ĐẠI HỌC QC GIA THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
TRƯ ỜNG ĐẠI HỌC KINH TÉ - LUẬT

LÊ PHƯƠNG TRINH

GIẢI QƯYÉT TRANH CHẤP QUYỀN sử DỤNG
ĐẤT CHUNG TẠI TỈNH TIỀN GIANG
VÀ MỘT SỐ KIÉN NGHỊ

Ngành: Luật Dân sự và Tỏ tụng dân sự
Mã số: 60380103

LUÂN VĂN THAC sĩ LUÂT HOC

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS. ĐÀO THỊ THU HẰNG

TP. HỊ CHÍ MINH - NÀM 2022


LỜI CAM ĐOAN
Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu của riêng tôi được thực hiện dưới
sự hướng dẫn khoa học của TS. Đào Thị Thu Hằng. Các số liệu, kết quả nêu trong luận
văn là trung thực, có nguồn gốc rõ ràng. Tơi xin chịu trách nhiệm về kết quả nghiên cứu
của mình.
TÁC GIẢ

LÊ PHƯƠNG TRINH


DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
Từ viết tắt

Từ đươc viết tắt
•

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

LĐĐ

Lt đất đai
•

BLDS

Bơ lt dân sư
•••

HNGĐ

Hơn nhân và gia đình

GCN

Giấy chứng nhận


MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN
DANH MỤC CÁC TÙ VIẾT TẮT

MỤC LỤC


2.2.1............................................................................................................................
2.2.2. Xác định không đầy đủ tư cách của người tham gia tố tụng, chưa tính đến
cơng


6

PHẦN MỎ ĐẦU
1.

Lý do lựa chọn đề tài
Đất đai là tài nguyên cùa quốc gia và là tài sản đặc biệt cùa nguời sử dụng đất (tồ

chức, hộ gia đình, cá nhân...) khi được nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận
QSDĐ. Việc giao ỌSDĐ cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định là một chủ trương
lớn cúa Đảng và Nhà nước nhằm tạo động lực thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội, đồng
thời tăng cường hiệu lực quản lý Nhà nước trong quá trình sừ dụng đất đai. Điều 4 LĐĐ
năm 2013 quy định: “ỡdí đai thuộc sở hữu tồn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu
và thống nhất quán lý. Nhà nước trao QSDĐ cho người sử dụng đất theo quy định của
Luật này".
Hiện nay, QSDĐ của người sử dụng đất ngày càng được mở rộng và đảm bào
hơn. Nhà nước ta đã và đang nồ lực trong hoạt động quản lý nhà nước về đất đai đề vừa
tạo điều kiện một cách tốt nhất cho người sử dụng đất phát huy có hiệu quả QSDĐ khi
được Nhà nước giao, vừa thực hiện chức năng quản lý nhà nước về đất đai, hạn chế tối
đa các tranh chấp.
Trên thực tế, các tranh chấp phát sinh trong xã hội hiện nay chủ yếu và cơ bản
liên quan đến QSDĐ. Trong đó, đại đa số đều có liên quan đến ỌSDĐ chung cúa các

chủ thể có chung QSDĐ như tổ chức, hộ gia đình, vợ chồng... Các ưanh chấp về QSDĐ
chung có chiều hướng ngày càng gia tăng và có diễn biến phức tạp. Bởi lẽ, giá trị của
QSDĐ tăng nhanh, lợi ích kinh tế lớn, sự tranh giành nhau về lợi ích diễn ra ngày càng
đa dạng.
Để giải quyết các vấn đề về QSDĐ chung, pháp luật cũng đã có những quy định
khá cụ thế và rõ ràng về việc phân chia, định đoạt QSDĐ chung cũng như quy định trình
tự, thủ tục giải quyết tranh chấp về QSDĐ chung khi có phát sinh, góp phần giải quyết
các mâu thuẫn, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên, giữ vững kỷ cương, ốn
định trật tự, an toàn xã hội.
Tuy nhiên, trong thực tiễn hiện nay, việc áp dụng các quy định cúa pháp luật về
QSDĐ chung đế giải quyết các tranh chấp về QSDĐ chung vẫn còn nhiều hạn chế.


7

Đặc biệt, trên địa bàn tỉnh Tiên Giang, các tranh châp vê QSDĐ chung của hộ gia đình,
chia tài sản chung là QSDĐ khi vợ chồng ly hôn hay tranh chấp về thừa kế QSDĐ phát
sinh ngày càng nhiều và trở nên phức tạp. Có những vụ án phải bị húy, sửa nhiều lần,
xét xử đi, xét xử lại, kéo dài nhiều năm gây ảnh hưởng đến quyền lợi của các bên đương
sự. Đây cũng là một nguyên nhân gây ra tình trạng bức xúc trong lịng dân hiện nay, làm
giảm lịng tin của người dân vào đường lối chính sách cúa Đảng và Nhà nước.
Chính vì thế, với mong muốn nghiên cứu và phân tích những hạn chế đế đưa ra
những kiến nghị khắc phục, góp phần giải quyết các vấn đề về QSDĐ chung và giải
quyết tranh chấp về ỌSDĐ chung trên địa bàn tỉnh Tiền Giang, tác giả chọn đề tài “Giải
quyết tranh chấp về quyền sử dụng đất chung tại tỉnh Tiền Giang và một số kiến
nghị” làm đề tài nghiên cứu luận văn thạc sĩ của mình.
2.

Tình hình nghiên cún
Vấn đề lý luận chung về pháp luật giải quyết tranh chấp QSDĐ đã được nhiều


tác giả đề cập trong phạm vi nội dung nghiên cứu. Cụ thể:
1.

Châu Thị Khánh Vân (2019), Hiệu lực giao dịch QSDĐ, NXB ĐHQG TP. Hồ

Chí Minh. Trong cơng trình này, tác giả đã trình bày, luận giải các quy định của pháp
luật về hiệu lực của giao dịch QSDĐ thông qua việc lập luận, phân tích vụ việc cụ
thể; chỉ ra những điềm hạn chế của quy định pháp luật về hiệu lực của giao dịch
QSDĐ dựa trên cơ sở lý luận và thơng qua bình luận án từ đó đưa ra kiến nghị đề
khắc phục điếm hạn chế của quy định pháp luật về hiệu lực của giao dịch QSDĐ.
2.

Đinh Văn Thanh (2017), Pháp luật về thừa kế QSDĐ từ thực tiễn xét xứ tại

Toà án ớ Việt Nam, Luận án tiến sĩ Luật học, Học viện Khoa học Xã hội, Viện Hàn
lâm Khoa học Xã hội Việt Nam. Với cơng trình này, tác giả đã làm sáng tỏ những
vấn đề lý luận của pháp luật thừa kế ỌSDĐ; phân tích, đánh giá thực trạng pháp luật
về thừa kế ỌSDĐ từ thực tiễn xét xử tại Toà án Việt Nam, từ đó đề xuất các phương
hướng, giải pháp hồn thiện pháp luật về thừa kế ỌSDĐ ở Việt Nam trong thời gian
tới.
3.

Trân Duy Tuân (2018), Pháp luật vê giải quỵềt tranh chầp QSDĐ qua thực


8

tiễn áp dụng tại tỉnh ĐăkLăk, Luận văn thạc sỳ Luật học, Trường ĐH Kinh tế - Luật.
Trong cơng trình này, tác giả đã làm rõ được một số vấn đề lý luận về QSDĐ, tranh

chấp và giải quyết tranh chấp về ỌSDĐ, đồng thời khái quát được pháp luật về giải
quyết tranh chấp ỌSDĐ từ năm 1945 đến trước khi LĐĐ có hiệu lực thi hành để rút
ra những bài học kinh nghiệm cho việc hoàn thiện pháp luật trên lĩnh vực nói trên.
Ngồi ra, tác giả cũng đã đi sâu phân tích các quy định của pháp luật hiện hành về
tranh chấp và giải quyết tranh chấp về QSDĐ cũng như thực tiền áp dụng pháp luật
trên địa bàn tinh ĐăkLăk, từ đó phát hiện ra những bất cập trong quy định của pháp
luật và thực tiễn áp dụng đế đề ra các giải pháp hoàn thiện pháp luật về giải quyết
tranh chấp QSDĐ.
4.

Nguyễn Xuân Duyên (2018), Thế chấp QSDĐ hộ gia đình theo quy định pháp

luật Việt Nam, Luận văn thạc sỹ Luật học, Trường ĐH Kinh tế - Luật. Luận văn đã
làm sáng tỏ những vấn đề mang tính lý luận về thế chấp QSDĐ của hộ gia đình
thơng qua việc nghiên cứu làm rõ các khái niệm về QSDĐ, khái niệm và đặc điểm
của thế chấp QSDĐ của hộ gia đình; đồng thời phân tích, đánh giá thực trạng pháp
luật về thế chấp QSDĐ của hộ gia đình từ đó chỉ ra những bất cập của pháp luật về
thế chấp ỌSDĐ để từ đó nêu lên phưong hướng và đề xuất một số giải pháp kiến
nghị hoàn thiện các quy định của pháp luật hiện hành có liên quan đến thế chấp
QSDĐ cúa hộ gia đình ở Việt Nam.
5.

Lị Nhật Chun (2018), Giải quyết tranh chấp đất đai tại TAND nhân dân

qua thực tiễn trên địa bùn tỉnh Phú Yên, Luận văn thạc sỳ Luật học, Trường ĐH
Kinh tế - Luật. Luận văn đã làm rõ được những quy định của pháp luật về giải quyết
tranh chấp đất đai tại TAND nhân dân theo quy định của pháp luật Việt Nam và phân
tích, đánh giá thực trạng giải quyết tranh chấp đất đai tại địa bàn tỉnh Phú Yên, qua
đó đề xuất các giải pháp hoàn thiện pháp luật đất đai và cơ chế áp dụng pháp luật để
giải quyết có hiệu quả hơn các tranh chấp đất đai tại TAND nhân dân.

Ngồi ra, cịn có các bài viết khác có liên quan đến đề tài như:
1.

Nguyễn Thị Bích (2020), “Nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp đất đai”,

Tài nguyên & Môi trường, số 05/2020, tr. 19-21. Bài viết đã nêu lên các bất cập về


9

thấm quyền giải quyết tranh chấp đất đai, từ đó đề ra các giải pháp hoàn thiện pháp
luật và nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp đất đai.
2.

Châu Thị Khánh Vân (2019), “Chú thế giao dịch QSDĐ theo quy định của

LĐĐ”, Nghiên cứu lập pháp, số 02+03/2019, tr. 74-81. Bài viết này đã nêu lên được
những bất cập của pháp luật liên quan đến chủ thể giao dịch QSDĐ. Từ việc phân
tích những bất cập đó, tác giả đã bình luận và đề ra các đề xuất để hồn thiện.
3.

Phạm Văn Thịnh (2019), “Những vấn đề đặt ra từ thực tiễn công tác kiểm sát

việc giãi quyết các vụ án tranh chấp QSDĐ”, Tạp chí kiêm sát, số 13/2018, tr 45- 55.
Bài viết này đã phản ánh những khó khăn, vướng mắc được rút ra từ thực tiễn công
tác kiểm sát việc giải quyết các vụ án tranh chấp ỌSDĐ trên địa bàn tỉnh Sơn La và
đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao chất lượng, hiệu quả kiểm sát việc giải
quyết các vụ án này.
4.


Nguyễn Xuân Trà (2019), “Nâng cao chất lượng giải quyết tranh chấp đất đai

của TAND nhân dân thành phố Cao Lãnh, tỉnh Đồng Tháp”, Khoa học chính trị, số
06/2019, tr 78-84. Trong bài viết này, tác giả đã phân tích và đánh giá thực trạng giải
quyết tranh chấp đất đai của TAND nhân dân thành phố Cao Lãnh, tỉnh Đồng Tháp
thời gian qua, từ đó đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao chất lượng giải quyết
tranh chấp đất đai thời gian tới.
Cùng nhiều bài viết của các nhà nghiên cứu, các chun gia đã cơng bố trên các
tạp chí khoa học chun ngành. Các cơng trình nghiên cứu đã giải quyết một cách hệ
thống và toàn diện liên quan đến giải quyết tranh chấp về ỌSDĐ. Tuy nhiên, vấn đề
pháp lý liên quan đến giải quyết tranh chấp QSDĐ chung là vấn đề ln mang tính thời
sự và chưa bao giờ là cũ. Việc tìm hiếu, nghiên cứu thực trạng, nguyên nhân dẫn đến
những khó khăn, vướng mắc trong vấn đề này là vô cùng cấp bách, cần thiết và phù hợp
với thực tiễn của từng địa phương. Bởi lẽ, ở mồi địa phương khác nhau thì đặc điếm tình
hình sẽ khơng giống nhau. Mặt khác, ở mồi góc độ khác nhau thì mỗi tác giả sè có cách
tiêp cận vân đê khác nhau, từ đó sẽ hình thành nên những quan điểm khác nhau về cùng
một vấn đề. Vì thế, việc nghiên cứu để dần hoàn thiện pháp luật về giải quyết tranh chấp
QSDĐ chung vẫn cần được tiếp tục thực hiện.


10

3.
3.1.

Mục tiêu và nhiệm vụ nghiên cứu của đề tài
Mục tiêu nghiên cứu của đề tài
Mục tiêu của đề tài nhằm luận giải một cách toàn diện những vấn đề pháp lý liên

quan đến QSDĐ chung, từ thực trạng giải quyết tranh chấp về QSDĐ chung tại TAND

trên địa bàn tinh Tiền Giang sẽ chi ra những tồn tại, vướng mắc cúa quy định pháp luật
liên quan đến quyền sử dụng đất chung và những tồn tại, vướng mắc trên thực tiền xét
xử tại Tịa án, từ đó kiến nghị các giải pháp nhằm hoàn thiện các quy định của pháp luật
về QSDĐ chung và đưa ra các giải pháp giúp nâng cao chất lượng giải quyết tranh chấp
về QSDĐ chung.
3.2.

Nhiệm vụ nghiên cứu của đề tài
Trên cơ sở kết quả nghiên cứu của các cơng trình khoa học đã công bố, luận văn

tiếp tục nghiên cứu làm rõ các nội dung sau đây:
- Nhận xét, đánh giá tổng quát những quy định của pháp luật liên quan đến QSDĐ
chung. Từ việc đánh giá này, phân tích những hạn chế của quy định pháp luật hiện
hành làm cơ sở cho việc đưa ra các giải pháp nhằm hoàn thiện những quy định của
pháp luật về ỌSDĐ chung.
Nhận phân
này,
xét,
đánh
giá chung.
những
thực
hạntrạng
chế còn
áp tồn
dụngtại
pháp
trong
luậtq
giải

trình
quyết
xét
tranh
xử để
chấp
đưavề
raQSDĐ
các giải
chungpháp
tại nhằm
TAND nâng
tinh cao
Tiềnhiệu
Giang.
quảTừ
giải
việc
quyết
đánhcác
giá
tranh
chấptích
về ỌSDĐ


4.
4.1.

Đôi tượng và phạm vi nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu
Đe đạt được mục tiêu và nhiệm vụ nghiên cứu đặt ra ở trên, tác giả xác định đối

tượng nghiên cứu của đề tài là những vấn đề pháp lý liên quan đến ỌSDĐ chung và hoạt
động giải quyết tranh chấp về ỌSDĐ chung tại tỉnh Tiền Giang.
4.2.

Phạm vi nghiên cứu

- Phạm vi không gian: Luận văn tập trung nghiên cứu các quy định của pháp luật về
ỌSDĐ chung và thực trạng giải quyết tranh chấp về QSDĐ chung của hộ gia đình,
vợ chồng và nhận thừa kế chung tại TAND trên địa bàn Tiền Giang
- Phạm vi thời gian: Từ năm 2017 đến năm 2021.
5.

Phương pháp nghiên cứu

- Phương pháp luận
Đề tài sử dụng cơ sở phương pháp luận của chủ nghĩa duy vật biện chứng và chù
nghĩa duy vật lịch sứ. Đây là phương pháp được sử dụng trong suốt q trình nghiên
cứu và hồn thiện đề tài. Sừ dụng phương pháp này sẽ giúp nhận diện đúng các vấn đề
lý luận về QSDĐ chung.
- Phương pháp cụ thể
Phương pháp phân tích: được sử dụng để phân tích nội dung các quy định cùa
pháp luật về ỌSDĐ chung và thực tiễn giải quyết tranh chấp về QSDĐ chung tại TAND
trên địa bàn tinh Tiền Giang, từ đó có cái nhìn bao qt, tồn diện về QSDĐ chung.
Phương pháp so sánh: được sử dụng đế so sánh, nghiên cứu, đánh giá tình hình
vi phạm và thực trạng giải quyết tranh chấp về QSDĐ chung qua từng năm. Sứ dụng
phương pháp này sẽ giúp làm rõ những ưu điểm, hạn chế trong quá trình áp dụng các
văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến ỌSDĐ chung và giải quyết vấn đề tranh chấp

phát sinh trong quá trình áp dụng.
Phương pháp tông hợp: nhăm tông họp các vân đê vê chủ trương, chính sách của


Đảng và các quy định pháp luật của Nhà nước về QSDĐ chung, được sử dụng để đưa ra
những kiến nghị nhằm hoàn thiện các quy định của pháp luật về QSDĐ chung. Bên
cạnh đó, phương pháp này cũng xuất hiện trong toàn bộ nội dung của luận văn, đặc biệt
là ở phần kết luận của từng chương. Phương pháp này giúp tóm lượt lại nội dung cua
từng chương, qua đó người đọc có thể hiểu được tổng quát vẩn đề luận văn hướng đến.
Mỗi phương pháp nghiên cứu sẽ đem lại hiệu quả nhất định trong việc làm rõ đối
tượng nghiên cứu, xác định đúng mục đích của luận văn. Từ đó truyền tải được những
nội dung mà người viết hướng đến.
6.

Kết cấu đề tài
Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo thì luận văn được

kết cấu thành hai chương như sau:
Chương 1. Những vấn đề pháp lý liên quan đến QSDĐ chung theo pháp luật Việt
Nam
Chương 2. Những hạn chế về giải quyết ỌSDĐ chung tại TAND trên địa bàn
tỉnh Tiền Giang và một số kiến nghị.


CHƯƠNG 1
NHŨNG VÁN ĐÈ PHÁP LÝ LIÊN QUAN ĐẾN
QUYỀN sủ DỤNG ĐẤT CHUNG THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM
1.1.

Khái niệm quyền sử dụng đất chung


1.1.1.

Khái niệm quyền sử dụng đất
Khái niệm đất đai với ý nghĩa bao quát là chỉ một đất nước, một miền đất có biên

giới nhất định của một quốc gia, còn với ý nghĩa cụ thể, đất đai chỉ một mảnh đất có vị
trí, diện tích nhất định mà con người có thể sinh sống và hơn hết nó là một loại tài sản
có thể trở thành đối tượng của giao dịch dân sự, kinh tế... Do đó, đất đai được coi là tư
liệu sản xuất khơng thể thiếu trong đời sống kinh tế xã hội của đất nước, chế định đất đai
luôn được Nhà nước và xã hội quan tâm.
Theo lý thuyết truyền thống của pháp luật dân sự, đất đai là một tài sản nên chủ
sở hữu đất đai có ba quyền năng, đó là: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định
đoạt. Tuy nhiên, tuỳ từng điều kiện kinh tế, xã hội, ý chí của giai cấp cầm quyền mà chế
độ sở hữu đất đai của mồi quốc gia quy định không giống nhau.
Ở nước ta, sau khi thống nhất đất nước, Hiến pháp năm 1980 đã quy định đất đai
thuộc sở hữu tồn dân, các cá nhân khơng có quyền sở hữu đất mà chỉ có QSDĐ. Đen
nay, tại Hiến pháp năm 2013 tiếp tục ghi nhận, đất đai là tài sán cơng thuộc sở hữu tồn
dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Tồ chức, cá nhân được Nhà
nước giao đất, cho thuê đất, công nhận QSDĐ. Người sử dụng đất được chuyển ỌSDĐ,
thực hiện các quyền và nghĩa vụ theo quy định của luật. QSDĐ được pháp luật bảo hộ.
“QSDĐ” là thuật ngừ được ghi nhận tại nhiều văn bản quy phạm pháp luật khác
nhau. Tuy nhiên, hiện nay chưa có bất kỳ văn bản nào đưa ra khái niệm cụ thể về thuật
ngữ này.
Giai đoạn từ 1980 - 1992, tại khoản 3 Điều 18 LĐĐ năm 1987 đã quy định
“&ZW khi đăng ký, người sử dụng đất được cấp GCN QSDĐ”, lúc này người sử dụng
đất chỉ có qun khai thác cơng dụng của đât đai. Đên giai đoạn 1992-1995, tại Điêu 1


và Điêu 3 LĐĐ năm 1993 tiếp tục ghi nhận QSDĐ ổn định, lâu dài của hộ gia đình, cá

nhân và cho phép họ được chuyển QSDĐ trong thời hạn sử dụng. Với quy định này, ta
thấy rằng đất đai thuộc sở hữu tồn dân, ỌSDĐ thuộc về ngưịi sử dụng đất, cụ thể
ỌSDĐ ở giai đoạn này thể hiện ở năm khía cạnh: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê,
thế chấp và thừa kế QSDĐ1. Từ năm 1995 đến nay, thuật ngữ QSDĐ tiếp tục được ghi
nhận trong LĐĐ năm 2003, LĐĐ năm 2013, đồng thời ỌSDĐ của người sử dụng đất
cũng được mở rộng thêm, thể hiện ở mười phương diện: chuyển đổi, chuyển nhượng,
cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ, quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng
QSDĐ và được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất 2. Với cách tiếp cận này, QSDĐ
được xem là quyền năng mà Nhà nước trao cho người sử dụng đất đế khai thác những
thuộc tính có lợi từ đất, thông qua nhiều phương diện khác nhau.
Tại Điều 115 BLDS năm 2015 quy định, “quyền tài sản là quyền trị giả được
bằng tiền, bao gồm quyền tài sản đối với quyền sở hữu trí tuệ, QSDĐ và các quyền tài
sản khác”. Với cách tiếp cận này, QSDĐ còn được coi là một quyền tài sán. Mặt khác,
tại khoản 1 Điều 105 BLDS năm 2015, “Tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài
sản”. Do đó, QSDĐ là một loại tài sản.Với ý nghĩa này, ỌSDĐ hợp pháp của cá nhân,
tổ chức, hộ gia đình được hiểu là tài sản của tổ chức, cá nhân, hộ gia đình đó. Tuy nhiên,
khơng phải bất cứ chú thể nào có QSDĐ hợp pháp cũng có đầy đủ các quyền năng về
QSDĐ mà một số chủ thề dù có ỌSDĐ hợp pháp nhưng vẫn bị hạn chế một số quyền
năng. Chẳng hạn, cơ sở tôn giáo, cộng đồng dân cư sử dụng đất không được chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho th, tặng cho QSDĐ, khơng được thế chấp, góp vốn bằng QSDĐ3.
Từ những phân tích nêu trên, tác giả mạnh dạn đưa ra khái niệm vê QSDĐ như
sau:
QSDĐ là khả năng pháp lý do pháp luật quy định cho người sử dụng đất để giúp
chủ thể này có thể khai thác những thuộc tính có lợi từ đất một cách hợp pháp thông
qua các hành vi sử dụng đất hoặc chuyến quyền đó cho người khác.
1Khoản 2 Điều 3 LĐĐ năm 1993.
2 Điều 3 LĐĐ năm 2013.
3Đinh Văn Thanh (2017), “Pháp luật về thừa kế QSDĐ từ thực tiền xét xu tại TAND ờ Việt Nam”, Luận
án tiến sĩ, Viện Hàn lâm Khoa học Xã hội Việt Nam.



1.1.2.

Khái niệm quyền sử dụng đất chung
Cũng giống như thuật ngữ “QSDĐ”, thuật ngừ “QSDĐ chung” cũng được đề cập

tại nhiều quy định khác nhau của pháp luật. Tuy nhiên hiện nay chưa khái niệm cụ thể
về thuật ngừ này.
Khoản 29 Điều 3 LĐĐ năm 2013 quy định, “//ộ gia đình sử dụng đất là những
người có quan hệ hơn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về
HNGĐ, đang sống chung và có QSDĐ chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất,
cho thuê đất, công nhận QSDĐ, nhận chuyển QSDĐ”.
Điểm k khoản 1 Điều 169 LĐĐ năm 2013 quy định “7ơ chức, hộ gia đình, cả
nhân,... được nhận QSDĐ theo kết quả hoà giải thành về tranh chấp đất đai được Uỷ
ban nhãn dân cấp có thâm quyền cơng nhận;...văn bản về việc chia tách QSDĐ phù họp
với pháp luật đối với hộ gia đình hoặc nhóm người có QSDĐ chung”.
Hay tại khoản 5 Điều 6 Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 quy
định về GCN ỌSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quy định hình
thức sử dụng đất tại trang 2 của GCN được ghi như sau: “... Trường hợp tồn bộ diện
tích thửa đất thuộc quyền sử dụng của nhiều người sử dụng đất thì ghi ‘‘Sử dụng chung
” vào mục hình thức sử dụng”.
Từ những quy định nêu trên, ta có thể thấy rằng, một thửa đất nhưng thuộc
quyền sử dụng của nhiều người thì họ đều có chung ỌSDĐ đối với thừa đất ấy. Nói cách
khác họ có ỌSDĐ chung đối với thửa đất. Do đó, họ sẽ có quyền cùng nhau khai thác
các thuộc tính có lợi từ thửa đất chung ấy.


Tóm lại, từ định nghĩa vê QSDĐ và lập luận nêu trên, tác giả tiêp tục mạnh dạn
đưa ra khái niệm về QSDĐ chung như sau:
QSDĐ chung là khả năng pháp lý do pháp luật quy định cho những người có

chung QSDĐ để giúp các chủ thế này có thể cùng khai thác những thuộc tính có lợi từ
đất một cách hợp pháp thông qua các hành vi sử dụng đất hoặc chuyến quyền đó cho
người khác.
1.2.

Người có quyền sử dụng đất chung
về ngun tắc, để có QSDĐ chung thì các chủ thể chung phải là chủ thể có

QSDĐ. Người sử dụng đất chính là chủ thể có QSDĐ. Một người muốn trở thành người
sử dụng đất, xét về hình thức, phải có một hoặc nhiều thửa đất thuộc quyền sử dụng của
mình, xét về nội dung, chủ thề đó phải có những quyền và nghĩa vụ của một chủ thế sử
dụng đất trong mối quan hệ trực tiếp với Nhà nước theo quy định của pháp luật.
Tuy nhiên, không phải mọi chủ thế trực tiếp khai thác, sử dụng đất đều là người
sử dụng đất vì quyền khai thác, sử dụng của người không phải là người sử dụng đất có
thể phát sinh trong q trình người sử dụng đất thực hiện quyền sử dụng cùa mình.
Chẳng hạn, khi người được Nhà nước cho thuê đất cho người khác thuê lại QSDĐ của
mình, người thuê lại QSDĐ tuy là người trực tiếp khai thác đất đai nhưng quyền khai
thác đó khơng phải là do Nhà nước trao cho họ mà do bên cho thuê lại chuyển giao có
thời hạn, bên cho thuê lại vẫn là người phải thực hiện những nghĩa vụ đối với Nhà nước,
trên GCN vẫn đứng tên họ.
QSDĐ của người sử dụng đất có thế được xác lập bằng nhiều con đường khác
nhau. Tại Điều 5 LĐĐ năm 2013 quy định, người sử dụng đất là người được Nhà nước
giao đất, cho thuê đất, người được Nhà nước công nhận ỌSDĐ, người nhận chuyển
ỌSDĐ từ người sử dụng đất khác thơng qua các hình thức như nhận chuyển đổi, nhận
chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kể, nhận góp vốn bằng QSDĐ. Mặc dù căn
cứ xác lập ỌSDĐ tuy đa dạng nhưng dù ỌSDĐ được xác lập bởi căn cứ


nào thì nó cũng được quy vê một trong hai hình thức sử dụng là sử dụng đât dưới hình
thức giao hoặc sử dụng đất dưới hình thức thuê.

Căn cứ vào dấu hiệu tự thân của các chủ thể sử dụng đất và nhu cầu phân hoá
quyền, nghĩa vụ cho các đối tượng khác nhau, Điều 5 LĐĐ năm 2013 phân chia chú thề
sử dụng đất thành: Tố chức trong nước, Hộ gia đình cá nhân trong nước; Cộng đồng dân
cư; Cơ sở tôn giáo; Người Việt Nam định cư ở nước ngồi; Doanh nghiệp có vốn đầu tư
nước ngồi; Tổ chức nước ngồi có chức năng ngoại giao. Việc phân loại các chú thể sử
dụng đất theo những căn cứ nói trên có ý nghĩa quan trọng trong xác định quyền và
nghĩa vụ của họ.
Như vậy, chú thể có QSDĐ có thể chi là một cá nhân độc lập hoặc cũng có thể là
một nhóm người, một tổ chức nhất định. Tại khoản 2 Điều 167 LĐĐ năm 2013, nhóm
người sử dụng đất mà có chung ỌSDĐ gồm: hộ gia đình và các cá nhân có chung
QSDĐ. Tuy nhiên, trong phạm vi Luận văn cúa mình, tác giả chi giới hạn phân tích
nhóm chủ thế có chung QSDĐ gồm: hộ gia đình, vợ chồng và các đồng thừa kế chung.
Bởi lẽ đây là những chủ thể có quan hệ hôn nhân, huyết thống và nuôi dưỡng với nhau
nhưng lại là những chủ thể phát sinh tranh chấp nhiều nhất trong các chù thể tranh chấp
hiện nay.
1.3.

Thủ tục phân chia quyền sử dụng đất chung
Một thửa đất có thể phân chia hoặc không thể phân chia được. Thửa đất phân

chia được là thửa đất có thề tách thành một hay nhiều thứa đất khác nhau theo quy định
của pháp luật. Cịn thửa đất khơng thể phân chia được là thửa đất không đủ điều kiện để
tách thành các thửa đất khác nhau.
Như đã phân tích, QSDĐ chung là một loại tài sản, do đó ngồi tn thủ quy
định riêng về thú tục phân chia QSDĐ chung thì nó phải tn theo quy định chung về
việc phân chia tài sản thuộc sở hữu chung.


1.3.1.


Quyên sử dụng đãt phân chia được theo phân

Tại khoản 1 Điều 219 BLDS năm 2015, “trường họp sở hữu chung có thê phân
chia thì mồi chủ sở hữu chung đều có quyền yêu cầu chia tài sản chung; nếu tình trạng
sở hữu chung phái được duy trì trong một thời hạn theo thỏa thuận của các chù sở hữu
chung hoặc theo quy định của luật thì mỗi chủ sở hữu chung chỉ cỏ quyền yêu cầu chia
tài sản chung khi hết thời hạn đó; khi tài sản chung khơng thể chia được bằng hiện vật
thì chủ sở hữu chung có yêu cầu chia có quyền bán phần quyền sở hữu của mình, trừ
trường họp các chủ sở hữu chung có thỏa thuận khác".
Như vậy, ngồi trường hợp QSDĐ thuộc sở hữu chung phải được duy trì trong
một thời hạn theo thoả thuận cua các chủ sở hữu chung hoặc theo quy định cua Luật thì
mồi chú sở hữu chung đều có quyền yêu cầu phân chia ỌSDĐ chung bất kỳ lúc nào mà
họ muốn.
Đối với QSDĐ có thể chia được cho từng thành viên trong nhóm thì mồi người
có QSDĐ chung muốn thực hiện quyền đối với phần QSDĐ của mình thì phải thực hiện
thủ tục tách thửa theo quy định4 5. Diện tích tối thiểu để tách thửa do UBND tỉnh quy
định. Cụ thế trên địa bàn tỉnh Tiền Giang, tại các phường thuộc các thị xã và thành phố
Mỳ tho diện tích tối thiểu để tách thửa là 40 m 2; tại các khu dân cư, mặt tiền đường quốc
lộ, tỉnh lộ, huyện lộ thuộc địa bàn các huyện, thị xã, thành phổ, các thị trấn thuộc huyện,
các xã thuộc các thị xã và thành phố Mỳ Tho có diện tích tối thiểu để tách thửa là 50m 2
và tại các vị trí cịn lại của các xã thuộc huyện thì diện tích tối thiểu là 100m 2. Ngoài ra,
các thửa đất tách thửa phải đảm bảo chiều ngang mặt tiền là 04m trở lên3.
Trình tự thù tục thực hiện tách thửa đất do chia tách hộ gia đình, nhóm người sử
dụng đất được thực hiện theo quy định tại Điều 75 Nghị định 43/2013/NĐ-CP ngày
15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiêt thi hành một sơ điêu luật của LĐĐ năm 2013.
Theo đó, để thực hiện thú tục tách thửa đất, người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị
tách thửa đất gồm Đon đề nghị tách thửa theo Mầu số 11/ĐK; Bản gốc GCN đã cấp đến
Văn phòng đăng ký đất đai. Văn phịng đăng ký đất đai thực hiện các cơng việc sau: Đo
4 Khoản 1 Điều 167 LĐĐ năm 2013.
5


Quyết định số 08/2020/QĐ-ƯBND ngày 04/5/2020 cùa ủy ban nhân dân tinh Tiền Giang quy định

diện tích tối thiêu được phép tách thửa đối với từng loại đất trên địa bàn tinh.


đạc địa chính chia tách thửa đất và lập bản trích lục thửa đất mới tách theo kết quả đo
đạc địa chính đế chuyển cho người sử dụng đất thực hiện ký kết họp đồng, văn bản giao
dịch về quyền sử dụng một phần thửa đất mới tách; Thực hiện thủ tục đăng ký biến động
theo quy định tại Nghị định này đối với phần diện tích chuyển quyền; đồng thời xác
nhận thay đổi vào GCN đã cấp hoặc trình cơ quan có thẩm quyền cấp GCN QSDĐ,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gẳn liền với đất đối với phần diện tích cịn lại của
thửa đất khơng chuyến quyền; chinh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở
dữ liệu đất đai; trao cho người sử dụng đất hoặc gửi ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối
với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.
Sau khi đã tách thửa, người sử dụng đất phải làm thú tục cấp GCN QSDĐ,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và được thực hiện quyền và nghĩa vụ
của người sử dụng đất theo quy định của LĐĐ năm 2013.
1.3.2.

Quyền sử dụng đất không phân chia được theo phần
Tại điểm b khoản 2 Điều 167 LĐĐ năm 2013, trường hợp QSDĐ của nhóm

người sử dụng đất khơng thế phân chia được theo phần thì uỷ quyền cho người đại diện
để thực hiện quyền và nghĩa vụ của nhóm người sử dụng đất.
Trường hợp nếu một người sử dụng đất chung vẫn muốn phân chia phần ỌSDĐ
cùa mình thì người đó có quyền bán phần quyền sở hữu của mình. Tại khoản 2 Điều 219
BLDS năm 2015, “trường họp có người yêu cầu một người trong số các chủ sở hữu
chung thực hiện nghĩa vụ thanh toán và chủ sở hữu chung đó khơng có tài sản riêng
hoặc tài sản riêng khơng đủ đế thanh tốn thì người u cầu có quyền yêu cầu chia tủi

sản chung và tham gia vào việc chia tài sản chung, trừ trường hợp pháp luật có quy
định khác. Nếu không thể chia phần quyền sở hữu bằng hiện vật hoặc việc chia này bị
các chủ sở hữu chung cịn lại phản đổi thì người có quyền có quyên yêu câu người có
nghĩa vụ bản phân quyên sở hữu của mình đê thực hiện nghĩa vụ thanh tốn”.
Như vậy, đối với thửa đất khơng thể phân chia được, một chủ thể chung muốn
phân chia QSDĐ chung cúa mình thì phải bán phần quyền sở hữu của mình. Người mua
lại phần quyền sở hữu sẽ trở thành chú thể có chung QSDĐ đối với thửa đất ấy. Để giao


dịch QSDĐ đối với thửa đất không thể phân chia thì các chủ sở hữu chung sẽ phải ủy
quyền cho một người đại diện thực hiện quyền và nghĩa vụ của nhóm người sử dụng đất.
1.4.

Thủ tục giao dịch quyền sử dụng đất chung
ỌSDĐ chung là một quyền tài sản và được coi là một loại tài sản. Do đó, giao

dịch QSDĐ chung cũng có bản chất là một giao dịch dân sự.
Giao dịch dân sự là hợp đồng hoặc hành vi pháp lý đon phương làm phát sinh,
thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự 6. Do đó, có thể hiểu giao dịch QSDĐ
chung là họp đồng hoặc hành vi pháp lý đon phương làm phát sinh, thay đồi hoặc chấm
dứt quyền, nghĩa vụ của các bên đối với ỌSDĐ chung.
Theo pháp luật đất đai, các loại hình giao dịch QSDĐ chung hiện nay bao gồm:
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn
bằng ỌSDĐ chung. Để thực hiện các giao dịch về QSDĐ chung, thì bên tiến hành giao
dịch, bên tham gia giao dịch và đối tượng giao dịch phải tuân theo các điều kiện sau đây:
ì.4.1. Điều kiện đối với bên tiến hành giao dịch Quyền sử dụng đất chung
Theo quy định của LĐĐ năm 2013, bên tiến hành giao dịch QSDĐ chung (bên
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn
bằng ỌSDĐ chung) chỉ có quyền giao dịch và tiến hành khi đáp ứng các điều kiện sau:
Thứ nhất, phải là chủ thể sử dụng đất và phải có GCN QSDĐ

về nguyên tắc, đế có quyền giao dịch QSDĐ chung thì bên tiến hành giao dịch
phải là chủ thể sử dụng đất chung như đã phân tích ở trên. Tư cách chủ thể của các bên
tiến hành giao dịch phài được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác nhận thông qua
GCN ỌSDĐ chung.
GCN QSDĐ chung là chứng thư pháp lý do Nhà nước cấp cho nhóm người có
chung ỌSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất để xác nhận và bảo hộ các
quyền sử dụng, sở hữu của nhóm người sử dụng đất chung. Chủ thể nào có GCN với tên
cùa họ và được ghi nhận trên giấy nghĩa là QSDĐ hợp pháp cùa họ đã được chứng
minh. Họ có thế có quyền đưa QSDĐ của mình vào trong giao dịch. Đây là yêu cầu họp
6 Điều 121 BLDS năm 2015.


lý được đặt ra nhằm kiểm tra tính họp pháp của đối tượng giao dịch cũng như tư cách
chủ thể có QSDĐ chung đưa vào giao dịch. Chính vì vậy, khi quy định về thời điểm và
điều kiện tiến hành giao dịch QSDĐ, LĐĐ năm 2013 buộc các bên tiến hành giao dịch
phải có GCN QSDĐ, trừ một số trường họp quy định tại khoản 1 Điều 168 và điểm a
khoản 1 Điều 188 LĐĐ năm 2013. Theo đó, đối với trường hợp chuyển đổi ỌSDĐ nơng
nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho
thuê đất; trường hợp nhận thừa kế QSDĐ thì người sử dụng đất được thực hiện quyền
khi có GCN hoặc đủ điều kiện để cấp GCN ỌSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất.
Thứ hai, phải được LĐĐ cho phép giao dịch
Như đã trình bày, về ngun tắc người có quyền tiến hành giao dịch QSDĐ phải
là chủ thể sử dụng đất. Tuy nhiên không phải chủ thể sử dụng đất nào cũng có quyền
giao dịch ỌSDĐ. Các chủ thể có ỌSDĐ chung có quyền giao dịch ỌSDĐ khi được
LĐĐ cho phép giao dịch.
Theo quy định cua LĐĐ năm 2013, những chú thể được phép giao dịch QSDĐ
bao gồm: hộ gia đinh, cá nhân trong nước, tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp cơng lập tự
chủ tài chính, người Việt Nam định cư ở nước ngồi, doanh nghiệp có vơn đâu tư nước
ngồi. Những chủ thể này có quyền giao dịch QSDĐ theo các hình thức được Nhà nước

giao đất có thu tiền sử dụng đất mà không được miễn tiền sử dụng đất, trừ trường hợp
được miễn tiền sử dụng đất đế thực hiện dự án kinh doanh nhà ở và miễn tiền sử dụng
đất cho hộ gia đình, cá nhân; thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho hộ gia đình, cá nhân;
thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà không được miễn tiền thuê
đất, trừ trường họp được miễn tiền thuê đất để thực hiện dự án kinh doanh nhà ở; thuê
đất trả tiền cho nhiều năm mà tiền đã trả cho thời hạn th cịn lại ít nhất là 5 năm; cơng
nhận QSDĐ như giao dịch đất có thu tiền sử dụng đất mà không được miễn tiền sử dụng
đất; nhận chuyến QSDĐ. Riêng đối với hộ gia đình, cá nhân được giao đất không thu
tiền sử dụng đất vẫn có quyền giao dịch QSDĐ. Cụ thể hơn, đối với giao dịch chuyển
đổi QSDĐ chỉ có hộ gia đình, cá nhân trong nước mới có quyền; giao dịch thừa kế chí
có cá nhân (bao gồm cả cá nhân trong nước và người Việt Nam định cư ở nước ngoài)


mới có quyền để thừa kế QSDĐ.
Thứ ba, phái khơng bị hạn chế quyền định đoạt
Để tiến hành giao dịch QSDĐ, bên tiến hành giao dịch ngoài đáp ứng hai điều
kiện nêu trên thì cịn phải khơng bị hạn chế quyền định đoạt.
Quyền định đoạt của chủ thể sử dụng đất chung bị hạn chế trong các trường hợp
do pháp luật quy định hoặc do thỏa thuận. Tại điềm c khoản 1 Điều 188 LĐĐ năm 2013
quy định về trường họp hạn chế quyền định đoạt của chủ thể sử dụng đất, theo đó trong
trường hợp QSDĐ bị kê biên để đảm bảo thi hành án thì chủ thể sử dụng đất khơng có
quyền tiến hành giao dịch. Ngồi ra, thực tiễn xét xử cũng cho thấy thêm một số trường
họp về hạn chế quyền định đoạt QSDĐ chung như: đất bị thế chấp mà khơng có thỏa
thuận về việc chuyển quyền hoặc các bên có thỏa thuận về việc không được cho thuê,
cho thuê lại, thế chấp QSDĐ; trường hợp QSDĐ chung


bị áp dụng biện pháp khàn câp tạm thời (phong tỏa, tạm dừng đăng ký, tạm giữ giây tờ,
kê biên)7...
1.4.2.


Điều kiện đối với bên tham gia giao dịch quyền sử dụng đất chung
Theo quy định pháp luật, bên tham gia giao dịch ỌSDĐ chung (bên nhận chuyển

đổi, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê lại, nhận thừa kế, nhận tặng cho, nhận thế chấp,
nhận góp vốn bằng QSDĐ chung) chi được tham gia giao dịch khi đáp ứng các điều
kiện sau:
Thứ nhất, là chủ thể được phép tham gia giao dịch
Cũng giống như điều kiện của bên tiến hành giao dịch QSDĐ chung, bên tham
gia giao dịch QSDĐ chung cũng phải là chú thế được phép giao dịch.
Thứ hai, không bị hạn chế quyền tham gia giao dịch
LĐĐ năm 2013 quy định một số hạn chế đối với người có quyền tham gia vào
giao dịch. Theo đó, hộ gia đình, cá nhân trong nước chi có quyền tham gia vào giao dịch
chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp và đất phải nằm trong cùng xã, phường, thị trấn. Hộ gia
đình, cá nhân trong nước khơng trực tiếp sản xuất nơng nghiệp khơng có quyền nhận
chuyển nhượng, nhận tặng cho đất trồng lúa; hộ gia đình, cá nhân khơng sinh sống trong
khu vực rừng phịng hộ, rừng đặc dụng khơng có quyền nhận tặng cho, nhận chuyển
nhượng QSDĐ trong khu vực này. Cá nhân trong nước chỉ có quyền nhận thế chấp
ỌSDĐ của hộ gia đình, cá nhân trong nước khác.
Ngồi các điều kiện nêu trên, mặc dù Luật không đề cập đến nhưng bên tiến
hành và bên tham gia giao dịch đương nhiên phải đáp ứng các điều kiện về năng lực của
chú thế theo quy định của BLDS.
L4.3. Điêu kiện đơi vói qun sử dụng đãt chung tham gia giao dịch
Theo quy định của LĐĐ năm 2013, QSDĐ tham gia giao dịch khi đáp ứng các
điều kiện sau:
7Châu Thị Khánh Vân & Nguyễn Thị Thu Trang (2019), Hiệu lực giao dịch QSDĐ, Nhà xuất bàn ĐH
Quốc gia TP. Hồ Chí Minh, TP. Hồ Chí Minh, tr. 30-31.


77ỉứ nhất, QSDĐ giao dịch phải được xác định

Giao dịch không thể thục hiện được nếu đối tượng giao dịch khơng có hoặc có
nhưng khơng được xác định rõ ràng, cụ thể, theo khoản 1 Điều 3 LĐĐ năm 2013, thửa
đất được hiểu là phần diện tích đất được giới hạn bởi ranh giới trên thực địa hoặc mô tả
trên hồ sơ. Trên cơ sở này, đối tượng giao dịch QSDĐ chính là quyền sử dụng thửa đất.
Mặt khác, thửa đất tham gia vào giao dịch phải là thửa đã đăng ký đất đai, đã được lập
hồ sơ địa chính và xác định chế độ sử dụng.
77ỉỉ? hai, QSDĐ đã được cấp GCN QSDĐ
Quy định này nhằm xác định rõ đối tượng thực hiện QSDĐ. GCN QSDĐ sẽ giúp
cho các chủ thể giao dịch ỌSDĐ biết rõ thông tin của đối tượng mà mình giao dịch.
Song, trong một số trường họp tại khoản 1 Điều 168 LĐĐ năm 2013 nêu trên, đối với
trường hợp chuyển đối QSDĐ nơng nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền
sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế QSDĐ thì người
sử dụng đất được thực hiện quyền khi có GCN hoặc đủ điều kiện để cấp GCN QSDĐ,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Do tính chất đặc thù của hai loại
giao dịch này, việc chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp là loại giao dịch khơng có tính chất
hàng hóa, tiền tệ nhằm mục đích kinh doanh mà chỉ giúp thuận tiện cho đời sống của
nông dân và hoạt động sản xuất nông nghiệp; hay trường hợp đế thừa kế không phải là
một giao dịch mang tính chất kinh doanh mà nó mang tính nhân thân, thề hiện tình cảm,
u thương cùa người thừa kế dành cho người nhận thừa kế, nên sự loại trừ phải có
GCN ỌSDĐ khi thực hiện giao dịch đối với hai trường họp này là tương đối phù hợp.
Thứ ba, đất khơng có tranh chấp


Đây là quy định nhăm xác định rõ tư cách pháp lý của chủ thê thực hiện quyên
và bảo vệ lợi ích hợp pháp của họ. Một chủ thể chỉ được hưởng và được thực hiện giao
dịch ỌSDĐ đối với diện tích đất mà mình có quyền sử dụng. Quy định cũng đảm bảo
cho quyền lợi cùa các bên tham gia giao dịch còn lại và tạo điều kiện thuận lợi cho việc
giải quyết tranh chấp, tránh rắc rối phát sinh sau này. Do đó, trường hợp đất bị tranh
chấp thì cần phải giài quyết xong tranh chấp thi người sử dụng đất mới được thực hiện
giao dịch ỌSDĐ.

Thứ tư, QSDĐ không bị kê biên để thi hành án
Việc kê biên QSDĐ là để đảm bảo nghĩa vụ tài sản mà người sứ dụng đất phải
thực hiện, nhưng trên cơ sở cưỡng chế của pháp luật. Điều kiện này được đặt ra nhằm
tránh sự tẩu tán tài sản và lấn tránh nghĩa vụ của người sử dụng đất. Khi QSDĐ bị kê
biên để đảm bảo thi hành án thì QSDĐ của người sử dụng đất đã bị hạn chế, do đó họ
khơng được phép thực hiện giao dịch đối với QSDĐ cúa mình.
Thứ năm, đất cịn trong thời hạn sử dụng đất
Theo pháp luật đất đai, thời hạn sử dụng đất có hai trường hợp là sử dụng đất ổn
định lâu dài và sử dụng đất có thời hạn. Như vậy, có thể thấy đây là điều kiện đặt ra đối
với loại đất có quy định thời hạn sử dụng. Người sử dụng đất chi được thực hiện giao
dịch khi QSDĐ của họ còn trong thời hạn sử dụng đất. Điều này là phù họp, bởi lẽ, nếu
hết thời hạn sử dụng đất mà khơng được gia hạn thì ỌSDĐ sẽ bị Nhà nước thu hồi, đồng
nghĩa với việc QSDĐ cúa họ bị chấm dứt. Khi đó, họ khơng cịn là chú thề có QSDĐ đề
có thể thực hiện được quyền giao dịch QSDĐ.
1.4.4.

Trình tự, thủ tục giao dịch quyền sử dụng đất chung
Trình tự, thủ tục giao dịch QSDĐ chung được quy định cụ thể tại Điều 78, Điều

79 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phú quy định chi tiết thi hành
một số điều của LĐĐ năm 2013. Cụ thể như sau:
- Hồ sơ giao dịch QSDĐ