ĐẠI HỌC QUỐC GIA THÀNH PHỐ HỊ CHÍ MINH
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TÉ - LUẬT

NGUYỀN THỊ THANH THẢO

HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN sử DỤNG ĐẤT
VÔ HIỆU DO VI PHẠM CHỦ THÉ, HÌNH THÚC QUA
THỰC TIỄN GIẢI QUYẾT TẠI TỊA ÁN NHÂN DÂN
CÁC CẤP TRONG TỈNH BẾN TRE

Ngành: Lí/ạí Kinh tế
Mã số: 60380107

LUẬN VÀN THẠC sĩ LUẬT HỌC

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS. CHÂU THỊ KHÁNH VÂN

TP. HỒ CHÍ MINH - NÃM 2021


LỜI CAM ĐOAN
Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu khoa học của riêng tơi, các ví dụ,
các trích dẫn trong luận văn đảm bảo độ tin cậy, chính xác và trung thực, có nguồn gốc
rõ ràng và được trích dẫn đầy đú theo quy định. Những kết luận khoa học cúa luận văn
chưa từng được ai công bố trong bất kỳ cơng trình nào khác.
Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Thanh Thảo


DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

BLDS
: Bơ lt Dân sư
•••
BLTTDS
: Bộ luật tố tụng Dân sự
LĐĐ

: Luât Đất đai
•

GCNQSDĐ

: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

HĐCN

: Hợp đồng chuyển nhượng

HĐCNQSDĐ : Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
HDDS
: Hợp đồng dân sự
NLHVDS

: Năng lực hành vi dân sự

NLPL

: Năng lực pháp luật

NLHV


: Năng lực hành vi

NLPLDS

: Năng lực pháp luật dân sự

QSDĐ

: Quyền sử dụng đất

CN

: Chuyển nhượng

CNỌSDĐ

: Chuyển nhượng quyền sử dụng đất

CNQSDĐ

: Chuyển nhượng quyền sử dụng đất

TCĐĐ

: Tranh chấp đất đai

HGĐ

: Hộ gia đình


TAND

: Tịa án nhân dân

UBND

: ủy ban nhân dân

HTND

: Hơi thẩm nhân dân
•


MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN
DANH MỤC CÁC CHƠ VIẾT TẤT
MỤC LỤC

Trang

2.1. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu do vi phạm hình thức ...36
22. Hợp đơng chun nhượng qun sử dụng đât vơ hiệu do khơng có cơng chứng

DANH MUC TÀI LIÊU THAM KHẢO


5


LỜI NÓI ĐẦU
1.

Lý do chọn đề tài:
Trong những năm gần đây, việc hội nhập cùa Việt Nam vào nền kinh tế thế giới

đã góp phần khơng nhỏ vào việc phát triển của nền kinh tế, các hợp đồng dân sự ngày
thông dụng hơn, các giao dịch về quyền sử dụng đất ngày càng tăng nhất là sau khi Luật
đất đai 2013, Luật kinh doanh bất động sản 2014 ra đời, các giao dịch dân sự được ký
kết theo thói quen mà khơng tn theo quy định của pháp luật. Vì thế các tranh chấp liên
quan đến các hợp đồng dân sự, các giao dịch dân sự xảy ra nhiều hơn và chủ yếu là các
hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ... có xu hướng ngày
càng tăng và chiếm phần lớn các vụ án dân sự được thụ lý giải quyết tại Tòa án các cấp.
Hiện nay trình độ dân trí nước ta đã nâng lên so với trước đây nhưng vẫn còn đại
đa số người dân vẫn còn hạn chế trong nhận thức pháp luật, nên việc thực hiện các giao
dịch dân sự liên quan đến đất đai thường hay xảy ra tranh chấp. Bên cạnh đó chính sách
pháp luật liên quan đến đất đai cũng có sự thay đổi qua từng thời kỳ nhưng vẫn còn
nhiều văn bản chưa thực sự đồng bộ, nhiều quy định không phù họp với đời sống xã hội,
có sự mâu thuẫn, chồng chéo nhau nhưng lại chậm được sửa đổi bổ sung nên loại án
liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là loại án khó, phức tạp. Do
đó vấn đề hồn thiện các quy định về năng lực chú thể, vi phạm hình thức trong họp
đồng chuyến nhượng quyền sử đất là những vấn đề cần quan tâm thực hiện. Với lý do
trên nên tác giả đã lựa chọn đề tài: “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử đất vô hiệu do
vi phạm về chú thể, vi phạm về hình thức của pháp luật qua thực tiễn giải quyết tại
TAND các cấp trong tính Bốn Tre”.
2.

Mục đích, nhiệm vụ nghiên cứu:

Mục tiêu

quyết
tranh
nghiên
chấpcứu
hợpcủa
đồng
luận
chuyển
văn nhượng
là chi quyền
ra những
sử dụng
vấn đề
đất
khó
vơkhăn,
hiệu tại
vướng
TAND
mắc,
các
làm
cấp
sáng
trong
tịatỉnh
những
Bốn
vấn
Tre.

đề lý luận và thực tiền giải


Từ đó đê ra một sơ kiên nghị nhăm hồn thiện pháp luật, nâng cao hiệu quả giải quyết
tranh chấp HĐCNQSDĐ vơ hiệu tại Tịa án các cấp.
Để đạt được mục đích nêu trên, luận văn phải giải quyết các vấn đề sau đây:
Phân tích, đánh giá những tranh chấp phát sinh tại Tịa án thơng qua những vụ
việc cụ thể về thực tiễn áp dụng pháp luật về năng lực chủ thể trong họp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi phạm hình
thức. Chỉ ra các quy định phù họp, chưa phù họp, vấn đề tồn tại và vướng mắc trong
thực tiền áp dụng pháp luật, nguyên nhân tồn tại.
Đề xuất giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả áp dụng pháp
luật về năng lực chủ thể trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất,
HĐCNQSDĐ vi phạm hình thức.
3.

Phạm vi nghiên cứu:
Là cơng trình nghiên cứu luật học theo định hướng ứng dụng nên luận văn

không nghiên cứu các vẩn đề pháp lý về họp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
mà chủ yếu tập trung nghiên cứu các tranh chấp phát sinh từ thực tiễn giãi quyết họp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu tại Tịa án. Luận văn cũng khơng đề
cập đến pháp luật về tố tụng, trình tự, thủ tục, thẩm quyền giải quyết tranh chấp H hợp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tịa án mà chỉ lấy thơng tin từ thực tiễn giải
quyết tranh chấp tại Tòa án các cấp trong tỉnh Bến Tre để nghiên cứu, phân tích.
Tác giả giới hạn phạm vi nghiên cứu liên quan đến việc áp dụng BLDS, Bộ luật
tố tụng dân sự, Luật đất đai, Luật kinh doanh bất động sản và các nghị quyết, các nghị
định, thông tư, thông tư liên tịch hướng dẫn thi hành trong việc phân tích, đánh giá hợp
đồng chuyển nhượng quyền sử đất vô hiệu do vi phạm về chủ thể, vi phạm về hình thức
qua thực tiễn giải quyết tại TAND các cấp trong tinh Bốn Tre.



4.

Đơi tưọìig nghiên cứu:
Luận văn tập trung nghiên cứu đánh giá về năng lực chủ thể trong hợp đồng

chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi
phạm hình thức qua thực tiễn giải quyết tại Tịa án nhân nhân dân. Tìm ra điểm bất cập,
tồn tại, nguyên nhân tồn tại, kiến nghị những giải pháp nâng cao hiệu quả áp dụng pháp
luật về năng lực chủ thể trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi phạm hình thức.
5.

Phuong pháp nghiên cứu
Dựa trên cơ sở phương pháp luận của Chủ Nghĩa Mác - Lê nin, Tư tưởng đạo

đức phong cách Hồ Chí Minh, cũng như đường lối, quan điểm của Đảng và nhà nước.
Phương pháp thu thập thông tin: Thu thập chủ yếu trên website của TAND
r

nrn À •

TƠI cao.
Phương pháp tổng hợp, phân tích: Sử dụng phương pháp này để tổng hợp các
quy định của pháp luật.
Phương pháp so sánh: Sử dụng phương pháp này để phân tích, đánh giá, đối
chiếu các quy định của pháp luật để tìm ra những điểm tồn tại, bất cập trong hệ thống
pháp luật với thực tiễn áp dụng.
6.


Cơ cấu của luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận, tài liệu tham khảo, nội dung của luận văn được thề

hiện trong hai chương như sau:
Chương 1: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu do không đáp
ứng được năng lực chù thế.
Chương 2: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu do không tuân
thủ quy định về phạm về hình thức.


CHƯƠNG 1
KHÁI QUÁT VÈ HỢP ĐÒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN sử DỤNG ĐẤT,
HĐCNQSDĐ VÔ HIỆU DO KHÔNG ĐÁP ÚNG NĂNG Lực CHỦ THÉ
1.1
1.1.1

Khái niệm, đặc điểm của họp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Khái niệm hợp dồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một hình thức cơ bản cúa CNQSDĐ. Giáo

trình Luật Đất đai đưa ra khái niệm CNQSDĐ bàng cách nêu lên bán chất cúa quan hệ
chuyển nhượng, theo đó, CNQSDĐ là việc người sừ dụng đất thỏa thuận việc chuyển
giao QSDĐ cho người được chuyển nhượng và người đó phải trả cho CNQSDĐ một
khoản tiền tương ứng với giá trị quyền sử dụng đất'.
Khái niệm HĐCNỌSDĐ xuất hiện từ khi có chế độ sở hữu toàn dân về đất đai,
được ghi nhận lần đầu tiên trong Hiển pháp năm 1980, được ghi nhận trong BLDS năm
1995 và tiếp tục được ghi nhận trong BLDS năm 2005 như sau: Họp CNỌSDĐ được
hiểu là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên CNQSDĐ có nghĩa vụ chuyển giao đất
và QSDĐ của mình cho bên nhận CN, bên nhận CN có nghĩa vụ trả tiền cho bên chuyển

nhượng theo quy định cúa pháp luật.
Bộ luật Dân sự năm 2015 thì đã khơng cịn quy định khái niệm HĐCNQSDĐ
riêng và cũng không quy định HĐCNQSDĐ thành một chương riêng như BLDS năm
2005 mà chỉ quy định chung hợp đồng về QSDĐ. HĐCNỌSDĐ là sự thỏa thuận giữa
các bên, theo đó người sử dụng đất chuyển đổi, CN, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế
chấp, góp vốn ỌSDĐ hoặc thực hiện quyền khác theo quy định của LĐĐ cho bên kia;
bên kia thực hiện quyền, nghĩa vụ theo họp đồng với người sử dụng đất1 2.
1.1.2

Đặc diêm của họp đông chuyên nhượng quyên sử dụng đãt.
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng là một dạng của hợp đồng

dân sự nên HĐCN có tất cả các đặc điểm của họp đồng.
Thứ nhất, HĐCN là một sự kiện pháp lý làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quan
1 Giáo trình Luật đất đai Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh, Nxb Hồng Đức, trang 246
2 Điều 50ƠBLDS năm 2015


hệ pháp luật dân sự về giải quyết tranh chấp IIĐCNQSDĐ thơng qua hoạt động xét xử
tại Tịa án là giải quyết những bất đồng, mâu thuẫn giữa các chủ thể tham gia ký kết và
thực hiện HĐCNỌSDĐ và trên cơ sở đó phục hồi các quyền lợi họp pháp bị xâm hại,
đồng thời truy cứu trách nhiệm pháp lý đối với hành vi vi phạm pháp luật về đất đai.
Tịa án với tư cách là cơ quan có quyền tư pháp, nhân danh Nhà nước giái quyết những
mâu thuẫn, xung đột giữa bên CNQSDĐ với bên nhận CNQSDĐ hoặc bên thứ ba liên
quan tới giá trị pháp lý của họp đồng. Tòa án giải quyết tranh HĐCNỌSDĐ trên cơ sở
vận dụng các quy định của Luật đất đai, Bộ luật dân sự và các quy định của BLTTDS.
Tòa án giải quyết tranh chấp HĐCNỌSDĐ phải tuân theo các nguyên tắc cơ bản của Bộ
luật dân sự.
Thứ hai, nó thề hiện ý chí của các bên chủ thề tham gia giao kết hợp đồng.
Thứ ba, mục đích của việc giao kết hợp đồng là những lợi ích mà các bên tham

gia mong muốn đạt được.
Tuy nhiên, HĐCNỌSDĐ cũng có những đặc điểm riêng như sau: Nó mang tính
hàng hóa, tiền tệ, có đền bù; chủ thể tham gia đều là sự thỏa thuận dựa trên ý chí của các
bên; với tính chất là họp đồng song vụ, khi HĐCN có hiệu lực thì bên chuyển nhượng
giao đất và quyền sử dụng cho bên nhận chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng giao
tiền cho bên chuyển nhượng.
Sự xung đột, mâu thuẫn giữa các bên khi tham gia quan hệ HĐCNỌSDĐ có thể
xảy ra từ giai đoạn giao kết hợp đồng, thực hiện hợp đồng và hậu quả pháp lý của hợp
đồng.
Theo quan điểm cùa chú Nghĩa Mác-Lênin thì giải quyết tranh chấp là xu hướng
tất yếu của quá trình mâu thuẫn, xung đột và đấu tranh của các mặt đối lập.
Tranh châp HĐCNỌSDĐ, bản chât chính là tranh châp hợp đơng dân sự nên. Nên giải
quyết tranh chẩp HĐCNQSDĐ thông qua hoạt động xét xử của của Tòa án nhân dân các
cấp nhằm giải quyết những bất đồng, những mâu thuẫn cúa các chủ thể tham gia giao
kết HĐCNỌSDĐ và các chủ thể khác có liên quan, thơng qua đó khơi phục quyền, lợi
ích họp pháp của các chủ thể bị xâm hại.


Tranh chấp đất đai nói chung và tranh chấp về HĐCNỌSDĐ nói riêng là hiện
tượng bình thường diễn ra trong đời sổng xã hội và chúng tồn tại ở mọi thời kỳ lịch sử.
Tuy nhiên, tranh chấp về HĐCNQSDĐ chỉ thực sự sôi động và phức tạp kể từ khi đất
nước bước sang nền kinh tế thị trường, Nhà nước quản lý xã hội thơng qua hệ thống
pháp luật, chính sách thuế, đất đai được thừa nhận có giá trị, quyền sử dụng đất được
tham gia giao dịch trên thị trường và bị chi phổi bởi các quy luật của thị trường.
Tranh chấp về HĐCNQSDĐ luôn xảy ra phổ biến, diễn biến phức tạp, nhất là
những thời kỳ thị trường bất động sản phát triền sôi động, các giao dịch nhà đất tăng
cao, lợi nhuận mang lại cho các nhà đầu tư từ các giao dịch này lớn cũng đã kéo theo
những hệ lụy như: Vì mục đích tối thượng là lợi nhuận nên các chủ thề tham gia giao
dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã bất chấp pháp luật thực hiện các giao dịch
trái với các quy định của pháp luật. Biếu hiện của hàng loạt các sai phạm trong việc ký

kết và thực hiện HĐCNỌSDĐ phải kể đến là: Họp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất không được công chứng, chứng thực và đăng ký tại cơ quan nhà nước có thấm
quyền; chủ thế tham gia ký kết HĐCNQSDĐ không đủ điều kiện hoặc không được phép
thực hiện giao dịch; đối tượng của HĐCNQSDĐ đủ điều kiện theo quy định của pháp
luật để giao dịch. Bên cạnh đó, q trình thực hiện hợp đồng do một trong các bên
không thực hiện hoặc thực hiện không đúng các cam kết, các thỏa thuận trong hợp
đồng... Tất cả các biểu hiện cúa những sai phạm trên đều là nguyên nhân làm phát sinh
các mâu thuẫn, các bất đồng và dẫn đến tranh chấp về HĐCNQSDĐ.


Tranh châp vê HĐCNỌSDĐ có thê được biêu hiện ở nhiêu dạng khác nhau: về
chủ thể, về đối tượng, về giá cả, về phương thức thanh toán... xong chúng đều phản ánh
một bản chất chung nhất đó là những bất đồng, mâu thuẫn và xung đột về quyền và
nghĩa vụ của các bên khi tham gia ký kết và thực hiện họp đồng chuyển nhượng quyền
sử dụng đất. Xung đột đó có thể được biểu hiện trực tiếp giữa bên chuyển nhượng với
bên nhận chuyển nhượng, nhưng cũng có thể là xung đột liên quan tới lợi ích của người
thứ ba khi họ cho rằng, một bên trong quan hệ chuyển nhượng không thực hiện đúng và
đầy đủ các cam kết, các thỏa thuận trong hợp đồng, làm phương hại tới quyền và lợi ích
chính đáng của phía bên kia hoặc chủ thể khác có liên quan. Thơng thường, đối với
những mâu thuẫn, bất đồng mà giá trị hoặc lợi ích của các bên hướng tới không lớn, hậu
quả không nặng nề, nguyên nhân của sự xung đột có những tác động khách quan thì
chúng có thể được giải quyết ồn thóa thơng qua những thỏa thuận hoặc thương lượng
với nhau đề tìm ra hướng giải quyết có lợi và hài hòa nhất cho cả hai bên.
1.2

Người ký kết họp đồng chuyển nhượng đất khơng có năng lực hành vi

dân sự
Pháp nhân, tồ chức khơng có tư cách pháp nhân giao kết, thực hiện các giao dịch
thông qua người đại diện. Giá trị pháp lý, về phương diện chủ thế của các giao dịch do

pháp nhân, tố chức giao kết sẽ được xem xét trong nội dung đại diện sau:
Cá nhân, pháp nhân, chủ thể khác (người được đại diện) có thể xác lập, thực hiện
giao dịch dân sự thơng qua người khác (người đại diện). Người được đại diện chỉ có thể
bị ràng buộc với giao dịch do người khác đại diện thiết lập trong những điều kiện sau
đây:
Thứ nhất, về mặt khách quan, người đại diện phải có thẩm quyền đại diện. Thấm
quyền này có thể do pháp luật quy định (đại diện theo pháp luật) hoặc do các bên thỏa
thuận (đại diện theo ủy quyền). Vì vậy, một bên trong hợp đồng sẽ không bị ràng buộc
bới hợp đồng này nếu nó được giao kết, thực hiện thông qua một người


mang danh đại diện trong khi trên thực tê người này khơng có thâm qun đại diện cho
họ.
Thứ hai, về mặt chủ quan, người đại diện phải hành động nhân danh người đại
diện chứ khơng phải nhân danh chính mình.
Cuối cùng, người đại diện phải có đủ năng lực hành vi để có thể thể hiện chính
xác ý chí của người được đại diện, trừ một số trường hợp người đủ 15 đến dưới 18 tuồi
được phép đại diện.
Như vậy, về nguyên tắc, người được đại diện chi bị ràng buộc bởi giao dịch do
người đại diện xác lập, thực hiện trong phạm vi thẩm quyền đại diện. Vậy, số phận của
những giao dịch do người khơng có thầm quyền đại diện hoặc vượt quá thẩm quyền đại
diện xác lập, thực hiện sẽ như thế nào? Liệu những giao dịch này có vơ hiệu khơng?
Xuất phát từ mục đích bào vệ bên thứ ba ngay tình, BLDS cho rằng, về ngun tắc, giao
dịch do người khơng có thẩm quyền đại diện vẫn phát sinh hiệu lực giữa bản thân người
này với người giao kết phía bên kia, trừ trường hợp phía bên kia biết hoặc buộc phải
biết về việc khơng có thẩm quyền đại diện. Tương tự như vậy đối với trường hợp vượt
quá thấm quyền đại diện, người đại diện phải chịu trách nhiệm đối với phần vượt quá,
trừ trường hợp phía bên kia biết hoặc buộc phải biết việc vượt quá thẩm quyền.
BLDS cũng mở ra một hướng khác để bảo vệ bên thứ ba ngay tình. Người đại
diện sẽ bị ràng buộc bởi giao dịch không đúng thẩm quyền hoặc vượt quá thấm quyền

nếu có bằng chứng chứng tỏ người này đã đồng ý hoặc biết mà không phản đối nội dung
giao dịch. Vậy, những hành vi nào có thể coi là hành vi “đồng ý hoặc biết mà không
phản đối”? tác giả cho rằng, hành vi đồng ý không nhất thiết phải được thể hiện bằng
văn bản (như việc người đại diện theo pháp luật sau đó đã cấp giấy úy quyền, gửi cơng
văn thơng báo tiến độ thực hiện hợp đồng...) mà có thể được suy đốn thơng qua một số
hành vi, chẳng hạn như việc các bên đã thực hiện hợp đồng hoặc hưởng lợi ích mà hợp
đồng mang lại.


Bên cạnh những ưu điêm BLDS năm 2015 hướng đên mục đích bảo vệ một
phạm vi người tham gia vào các quan hệ giao dịch bình đẳng ngay cả khi bản thân họ
khơng có khả năng ý chí và phán đoán nhất định, bảo vệ quyền lợi cùa họ bằng cách
trao cho họ và người đại diện, người giám hộ có quyền u cầu tun bố hợp đồng vơ
hiệu khi nhừng giao có khả năng gây thiệt hại. Tuy nhiên BLDS năm 2015 vẫn cịn một
số khó khăn, vướng mắc về nhận thức, chưa chú ý, tới đó là song song với việc bảo vệ
quyền lợi của người yếu thế, việc xây dựng quy định sao cho không can thiệp quá sâu
quyền định đoạt của phạm vi một người là cần thiết. Đặc biệt đối với quy định mới có
liên quan đến người khó khăn trong nhận thức, làm chú hành vi, người nghiện ma túy,
các chất kích thích khác. Đẻ bảo đảm việc áp dụng các quy định tại Điều 23 , Điều 24
BLDS năm 2015 bảo vệ quyền lợi của người yếu thế phải đi đôi với nguyên tắc bảo vệ
quyền định đoạt của cá nhân là vấn đề lớn cần quan tâm. Tại khoản 1 Điều 23 BLDS
năm 2015 quy định “Người thành niên do tình trạng thể chất hoặc tinh thần mà không
đủ khả năng nhận thức, làm chủ hành vi nhưng chưa đến mức mất NLHVDS thì theo
u cầu của người này, người có quyền, lợi ích liên quan hoặc cơ quan tổ chức hữu quan
trên cơ sở giám định pháp y tâm thần, Tòa án ra quyết định tuyên bố người này có khó
khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi và chi định người giám hộ”, vấn đề này cũng rất
cần hướng dẫn cụ thể của Hội đồng Thẩm phán TAND Tối cao đế việc áp dụng các quy
định trên đúng theo tinh thần của BLDS. vấn đề bào vệ một bên trong giao dịch dân sự
chưa được BLDS năm 2005, BLDS năm 2015 quy định cụ thể.
Như vậy, quy định trong trường hợp nào được hiểu là do tình trạng thể chất hoặc

tinh thần mà không đủ khả năng nhận thức, là hành vi nhưng chưa đến mức mất
NLHVDS thì điều luật chưa quy định rõ ràng, dần đến gây nhầm lẫn trong quá trình áp
dụng. Theo khoản 1 Điều 23 BLDS năm 2015 đã quy định rõ về trường hợp mất
NLHVDS như sau “Khi một người do bị bệnh tâm thần hoặc mắc bệnh khác mà không
thể nhận thức, làm chủ hành vi thì theo u cầu của người có quyền, lợi ích liên quan
hoặc của cơ quan tổ chức hữu quan, Tòa án ra quyết định tuyên bố người này mất
NLHVDS trên cơ sở kết luận giám định pháp y tâm thần”. Như vậy, để xác định người
mất NLHVDS thì người đó phải là người có dấu hiệu về bệnh tâm thần hoặc bệnh khác


mà khơng nhận thức được hành vi của mình, cịn đổi với người bị hạn chế NLHVDS là
những người sử dụng ma túy hoặc các chất kích thích khác dẫn đến khơng kiềm sốt
được hành vi của mình. Nhưng đối với người khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành
vi thi xác định rất khó vì người đó là người khơng nhận thức và làm chú hành vi của
mình nhưng lại không thuộc trường hợp mất NLHVDS, quy định không cụ thể như vậy
rất khó đế phân biệt những trường hợp nào trường hợp mất NLHVDS và người có khó
khăn trong nhận thức và làm chủ hành vi, căn cứ để xác định đổi với cả hai trường hợp
trên là dựa vào kết luận giám định pháp y về tâm thần. Ví dụ thực tể đã xảy ra trường
hợp như anh Bùi Văn A và chị ĐỖ Thị B kết hôn được 20 năm, mặc dù trước khi kết
hôn chị B vẫn biết anh A bị mắc bệnh tâm thần phân liệt, thỉnh thoảng có những ngày
lên cơn bệnh anh chửi bới vợ con nhưng trong quá trình chung sống anh A vẫn có những
hành vi, cử chỉ đối xử tốt với vợ con. Khi chị B gửi đơn xin ly hơn ra Tịa án, anh A xuất
trình bệnh án và Tòa ra quyết định yêu cầu giám định tâm thần đối với anh A. Sau đó
Hội đồng giám định đã ra kết luận anh A mắc bệnh tâm thần phân liệt, căn cứ vào kết
luận giám định trên Tòa án ra quyết định mất NLHV đối với anh A và chỉ định con trai
anh A là người đại diện theo pháp luật. Trong trường họp này xảy ra hai khả năng, xác
định anh A là người mất NLHVDS hoặc xác định anh ĐA là người có khó khăn trong
nhận thức, làm chủ hành vi. Tuy nhiên, có ý kiến cho rằng người đã thành niên ở trong
tình trạng thể chất hoặc tinh thần mà không đủ khả năng nhận thức, làm chủ hành vi
nhưng chưa đến mức mất NLHVDS là những người liệt tồn thân nhưng trí óc vẫn cịn

nhận thức được, người khiếm thính, khiếm thị hoặc khơng có khả năng nói được, tuy
nhiên những người thuộc trường hợp trên họ không phải là người mất NLHVDS, hạn
chế NLHVDS và cũng khơng phái là người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành
vi. Bởi vì, nếu hiểu theo quy định trên thì những người này là người có vấn đề về sức
khỏe tâm thần. Vì vậy, khi tham gia các giao dịch dân sự phải thông qua người giám hộ,
người đại diện theo pháp luật. Còn đối với người khiếm thính, khiếm thị, khơng có khả
năng nói họ vẫn nhận thức, làm chủ được hành vi của mình, họ thực hiện các giao dịch
dân sự qua ngơn ngữ, ký hiệu, chữ dành riêng cho người khuyết tật. Điều 20 BLTTDS
có quy định về việc người khuyết tật nghe, nói, nhìn khi tham gia tố tụng dân sự, những


người này vẫn tham gia tố tụng như những đương sự bình thường thơng qua người có
khả năng biết được ngôn ngữ, ký hiệu, chữ dành riêng cho người khuyết tật để dịch lại.
Như vậy, người khuyết tật về nghe, nói, nhìn vẫn có thể trực tiếp tham gia các giao dịch
dân sự bình thường mà khơng cần người giám hộ hay người đại diện theo pháp luật.
Như vậy, cần xác định rõ đối với các trường hợp nêu trên để khi thực hiện giao dịch dân
sự vì đối với người mất NLHVDS thì mọi giao dịch phải thơng qua người đại diện theo
pháp luật, người đại diện theo pháp luật chi tiến hành giao dịch dân sự trong phạm vi
được đại diện, họ nhân danh quyền và lợi ích của người khác và thực hiện giao dịch dân
sự trong phạm vi đại diện, cịn đối với người có khó khăn trong nhận thức, làm chú hành
vi thì thơng qua người giám hộ, đối với người giám hộ họ đồng thời là người đại diện
trong các giao dịch dân sự trừ một số trường họp pháp luật có quy định khác.
Ngồi ra, họ có quyền sử dụng tài sản của người được giám hộ đế chi dùng cho
những nhu cầu thiết yếu của người được giám hộ. Từ ví dụ nêu trên nếu Tòa án tuyên
anh A là người mất NLHVDS thì mọi giao dịch dân sự của anh A sẽ phải thông qua
người đại diện theo pháp luật, trong trường hợp tịa án tun anh A là người có khó khăn
trong nhận thức, làm chủ hành vi thì khi tham gia giao dịch dân sự của anh A đều thông
qua người giám hộ và người giám hộ chỉ thực hiện giao dịch dân sự cho anh A trong
phạm vi đã được xác định trong Quyết định của cơ quan tịa án như vậy người giám hộ
khơng hồn tồn quyết định các giao dịch dân sự của anh A mà chỉ được tham gia thực

hiện những giao dịch được xác định trong quyết định của tòa án.
Đe việc áp dụng, thực thi pháp luật được chính xác, đồng thời quyền và lợi ích
hợp pháp của các đương sự khi tham gia tố tụng không bị hạn chế, kiến nghị các cơ
quan có thẩm quyền hướng dẫn, có quy định cụ thể trong trường họp nào là


người có tình trạng thê chât hoặc tinh thân mà không đủ khả năng nhận thức, làm chủ
hành vi nhưng chưa đến mức mất NLHVDS.
Bên cạnh những thành tựu đã đạt được, việc giải quyết tranh chấp HĐCNQSDĐ
tại Tòa án ở Bến Tre cũng có những hạn chế nhất định, thể hiện ở vụ án người chuyền
nhượng đất bị bệnh tâm thần, thu thập chứng cứ chưa đầy đù.
Nội dung vụ án: Vụ án dân sự về tranh chấp HĐCNQSDĐ giữa nguyên đơn Trần
Thị Ri, Nguyễn Văn Hậu, Nguyễn Văn Tú, Nguyễn Thành Các, Nguyễn Thị Phúc,
Nguyễn Thanh Phú, Nguyễn Thị Kim Thoa, Nguyền Thị Dung, Nguyễn Văn Khanh với
bị đơn Nguyễn Thị Kim Phụng cùng người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Trần Tiến
Lực, Trần Thị Trinh được xét xử sơ thấm bởi TAND huyện Giồng Trơm.
Đất có nguồn gốc của mẹ ruột bà Ri là bà Thu, được chính quyền chế độ cũ cấp,
năm 1971 bà Thu để lại cho bà Ri và ông Các. Bà Ri và ơng Các có CN miệng cho bà
Phụng chiều ngang 10m, chiều dài tính bằng chiều rộng thửa đất, bà Phụng có trả
22.900.000 đồng. Bà Ri đưa GCNQSDĐ cho bà Phụng làm thú tục CN, bà Phụng tự ý
lập họp đồng và giả mạo chữ ký của bà Ri trong HĐCNQSDĐ ngày 09/5/2007 đối với
thửa đất 28, diện tích 380,7m2 và HĐCNQSDĐ ngày 20/8/2007 đối với thừa đất 29,
diện tích 72m2. Đen khi bà Phụng tiến hành bơm cát thì nguyên đơn mới biết và ngăn
cản. Sau đó bà Phụng CN lại chị Trinh, anh Lực.
Nguyên đơn khởi kiện yêu cầu hủy HĐCNQSDĐ ngày 09/05/2007 và
HĐCNỌSDĐ ngày 20/8/2007; yêu cầu chị Trinh, anh Lực di dời mái che trả lại đất nêu
trên cho nguyên đơn; yêu cầu hủy GCNQSDĐ số BR399112 của ƯBND huyện Giồng
Trôm cấp cho bà Phụng ngày 29/10/2013 và GCNQSDĐ số BY 096954, BY 096955
cúa UBND huyện Giồng Trôm cho chị Trinh và anh Lực ngày 13/4/2015.
Bà Phụng cho rằng lúc chưa lập HĐCN thì hai bên có thỏa thuận miệng CN phần

đất có chiều ngang 10m, chiều dài tính bằng chiều rộng thừa đất, sau CN thêm chiều
ngang là 10m, tổng diện tích đất bà chuyển nhượng ngang là 20m với giá 4.000.000
đồng/m2. Năm 2007 bà Phụng trả bà Ri 80.000.000 đồng, bà Phụng với bà Ri, ơng Các
đên UBND xã Bình Hịa đê lập và ký HĐCN vào ngày 09/5/2007 thửa đất 28, có diện


tích 380,7m2; HĐCNQSDĐ ngày 20/8/2007 đối với thửa đất 29, có diện tích 72m 2 là
được lập bố sung để hoàn tất hồ sơ CN. Bà Phụng được cấp GCNỌSDĐ vào năm 2007,
bà Phụng bơm cát san lấp lên phần đất ruộng. Năm 2015 bà Phụng chuyển nhượng cho
chị Trinh, anh Lực.
Vào năm 2014 chị Trinh, anh Lực có CN của bà Phụng thừa đất 29 và thửa đất
28, với giá 250.000.000 đồng, đã giao cho bà Phụng đủ tiền và nhận đất quản lý canh
tác, anh chị đã được cấp GCNQSDĐ.
* Quá trình giải quyết của cơ quan tiến hành tố tụng:
Tòa án cấp sơ thẩm: Tòa án cấp sơ thẩm không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của
các nguyên đơn.
Tòa án cấp phúc thẩm: Tòa án cấp phúc thẩm hủy bản án sơ thẩm, giao hồ sơ về
TAND huyện Giồng Trơm giải quyết lại vụ án.
* Phân tích đánh giá:
Tịa án cấp sơ thẩm chưa xem xét tồn diện vụ án, tất cả các chứng cứ, chỉ xem
xét về HĐCN là chưa hợp lý. Chưa xem xét đất cấp cho cá nhân bà Ri, ông Các hay hộ
bà Ri và tại thời điểm được cấp giấy thì hộ bà Ri chỉ có bà Ri và ơng Các hay cịn có
những ai. Trạm Y tế xã Bình Hịa có xác nhận bà Ri bị bệnh tâm thần phân liệt đã điều
trị tại Trạm Y tế xã Bình Hịa từ năm 2005 đến tháng 8 năm 2012, hiện tại bà Ri nhận
tiền trợ cấp hàng tháng do bị bệnh tâm thần nhưng cấp sơ thấm chưa xác minh làm rõ bà
Ri có điều trị tại Bệnh viện tâm thần hay không đồng thời hướng dẫn nguyên đơn làm
thủ tục giám định pháp y tâm thần cho bà Ri để xác định bà Ri có mắc bệnh tâm thần
hay khơng, nếu bà Ri mắc bệnh thì bà Ri mất NLHVDS hay không, chưa đối chất làm
rõ mâu thuẫn trong lời khai của nguyên đon, bị đơn về diện tích đất, giá chuyển nhượng,
chưa thông báo cho nguyên đon, bị đơn cung cấp chứng cứ chứng minh cho lời trình

bày của mình là có căn cứ nên Tịa án cấp sơ thẩm bác yêu cầu của các nguyên đơn là
sai.


Tòa án câp phúc thâm hủy án sơ thâm là có căn cử.
Bộ luật Dân sự 2005 và BLDS 2015 đều có quy định NLPL của các chủ thề, tại
khoản 1 Điều 16 BLDS 2015 quy định “NLPLDS của cá nhân là khả năng của cá nhân
có quyền dân sự và nghĩa vụ dân sự”. Pháp luật HDDS năm 1991 có quy định về điều
kiện có hiệu lực cua HDDS, trong đó có điều kiện liên quan đến cá nhân tham gia xác
lập hợp đồng nhưng Pháp luật HDDS năm 1991 khơng có quy định về NLPLDS của cá
nhân. Bộ luật sự 1995 và BLDS 2005 đều có quy định điều kiện có hiệu lực cúa giao
dịch dân sự nhưng khơng có quy định u cầu cá nhân phải có năng lực pháp luật dân
sự. Tại Điều 122 BLDS năm 2005 về điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự chỉ yêu
cầu người tham gia giao dịch dân sự có NLHVDS và người tham gia giao dịch dân sự
hoàn toàn tự nguyện. Thực tế cho thấy trường hợp NLPL của cá nhân bị hạn chế và câu
hỏi đặt ra là người này có được xác lập giao dịch dân sự hay khơng. Ta xem xét tình
huống trong vụ án nêu trên cho thấy, bà Ri mắc bệnh tâm thần, hiện tại bà Ri nhận tiền
trợ cấp hàng tháng. Thế nhưng Tòa án cấp sơ thẩm chưa xác minh làm rõ vấn đề bệnh
tâm thần của bà Ri, để chứng minh bà Ri có đầy đủ NLHVDS hay khơng, hay bị hạn
chế NLHVDS. Lời trình bày của bà Phụng về chữ ký của ơng Các chồng bà Ri thì bà
Phụng khơng nhớ có phải do ơng Các ký hay khơng, vấn đề này chưa được Tịa án sơ
thẩm thu thập chứng cứ xác minh, làm rõ ơng Các có ký tên vào HĐCN hay không và
chừ ký hiện tại trong hợp đồng có phải do ơng Các ký hay không mà vội vàng công
nhận HĐCN làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền lợi của các bên, Tòa án sơ thẩm
chưa xem xét và vận dụng các điều luật về hạn chết hay mất NLHVDS. Bởi vì, đối với
các giao dịch do người mất NLHVDS giao kết, theo yêu cầu của người đại diện theo
pháp luật của người này, Tòa án tun giao dịch đó vơ hiệu. Đối với người bị hạn chế
NLHVDS: Các giao dịch do người bị hạn chế NLHVDS cũng có thể bị Tịa án tun vơ
hiệu theo yêu cầu của người đại diện cứa người này. Một người như thế nào bị coi là
mất NLHV? Tại Điều 22 BLDS năm 2015 quy định thủ tục một người bị coi là mất

NLHV như sau: Theo yêu cầu của người có quyền, lợi ích liên quan, Tịa án ra quyết
định tuyên bố mất NLHV trên cơ sở kết luận của cơ quan, tổ chức giám định có thâm
quyên. Vậy, những giao dịch mà người mât NLHV giao kêt trước khi có quyết định


tun bố mất NLHV có thể vơ hiệu khơng? Theo án lệ một số nước, trong trường họp
này, người đại diện cho người mất NLHV chỉ cần đưa ra bằng chứng chứng minh vào
thời điểm giao kết, mất NLHV hoặc được biểu hiện một cách hiển nhiên hoặc được phía
bên kia biết mà không cần phải viện dẫn chứng cứ trực tiếp (giấy giám định, kết luận
cua bác sỳ...). BLDS năm 2015 đã dành Điều 128 để giải quyết vấn đề này, những người
vào thời điềm giao kết một giao dịch dân sự không nhận thức và làm chủ được hành vi
của mình thì có thể u cầu Tịa án tuyên bố giao dịch vô hiệu. Theo điểm a khoản 1
Điều 117 BLDS năm 2015 “Chú thể có NLHVDS, NLHVDS phù hợp với giao dịch dân
sự được xác lập”. Quy định này áp dụng cho chủ thể nói chung nên được áp dụng cho cá
nhân vì cá nhân là một chủ thể.
1.3

Người ký kết họp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất khơng có

quyền chuyển nhượng
Đối vói pháp nhân: Chỉ có người đại diện theo pháp luật hoặc người đại diện
theo ủy quyền của pháp nhân mới có thể nhân danh pháp nhân trong các giao dịch dân
sự. Người đại diện theo pháp luật của pháp nhân được quy định trong điều lệ hoặc trong
quyết định thành lập pháp nhân.
NLPLDS của pháp nhân là khả năng cúa pháp nhân có các quyền, nghĩa vụ dân
sự. NLPLDS của pháp nhân phát sinh từ thời điểm pháp nhân được thành lập, nếu pháp
nhân phải đăng ký hoạt động thì năng lực của pháp nhân phát sinh từ thời điểm ghi vào
sổ đăng ký. NLPL của pháp nhân chấm dứt từ thời điểm chấm dứt pháp nhân3.
Đại diện của pháp nhân có thê là đại diện theo pháp luật hoặc đại diện theo ủy
quyền4”. Đại diện theo pháp luật cúa pháp nhân được quy định trong điều lệ cúa pháp

nhân hoặc trong quyết định thành lập pháp nhân.
Từ phân tích trên cho thấy, ông A là Chủ tịch công đoàn cúa công ty B, thì khơng
phải là người đại diện theo pháp luật và cũng không phải là người đại diện theo ủy
quyền nên không thể nhân danh pháp nhân trong quan hệ pháp luật là giao dịch dân sự,
HĐCN với công ty, doanh nghiệp khác hay cá nhân được. Trong trường hợp ông A Chủ
3 Điều 86 BLDS 2015.
4 Điều 85BLDS 2015.


tịch cơng đồn cơng ty B kỷ kết hợp đồng với Cơng ty c, mà khơng có sự ủy quyền của
người đại diện theo pháp luật của Công ty B, thì đây là giao dịch dân sự do người khơng
có quyền đại diện xác lập, thực hiện nên giao dịch này vô hiệu.
BLDS năm 2015 không quy định về giao dịch dân sự do người khơng có quyền
thực hiện và hậu cúa nó. BLDS năm 2005 quy định: Giao dịch dân sự do người khơng
có quyền thực đại diện xác lập, thực hiện không làm phát sinh quyền, nghĩa vụ đối với
người đại diện, trừ trường hợp người đại diện hoặc người được người đại diện đồng ý.
Người đã giao dịch với người khơng có quyền đại diện phải thơng báo cho người đại
diện hoặc người đại diện của người đó đề trả lời trong thời hạn ấn định, nếu hết thời hạn
này mà khơng trả lời thì giao dịch đó khơng làm phát sinh quyền, nghĩa vụ đối với
người được đại diện nhưng người khơng có quyền vẫn phải thực hiện nghĩa vụ đối với
người đã giao dịch với mình, trừ trường hợp người đã giao dịch biết hoặc phải biết về
việc khơng có quyền đại diện... Có thể khẳng định ràng, việc giải quyết tranh chấp
HĐCNQSDĐ hiện nay là loại việc khó khăn, phức tạp nhất và là khâu yếu nhất trong
công tác giải quyết các tranh chấp dân sự nói chung của ngành TAND. Thơng qua người
khơng có quyền người khơng có quyền đại diện có quyền đơn phương chấm dứt thực
hiện hoặc hủy bỏ giao dịch dân sự đã xác lập và yêu câu bôi thường thiệt hại, trừ trường
người đó biêt hoặc phải biết về việc khơng có quyền đại diện mà vẫn giao dịch.
Theo đó giao dịch do ơng A, chủ tịch cơng đồn của công ty B không làm phát
sinh quyền và nghĩa vụ đổi với người được đại diện hoặc người đại diện công ty B, trừ
khi người được đại diện hoặc người đại diện cùa công ty A đồng ý . Người của công ty c

đã giao dịch với ông A phải thông báo cho người đại diện hoặc người được đại diện của
công ty B để trả lời trong một thời hạn nhất định. Neu hết thời hạn này mà khơng trả lời
thì giao dịch đó khơng phát sinh quyền, nghĩa vụ đối với người được đại diện của Công
ty B, nhưng người khơng có quyền đại diện là ơng A vần phải thực hiện nghĩa vụ đối
với người đã giao dịch của cơng ty c đối với mình, trừ trường hợp người đã giao dịch
của công ty c biết hoặc phải biết về việc khơng có quyền đại diện. Người đã giao dịch
của cơng ty B có quyền đon phương chấm dứt hợp đồng hoặc hủy bỏ giao dịch dân sự
đã xác lập và yêu cầu bồi thường thiệt hại, trừ trường hợp người đó biết hoặc phải biết


về việc ơng X khơng có quyền đại diện mà vẫn giao dịch.
Khi ký kết HĐCN với công ty, doanh nghiệp, tổ chức thì các bên mà đặc biệt là
cá nhân thường ít quan tâm đến thẩm quyền cúa người ký kết hợp đồng, cứ thấy người
ký là đại diện theo pháp luật của công ty, doanh nghiệp, tố chức và có dấu đỏ là n tâm
rằng mình đã giao kết hợp đồng với công ty, doanh nghiệp, tồ chức. Thực tế có nhiều
hợp đồng được ký bởi người khơng có thẩm quyền và khi xảy ra xung đột, mâu thuẫn
thì cơng ty, doanh nghiệp, tố chức khơng muốn tiếp tục thực hiện hợp đồng (thường là
do việc thực hiện hợp đồng khơng cịn có lợi cho họ nữa) đã lấy lý do người ký hợp
đồng không đúng thẩm quyền để thoái thác trách nhiệm. Điều này đã gây ra nhiều phiền
tối, cũng như thiệt hại cho phía đối tác, đặc biệt với những hợp đồng có giá trị lớn thì
thiệt hại là khơng hề nhỏ. Cơng ty, doanh nghiệp, tồ chức khơng chịu bồi thường thiệt
hại cho phía đối tác vì cho rằng người ký hợp đồng đó khơng nhân danh cơng ty, doanh
nghiệp, tổ chức. Cịn cá nhân ký kết hợp đồng hoặc thoái thác trách nhiệm hoặc khơng
có khả năng tự chịu trách nhiệm đối với thiệt hại quá lớn của phía đối tác. Vậy trong
trường hợp này, đối tác phải làm gì đê bảo vệ quyên lợi của mình? Trách nhiệm với đơi
tác thuộc vê cơng ty, doanh nghiệp, tổ chức hay cá nhân người ký hợp đồng?
Qua kinh nghiệm thực tế giải quyết tranh chấp tại Tịa án, chúng tơi xin đưa ra
một số lưu ý khi xác định trách nhiệm của công ty, doanh nghiệp, tổ chức, của người kỷ
đối với những hợp đồng vô hiệu do người ký không đúng thẩm quyền. Từ đó, mồi tổ
chức, cá nhân có thể bảo vệ được tối đa quyền và lọi ích hợp pháp của mình nếu đã ký

HĐCN hoặc có thể tránh được việc ký kết HĐCN với người khơng có thẩm quyền.
Thực tế, HĐCN vô hiệu do người ký không đúng thẩm quyền thường rất đa dạng
về chú thể ký kết, thường sẽ rơi vào một trong ba trường hợp dưới đây:
Người ký hợp đồng là đại diện theo pháp luật của công ty, doanh nghiệp, tổ chức
nhưng khơng có thẩm quyền ký kết. Đây là những trường hợp mà theo quy định của
pháp luật hoặc Điều lệ công ty, doanh nghiệp, tổ chức trước khi ký hợp đồng phải có
quyết định ủy quyền hoặc văn bản thông qua của Hội đồng thành viên (đối với công ty
trách nhiệm hữu hạn), Đại hội đồng cổ đông hay Hội đồng quản trị (đối với công ty cố
phần). Nhưng khi chưa có quyết định ủy quyền hoặc văn bản thông qua nêu trên mà


người đại diện theo pháp luật của công ty, doanh nghiệp, tổ chức đã tiến hành ký kết thì
HĐCN thì họp đồng này sẽ vô hiệu.
Người ký HĐCN không phải là đại diện theo pháp luật của công ty và khơng có
ủy quyền hợp pháp của người có thẩm quyền ký kết. Ví dụ như: Phó Giám đốc, Giám
đốc Chi nhánh, Trưởng các phòng, Văn phòng đại diện... ký HĐCN nhưng khơng có ủy
quyền hợp pháp của người có thẩm quyền.
Người ký không phải là đại diện theo pháp luật cua cơng ty, doanh nghiệp, tố
chức có ủy quyền theo đúng quy định nhưng thực hiện ký hợp đồng vượt quá phạm vi
ủy quyền. Tùy từng trường hợp cụ thể mà hợp đồng chuyển nhượng có thể vơ hiệu tồn
bộ hoặc chỉ vô hiệu một phần. Quy định của pháp luật hiện hành về trách nhiệm của
doanh nghiệp và người ký kết trong trường hợp hợp đồng vô hiệu do người ký không
đúng thẩm quyền. Với những hợp đồng được xác lập bởi đại diện họp pháp của doanh
nghiệp (đúng thâm quyên ký kêt) thì trong mọi trường hợp kê cả khi hợp đồng vô hiệu,
doanh nghiệp đều phải chịu trách nhiệm với phía đối tác bằng tài sản của mình. Điều
này đã được quy định rõ tại Điều 87 BLDS 2015.
Hợp đồng được ký bởi người khơng có thẩm quyền cúa công ty, doanh nghiệp, tố
chức về nguyên tắc sẽ vô hiệu. Tuy nhiên, khi giải quyết hậu quả cúa những họp đồng
này, tùy từng trường hợp cụ thể mà công ty, doanh nghiệp, tổ chức hoặc người ký sẽ
chịu trách nhiệm với bên đối tác.

Theo quy định tại Điều 142 BLDS 2015 về hậu quả của giao dịch dân sự do
người khơng có thẩm quyền đại diện xác lập, thực hiện thì: “1. Giao dịch dân sự do
người khơng có quyền đại diện xác lập, thực hiện khơng làm phát sinh quyền, nghĩa vụ
đối với người được đại diện, trừ trường họp người đại diện hoặc người được đại diện
đồng ý. Người đã giao dịch với người không có quyền đại diện phải thơng báo cho
người được đại diện hoặc người đại diện cúa người đó để trả lời trong thời hạn ấn định;
nếu hết thời hạn này mà khơng trả lời thì giao dịch đó khơng làm phát sinh quyền, nghĩa
vụ đối với người được đại diện, nhưng người khơng có quyền đại diện vẫn phải thực
hiện nghĩa vụ đối với người đã giao dịch với mình, trà trường hợp người đã giao dịch
biết hoặc phải biết về việc khơng có quyền đại diện”.


Và Điều 143 BLDS năm 2015 quy định về hậu quả của giao dịch dân sự do
người đại diện xác lập, thực hiện vượt quá phạm vi đại diện thì: “1. Giao dịch dân sự do
người đại diện xác lập, thực hiện vượt quá phạm vi đại diện không làm phát sinh quyền,
nghĩa vụ của người được đại diện đổi với phần giao dịch được thực hiện vượt quá phạm
vi đại diện, trừ trường hợp người được đại diện đồng ý hoặc, trường họp nào thuộc trách
nhiệm của người ký kết họp đồng phải căn cứ vào các quy định tại Điều 142, 143 BLDS
năm 2015 đã nêu ở trên. Theo đó, doanh nghiệp sẽ chịu trách nhiệm nếu họ đồng ý hoặc
biết mà không phản đối việc ký kết không đúng thẩm quyền hoặc vượt quá phạm vi đại
diện cúa người ký kết, trường họp cịn lại thì người ký kết sẽ chịu trách nhiệm, vấn đề
đặt ra là dựa vào đâu để xác định được doanh nghiệp đồng ý hay biết mà khơng phản
đối việc ký kết đó thì pháp luật lại chưa có quy định cụ thê. Điêu này đã dân đên tinh
trạng áp dụng pháp luật một cách tùy tiện, không nhất quán giữa các cơ quan, các cá
nhân khác nhau; việc xác định trách nhiệm thuộc về doanh nghiệp hay cá nhân người ký
phụ thuộc nhiều vào sự đánh giá chủ quan của người làm luật.
Mọi giao dịch cua công ty, doanh nghiệp, tố chức đều được thực hiện thông qua
người đại diện hợp pháp. Vỉ vậy, để tránh trường họp giao dịch với người khơng có
thẩm quyền của doanh nghiệp, trước khi ký kết hợp đồng, đối tác phải lưu ý kiểm tra
những thông tin cơ bản sau: Kiếm tra thông tin tại Giấy chứng nhận đăng ký doanh

nghiệp, Điều lệ công ty đế xác định người đại diện theo pháp luật cùa doanh nghiệp.
Trường họp đã ký họp đồng với người khơng có thẩm quyền của cơng ty, doanh
nghiệp, tổ chức thì khi xảy ra tranh chấp, để buộc doanh nghiệp chịu trách nhiệm bồi
thường thiệt hại, đối tác của doanh nghiệp phải chứng minh được doanh nghiệp đồng ý
hoặc biết mà không phản đối việc ký kết họp đồng của người không có thẩm quyền. Tuy
nhiên, do pháp luật chưa có quy định cụ thể nên để chứng minh được yếu tố đồng ý
hoặc biết mà không phản đối của doanh nghiệp là không hề đơn giản, nhất là với những
đổi tác là cá nhân thì lại càng khó khăn hơn. Qua thực tế giải quyết tại Tịa án thì tơi xin
đưa ra một vài biểu hiện được coi là công ty, doanh nghiệp, tổ chức đã đồng ý hoặc biết
mà không phản đối việc ký kết sai thẩm quyền, cụ thế: Việc thực hiện hợp đồng diễn ra
công khai, liên tục, trong một thời gian dài, diễn biến cũng như nội dung thực hiện họp


đồng được phản ánh trong các cuộc họp có sự tham dự đầy đủ của người có thẩm quyền
ký kết, quyết định của công ty, doanh nghiệp, tổ chức; các khoản thu, chi từ việc thực
hiện hợp đồng được phản ánh tại chứng từ, sổ sách kế toán hay báo cáo tài chính của
cơng ty, doanh nghiệp, tồ chức và đã được báo cáo hoặc phê duyệt của chính người có
thẩm quyền ký kết, quyết định của cơng ty, doanh nghiệp, tồ chức; công ty, doanh
nghiệp, tổ chức đã sử dụng những tài sản có được từ việc thực hiện hợp đồng vào mục
đích chung mà người có thẩm quyền kỷ kết, quyết định đều biết; Lợi nhuận từ việc thực
hiện


HĐCN được công ty, doanh nghiệp, tô chức sử dụng đê tái đâu tư hoặc sử dụng vào các
mục đích chung của cơng ty, doanh nghiệp, tổ chức đó.
Trường hợp cơng ty, doanh nghiệp, tổ chức có từ hai người đại diện theo pháp
luật trở lên thì việc phân chia phạm vi đại diện cho từng người thường mang tính nội bộ
doanh nghiệp, đối tác khi giao dịch khó có thế biết được người đại diện đó có thẩm
quyền giao dịch hay khơng. Vì thế, để bảo vệ quyền lợi cho bên đối tác của doanh
nghiệp trong trường hợp này cần hướng dẫn rõ: Nếu người đại diện theo pháp luật xác

lập giao dịch vượt ngoài thẩm quyền đại diện theo quy định của công ty, doanh nghiệp,
tổ chức với người thứ ba, thì giao dịch đó vần có giá trị đối với công ty, doanh nghiệp,
tổ chức được đại diện, người đại diện sẽ chịu trách nhiệm trực tiếp với công ty, doanh
nghiệp, tồ chức. Trừ trường hợp, người thứ ba biết hoặc phải biết người đại diện đó
khơng có thẩm quyền xác lập giao dịch với minh.
Khi ký kết HĐCN với cơng ty, doanh nghiệp, tổ chức thì các bên mà đặc biệt là
cá nhân thường ít quan tâm đến thấm quyền của người ký kết hợp đồng, cứ thấy người
ký là đại diện theo pháp luật của cơng ty, doanh nghiệp, tồ chức và có dấu đỏ là yên tâm
rằng mình đã giao kết hợp đồng với cơng ty, doanh nghiệp, tổ chức. Thực tế có nhiều
hợp đồng được ký bởi người khơng có thẩm quyền và khi xảy ra xung đột, mâu thuẫn
thì cơng ty, doanh nghiệp, tố chức không muốn tiếp tục thực hiện hợp đồng (thường là
do việc thực hiện hợp đồng khơng cịn có lợi cho họ nữa) đã lấy lý do người ký hợp
đồng khơng đúng thẩm quyền để thối thác trách nhiệm. Điều này đã gây ra nhiều phiền
toái, cũng như thiệt hại cho phía đối tác, đặc biệt với những hợp đồng có giá trị lớn thì
thiệt hại là khơng hề nhỏ. Công ty, doanh nghiệp, tổ chức không chịu bồi thường thiệt
hại cho phía đối tác vì cho rằng người ký hợp đồng đó khơng nhân danh cơng ty, doanh
nghiệp, tổ chức. Còn cá nhân ký kết hợp đồng hoặc thối thác trách nhiệm hoặc khơng
có khả năng tự chịu trách nhiệm đối với thiệt hại quá lớn của phía đối tác. Vậy trong
trường hợp này, đối tác phải làm gì để bảo vệ quyền lợi cúa mình? Trách nhiệm với đối
tác thuộc về công ty, doanh nghiệp, tồ chức hay cá nhân người ký hợp đồng?