ĐẠI HỌC Qưoc GIA THANH PHO HO CHI MINH
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ - LUẬT

NGUYỀN DUY LINH

THỤC TIỄN GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP
LIÊN QUAN ĐÉN THÉ CHẤP TÀI SẢN LÀ QUYỀN sử DỤNG ĐÁT
TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN HUYỆN BA TRI, TỈNH BỂN TRE
Ngành: Luật Kinh tê
Mã số; 8380107

LUẬN VĂN THẠC sĩ LUẬT HỌC

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS. PHẠM VẢN VÕ
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan Luận văn này là cơng trình nghiên cứu của bản thân tơi dưới
sự hướng dần khoa học của TS. Phạm Văn Võ
Các thông tin nêu trong Luận văn là trung thực. Các ý kiến, quan điểm không
thuộc ý tưởng hoặc kết quả tồng hợp của chính bản thân đều được trích dẫn đầy đủ.
Tơi xin chịu trách nhiệm về tính trung thực, khách quan của các kết quả nghiên

TP.HỒ CHÍ MINH -NĂM 2022


cứu trong Luận văn.
TÁC GIẢ

_

'ĩ'

_

Nguyên Duy Linh


BẢNG DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
TT

CHỮ ĐUƠC VIÉT TẮT
•

CHŨ VIÉT TẮT

1

Bơ lt Dân sư
•••

BLDS

2

Bộ luật tố tụng dân sự

BLTTDS

3

Lt đất đai
•


LĐĐ

4

Quyền sử dụng đất

QSDĐ

5

Ngân hàng thương mại cổ phần

NHTMCP

6

Tổ chức tín dụng

TCTD

7

Tịa án nhân dân

TAND

8

ủy ban nhân dân


UBND


MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN
BẢNG DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
MỤC LỤC

Trang

MỎ ĐÀU...........................................................................................................................1
1. Lý do chọn đề tài..........................................................................................................1
2. Tình hình nghiên cứu đề tài........................................................................................2
3. Mục tiêu và nhiệm vụ nghiên cứu..............................................................................3
3.1. Mục tiêu nghiên cứu.................................................................................................3
3.2. Nhiệm vụ nghiên cứu................................................................................................4
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu..............................................................................4
4.1. Đối tượng nghiên cứu...............................................................................................4
4.2. Phạm vi nghiên cứu..................................................................................................4
5. Phuong pháp nghiên cứu............................................................................................5
6. Ý nghĩa khoa học và giá trị ứng dụng của đề tài.....................................................5
7. Kết cấu luận văn..........................................................................................................5
CHƯƠNG 1 THỤC TIỄN ÁP DỤNG CÁC QUY ĐỊNH VÈ TỐ TỤNG
TRONG GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP LIÊN QUAN ĐÉN THÉ CHẤP TÀI
SẢN LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐÁT.................................................................................6
1.1. về thẩm quyền giải quyết tranh chấp liên quan đến thế chấp tài sản là
quyền sử dụng đất............................................................................................................7
1.1.1. Thẩm quyền theo loại việc của Toà án.................................................................7
1.1.2. Thấm quyền theo cấp xét xử................................................................................11

1.1.3. Thẩm quyền theo lãnh thổ và sự lựa chọn của nguyên đơn.................................12


1.2. về thòi hiệu khỏi kiện trong giải quyết tranh chấp liên quan đến thế chấp tài
sản là quyền sử dụng đất...............................................................................................14
1.2.1. về áp dụng thời hiệu khởi kiện............................................................................15
1.2.2. Thời điểm bắt đầu thời hiệu khởi kiện.................................................................16
1.2.3. Thời gian không tính vào thời hiệu khởi kiện......................................................20
1.2.4. Tính lại thời hiệu khởi kiện..................................................................................21
1.3. về trình tự, thủ tục giải quyết tranh chấp liên quan đến thế chấp tài sản là
quyền sủ’ dụng đất tại Toà án.......................................................................................23
1.3.1. Thụ lý vụ án.........................................................................................................23
1.3.2. Xây dựng hồ sơ vụ án...........................................................................................23
1.3.3. Hoà giải và chuẩn bị xét xử.................................................................................24
1.3.4. Xét xử sơ thấm.....................................................................................................25
1.3.5. Kháng cáo và kháng nghị.....................................................................................27
1.4. Những khó khăn, vướng mắc và kiến nghị..........................................................27
1.4.1. Những khó khăn, vướng mắc...............................................................................27
1.4.2. Kiến nghị..............................................................................................................29
KẾT LUẬN CHƯƠNG 1..............................................................................................31
CHƯƠNG 2 THỤC TIẺN CÁC QUY ĐỊNH VỀ LUẬT NỘI DUNG TRONG GIẢI
QUYẾT TRANH CHẤP LIÊN QUAN ĐÉN THẾ CHÁP TÀI SẢN LÀ QUYỀN SỬ
ĐẮT.................................................................................................................................32
2.1. Giải quyết tranh chấp về đối tượng thế chấp......................................................32
2.1.1. về quyền sứ dụng đất được thế chấp....................................................................32
2.1.2. Điều kiện thế chấp quyền sử dụng đất.................................................................35
2.2.

Giải quyết tranh chấp về chủ thể của quanhệ thế chấp..................................38



2.2.1. Giải quyết tranh chấp về thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình...............38
2.2.2. Chủ thể được nhận thế chấp quyền sử dụng đất.................................................42
2.3. Giải quyết tranh chấp về hình thức của hợp đồng thế chấp.............................44
2.3.1. Giải quyết tranh chấp mà các bên ký kết hợp đồng thế chấp và đăng ký giao
dịch bảo đảm theo quy định...........................................................................................44
2.3.2. Giải quyết tranh chấp mà các bên ký kết hợp đồng thế chấp có cơng chứng,
chứng thực nhưng khơng đăng kí giao dịch bảo đảm.....................................................46
2.3.3. Giải quyết tranh chấp mà việc thế chấp các bên khơng có hợp đồng thế chấp49
2.4. Những khó khăn vướng mắc và kiến nghị...........................................................50
2.4.1. Những khó khăn, vướng mắc...............................................................................50
2.4.2. Kiến nghị..............................................................................................................52
KẾT LUẬN CHƯƠNG 2...............................................................................................54
KẾT LUẬN.....................................................................................................................55
TÀI LIỆU THAM KHẢO
PHỤ LỤC 1
PHỤ LỤC 2
PHỤ LỤC 3
PHỤ LỤC 4


1

MỎ ĐẦU
1. Lý do chọn đề tài
Nền kinh tế Việt Nam đang trên đà hội nhập, kéo theo sự tăng trưởng về kinh tế
là các hoạt động kinh doanh thương mại, dịch vụ ngày càng trở nên phổ biến. Các giao
dịch dân sự, thương mại ngày càng phát triển, việc huy động nguồn vốn để đầu tư kinh
doanh cũng là một vấn đề đáng quan tâm, là cơ hội để các chủ thế tìm kiếm lợi ích
nhưng cũng chứa đựng khơng ít rủi ro nếu bên có nghĩa vụ khơng thiện chí, trung thực

khi thực hiện nghĩa vụ của minh. Do đó, để tạo niềm tin và sự an tồn giữa các bên
trong giao dịch dân sự, hạn chế rủi ro đến mức thấp nhất, các chù thể đã áp dụng các
biện pháp báo đảm để thực hiện các giao dịch này. Thế chấp tài sản là một trong những
biện pháp bảo đảm được các bên áp dụng nhiều nhất, đặc biệt là thực hiện giao dịch liên
quan đến vay tài sản. Tài sản thế chấp có thể là động sản hoặc bất động sản, hiện nay đa
phần tài sản thế chấp là bất động sản là quyền sử dụng đất. Để đảm bảo các giao dịch
dân sự giữa các chủ thể được được an toàn, tránh rủi ro, Quốc hội, Chính phủ, Tịa án
nhân dân tối cao đã kịp thời ban hành, sửa đổi, bổ sung các văn bản quy phạm pháp luật
trong đó có các quy định về thế chấp tài sản là quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, quyền sử
dụng đất là một tài sản mang tính đặc thù, mặc dù các quy định của pháp luật điều chỉnh
về thế chấp tài sản là quyền sừ dụng đất đã được sửa đổi bổ sung gần đây nhưng trên
thực tế cịn nhiều khó khăn, vướng mắc, bất cập khi thực hiện dẫn đến ngày càng nhiều
các vụ án tranh chấp liên quan đến tài sản thế chấp là quyền sứ dụng đất đã xảy ra. Tòa
án nhân dân huyện Ba Tri, tỉnh Bến Tre cũng là một trong các Tòa án nhân dân cấp
huyện trong thời gian qua đã thụ lý, giải quyết rất nhiều các vụ án liên quan đến vấn đề
này.
Từ thực tiễn quá trình giải quyết tranh chấp liên quan đến thế chấp tài sản là
quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân huyện Ba Tri, tác giả nhận thấy cịn nhiều khó
khăn, vướng mắc khi áp dụng pháp luật, dẫn đến quá trình giải quyết các vụ án của các
Thấm phán đôi lúc còn chậm, một số bản án vẫn còn bị hủy, bị sửa. Nguyên nhân là do
một số quy định của Bộ Luật dân sự, Bộ Luật tố tụng dân sự, Luật đất đai và các văn


2

bàn pháp luật khác liên quan có nhũng quy định chua rõ ràng, chưa thống nhất và chưa
phù hợp. Cụ thể như quy định về nghĩa vụ cung cấp chứng cứ của cơ quan, tổ chức; quy
định về chi phí tố tụng; giải quyết tranh chấp liên quan đến thế chấp quyền sử dụng đất
của hộ gia đình, giải quyết tranh chấp về hình thức của hợp đồng.... Do đó, để tìm ra
những hạn chế, khó khăn, vướng mắc của quy định pháp luật về thế chấp tài sản là

quyền sử dụng đất và thực tiễn giải quyết tranh chấp tại Tòa án, tác giả chọn đề tài
“Thực tiễn giải quyết tranh chấp liên quan đến thế chấp tài sản là quyền sử dụng
đất tại Tòa án nhân dân huyện Ba Tri, tỉnh Bốn Tre” làm đề tài Luận văn Thạc sỳ
chuyên ngành Luật Kinh tế của mình với mong muốn đề ra các kiến nghị góp phần hồn
thiện các quy định của pháp luật. Bên cạnh đó giúp cho việc giải quyết tranh chấp liên
quan đến thế chấp tài sản là quyền sử dụng đất tại Tòa án được tốt hơn, góp phần ổn
định tỉnh hình an ninh trật tự tại địa phương, phát triển kinh tế đẩt nước.
2. Tình hình nghiên cứu đề tài
Nội dung giải quyết tranh chấp liên quan đến thế chấp tài sản là quyền sử dụng
đất là đề tài không mới, đã được nhiều tác giả quan tâm nghiên cứu ở nhiều góc độ khác
nhau. Có thể kể đến một số cơng trình nghiên cứu tiêu biểu sau đây:
- Trần Việt Dũng (2019) “Giải quyết tranh chấp về thể chấp tài sán để đảm báo
tiền vay ngân hàng từ thực tiễn xét xử của Toà án nhãn dân tại tỉnh Phú Thọ ” Luận văn
Thạc sĩ Luật học, Học viện khoa học xã hội.
- Bùi Anh Đức (2020), “Pháp luật về chấp thế chấp quyền sử dụng đất của hộ
gia đình và thực tiễn thực hiện tại Ngân hàng thưong mại cổ phần Đầu tư và Phát triển
Việt Nam ”, Luận văn Thạc sĩ Trường Đại học Luật Hà Nội.
- Phan Thị Hồng Liên (2019), “Thế chấp quyền sử dụng đất và thực tiễn giải
quyết tranh chấp thể chấp quyền sử dụng đất tại Tồ án nhân dân huyện Đơng Anh,
thành phổ Hà Nội”, Luận văn Thạc sĩ Trường Đại học Luật Hà Nội.


- TS. Nguyên Văn Điên với bài viêt “Một sô vân đê vê họp đông thê châp tài
sản đảm hảo thực hiện nghĩa vụ" được đăng trên tạp chí dân chủ và pháp luật ngày
21/4/2019.
- TS. Nguyễn Thúy Hiền với bài viết “Những vấn đề rút kinh nghiệm khi giải
quyết vụ án liên quan đến giao dịch bảo đảm ” được đăng trên tạp chí Tịa án nhân dân
ngày 26/12/2018.
- NCS Đồ Thị Hải Yến (2019), “Quy định của pháp luật hiện hành về chủ thể
hợp đồng thế chấp quyển sử dụng đất và giải pháp hoàn thiện ” Tạp chí Tịa án số

12/2019.
Các cơng trình nghiên cứu đã giải quyết một cách hệ thống, toàn diện những vấn
đề lý luận về thế chấp quyền sử dụng đất, đây là nguồn tài liệu rất có giá trị để tác giả kế
thừa, phát triển thêm các nội dung đối với phần lý luận về giải quyết tranh chấp liên
quan đến tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất hiện nay. Tuy nhiên, các cơng trình
nghiên cứu khoa học trên chỉ nghiên cứu phân tích chủ yếu về mặt lý luận chưa đi phân
tích sâu về mặt thực tiễn. Bên cạnh đó, các bài viết đưa ra một số hạn chế khó khăn,
vướng mắc trên thực tế chưa đủ. Do vậy, ngồi việc kế thừa có chọn lọc các vấn đề đã
được nghiên cứu trong các cơng trình khoa học nêu trên tác giả sẽ đi sâu nghiên cứu các
quy định pháp luật về giải quyết tranh chấp liên quan đển thế chấp tài sản là quyền sử
dụng đất và thực tiễn giải quyết tranh chấp, trên CO' sở đó chì ra nhũng khó khăn vướng
mắc trong q trình áp dụng pháp luật và từ đó đề xuất các kiến nghị hoàn thiện pháp
luật.
3. Mục tiêu và nhiệm vụ nghiên cún
3.1. Mục tiêu nghiên cứu
Tác giả nghiên cứu đề tài "Thục tiễn giải quyết tranh chấp liên quan đến thế
chấp tài sản là quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân huyện Ba Tri, tỉnh Bến
Tre", với mục tiêu góp phần hoàn thiện pháp luật về giải quyết tranh chấp tài sản thế
chấp là quyền sử dụng đất tại Tòa án; khắc phục một số tồn tại, hạn chế về


cơng tác thực thi nhiệm vụ trong q trình giải qut vụ án của Tịa án. Từ đó giúp cho
q trình giải quyết loại tranh chấp này của Tịa án được thực hiện tốt hơn.
3.2. Nhiệm vụ nghiên cứu
Trên cơ sở kết quả các cơng trình nghiên cứu khoa học đã công bố, luận văn tiếp
tục nghiên cứu làm rõ các nội dung sau đây:
Nghiên cứu lý luận, pháp luật về thế chấp tài sản là quyền sử dụng đất bảo đảm
thực hiện nghĩa vụ, tìm ra những vấn đề bất cập để hoàn thiện. Nghiên cứu thực tiễn áp
dụng pháp luật cúa Tòa án nhân dân huyện Ba Tri về giải quyết tranh chấp thế chấp tài
sản là quyền sử dụng đất để thấy rõ những tồn tại, hạn chế trong quá trình giải quyết loại

án này. Đề xuất các giải pháp để khắc phục tồn tại, hạn chế.
4. Đối tuọng và phạm vi nghiên cún
4.1. Đối tưọTig nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu của đề tài là các quy định của pháp luật hiện hành về thế
chấp, về giải quyết tranh chấp thế chấp tài sản là quyền sử dụng đất trong hệ thống văn
bản quy phạm pháp luật như Bộ luật dân sự 2015; Bộ luật tố tụng dân sự 2015; Luật đất
đai 2013; Luật thi hành án dân sự năm 2014, Luật các tổ chức tín dụng năm 2010; Nghị
định 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006; Nghị định 11/2012/NĐ-CP ngày 22/02/2012
sửa đổi Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006; Nghị định 102/2017/NĐ-CP ngày
01/9/2017; Nghị định 21/2012/NĐ- CP ngày 19/3/2021 và thực tiễn giải quyết tranh
chấp về thế chấp tài sản là quyền sừ dụng đất tại Tòa án nhân dân huyện Ba Tri.
4.2. Phạm vi nghiên cún
- Nghiên cứu về lý luận, pháp luật về thế chấp tài sản là quyền sử dụng đất.
- Nghiên cứu thực tiễn giải quyết tranh chấp liên quan đến thế chấp tài sản là
quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân huyện Ba Tri.


- Nghiên cứu các giải pháp nâng cao hiệu quả giải quyêt tranh châp thê châp tài
sản là quyền sử dụng đất để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ.
5. Phuong pháp nghiên cún
Trên cơ sở phuơng pháp luận của chủ nghĩa Mác - Lênin và tu tuởng Hồ Chí
Minh về nhà nước và pháp luật và để đảm bảo cho luận văn đạt chất lượng, tác giả sử
dụng kết hợp các phương pháp nghiên cứu chuyên ngành, chú trọng phương pháp
nghiên cứu tống họp, phân tích, so sánh, ....
6. Ý nghĩa khoa học và giá trị úng dụng của đề tài
Với việc thực hiện đề tài này, tác giả mong muốn kết quả nghiên cứu của luận
văn sẽ mang đến cho người đọc hiếu rõ hơn về quy định pháp luật về giải quyết tranh
chấp liên quan đến thế chấp tài sản là quyền sử dụng đất tại Tòa án. Trên cơ sở phân
tích, đánh giá thực trạng giải quyết tranh chấp thơng qua thực tiễn xét xử tại Tịa án
nhân dân huyện Ba Tri để đề xuất những giải pháp cụ thế nhằm hoàn thiện pháp luật và

đàm bảo thực thi pháp luật về giải quyết tranh chấp liên quan đến tài sản thế chấp tài sản
là quyền sử dụng đất đạt hiệu quả.
Kết quả nghiên cứu có thế vận dụng làm kinh nghiệm trong giải quyết án tại Tồ
án khác, đồng thời cũng có thể làm tài liệu tham khảo cho việc học tập, nghiên cứu.
7. Kết cấu luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, luận văn được kết
cấu với 2 chương như sau:
Chương 1: Thực tiền áp dụng các quy định về tố tụng trong giải quyết tranh chấp
liên quan đến thế chấp tài sản là quyền sử dụng đất.
Chương 2: Thực tiễn áp dụng các quy định về luật nội dung trong giải quyết
tranh chấp liên quan đến thế chấp tài sản là quyền sử dụng đất.


CHƯƠNG 1
THỤC TIẺN ÁP DỤNG CÁC QUY ĐỊNH VÈ TỐ TỤNG TRONG
GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP LIÊN QUAN ĐÉN THẾ CHẤP TÀI SẢN LÀ
QUYỀN SỬ DỤNG ĐÁT
Trong những năm qua cùng với những thành tựu đạt được của nền kinh tế thị
trường định hướng xã hội chủ nghĩa kéo theo đó là nhiều quan hệ xã hội phức tạp, nhất
là trong lĩnh vực kinh tế, dân sự, hành chính, hơn nhân và gia đình.... Quốc hội đã ban
hành, sửa đồi nhiều Bộ luật, Luật chuyên ngành để điều chỉnh các quan hệ xã hội như
Luật đất đai 2013, Luật hôn nhân và gia đình 2014, Bộ Luật dân sự 2015, Luật kinh
doanh bất động sản năm 2014, Luật doanh nghiệp 2014, đặc biệt để phù hợp và cụ thể
hoá Hiến pháp năm 2013 và Luật tổ chức Toà án nhân dân năm 2014 Quốc hội đã thông
qua Bộ Luật tố tụng dân sự năm 2015 tại kỳ họp thứ 10 Quốc hội khoá 13. Bộ luật tố
tụng dân sự 2015 được ban hành với nhiều chế định sửa đổi, bổ sung mới so với Bộ
Luật tố tụng dân sự 2004 sửa đổi bổ sung năm 2011. Bộ luật tố tụng dân sự 2015 là cơ
sở pháp lý để Toà án áp dụng trong giải quyết các tranh chấp tại Tồ án.
Nhìn chung sau 05 năm thi hành, các quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự năm
2015 đã cơ bản đáp ứng được yêu cầu chung của công tác thụ lý, giải quyết, xét xử các

vụ án dân sự, tạo hành lang pháp lý cho quá trình tiến hành tố tụng, đồng thời tạo điều
kiện khá tốt cho người tham gia tố tụng thực hiện, bảo vệ quyền,lợi ích hợp pháp của
mình, phục vụ tốt yêu cầu đẩy nhanh tiến độ, nâng cao chất lượng tranh tụng tại phiên
tòa và chất lượng xét xử các tranh chấp dân sự, bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người
dân, góp phần bảo vệ công lý. Công tác giải quyết tranh chấp liên quan đến thế chấp tài
sản là quyền sử dụng đất nói riêng trong thời gian vừa qua đã được Tịa án thực hiện tốt
nhờ việc áp dụng các quy định của Bộ Luật tố tụng dân sự 2015. Các quy định về tố
tụng trong giải quyết các tranh chấp liên quan đến thế chấp tài sản là quyền sử dụng đất
được quy định cụ thể, rõ ràng như: về thấm quyền giải quyết tranh chấp, thời hiệu khởi
kiện, quy định về thụ lý vụ án, cơng tác hịa giải, xét xử, kháng cáo, kháng nghị.... Tuy
nhiên, bên cạnh những kết quả đạt được khi áp dụng các quy định của pháp luật tơ tụng
dân sự thì Tịa án nhân dân huyện Ba Tri cịn gặp một số khó khăn, vướng mắc, cần


được đưa ra phân tích, đánh giá tìm ngun nhân và giải pháp khắc phục.
1.1. về thẩm quyền giải quyết tranh chấp liên quan đến thế chấp tài sản là
quyền sử dụng đất.
Xác định thẩm quyền giải quyết vụ án của Toà án là một trong những yêu cầu
quan trọng trong việc kiềm tra điều kiện thụ lý vụ án dân sự. Trong giải quyết tranh
chấp liên quan đến thế chấp tài sản là quyền sử dụng đất (ỌSDĐ) cần xác định đúng
thẩm quyền giải quyết của Tòa án, cụ thể như sau: Thẩm quyền Toà án theo loại việc,
thẩm quyền của Toà án theo cấp xét xử, thẩm quyền của Toà án theo lãnh thổ và sự lựa
chọn của nguyên đon.
1.1.1. Thấm quyền theo loại việc của Toà án
Xác định đúng thẩm quyền theo loại việc của Toà án có ý nghĩa quan trọng trong
suốt q trình giải quyết vụ án. Thấm quyền theo loại việc của Toà án trong giải quyết
tranh chấp liên quan đến thế chấp tài sản là quyền sử dụng đất được quy định tại các
Điều 26, Điều 30 Bộ luật tố tụng dân sự (BLTTDS). Khi xác định thẩm quyền theo loại
việc đối với tranh chấp liên quan đến thế chấp tài sản là QSDĐ ngoài việc căn cứ vào
quy định của BLTTDS để xác định thấm quyền theo loại việc, Toà án căn cứ vào hướng

dần tại khoản 2 Điều 3 Nghị quyết 04/2017/NỌ- HĐTP ngày 05/5/2017 của Hội đồng
thẩm phán Toà án nhân dân tối cao. Theo đó, chỉ có tranh chấp ai là người có QSDĐ
mới là tranh chấp đất đai theo quy định tại Điều 202 Luật đất đai (LĐĐ), cịn các tranh
chấp khác khơng phải là tranh chấp đất đai. Tranh chấp Hên quan đến thế chấp tài sản là
ỌSDĐ các bên chỉ tranh chấp đối với việc thế chấp QSDĐ, không phải tranh chấp ai là
chú sử dụng đối với QSDĐ thế chấp. Từ đó khắng định tranh chấp liên quan đến thế
chấp tài sản là ỌSDD là tranh chấp về giao dịch liên quan đến ỌSDĐ, không phải là
tranh chấp đất đai, thẩm quyền giải quyết tranh chấp là thuộc về Toà án nhân dân.


Ngoài ra, khi kiêm tra thâm quyên theo loại việc Thâm phán phải xác định đúng
quan hệ pháp luật tranh chấp đó là tranh chấp phát sinh từ quan hệ pháp luật dân sụ hay
kinh doanh thương mại đề từ đó áp dụng các quy định cua pháp luật nội dung nào để
giải quyết. Khi xác định thẩm quyền của Tòa án cần phải xem xét đến trường hợp tranh
chấp này có thuộc vào khoản 1 Điều 30 BLTTDS quy định những tranh chấp về kinh
doanh, thưong mại “Tranh chấp phát sinh trong hoạt động kinh doanh, thương mại giữa
cá nhân, tổ chức có đãng ký kinh doanh với nhau và đều có mục đích lợi nhuận 1 ” hay
khơng. Nếu các bên tranh chấp có đăng ký kinh doanh và cùng có mục đích lợi nhuận
thì xác định đây là tranh chấp về kinh doanh thương mại thì Tịa án sẽ thụ lý vụ án kinh
doanh thương mại. Nếu không thoả mãn điều kiện thụ lý vụ án kinh doanh thương mại
thì Tồ án sẽ thụ lý vụ án dân sự theo khoản 3, Điều 26 BLTTDS là “Tranh chấp về
giao dịch dân sự, hợp đồng dân sự2
Để thấy rõ việc xác định thẩm quyền theo loại việc phân tích tình huống sau:
Tình huống 1 (Nội dung xem phụ lục 1)
Bán án kinh doanh thương mại số: 03/2017/KDTM-ST ngày 29-9-2017 và 2710-2017 của Tòa án nhân dân (TAND) huyện Ba Tri về việc“77c Họp đồng tín dụng +
Y/c hủy hợp đồng thế chấp tài sản”: Ngân hàng thương mại cổ phần (NHTMCP) công
thương Việt Nam khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết: Buộc bà Huỳnh Thị Thế thực
hiện nghĩa vụ trả nợ cho Ngân hàng tổng số tiền tạm tính đến hết ngày 26/4/2016 là
200.316.877 đồng, gồm: nợ gốc 60.815.793 đồng, nợ lãi 139.501.084 đồng (trong đó: lãi
trong hạn 93.077.390 đồng, lãi quá hạn 46.423.694 đồng). Trường hợp bà Thế không

thực hiện nghĩa vụ trả nợ, NHTMCP công thương Việt Nam có quyền yêu cầu cơ quan
thi hành án có thẩm quyền phát mãi để thu hồi khoản nợ nêu trên là tài sản bảo đảm của
bà Trần Thị Lài đã thế chấp theo Hợp đồng thế chấp tài sản số 11.0181/HĐTC/05 ngày
31/3/2011 gồm QSDĐ 579 m2 thuộc thửa sô 11, tờ bản đô 9 và tài sán găn liên trên đât,
tọa lạc tại xã Phú Nhuận, thành phố Ben Tre, tỉnh Ben Tre theo giấy chứng nhận ỌSDĐ
số vào sổ cấp GCN số: BA 160306, do UBND thành phố Bến Tre cấp ngày 01/02/2010.
Người có quyên lợi, nghĩa vụ liên quan bà Trân Thị Lài có đơn khởi kiện yêu cầu
1Khoản 1 Điều 30 BLTTDS năm 2015
2Khoản 3 Điều 26 BLTTDS 2015


hủy họp đồng thế chấp số 11.0181/HĐTC/05 ngày 31/3/2011 giữa NHTMCP công
thương Việt Nam và bà Trần Thị Lài do bà Lài khơng có ký họp đồng thế chấp để bảo
lãnh cho bà Huỳnh Thị Thế vay số tiền 450.000.000d tại NHTMCP công thương Việt
Nam, đồng thời yêu cầu Ngân hàng trả lại cho bà Lài giấy chứng nhận ỌSDĐ số BA
160306 thửa số 11, tờ bản đồ số 9, xã Phú Nhuận, thành phố Bến Tre.
Qua tình hng ta thây: NHTMCP công thương Việt Nam khởi kiện yêu câu Toà
án giải quyết buộc bà Huỳnh Thị Thế trả tiền vay theo hợp đồng tín dụng đã ký kết giữa
NHTMCP công thương Việt Nam với bà Thế, đồng thời yêu cầu phát mãi tài sản của bà
Lài nếu bà Thế khơng trả được tiền cho Ngân hàng; Bà Lài có yêu cầu huỷ họp đồng thế
chấp ký kết giữa bà Lài và Ngân hàng. Đối với yêu cầu cùa Ngân hàng là yêu cầu trả
tiền vay theo họp đồng tín dụng nên Toà án xác định loại việc tranh chấp hợp đồng tín
dụng là phù hợp. Đối với yêu cầu huỷ họp đồng thế chấp QSDĐ của bà Lài, mặc dù bà
Lài yêu cầu huỷ hợp đồng thế chấp QSDĐ, tuy nhiên, bà chỉ yêu cầu xem xét về hiệu
lực của họp đồng thế chấp có liên quan đến thế chấp tài sản là QSDĐ, bà khơng tranh
chấp ai có quyền sử dụng đổi với QSDĐ thế chấp, nên TAND huyện Ba Tri thụ lý xác
định đây là vụ án tranh chấp về giao dịch dân sự, họp đồng dân sự liên quan đến QSDĐ
thuộc thẩm quyền giải quyết của Tịa án là phù họp. NHTMCP cơng thương Việt Nam
có đăng ký kinh doanh cho bà Thế vay tiền vì mục đích lợi nhuận, bà Thế tuy vay tiền
để đầu tư ghe cào vì mục đích lợi nhuận nhung bà lại khơng có đăng ký kinh doanh và

việc bà Lài thế chấp cho bà Thế vay tiền khơng có mục đích lợi nhuận nhưng Tồ án
huyện Ba Tri xác định đây là vụ án kinh doanh thương mại là không đúng quy định tại
Khoản 1 Điều 30 BLTTDS mà cần xác định đây là vụ án dân sự “tranh chấp về giao
dịch dân sự, hợp đồng dân sự” theo quy định tại khoản 3 Điều 26 Bộ luật TTDS.
Tình hng 2 (Nội dung xem phụ lục 2)
Bản án dân sự sơ thẩm số: 73/2017/DS-ST ngày 12, 13-9-2017 về việc “Tranh
chấp hợp đồng vay tài sản, họp đồng chuyển nhượng và tặng cho quyền sử dụng đất và
yêu cầu hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ” như sau:
Ngày 17/4/2012, ông Nguyễn Văn Dũng và bà Nguyễn Thị Hiếu có cho bà Trần
Thị Kim Liên vay sổ tiền 280.000.OOOđ, lập hợp đồng vay tại Văn Phịng cơng chứng,


bà Liên có thế chấp thửa đất số 88 tờ bản đồ số 10, thửa số 207 tờ bản đồ số 04 với tổng
diện tích 4.748m2 được ủy ban nhân dân (UBND) huyện Ba Tri cấp giấy chứng nhận
ỌSDĐ cấp cho hộ bà Trần Thị Kim Liên vào ngày 29/8/2007, thời hạn cho vay 12
tháng, lãi suất 2.5%/tháng. Trước ngày 06/9/2013, bà Liên có vay thêm số tiền
85.000.000đ và đến ngày 06/9/2013, bà Liên vay thêm số tiền 45.000.000đ mới tổng
cộng thành 130.000.000d và cộng với tiền vay ngày 17/4/2012 thành số tiền vay
410.000.000d, thời gian đóng lãi vào cuối tháng, đến hạn khơng đóng lãi thì được nhập
thành nợ gốc. Đen tháng 11/2013, bà Liên khơng có tiền trả thì bà đồng ý bán thửa đất
số 88 tờ bản đồ số 10, diện tích 310m2 cho vợ chồng ơng để cấn trừ số tiền
150.000.000đ, cịn lại 260.000.OOOđ thì bà Liên tiếp tục cầm cố diện tích 1336.9m 2
thuộc thửa số 207 tờ bản đồ số 04 và đóng lãi rồi trả dần. Do thỏa thuận với bà Liên
xong nên vợ chồng ông đưa sổ đỏ của bà Liên cho ông Trãi để nhờ tách thửa 88. Lợi
dụng sự tín nhiệm của vợ chồng ông nên ông Nguyễn Văn Trãi là địa chính xã đã lập thủ
tục chuyển nhượng QSDĐ giữa bà Trần Thị Kim Liên với ông Trần Hữu Hải diện tích
439.3m2 vào ngày 24/01/2014; lập hợp đồng tặng cho ỌSDĐ giữa bà Liên với ông Trần
Văn Chánh vào ngày 24/01/2014 và ông Hải đã được cấp giấy chứng nhận QSDĐ thửa
số 300 tờ bản đồ số 04 vào ngày 03/3/2014, ông Chánh được cấp giấy chứng nhận
ỌSDĐ thửa số 207 tờ bản đồ số 04 vào ngày 03/3/2014. Đốn ngày 20/7/2016, ông Trần

Văn Chánh làm hợp đồng tặng cho ỌSDĐ tại thửa số 207 tờ bản đồ số 04 (theo chỉnh lý
của dự án Vlap là thửa 127 tờ bản đồ số 11) cho bà Trương Thị Hồng cẩm và bà cẩm đã
được cấp giấy chứng nhận QSDĐ vào ngày 08/8/2016.


Qua tình hng ta thây: Ong Dũng, bà Hiêu khởi kiện có 3 yêu câu: thứ nhât:
yêu cầu bà Liên trả tiền vay; thứ hai: yêu cầu huỷ hợp đồng tặng cho QSDĐ; thứ ba: yêu
cầu huỷ giấy chứng nhận QSDĐ. Ta thấy u cầu chính cua ơng Dũng, bà Hiểu là yêu
cầu bà Liên trả tiền vay và yêu cầu huỷ hợp đồng tặng cho ỌSDĐ vì QSDĐ mà bà Liên
tặng cho con là ông Hải, ông Chánh là bà Liên thể chấp cho ông Dũng, bà Hiếu để vay
tiền. TAND huyện Ba Tri căn cứ vào các yêu cầu khởi kiện của ơng Dũng, bà Hiếu,
trong đó u cầu bà Liên trả tiền vay là yêu cầu chính; ông Dũng, bà Hiếu và bà Liên cả
hai điều không có đăng ký kinh doanh nên TAND huyện Ba Tri xác định loại việc tranh
chấp hợp đồng dân sự cụ thể ở đây là tranh chấp hợp đồng vay tài sản và huỷ hợp đồng
tặng cho QSDĐ thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án theo quy định tại khoản 3 Điều
26 BLTTDS là phù hợp. Đối với yêu cầu huỷ giấy chứng nhận ỌSDĐ do bà Liên tặng
cho con là ông Hải, ông Chánh và ông Hải, ông Chánh đã được cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất là đúng thẩm quyền theo quy định tại Điều 34 BLTTDS.
Qua phân tích hai tình huống về việc xác định thẩm quyền của Toà án theo loại
việc, thấy rằng trong thực tiễn giải quyết không phải lúc nào Thấm phán cũng xác định
đúng loại việc tranh chấp. Việc xác định sai loại việc sẽ dẫn đến thụ lý sai loại án và áp
dụng pháp luật về nội dung để giải quyết khơng đúng ảnh hưởng đến quyền và lợi ích
của các bên tranh chấp, đồng thời án sẽ bị huỷ sứa.
1.1.2. Thẩm quyền theo cấp xét xử
Sau khi xác định tranh chấp có phải là loại việc thuộc thẩm quyền giải quyết của
Tồ án hay khơng, bước tiếp theo là thấm phán phải tiếp tục xác định Tòa án cấp nào có
thẩm quyền giải quyết đối với tranh chấp liên quan đến thế chấp tài sản là QSDĐ. Thẩm
quyền theo cấp xét xử của Toà án là giới hạn về thẩm quyền theo cấp do luật quy định
để Toà án các cấp thực hiện chức năng giải quyết án theo thẩm quyền. Xác định thẩm
quyền theo cấp xét xử chính là việc xác định Toà án cấp huyện hay cấp tỉnh có thẩm

quyền giải quyết. Theo quy định tại Điều 35 BLTTDS 2015 thì TAND cấp huyện có
thẩm quyền giải quyết các tranh chấp liên quan đến thê châp tài sản là ỌSDĐ phát sinh
trên địa bàn huyện, trừ các trường hợp được luật quy định thuộc thẩm quyền của TAND
cấp tỉnh được quy định tại Điều 37 BLTTDS.


Thẩm quyền theo cấp xét xứ qua tình huống 1: Ngun đơn là NHTMCP cơng
thương Việt Nam có địa chỉ trụ sở số: 108 Trần Hưng Đạo, Quận Hoàn Kiếm, thành phố
Hà Nội, bị đơn bà Huỳnh Thị Thế và những người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan đều
có địa chỉ tại Việt Nam, khi giải quyết vụ án thì Tịa án khơng phải thực hiện việc úy
thác cho Tịa án hay cơ quan có thấm quyền của nước ngoài nên TAND huyện Ba Tri
xác định thấm quyền giải quyết vụ tranh chấp ở đây thuộc thẩm quyền của Tòa án cấp
huyện là đúng quy định tại Điều 35, Điều 37 BLTTDS.
Việc xác định thẩm quyền theo cấp xét xử có ý nghĩa quan trọng trong việc giải
quyết tranh chấp, vì nếu Luật khơng có phép TAND cấp huyện có thẩm quyền giải quyết
mà vần giải quyết, cho dù có giải quyết đúng về nội dung thì bản án đó vẫn bị huỷ do
vượt quá thẩm quyền.
1.1.3. Thẩm quyền theo lãnh thổ và sự lựa chọn của nguyên đơn.
Toà án nơi nào có thẩm quyền giải quyết sơ thẩm các tranh chấp về dân sự, hơn
nhân và gia đình, kinh doanh thương mại và lao động chính là thẩm quyền theo lãnh thố.
Theo quy định tại Điều 39 BLTTDS thẩm quyền giải quyết theo lãnh thổ là nơi cư trú,
làm việc của bị đơn nếu bị đơn là cá nhân; nơi cơ quan, tồ chức có trụ sở nếu bị đơn là
cơ quan, tổ chức. Đồng thời đương sự cịn có thể thoả thuận với nhau để u cầu Tồ án
nơi cư trú, làm việc hoặc nơi có trụ sở của nguyên đơn để giải quyết vụ việc tranh chấp.
Sự thoả thuận của đương sự phải bằng văn bản và phù hợp với quy định của pháp luật.
Văn bản thoả thuận phải được nộp kèm theo đơn khởi kiện để Toà án xác định thẩm
quyền giải quyết.
Giải quyết tranh chấp liên quan đến thế chấp tài sản là QSDĐ không phải là
tranh chấp đất đai nên khi xác định thẩm quyền theo lãnh thổ khơng bắt buộc phải Tồ
án nơi có QSDĐ thế chấp mới có thấm quyền giải quyết mà thẩm quyền theo lãnh thố

được xác định theo địa chỉ của bị đơn, theo sự thỏa thuận của các bên.
Ngoài ra, trong việc xác định thâm quyên theo lãnh thơ cịn căn cứ vào Điêu 40
BLTTDS. Nếu là tranh chấp liên quan đến thế chấp tài sản là QSDĐ xuất phát từ hợp
đồng thì người có quyền u cầu có quyền lựa chọn Tồ án nơi thực hiện hợp đồng để


giải quyết. Để xác định thẩm quyền theo lựa chọn của nguyên đơn là nơi thực hiện hợp
đồng thì bắt buộc tranh chấp này phải xuất phát từ quan hệ họp đồng tức là phải có hợp
đồng được ký kết giữa các bên. Điều luật cho phép người có quyền yêu cầu lựa chọn
Toà án để giải quyết nhằm tạo điều kiện thuận lợi nhất cho người có quyền, họ có quyền
u cầu bất cứ Tồ án nào có thẩm quyền giải quyết mà việc giải quyết đó thuận lợi nhất
cho họ.
Đổi với loại thẩm quyền của Toà án theo lãnh thổ và theo lựa chọn của nguyên
đơn ta có thể thấy rõ tại tình huống 1 như sau:
Nguyên đơn NHTMCP công thương Việt Nam khởi kiện bị đơn bà Huỳnh Thị
Thế có địa chỉ: xã An Thuỷ, huyện Ba Tri, tỉnh Bến Tre tại Toà án nhân dân huyện Ba
Tri là đúng thẩm quyền theo lãnh thố (nơi cư trú của bị đơn). Do phía Ngân hàng và bà
Thế khơng có thoả thuận bằng vãn bản Tồ án nơi có trụ sở của nguyên đơn có thẩm
quyền giải quyết nên Ngân hàng phải khởi kiện tại Toà án huyện Ba Tri.
Nhưng cũng trong tình huống này nếu bà Trần Thị Lài khởi kiện yêu cầu huỷ hợp
đồng thế chấp bằng một vụ án độc lập thì thẩm quyền theo lãnh thổ được áp dụng căn cứ
vào Điều 39 BLTTDS là Tồ án nơi bị đơn là NHTMCP Cơng thương Việt Nam có trụ
sở, tức là bà Lài phải khởi kiện tại Toà án Quận Hoàn Kiếm, thành phố Hà Nội. Tuy
nhiên, tranh chấp này phát sinh từ hoạt động cúa chi nhánh NHTMCP công thương Việt
Nam tại tinh Ben Tre cụ thể là phòng giao dịch Ba Tri thuộc chi nhánh Bến Tre nên bà
Lài có thể khởi kiện tại Tồ án thành phố Bến Tre nơi NHTMCP Cơng thương Việt Nam
có chi nhánh phát sinh tranh chấp theo quy định tại điểm b Khoản 1 Điều 40 BLTTDS.
Bà Lài ký họp đồng thế chấp tại thành phố Bến Tre, tuy nhiên việc bà Lài thế chấp để
bảo lãnh cho bà Thế vay tiền tại phòng giao dịch Ba Tri của NHTMCP Cơng thương
Việt Nam, do đó nơi thực hiện hợp đông thê châp này là tại huyện Ba Tri, trong trường

hợp này Toà án nhân dân huyện Ba Tri cũng có thẩm quyền giải quyết vụ tranh chấp trên
theo quy định tại khoản 3 Điều 40 BLTTDS. Bà Lài có quyền lựa chọn một trong ba Tồ
án trên mà bà cho rằng phù hợp nhất để yêu cầu giải quyết tranh chấp.
Việc xác định thấm quyền theo lãnh thổ khi tiếp nhận vụ việc tranh chấp Thấm
phán phải xem kỳ là Tồ án nào có thẩm quyền giải quyết. Hiện nay, trong xác định


thẩm quyền theo lãnh thổ đối với tranh chấp liên quan đến thế chấp tài sản là QSDĐ
cũng có hai luồng ý kiến khác nhau: Quan điềm thứ nhất: đây là tranh chấp có đối tượng
tranh chấp là QSDĐ nên Tồ án nơi có QSDĐ thế chấp có quyền giải quyết. Quan điểm
thứ hai: đây là tranh chấp hợp đồng thế chấp, đối tượng tranh chấp là hợp đồng thể chấp
khơng phải đối tượng tranh chấp là QSDĐ nên Tồ án nơi cư trú, làm việc cúa bị đơn
nếu bị đon là cá nhân; nơi cơ quan, tố chức có trụ sở nếu bị đơn là cơ quan, tổ chức; Toà
án theo sự lựa chọn của nguyên đon (Toà án nơi thực hiện hợp đồng hoặc Tồ án có chi
nhánh có phát sinh tranh chấp của tổ chức) có thẩm quyền giải quyết.
1.2. về thòi hiệu khỏi kiện trong giải quyết tranh chấp liên quan đến thế
chấp tài sản là quyền sử dụng đất
Thời hiệu khởi kiện là thời hạn mà chủ thể được quyền khởi kiện để yêu câu cầu
Toà án giải quyết một vụ án dân sự bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp bị xâm phạm; nếu
thời hạn đó kết thúc thì mất quyền khởi kiện3 (khoản 3 Điều 150 BLDS).
Tranh chấp liên quan đến thế chấp tài sản là QSDĐ là tranh chấp về hợp đồng
dân sự. Do đó, khi giải quyết tranh chấp áp dụng Điều 429 BLDS 2015 quy định thời
hiệu khởi kiện về hợp đồng để xác định thời hiệu khởi kiện “Thời hiệu khởi kiện để yêu
cầu Toà án giải quyết tranh chấp về hợp đồng là 03 năm kể từ ngày người có quyên yêu
câu biêt hoặc phủi bỉêt quyên và lợi ích họp pháp của mình bị xâm phạm4”.
1.2.1. về áp dụng thòi hiệu khởi kiện
Mặc dù, khoản 3 Điều 150 BLDS 2015 quy định hết thời hạn về thời hiệu khởi
kiện thì mất quyền khởi kiện, tuy nhiên, tại khoản 2 Điều 184 BLTTDS 2015 quy định
“Toà án chỉ áp dụng thời hiệu theo yêu cầu áp dụng thời hiệu của một bên hoặc các bên
với điều kiện yêu cầu này phải được đưa ra trước khi Toà án cấp sơ thẩm ra bủn ủn,

quyết định giải quyết vụ việc5”. Đồng thời tại điếm e khoản 1 Điều 217 BLTTDS 2015
quy định về đình chỉ giải quyết vụ án đối với trường hợp hết thời hiệu khi “Đương sự có
yêu cầu áp dụng về thời hiệu trước khi Toà án cấp sơ thấm ra bản án, quyết định giải
quyết và thời hiệu khởi kiện đã hết ”6. Như vậy, đối với tranh chấp có quy định về thời
3Khoản 3 Điều 150 BLDS 2015
4Điều 429 BLDS 2015
5Khoản 2 Điều 184 BLTTDS 2015
6Điếm e khoãn 1 Điều 217 BLTTDS 2015


hiệu khởi kiện, sau khi thụ lý vụ án đương sự có yêu cầu áp dụng về thời hiệu trước khi
Toà án cấp sơ thẩm ra bản án, quyết định giái quyết vụ án và thời hiệu khởi kiện đã hết
thì Tồ án ra quyết định đình chí giải quyết vụ án. Đối với vụ án đã hết thời hiệu khởi
kiện mà đương sự không yêu cầu áp dụng thời hiệu thì Tồ án tiếp tục giải quyết vụ án.
Trong việc áp dụng thời hiệu khởi kiện, theo công văn số 89/TANDTC-PC ngày
30/6/2020 để đảm bảo tính bình đẳng giữa các đương sự thẩm phán khơng phải giải
thích cho đương sự về quyền yêu cầu áp dụng thời hiệu. Do đó, khi giải quyết tranh
chấp liên quan đến thế chấp tài sản là QSDĐ thì các đương sự phải tự biết quyền yêu
cầu cầu áp dụng thời hiệu để yêu cầu Toà án áp dụng trong giải quyết chứ Toà án khơng
tự mình áp dụng thời hiệu đề đình chỉ giải quyết vụ án.
Để thấy rõ việc áp dụng thời hiệu trong giải quyết tranh chấp liên quan đến thể
chấp tài sản là ỌSDĐ ta thấy ở tình huống 2 như sau: Theo đơn khởi kiện ngày
06/12/2016 của ông Dũng, bà Hiêu trình bày: Ngày 17/4/2012, vợ chơng ơng có cho bà
Trần Thị Kim Liên vay số tiền 280.000.000d, lập hợp đồng vay tại Văn Phịng cơng
chứng, bà Liên có thế chấp thửa đất số 88 tờ bán đồ số 10, thửa số 207 tờ bản đồ số 04
với tổng diện tích 4.748m2 được ủy ban nhân dân huyện Ba Tri cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng cấp cho hộ bà Trần Thị Kim Liên vào ngày 29/8/2007, thời hạn cho vay
12 tháng, lãi suất 2.5%/tháng. Trong vụ án này, ngày 17/4/2012 thì ơng Dũng bà Hiếu và
bà Liên ký hợp đồng thế chấp với thời hạn 01 năm do đó đến ngày 17/4/2013 là hết hạn
thanh tốn theo hợp đồng, do giao dịch này phát sinh trước ngày BLDS 2015 có hiệu lực

nên áp dụng thời hiệu khởi kiện theo quy định tại Điều 428 BLDS 2005 “thời hiệu khởi
kiện để yêu cầu Toà án giải quyết tranh chấp họp đồng dân sự là 02 năm kể từ ngày
quyền và lợi ích họp pháp của cá nhân, pháp nhãn, các chủ thể khác bị xâm phạm 7'' thì
thời hiệu khởi kiện của ông Dũng đã hết vào ngày 17/4/2015. Nếu ông Dũng, bà Hiếu
khới kiện từ ngày 17/04/2015 đến trước ngày 01/07/2016 thì Tồ án sẽ đình chỉ đối với
tranh chấp họp đồng vay của ông Dũng, bà Hiếu do hết thời hiệu khởi kiện và chuyển
sang vụ án địi lại tài sản. Tuy nhiên, Tồ án huyện Ba Tri thụ lý vụ án ngày 19/12/2016
tức là BLTTDS 2015 đã có hiệu lực mà các bên đương sự khơng bên nào yêu cầu Toà áp
dụng thời hiệu để giải quyết nên Toà án vẫn tiến hành giải quyết vụ án theo thủ tục
7Điều 428 BLDS 2005


chung.
1.2.2. Thời điểm bắt đầu thời hiệu khởi kiện
Theo quy định tại Điều 429 BLDS thì thời hiệu khởi kiện để yêu cầu Toa án giải
quyết đối với tranh chấp hợp đồng dân sự là ba năm kế từ ngày người có quyền yêu cầu
biết hoặc phải biết quyền và lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm. Giải quyết tranh
chấp liên quan đến thế chấp tài sản là ỌSDĐ ta cũng là một dạng tranh chấp hợp đồng
dân sự nên chúng ta cũng phải xem xét tranh chấp đó cịn thời hiệu khởi kiện hay khơng.
Căn cứ theo quy định tại Điêu 147 BLDS vê thời điêm tính thời hạn “Khi thời
hạn hắt đầu hằng một sự kiện thì ngày xảy ra sự kiện khơng được tính mà tỉnh từ ngày
tiếp theo liền kề của ngày xảy ra sự kiện đó ” 8. Vì vậy ngày tính thời hiệu khởi kiện của
tranh chấp họp thế chấp QSDĐ là ngày tiếp theo xảy ra sự kiện quyền và lợi ích hợp
pháp của người khởi kiện bị xâm phạm.
Sự kiện làm căn cứ để tính thời hiệu khởi kiện của tranh chấp liên quan đến thế
chấp tài sản là QSDĐ được quy định tại khoản 1 Điều 154 và Điều 429 BLDS, đó là
ngày “người có quyền yêu cầu biết hoặc phải biết quyền và lợi ích họp pháp bị xâm
phạm Ngày tính thời hiệu khởi kiện khơng phải là ngày quyền và lợi ích họp pháp của
chủ thể có quyền bị xâm phạm mà là ngày chủ thể đó “biết” hoặc “phải biết” quyền và
lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm. Chủ thể “biết” trong trường hợp này được hiểu

là chú thể tiếp nhận thông tin để nhận thức được quyền và lợi ích họp pháp của mình bị
xâm phạm. "Phải biết" là sự kiện hiển nhiên mà người bình thường nào cũng nhận thức
được quyền và lợi ích họp pháp của mình bị xâm phạm.
Đối với nghĩa vụ mà các bên có thoả thuận trong hợp đồng hoặc pháp luật có quy
định về thời hạn thực hiện nếu hết thời hạn đó mà bên có nghĩa vụ khơng thực hiện, thì
ngày bên có quyền biết hoặc phải biết là ngày hết hạn thực hiện nghĩa vụ mà bên có
nghĩa vụ khơng thực hiện là ngày xảy ra xâm phạm.
Đối với nghĩa vụ mà các bên không có thoả thuận trong họp đồng hoặc pháp luật
khơng có quy định về thời hạn thực hiện, nhưng theo quy định của pháp luật các bên có
thể thực hiện nghĩa vụ hoặc yêu cầu thực hiện nghĩa vụ bất cứ lúc nào nhưng phải báo
trước cho nhau một thời gian hợp lý, nếu hết thời hạn đã thơng báo đó bên có nghĩa vụ
8Khoản 3 Điều 147 BLDS 2015


khơng thực hiện, thì ngày bên có quyền biết hoặc phải biết hết thời hạn thơng báo mà
bên có nghĩa vụ không thực hiện nghĩa vụ là ngày xảy ra sự kiện tính thời hiệu.
Trường hợp khi hêt thời hạn thực hiện nghĩa vụ dân sự, các bên có thoả thuận
kéo dài thời gian thực hiện nghĩa vụ đó, thì việc xác định ngày quyền và lợi ích hợp
pháp bị xâm phạm căn cứ vào ngày chấm dứt thoả thuận kéo dài của các bên.
Trong quá trình thực hiện hợp đơng mà có vi phạm nghĩa vụ trong hợp đơng, thì
ngày bên có quyền biết hoặc phải biết bên có nghĩa vụ vi phạm nghĩa vụ là ngày xảy ra
sự kiện tính thời hiệu khởi kiện.
e/

•

•

•


•

Trong trường hợp đơn phương đình chỉ hợp đồng thì ngày bên kia biết hoặc phải
biết việc đơn phương đình chỉ hợp đồng là ngày xảy ra sự kiện tính thời hiệu khởi kiện.
Trong quá trình thực hiện hợp đơng nêu hành vi vi phạm xảy ra ở nhiêu thời
điếm khác nhau, thì thời điểm bắt đầu thời hiệu khởi kiện được tính từ ngày xảy ra hành
vi vi phạm cuối cùng
Trong các trường hợp nếu các bên có thoả thuận khác về thời điểm bắt đầu thời
hiệu khởi kiện, thì thời điềm bắt đầu thời hiệu khởi kiện được xác định là ngày theo thoả
thuận của các bên.
Để hiểu rõ thời điểm tính thời hiệu khởi kiện trong giải quyết tranh chấp liên
quan đến thể chấp tài sản là QSDĐ ta phân tích 2 tình huống như sau:
Tình huống 1: Theo đơn khởi kiện ngày 28/4/2016, ngun đơn trình bày: Vào
ngày 01/4/2011, NHTMCP cơng thương Việt Nam và bà Thế đã ký kết Hợp đồng tín
dụng số 11.42.079/HĐTD, xác lập nội dung cam kết như sau: phương thức cho vay theo
phương thức hạn mức; hạn mức cho vay 450.000.000 đồng; thời hạn duy trì hạn mức
cho vay 12 tháng, tính từ ngày 01/4/2011; thời hạn cho vay cụ thể theo từng giấy nhận
nợ là 6 tháng; Theo đơn khởi kiện ngày 07/7/2015: bà Lài yêu cầu hủy họp đồng thế
chấp số 11.0181/HĐTC/05 ngày 31/3/2011 giữa NHTMCP công thương Việt Nam và bà
Lài. Đối với yêu cầu khởi kiện tranh chấp hợp đồng tín dụng của NHTMCP cơng
thương Việt Nam thì thời điểm bắt đầu thời hiệu khởi kiện là ngày hết hạn cho vay mà
bà Thế không trả được nợ, cụ thế là ngày 30/9/2011 là hêt thời hạn 06 tháng theo hợp
đơng tín dụng, ngày băt đâu thời hiệu là ngày tiếp theo tức là ngày 01/10/2011, ngày kết


thúc thời hiệu khởi kiện là ngày 01/10/2013 theo Điều 428 BLDS. Đối với yêu cầu khới
kiện của bà Lài về việc tranh chấp họp đồng thế chấp thì cũng áp dụng thời hiệu khởi
kiện là 02 năm, do ngày 07/7/2015 khởi kiện ngày này BLTTDS 2015 chưa có hiệu lực,
do đó, khi thụ lý vụ án Tồ án phải áp dụng thời hiệu khởi kiện theo quy định của BLDS
2005 để giải quyết, tức là thời hiệu khởi kiện vụ án là 02 năm kể từ ngày quyền và lợi

ích hợp pháp của bà Lài bị xâm phạm. Bà Lài cho rằng hợp đồng thế chấp của bà Lài
với phía Ngân hàng ký kết ngày 31/3/2011 là giả, bà không ký hợp đồng thế chấp và
ngày 06/12/2012 Ngân hàng mới đưa cho bà hợp đồng thế chấp. Như vậy, việc xác định
ngày quyền lợi ích hợp pháp của bà Lài ngày ký hợp đồng thế chấp thì đã hết thời hiệu
khởi kiện.
Đối với tình huống 2: Ngày 06/12/2016 ơng Dũng, bà Hiếu khởi kiện yêu cầu bà
Liên thanh toán tiền vay theo hợp đồng vay ngày 17/4/2012 và ngày 06/9/2013. Ngày
Toà án thụ lý vụ án là ngày 19/12/2016 tức là ngày BLTTDS 2015 đã có hiệu lực, nhưng
BLDS 2015 chưa có hiệu lực, do đó thời hiệu khởi kiện vụ án vẫn tính 02 năm theo quy
định của BLDS 2005. Thời hạn vay của hợp đồng vay tiền ngày 17/4/2012 là 12 tháng,
như vậy đến ngày 16/4/2013 là hết thời hạn vay của họp đồng, nếu bà Liên khơng trả
tiền thi bắt đầu tính thời hiệu khởi kiện là ngày 17/4/2013. Đối với hợp đồng vay tiền
của bà Liên ngày 17/4/2012 có thế chấp cho ơng Dũng, bà Hiếu QSDĐ thửa đất số 88 tờ
bản đồ số 10, thửa số 207 tờ bản đồ số 04 với tổng diện tích 4.748m 2 được ƯBND
huyện Ba Tri cấp giấy chứng nhận QSDĐ cho hộ bà Trần Thị Kim Liên vào ngày
29/8/2007. Như vậy, ngày để xác định các thành viên trong hộ bà Liên biết hoặc phải
biết quyền lọi ích hợp pháp bị xâm phạm thì khơng có căn cứ nào đề xác định theo các
tiêu chí trên. Ở đây nếu họ có tranh chấp thì xác định thời hiệu dựa vào lời thừa nhận
ngày mà họ biết là chính.


1.2.3. Thịi gian khơng tính vào thời hiệu khỏi kiện
Căn cứ theo Điều 156 BLDS, thời gian khơng tính vào thời hiệu khởi kiện vụ án
dân sự nói chung và vụ án tranh chấp liên quan đến thế chấp tài sản là QSDĐ nói riêng,
bao gồm các trường hợp sau đây:
- Sự kiện bất khả kháng hoặc trở ngại khách quan làm cho chủ thể có quyền khởi
kiện khơng thể khởi kiện trong phạm vi thời hiệu9.
+ Sự kiện bất khả kháng là sự kiện xảy ra một cách khách quan không thể lường
trước được và không thế khắc phục ngay được mặc dù đã áp dụng mọi biện pháp cần
thiết và khá năng cho phép10.

+ Trở ngại khách quan là những trở ngại do hoàn cảnh khách quan tác động làm
cho người có quyền u cầu khơng thế biết được quyền và lợi ích họp pháp cùa mình bị
xâm phạm hoặc biết nhưng không thể yêu cầu giải quyết tranh chấp để bảo vệ quyền và
lợi ích hợp pháp của mình trong thời hạn được11'.
- Chưa có người đại diện trong trường họp người có quyền yêu cầu là người
chưa thành niên, người mất hoặc bị hạn chế năng lực hành vi dân sự, người có khó khăn
trong nhận thức, làm chủ hành vi12.
- Người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, có khó khăn trong
nhận thức, làm chủ hành vi hoặc bị hạn chế năng lực hành vi dân sự mà chưa có người
đại diện thay thế trong trường họp: người đại diện chết hoặc chấm dứt tồn tại nếu là
pháp nhân13 hoặc người đại diện vì lý do chính đáng mà khơng thể tiếp tục làm người
đại diện được14. Đối với trường hợp người chưa có người đại diện thường là thê châp tài
sản ỌSDĐ của hộ gia đình, khi thê châp thì người chưa thành niên, người mất năng lực
hành vi dân sự, có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi hoặc bị hạn chế năng lực
hành vi dân sự có quyền và lợi ích trong QSDĐ thế chấp nhưng người đại diện họ ký thế
9Khoản 1 Điều 156 BLDS 2015
10Đoạn 2 khoản 1 Điều 156 BLDS 2015
11" Đoạn 3 khoản 1 Điều 156 BLDS 2015
12Khoan 2 Điều 156 BLDS 2015
13Điểm a khoản 3 Điều 156
14Điềm b khoản 3 Điều 156 BLDS 2015