ĐẠI HỌC QC GIA THÀNH PHĨ HỊ CHÍ MINH
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ - LUẬT

CHỂ THỊ LINH

PHÁP LUẬT VÈ XỬ LÝ TÀI SẢN THÉ CHẤP LÀ BÁT ĐỘNG SẢN
TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI Ở VIỆT NAM

Chuyên ngành; Luật Kinh tê
Mã số: 60380107

LUÂN VÀN THAC sĩ LUÀT HOC

NGƯỜI HƯỚNG DẢN KHOA HOC: PGS.TS LÊ THI BÍCH THO

TP. HỊ CHÍ MINH - NĂM 2021


LỜI CAM ĐOAN
Tôi cam đoan luận văn thạc sĩ “Pháp luật vê xử lý tài sản thê chãp là bât động
san tại các ngân hàng thương mại ở Việt Nam” là cơng trình nghiên cứu khoa học do
bản thân tơi thực hiện dưới sự hướng dần của PGS.TS Lê Thị Bích Thọ.
TÁC GIẢ

Chê Thị Linh


DANH MỤC CÁC TÙ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt
Chữ đưoc viết tắt
STT

♦
BLDS
Bơ lt dân sư
1
•••
2

BĐS

Bất động sản

3

TSBĐ

Tài sản bảo đảm

4

BLTTDS

Bộ luật tố tụng dân sự


MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN
DANH MỤC CÁC TÙ VIẾT TẮT
MỤC LỤC

Trang


PHÀN MỞ ĐÀU..............................................................................................................1
1. Tính cấp thiết của đề tài...............................................................................................1
2. Tình hình nghiên cứu đề tài.........................................................................................2
3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu...............................................................................6
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu...............................................................................7
5. Phương pháp nghiên cứu.............................................................................................7
6. Dự kiến kết quả nghiên cứu.........................................................................................8
CHƯƠNG 1. NHŨNG VẤN ĐÈ CHUNG VỀ THẾ CHÁP BẤT ĐỘNG SẢN
TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI Ỏ VIỆT NAM..........................................9
1.1. Khái quát, đặc điểm của biện pháp thế chấp tài sản là bất động sản................9
1.2. Bất động sản trong thế chấp bảo đảm khoản vay tại các ngân hàng thương
mại...................................................................................................................................11
1.2.1. Điều kiện chung đối với tài sản bảo đảm là bất động sản....................................12
1.2.2. Tài

sản thế chấp là quyền..................................................................sử dụng đất

15
1.2.3. Tài

sản thế chấp là quyền..........................................................sử dụng đất thuê

21
1.2.4. Tài

sản thế chấp là nhà ở..................................................................................26

1.2.5. Tài


sản thế chấp là bất động sản khác..............................................................32

1.3. Vấn đề hiệu lực trong hoạt động thế chấp tài sản bảo đảm là bất động sản . .36
1.3.1. Nghĩa vụ được đàm bảo và giá trị tài sản bảo đảm..............................................36
1.3.2. Hiệu lực cùa hợp đồng thế chấp...........................................................................39
KẾT LUẬN CHƯƠNG 1..............................................................................................44
CHƯƠNG 2. QUY ĐỊNH VÈ xử LÝ TÀI SẢN CHẤP LÀ BẤT ĐỘNG SẢNTHỤC TRẠNG VÀ KIẾN NGHỊ.................................................................................45


2.1. Khái quát về xử lý tài sản thế chấp là bất động sản tại các ngân hàng thương
mại....................................................................................................................................45
2.1.1. Khái niệm về xử lý tài sản thế chấp.....................................................................45
2.1.2. Nguyên tắc khi xứ lý tài sán thế chấp..................................................................46
2.1.3. Căn cứ xử lý tài sản thế chấp là BĐS..................................................................48
2.2. Các biện pháp xử lý TSBĐ là BĐS tại các ngân hàng thương mại..................50
2.2.1. Thu giữ TSBĐ......................................................................................................50
2.2.2. Ngân hàng thực hiện bán đấu giá TSBĐ để thu hồi nợ.......................................54
2.2.3. Nhận chính TSBĐ thay thế cho nghĩa vụ trả nợ..................................................58
2.2.4. Khởi kiện yêu cầu phát mãi TSBĐ......................................................................59
2.2.5. Xử lý tài sản thế chấp là BĐS trong giai đoạn thi

hành án............................60

2.3. Thực trạng và kiến nghị hoàn thiện về xử lý tài sản thế chấp là BĐS của các
ngân hàng thương mại...................................................................................................62
2.3.1. Thực trạng và

kiến nghị hoàn thiện về biện pháp thu giữ..............................62

2.3.2. Thực trạng và


kiến nghị hoàn thiện về bán đấu giá tài sản để thuhồi nợ........67

2.3.3. Thực trạng và

kiến nghị hoàn thiện về nhận chính TSBĐ để cấn trù’ nợ........70

2.3.4. Thực trạng và

kiến nghị hoàn thiện về khởi kiện để thu hồi nợ.....................72

2.3.5. Thực trạng và kiến nghị hoàn thiện về yêu cầu thi hành bản án để thu hồi nợ. . .76
KÉT LUẬN CHƯƠNG 2..............................................................................................85
KÉT LUẬN.....................................................................................................................86
DANH MUC TÀI LIÊU THAM KHẢO


1
PHẦN MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Tín dụng ngân hàng đóng vai trị quan trọng trong việc đáp ứng phần lớn nhu cầu
về vốn cho hoạt động sản xuất kinh doanh của nền kinh tế. Để đảm bảo khả năng thu hồi
gốc và lãi trong hoạt động cho vay, các ngân hàng cho phép khách hàng sử dụng nhiều
loại tài sản khác nhau làm vật thế chấp. Trong đó BĐS là đổi tượng được người đi vay
và ngân hàng kí kết thế chấp nhiều nhất. Song song với điều này thì các tranh chấp hợp
đồng tín dụng dẫn đến việc phải xử lý tài sản thể chấp là BĐS cũng chiếm tỷ lệ lớn nhất
và là hoạt động trọng điểm trong công tác thu hồi nợ của các ngân hàng. Thực tiễn cho
thấy vấn đề xử lý tài sản thể chấp BĐS của các ngân hàng thương mại ở Việt Nam là
một vấn đề rất phức tạp, khó khăn làm mất rất nhiều thời gian, công sức, thậm chí có
những trường hợp kéo dài mãi vẫn khơng thế xử lý tài sản được.

Trong những năm gần đây, pháp luật về xử lý TSBĐ tiền vay, đặc biệt là sự ra
đời của Nghị Quyết 42/2017/QH14 về thí điểm xử lý nợ xấu đã góp phần tạo điều kiện
thuận lợi cho hoạt động thu hồi nợ của các ngân hàng, trong đó có hoạt động xử lý tài
sản thế chấp là BĐS. Tuy nhiên, các quy định này vẫn thể hiện sự bất cập so với thực
tiễn. Sự thiếu rõ ràng minh bạch và chồng chéo trong quá trình giải thích, áp dụng pháp
luật đã khiến cho các quy định này trở nên kém hiệu quả. Hơn nữa, BĐS là một loại tài
sản đặc biệt, ngoài chịu sự điều chinh của pháp luật chung thì cịn chịu sự điều chỉnh của
pháp luật chuyên ngành là Luật Đất đai, Luật Nhà ở. Tuy nhiên, khi xử lý loại tài sản
này lại được áp dụng chung khung pháp lý với việc xử lý các loại TSBĐ khác. Vì vậy
trong quá trình xử lý tài sản thế chấp là BĐS đã gây nhiều tranh cãi cả về lý luận và thực
tiễn áp dụng, chưa tạo điều kiện thuận lợi cho các ngân hàng đẩy nhanh tiến độ xử lý
TSBĐ để thu hồi nợ.
Xuất phát từ những cơ sở lý luận và thực tiễn trên, tác giả mạnh dạn lựa chọn đề
tài “Pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là bất động sản tại các ngăn hàng thương mại
ở Việt Nam” làm đề tài nghiên cứu luận văn thạc sĩ của minh để làm rõ những cơ sở
pháp lý cho hoạt động xử lý tài sản thê châp BĐS trong hoạt động ngân hàng, chỉ ra
những vướng mắc và đề xuất các kiến nghị góp phần hồn thiện pháp luật, đáp ứng nhu


2
cầu thực tiễn.
2.

Tình hình nghiên cứu đề tài
Vấn đề bảo đảm tiền vay và xử lý TSBĐ tiền vay có vai trò rất quan trọng đối với

hoạt động cho vay và thu hồi nợ cùa các tổ chức tín dụng nên thu hút được nhiều sự
quan tâm. Các nghiên cứu về vấn đề này đã được đề cập ở nhiều cơng trình nghiên cứu
với nhiều hình thức như: luận án, luận văn, sách chuyên khảo, bài viết tạp chí, tham luận
hội thảo và những chuyên đề nghiên cứu.

Nghiên cứu chung pháp luật về các biện pháp bảo đảm an toàn trong hoạt động
cấp tín dụng cùa các ngân hàng thương mại trong đó có hình thức thế chấp có các cơng
trình như Luận án Tiến sĩ cùa tác giả Nguyễn Xuân Bang (2018), “Pháp luật về bảo
đàm an toàn trong hoạt động cấp tín dụng của các ngân hàng thương mại ”, Luận án
tiến sĩ Trường Đại học Luật Tp. Hồ Chí Minh. Luận án đã hệ thống hóa những vấn đề lý
luận của pháp luật về bảo đảm an tồn trong hoạt động cấp tín dụng của các ngân hàng
thương mại và đi sâu phân tích thực trạng pháp luật về bảo đảm an tồn trong hoạt động
cấp tín dụng của các ngân hàng thương mại Việt Nam. Hoàng Thị Hải Yến (2016), Pháp
luật về cho vay và các biện pháp bảo đảm an toàn trong hoạt động cho vay của ngân
hàng thương mại tại Việt Nam, Luận văn thạc sĩ, Khoa Luật trường Đại học quốc gia Hà
Nội. Luận văn sử dụng phương pháp thống kê đề đi sâu phân tích quy định pháp luật
làm cơ sở của hoạt động cho vay và các biện pháp bảo đảm an toàn trong hoạt động cho
vay của các ngân hàng thương mại tại Việt Nam. Luận văn thạc sĩ cua tác già Trần Văn
Nhiên (2015), “Quy định pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất của bên thứ ba tại
ngân hàng thương mại ”, Luận văn thạc sĩ trường Đại học Luật Tp. Hồ Chí Minh. Luận
văn khái quát về thế chấp quyền sử dụng đất của bên thứ ba tại ngân hàng thương mại,
nêu rõ thực trạng pháp luật và thực trạng áp dụng quy định về thế chấp quyền sử dụng
đất của bên thứ ba tại ngân hàng thương mại. Luận văn thạc sĩ luật học của tác giả Lê
Thị Thu Ánh (2015), Thực tiễn áp dụng pháp luật vê bảo đảm tiên vay bang tài sản thê
châp của bên thứ ba tại ngân hàng thương mại ở Việt Nam, Luận văn thạc sĩ, Khoa Luật
trường Đại học quốc gia Hà Nội. Luận văn đã bám sát thực tiễn về biện pháp bão đảm
tiền vay với hình thức thế chấp tài sản của bên thứ ba tại các ngân hàng thương mại ở
Việt Nam.


3
Sách chuyên khảo của Luật sư Trương Thanh Đức “Chín biện pháp bảo đảm
nghĩa vụ họp đồng” do nhà xuất bản Chính trị Quốc Gia Sự Thật xuất bản năm 2019. Án
phẩm là sự tổng hợp và nêu lên những phân tích, những quan điểm về các biện pháp bảo
đàm thực hiện hợp đồng đặc biệt là phần nội dung về lĩnh vực hợp đồng ngân hàng. Tác

giả cuốn sách đã đưa ra quan điểm mới mẻ làm cơ sở cho học viên suy ngẫm, nhìn nhận
về tư duy của bản thân đối với các quy định, thực tiễn áp dụng pháp luật.
Đồ tài nghiên cứu khoa học của tác giả Trần Văn Nhiên “Một sổ vướng mắc liên
quan đến các biện pháp báo đảm thực hiện nghĩa vụ của Bộ luật dân sự năm 2015 trong
hoạt động ngân hàng” (2019). Đề tài đã nêu rõ những bất cập vướng mắc xảy ra trên
thực tế sau thời gian dài áp dụng chế định bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự tại Bộ luật
dân sự năm 2015 trong lĩnh vực ngân hàng.
Những cơng trình nêu trên đã sử dụng các phương pháp luật học như thống kê,
so sánh, tổng hợp và phân tích các quy định pháp luật về các biện pháp bảo đảm tiền vay
trong hoạt động cúa ngân hàng trong đó có biện pháp thế chấp tài sản bảo đảm là bất
động sản. Đây là nguồn tài liệu quý báu để tác giả kế thừa sử dụng tại Chương 1 để đối
chiếu so sánh và phân tích những vấn đề mang tính lý luận về thế chấp tài sản là bất
động sản tại các ngân hàng thương mại ở Việt Nam.
Trong phạm vi nghiên cứu cụ thể về xử lý tài sản thế chấp là BĐS có Luận văn
thạc sĩ cùa Phan Tấn Đạt (2018) “Thực tiễn áp dụng pháp luật về bán đấu giá tài sản
bảo đảm tiền vay tại ngăn hàng thông qua Thi hành án ”, Luận văn thạc sĩ, trường Đại
học Luật Tp. HCM. Với phương pháp phân tích tinh huống trong thực tiễn, luận văn đã
xây dựng được một cơng trình nghiên cứu nhìn nhận thực tiễn áp dụng pháp luật về bán
đấu giá tài sán bảo đảm thông qua cơ quan Thi hành án một cách tập trung, độc lập, toàn
diện và mang tính thời sự tại thời diêm nghiên cứu. Lê Thị Lệ (2016), “Phương thức
bán đấu giá tài sản bảo đảm thu hồi nợ cho các ngân hàng thương mại”, Luận văn thạc
sĩ, trường Đại học Luật Tp. HCM. Luận văn tập trung nghiên cứu phương thức bán đấu
giá tài sản thông qua tổ chức dịch vụ bán đấu giá do ngân hàng lựa chọn và phương thức
bán đấu giá thông qua cơ quan thi hành án. Đồng thời luận văn nêu rõ được những khó
khăn trên thực tiễn và đưa ra những kiến nghị nhằm tháo gỡ những khó khăn đề hoạt
động bán đấu giá được minh bạch và hiệu quả hơn trong hoạt động thu hồi nợ của các


4
ngân hàng thương mại. Ngô Ngọc Linh (2015), Xử lý tài sản báo đảm tiền vay là bất

động sản qua thực tiễn hoạt động của các tơ chức tín dụng, Luận văn thạc sĩ, Khoa Luật
trường Đại học quốc gia Hà Nội. Trên cơ sở bám sát vào thực tiễn hoạt động xử lý tài
sản bảo đảm là bất động sản của các ngân hàng thương mại, luận văn đã làm rõ được
quá trình xử lý tài sản và nêu ra những khó khăn vướng mắc để kiến nghị biện pháp
khắc phục khó khăn.
Sách chuyên khảo của PGS.TS Vũ Thị Hồng Yến với tên ‘‘Tài sản thế chấp và
xử lý tài sản thế chấp theo quy định của Bộ Luật dân sự hiện hành ”, nhà xuất bản
Chính trị Quốc gia Sự Thật xuất bản năm 2019. Tác phẩm đã hệ thống dưới cả hai khía
cạnh lý luận và thực tiễn về lĩnh vực tài sản thế chấp và xử lý tài sản thế chấp, đưa ra
những kiến nghị có giá trị hoàn thiện quy định pháp luật cho hoạt động xử lý tài sản thế
chấp, là nguồn tài liệu tham khảo quí giá đế học viên kế thừa cho luận văn.
Với phương pháp thống kê, phân tích thực tiễn, những cơng trình nêu trên đã làm
rõ thực trạng xử lý tài sản thế chấp trong hoạt động cúa các ngân hàng thương mại với
những khía cạnh khác nhau. Các cơng trình là nguồn dữ liệu tham khảo có giá trị lớn
cho học viên để đối chiếu, so sánh và kế thừa trong chương II về thực trạng và kiến nghị
pháp luật về xứ lý TSBĐ là BDDS tại các ngân hàng thương mại.
Ngồi ra cịn có các bài viết, chuyên đề nghiên cứu trên các tạp chí, tài liệu hội
thảo như: Hoàng Quảng Lực (2020), “Nhà đất đã được thế chấp cho ngân hàng, nay có
yêu cầu chia thừa kế thì giải quyết thế nào?”, Tạp chí Tịa án nhân dân điện tử; Võ
Hoàng Khải, Châu Thanh Quyền (2020), “Đình chỉ giải quyết vụ án dân sự khi bị đon là
các nhân chêt mà quyên, nghĩa vụ không được thừa kê”, Tạp chí Tịa án nhân dân điện
tử; PGS.TS Vũ Thị Hồng yến (2020), “77ỉ7 hành án tín dụng ngân hàng đổi với các
khoản vay có biện pháp bảo đảm: Một số giải pháp hoàn thiện pháp luật”, sổ 5/2020,
Tạp chí Ngân hàng; Nguyễn Cường (2020), "'Những bất cập từ khoản 2 Điều /77 Luật
Thi hành án dân sự quy định về xử lý tài sản gắn liền với đất khi cưỡng chế chuyển giao
quyền sử dụng đất”, Tạp chí Tịa án nhân dân điện tử; Nguyễn Thị Hồng Tuyết, Võ Văn
Tuấn Khanh (2020), "Một sổ vướng mắc và kiến nghị về hoãn thi hành án dân sự theo
thỏa thuận của các đương sự”, Tạp chí Tịa án nhân dân điện tử; Chu Xuân Minh
(2020), "Giải quyết tranh chấp về kết quả bán đấu giá tài sàn để thi hành án dân sự”,



5
Tạp chí Tịa án nhân dân điện tử; Thái Vũ (2020), "Rút kinh nghiệm những sai sót
thường gặp trong các vụ giải quyết án dân sự liên quan đến quyền sở hữu ”, Tạp chí
Tịa án điện tử; Trịnh Tuấn Anh (2020), "Hợp đồng vô hiệu do không tuân thủ về hình
thức - Thực trạng và hướng hồn thiện ”, Tạp chí Tịa án nhân dân điện tử; Thái Vũ
(2020), "Giải quyết các vụ án dân sự về quyền sở hữu - Sai sót cần rút kinh nghiệm ”,
Tạp chí Tòa án nhân dân điện tử; Phan Thành Nhân (2020), "Thẩm quyền của Tòa án
trong việc hủy quyết định cá biệt của cơ quan, tổ chức - Một quy định nhiều hướng dẫn
”, Tạp chí Tịa án nhân dân điện tử; TS. Bùi Đức Giang (2020), "Bảo đảm khoản vay
bằng tài sản của bên thứ ba: từ quy định pháp luật đến thực tiễn áp dụng ”, theo TCNH
số 7/2020, Tạp chí Ngân hàng; Dương Tân Thanh (2019), "Bàn về phạm vi khởi kiện và
thay đối, bổ sung yêu cầu của đương sự theo Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015”, Tạp chí
Tịa án nhân dân điện tứ; Lê Thị Thu Thủy (2016) ‘‘Bảo đảm sự thuận lợi, công bằng và
hợp lý trong việc xử lý TSBĐ khi vi phạm nghĩa vụ trả nợ trong các họp đồng tín
dụng”,Tạp chí Khoa học, Đại học Quốc gia Hà Nội, Tập 32, số 2 (2016), 51-58; Lý Văn
Toán (2019), Xử lý tài sản thế chấp trong trường họp thế chấp quyền sử dụng đất mà
không thế chấp tài sản gắn liền với đất, Theo Dân chủ và Pháp luật, Bộ Tư pháp, số 4
(325).
Ớ mức độ nhất định, các cơng trình nghiên cứu này là nguồn tài liệu tham khảo
quý giá cho việc tiếp cận vấn đề xử lý tài sản thế chấp trong hoạt động của các ngân
hàng thương mại. Tuy nhiên, tác giả nhận thấy chưa có cơng trình đi sâu vào thực tiên
của tât cả các biện pháp xử lý tài sản thê châp trong hoạt động của ngân hàng. Hơn nữa,
sau một thời gian dài áp dụng cơ sở pháp lý mới về xử lý tài sản thế chấp với sự ra đời
của BLDS 2015, BLTTDS 2015, các Nghị định mới hướng dẫn về hoạt động xử lý
TSBĐ tiền vay cũng như Nghị Quyết 42/2017/QH14 về thí điểm xử lý nợ xấu thì hoạt
động xử lý nợ xấu của ngân hàng có rất nhiều khó khăn vướng mắc mà quy định pháp
luật tở ra bất cập, chưa thể giải quyết triệt để các vấn đề phát sinh trong thực tiễn. Vì lẽ
đó, việc tiếp tục nghiên cứu về vấn đề xử lý tài sản thế chấp là BĐS trong hoạt động thu
hồi nợ của các ngân hàng là cần thiết.

3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu


6
3.1. Mục đích
Luận văn được thực hiện nhằm mục đích hoàn thiện quy định pháp luật về xử lý
tài sản BĐS thế chấp để bảo vệ quyền lợi của ngân hàng và các bên liên quan.
3.2. Nhiệm vụ nghiên cúru
Trên cơ sở nghiên cứu các quy định về xử lý tài sản thế chấp là BĐS và chì ra
những bất cập, vướng mắc về lý luận cũng như thực tiễn áp dụng các quy định này, luận
văn hướng đến việc mang lại cho người đọc những tư liệu về xử lý tài sản thể chấp là
BĐS của các ngân hàng, đánh giá những bất cập, tìm ra nguyên nhân từ đó đề xuất một
số giải pháp nhằm hồn thiện pháp luật, góp phần cho việc xử lý tài sản thế chấp là BĐS
trong hoạt động thu hồi nợ của các ngân hàng được thực hiện hiệu quả.


4. Đôi tượng và phạm vi nghiên cứu
4.1.

Đối tượng nghiên cứu

Đề tài tập trung nghiên cứu các quy định pháp luật về tài sản thế chấp và xử lý
tài sản thế chấp, những vướng mắc phát sinh trong thực tiễn xử lý tài sản thế chấp BĐS.
4.2.

Phạm vi nghiên cứu

- Phạm vi nội dung: Luận văn nghiên cứu về quy định thế chấp và xử lý tài sản
thế chấp là BĐS.
- Phạm vi không gian: Luận văn được giới hạn trong việc nghiên cứu quy định

và thực tiễn áp dụng pháp luật về thế chấp và xử lý tài sản thế chấp là BĐS tại Việt
Nam.
- Phạm vi thời gian: Luận văn thực hiện phạm vi nghiên cứu trên các chế định về
xứ lý tài sản thế chấp từ trước đến nay. Tuy nhiên, việc đánh giá thực trạng pháp luật,
thực tiễn áp dụng chủ yếu dựa trên các quy định pháp luật từ năm 2020 trở về trước do
Nghị định 21/2021/NĐ-CP quy định thi hành BLDS về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ chỉ
mới có hiệu lực áp dụng trong thời gian ngắn, chưa đủ dài để phát sinh thực tiễn áp
dụng các quy định mới tại nghị định này.
5.

Phương pháp nghiên cứu
Ở chương 1, tác giả sử dụng phương pháp phân tích và phương pháp tổng hợp.

Phương pháp phân tích được sử dụng để phân tích các quy định pháp luật, phương pháp
tống hợp nhằm thực hiện tổng hợp tất cả các quy định điều chình về tài sản thế chấp và
hoạt động thế chấp.
Ở chương 2, tác giả sử dụng phương pháp phân tích, tổng hợp để bình luận, đánh
giá quy định pháp luật và thực tiễn áp dụng pháp luật trong hoạt động xử lý tài sàn thế
chấp là BĐS. Cụ thể: Phương pháp phân tích nhằm làm rõ cơ sở pháp lý về từng hình
thức xử lý tài sản thế chấp BĐS, nhũng điềm bất cập của pháp luật so với


•2-2««4'

thực tiên. Phương pháp tơng hợp dùng tơng hợp những khó khăn vướng măc trong thực
tiễn xử lý tài sản thế chấp là BĐS.
6.

Dự kiến kết quả nghiên cứu
Thứ nhất, Luận văn làm rõ những vấn đề lý luận về thế chấp và xử lý thể chấp


đối với tài sản là BĐS trong hoạt động thu hồi nợ của các ngân hàng trong bối cảnh đã
trải qua một thời gian áp dụng một loạt các quy định mới do Nhà nước ban hành có liên
quan đến hoạt động thế chấp và xử lý thế chấp TSBĐ là BĐS.
Thứ hai, Luận văn tìm ra những khó khăn vướng mắc trong hoạt động xử lý tài
sản thế chấp là BĐS trong hoạt động thu hồi nợ của các ngân hàng.
Thứ ba, Luận văn đưa ra một số kiến nghị góp phần hồn thiện pháp luật, giúp
cho việc xử lý tài sản thế chấp là BĐS thu hồi nợ của các ngân hàng đạt được hiệu quả
tốt hơn.
7.

Kêt câu của luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, nội dung cúa luận

văn bao gồm hai chương:
Chưong 1. Những vấn đề chung về thế chấp bất động sản tại các ngân hàng
thương mại ở Việt Nam.
Chương 2. Quy định về xử lý tài sản thế chấp là bất động sản - Thực trạng và
kiến nghị


CHƯƠNG 1

NHŨNG VẤN ĐÈ CHUNG VÈ THÉ CHẤP BÁT

ĐỘNG SẢN

TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI Ở VIỆT NAM
1.1. Khái quát, đặc điểm của biện pháp thế chấp tài sản là bất động sản
“Thế chấp tài sản là việc một hên (sau đây gọi là hên thế chấp) dùng tài sản

thuộc sở hữu của mình để hảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bền
kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp)2
Với tư cách là một biện pháp báo đảm, thế chấp BĐS trong hoạt động tín dụng
có những đặc điểm như sau:
Thứ nhất, chủ thể của giao dịch thế chấp ln có một bên là tổ chức tín dụng - là
bên nhận thế chấp. Chủ thể cịn lại trong quan hệ thế chấp có thể là chính là bên có
nghĩa vụ (trong trường hợp tài sản thế chấp thuộc sở hữu của bên có nghĩa vụ) hoặc
cũng có thế là bên thứ ba (trong trường hợp bên thứ ba dùng tài sản của mình đế đảm
bảo cho nghĩa vụ cúa người khác).
Tố chức tín dụng là bên nhận thế chấp không phải là chù sở hữu cứa tài sản thế
chấp, không được cầm giữ, quản lý tài sản thế chấp nhưng được xử lý tài sản thế chấp
khi bên có nghĩa vụ khơng thực hiện đúng nghĩa vụ cần thực hiện. Vì lẽ đó, trong quan
hệ xử lý tài sản thể chấp để thu hồi nợ, tổ chức tín dụng có khả năng gặp rất nhiều rùi ro
và cản trở từ phía bên thế chấp. Vì vậy việc xây dựng cơ sở pháp lý để đám bảo cho
hoạt động xử lý tài sản thế chấp rất quan trọng, quyết định việc thành công hay thất bại
trong hoạt động thu hồi nợ của các tổ chức tín dụng.
Thứ hai, nghĩa vụ được bảo đảm là nghĩa vụ hoàn trả tiền vay và tiền lãi theo
hợp đồng tín dụng giữa tổ chức tín dụng với khách hàng vay vốn. Điều 293, BLDS năm
2015 quy định “Nghĩa vụ có thê được hảo đảm một phần hoặc tồn bộ theo thỏa thuận
hoặc theo quy định của pháp luật; nếu khơng có thỏa thuận và pháp luật khơng quy
định phạm vi bảo đảm thì nghĩa vụ coi như được bảo đảm toàn bộ, kê cả nghĩa vụ trả
lãi, tiền phạt và bồi thường thiệt hại Trong thực tiễn, nghĩa vụ được bảo đảm phát sinh
2Điều 317, Quốc hội (2015), BLDS 91/2015/QH13, ban hành ngày 24 tháng 11 năm 2015.


trên cơ sở thởa thuận của tố chức tín dụng và bên vay được ghi nhận tại hợp đồng tín
dụng, bao gồm nợ gốc, nợ lãi, các khoản phí, tiền phạt và bồi thường thiệt hại. Nghĩa vụ
được bảo đảm này phải được dẫn chiếu trong hợp đồng thế chấp và bên thế chấp phải
biết và đồng ý việc bảo đảm cho nghĩa vụ này thì giao dịch thế chấp mới có hiệu lực.
Thứ ba, giao dịch thế chấp đa số được giao kết thành một họp đồng riêng biệt,

tách khỏi họp đồng tín dụng. Điều này xuất phát từ hai nguyên nhân chính. Một là, trong
hoạt động cho vay của các tổ chức tín dụng việc đảm bảo cơ sở pháp lý cho việc xử lý
TSBĐ trong trường hợp nghĩa vụ bị vi phạm rất quan trọng, quyết định việc tổ chức tín
dụng có thu hồi được nợ hay không và hơn nữa là thu hồi nợ một cách nhanh chóng,
đảm bảo dịng tài chính của các tổ chức tín dụng. Do đó hợp đồng thế chấp cần quy định
đầy đủ và rõ ràng các quyền và nghía vụ của các bên, các điều kiện được xử lý TSBĐ
cũng như cách thức xử lý TSBĐ. Hai là, chú thể và đối tượng của họp đồng thế chấp và
hợp đồng tín dụng là khác nhau. Tư cách và tương quan vị trí cùa chủ thể giao kết cũng
khác nhau. Hợp đồng tín dụng là quan hệ giữa bên vay và bên cho vay. Hợp đồng thế
chấp là quan hệ của bên bảo đảm và bên nhận bảo đảm. Quyền và nghĩa vụ cùa các chủ
thể trong hai giao dịch cũng khác nhau. Do đó khơng thể tích họp họp đồng thế chấp vào
họp đồng tín dụng và ngược lại.
Thứ tư, thế chấp tài sản chỉ là biện pháp bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ chứ
không phải để thay thế nghĩa vụ. Có nghĩa là khi nghĩa vụ đến hạn, bên có nghĩa vụ
trước hết phải thực hiện nghĩa vụ đó. Trong trường hợp bên có nghĩa thực hiện khơng
đúng thì bên nhận thế chấp mới được phép tiến hành xử lý tài sản thế chấp. Trên thực tế
có nhiều tình huống tranh chấp phát sinh liên quan đến biện pháp thế chấp mà chủ thể
trong quan hệ có sự nhầm lẫn biện pháp thế chấp là thay thế cho nghĩa vụ trả nợ. Chẳng
hạn, bên vay không thực hiện nghĩa vụ, bên cho vay đã xử lý tài sản thế chấp nhưng giá
trị tài sán không đú đế thể thực hiện nghĩa vụ, do đó bên cho vay tiếp tục yêu cầu bên
vay thanh toán nhưng bên cho vay cho rằng bên tổ chức tín dụng đã tiến hành xử lý hêt
TSBĐ thì khơng được qun tiêp tục u câu bên vay thực hiện nghĩa vụ còn lại.
Thứ năm, đối tượng của hợp đồng thế chấp tài sản luôn là BĐS, một loại tài sản
đặc biệt và thường có giá trị lớn. Trên thực tiễn có nhiều quan điểm khác nhau về đối


tượng cúa họp đồng thế chấp. Theo tác giả Nguyễn Ngọc Điện “đổi tượng của hợp
đồng thế chấp là quyền sở hữu tài sản ”3. Quan điểm thứ hai của tác giá Nguyễn Văn
Hoạt thì đối tượng của hợp đồng thế chấp là giá trị của tài sản thế chấp 4. Quan điểm thứ
ba của PGS.TS Vũ Hồng Yến “đối tượng của hợp đồng thế chấp là tài sản thế chấp chứ

không phải quyền sở hữu tài sản thế chấp cũng như không phủi giá trị của tài sản thế
chấp ”.5 Học viên đồng ý với quan điểm thứ ba, tuy nhiên tài sản là đối tượng của hợp
đồng thế chấp luôn được các chủ thể trong giao dịch xác định cụ thế là tài sản thuộc
quyền sở hữu của ai? Giá trị như thế nào đế đi đến quyết định các thỏa thuận trong giao
dịch thế chấp.
1.2. Bất động sản trong thế chấp bảo đảm khoản vay tại các ngân hàng
thương mại
Tài sản được sử dụng trong giao dịch bảo đảm tiền vay là bất kì tài sản nào được
pháp luật quy định và được các bên trong giao dịch đồng ý sử dụng làm đối tượng cúa
hợp đồng thế chấp. Tài sản đó có thế là BĐS hoặc động sản, tài sản hiện có hoặc tài sản
hình thành trong tương tai. Tuy nhiên, như đã đề cập ở trên, đối tượng trong họp đồng
thế chấp TSBĐ tiền vay bằng BĐS chỉ có thể là BĐS.
1.2.1. Điêu kiện chung đôi với tài sản hảo đảm là hât động sản
Theo quy định của pháp luật tại Điều 295 BLDS 2015, Điều 4 Nghị định
163/2006/NĐ-CP và Điều 8 Nghị định 21/2021NĐ-CP về giao dịch đảm bảo thì TSBĐ
là BĐS phải đáp ứng những điều kiện sau:
Thứ nhất, TSBĐ là BĐS phải thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm (của bên có
nghĩa vụ hoặc của bên thứ ba), trừ trường hợp cầm giữ tài sản và trường họp bảo lưu
quyền sở hữu. Quy định này trên thực tế có hai luồng quan điểm khác nhau đối với BĐS
là quyền sử dụng đất. Luồng quan điểm thứ nhất cho rằng, quyền sử dụng đất tuy được
3Nguyễn Ngọc Điện (1999), "Nghiên cứu về tài sản trong Luật Dân sự Việt Nam ”, Nxb Trẻ, Tp. Hồ Chí
Minh, tr.229.
4Nguyền Vãn Hoạt (2003), "Đảm bảo thực hiện hợp đồng tín dụng ngân hàng bằng thể chấp tài sán ”,
Luận án tiến sì Luật học, Viện Nhà nirớc và Pháp luật, Hà Nội, tr. 168.
51 PGS.TS Vũ Thị Hồng Yen (2019), "Tài sân thế chấp và xử lý tài sán thế chấp theo quy đinh của Bộ
luật Dân sự (hiện hành) ", Nxb Chính trị Quốc gia Sự Thật, tr.38.


coi là một loại tài sản nhưng người sử dụng đất không thể là chù sở hữu của đất đai nói
chung hay quyền sử dụng đất nói riêng để mang đi thế chấp. Chưa kể trong nhiều trường

hợp người thuê đất rõ ràng khơng có quyền sở hữu cũng như quyền sử dụng đất cũng
thế chấp quyền sử dụng đất th đất th đó.
Luồng quan điểm thứ hai thì cho rằng quyền sử dụng đất là một quyền tài sản một trong 4 loại tài sản theo quy định của BLDS. Vì vậy, người sử dụng đất có quyền sở
hữu đối với quyền tài sản là quyền sử dụng đất, nên vẫn thuộc trường hợp người thế
chấp có quyền sở hữu đối với tài sản thế chấp. Đối với đất thuê, thông qua Luật đất đai,
Nhà nước đã đồng ý cho người thuê đất được quyền thế chấp hay được quyền cho thuê
lại. Việc này cũng tương tự như quyền sử dụng đổi với tài sản là nhà thuê, người thuê
cũng có thể cho thuê lại nếu như được chủ sở hữu đồng ý. Tuy nhiên, dù đều là những
người có quyền sử dụng đất nhung khơng phải tất cả các trường họp đều có quyền thế
chấp. Chẳng hạn, người thuê đất chưa trả tiền sử dụng đất hoặc tuy đã trả tiền nhưng lại
lấy chính tiền cúa Nhà nước thì quyền sử dụng đất thuê trong trường hợp này chưa đú
điều kiện để được coi là quyền sở hữu tài sản nên cũng chưa đủ điều kiện thế chấp.
Theo quan điểm cá nhân tác giả, về mặt logic, tác giả đồng ý theo quan điểm thứ
hai. Chính vì đất đai thuộc sở hữu của Nhà nước, cá nhân, tổ chức không được sở hữu
đất đai nên Nhà nước mới trao cho họ quyền sở hữu quyền sử dụng đất. Mà quyền


sừ dụng đât là một loại tài sán, chủ thê có qun sở hữu qun sử dụng đât thì có quyền
thế chấp quyền sử dụng đất.
Khi tiến hành thủ tục thế chấp, bên nhận thế chấp sẽ yêu cầu bên thế chấp phải
xuất trình giấy tờ chứng minh quyền sở hữu tài sản thế chấp. Đồng thời bên nhận thế
chấp phải kiểm tra quyền sở hữu tài sản, những hạn chế quyền đối với tài sản nhận thế
chấp tại cơ quan nhà nuớc có thẩm quyền.
Thứ hai, tài sản thế chấp phải được phép giao dịch. Quy định này trước kia được
quy định rõ tại Điều 320 BLDS năm 2005 và Nghị định 163 về điều kiện của vật được
đảm bảo. Khi BLDS năm 2015 có hiệu lực thay thế cho BLDS năm 2005 thì khơng cịn
quy định điều kiện này, tuy nhiên BLDS 2015 đã quy định “mọi cam kết, thỏa thuận
không vi phạm điều cấm của luật... ” ‘'Giao dịch dân sự có mục đích, nội dung vi phạm
điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội thì vô hiệu ”. Hơn nữa, khoản 1 Điều 8 Nghị định
21/2021NĐ-CP hướng dẫn BLDS 2015 quy định rõ tài sản thế chấp không được thuộc

trường hợp “cấm mua bán, cấm chuyến nhượng hoặc cấm chuyển giao khác về quyền
sở hữu ”. Do vậy nếu tài sản không được phép giao dịch theo quy định của pháp luật thì
các bên khơng được sử dụng làm đối tượng của hợp đồng thế chấp.
Thứ ba, tài sản có thể được mơ tả chung nhưng phải xác định được. Tính xác
định của tài sàn thế chấp thế hiện ở hai góc độ: tính xác định về mặt pháp lý và tính xác
định về mặt vật lý. Tính xác định về mặt pháp lý: tài sản thuộc quyền sở hữu của ai? Tài
sản không thuộc diện đang có tranh chấp, khơng phải là đối tượng đang bị kê biên hay
có quyết định kê biên của cơ quan nhà nước có thấm quyền. Tính xác định về mặt vật lý
dựa trên yếu tố: tài sàn hiện do ai chiếm hữu, quản lý sử dụng, vị trí cúa tài sản ở đâu,
giá trị cùa tài sản bao nhiêu...
Thứ tư, giá trị TSBĐ có thể lớn hơn, bằng hoặc nhỏ hơn giá trị nghĩa vụ được
bảo đảm6. Trong quá khứ đã từng có một số quy định bắt buộc giá trị tài sản thế chấp
phải lớn hơn tông giá trị nghĩa vụ. Chăng hạn như trường hợp thê châp cho khoản vay
được Chính phủ bảo lãnh thì giá trị của tài sản thế chấp tối thiểu bằng 120% trị giá gốc

6Điều 295, Quốc hội (2015), Bộ luật dân sự 91/2015/QHỉ3, ban hành ngày 24 tháng 11 năm 2015.


của khoản vay7 hoặc tài sản thế chấp là nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở năm 20058.
Ọuy định về giá trị tài sản trong thực tiễn có sự bất đồng trong nhận thức và áp
dụng pháp luật. Ta có thể thấy việc ngân hàng cho vay và nhận thế chấp tài sản thấp hơn
nghĩa vụ là quyền của ngân hàng, họ chấp nhận nhận rủi ro nếu xảy ra và điều này hồn
tồn khơng trái luật. Tuy nhiên khi bên vay vi phạm nghĩa vụ, ngân hàng thực hiện các
nghiệp vụ để tiến hành thu hồi nợ thì bên thế chấp lại cho rằng ngân hàng cho vay trong
trường hợp này là không hợp logic, không đồng ý cho ngân hàng kê biên phát mãi tài
sản, đề nghị hủy hợp đồng thế chấp tài sản.
Liên quan đến giá trị TSBĐ, Điều 296 BLDS 2015 mở rộng phạm vi cho việc
một tài sản được dùng để bảo đám cho việc thực hiện nhiều nghĩa vụ nếu tài sản có giá
trị tại thời điếm xác lập giao dịch đảm bảo lớn hơn tống giá trị các nghĩa vụ được bảo
đảm, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.Liệu ràng quy

định này có mâu thuẫn với khoản 4 Điều 295 BLDS 2015. Trong khi Khoản 4 Điều 295
quy định giá trị tài sản thế chấp có thế nhỏ hơn, bằng hoặc lớn hơn tổng nghĩa vụ thì quy
định này lại yêu cầu tài sản phải lớn hơn tổng nghĩa vụ. Theo tác giả hai quy định này
không mâu thuẫn nhau vi được áp dụng trong hai hoàn cảnh khác nhau. Khoản 4 Điều
295 được áp dụng cho một nghĩa vụ còn Điều 296 được áp dụng trong trường hợp có từ
hai nghĩa vụ trở lên. Hơn nữa trong trường họp có hai nghĩa vụ trở lên thì pháp luật vần
cho phép các bên thỏa thuận sử dụng tài sản thế chấp nhỏ hơn tổng giá trị của các nghĩa
vụ. Chi khi nào các bên khơng có thỏa thuận khác thì mới bắt buộc TSBĐ phải có giá trị
lớn hơn tồng nghĩa vụ bảo đảm.
Thứ năm, Ngân hàng thường yêu câu bên thê châp phải mua bảo hiêm tài sản đối
với các trường hợp tài sản thế chấp dễ xảy ra rủi ro tổn thất và những tài sản pháp luật
bắt buộc phải mua báo hiềm như cơ sờ có nguy hiểm về cháy nổ gồm nhà, cơng trình và
các tài sản gắn liền với nhà, cơng trình9; Cơng trình có ảnh hưởng đến an tồn cơng
cộng, mơi trường, cơng trình có u cầu kĩ thuật đặc thù, điều kiện thi công xây dựng
7Khoản 2, Điều 33, Chính phu (2017), Nghị định số 04/2017/NĐ-CP, ban hành ngày 16 tháng 01 năm
2017.
8Điều 114, Quốc hội (2005), Luật Nhà ờ số 56/2005/QHỈ1, ban hành ngày 29 tháng 11 năm 2005.
9Điều 9, Quốc hội (2001), Luật Phòng cháy, chừa cháy số 27/2001/QH10, ban hành ngày 29 tháng 6 năm
2001. Điều 4, Chính phủ (2018), Nghị định số 23/2018/NĐ-CP, ban hành ngày 23 tháng 02 năm 2018.


phức tạp đang trong thời gian xây dựng10; Nhà ớ thuộc đối tượng phải mua bảo hiểm
theo quy định của Luật Nhà ở11 12; Đối tượng phải mua bảo hiềm trong hoạt động đầu tư
xây dựng".
Ngân hàng thường thỏa thuận với bên mua hợp đồng bảo hiểm về việc chuyển
tên người thụ hưởng trong hợp đồng bảo hiểm là ngân hàng nếu có rủi ro xảy ra hoặc
buộc khách hàng cam kết chuyển toàn bộ số tiền được đền bù theo hợp đồng bảo hiểm
để thực hiện nghĩa vụ thanh toán.
về giá trị của hợp đồng bảo hiểm tùy thuộc vào nghĩa vụ bảo đảm, tài sản thế
chấp mà ngân hàng yêu cầu bên thế chấp tham gia. Hợp đồng bảo hiểm có thời hạn suốt

thời gian vay hoặc có thời hạn ngắn hơn hợp đồng vay nhưng phải có cam kết bằng văn
bản của bên thế chấp về việc tiếp tục mua bảo hiểm cho đến khi giao dịch đảm báo kết
thúc.
1.2.2. Tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất
Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 (sửa đổi bổ sung năm 2018) quy định quyền sử
dụng đất được nhận thế chap khi có điều 5 Điều kiện sau đây:
- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Đât khơng có tranh châp;
- Quyền sử dụng đất khơng bị kê biên đế bảo đảm thi hành án;
- Trong thời hạn sứ dụng đất (đối với loại đất giao, đất thuê được sử dụng có thời
hạn);
- Đã thực hiện xong nghĩa vụ tài chính đơi với Nhà nước, trừ trường họp người
sừ dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài
chính.
Ngồi ra, khi thê châp quyên sử dụng đât người sử dụng đât còn phải thực hiện
các điều kiện liên quan khác đổi với từng chù thế và từng loại đất đai. Xét theo các khía
cạnh về đối tượng, chủ thể, nguồn gốc và loại đất được thế chấp thì Luật Đất đai năm
10Điều 9, Quốc hội (2014), Luật xây dựng số 50/2014/QHỈ3, ban hành ngày 18 tháng 6 năm 2014.
11Quốc hội (2014), Luật Nhà ở số 65/2014/QHỈ3, ban hành ngày 25 tháng 11 năm 2014.
12Điều 4, Chính phủ (2015), 7Vg/ự định số 119/2015/NĐ-CP, ban hành ngày 13 tháng 11 năm 2015.


2013 (sửa đối, bổ sung năm 2018) quy định như sau:
Thứ nhất, về đối tượng thế chấp, gồm 3 loại chính là được thế chấp quyền sử
dụng đất, được thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, chỉ được thể chấp
tài sản gắn liền với đất;
77u? hai, về chủ thể thế chấp, gồm 5 nhóm chính là tổ chức kinh tế, tổ chức sự
nghiệp, hộ gia đình và cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngồi, doanh nghiệp có
vốn đầu tư nước ngồi;
Thứ ba, về nguồn gổc đất, gồm 3 loại chính là đất được thừa nhận như mua (Nhà

nước công nhận quyền sử dụng, đất nhận chuyển nhượng, nhận chuyển đổi, nhận tặng
cho, thừa kế); đất được giao (có thu tiền và không thu tiền); đất thuê (đã trả tiền một lần
và trả hàng năm, trong đó có việc tiền để trả có hay khơng có nguồn gốc ngân sách nhà
nước);
Thứ tư, về loại đất gồm 3 loại chính là đất ở, đất sản xuất kinh doanh; đất nơng
nghiệp.
Nhìn chung, các loại đất đã được thừa nhận như mua và đất được giao, đất thuê
đã trả hết tiền thì được quyền thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất; đối
với đất khác thì chỉ được thế chấp tài sản gắn liền với đất.
Luật Đât đai năm 2013 (sửa đôi bô sung năm 2018) quy định các trường hợp
được thế chấp quyền sử dụng đất đối với loại đất được Nhà nước giao, công nhận thu
tiền sử dụng đất; đất nhận tặng cho, thừa kế, chuyến nhượng bao gồm:
Thứ nhất, tồ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất thì có
quyền thế chấp quyền sứ dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại các
tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam13;
Thứ hai, tổ chức kinh tế nhận chuyền nhượng quyền sử dụng đất có nguồn gốc
do được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc Nhà nước cho thuê đất trả trước
tiền một lần cho cả thời gian thuê, mà tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đã trả không có
13Khoản 2 Điều 174, Quốc hội (2013), Luật Đất đai số 45/20J3/QHỊ3, ban hành ngày 29 tháng 11 năm
2013.


nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước thì có quyền thế chấp bằng quyền sử dụng đất, tài sản
thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại
Việt Nam14;
Thứ ba, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nơng nghiệp được Nhà nước giao trong
hạn mức; đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất (kể cả trường hợp được miễn,
giảm tiền thuê đất), được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất; đất nhận chuyển đối,
nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế thì có quyền thế chấp quyền sử dụng
đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam15;

77? ú’ tư, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm
quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất không thu tiền sử dụng đất sang đất
có thu tiên sử dụng đât thì có qun thê châp qun sử dụng đât tại tơ chức tín dụng
được phép hoạt động tại Việt Nam16;
Thứ năm, người Việt Nam định cư ở nước ngoài về đầu tư tại Việt Nam được
Nhà nước Việt Nam giao đất có thu tiền sử dụng đất có thu tiền sử dụng đất thì có quyền
thế chấp bằng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại các
tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam17;
Thứ sáu, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi được Nhà nước Việt Nam giao
đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự án thì có quyền thế chấp bằng quyền sử dụng
đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng được phép
hoạt động tại Việt Nam trong thời hạn sử dụng đất18;
Thứ bảy, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi hình thành do nhận chuyển
nhượng cổ phần là doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngồi hoặc doanh nghiệp có
14Khốn 2 Điều 176, Quốc hội (2013), Luật Đất đai số 45/2013/QHỉ3, ban hành ngày 29 tháng 11 năm
2013.
15Điếm g, Khoản 1 và Khoản 4, Điều 179, Quốc hội (2013), Luật Đất đai số 45/2013/QH13, ban hành
ngày 29 tháng 11 năm 2013.
16Điểm a, Khoản 2, Điều 180, Quốc hội (2013), Luật Đắt đai số 45/2013/QHỈ3, ban hành ngày 29 tháng
11 năm 2013.
17Điểm b, Khoán 1, Điều 183, Quốc hội (2013), Luật Đất đai số 45/2013/QH13, ban hành ngày 29 tháng
11 năm 2013.
18Điểm d, Khoán 3, Điều 183, Quốc hội (2013), Luật Đất đai số 45/2013/QHỈ 3, ban hành ngày 29
tháng 11 năm 2013.


vổn đầu tư nước ngoài mà nhà đầu tư nước ngoài chiếm tỷ lệ cổ phần chi phối theo quy
định của pháp luật về doanh nghiệp, được Nhà giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực
hiện dự án thì có quyền thế chấp bằng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình
gắn liền với đất tại các tố chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam trong thời

hạn sử dụng đất19;
Thứ tủm, doanh nghiệp liên doanh giữa tồ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài,
người Việt Nam định cư ở nước ngoài với tổ chức kinh tế mà tổ chức kinh tế góp vốn
bằng quyền sử dụng đất, mà đất của tổ chức kinh tế góp vốn được Nhà nước giao đât có
thu tiên sử dụng đât hoặc đât của tô chức kinh tê góp vơn do nhận chun nhượng quyền
sử dụng đất không phải là đất thuê của Nhà nước trả tiền thuê đất hàng năm mà tiền đã
trả cho việc nhận chuyền nhượng khơng có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì doanh
nghiệp liên doanh có quyền thể chấp bằng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của
mình gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam20;
Thứ chín, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhà nước giao đất có thu
tiền sử dụng đất, mà góp vốn bằng quyền sử dụng đất với tư cách là tổ chức kinh tế
trong nước vào liên doanh với tổ chức nước ngồi, cá nhân nước ngồi thì doanh nghiệp
liên doanh có quyền thế chấp bằng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình
gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam21;
Thứ mười, doanh nghiệp liên doanh mà bên Việt Nam góp vốn bằng quyền sử
dụng đất nay chuyển thành doanh nghiệp có 100% vốn nước ngồi mà quyền sử dụng
đất do nhận góp vốn trước đó khơng thuộc trường hợp được sử dụng đề thực hiện các dự
án đầu tư nhà ở để bán và doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài được Nhà nước cho thuê
đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì được thể chấp bằng quyền sử dụng
đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại các tố chức tín dụng được phép

19Điếm a, Khốn 4, Điều 183, Quốc hội (2013), Luật Đất đai sổ 45/2013/QHỉ3, ban hành ngày 29 tháng
11 nãm 2013.
20Khoản 1, Điều 184, Quốc hội (2013), Luật Đất đai số 45/2013/QH/3, ban hành ngày 29 tháng 11 năm
2013.
21Khoản 3, Điều 184, Quốc hội (2013), Luật Đất đai số 45/2013/QHỉ3, ban hành ngày 29 tháng 11 năm
2013.


hoạt động tại Việt Nam trong thời hạn sử dụng đất22;

Thứ mười một, doanh nghiệp liên doanh mà bên Việt Nam góp vốn bằng quyền
sừ dụng đất nay chuyển thành doanh nghiệp có vốn 100% vốn nước ngồi mà trường
hợp quyền sử dụng đất do nhận góp vốn trước đó được sử dụng để thực hiện các dự án
đầu tư nhà ở đế bán và doanh nghiệp 100% vốn nước ngồi được Nhà nước giao đât thì
được qun thê châp băng quyên sử dụng đât, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền
với đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam trong thời hạn sử
dụng đất23;
mười hai, các trường hợp khác được phép thế chấp quyền sử dụng đất theo
quy định của pháp luật.
Các trường hợp được thế chấp quyền sử dụng đất đối với các loại đất được Nhà
nước giao, công nhận, thu tiền sử dụng đất; đất nhận chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế
thì được ghi nhận trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như sau24:
- “Công nhận quyền sử dụng đất như giao đất có thu tiền sử dụng đất”;
- “Công nhận quyền sử dụng đất như giao đất có thu tiền sử dụng đất và được
miễn tiền sử dụng đất”;
\

i

f

- “Công nhận quyên sử dụng đât như giao đât có thu tiên sử dụng đât và được

giảm tiên sử dụng đât... ”
\ zf

- “Công nhận quyên sử dụng đât như giao đât không thu tiên sử dụng đât”;
- “ Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất như Nhà nước cho thuê đất trả tiền

một lần”;

- “Nhà nước giao đât có thu tiên sử dụng đât”;
- “Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất và được giảm tiền sử dụng đất..
- “Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất và được miền tiền sử dụng đất”;
22Điếm b, Khoản 4, Điều 184, Quốc hội (2013), Luật Đắt đai số 45/2013/QH13, ban hành ngày 29 tháng
11 nãm 2013.
23Điểm c, Khoán 4, Điều 183, Quốc hội (2013), Luật Đất đai số 45/2013/QH13, ban hành ngày 29 tháng
11 năm 2013.
24Trương Thanh Đức (2019), Chín biện pháp báo đám nghĩa vụ hợp đồng, nhà xuất bản Chính trị quốc
gia sự thật, Hà Nội.


-

“Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất” (đối với trường họp được Nhà

nước giao đất không thu tiền sừ dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân trực tiếp lao động
nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trông thủy sản, làm muôi được giao đât nông nghiệp
trong hạn mức quy định của Luật Đất đai);
- “Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất” (đối với tổ chức);
- Ghi hình thức nhận chuyển quyền (như nhận chuyển đổi; nhận chuyển nhượng;
nhận thừa kế; được tặng cho; nhận góp vốn; tráng đấu giá; xử lý nợ thế chấp; giái quyết
tranh chấp; do giải quyết khiếu nại, tổ cáo; thực hiện quyết định hoặc bản án của Tòa án
hoặc trọng tài thương mại; thực hiện quyết định thi hành án) và nguồn gốc đất như trên.
Ví dụ “nhận chuyển nhượng đất được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất”.
1.2.3. Tài san thê chãp là quyên sử dụng đăt thuê
Đối với đất thuê thì thực chất chỉ là thế chấp số tiền thuê đất đã trả trước cho
Nhà nước.
Khi nhận thê châp quyên sử dụng đât thuê, việc định giá tài sản thê châp dựa vào
số tiền thuê đất đã trả trước sẽ phải trừ dần đi tương ứng với thời gian đă trả. Ví dụ,
doanh nghiệp đã trả trước tiền thuê đất 30 tỷ đồng trong 5 năm. Ngân hàng nhận thế

chấp quyền sử dụng đất để cho vay 20 tỷ đồng, trong thời hạn 3 năm, thực chất là thế
chấp bằng số tiền thuê đất đã trả trước 5 năm là 30 tỷ đồng. Nếu khách hàng vay khơng
trả được nợ gốc, thậm chí khoản nợ cịn tăng thêm do khơng trả được tiền lãi thì cùng
với thời gian, số tiền nợ là nghĩa vụ cần bảo đảm ngày một tăng lên trong khi số tiền
thuê đất còn lại là tài sản thế chấp ngày càng giảm đi. Nguy cơ đến thời điểm cần phải
xử lý tài sản thế chấp để thu hồi nợ thì số tiền thế chấp bằng khơng, thậm chí cịn là số
âm (nợ tiền thuê đất).
Luật Đất đai năm 2013 (sửa đổi, bổ sung năm 2018) quy định các trường hợp
được thế chấp quyền sử dụng đất thuê bao gồm:
Thứ nhất, tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần
cho cả thời gian thuê thì có quyền thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở