ĐẠI HỌC QC GIA THÀNH PHỊ HỔ CHÍ MINH
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ - LUẬT
- - - ---------------------

LE ĐONG PHA

NGHIÊN củu CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG ĐÉN Ý ĐỊNH
MƯA CĂN Hộ CHUNG cư TẠI QƯẶN 9
THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

Chuyên ngành: Quản trị kinh doanh
Mã số: 60.34.01.02
LUẬN VÃN THẠC sĩ QUẢN TRỊ KINH DOANH
NGƯỜI HƯỚNG DẢN KHOA HỌC
PGS.TS NGUYỀN HẢI QUANG

Tp.HCM, năm 2021


1

LỜI CÁM ƠN
Đầu tiên, tôi xin được gửi lời cảm ơn đến Ban Giám Hiệu trường Đại Học Kinh tế
Luật Tp.HCM, quý Thầy Cô khoa Quản trị kinh doanh đã tận tình giáng dạy, tạo điều kiện
cho tơi tham gia học tập và hồn tất khố học. Những kiến thức và kinh nghiệm quý báu
được tính lũy ở giảng đường là hành trang giúp tôi tự tin hơn trong cuộc sống và trong
công việc.
Tôi xin chân thành cảm ơn thầy PGS.TS Nguyễn Hái Quang đã trực tiếp hướng dần
tôi trong thời gian thực hiện luận văn tốt nghiệp. Sự quan tâm, hướng dần tận tình của thầy
đã giúp tơi khắc phục được những thiếu sót và hồn thành luận vãn tốt nghiệp.
Tôi xin chân thành cảm ơn đến các bạn, các anh chị đã hồ trợ tơi trong q trình khảo

sát và thu thập dừ liệu giúp tôi thực hiện nghiên cứu này.
Xin cảm ơn tất cả các thành viên trong gia đình, người thân và bạn bè đã động viên và giúp
đờ tôi rất nhiều trong suốt thời gian hồn thành chương trình học vừa qua.

Tp.HCM, ngày 20 tháng 04 năm 2021
Người thực hiện

Lê Đông Pha


LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đề tài “ Nghiên cứu các yếu tố tác động đến ý định mua căn hộ
chung cư tại Quận 9, Thành Phố Hồ Chí Minh” này là cơng trình nghiên cứu của riêng tơi.
Các số liệu, dữ liệu được sừ dụng trong luận văn này hồn tồn trung thực, chính
xác và có nguồn gốc rõ ràng.
Tp.HCM, ngày 20 tháng 04 năm 2021
Người thực hiện

Lê Đông Pha


•
•
•
ill

DANH MỤC CÁC CHŨ VIẾT TẮT
AMOS : Phần mền phân tích cấu trúc mơ-men (Analysis of Moment Structures)
BĐS : bất động sản

CFA : Phân tích nhân tố khẳng định (Confirmatory Factor Analysis) csvc : Cơ
sở vật chất
EFA : Phân tích nhân tố khám phá (Exploration Factor Analysis)
NHA : Cục Nhà ở Quốc gia (National Housing Authority)
SEM : Mơ hình hóa phuơng trình cấu trúc tuyến tính (Structural Equation
Modelling)
SPSS : Phần mềm xử lý thống kê dùng trong các ngành khoa học xã hội
(Statistical Package for Social Sciences)
Sig. : Mức ý nghĩa (signification)
TP.HCM : Thành phố Hồ Chí Minh
TRA : Thuyết hành động hợp lý (Theory of Reasoned Action)
TPB : Thuyết hành vị dự định (Theory of Planned Behavior)


5

DANH MỤC BẢNG
Tên bảng

Trang


V

DANH MỤC SO ĐỒ, HÌNH VẼ
Tên hình

Trang



7

TÓM TẮT
Mục tiêu của nghiên cứu các yếu tố ảnh hướng đến ý định mua căn hộ chung cư tại
Quận 9 là: (1) Xác định các yếu tố tác động đến ý định mua căn hộ tại quận 9 thành phố
Hồ Chí Minh. (2) Tìm ra mức độ tác động và tầm quan trọng cúa các yếu tố đến ý định
mua căn hộ tại quận 9 thành phố Hồ Chí Minh. (3) Kiểm định sự khác biệt về ý định mua
căn hộ tại Quận 9, TP.HCM theo đặc điểm nhân khẩu học. (4) Đề xuất các hàm ý quản trị
cho các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực BĐS. Cụ thể như sau:
Đe thực hiện các mục tiêu đề cập trong luận văn, đầu tiên dựa vào thuyết hành động
hợp lý TRA (Ajzen & Fishbein, 1975); thuyết hành vi dự định TPB (Ajzen, 1991). Sau đó,
kế thừa các nghiên cứu trong và ngoài nước liên quan đến ý định mua căn hộ mua căn hộ
chung cư như nghiên cứu của Sangkakoon và cộng sự (2014); AL- Nahdi và cộng sự
(2015); Nasar và Manoj (2015); Shaputra (2018); Kamal và cộng sự (2015, 2016), Nguyền
Quang Thu và cộng sự (2013); Nguyễn Công Phương (2013); Nguyễn Thị Kiều Oanh
(2016); Nguyễn Trọng Nghĩa (2017); Ngô Mạnh Lâm và cộng sự (2020) tác giả đề xuất giả
thuyết nghiên cứu và mơ hình nghiên cứu. Dữ liệu phụ vụ cho nghiên cứu được khảo sát từ
338 mẫu, xử lý bằng phần mềm SPSS 20 và AMOS 20.
Sau khi phân tích đánh giá độ tin cậy Cronbach’s Alpha và phân tích nhân tố khám
phá EFA và phân tích CFA, thang đo đạt yêu cầu về độ tin cậy, phương sai trích, độ giá trị
hội tụ và giá trị phân biệt. Kết quả phân tích mơ hình cấu trúc tuyến tính SEM đủ cơ sở để
kết luận mơ hình là phù hợp và có ý nghĩa về mặt thống kê. Theo đó, kết quả chỉ ra rằng
các yếu tố tác động trực tiếp đến ý định mua căn hộ chung cư tại Quận 9 lần lượt theo thứ
tự mạnh nhất là thái độ (ATT), thứ hai là chuẩn chủ quan (SN) và cuối cùng là nhận thức
kiếm soát hành vi. Ngồi ra, kết quả cịn cho thấy ý định mua căn hộ khơng bị ảnh hưởng
bởi tình trạng hôn nhân và nghề nghiệp của khách hàng. Tuy nhiên, có sự tác động về giới
tính, độ tuối và thu nhập đến ý định mua căn hộ chung cư tại Quận 9.
Sau vực
khu
cùng,

Quận
các9.
kết quả nghiên cứu trên là nguồn dữ liệu đầu vào đáng tin cậy cho các doanh nghiệp hoạt động trong thị trường BĐS tại


MỤC LỤC
3.3.1.
3.3.2.
Phương pháp phân tích dừ liệu
TĨM TẮT CHƯƠNG 3
2.1......................................................................................................................................
ix


9

CHƯƠNG 1
GIỚI THIỆU TỐNG QUAN VỀ ĐỀ TÀI NGHIÊN cưu
1.1. Tính cấp thiết của đề tài
Thành phố Thủ Đức được thành lập trên cơ sở nhập tồn bộ diện tích tự nhiên và
dân sổ của Quận 2, Quận 9 và quận Thủ Đức (Quốc hội, 2021). Quy hoạch phát triển đô thị
theo hướng sáng tạo là định hướng mới của TP.HCM. Chính quyền thành phố mong muốn
hình thành một khu đô thị sáng tạo nằm trên trục phát triển hướng đơng - đơng bắc về phía
quận 2, quận 9, quận Thủ Đức để hình thành 1 đơn vị hành chính mới tạm gọi là Thành phố
phía Đơng hay Thành phổ Thủ Đức.
Trong đó, Quận 9 với lợi thế về khu công nghệ cao thành công nhất Việt Nam sẽ trở
thành một trong những vùng trọng điềm trong cuộc cách mạng 4.0 của Tp. Thủ Đức, quận
9 hứa hẹn không ngừng được đẩy mạnh đầu tư phát triển trong thời gian tới. Bên cạnh đó,
với mục tiêu tăng tốc thay đổi hạ tầng, Tp. HCM đã chi khoán tiền lớn để quận 9 "lột xác"
với nhiều dự án tầm cỡ. Điến hình, hàng loạt hệ thống giao thơng mới được đầu tư xây

dựng, tiêu biểu là tuyến Metro Ben Thành - Suối Tiên, đường Vành đai 3 kết nối quận 9
với trung tâm thành phố, Monorail Thủ Thiêm, sân bay quốc tế Long Thành...Đồng thời,
hàng nghìn tỷ đồng đã được chi để cải thiện, nâng cấp các tuyến đường Nguyễn Xiển,
Nguyễn Duy Trinh, Đồ Xuân Hợp, cầu Phú Hữu, cầu Tăng Long... giúp giảm thiểu đáng kể
tình trạng ùn tắc của khu vực. Ngoài ra, sắp tới đây các trung tâm hành chính thương mại
sẽ được đưa vào hoạt động như Bệnh viện Ung Bướu 2, Bến xe Miền Đông mới, Đại siêu
thị Aeon Mall, Đại học Fulbright... sẽ giúp diện mạo quận 9 dần thay đổi, từng bước
chuyển mình từ một quận ngoại thành trở thành trung tâm đô thị sáng tạo mới của thành
phố.
Vì vậy, cùng với cơ hội mở ra từ đơ thị sáng tạo và cú hích hạ tầng nghìn tý khơng
q khó đề quận 9 lấy đà tăng trưởng, trở thành "điểm nóng" thuộc top đầu của thị trường
bất động sản thành phố. Sở hữu nhiều tiềm năng vượt trội, thị trường địa ốc tại Tp.Thủ Đức
chứng kiến nhiều tập đoàn bất động sản lớn đổ về đầu tư và phát triển các dự án quy mơ.
Điển hình là Vingroup với dự án Đại đơ thị xanh thông minh Vinhomes Grand Park tại
Quận 9, Căn hộ chung cư Metro Star, Safira Khang Điền, Sài Gòn Gateway, Thủ Thiêm


10

Garden, I-home Xa lộ Hà Nội, Jamila Khang Điền, Him Lam Phú An... cùng với khu công
nghệ cao của quận 9 được mệnh danh là "thung lũng Silicon Việt Nam" được các tập đoàn
hàng đầu thế giới như Samsung, Schneider, Intel, Microsoft... đầu tư hàng tỷ USD, thu hút
lượng lớn nguồn lao động là các chuyên gia, kỹ sư, công nhân... trong và ngoài nước về
làm việc, tạo tiền đề để nhu cầu nhà ở tại đây tăng cao. Khi nhu cầu về nhà ở tăng cao mà
quỹ đất lại hữu hạn nên phát triến nhà theo chiều cao là xu thế hiện nay của khu vực Quận
9. Chính vì vậy nhà chung cư ngày càng gắn bó chặt chẽ với đời sống cộng đồng của dân
đô thị và trở thành nhu cầu phổ biến của người tiêu dùng.
Với tất cả lý đo trên, tác giá với tư cách là một người làm việc trong lĩnh vực BĐS
và muốn vận dụng các kiến thức đã học áp dụng để thực hiện nghiên cứu tại đơn vị công
tác với nội dung đề tài: “Nghiên cứu các yếu tố tác động đến ý định mua căn hộ chung

cư tại quận 9 thành phố Hồ Chí Minh” với mong muốn giúp cho các nhà phát triển dự
án căn hộ có chiến lược thiết kế xây dựng và tiếp thị sản phấm của mình nhằm thúc đẩy
việc bán hàng hiệu quả nhất.
1.2. Tổng quan tình hình nghiên cứu đề tài
Trên thế giới và tại Việt Nam có nhiều nghiên cứu về các nhân tố tác động đến ý định
hoặc quyết định mua căn hộ chung cư như nghiên cứu của Sangkakoon và cộng sự (2014)
đã tiến hành nghiên cứu ảnh hưởng của nhóm tham khảo đến ý định mua căn hộ tại Thái
Lan. Nghiên cứu này đã áp dụng lý thuyết về hành vi dự định (TPB). Dữ liệu trong nghiên
cứu được thu thập từ 180 đáp viên. Kết quả nghiên cứu cho thấy có 3 yếu tố ảnh hưởng đến
ý định mua căn hộ, đó là: Nhân tố thứ nhất là chuẩn chủ quan được chia thành bốn nhóm
và cũng có thể được chia thành hai nhóm nhỏ là nhóm của vợ / chồng, con cái và nhóm bố
mẹ, bạn bè. Kết quả cho thấy nhóm con cái đóng vai trị ảnh hướng lớn nhất trong ý định
mua nhà, tiếp theo là nhóm vợ / chồng, cha mẹ và bạn bè có ảnh hưởng ít nhất; tiếp theo là
thái độ tích cực đối với ý định mua nhà; cuối cùng là yếu tổ kiểm sốt hành vi nhận thức có
ảnh hưởng thấp nhất trong ba yếu tố.
Tại Àn Độ, Nasar & Manoj (2015) đã nghiên cứu các yếu tố chính ảnh hưởng đến
quyết định mua căn hộ thành phố Ernakulam. Nghiên cứu này tập trung vào ba yêu tô Giá
cả, Chât lượng và VỊ trí. Kêt quả của nghiên cứu cho thây hâu hêt các khách hàng coi Giá
là yếu tố quan trọng nhất, yếu tổ quan trọng thứ hai là Chất lượng tức là nhận thức về chất


11

lượng căn hộ và có khả năng đáp ứng nhu cầu sử dụng trong và sau khi mua. Thứ ba là yếu
tố vị trí với vị trí tiếp giáp với tất cả các dịch vụ cấp thiết quan trọng, khả năng tiếp cận
đường giao thông.
Một nghiên cứu được thực hiện tại Bangladesh cúa Kamal & cộng sự (2015) đã
điều tra ý định của khách hàng đối với việc mua căn hộ tại thành phố Dhaka, Bangladesh.
Nghiên cứu này đã được thực hiện trên khách hàng có ý định mua căn hộ. Mục tiêu của
nghiên cứu là xác định tiền đề cho thái độ mua và thể hiện mối quan hệ giữa Thái độ mua

và ý định mua. Mơ hình về ỷ định mua đối với hành vi mua căn hộ đã được phát triển trên
cơ sở lý thuyết về hành vi dự định (TPB). Nghiên cứu này đã khám phá sáu yếu tố (Cơ sở
vật chất của dự án, vấn đề mơi trường, VỊ trí và Truyền thơng, Chất lượng vật lý, Khuyến
mãi và cuối cùng là Giá cả) ánh hưởng đến thái độ của người mua đối với quyết định mua
căn hộ. Một nghiên cứu khác của Kamal và cộng sự (2016) đã điều tra các yếu tố thị
trường ảnh hưởng đến Thái độ của khách hàng đối với việc mua căn hộ. Ban đầu, các tác
giả đã phân tích nhân tố khám phá và đã khám phá bốn yếu tố đó là: thay đổi văn hóa, vấn
đề đất đai, đơ thị hóa và áp lực dân số và cuối cùng là mức tăng giá vật liệu xây dựng đóng
vai trị là tiền đề ảnh hưởng đến thái độ mua căn hộ của khách hàng. Sau đó, kết quả nghiên
cứu định lượng chì ra rằng hai vấn đề đất đai, đơ thị hóa và áp lực dân số có tác động đáng
kể đến thái độ mua của khách hàng. Ngồi ra, kết quả cịn cho thấy ý định mua bị ảnh
hướng mạnh mẽ bời thái độ mua của khách hàng.
Tại Ả Rập Saudi, AL-Nahdi & cộng sự (2015) đã tiến hành nghiên cứu các yếu tố
ảnh hưởng đến ý định mua bất động sản. Nghiên cứu đã vận dụng thuyết hành vi dự định
TPB trong việc giải thích ý định mua bất động sản, theo đó nghiên cứu này xem xét ảnh
hưởng của thái độ, chuẩn chú quan, kiểm soát hành vi và nhân khấu học đối với ý định mua
bất động sản. Ngoài ra biến nhân khẩu học được xem xét trong mơ hình như là một biến
điều tiết. Kết quả cho thấy có mối quan hệ tích cực giữa Thái độ và chuẩn chủ quan đối với
ý định mua bất động sản, Kiểm soát hành vi nhận thức thì khơng ảnh hưởng. Nhân khâu
học khơng có tác dụng điêu tiêt môi quan hệ giữa các biến độc lập và ý định mua bất động
sản của khách hàng.
Tại Malaysia, Rachmawati & cộng sự (2019) đã nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng
đến quyết định mua nhà ở tại thành phố Selangor. Nghiên cứu đo lường tác động của chất


12

lượng, giá cả, địa điểm, khuyến mãi và hình ảnh chủ đầu tư đối với quyết định mua nhà
bằng cách phát bảng câu hỏi đến 312 cư dân được chọn ngẫu nhiên từ một số điểm ở
Selangor, Malaysia. Kết quả phân tích cho thấy chất lượng, giá cả, địa điểm, khuyến mãi và

hình ảnh chủ đầu tư ảnh hưởng tích cực và đáng kể đến quyết định mua nhà của khách
hàng. Kết quả cũng chi ra rằng vị trí là yếu tố quan trọng nhất tiếp theo là giá cả, chất
lượng, hình ảnh chú đầu tư và cuối cùng là khuyến mãi.
Các nghiên cứu này nghiên cứu ở các khu vực địa lý khác nhau, có nhiều các yếu tố
khác nhau và chưa đi đến thống nhất về các yếu tố ảnh hưởng đế quyết định mua nhà. Sau
đây là điếm qua một số nghiên cứu tại Việt Nam cũng có nhiều đề tài tương tự như Nguyễn
Quang Thu & cộng sự (2013) nghiên cứu một số yếu tố tác động đến quyết định chọn mua
căn hộ chung cư cao cấp của khách hàng tại TP.HCM. Nghiên cứu đã chỉ ra các yếu tố: văn
hóa xã hội, yếu tố thuộc tính sản phẩm, yếu tố ảnh hưởng, thuế và thủ tục giấy tờ sở hữu
căn hộ tác động đến quyết định mua căn hộ chung cư cao cấp. Nghiên cứu chì thực hiện ở
phân khúc thị trường là chung cư cao cấp, có thế có sự khác biệt về thang đo lường của các
loại nhà khác như chung cư hạng trung hay nhà ở xã hội. Nguyễn Công Phương (2013) đã
đưa ra 4 nhân tố là “Đặc điểm căn hộ”, “Tài chính” , “Vị trí” và “Mơi trường xung quanh”
ảnh hưởng đến ý định mua căn hộ chung cưu. Ngoài ra, nghiên cứu của Nguyễn Thị Kim
Yến (2015) đã kết luận các nhân tố ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ chung cư gồm
các nhân tố là “Niềm tin người ảnh hướng”, “Niềm tin đối với sán phẩm căn hộ”, “Thủ tục
pháp lý”, “Hoạt động Marketing”, “Chính sách hồ trợ khách hàng” và “Ý định mua căn hộ
chung cư”. Một nghiên cứu của Nguyễn Thị Kiều Oanh (2016) nghiên cứu các yếu tổ ảnh
hướng đến quyết định mua căn hộ chung cư của người dân tại TP. HCM. Nghiên cứu đã chỉ
ra bảy nhân tố: tình hình tài chính, Đặc điểm nhà, Khơng gian sống, Vị trí nhà, Yếu tố tiện
nghi công cộng, Môi trường sống, Yếu tố bằng chứng thực tế. Nghiên cứu sử dụng phương
pháp phân tích hôi quy đê kiêm định các giả thuyêt nghiên cứu về quyết định mua và dùng
phân tích tương quan để xác nhân mối quan hệ qua lại giữa biến độc lập với nhau. Nguyễn
Trọng Nghĩa (2017) phân tích các nhân tố ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ chung cư
tại khu đơ thị Chí Linh, Bà Rịa - Vũng Tàu. Nghiên cứu đã chỉ ra các nhân tố: Niềm tin của
những người ảnh hưởng, Niềm tin đối với thuộc tính sản phẩm, Thủ tục pháp lý, Chính
sách hồ trợ khách hàng, Hoạt động Marketing có ảnh hưởng đến quyết định mua chung cư


13


của khách hàng. Hay một nghiên cứu khác của Trương Thành Long (2017) đã áp dụng lý
thuyết hành vi dự định TPB để nghiên cứu về ý định mua căn hộ tại khu vực Đơng Nam,
TP.HCM, theo đó những yếu tố ảnh hướng đến ý định mua căn hộ gồm mơi trường sống, vị
trí, giá cả, pháp lý dự án, thương hiệu chủ đầu tư, tiện ích cơng cộng.
Gần đây, Ngô Mạnh Lâm & cộng sự (2020) đã nghiên cứu nhân tố ảnh hưởng đến
quyết định mua căn hộ chung cư tại thành phố Vũng Tàu, kết quả cho thấy niềm tin đối với
thuộc tính sản phẩm (như chất lượng, an ninh, mơi trường) có ảnh hưởng mạnh nhất so với
các nhân tố còn lại đến quyết định mua căn hộ chung cư của khách hàng; Niềm tin từ
những người ảnh hưởng (người thân như gia đình, bạn bè) là nhân tố có ảnh hưởng mạnh
thứ hai đối với quyết định mua căn hộ; Nhân tố chính sách hồ trợ khách hàng có ảnh hưởng
mạnh thứ ba; Chính sách bán hàng đa dạng, có nhiều chính sách ưu đãi, sự hồ trợ về tài
chính khi chủ đầu tư liên kết với ngân hàng đế cho khách hàng vay vốn khi mua căn hộ
đang được nhiều chủ đầu tư áp dụng, tuy nhiên khơng cịn thu hút khách hàng. Doanh
nghiệp BĐS muốn cạnh tranh được cần có những chính sách mới, đặc biệt là chính sách trả
chậm cho khách hàng và cuối cùng là thủ tục pháp lý ảnh hưởng không đáng kể đến quyết
định mua căn hộ.
Tóm lại cho đến hiện tại đã có nhiều nghiên cứu khác nhau và ý định mua căn hộ,
tuy nhiên vẫn chưa có nghiên cứu thực hiện tại Quận 9. Vì vậy, đề tài này là một điểm mới
trong nghiên cứu hành vi khách hàng trong lĩnh vực căn hộ chung cư tại Quận 9, TP.Thú
Đức (trực thuộc TP.HCM).
1.3. Mục tiêu nghiên cún
Mục tiêu tổng quát: Mục tiêu tồng quát của nghiên cứu là phân tích các yếu tố tác
động đến ý định chọn mua căn hộ chung cư tại Quận 9, để từ đó đề xuất các hàm ý quản trị
từ kêt quả nghiên cứu nhăm giúp chủ đâu tư cũng như công ty môi giới đạt được hiệu quả
kinh doanh, cung cấp và giới thiệu các sản phẩm phù hợp với nhu cầu cùa khách hàng.
Mục tiêu cụ thể: Để phục vụ cho mục tiêu tồng quát thì nghiên cứu cần thực hiện 4
mục tiêu cụ thể sau:
- Xác định các yếu tố tác động đến ý định mua căn hộ tại Quận 9.
- Tìm ra mức độ tác động và tầm quan trọng của các yếu tố đến ý định mua căn hộ tại

Quận 9.


14

- Kiểm định sự khác biệt về ý định mua căn hộ tại Quận 9 theo đặc điểm nhân
• • • • • khẩu học
- Đề xuất các hàm ý quản trị cho các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực BĐS.
1.4. Câu hồi nghiên cứu đề tài
- Có những yếu tố nào tác động đến ý định mua căn hộ tại quận 9 thành phố Hồ Chí
Minh của khách hàng?
- Thứ tự ảnh hưởng của cá yếu tổ đó đến ý định mua căn hộ tại quận 9 thành phố Hồ Chí
Minh như thế nào?
- Có sự khác biệt như thế nào về ý định mua căn hộ tại Quận 9 giữa các nhóm khách
hàng hàng khác nhau?
- Hàm ý quàn trị cần được đề xuất cho chủ đầu tư, nhà phân phối dự án và các đơn vị liên
quan trong thời gian tới là gì?
1.5. Đối tượng và phạm vi nghiên cún
Đối tượng nghiên cúru
- Đổi tượng nghiên cứu: các yếu tố tác động đến ý định mua căn hộ của khách hàng tại
Quận 9.
- Đổi tượng khảo sát: những khách hàng đang có ý định mua căn hộ tại Quận 9, thành
phố Hồ Chí Minh (nay là TP. Thủ Đức).
Phạm vi nghiên cún:
- Không gian: quận 9 thành phố Hồ Chí Minh (nay là TP. Thủ Đức).
- Thời gian khảo sát khách hàng: 1/4/2021 đến ngày 15/4/2021
1.6. Phuong pháp nghiên cúru
Đe tài sử dụng phương pháp hồn hợp: nghiên cứu định tính và nghiên cứu định
lượng:
Nghiên cứu định tính: là một dạng nghiên cứu thường được sử dụng để tìm hiểu ý

kiến, thăm dị quan điểm để tìm ra vấn đề. Bên cạnh đó việc nghiên cứu định tính cịn giúp
phát hiện ra những xu hướng cua mới trong tương lai. Hiện nay phương thức thu thập dừ
liệu trong nghiên cứu định tính rất đa dạng và hầu như khơng có một cấu trúc nào cụ thể.
Trong bài nghiên cứu này tác giả tiến hành thu thập dữ liệu nghiên cứu định tính
bằng phương pháp phóng vấn sâu được thực hiện thơng qua kỹ thuật phóng vấn sâu với các


15

chuyên gia trong lĩnh vực BĐS nhằm điều chình thang đo, bồ sung mơ hình nghiên cứu và
xây dựng bảng câu hỏi khảo sát ý định người mua căn hộ chung cư tại quận 9 thành phố
Hồ Chí Minh (nay là TP. Thú Đức). Người phỏng vấn sẽ đặt ra những câu hói đề cho người
trả lời có thế thoải mái đưa ra quan điếm cá nhân cùa mình. Sau đó người phỏng vấn sẽ thu
thập được các thơng tin đa dạng, thậm chí họ chưa từng nghĩ đến. Ngồi ra, trong phương
pháp nghiên cứu định tính tác giả cịn thu thập, tổng hợp, phân tích cơ sở lý thuyết và
nghiên cứu liên quan đế xây dựng giả thuyết và mơ hình cho bài nghiên cứu.
Nghiên cứu định lượng: là việc thu thập, phân tích các thơng tin dựa trên các cơ
sở dữ liệu đã thu thập được từ thị trường. Mục đích của việc nghiên cứu theo cách này
chính là đưa ra các kết luận thị trường thông qua việc sử dụng phương pháp thống kê, xử lý
số liệu cũng như dữ liệu.
Trong bài nghiên cứu này tác giả tiến hành thu thập dữ liệu cho nghiên cứu định
lượng bằng phương pháp khảo sát qua báng câu hởi. Dữ liệu sau khi thu thập sẽ sử dụng
hai kỹ thuật đề phân tích (1) Thống kê mơ tả: Bao gồm các phương pháp liên quan đến việc
thu thập số liệu, việc tóm tắt, trình bày cũng như tính tốn và mơ tả đế từ đó phản ánh một
cách tổng qt nhất đối tượng nghiên cứu (2) Thống kê suy luận: bao gồm các phương
pháp phân tích, ước lượng mối liên hệ giữa các hiện tượng được nghiên cứu hoặc đưa ra
những quyết định dựa trên cơ sở thu thập thông tin từ kết quả của việc quan sát mẫu.
1.7. Ý nghĩa thực tiễn của đề tài nghiên cứu
Đe tài nghiên cứu sẽ cho thấy được những yếu tố nào là yếu tổ mà khách hàng quan
tâm nhiều nhất và mức độ quan trọng của các yếu tố đó đối với khách hàng ra sao khi họ có

ý định chọn mua căn hộ chung cư tại Quận 9. Kết quả có thể giúp chủ đầu tư hiểu rõ hơn
về khách hàng mục tiêu của mình từ đó lên ý tưởng thiết kế xây dựng và bán hàng tốt hơn.
Bên cạnh đó, nghiên cứu cũng góp phần giúp các cơ quan chức năng hiểu hơn về nhu cầu
thực tế của người dân đế từ đó ban hành cơ chế thị trường đạt hiệu quả cao hơn. Cuối cùng
kết quả nghiên cứu này cũng góp phần tạo điều kiện để những nghiên cứu về kinh doanh
tiếp thị tiếp theo có cơ sở để thực hiện dễ dàng hơn, góp phần tạo điều kiện để thị trường
phát triển bền vững hơn.
1.8. Bố cục của luận văn
Luận văn được thực hiện bao gồm 5 chương:


16

Chương 1: Giới thiệu chung về đề tài nghiên cứu
Trong chương này tác giả sẽ giới thiệu vấn đề được nghiên cứu là gì? Đối tượng,
phạm vi nghiên cứu; sơ lược lịch sử nghiên cứu, vị trí, vai trị, tầm quan trọng của vấn đề
được nghiên cứu.
Chương 2: Cơ sở lý luận và mơ hình nghiên cứu
Trong chương này tác giả sẽ các khái niệm, định nghĩa, kiến thức nền tảng về vấn
đề được nghiên cứu. Từ đó đưa ra giả thuyết và mơ hình nghiên cứu
Chương 3: Phương pháp nghiên cứu
Trong chương này tác giả sẽ trình bày các phương pháp nghiên cứu; Bối cảnh
nghiên cứu; Tổng thể nghiên cứu và chọn mẫu; Phương pháp thu thập số liệu; Phương
pháp xử lí thơng tin
Chương 4: Kết quả nghiên cứu và thảo luận
Trong chương này tác giả sẽ báo cáo kết quả: sau khi phân tích, xử lí dữ liệu thu
được kết quả gì? Đánh giá, nhận xét: Kết quả có phù họp với giả thuyết, dự kiến khơng?
Chương 5: Hàm ý quản trị
Đưa ra tóm tắt tơng họp nội dung và kết quả nghiên cứu; Hàm ý quản trị; Hạn chế
của nghiên cứu từ đó đề xuất hướng nghiên cứu tiếp theo.


TĨM TẮT CHƯƠNG 1
Trong
vi
nghiên
chương
cứu,
đầu
câu
tiên
hỏi
này,
nghiên
tác
cứu
giả
và
trình
cấu
bày
ngắn
nghiên
gọnhình
cứu.
lý
do
Bên
của
cạnh
chủ

đó,
đề
cũng
một
số
như
nghiên
cácthừa
phần
cứu
liên
trước
quan
đây
quan
liên
trọng
quan
đến
như
chú
mục
đề
tiêu
này
và
ởvề
phạm
Việt
Nam

tảng
và
nghiên
trên
thế
cứu
giới
để
đưa
cũng
ra
được
phương
tóm
pháp
tắt
nghiên
đếtrúc
tìmcứu,
ra
mơ
q
chính
nghiên
cũng
cứu
như
trong
mộtviệc
các

số
nhược
chương
điểm
sau.
giúp
Trong
tác
chương
giả
có
tiếp
cáitheo,
nhìn
tồng
tác
giả
quan
sẽ
trình
nền
bày
khung
lý
thuyết
tồng
thể
và
sau
đó

đề
xuất
mơkết
hình
nghiên
cứu
dựa
trên
kế
lý
thuyết
và
các
nghiên
cứu
liên
quan.


CHƯƠNG 2
Cơ SỞ LÝ THUT VÀ MƠ HÌNH NGHIÊN cưu
2.1. Cơ sỏ’ lý thuyết
2.1.1.

Khái niệm về hành vi người tiêu dùng
Hành vi tiêu dùng là “hành vi mà người tiêu dùng thực hiện trong việc tìm kiếm,

mua, sử dụng, đánh giá và sử lý các sản phẩm, dịch vụ và ý tưởng mà họ cho rằng sẽ đáp
ứng nhu cầu cúa họ”. Quá trình ra quyết định mua cua người tiêu dùng rất phức tạp. Tìm
hiều về hành vi mua của người tiêu dùng là khơng dễ, bởi vì, thường thường, bản thân

người tiêu dùng cũng khơng biết chính xác những gì sẽ ảnh hưởng đến quá trình mua hàng
của họ (Kotler & Amstrong, 2005)
Theo Hiệp hội marketing Hoa Kỳ, “Hành vi người tiêu dùng chính là sự tác động
giữa các yếu tố kích thích của mơi trường với nhận thức của con người mà qua sự tương
tác đó con người thay đổi cuộc sống của họ”.
2.1.2.

Các yếu tố ảnh hưởng đến hành vi người tiêu dùng
Theo Kotler (2005), quá trình mua hàng của khách hàng bị tác động bời một số

nhân tố, chẳng hạn như: văn hóa, xã hội, cá nhân, và tâm lý.

Các yêu tỏ vãn hóa

Hành vi mua
của người
tiêu dùng

Các yếu tố cá nhân

Hình 2.1. Các yêu tô ảnh hưởng đên hành vi người tiêu dùng
(Nguồn: Kotler, 2005)
Văn hóa là u tơ cơ bản nhât qut định ý muôn và hành vi của người mua hàng
(Kotler. 2005). Việt Nam khi mua hàng bao giờ cũng bị chi phối bởi các yếu tố văn hóa


mang bản sắc dân tộc tác động đến giá trị lựa chọn. Người làm marketing cần quan tâm
đến các yếu tổ này khi thiết kế chiến lược marketing hay các thông điệp quảng cáo, màu
sắc và kiểu dáng sản phẩm hay thái độ của nhân viên bán hàng (Phạm Thị Vân Trinh và
Nguyễn Minh Hà, 2012).

Theo Conne và Armitage (1998) thì mỗi nền văn hóa chứa đựng những nhóm nhỏ
hay các văn hóa đặc thù, là những văn hóa tạo nên nét đặc trưng riêng và mức độ hòa nhập
với xã hội cho các thành viên đó. Các nhóm văn hóa đặc thù bao gồm các dân tộc, chủng
tộc, tơn giáo, tín ngưỡng, các vùng địa lý.
Hành vi của một người tiêu dùng cũng chịu sự tác động của những yếu tố xã hội
như gia đình, vai trị và địa vị xã hội, nhóm tham khảo (Kotler, 2005). Từ cha mẹ, một
người nào đó nhận được sự định hướng về chính trị, kinh tể và ý nghĩa cua mong ước cá
nhân, tình yêu và phấm hạnh. Ngay cả những người mua khơng cịn quan hệ nhiều với cha
mẹ mình nhưng vẫn ảnh hưởng của cha mẹ lên hành vi của người mua vẫn có thể rất đáng
kể. Ở những gia đình mà cha mẹ vẫn tiếp tục sống chung với con cái đã trưởng thành thì
ành hưởng của họ mang tính chất quyết định có phần nhiều hơn (Eagly & Chaiken, 1993).
Trong trường hợp các sản phẩm và dịch vụ thuộc loại đắt tiền, thường là vợ chồng
cùng nhau trao đổi để đưa ra quyết định chung. Người làm marketing cần phải xác định
xem thường thành viên nào có ảnh hưởng lớn hon đến việc mua sắm những sản phẩm và
dịch vụ khác nhau (Ramayah & Suki, 2006). Mồi vai trị đều gắn với một địa vị phản ánh
sự kính trọng nói chung của xã hội, phù hợp với vai trị đó. Chính vì vậy, người mua
thường lựa chọn các sản phẩm nói lên vai trị và địa vị trong xã hội. Tuy nhiên, theo
Shaputra (2018) thì địa vị khơng chỉ thay đối tùy theo các tầng lớp xã hội, mà cịn khác
nhau theo các vùng địa lý.
Ngồi hai yếu tố được đề cập ở trên thì các yếu tổ cá nhân cũng ảnh hưởng đến hành
vi tiêu dùng (Kotler, 2005). Các yếu tố cá nhân bao gồm:
Tuổi tác: Mồi độ tuổi đều có những thói quen và nhu cầu mua hàng khác nhau. Dân
chúng thay đồi hàng hóa và dịch vụ mà họ mua qua các giai đoạn của cuộc đời họ. Khi còn
âu thơ, họ ăn thức ăn của trẻ nhở và ăn hâu hêt các loại sản phâm khi lớn lên và trưởng
thành và ăn những thức ăn kiêng khi về già yếu. Sở thích của họ về thời trang, giải trí cũng
thay đổi theo. Các doanh nghiệp thường chọn lọc các nhóm khách hàng theo chu kỳ sống


và hoàn cảnh sống của họ làm thị trường mục tiêu của mình (Smith & Paladino, 2010).
Nghề nghiệp: Mồi nghề nghiệp cũng có những nhu cầu mua sắm khác nhau để phù

hợp với nghề. Nghề nghiệp của một người cũng ánh hưởng tới việc mua sắm và tiêu dùng
hàng hóa của họ. Một người công nhân sẽ mua quần áo, giày dép, để phục vụ cho công
việc của họ.
Phong cách sống: Dù cho mọi người ở chung tầng lớp xã hội, chung độ tuối hay
chung nền văn hóa thì cũng sẽ có những người có những phong cách sống khác nhau dẫn
đến nhu cầu mua sắm của họ cũng khác nhau. Phong cách sống của một người là sự tự biếu
hiện của người đó được thế hiện ra thành những hoạt động, mối quan tâm và quan điềm
cùa người ấy trong cuộc sống. Người tiêu dùng tuy cùng nhóm văn hóa đặc thù hoặc tầng
lớp xã hội như nhau và thậm chí cùng nghề nghiệp giống nhau, cũng có thể có sự khác biệt
trong phong cách sống.
Hồn cảnh kinh tế: Hoàn cảnh kinh tế của một người sẽ ảnh hưởng rất lớn đến sự
lựa chọn sản phẩm của người đó. Hoàn cảnh kinh tế của một người bao gồm số thu nhập
dành cho tiêu dùng, số tiền gửi tiết kiệm và tài sản, kể cả khả năng vay mượn và thái độ đối
với việc chi tiêu và tiết kiệm.
Cuối cùng là các yếu tố tâm lí, bao gồm:
Động cơ: Một người có thể có nhiều nhu cầu ở vào bất kỳ thời kỳ nào trong cuộc
sống của họ. Một số nhu cầu có tính chất bản năng, chúng phát sinh từ những trạng thái
căng thẳng về sinh lý của cơ thể như đói, khát, mệt mơi,... Một số khác lại có nguồn gốc
tâm lý, chúng phát sinh từ những trạng thái căng tâm lý như nhu cầu được công nhận,
ngưỡng mộ hay kính trọng. Mọi nhu cầu chỉ trở thành động cơ khi nó được tăng lên đến
một cấp độ đủ mạnh.
Một động cơ hay sự thúc đẩy là một nhu cầu đang gây sức ép đủ để người ta tìm cách
thỏa mãn nhu cầu đó, và sự thỏa mãn nhu cầu là giảm đi sự căng thẳng. Các nhà tâm lí đã
phát triên nhiêu lý thuyêt vê động cơ của con người, tiêu biêu là lý thuyêt động cơ của
Maslow (1981) và lý thuyết về động cơ của Herzberg (Gawel, 1996).
Nhận thức: Theo Tarkiainen & Sundqvist (2005) nhận thức có thể định nghĩa như là
“Tiến trình mà từ đó một cá nhan lựa chọn, tổ chức và giải thích các thông tin nhận được
để tạo nên một bức tranh có ý nghĩa về thế giới”. Nhận thức khơng chỉ tùy thuộc vào đặc



điềm cá nhân của con người, vào sự tác động của các nhân tố ảnh hưởng mà còn tùy thuộc
vào mối tưong quan giữa nhân tố ấy với hoàn cảnh chung quanh và với đặc điểm cá nhân
của người đó. Người ta có thề có những nhận thức khác nhau đổi với cùng một nhân tổ tác
động do có 3 q trình nhận thức như sau: Sự quan tam có chọn lọc; sự bóp méo có chọn
lọc; ghi nhớ có chọn lọc
Kiến thức: Các nhà lí luận về kiến thức cho rằng kiến thức của một người có được
từ sự tương tác của những thơi thúc, tác nhân kích thích, những tình huống gợi ý, những
phản ứng đáp lại và sự cúng cố. Sự thôi thúc là một nhân tố kích thích nội tại thúc đấy
hành động. Một người tiêu dùng có thế thơi thúc là muốn chủ động về phương tiện đi lại,
sự thôi thúc của anh ta đã trở thành một động cơ khi nó hướng vào một nhân tố kích thích
cụ thể có khả năng giải tỏa sự thôi thúc, trong trường hợp này là một chiếc xe máy hoặc
một ô tô (Tarkiainen & Sundqvist, 2005).
Niềm tin và quan điểm: Niềm tin là ý nghĩa khắng định mà con người có được về
những sự việc nào đó, niềm tin có thể dựa trên cơ sở những hiểu biết hay dư luận hay sự tin
tưởng và có thể chịu ảnh hưởng hay không chịu ánh hưởng của các yếu tố tình cảm (Kotler,
2005)
2.1.3.

Lý thuyết về ý định mua của khách hàng

Theo Blackwell & cộng sự (2001) ý định mua là một yếu tố dùng để đánh giá khả
năng thực hiện hành vi trong tương lai, thường được xem là một trong hai yếu tố có ánh
hưởng mang tính quyết định đến hành vi mua sắm cua người tiêu dùng. Ý định mua là
hành động của con người được hướng dần bởi việc cân nhắc 3 yếu tố: Niềm tin vào hành
vi, Niềm tin vào chuẩn mực và Niềm tin vào sự kiểm soát (Ajzen, 2002). Ý định hành vi
của một người phụ thuộc vào thái độ của con người đối với các hành vi và mức chủ quan
(Ramayah & Suki, 2006). Theo Rachmawati & cộng sự (2019) ý định mua là dấu hiệu cho
thấy sự sẵn sàng của một người để thực hiện hành vi mua, và
nó được coi là tiên đê trực tiêp của hành vi mua. Y định mua là biên sơ phụ thuộc bị
•


X•

•

•

♦

X

•

ảnh hưởng bởi thái độ đối với sản phẩm
Theo Ajzen & Fishbein (1975) khi một cá nhân có thái độ tích cực đối với hành vi,
những người quan trọng với cá nhân đó và xã hội cũng nhìn nhận tích cực về việc thực
hiện hành vi, và bản thân cá nhân đó cảm nhận về mức độ kiểm sốt cao và có điều kiện


thuận lợi để thực hiện hành vi, thi ý định thực hiện hành vi càng mạnh mẽ. Đe giải thích
hành vi ý định Fishbein & Ajzen (1980) đã phát triển cơ sớ lý thuyết về hành động họp lý TRA. Đây là một lý thuyết tổng quát để giải thích hành vi của con người nói chung, trong
đó nói rằng niềm tin ảnh hưởng đến thái độ, dẫn đến ý định, và cuối cùng là hành vi. Như
vậy, các thành phần của TRA bao gồm ba cấu trúc chung: ý định hành vi, thái độ, và chuẩn
chủ quan.

Hình 2.2. Mơ hình thuyêt hành động hợp lý TRA
(Nguồn: Ajzen & Fishbein, 1980)
Ngoài ra, Ajzen (1991) đã phát triến và cải tiến của thuyết hành động họp lý thành
thuyết hành vi dự định TPB, sự ra đời của thuyết hành vi dự định TPB xuất phát từ giới
hạn của hành vi mà con người có ít sự kiểm sốt. Theo thuyết này, hai yếu tố chính ảnh

hưởng đến ý định là thái độ cá nhân (Attitude) và chuẩn chủ quan (Subjective Norms).
Trong đó, thái độ của một cá nhân được đo lường bằng niềm tin và sự đánh giá đối với kết
quả của hành vi đó. Ajzen (1991) định nghĩa chuẩn chủ quan (Subjective Norms) là nhận
thức của những người ảnh hưởng sẽ nghĩ rằng cá nhân đó nên thực hiện hay không thực
hiện hành vi. Nhân tô thứ ba mà Ajzen (1991) cho là có ảnh hưởng đến ý định của con
người là yếu tố Nhận thức kiểm soát hành vi (Perceived Behavioral Control). Nhận thức
kiểm soát hành vi phản ánh việc dễ dàng hay khó khăn khi thực hiện hành vi và việc thực
hiện hành vi đó có bị kiềm sốt hay
• • ••• •
hạn chế hay khơng (Ajzen, 1991).


Hình 2.3. Thuyết hành vi dự định TPB
(Nguồn: Ajzen, 1991)
Ba yếu tố chính trong mơ hình của thuyết hành vi dự định TPB đó là:
(1)

Thái độ: là sự đánh giá thiện chí hay khơng thiện chí đối với một hành vi cụ thể

(Ajzen, 1991). Thái độ ảnh hướng đến những dự định, thái độ càng thiện chí thì càng có
dự định để thực hiện hành vi (Tarkiainen & Sundqvist, 2005). Thái độ cũng có chức
năng như những niềm tin về hành vi, nếu một cá nhân tin rằng thực hiện một hành vi
nào đó sẽ dẫn đến một kết quá tích cực thì họ sẽ có thái độ thiện chí đối với hành vi đó
(Ajzen & Fishbein, 1980). Ngồi ra, thái độ cịn là chí báo của dự định hành vi và hành
vi mua (Ajzen, 1991). Nói cách khác, thái độ ảnh hưởng đến những dự định và thái độ
càng thiện chí thì sẽ càng có dự định thực hiện hành vi (Tarkiainen & Sundqvist, 2005).
(2)

Chuẩn chủ quan: Theo Smith và Paladino (2010) chuẩn chủ quan có thể được


định nghĩa là sự nhận thức mang tính chủ quan của một cá nhân rằng những người quan
trọng đối với họ mong muốn họ hành động (hoặc không hành động) theo một cách nào
đó. Nói cách khác, chuấn chủ quan là áp lực xã hội để thực hiện hành vi mà một cá
nhân nhận thấy (Ajzen, 1991). Chuẩn chủ quan được dựa trên những sở thích của
những người mà người ra quyêt định tham khảo, cũng như những cá nhân mong muốn
hành động phù hợp với những sở thích này (Oliver & Bearden, 1985). Sự ảnh hưởng
của những người khác là một yếu tố quan trọng trong những yếu tố quyết định đến hành
vi, những người này có thể là gia đình, bạn bè, và những người quan trọng khác (Eagly
& Chaiken, 1993; Mowen & cộng sự, 1993).
(3)

Nhận thức kiểm soát hành vi: Theo Smith & Paladino (2010) nhận thức kiểm

soát hành vi là “sự nhận thức về sự dễ dàng hay khó khăn đế thực hiện một hành vi nào


đó”. Nhận thức kiểm sốt hành vi phản ánh những trải nghiệm trong quá khứ cũng như
bất kỳ những khó khăn được lường trước (Ajzen, 1991). Những sự khó khăn này làm
giảm bớt hành vi và có thể bao gồm những thứ như giá cả (Ajzen, 1991). Vì vậy xem
xét sự kiềm soát được cảm nhận là quan trọng khi người tiêu dùng có khả năng thực
hiện hành vi mà họ có sự kiểm sốt đầy đủ (Conner & Armitage, 1998). Ngồi ra.
Ajzen (2002) cho rằng sự kiểm sốt được cảm nhận có thể có ảnh hưởng trực tiếp đến
dự định mua. Mức độ kiếm sốt hành vi cao có thế gia tăng dự định thực hiện hành vi
đó.
2.2. Một số vấn đề liên quan đến nhà chung CU’
2.2.1.

Định nghĩa nhà chung CU’

Theo Sangkakoon & cộng sự (2014) nhà chung cư là những khu nhà bao gồm nhiều

hộ dân sinh sống bên trong các căn hộ, có hệ thống cơng trình hạ tầng sử dụng chung.
Chung cư thường xuất hiện nhiều ở các đơ thị. Cịn theo Nasar & Manoj (2015) trong một
nghiên cứu về ý định mua nhà chung cư thì cho rằng căn hộ chung cư, cịn được gọi là khu
chung cư, hoặc khối căn hộ, tòa nhà có nhiều hơn một đơn vị ở, hầu hết được thiết kế để sử
dụng trong gia đình, nhưng đơi khi bao gồm cả cửa hàng và các công năng khác.
Theo Kamal & cộng sự (2015, 2016) thì chung cư là tòa nhà căn hộ lớn hiện đại với
sự kết hợp của thang máy, hệ thống sưởi trung tâm và các tiện ích khác mà những người
th tịa nhà có thể sử dụng chung. Một định nghĩa khác cúa Nguyễn Thị Kiều Oanh
(2016) chung cư được hiểu là một khu nhà gồm nhiều hộ dân sinh sống bên trong những
căn hộ riêng, khép kín, được thiết kế có hệ thống hạ tầng được sử dụng tập thế chung. Đây
là loại hình nhà ở phổ biến tại những đô thị lớn, các thành phố lớn có kinh tê phát triên
mạnh, chuyên sử dụng cho nhu câu nhà ở của người dân, hộ gia đình, đảm bảo tiện nghi và
có sự đảm bảo về an ninh, phù hợp với người trẻ độc thân, vợ chồng mới cưới hoặc các gia
đình nhiều thế hệ.
Theo Quốc Hội (2014) thì “Chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ,
có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống cơng trình
hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tố chức, bao gồm nhà chung cư được
xây dựng với mục đích đế ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hồn hợp
để ở và kinh doanh.


2.2.2.

Phân hạng nhà chung CU’

Theo Bộ Xây dựng (2016) thì có bốn nhóm tiêu chí để phân hạng nhà chung cư như
nhóm tiêu chí về quy hoạch - kiến trúc; nhóm tiêu chí về hệ thống, thiết bị kỳ thuật; nhóm
tiêu chí về dịch vụ, hạ tầng xã hội; nhóm tiêu chí về chất lượng, quản lý, vận hành.
Trên cơ sở bốn nhóm tiêu chí sẽ phân thành 03 hạng nhà chung cư theo hạng A, B,
c. Ba hạng nhà chung cư được phân sẽ phải đáp ứng đủ các điều kiện như nhà chung cư

được xây dựng phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền
phê duyệt, theo đúng giấy phép xây dựng được cấp (đối với trường hợp yêu cầu phải có
giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng). Nhà chung cư phải đảm bảo
tuân thủ quy chuẩn kỳ thuật quốc gia về nhà chung cư và các quy chuẩn kỹ thuật quốc gia
khác có liên quan. Nhà chung cư đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng theo đúng quy định
của pháp luật về nhà ở, pháp luật về xây dựng và pháp luật có liên quan, đã được bàn giao
đưa vào sử dụng và không vi phạm các quy định của pháp luật tại thời điểm nộp hồ sơ đề
nghị công nhận hạng. Đồng thời nhà chung được xếp hạng không thuộc diện bị phá dỡ,
khơng thuộc khu vực đã có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thấm quyền.
Ngồi ra đối với nhà chung cư được phân hạng A ngồi các điều kiện chung cịn
phải hội đú các điều kiện khác như có mật độ xây dựng khơng q 45%, diện tích bình
qn sử dụng căn hộ trên số phịng ngu tối thiếu 35 m2, có hệ thống trung tâm thương mại
nằm trong vịng bán kính khơng q lkm, có hệ thống camera kiểm sốt trong bãi đồ xe,
sảnh, hành lang, cầu thang, kiểm soát ra vào bằng thẻ từ, vân tay.......................................
Đôi với nhà chung cư được phân hạng B ngoài điêu kiện chung phải đáp ứng được
tối thiểu 18 trên tổng số 20 ban hành tại phụ lục 02 kèm theo thông tư này. Cụ thể, mật độ
xây dựng khơng được vượt q 55%, bình qn diện tích sử dụng căn hộ trên số phòng ngủ
tối thiểu 30 m2, có trung tâm thương mại hoặc siêu thị trong vịng bán kính 1.5 km.
Nhà chung cư được phân hạng c, ngồi đáp ứng các tiêu chí chung để được phân
hạng nhưng khơng hội đủ các tiêu chí để cơng nhận hạng A và hạng B theo quy định được
xếp hạng c.
2.2.3.

Vai trò của nhà chung cư
Theo Nguyễn Quang Thu và cộng sự (2013) chung cư có vai trị quan trọng trong

sự phát triển của đô thị hiện đại, bởi vì khi phát triển đơ thị hóa và tập trung dân cư đông


đúc chính là lúc nảy sinh vấn đề, nhu cầu (bức xúc về nhà ở, giá thành nhà ở, và các tiện

ích cơng cộng khác). Cịn theo Nguyễn Thị Kiều Oanh (2016) sự phát triển chung cư để
tiết kiệm diện tích sử dụng đất, giảm giá thành xây dựng, tạo cơ hội nhà ở cho nhiều người
ở các tầng lớp khác nhau. Sự phát triển của các đô thị, khu công nghiệp kéo theo sự tập
trung cư dân đông đúc từ nhiều nơi chuyển về để làm việc và sinh sống tại đó. Chính vì thế
sẽ nảy sinh vẩn đề về nhà ở, giá cả thuê nhà ở cũng tăng, cộng thêm các chi phí phát sinh
khác đã làm cho nhiều bức xúc xảy ra. Lúc này thì người dân có nhu cầu sừ dụng căn hộ để
có thể làm việc lâu dài, ổn định và cho cả thế hệ tương lai có điều kiện phát triển tốt. Do
đó, nhiều các dự án bắt đầu phát triển và các căn hộ chung cư bắt đầu ra đời.
Sự ra đời chung cư giúp ích rất nhiều cho cả cư dân và xã hội: (1) về mặt xã hội thì
các căn hộ ra đời đã giải quyết được vấn đề về nhà ở cho các hộ dân và quản lý dễ dàng
được vẩn đề môi trường, nước và an ninh trật tự. (2) về phía người có nhu cầu thì căn hộ
chung cư giải quyết được vấn đề về nhà ở mà khơng mất nhiều chi phí như mua một mảnh
đất riêng rồi chi phí xây dựng (Nguyễn Trọng Nghĩa, 2017).
2.3.4.

Các yếu tố ảnh hường đến ý định mua nhà chung cư
Mua một căn nhà để ở là một trong những quyết định kinh tế quan trọng nhất của

người dân ở mọi tầng lóp thu nhập, vì vậy, người mua thường địi hỏi phải thu thập và tổng
hợp rất nhiều thông tin về các tính năng, chất lượng, cơ sở vật chất, thiết kê, giá và môi
trường xung quanh. Cho đên nay, đã có nhiêu nghiên cứu nhăm khám phá đặc điểm hành
vi mua căn hộ chung cư và các yếu tố ảnh hưởng đến hành vi này như nghiên cứu cùa
Sangkakoon và cộng sự (2014); Nasar & cộng sự (2015); Kamal và cộng sự (2015, 2016);
AL-Nahdi và cộng sự (2015); Rachmawati & cộng sự (2019). Ý định mua căn hộ là tiền đề
của quyết định mua. Nghiên cứu các yếu tố tác động đến ý định mua cũng sẽ phát hiện
được những yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến hành vi mua nhà chung cư.
Theo Sangkakoon & cộng sự (2014) các yếu tố tác động đến ý định mua căn hộ
chung cư có thể chia thành các nhóm, bao gồm: (1) Các yếu tố thuộc văn hóa, xã hội; (2)
Các yếu tố thuộc tâm lý và cá nhân người tiêu dung; (3) Các yếu tố phản ánh giá trị của
khu chung cư đối với người tiêu dùng. Lý thuyết hành vi người tiêu dùng cũng đã nghiên

cứu về những yếu tố ảnh hưởng đến hành vi mua bất động sản. Cụ thể, hành vi mua nhà
chung cư phụ thuộc vô số các yếu tố thuộc bản thân người tiêu dùng, môi trường bên ngoài