phát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng chuyến
nhượng quyền sử dụng đất.
về thời điểm phát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên trong HĐCN ỌSDĐ, căn cứ
quy định pháp luật hiện hành, có các thời điểm sau: (i) Thời điểm ký hợp đồng; (ii) Thời
điểm họp đồng có hiệu lực; (iii) Thời điểm được thực hiện các quyền chuyển ỌSDĐ; (iv)
Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở đối với HĐCN ỌSDĐ có mua bán nhà ở gắn với

QSDĐ 25 26; (v) Thời điểm bàn giao QSDĐ đối với kinh doanh bất động sản .
HĐCN QSDĐ được ký kết trên cơ sở sự thỏa thuận cùa các bên chỉ là điều kiện cần,
chưa phải điều kiện để trở thành sự kiện pháp lý làm phát sinh quyền, nghĩa vụ của các bên.
Đe thực hiện vai trò quản lý Nhà nước, pháp luật quy định, HĐCN QSDĐ phải được đăng
ký tại cơ quan Nhà nước có thấm quyền và cơng chứng, chứng thực (trong trường họp pháp
luật có quy định), việc đăng ký có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính 27.
HĐCN QSDĐ có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào Sổ địa chính theo quy định của pháp
luật đất đai28.
LKDBĐS năm 2014 quy định “Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng do các bên thỏa
thuận và ghi trong hợp đồng. Trường hợp hợp đồng có cơng chứng, chứng thực thì thời
25 Điều 12 Luật nhà ở năm 2014.
26 Khoản 5 Điều 40 LKDBĐS năm 2014.
27Khoán 4. khoản 7 Điều 95, khoán 3 Điều 167 LĐĐ năm 2013.
28 Khoản 7 Điều 95. khoán 3 Điều 188 LĐĐ năm 2013.


điểm có hiệu lực của họp đồng là thời điếm cơng chứng, chứng thực, Trường họp các bên
khơng có thỏa thuận, khơng có cơng chứng, chứng thực thì thời điểm có hiệu lực là thời
điểm các bên ký hợp đồng”29.
Thời điếm có hiệu lực cùa hợp đồng là cơ sở để xác định việc phát sinh quyền, nghĩa
vụ của các bên. Ke từ thời điểm họp đồng có hiệu lực, bên nhận chuyển QSDĐ được pháp
luật bảo hộ với tư cách là người có ỌSDĐ hợp pháp. Tuy nhiên, khi HĐCN QSDĐ được
cơng nhận có hiệu lực, thì cũng khơng có nghĩa chủ thề nhận chuyển nhượng QSDĐ được
thực hiện các giao dịch liên quan đến QSDĐ. Có nghĩa, thời điêm việc đăng ký có hiệu lực
khơng đơng nhât với thời điêm người sử dụng đât được thực hiện quyền chuyển QSDĐ.
Ngồi thời điểm có hiệu lực của hợp đồng, các giao dịch về chuyển ỌSDĐ cịn có
thời điểm được thực hiện quyền của người sử dụng đất. Thời điểm này liên quan đến GCN
QSDĐ. Theo pháp luật hiện hành, thời điểm được thực hiện quyền của người sử dụng đất sẽ
được chia làm các trường hợp:
(i)


Với HĐCN QSDĐ, thời điểm được thực hiện chuyển nhượng ỌSDĐ là khi đã có

GCN ỌSDĐ, nếu người sử dụng đất chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ
nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các
quyền;
(ii)

Đối với việc thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ trong dự án đầu tư xây

dựng kinh doanh nhà ở đề bán hoặc cho thuê; chuyển nhượng QSDĐ đồng thời chuyển
nhượng toàn bộ dự án đối với dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng
hoặc cho thuê, thời điểm thực hiện các quyền trên là sau khi có GCN và có đủ điều kiện
theo quy định tại Điều 194 LĐĐ năm 201330;
(iii)

Chuyển nhượng QSDĐ gắn với việc chuyển nhượng một phần hoặc tồn bộ dự

án đầu tư khơng phải là dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở. dự án đầu tư xây dựng
kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê, ngoài việc tuân thủ các điều kiện theo
quy định pháp luật về đầu tư, pháp luật về kinh doanh bất động sản, cần phải đảm bảo
các điều kiện quy định tại khoản 26, Điều 1 Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06 tháng
29 Khoán 3 Đicu 17 LKDBĐS năm 2014.
30 Điều 168 LĐĐ năm 2013.


01 năm 2017 của Chính phủ sửa đồi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành
Luật đất đai.
Ngoài ra, đối với HĐCN ỌSDĐ trong hoạt động kinh doanh bất động sản, khoản 5
Điều 40 LKDBĐS năm 2014 quy định người nhận chuyển nhượng “có QSDĐ” kể từ thời

điểm nhận bàn giao QSDĐ. Vậy “quyền” này được hiểu là quyền khai thác, sử dụng đât hay
là toàn bộ các quyên “chiêm hữu, sử dụng, định đoạt” với QSDĐ? Nếu là toàn bộ các quyền
năng của người sử dụng đất, thì quy định này có mâu thuẫn với yêu cầu đăng ký đất đai
(điều kiện đế họp đồng có hiệu lực) và GCN QSDĐ (một trong những điều kiện để người sử
dụng đất được phép chuyển ỌSDĐ)? Theo chúng tôi, quy định này nên được hiểu là quyền
đối với hoạt động khai thác, sử dụng đất.
Từ những phân tích nêu trên, chúng ta thấy có những bất cập trong quy định pháp
luật về hình thức, thủ tục và thời điểm có hiệu lực cúa HĐCN QSDĐ:
Thời điểm cần lưu ý trong các quy định pháp luật hiện hành về thời điểm có hiệu lực
cùa hợp đồng chuyển QSDĐ bao gồm: (i) thời điểm các bên thể hiện sự thống nhất ý chí
bằng việc ký kết họp đồng; (ii) thời điếm công chứng, chứng thực; (iii) thời điểm hợp đồng
được vào sổ đăng ký tại cơ quan địa chính; (iv) thời điểm chuyến quyền sở hữu nhà ở (nếu
QSDĐ ở có gắn với nhà ở); (v) thời điếm được thực hiện các quyền chuyến QSDĐ ở (được
cấp GCN QSD đất).
1.2.

Xử lý hậu quả của họp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vơ hiệu

1.2.1.

Khơi phục tình trạng ban đầu

Tại Điều 131 BLDS năm 2015 quy định “GDDS vô hiệu không làm phát sinh, thay
đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kế từ thời điểm giao dịch được xác lập”.
Điều này có nghĩa là nghĩa vụ của các bên phát sinh từ chính giao dịch vơ hiệu, chứ không
phải phát sinh từ giao dịch và khoản 5 có quy định “Việc giải quyết hậu quả của giao dịch
dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này, luật khác có liên quan quy
định”.
Trong thực tiễn áp dụng pháp luật thì “khơi phục lại trình trạng ban đầu” thường
được hiếu đồng nhất với “hồn trả cho nhau những gì đã nhận”, song đây lại là hai khái