ĐẠI HỌC QC GIA THÀNH PHỊ HỎ CHÍ MINH
TRƯỜNG ĐAI HOC KINH TÉ - LUÀT

VÕ THỊ LIỄU HẠNH

BẢO VỆ NGƯỜI THỨ BA NGAY TÌNH KHI HỢP ĐỒNG
CHUYÊN NHƯỢNG QUYỀN sứ DỤNG ĐẤT VÔ HIỆU

Chuyên ngành: Luật Kinh tê
Mã ngành: 8380107

LUẬN VÃN THẠC sĩ LUẬT HỌC

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS. CHÂU THỊ KHÁNH VÂN

BẾN TRE - NĂM 2021


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan:
Những nội dung trong luận văn này là do tôi thực hiện dưới sự hướng dẫn trực
tiếp của TS. Châu Thị Khánh Vân.
Mọi tham khảo dùng trong luận văn đều được trích dẫn rõ ràng và trung thực về
tên tác giả, tên công trinh, thời gian và địa điểm.
Mọi sao chép không hợp lệ, vi phạm quy chế đào tạo, không trung thực tôi xin
chịu hoàn toàn trách nhiệm.
TÁC GIẢ

Võ Thị Liễu Hạnh

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN
MỤC LỤC...............................................................................................................Trang


1.2. Bảo vệ người thứ ba ngay tình khi giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng
đất

TÀI LIỆU THAM KHẢO


MỞ ĐẦU
1.

Lý do chọn đê tài
Với tỉ lệ gia tăng dân số như hiện nay thì đất đai ngày càng trờ nên khan hiếm,

nhu cầu về đất tăng cao làm gia tăng các giao dịch quyền sử dụng đất. Trong thời gian
gần đây số vụ tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất gia tăng đáng kể
với những tình tiết ngày càng phức tạp. Nhiều hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất bị tuyên bố vô hiệu và hệ quả tất yếu là các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu,
hồn trả cho nhau những gì đã nhận. Tuy nhiên có những trường hợp quyền sử dụng đất
đã được đem ra thực hiện một giao dịch khác với người thứ ba. Vấn đề đặt ra là quyền
lợi của người thứ ba ngay tình khi tham gia giao dịch sẽ được bảo vệ như thế nào? Bộ
luật Dân sự năm 2015, Luật Đất đai năm 2013 có những quy định về chiếm hữu ngay
tình, bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình khi hợp đồng dân sự vô hiệu và các
trường hợp chủ sở hữu được địi lại tài sản từ người thứ ba ngay tình. Tuy nhiên trong
q trình áp dụng pháp luật vẫn có những bản án xâm phạm đến quyền và lợi ích hợp
pháp của người thứ ba ngay tình. Đó là lý do học viên chọn đề tài “Bảo vệ người thứ ba
ngay tình khi họp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vơ hiệu” nhằm tìm hiểu, nêu

ra những bất cập khi áp dụng pháp luật và đưa ra những kiến nghị nhằm hồn thiện pháp
luật.
2.

Tình hình nghiên cún
Các cơng trình nghiên cứu về “Bảo vệ người thứ ba ngay tình khi hợp đồng

chuyến nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu” hiện nay vẫn cịn rất ít. Bài viết tiêu biểu
hiện nay có thể kể đến như:
TS Châu Thị Khánh Vân - Bảo vệ người thứ ba ngay tình trong giao dịch quyền
sừ dụng đất - Tạp chí Tịa án nhân dân tháng 10/2018.
Ngồi ra cịn một số bài nghiên cứu về bảo vệ người thứ ba ngay tình trong giao
dịch dân sự nói chung như:
1.

Lưu Thị Hiền - Bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người thứ ba ngay tình
theo Điều 258 Bộ luật Dân sự, hiểu thế nào cho đúng - Tạp chí Tịa án số

12/2012.


6

2.

Nguyên Thị Minh Phượng (2013) - Bảo vệ quyên lợi của người thứ ba ngay

tình khi hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu theo quy định tại Điều 138 Bộ luật Dân sự
Việt Nam năm 2005 - Tạp chí Tòa án nhân dân.
3.


Võ Hải Phương - Cơ chế bảo vệ quyền sở hữu đối với người thứ ba ngay tình

trong mua bán đấu giá tài sản - Tạp chí dân chủ pháp luật số 12/2014.
4.

Vũ Thị Hồng Yến - Bào vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình khi chú sở hữu

kiện đòi tài sản - Chuyên đề cho hội thảo khoa học cấp Trường do bộ môn Luật dân
sự - Khoa luật dân sự - Đại học Luật Hà Nội tổ chức vào ngày 11/12/2007.
5.

Huỳnh Thanh Tĩnh - Luận văn thạc sĩ “Bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay

tình trong giao dịch dân sự vơ hiệu trong pháp luật Việt Nam”, trường Đại học Luật
Hà Nội.
Tuy nhiên các cơng trình, bài viết nêu trên phần nhiều được nghiên cứu trước thời
điểm Bộ luật Dân sự năm 2015 có hiệu lực pháp luật. Chưa có nhiều bài viết làm rõ
những bất cập khi áp dụng pháp luật bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình theo
Bộ luật Dân sự năm 2015.
3.

Mục tiêu và nhiệm vụ nghiên cứu

3.1.

Mục tiêu nghiên cứu của luận văn

Nghiên cứu các cơ sở lý luận, phân tích đánh giá các quy định của pháp luật hiện
hành và thực tế áp dụng pháp luật thơng qua việc phân tích, bình luận bản án từ đó đưa

ra các đề xuất nhằm hồn thiện các quy định của pháp luật trong thời gian tới.
3.2.

Nhiệm vụ nghiên cứu của luận văn

Để đạt được mục tiêu trên, đề tài có các nhiệm vụ sau đây:
- Phân tích các quy định của pháp luật về bảo vệ quyền lợi cua người thứ ba ngay tình
khi giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất bị vô hiệu.
- Phân tích các bản án và đưa ra bình luận.
- Kiến nghị, đề xuất hoàn thiện pháp luật.
4.

Đối tượng và phạm vi nghiên cún

4.1.

Đối tượng nghiên cứu

Luận văn tập trung nghiên cứu cơ sở pháp lý và các bản án liên quan đên người


7

thứ ba ngay tình khi hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu.
4.2.

Phạm vi nghiên cứu

Luận văn tập trung nghiên cứu các quy định pháp luật về bảo vệ người thứ ba
ngay tình khi hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bị vô hiệu và các bản án

tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất liên quan đển người thứ ba ngay
tình được xét xử tại Tòa án.
5.

Phuong pháp nghiên cúru
Luận văn vận dụng phương pháp nghiên cứu sau

- Phương pháp phân tích, tổng hợp: Nhằm làm sáng tỏ vấn đề lý luận về bảo vệ quyền
lợi của người thứ ba ngay tình khi họp đồng chuyến nhượng quyền sử dụng đất bị vô
hiệu.
- Phương pháp bình luận: Bình luận các bàn án có liên quan đến người thứ ba ngay
tình khi họp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu.
- Phương pháp đánh giá: Đánh giá các bản án và tìm ra những hạn chế của quy định
pháp luật nhằm đưa ra một số hướng giải quyết cụ thể.
6.

Kết cấu của Luận văn
Ngoài phần Danh mục tài liệu tham khảo, phần mở đầu và kết luận, nội dung của

đề tài gồm hai chương:
Chương 1: Những vấn đề lý luận chung về bảo vệ người thứ ba ngay tình khi họp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu.
Chương
giải quyết
tranh chấp liên quan đến người thứ ba ngay tình khi hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vơ
hiệu
và2:
đềThực
xuấttrạng
hồn thiện

pháp luật.


8

CHƯƠNG 1
NHŨNG VÁN ĐÈ LÝ LUẬN CHUNG VỀ BẢO VỆ
NGƯỜI THÚ BA NGAY TÌNH KHI HỢP ĐỒNG CHUYÊN NHƯỢNG
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÔ HIỆU
Để hiểu rõ về các quy định để bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình khi
hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vơ hiệu trước tiên cần làm rõ thế nào là
hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu và người thứ ba ngay tình.
1.1.

Họp đồng chuyển nhưọng quyền sử dụng đất vô hiệu
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo

đó bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho
bên nhận chuyển nhượng. Còn bên nhận chuyển nhượng trả tiền cho bên chuyển
nhượng theo quy định của Bộ luật Dân sự và Luật Đất đai. Do họp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất là một trong nhiều loại giao dịch dân sự nên cần phải tuân thủ các
điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự được quy định tại Điều 117 Bộ luật Dân sự
năm 2015:
- “Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao
dịch dân sự được xác lập;
- Chủ thế tham gia giao dịch dân sự hồn tồn tự nguyện;
- Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không
trái đạo đức xã hội.
- Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong
trường hợp luật có quy định”.

Ngồi việc đáp ứng các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự, hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất còn phải đáp ứng các điều kiện về chủ thể hợp đồng
theo quy định tại khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013: Đất có Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, đất khơng có tranh chấp, quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo
đảm thi hành án và trong thời hạn sử dụng đất, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất phải lập thành văn bản và có cơng chứng hoặc chứng thực.
Điêu 122 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định giao dịch dân sự khơng có một trong


9

các điều kiện quy định tại Điều 117 Bộ luật này thì giao dịch đó vơ hiệu. Như vậy hợp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực thì phải thỏa mãn tất cả các điều
kiện tại Điều 122 nếu vi phạm một trong các điều kiện thì hợp đồng chuyển nhượng đó
sẽ bị vơ hiệu. Những quy định này có ý nghĩa quan trọng trong việc thiết lập trật tự kỷ
cương xã hội, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các cá nhân, cơ quan, tổ chức, Nhà
nước, đảm bảo an toàn pháp lý cho các chủ thể trong giao lưu dân sự.
1.2.

Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vơ hiệu nói chung và họp đồng

chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng
Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu được quy định tại Điều 131 Bộ luật
Dân sự năm 2015. Theo đó, khoản 1 Điều 131 quy định về các nguyên tắc chung cho
việc xử lý hậu quả của giao dịch vô hiệu là: “Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát
sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch
dân sự được xác lập”. Như vậy, khi hợp đồng vơ hiệu thì mọi thỏa thuận coi như khơng
có, khác với trường hợp “chấm dứt hợp đồng” là trường hợp trước thời điềm chấm dứt
hợp đồng thì hợp đồng có hiệu lực, các thỏa thuận vẫn có giá trị bắt buộc với các bên
đến khi chấm dứt hợp đồng, việc thi hành đúng hợp đồng trước thời điềm chấm dứt hợp

đồng phải được tơn trọng.
Khốn 2 Điều 131 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định: “Khi giao dịch dân sự vơ
hiệu thì các bên khơi phục lại tình trạng ban đầu, hồn trả cho nhau những gì đã
nhận...Trường hợp khơng thể hồn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn
trả”. Như vậy, việc trả lại hiện vật là tru tiên, không thể trả bằng hiện vật thì mới trả
tiền. Tuy nhiên, đối với quyền sử dụng đất đã được chuyển nhượng cho người thứ ba
ngay tình thì chủ sở hữu ban đầu chi có thế nhận hồn trả bằng tiền thay vì hiện vật như
quy định.
Theo quy định của pháp luật thì việc giải quyết hậu quả giao dịch dân sự vô hiệu
là khôi phục lại tình trạng ban đầu, trả lại cho nhau những gì đã nhận nhưng đế giải
quyết tồn diện vụ án thì ngồi việc trả lại tài sản cịn phải giải quyết những vân đê phát
sinh là sự thay đôi của tài sản, hoa lợi, lợi tức của tài sản, bôi thường thiệt hại1.
1 Chu Xuân Minh (2020), ‘ Tuyên bổ giao dịch dán sự vô hiệu và giải quyết hậu q giao dịch dân sự vơ hiệu',
Tạp chí Tịa án nhân dân điện từ tháng 3/2020, tại địa chì: cuu/tuyen-bo-


10

1.3.

Khái niệm người thứ ba ngay tình
Để bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình trước hết phải hiểu khái niệm

người thứ ba ngay tình là gì. Bộ luật Dân sự năm 2005 cũng như Bộ luật Dân sự năm
2015 chỉ đưa ra khái niệm “Chiếm hữu ngay tình” nhưng hồn tồn khơng định nghĩa
người thứ ba ngay tình là người thế nào, vậy cần hiểu khái niệm trên thế nào cho đúng?
Theo từ điển, ngay tình được hiểu là lịng ngay thẳng, thật thà, tình thế rõ ràng nên
có thế hiếu người thứ ba ngay tình là người tại thời điếm tham gia giao dịch dân sự
không có cơ sở đế biết việc giao dịch của mình với người khơng có quyền định đoạt tài
sản hoặc đối tượng tài sản của giao dịch liên quan đến giao dịch trước đó đã bị vơ hiệu,

nghĩa là người thứ ba ngay tình hồn tồn tin rằng người giao dịch với mình là người có
quyền giao dịch và đối tượng tài sản giao dịch đáp ứng các điều kiện để giao dịch dân
sự có hiệu lực, từ đó cho thấy người ngay tình hồn tồn khơng có lồi khi tham gia vào
giao dịch nên cần được pháp luật bảo vệ.2
Trong
quan
hệ xãphái
hội tn
nói
chung
phátkhơng
sinh
nhiều
loại
giao
dịch
dân
sự
trong
đóhọp
phải
kểđồng
đến
một
loại
giao quyền
dịchloại
rất
phổ đồng
biến

hiện
nay
nhiều
là
điều
họp kiện
đồng
chuyển
nhượng
thú,quyền
nếu
sử
dụng
thi
đất.
giao
Do
dịch
tính
sẽchất
bị vơ
phức
hiệu.
tạp
Trường
của đất
đai
hợp
nên
đâychuyển

là một
nhượng
trong
các
sử dụng
hợp
đất vơ
có
hiệu
nhưng
quyền
sử

giao-dich-dan-su-vo-hieu-va-giai-quyet-hau-qua-giao-dich-dan-su-vo-hieu, truy cập ngày 27 tháng 02 năm 2021.
2 Nguyễn Thuý Hiền (2020), ‘Rút kinh nghiệm các sai sót trong quá trình xét xử các vụ án dân sự liên quan đến
quyền sờ hữu', Tạp chí Tịa án nhân dân điện tử tháng 06/2020, tại địa chỉ: viet/phapluat/giai-quyet-cac-vu-an-dan-su-ve-quyen-so-huu-sai-sot-can-rut-kinh-nghiem. truy cập ngày 10 tháng 03 năm
2021.


dụng đât đã chuyên quyên cho người thứ ba thì cân các căn cứ vào các yêu tô sau đê xác
định người thứ ba ngay tình, đó là:
Thứ nhất, trước khi người thứ ba tham gia vào giao dịch dân sự thì đã có một giao
dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác lập, thực hiện nhưng giao dịch này bị
vô hiệu do tham gia giao dịch với người có khơng quyền giao dịch và đối tưọng tài sản
khơng đáp ứng các điều kiện để giao dịch dân sự có hiệu lực.
Thứ hai, phải ngay tình khi tham gia giao dịch. Việc công nhận giao dịch của
người nhận chuyển quyền sử dụng đất từ người khơng có quyền sử dụng đất được xây
dựng dựa trên cơ sở bảo vệ người ngay tình trong giao dịch. Chính vì lẽ đó, điều kiện
ngay tình của người nhận chuyển quyền sử dụng đất tại thời điểm tham gia giao dịch là
điều kiện tiên quyết để người nhận chuyển quyền sử dụng đất được cơng nhận giao dịch.

Ngay tình khi tham gia giao dịch được hiểu là tại thời điểm giao dịch, người nhận
chuyển quyền sử dụng đất không biết và không thể biết người chuyển quyền khơng có
quyền chuyển quyền sử dụng đất.
Thứ ba, giao dịch phải đáp ứng các điều kiện có hiệu lực của giao dịch. Giao dịch
chuyển quyền sử dụng đất chỉ được công nhận nếu đáp ứng các điều kiện có hiệu lực
của giao dịch theo quy định của pháp luật. Các điều kiện này được quy định tại Bộ luật
Dân sự năm 2015 và Luật Đất đai năm 2013, cụ thể: Bên chuyến quyền và bên nhận
chuyển quyền phải có quyền thực hiện giao dịch (có quyền giao dịch, có năng lực đế
thực hiện giao dịch), các bên hoàn toàn tự nguyện khi tham gia giao dịch, các thỏa thuận
không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội, quyền sử dụng đất
tham gia giao dịch phải được xác định được, thỏa thuận chuyển quyền sử dụng đất phải
được lập thành văn bản, có chừ ký của các bên và phải được cơng chứng, chứng thực,
trừ trường hợp có một hoặc các bên là tổ chức kinh doanh bất động sản. Riêng đối với
thừa kế hình thức của di chúc thực hiện theo quy định của Bộ luật Dân sự3.
Thứ tư, người thứ ba có được qun sử dụng đât thơng qua giao dịch dân sự có
đền bù: Đó là những giao dịch mà một bên sau khi thực hiện nghĩa vụ của mình đối với
bên kia thì sẽ nhận được những lợi ích vật chất từ phía bên kia. Trường họp giao dịch
3Châu Thị Khánh Vân (2018), ‘Bao vệ người thứ ba ngay tình trong giao dịch quyền sử dụng đất', Tạp chí Tịa Ún
nhân dân tháng 10/2018.


dân sự với người thứ ba thông qua một giao dịch khơng có đền bù (ví dụ tặng cho, thừa
kế...) thì người thứ ba mặc dù ngay tình nhưng cũng không được pháp luật bảo vệ quyền
lợi và phải trả lại tài sản cho chú sở hữu.
1.4.

Ý nghĩa của việc bảo vệ người thứ ba ngay tình
Chủ sở hữu sẽ được pháp luật tôn trọng và bảo vệ thông qua các quy định cho

phép chủ sở hữu được đòi lại tài sản của mình từ những người chiếm hữu, người sử

dụng, người được lợi về tài sản khơng có căn cứ pháp luật. Nhưng nếu người đang
chiếm hữu tài sản là người thứ ba ngay tình thì quyền địi tài sản này của chủ sở hữu vẫn
được duy trì nhưng hạn chế ở một phạm vi nhất định để bảo vệ quyền và lợi ích chính
đáng của người thứ ba ngay tình vì những lý do sau đây:
Thư nhãt, xét vê u tơ lõi
Người ngay tình hồn tồn khơng có lồi khi tham gia vào giao dịch vì khi tham gia
giao dịch họ khơng có cơ sở và khơng buộc phải biết người giao dịch khơng có quyền
giao dịch.
Thứ hai, xét về mức độ thiệt hại
Chủ sở hữu tài sản có thể gặp nhiều rủi ro nhưng có thế phịng tránh rủi ro bằng
cách mua báo hiếm cho tài sán và trên thực tế, các tài sản có giá trị lớn thường được bảo
hiếm. Trong khi đó, khi tham gia giao dịch, do người ngay tình hồn tồn có cơ sở
thuyết phục để tin rằng người giao dịch là người có quyền giao dịch. Như vậy, trong
hồn cảnh này, rủi ro mà người ngay tình có thể nghĩ đến khơng thể là rủi ro về việc
người tiến hành giao dịch khơng có quyền giao dịch.
Rủi ro mà người ngay tình có thể dự đốn thường là các rủi ro về giao kết, thực
hiện các nghĩa vụ, nhất là nghĩa vụ giao tài sản. Chính vì vậy, trên thực tế, biện pháp bảo
đảm mà người ngay tình áp dụng khơng hướng đến việc phòng tránh rủi ro do việc bên
tiến hành giao dịch khơng có quyền giao dịch. Vì vậy, khi rơi vào rủi ro này, quyền lợi
của người ngay tình khơng được đảm báo nhưng khả năng người ngay tình nhận được
bồi thường từ bên tiến hành giao dịch rất khó xảy ra, nhất là trong trường hợp bên tiến
hành giao dịch đã có hành vi gian dổi ngay từ ban đầu.
Thứ ba, xét về lợi ích mang lại cho xã hội
Nếu mọi trường hợp đều buộc người ngay tình trả lại tài sản cho chủ sở hữu sẽ


dần đến sự khơng cơng bằng cho người ngay tình. Ilơn thế, điều này sẽ dẫn đến sự e
ngại từ phía người tham gia giao dịch, làm giảm khả năng lưu thông dân sự cua tài sản,
gây sự bất ồn cho các giao dịch, tác động không tốt đến sự phát triển kinh tế - xã hội,
nhất là trong nền kinh tế thị trường. Do vậy, việc công nhận quyền lợi của người ngay

tình có được từ giao dịch, từ chối yêu cầu đòi lại tài sản từ chủ sở hữu tài sản là biện
pháp nhằm khắc phục tình trạng này, tạo sự ổn định cho các giao dịch, bảo đảm sự phát
triển kinh tế - xã hội.4
1.5.

Quy định của pháp luật Việt Nam về bảo vệ người thứ ba ngay tình trong

Bộ luật dân sự năm 1995, 2005
Chế định bảo vệ người thứ ba ngay tình lần đầu tiên được quy định tại Điều 147
Bộ luật Dân sự năm 1995: “Trong trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu, nhưng tài sản
giao dịch đã được chuyển giao bằng một giao dịch khác cho người thứ ba ngay tình, thì
giao dịch với người thứ ba vẫn có hiệu lực; nếu tài sản giao dịch bị tịch thu, xung quỳ
nhà nước hoặc trả lại cho người có quyền nhận tài sản đó, thì người thứ ba có quyền u
cầu người xác lập giao dịch với mình bồi thường thiệt hại”. Bộ luật Dân sự năm 1995
được xây dựng trong giai đoạn đầu cùa thời kỳ đồi mới, Nhà nước ta đang xây dựng và
hoàn thiện hệ thống pháp luật xã hội chủ nghĩa, trình độ hiểu biết và ý thức pháp luật
của nhân dân chưa cao, nền kinh tế của nước ta trong tình trạng kém phát triển cho nên
pháp luật phải bảo vệ quyền của chủ sở hữu, tránh việc lạm dụng tín nhiệm để chiếm
đoạt tài sản của người khác. Vì vậy, pháp luật quy định người chiếm hữu khơng có căn
cứ pháp luật ngay tình hoặc khơng ngay tình đều phải trả lại tài sản cho chủ sở hữu.
Trong việc đòi lại tài sản, nêu liên quan đên người thứ ba thì pháp luật cho phép
người thứ ba ngay tình có quyền u cầu người chuyển tài sản phải bồi thường thiệt hại
theo Điều 147 Bộ luật Dân sự năm 1995. Theo quy định trên, người thứ ba không trực
tiếp tham gia giao dịch với chủ sở hữu tài sản. Người chuyền giao tài sản cho người thứ
ba đã tham gia vào giao dịch trước đó để có tài sản và giao dịch này đã bị vô hiệu, nếu
người thứ ba ngay tình thì được pháp luật báo vệ trong các trường hợp sau:
Thứ nhất, trường họp giao dịch vô hiệu nhưng tài sản đã chuyển cho người thứ ba
4 Châu Thị Khánh Vân (2018), ‘Bảo vệ người thứ ba ngay lình trong giao dịch quyền sừ dụng đất’, Tạp chí Tịa
Ún nhân dãn tháng 10/2018.



ngay tình thì giao dịch với người thứ ba vẫn có hiệu lực, có nghĩa là người thứ ba trớ
thành chú sở hữu tài sản. Trường hợp này xảy ra khi chú sở hữu đã được bồi thường
toàn bộ thiệt hại trước khi phát hiện người thứ ba đang chiếm hữu tài sản của mình, vì
vậy khơng cần thiết buộc người thứ ba trả lại tài sản cho chủ sở hữu.
Thứ hai, nểu tài sản đó bị sung quỹ thì người thứ ba có quyền yêu cầu người
chuyển giao tài sản bồi thường thiệt hại.
Thứ ba, nếu chủ sở hữu chưa được bồi thường thiệt hại mà phát hiện tài sản của
mình đang bị người thứ ba ngay tình chiếm hữu thì chủ sở hữu có quyền u cầu người
thứ ba trả lại tài sản và người thứ ba có quyền yêu cầu người chuyến giao tài sản bồi
thường thiệt hại.
Trong Bộ luật Dân sự năm 2005, việc bảo vệ người thứ ba ngay tình trong giao
dịch dân sự đã được quy định rộng hơn, rõ ràng hơn:
“1. Trong trường họp giao dịch dân sự vô hiệu nhưng tài sản giao dịch là động sản
không phải đăng ký quyền sở hữu đã được chuyển giao bằng một giao dịch khác cho
người thứ ba ngay tình thì giao dịch với người thứ ba vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp
quy định tại Điều 257 của Bộ luật này.
2. Trong trường họp tài sản giao dịch là bất động sản hoặc là động sản phải đăng
ký quyền sở hữu đã được chuyển giao bằng một giao dịch khác cho người thứ ba ngay
tình thì giao dịch với người thứ ba bị vơ hiệu, trừ trường hợp người thứ ba ngay tình
nhận được tài sán này thông qua bán đấu giá hoặc giao dịch với người mà theo bản án,
quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền là chủ sở hữu tài sản nhưng sau đó
người này khơng phải là chủ sở hữu tài sản do bản án, quyêt định bị hủy, sửa”.5
Quy định này đã đánh dấu bước tiến bộ đáng kể trong lịch sứ lập pháp của Việt
Nam. Tuy nhiên, quyền và lợi ích hợp pháp của người thứ ba ngay tình theo quy định
của Bộ luật Dân sự năm 2005 chưa được bảo vệ toàn diện, chỉ mới dừng lại ở việc bảo
vệ những giao dịch mà tài sản khơng phải đăng ký quyền sở hữu cịn đối với các giao
dịch mà tài sản là động sản phải đăng ký quyền sở hữu và bất động sản dù đã được đăng
ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền và người thứ ba ngay tình căn cứ vào việc đăng
ký đó để xác lập giao dịch thì khơng được Bộ luật Dân sự năm 2005 bào vệ.

5Điều 138 Bộ luật Dân sự năm 2005.


1.6.

Quy định của pháp luật Việt Nam về bảo vệ người thứ ba ngay tình theo

luật hiện hành
Bộ luật Dân sự năm 2015 ra đời đã khắc phục được các hạn chế cúa Bộ luật Dân
sự năm 1995 và 2005 đề bảo vệ tốt hơn cho người thứ ba ngay tình khi lợi ích của họ bị
xâm phạm. Cụ thể, Điều 133 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định như sau:
“1. Trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu nhưng đối tượng của giao dịch là tài sản
không phải đăng ký đã được chuyển giao cho người thứ ba ngay tình thì giao dịch được
xác lập, thực hiện với người thứ ba vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp quy định tại Điều
167 của Bộ luật này.
2. Trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu những tài sản đã được đăng ký tại cơ quan
nhà nước có thẩm quyền, sau đó được chuyển giao bằng một giao dịch dân sự khác cho
người thứ ba ngay tình và người này căn cứ vào việc đăng ký đó mà xác lập, thực hiện
giao dịch thì giao dịch đó khơng bị vơ hiệu.
Trường hợp tài sản phải đăng ký mà chưa được đăng ký tại cơ quan nhà nước có
thấm quyền thì giao dịch dân sự với người thứ ba bị vô hiệu, trừ trường họp người thử
ba ngay tình nhận được tài sản này thông qua bán đấu giá tại tổ chức có thẩm quyền
hoặc giao dịch với người mà theo bán án, quyết định cúa cơ quan nhà nước có thâm
quyên là chủ sở hữu tài sản nhưng sau đó chủ thê này không phải là chú sở hữu tài sản
do bản án, quyết định bị hủy, sửa.
3. Chú sở hữu khơng có quyền địi lại tài sản từ người thứ ba ngay tình, nếu giao
dịch dân sự với người này không bị vô hiệu theo quy định tại khoản 2 Điều này nhưng
có quyền khởi kiện, yêu cầu chủ thể có lồi dẫn đến việc giao dịch được xác lập với
người thứ ba phải hồn trả những chi phí hợp lý và bồi thường thiệt hại”.
Như vậy, chế định người thứ ba ngay tình trong Bộ luật Dân sự năm 2015 có một

số điểm khác so với Bộ luật Dân sự năm 2005 như sau:
Thứ nhất, Bộ luật Dân sự năm 2015 đã thay thế cụm từ “động sản không phải
đăng ký” bằng cụm từ “tài sản không phải đăng ký”. Tài sản trong quy định này bao
gồm hai loại là động sản và bất động sản chứ không chỉ bó hẹp là động sản như Bộ luật
Dân sự năm 2005.
Thứ hai, Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định giao dịch cúa người thứ ba ngay tình


không bị vô hiệu trong trường họp tham gia vào giao dịch mà tài sản đã được đăng ký
tài cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Trước đây, Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định
trong trường họp tài sản giao dịch là bất động sản hoặc là động sản phải đăng ký quyền
sở hữu đã được chuyển giao bằng một giao dịch khác cho người thứ ba ngay tình thì
giao dịch với người thứ ba bị vơ hiệu, trừ trường hợp người thứ ba ngay tình nhận được
tài sản này thông qua bán đấu giá hoặc giao dịch với người mà theo bản án, quyết định
là chủ sở hữu tài sán nhưng sau đó bán án, quyết định bị hủy, sửa và người này khơng
cịn là chủ sở hữu tài sản. Ọuy định mới góp phần bảo đảm tốt hơn quyền, lợi ích hợp
pháp của người ngay tình trong giao lưu dân sự. Theo đó, nếu người thứ ba ngay tình
căn cứ vào việc tài sản đã được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền mà xác lập
giao dịch thì người thứ ba ngay tình được bảo vệ. Thông qua việc đăng ký quyền sở
hữu, chủ sớ hữu họp pháp hóa quyền sở hữu của mình và việc đăng ký cũng có ý nghĩa
làm minh bạch các thông tin về tài sản, tạo cơ sở cho việc kiểm tra tình trạng pháp lý
của tài sản đó. Vì việc đăng ký và cấp Giấy chứng nhận về quyền sở hữu được thực hiện
bởi các cơ quan nhà nước có thẩm quyền nên người nhận chuyển nhượng tài sản căn cứ
vào việc đăng ký tài sản để giao dịch là điều đương nhiên. Họ tin vào cơ quan nhà nước
bởi vi thơng tin và tình trạng pháp lý của tài sản rất khó để người mua tự mình tiếp cận
và có đầy đủ thơng tin, việc đăng ký của cơ quan nhà nước đã bao gồm cả hoạt động thu
thập thơng tin và tình trạng pháp lý của tài sản đó vì chỉ khi đủ điều kiện theo quy định
của pháp luật thi tài sản đó mới được đăng ký và cấp Giấy chứng nhận về quyền sở hữu.
Nếu người thứ ba căn cứ vào việc đăng ký mà xác lập giao dịch thì có thế thấy trong
trường hợp này, họ là “người thứ ba ngay tình”. Bản thân họ không biết và không thể

biết được tài sản đã được đăng ký bởi cơ quan nhà nước không thuộc quyền sở hữu của
người đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sở hữu hoặc tài sản là từ một giao dịch vơ
hiệu trước đó. Tuy nhiên, Bộ luật Dân sự năm 2015 cũng quy định rõ nếu giao dịch về
tài sản phải đăng ký trước đó chưa thực hiện việc đăng ký thì giao dịch tài sản đó của
người thứ ba ngay tỉnh bị coi là vô hiệu.
Thứ ba, quy định chủ sở hữu khơng có quyền địi lại tài sản từ người thứ ba ngay
tình là một quy định khơng phải hồn tồn mới của Bộ luật Dân sự năm 2015. Tuy
nhiên, khi xuất hiện ở Bộ luật Dân sự năm 2015, quy định này đã có những điểm sửa đồi


được đánh giá là tiến bộ hơn theo hướng mở rộng phạm vi bảo vệ người thứ ba ngay
tình, về nguyên tắc, quy định này đồng thời bảo vệ quyền lợi chủ sở hữu thực sự của tài
sản và của cả người thứ ba ngay tình khi tham gia các giao dịch dân sự liên quan đến đối
tượng giao dịch cùng là một tài sản. Tuy nhiên, quy định này rõ ràng có lợi hơn cho
người thứ ba ngay tình và làm hạn chế quyền lợi của chủ sở hữu thực sự của tài sản. Bởi
nếu chủ sở hữu thực sự của tài sán khởi kiện và thắng kiện thì việc thi hành án để địi
bồi thường là khơng dễ dàng.
Thứ tư, đối với người thứ ba ngay tình họ khơng thể biết hoặc rất khó biết tài sản
do một người đứng tên lại là tài sản của đồng thừa kế, đồng sở hữu, tài sân chung vợ
chồng, hoặc tài sản mà giấy tờ cấp cho hộ gia đình thì khó xác định trong hộ gồm những
ai6. Trong khi Bộ luật Dân sự năm 2005 buộc người thứ ba chiếm hữu ngay tình phải
biêt tài sản đưa ra giao dịch có phải của người đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sở
hữu, quyền sử dụng hay của các đồng sở hữu thì Bộ luật Dân sự năm 2015 lại khơng
u cầu. Quy định này rất có ý nghĩa thực tiễn vì giúp người thứ ba ngay tình an tâm
hơn khi tham gia giao dịch.
1.7.

Giói hạn của việc bảo vệ người ngay tình tham gia giao dịch trước chủ sở

hữu đích thực

Việc bảo vệ người ngay tình trong giao dịch trước chủ sở hữu có thể bị giới hạn.
Việc này là cần thiết và cần được cân nhắc dựa trên mức độ thiệt hại đến lợi
• • • • •••• ích cơng cộng, quyền lợi ích chính đáng của người ngay tình và chủ sở hữu
tài sản ban đầu. Thực tế, tùy thuộc vào chính sách cúa mỗi nước, việc giới hạn này
khơng hồn tồn giống nhau. Giới hạn trong việc bảo vệ người ngay tình trước chủ sở
hữu khi rơi vào các trường hợp sau:
- Giới hạn được áp dụng khi tài sản giao dịch là tài sản bị đảnh cắp hay tước đoạt
từ chủ sở hữu bằng cách tương tự, tài sản thuộc sở hữu nhà nước.
Trong trường hợp người ngay tình giao dịch với người ăn cắp tài sản thì giao dịch
này là bất hợp pháp ngay từ thời điểm giao dịch. Người ngay tình khơng được bảo vệ
trước chủ sở hữu ban đầu (người có tài sản bị đánh cắp). Giới hạn này là quy định
6Tưởng Duy Lượng (2015), 'Báo vệ người thứ ha ngay tình khi giao dịch dcỉn sự bị vô hiệu trong dự thao Bộ luật
Dán sự’, tại địa chi: truy cập ngày 09 tháng 05 năm 2020.


truyền thống trong các bang của Hoa Kỳ và trong quy định hiện nay của nhiều nước trên
thế giới
Quy định trên có thế quy định theo hướng khắt khe hoặc nhẹ hơn. Ví dụ, theo
hướng khắt khe hơn thi người ngay tình khơng được bảo vệ trong mọi trường hợp nếu
tài sản có được từ giao dịch là tài sản bị đánh cắp hay tài sản bị cưỡng đoạt khỏi chủ sở
hừu, không phụ thuộc người tiến hành giao dịch với người ngay tình có phải là người ăn
cắp hay khơng. Ngược lại, theo hướng nhẹ hơn, ví dụ pháp luật Nhật Bản quy định:
Người ngay tình vẫn được bảo vệ kế cả trong trường hợp đối tượng giao dịch là tài sản
bị đánh cắp nếu giao dịch được tiến hành công khai trên thị trường. Chú sở hữu chỉ
được trả lại tài sản nếu chù sở hữu trả cho người ngay tình một khoản tiền đúng bằng số
tiền mà người ngay tình phải bỏ ra đế mua tài sán.


Giới hạn đôi với tài sản thuộc sở hữu nhà nước được đặt ra ở Y. Theo đó, người
ngay tình không được bảo vệ trước chủ sở hữu ban đầu nếu chủ sở hữu là cơ quan nhà

nước.
- Giới hạn được áp dụng nếu giao dịch nhận tài sản của người ngay tình khơng được
điền ra trong điều kiện thương mại bình thường.
Giới hạn này được quy định tại § 2-403 Uniform Commercial Code (tạm dịch Bộ
luật Thương mại thống nhất). Theo đó, người mua ngay tình phải là người tham gia giao
dịch trong điều kiện giao dịch bình thường.
Giới hạn tương tự được đặt ra tại Anh. Tại Anh, người tham gia giao dịch ngay
tinh chỉ được bảo vệ nếu tham gia giao dịch trên thị trường công khai. Ngoài ra, giá cả
khi giao dịch cũng là một trong các điều kiện để người ngay tình được bảo vệ. Trong
trường hợp giá giao dịch quá thấp so với giá thị trường thì người ngay tình cũng khơng
được bảo vệ.
- 6/07 hạn được áp dụng khi giao dịch mà người ngay tình tham gia vào giao dịch
khơng phải là giao dịch có đền bù.
Giới hạn này được đặt ra tại Nga. Theo quy định của Bộ luật Dân sự của Nga thì
người ngay tình chỉ được bảo vệ trước chú sở hữu tài sản ban đầu nếu đây là giao dịch
có đền bù. Giao dịch có đền bù là giao dịch mà người nhận tài sản phải trả một khoản
tiền để có được tài sản, ví dụ như giao dịch mua bán, thuê tài sản... Người ngay tình
tham gia các giao dịch mà khơng mất khoản tiền để có được tài sản này như giao dịch
tặng cho, thừa kế tài sản thì khơng được bảo vệ trước chủ sở hữu tài sản ban đầu. Điều
đó có nghĩa là, người ngay tình phải trả lại tài sản khi chủ sở hữu tài sản ban đầu đòi lại
tài sản7.
1.8.

Thời điềm để người thứ ba ngay tình được bảo vệ khi giao dịch chuyển

nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu
Đối với tài sản đã được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì thời điểm
người thứ ba ngay tình được bảo vệ được tính từ khi nào?
Căn cứ theo quy định tại khoản 2 Điêu 133 thì “...tài sản đã được đăng ký tại cơ
7 Châu Thị Khánh Vân (2018), 'Bào vệ người thứ ba ngay tình trong giao dịch quyền sử dụng đất’, Tạp chí

Tịa Ún tháng 10/2018


quan nhà nước có thẩm quyền, sau đó được chuyển giao bằng một giao dịch dân sự khác
cho người thứ ba ngay tình và người này căn cứ vào việc đăng ký đó mà xác lập, thực
hiện giao dịch thì giao dịch đó khơng bị vơ hiệu”.
Do “việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kể, tặng cho,
thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan
đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điềm đăng ký vào sổ địa chính” 8. Nên thời
điểm giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực khi tài sản được đăng ký
vào sổ địa chính. Ví dụ: Ông A chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông B, ông B
chuyển nhượng lại cho ông c. Trường hợp hợp đồng giữa ông A và ông B vô hiệu, ông c
được xác định là người thứ ba ngay tình, thì thời điếm ơng c được bảo vệ là kể từ khi
ơng B đăng ký vào sổ địa chính, vì ơng c căn cứ vào việc ơng B được cấp Giấy chứng
nhận để xác lập giao dịch nên hợp đồng chuyến nhượng quyền sử dụng đất của ông B và
ông c không bị vô hiệu.
Đối với tài sản phải được đăng ký nhưng chưa được đăng ký tại cơ quan nhà nước
có thẩm quyền thì giao dịch dân sự với người thứ ba bị vô hiệu, trừ trường hợp người
thứ ba ngay tình nhận được tài sản này thơng qua bán đấu giá tại tố chức có thấm quyền
hoặc giao dịch với người mà theo bản án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm
quyền là chủ sở hữu tài sản nhưng sau đó chủ thể này khơng phải là chú sở hữu tài sản
do bàn án, quyết định bị huỷ, sửa.
Neu người nhận chuyến nhượng (bà A) mua được quyền sử dụng đất từ người
chuyển nhượng (ông B) (ông B được xác định là người mà theo bản án, quyết định của
cơ quan nhà nước có thẩm quyền là chủ sở hữu tài sản nhưng sau đó ông B không phái
là chủ sở hữu tài sản do bản án, quyết định bị huỷ, sửa). Dù thời điểm xác lập giao dịch
ông B vẫn chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì giao dịch này vẫn có
hiệu lực theo quy định nêu trên. Như vậy thời điềm mà bà A được bảo vệ sẽ không căn
cứ vào thời điểm ông B nhận được Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, mà sẽ căn cứ
vào thời điếm bản án, quyết định của cơ quan nhà nước có thâm qun có hiệu lực pháp

luật (sau đó thì bản án, quyêt định này bị hủy, sứa). Đối với trường hợp mua tài sản đấu
giá thì bà A sẽ được bảo vệ kể từ thời điểm mua được tài sản đấu giá mà không cần biết
8 Khoản 3 Điều 188 Luật đất đai.


chú sở hữu trước đó đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay chưa.
Tóm lại, căn cứ theo quy định tại khoản 2 Điều 133 Bộ luật Dân sự thì đối với tài
sản đã được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền: Thời điểm người thứ ba ngay
tình được bảo vệ là khi người chuyền quyền sử dụng đất đã được cập nhật trong sổ địa
chính.
Đối với tài sản phải đăng ký nhưng chưa được đăng ký tại cơ quan nhà nước có
thẩm quyền, người thứ ba ngay tình mua được tài sản này thơng qua bán đấu giá tại tố
chức có thấm quyền hoặc giao dịch với người mà theo bản án, quyết định của cơ quan
nhà nước có thẩm quyền là chủ sở hữu tài sản nhưng sau đó chủ thể này không phải là
chủ sở hữu tài sản do bản án, quyết định bị huỷ, sửa thì: Thời điểm người thứ ba ngay
tình được bảo vệ tính từ khi người thứ ba ngay tình mua được tài sản đấu giá hoặc từ khi
bản án, quyết định của Tịa án có hiệu lực pháp luật (sau đó bản án, quyết định này bị
hủy, sửa).


KÉT LUẬN CHƯƠNG 1
Giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một trong những giao dịch dân sự
phồ biến và diễn ra thường xuyên nhưng thực tế cho thấy có những chú thể xác lập, thực
hiện giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất lại không đạt được lợi ích mà mình
mong muốn mặc dù họ hồn tồn trung thực và thiện chí. Đó chính là người thứ ba ngay
tình tham gia giao dịch chuyển quyền sử dụng đất. Hiểu rõ vấn đề này, pháp luật Việt
Nam qua các thời kỳ đã ngày càng hoàn thiện nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp
của người thứ ba ngay tình một cách hợp lý nhất.
Tuy nhiên việc bảo vệ người thứ ba ngay tình tham gia giao dịch cũng cần phải
hài hòa với việc báo vệ quyền lợi của chủ sở hữu tài sản. Nếu làm tốt sẽ đảm bảo tính ổn

định của quan hệ dân sự, tránh những xáo trộn khơng cần thiết, khuyến khích các chủ
thể tự bảo vệ quyền lợi của mình, góp phần xây dựng ý thức pháp luật của các bên trong
quan hệ dân sự nói chung và giao dịch chuyền nhượng quyền sử dụng đất nói riêng.


CHƯƠNG 2
THỤC TRẠNG GIÃI QUYÉT TRANH CHẤP LIÊN QUAN ĐÉN
NGƯỜI THỦ BA NGAY TÌNH KHI GIAO DỊCH CHƯYÉN NHƯỢNG
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VƠ HIỆU VÀ ĐỀ XUẤT
HỒN THIỆN PHÁP LUẬT
2.1.

Bảo vệ người thú' ba ngay tình khi quyền sử dụng đất đã đăng ký quyền

sở hữu
2.1.1.

Xác định tính ngay tình của ngưịi tham gia giao dịch

Đe xác định tính ngay tình của người thứ ba tham gia giao dịch, tác giả xin đưa ra
ví dụ sau đây:
Vụ việc số 01: Bà L chung sống với ông D năm 1995 nhưng không đăng ký kết
hôn. Năm 2004 ông D chết không để lại di chúc. Đến đầu năm 2014 bà L tự ý kê khai
làm thù tục và được Giấy chứng nhận quyền sứ dụng đất và quyền sở hữu nhà ở cho hộ
bà L và ông D (đã chết) đối với căn nhà đang tranh chấp. Sau khi được cấp Giấy chứng
nhận, bà L đã ký hợp đồng chuyển nhượng nhà và đất cho ông H, ông H lại ký hợp đồng
chuyển nhượng lại cho bà C. Sau đó ơng M, bà Tl, bà Đl, bà T2, ông A (là anh chị em
ruột của ông D) vào chiếm giữ trái phép căn nhà vì cho rằng nhà và đất là di sản thừa kế
cùa cha mẹ các ông bà). Bà c khởi kiện yêu cầu các ông bà M, bà Tl, bà Đl, bà T2, ông
A phải giao trả căn nhà trên cho bà c.

Cả hai bản án dân sự số 11/2017/DS-ST ngày 20/3/2017 của Tòa án nhân dân
Thành phố B và bản án số 75/2017/DS-PT ngày 14/7/2017 của Tòa án nhân dân Tỉnh Đ
đều chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà c vì cho rằng bà c là người thứ ba ngay tình nên
cần được bảo vệ.
Theo thơng tin của vụ án cho thấy, ông D và bà L chung sống nhưng không đăng
ký kết hôn, năm 2004 ông D chết, đến năm 2014 thì bà L kê khai đăng ký đế được cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở cho hộ bà L và ông D. Do
thời điểm cấp Giấy chứng nhận ông D đã chết, đáng lẽ cơ quan cấp giấy phải là rõ hàng
thừa kế của ông D là ai thay vì cấp Giấy chứng nhận cho hộ bà L và ông D. Khi thực
hiện thú tục chuyển nhượng cũng không đưa hàng thừa kế của ông D vào tham gia


chuyên nhượng mà chỉ đê một mình bà L chuyên nhượng cho ông H là không đúng quy
định của pháp luật nên hợp đồng chuyển nhượng giữa ông H và bà L bị vơ hiệu. Tuy
nhiên, sau đó ơng H lại chuyến nhượng phần đất này cho bà c, hợp đồng chuyển nhượng
được cơng chứng họp pháp và Văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất thành phố B đã
xác nhận việc đăng ký biến động sang tên theo đúng quy định. Bà c nhận chuyển
nhượng từ ông H nên bà c không thề biết và không buộc phải biết quyền sử dụng đất mà
bà chuyển nhượng có một phần là di sản của ông D chết để lại chưa chia và cũng khơng
có căn cứ nào chứng minh bà c biết việc tranh chấp giữa nguyên đơn và bị đơn vào thời
điềm thực hiện giao dịch. Vì vậy, dù hợp đồng chuyến nhượng quyền sử dụng đất cúa bà
L và ơng H vơ hiệu thì hợp đồng chuyến nhượng giữa bà c và ông H vẫn không bị vô
hiệu vì bà c đủ điều kiện để được xem là người thứ ba ngay tình và được bảo vệ theo
quy định của pháp luật.
Vụ việc số 02: Ngày 16/8/2010 vợ chồng ông B, bà M ký họp đồng chuyển
nhượng hai thửa đất trên với ông T. Nhưng trên thực tế, vợ chồng ông B vay của ông T
200 triệu, lãi suất 6%/tháng, vay trong 3 tháng, ông T cộng vào 3 tháng lãi suất là 36
triệu nên ghi trong hợp đồng chuyển nhượng thửa đất là 236 triệu. Sau khi được cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì ngày 8/2/2011, ông T chuyển nhượng cho ông c,
ông c đã thế chấp quyền sử dụng đất hai thửa đất nêu trên cho Ngân hàng K. Sau đó ơng

c có nhiều lần đề nghị ông B và bà M giao nhà và đất nhưng hai ông bà xin gia hạn hai
lần. Đen 6/2011, ông B bà M yêu cầu ông c bán lại phần đất nhưng ơng c khơng đồng ý.
Vì vậy ông c khởi kiện.
Bản án số 06/2019/DS-ST ngày 27/3/2019 của Tịa án nhân dân Quận Ị Mơn đã
bác u cầu khởi kiện của ơng c vì cho rằng hợp đồng giữa ông T bà N và ông c là giả
tạo. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của Ngân hàng. Buộc ông c và bà X trả cho
Ngân hàng tổng số tiền 1.045.774.179đ, hủy hợp đồng thế chấp tài sản giữa Ngân hàng
K và ông c bà X.
Bản án số phúc thẩm số 181/2019/DS-PT ngày 25-10-2019, Hội đồng xét xử phúc
thấm nhận định:
Căn cứ theo Điêu 129 Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định: “Khi các bên xác lập


giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch khác thì giao dịch giả
tạo vớ hiệu, cịn giao dịch bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường họp giao dịch đó
cũng vơ hiệu theo quy định của Bộ luật này Cho nên, hợp đồng chuyển nhượng quyền
sử dụng đất giữa vợ chồng ông B và vợ chồng ông T vô hiệu nên giao dịch giữa vợ
chồng ông T với ông c mới vô hiệu. Do đó phải xác định rằng, giải quyết giao dịch giữa
ông c và vợ chồng ông T là giải quyết hậu quả của giao dịch vơ hiệu trước đó. cấp sơ
thấm tách giao dịch dân sự về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông c
với vợ chồng ông T thành vụ kiện khác khi có yêu cầu là chưa đầy đú, chưa giái quyết
triệt đế vụ án và chưa đảm báo quyền lợi của người thứ ba ngay tình là Ngân hàng K.
Khi nhận thế chấp, Ngân hàng khơng có nghĩa vụ phải biết việc ơng Lê Ngọc c đứng tên
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là hợp pháp hay không, cũng như không buộc phải
biết các giao dịch trước đó là giả tạo hay khơng. Do đó, khơng thể hủy họp đồng thế
chấp khi họp đồng này đã được công chứng, đăng ký theo đúng quy định của Bộ luật
Dân sự, Luật đất đai và Ngân hàng đã giải ngân cho ông c số tiền 510.000.000d.
Trong vụ án nêu trên, Ngân hàng K đã đáp ứng được ba yếu tố để được công nhận
là người thứ ba ngay tình, cụ thế: Thứ nhất quyền sử dụng đất không thuộc trường hợp
cấm giao dịch theo luật đất đai; thứ hai, trước khi ngân hàng tham gia giao dịch thế chấp

thì đã có một giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông T và ông c được xác
lập nhưng giao dịch này bị vô hiệu; thứ ba, giao dịch mà Ngân hàng tham gia là giao
dịch có đền bù. vấn đề cịn lại là ngân hàng có thuộc trường hợp biết hoặc buộc phải biết
giao dịch chuyển nhượng trước đó là khơng hợp pháp hay không? Trở lại với câu
chuyện thế chấp tài sản, mặc dù vợ chồng ông B đã ký hợp đồng chuyển nhượng đất cho
ông T, ông T bán cho ông c, nhưng vợ chồng ông B vẫn luôn cư trú trên phần đất tranh
chấp, trồng cây trái, có nhà cửa. Vậy khi thẩm định tài sản thể chấp thì Ngân hàng có
đến thực địa, có liên hệ với người sinh sống trên đất là vợ chồng ơng B hay chí thẩm
định giá dựa trên giấy tờ?