BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC VIỆT NAM
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGÂN HÀNG THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

ĐẶNG THỊ THÙY LINH

THỰC THI PHÁP LUẬT VỀ BẢO VỆ QUYỀN LỢI
NHÀ ĐẦU TƯ TRONG CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN
BẤT ĐỘNG SẢN THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM

LUẬN VĂN THẠC SĨ
Chuyên ngành: Luật kinh tế
Mã số chuyên ngành: 8 38 01 07

Thành phố Hồ Chí Minh - Năm 2022


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC VIỆT NAM
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGÂN HÀNG THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

ĐẶNG THỊ THÙY LINH

THỰC THI PHÁP LUẬT VỀ BẢO VỆ QUYỀN LỢI
NHÀ ĐẦU TƯ TRONG CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN
BẤT ĐỘNG SẢN THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM

LUẬN VĂN THẠC SĨ
Chuyên ngành: Luật kinh tế
Mã số chuyên ngành: 8 38 01 07

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS. VIÊN THẾ GIANG

Thành phố Hồ Chí Minh - Năm 2022


i

LỜI CAM ĐOAN
Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu nêu
trong luận văn là trung thực. Những kết luận khoa học của luận án chưa từng được
ai công bố trong bất kỳ cơng trình nào khác. Các số liệu, ví dụ và trích dẫn trong
luận văn đảm bảo tính chính xác, trung thực.
Thành phố Hồ Chí Minh, ngày … tháng … năm 2022
Tác giả luận văn

Đặng Thị Thùy Linh


ii

LỜI CẢM ƠN
Trong q trình nghiên cứu, tơi đã nhận được sự giúp đỡ quý báu, quan tâm
động viên của Quý Thầy Cô cũng như đồng nghiệp, bạn bè và gia đình. Trước hết,
tơi xin bày tỏ lịng biết ơn sâu sắc nhất tới Thầy hướng dẫn khoa học Tiến sĩ Viên
Thế Giang đã chỉ ra hướng nghiên cứu, tận tình, tận tâm hướng dẫn và tạo mọi điều
kiện thuận lợi nhất cho tơi trong suốt q trình thực hiện Luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn sự quan tâm, tạo điều kiện cho tôi được học tập,
nghiên cứu của Ban lãnh đạo nhà Trường, Ban lãnh đạo Khoa Sau đại học và xin
cảm ơn toàn thể các Thầy giáo, Cô giáo Khoa Luật của Trường Đại học Ngân hàng
Thành phố Hồ Chí Minh đã truyền đạt kiến thức, kinh nghiệm, hỗ trợ, giúp đỡ và
tạo điều kiện cho tôi trong suốt q trình hồn thành Luận văn này.

Tơi cũng xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc đến gia đình, người thân và bạn bè,
cơ quan, đồng nghiệp đã luôn động viên, hỗ trợ, giúp đỡ, tạo điều kiện cho tơi trong
suốt q trình học tập và thực hiện Luận văn.
Thành phố Hồ Chí Minh, ngày … tháng … năm 2022
Tác giả luận văn

Đặng Thị Thùy Linh


iii

TÓM TẮT LUẬN VĂN
1. Tên đề tài: Thực thi pháp luật về bảo vệ quyền lợi nhà đầu tư trong chuyển
nhượng dự án bất động sản theo Pháp luật Việt Nam

2. Tóm tắt:
Việc chuyển nhượng này đã làm dịch chuyển luôn các quyền và nghĩa vụ
cho chủ đầu tư mới (còn gọi là bên nhận chuyển nhượng). Pháp luật đã có hệ thống
quy phạm pháp luật về chuyển nhượng dư án bất động sản, tuy nhiên thực tiễn
thực thi pháp luật chuyển nhượng dự án bất động sản còn tồn tại khá nhiều vấn đề
gây khó khăn trong việc chuyển nhượng và ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của
nhà đầu tư. Kết cấu luận văn gồm 3 chương:
- Chương 1: Tác giả sử dụng phương pháp sử dụng, phân tích phương
pháp, phương pháp so sánh,... để làm sáng những vấn đề lý luận cơ bản về bảo vệ
nhà đầu tư khi chuyển nhượng dự án bất động sản.
- Chương 2: Tác giả sử dụng phương pháp tổng hợp, phương pháp phân
tích, phương pháp diễn dịch và quy nạp,... để nêu lên vấn đề thực thi pháp luật về
bảo vệ nhà đầu tư khi chuyển nhượng dự án bất động sản tại Việt Nam nhằm làm
rõ những mâu thuẫn, chồng chéo, bất cập trong quy định pháp luật.
- Chương 3: Tác giả sử dụng phương pháp phân tích, phương pháp tổng

hợp,.. để đưa ra những giải pháp, kiến nghị phù hợp nhằm nâng cao hiệu quả thực
thi pháp luật về bảo vệ quyền lợi nhà đầu tư trong chuyển nhượng dự án bất động
sản.
Tác giả đã hệ thống hóa được những vấn đề lý luận, phân tích được thực tiễn
thực thi pháp luật về bảo vệ nhà đầu tư khi chuyển nhượng dự án bất động sản dưới
góc độ chủ thể cụ thể. Từ đó tác giả đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả
thực thi pháp luật để bảo vệ quyền lợi nhà đầu tư trong chuyển nhượng dự án bất
động sản.

3. Từ khóa: Dự án bất động sản, chuyển nhượng dự án bất động sản, thực thi pháp
luật, bảo vệ quyền lợi nhà đầu tư


iv

ABSTRACT
1. Tilte: Enforce the law on protecting investors' interests in real estate project
transfer according to Vietnamese law
2. Abstract
This transfer has always transferred the rights and obligations to the new
investor (also known as the assignee). The law has a legal system on the transfer of
real estate projects, though there are still many problems in the practice of law
enforcement on real estate project transfer. It’s make difficulties to transfering and
directly affect the interests of investors. Most investors who are interested in this
field tend to be more cautious in deciding to participate in project transfer activities.
The structure of the thesis consists of 3 chapters
- Chapter 1: The author uses the method of use, analysis of methods,
methods of comparison, etc... to clarify the basic theoretical issues about investor
protection when transferring real estate projects. .
- Chapter 2: The author uses synthetic methods, analytical methods,

deductive and inductive methods, etc... to raise the issue of law enforcement on
investor protection when transferring real estate projects in Vietnam in order to
clarify conflicts, overlaps and inadequacies in legal regulations.
- Chapter 3: The author uses analytical methods, synthetic methods, etc.. to
give appropriate solutions and recommendations to improve the effectiveness of
law enforcement on protecting investors' interests in the transfer estate project
transfer.
The author has systematized theoretical issues and analyzed the practice of
law enforcement on investor protection when transferring real estate projects from
the perspective of specific subjects. From there, the author proposes a number of
solutions to improve the efficiency of law enforcement to protect investors'
interests in real estate project transfer.

3. Keyword: Real estate projects, real estate project transfer, enforce the law,
protecting investors' interests


v

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
TỪ VIẾT TẮT

TIẾNG VIỆT

CNBĐS

Chuyển nhượng bất động sản

BĐS


Bất động sản

UBND

Ủy ban nhân dân

QSDĐ

Quyền sử dụng đất


vi

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ...................................................................................................... i
LỜI CẢM ƠN ...........................................................................................................ii
TÓM TẮT LUẬN VĂN ......................................................................................... iii
ABSTRACT ............................................................................................................. iv
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ......................................................................... v
MỤC LỤC ................................................................................................................ vi
DANH MỤC BẢNG BIỂU ..................................................................................... ix
PHẦN MỞ ĐẦU ....................................................................................................... 1
1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI ....................................................................... 1
2. MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI ................................................................................... 2
2.1. Mục tiêu tổng quát ............................................................................................. 2
2.2. Mục tiêu cụ thể .................................................................................................. 2
3. CÂU HỎI NGHIÊN CỨU ................................................................................... 3
4. ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU ..................................................... 3
4.1. Đối tượng nghiên cứu ........................................................................................ 3
4.2. Phạm vi nghiên cứu............................................................................................ 3

5. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU........................................................................ 4
6. NỘI DUNG NGHIÊN CỨU ................................................................................ 4
7. ĐÓNG GÓP CỦA ĐỀ TÀI.................................................................................. 4
8. TỔNG QUAN VỀ LĨNH VỰC NGHIÊN CỨU ................................................. 5
CHƯƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ BẢO VỆ NHÀ ĐẦU
TƯ KHI CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN .................................. 8
1.1. KHÁI QUÁT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN ................. 8
1.1.1. Khái niệm dự án bất động sản ...................................................................... 8
1.1.2. Khái niệm về chuyển nhượng dự án bất động sản ..................................... 10
1.1.3. Đặc điểm của chuyển nhượng dự án bất động sản .................................... 12
1.1.4. Vai trò của chuyển nhượng dự án bất động sản ........................................ 14


vii

1.2. BẢO VỆ NHÀ ĐẦU TƯ TRONG CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN BẤT ĐỘNG
SẢN BẰNG PHÁP LUẬT ....................................................................................... 15
1.2.1. Khái niệm nhà đầu tư và bảo vệ nhà đầu tư trong chuyển nhượng dự án
bất động sản.......................................................................................................... 15
1.2.2. Điều chỉnh pháp luật đối với bảo vệ nhà đầu tư trong chuyển nhượng dự
án bất động sản..................................................................................................... 19
1.2.3. Các nhân tố tác động đến xây dựng và thực thi pháp luật về bảo vệ nhà
đầu tư khi chuyển nhượng dự án bất động sản .................................................... 22
Kết luận Chương 1 ................................................................................................. 25
CHƯƠNG 2: THỰC THI PHÁP LUẬT VỀ BẢO VỆ NHÀ ĐẦU TƯ KHI
CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM................... 26
2.1. KHUÔN KHỔ PHÁP LUẬT VỀ BẢO VỆ NHÀ ĐẦU TƯ KHI CHUYỂN
NHƯỢNG DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN .................................................................... 26
2.1.1. Các quy định pháp luật về bảo vệ nhà đầu tư khi chuyển nhượng dự án bất
động sản ................................................................................................................ 26

2.1.1.1. Quy định về chủ thể trong hoạt động chuyển nhượng dự án bất động sản27
2.1.1.2. Về nguyên tắc chuyển nhượng dự án bất động sản ................................. 30
2.1.1.3. Về điều kiện chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản .... 33
2.1.1.4. Về thẩm quyền cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án
bất động sản.......................................................................................................... 35
2.1.1.5. Về thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản . 36
2.1.1.6. Quyền và nghĩa vụ của các bên trong chuyển nhượng toàn bộ hoặc một
phần dự án bất động sản ...................................................................................... 41
2.1.1.7. Nội dung hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất
động sản ................................................................................................................ 45
2.1.2. Đánh giá khuôn khổ pháp luật Việt Nam về bảo vệ nhà đầu tư khi chuyển
nhượng dự án bất động sản ................................................................................... 47
2.2. THỰC TIỄN THỰC THI PHÁP LUẬT VỀ BẢO VỆ NHÀ ĐẦU TƯ KHI
CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN .................................................. 55


viii

2.2.1. Tình hình chuyển nhượng dự án bất động sản trong mối quan hệ với bảo
vệ nhà đầu tư ........................................................................................................ 55
2.2.2. Thực thi pháp luật về bảo vệ nhà đầu tư khi chuyển nhượng dự án bất
động sản: Nhận diện bất cập và giải pháp hoàn thiện......................................... 56
2.2.2.1. Thực thi pháp luật về bảo vệ nhà đầu tư khi chuyển nhượng dự án bất
động sản của bên chuyển nhượng dự án .............................................................. 56
2.2.2.2. Thực thi pháp luật về bảo vệ nhà đầu tư khi chuyển nhượng dự án bất
động sản của bên nhận chuyển nhượng dự án ..................................................... 57
2.2.2.3. Nhà đầu tư sử dụng pháp luật khi chủ đầu tư chuyển nhượng dự án ......... 61
2.2.2.4. Trách nhiệm bảo vệ nhà đầu tư khi thực hiện thủ tục chuyển nhượng dự
án bất động sản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền ....................................... 63
2.2.2.5. Vai trò hỗ trợ của Hiệp hội bất động sản trong bảo vệ nhà đầu tư khi

chuyển nhượng dự án bất động sản...................................................................... 64
Kết luận Chương 2 ................................................................................................. 65
CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC THI PHÁP LUẬT
VỀ BẢO VỆ QUYỀN LỢI NHÀ ĐẦU TƯ TRONG CHUYỂN NHƯỢNG DỰ
ÁN BẤT ĐỘNG SẢN ............................................................................................. 66
3.1. SỰ CẦN THIẾT NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC THI PHÁP LUẬT VỀ
BẢO VỆ QUYỀN LỢI NHÀ ĐẦU TƯ TRONG CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN
BẤT ĐỘNG SẢN..................................................................................................... 66
3.2. MỘT SỐ GIẢI PHÁP GÓP PHẦN NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC THI
PHÁP LUẬT VỀ BẢO VỆ QUYỀN LỢI NHÀ ĐẦU TƯ TRONG CHUYỂN
NHƯỢNG DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN .................................................................... 69
Kết luận chương 3 .................................................................................................. 79
KẾT LUẬN ............................................................................................................. 80
TÀI LIỆU THAM KHẢO ........................................................................................ i
PHỤ LỤC .................................................................................................................. v


ix

DANH MỤC BẢNG BIỂU
Bảng 2.1. So sánh thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động
sản đối với dự án do UBND cấp tỉnh quyết định việc đầu tư và dự án do Thủ tướng
Chính phủ quyết định việc đầu tư …………………………….............................. 36


1

PHẦN MỞ ĐẦU
1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Trong quá trình tham gia vào hoạt động đầu tư, chủ đầu tư khi thực hiện dự

án bất động sản có thể gặp phải những khó khăn do đó khơng đủ khả năng để tiếp
tục thực hiện dự án, việc này có thể khiến những dự án “bị đóng băng” và chủ đầu
tư rơi vào bế tắc trong việc hoàn thành dự án của mình. Chuyển nhượng dự án là
quyền của chủ dự án đầu tư và giúp thực hiện tốt dự án đầu tư bất động sản đã
được Luật Kinh doanh bất động sản quy định. Có thể nói chuyển nhượng dự án
bất động sản là một phương thức “cứu cánh” cho các chủ đầu tư. Chủ đầu tư có
thể chuyển nhượng dự án hoặc một phần dự án cho các nhà đầu tư khác đủ năng
lực tiếp tục thực hiện và hoàn thành dự án, đưa vào sử dụng bằng hoạt động
chuyển nhượng dự án, đảm bảo mang lại hiệu quả, lợi ích cho các bên và phát
triển của thị trường bất động sản.
Tuy nhiên trong thực tiễn thực thi pháp luật chuyển nhượng dự án bất động
sản còn tồn tại khá nhiều vấn đề như nhiều dự án chuyển nhượng gặp khó khăn về
các thủ tục liên quan cịn chậm, chưa có quy định rõ ràng về như thế nào là một
phần của dự án,... gây khó khăn trong việc chuyển nhượng và là nguyên nhân
khiến hầu hết các nhà đầu tư đang quan tâm đến lĩnh vực này có xu hướng e dè,
dè dặn hơn trong việc quyết định tham gia vào hoạt động chuyển nhượng dự án.
Việc nhà đầu tư “rút lui”, không đầu tư vào các dự án khiến các dự án “tiếp tục bị
đóng băng”, tạo rào cản cho phát triển của hoạt động này.
Đứng trước những vấn đề trên, việc nghiên cứu những vấn đề lý luận, thực
tiễn thực thi pháp luật về chuyển nhượng dự án bất động sản cần được quan tâm,
điều chỉnh cho phù hợp, đảm bảo quyền lợi của các bên liên quan, đặc biệt là nhà
đầu tư trong hoạt động chuyển nhượng dự án bất động sản. Từ đó đưa ra những
giải pháp, kiến nghị góp phần nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về chuyển
nhượng dự án đầu tư bảo vệ quyền lợi của chủ đầu tư, mang lại hiệu quả và đóng
góp vào sự phục hồi, phát triển của thị trường, của nền kinh tế... Đây là vấn đề
cấp thiết và đóng vai trị rất quan trọng khiến tôi quyết định chọn đề tài “Thực thi


2


pháp luật về bảo vệ quyền lợi nhà đầu tư trong chuyển nhượng dự án bất động
sản theo Pháp luật Việt Nam” để nghiên cứu.
2. MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI
2.1. Mục tiêu tổng quát
Mục tiêu của luận văn là làm rõ những vấn đề lý luận và thực thi pháp luật về
bảo vệ quyền lợi nhà đầu tư khi chủ dự án đầu tư thực hiện việc chuyển nhượng dự
án. Từ những vấn đề lý luận và thực tiễn thực thi pháp luật được làm rõ, Luận văn
xem xét, đánh giá, phân tích nội dung quy định về chuyển nhượng dự án bất động
sản dưới góc độ bảo vệ quyền lợi nhà đầu tư để làm rõ những bất cập, hạn chế trong
quy định pháp luật khi áp dụng để bảo vệ quyền lợi nhà đầu tư và đề xuất những giải
pháp hồn thiện góp phần nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật trong bảo vệ quyền
lợi nhà đầu tư khi chuyển nhượng dự án bất động sản ở Việt Nam hiện nay.
2.2. Mục tiêu cụ thể:
Luận văn cần đạt được các mục tiêu cụ thể sau đây:
Thứ nhất, làm sáng tỏ những vấn đề lý luận về chuyển nhượng dự án bất
động sản và bảo vệ quyền lợi nhà đầu tư trong hoạt động chuyển nhượng dự án bất
động sản dưới góc độ pháp lý.
Thứ hai, phân tích, đánh giá thực trạng quy định pháp luật Việt Nam về bảo
vệ quyền lợi nhà đầu tư trong kinh doanh bất động sản nhằm làm rõ những bất cập,
hạn chế trong quy định pháp luật dựa trên các tiêu chí tính thống nhất, tính khả thi.
Thứ ba, đánh giá thực tiễn thi thực thi pháp luật về bảo vệ quyền lợi nhà đầu
tư trong chuyển nhượng dự án bất động sản, đặc biệt làm rõ những nguy cơ và hành
vi bị xâm phạm quyền lợi nhà đầu tư trên thị trường bất động sản Việt Nam thời
gian.
Thứ tư, nghiên cứu, đề xuất một số giải pháp góp phần hồn thiện và nâng
cao hiệu quả thực thi pháp luật về chuyển nhượng dự án bất động sản góp phần
thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam.


3


3. CÂU HỎI NGHIÊN CỨU
- Bản chất pháp lý của bảo vệ quyền lợi nhà đầu tư trong chuyển nhượng dự
án bất động sản là gì?
- Hướng tiếp cận điều chỉnh pháp luật đối với việc bảo vệ quyền lợi nhà đầu
tư trong chuyển nhượng dự án bất động sản nên như thế nào?
- Khuôn khổ pháp luật về chuyển nhượng dự án bất động sản có phù hợp để
bảo vệ nhà đầu tư không?
- Thực tiễn thực thi pháp luật về chuyển nhượng dự án bất động sản có những
khó khăn nào cần phải được tháo gỡ?
- Các giải pháp để hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực thi pháp
luật trong bảo vệ nhà đầu tư khi thực hiện kinh doanh bất động sản nên theo hướng
nào?
4. ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU
4.1. Đối tượng nghiên cứu
Luận văn nghiên cứu các đối tượng sau:
- Hệ thống văn bản pháp luật quy định về chuyển nhượng dự án đầu tư trong
kinh doanh bất động sản từ năm 2014 đến nay.
- Thực tiễn, thực thi pháp luật về bảo vệ nhà đầu tư trong chuyển nhượng dự
án bất động sản thơng qua phản ánh tình trạng xâm phạm quyền lợi nhà đầu tư
trong các giao dịch chuyển nhượng dự án bất động sản.
- Quan điểm, chủ trương của Đảng và Nhà nước về phát triển thị trường bất
động sản và bảo vệ quyền lợi nhà đầu tư trong chuyển nhượng dự án bất động sản.
4.2. Phạm vi nghiên cứu
- Về không gian nghiên cứu: nghiên cứu pháp luật và các vấn đề liên quan đến
các quy định của pháp luật và thực thi pháp luật về bảo vệ quyền lợi nhà đầu tư
trong chuyển nhượng dự án bất động sản tại Việt Nam.
- Về thời gian: từ năm 2014 đến năm 2022.



4

5. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
Để làm rõ các vấn đề nghiên cứu, luận văn sử dụng một số phương pháp
nghiên cứu sau:
- Chương 1: Tác giả sử dụng phương pháp lịch sử, phương pháp phân tích,
phương pháp so sánh,.. để làm sáng tỏ các vấn đề pháp lý liên quan đến bảo vệ nhà
đầu tư trong chuyển nhượng dự án bất động sản.
- Chương 2: Tác giả sử dụng phương pháp tổng hợp, phương pháp phân tích,
phương pháp diễn dịch và quy nạp được sử dụng chủ yếu ở Chương 2 để nêu lên
vấn đề thực thi pháp luật về bảo vệ nhà đầu tư khi chuyển nhượng dự án bất động
sản tại Việt Nam nhằm làm rõ những mâu thuẫn, chồng chéo, bất cập trong quy
định pháp luật.
- Chương 3: Tác giả sử dụng phương pháp phân tích, phương pháp tổng hợp,
phương pháp diễn dịch và quy nạp bám với những vấn đề thực thi pháp luật ở
Chương 2 để đưa ra những giải pháp, kiến nghị phù hợp.
6. NỘI DUNG NGHIÊN CỨU
Luận văn nghiên cứu các vấn đề lý luận và thực tiễn thực thi pháp luật về
bảo vệ quyền lợi nhà đầu tư trong chuyển nhượng dự án bất động sản nhằm làm rõ
các quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành, từ đó đưa ra giải pháp, kiến nghị
nhằm nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật, bảo vệ quyền lợi nhà đầu tư trong
chuyển nhượng dự án bất động sản.
7. ĐÓNG GÓP CỦA ĐỀ TÀI
Về ý nghĩa khoa học, luận văn làm rõ bản chất pháp lý và thực thi pháp luật
về bảo vệ quyền lợi nhà đầu tư khi thực hiện chuyển nhượng dự án bất động sản
thông qua việc làm rõ nội dung pháp luật, biện pháp cần thiết để bảo vệ quyền lợi
nhà đầu tư khi thực hiện các giao dịch chuyển nhượng dự án trong kinh doanh bất
động sản.
Về mặt thực tiễn, luận văn phân tích, đánh giá thực tiễn thực thi pháp luật về
chuyển nhượng dự án nhằm nhận diện các nguy cơ xâm phạm quyền lợi nhà đầu tư



5

trong các giao dịch chuyển nhượng dự án bất động sản. Đồng thời, Luận văn cũng
là nguồn tài liệu tham khảo hữu ích cho các học phần thuộc ngành Luật Kinh tế
đang đào tạo ở Trường Đại học Ngân hàng Thành phố Hồ Chí Minh.
8. TỔNG QUAN VỀ LĨNH VỰC NGHIÊN CỨU
Quy định pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư trong kinh doanh đóng
vai trị quan trọng trong việc điều chỉnh về các vấn đề liên quan đến bất động sản,
việc quản lý của Nhà nước đối với bất động sản là cơ sở để đảm bảo an toàn pháp
lý cho các giao dịch, chuyển nhượng, kinh doanh bất động sản. Luật kinh doanh bất
động sản được ban hành vào năm 2006, sửa đổi, bổ sung năm 2014 và gần nhất là
năm 2020.
Tính đến nay, tuy có nhiều những bài viết, cơng trình nghiên cứu về vấn đề
này nhưng chủ yếu chỉ là những bài viết được đăng trên tạp chí chuyên ngành. Một
số tác giả quan tâm nghiên cứu đến các khía cạnh của vấn đề như:
Bài viết “Bàn về đổi mới quy định pháp luật về điều kiện kinh doanh bất
động sản” của PGS.TS. Phan Huy Hồng và ThS. Bùi Thị Thanh Thảo được đăng
tại số 01 Tạp chí Khoa học pháp lý Việt Nam năm 2014. Bài viết tập trung phân
tích, đánh giá các quy định pháp luật hiện hành về điều kiện kinh doanh bất động
sản, bao gồm các điều kiện về: chủ thể hoạt động kinh doanh bất động sản, hình
thức tổ chức của chủ thể kinh doanh bất động sản, vốn pháp định của chủ thể kinh
doanh bất động sản, năng lực tài chính của chủ đầu tư dự án BĐS, huy động vốn từ
khách hàng,... Từ đó, các tác giả đề xuất các sửa đổi, bổ sung liên quan cho Luật
kinh doanh bất động sản mà theo các tác giả đó sẽ tạo điều kiện để phát triển thị
trường kinh doanh bất động sản một cách ổn định, lành mạnh, công khai, minh
bạch.
Bài viết “Một số bất cập trong quy định của pháp luật về chuyển nhượng dự
án đầu tư” của tác giả Trương Thế Cơn, Tạp chí Nghề Luật của Học viện Tư pháp

số 2 năm 2012, tr.40-45. Bài viết chủ yếu nêu lên những điểm bất cập về chuyển
nhượng dự án đầu tư trong thực tiễn, việc chuyển nhượng dự án đầu tư không đúng
cách dẫn đến vi phạm những quy định của pháp luật, theo pháp luật hiện hành tai


6

thời điểm đó. Đồng thời tác giả cũng nêu lên những điểm mâu thuẫn giữa các pháp
luật liên quan và đưa ra giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng dự
án đầu tư.
Bài viết “Pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư”, Tạp chí Nghề
Luật” của tác giả Trương Thế Cơn, Tạp chí Nghề Luật số 2 năm 2018, tr.36-44.
Bài viết này phân tích bản chất pháp lý của hoạt động đầu tư, dự án đầu tư, chuyển
nhượng dự án đầu tư; phân tích những bất cập trong các quy định của pháp luật
hiện hành về hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư, từ đó đề xuất một số kiến nghị,
giải pháp nhằm hồn thiện pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư.
Bài viết “Một số bất cập về chuyển nhượng dự án đầu tư có sử dụng đất”
của tác giả Trương Thế Cơn, Tạp chí Dân chủ và Pháp luật số 3 năm 2018, tr.39-45.
Bài viết phân tích một số bất cập của pháp luật về chuyển nhượng dự án bất động
sản, dự án đầu tư có sử dụng đất và kiến nghị, đề xuất một sổ giải pháp nhằm hồn
thiện pháp luật về đầu tư kinh doanh nói chung và chuyển nhượng dự án đầu tư có
sử dụng đất nói riêng.
Bài viết “Một số vấn đề pháp lý về chuyển nhượng dự án bất động sản”, của
tác giả Nguyễn Thị Kiều Oanh, Tạp chí Khoa học pháp lý số 02 năm 2014, tr.3541. Tác giả đã trình bày những yếu tố tích cực mà chuyển nhượng dự án bất động
sản mang lại như: sàng lọc những nhà đầu tư yếu kém, việc chuyển nhượng dự án
thiếu rõ ràng, không minh bạch, quyền lợi khách hàng tham gia dự án không được
đảm bảo… Thông qua nghiên cứu, tác giả nêu lên những điểm bất cập, hạn chế từ
đó đưa ra một vài ý kiến đóng góp cho việc sửa đổi và hoàn thiện Luật Kinh doanh
bất động sản.
Luận văn thạc sĩ “Pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất

động sản và thực tiễn thi hành tại Thành phố Hà Nội” của Nguyễn Thị Hải Anh
năm 2017. Dựa trên những quy định của pháp luật đang có hiệu lực tại thời điểm
thực hiện luận văn, tác giả đã nêu lên những vấn đề lý luận về chuyển nhượng dự
án đầu tư và thực tiễn thi hành pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư trong kinh
doanh bất động sản tại Thành phố Hà Nội. Tác giả nêu lên những nêu lên những
điểm chưa hoàn thiện, nêu lên định hướng của bản thân về việc chuyển nhượng dự


7

án đầu tư và đưa ra những kiến nghị nhằm hoàn thiện các quy định của pháp luật về
vấn đề mà tác giả nghiên cứu.
Luận văn thạc sĩ “Hợp đồng chuyển nhượng dự án trong hoạt động kinh
doanh bất động sản theo pháp luật Việt Nam” của tác giả Trần Thị Loan năm 2018.
Tác giả tập trung khái quát chung những vấn đề lý luận về hợp đồng chuyển
nhượng dự án bất động sản, qua đó làm cơ sở đánh giá các quy định của pháp luật
về hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư theo pháp luật Việt Nam có hiệu lực tới
điểm điểm thực hiện luận văn. Thơng qua việc làm sáng tỏ vấn đề nghiên cứu, tác
giả đã sử dụng các phương pháp nghiên cứu khoa học để đánh giá thực trạng và
đưa ra những kiến nghị của mình để hồn thiên pháp luật.
Trên cơ sở kế thừa thành tựu của các cơng trình nghiên cứu đã công bố, luận
văn tập trung nghiên cứu chuyên sâu các nội dung sau:
Thứ nhất, đề tài làm sáng tỏ các vấn đề lý luận cơ bản về bảo vệ nhà đầu tư
khi chuyển nhượng dự án đầu tư bất động sản như khái niệm, đặc điểm, vai trị,
điều chỉnh, cơng cụ, biện pháp bảo vệ nhà đầu tư và các nhân tố tác động đến xây
dựng và thực thi pháp luật về bảo vệ nhà đầu tư khi chuyển nhượng dự án bất động
sản.
Thứ hai, đề tài tập trung phân tích thực thi pháp luật về bảo vệ nhà đầu tư
khi chuyển nhượng dự án bất động sản tại Việt Nam.
Thứ ba, đề tài phân tích những vấn đề cịn tồn tại từ đó đưa ra những giải

pháp và kiến nghị để nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về bảo vệ quyền lợi nhà
đầu tư trong chuyển nhượng dự án đầu tư bất động sản.


8

CHƯƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ BẢO VỆ
NHÀ ĐẦU TƯ KHI CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN
1.1. KHÁI QUÁT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN
1.1.1. Khái niệm dự án bất động sản
Trong nhiều năm trở lại đây, dự án bất động sản luôn dẫn đầu xu hướng đầu
tư mới, được rất nhiều nhà đầu tư quan tâm bởi tiềm năng trong tương lai cũng như
khả năng sinh lời bền vững của nó. Vậy dự án bất động sản là gì? Để làm sáng tỏ
khái niệm “dự án bất động sản”, trước hết ta cần hiểu và giải nghĩa được từng từ
cấu thành của nó.
Dự án là đối tượng được nhiều nhà nghiên cứu tiếp cận dưới nhiều phương
diện khác nhau. Theo Hiệp hội Quản trị dự án của Nhật bản: “A project refers to a
value creation undertaking based on a specific, which is completed in a given or
agreed timeframe and under constraints, including resources and external
circumstances”1. Theo Hiệp hội này, dự án đề cập đến một công việc tạo ra giá trị
cụ thể, được hoàn thành trong một khoảng thời gian nhất định hoặc theo một kế
hoạch cụ thể, dưới sức ép về các nguồn lực và hoàn cảnh bên ngoài.
Ở một nghiên cứu khác thì cho rằng “Dự án là tập hợp những đề xuất về việc
bỏ vốn để tạo mới, mở rộng hoặc cải tạo những đối tượng nhất định nhằm đạt được
sự tăng trưởng về số lượng, cải tiến hoặc nâng cao chất lượng của sản phẩm hay
dịch vụ nào đó trong một khoảng thời gian xác định”2.
Các định nghĩa về “dự án” được các nhà lập pháp đề cập thường gắn liền với
thuật ngữ” đầu tư” trong các đạo luật về đầu tư và tạo thành khái niệm “dự án đầu
tư”. Cụ thể tại Khoản 8 Điều 3 Luật đầu tư năm 2005; Khoản 2 Điều 3 Luật đầu tư
năm 2014; Khoản 4 Điều 3 Luật đầu tư năm 2020 đều giải thích: “Dự án đầu tư là

tập hợp đề xuất bỏ vốn trung hạn hoặc dài hạn để tiến hành các hoạt động đầu tư
kinh doanh trên địa bàn cụ thể, trong khoảng thời gian xác định”.
1

Aguidebook of Project & Program Management for Enterprise Inovations (P2M), Project Mamagement
Association of Japan (PMAJ) (2005), tr.15.
2
Phạm Thị Hằng Nga (2012), Các vấn đề pháp lý về chuyển nhượng dự án trong đầu tư, kinh doanh bất động
sản, Luận văn thạc sĩ luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội, tr.10.


9

Từ các quan niệm trên, chúng ta có thể nhận diện dự án thơng qua các dấu
hiệu:
- Về hình thức, dự án được hiểu là một tập hồ sơ tài liệu, trình bày một cách
chi tiết và có hệ thống các hoạt động và chi phí theo một kế hoạch để đạt được
những kết quả và thực hiện được những mục tiêu nhất định trong tương lai.
- Về mặt nội dung, dự án là một tập hợp các hoạt động có liên quan với nhau
được kế hoạch hố nhằm đạt được các mục tiêu đã định bằng việc tạo ra các kết
quả cụ thể trong một thời gian nhất định, thông qua việc sử dụng các nguồn lực xác
định.
- Dưới góc độ quản lý, dự án đầu tư là một công cụ quản lý việc sử dụng vốn,
vật tư, lao động để tạo ra các kết quả tài chính, kinh tế, xã hội trong một thời gian
dài.
Bất động sản theo Khoản 1 Điều 107 của Bộ Luật Dân sự năm 2015 quy định
“Bất động sản bao gồm: Đất đai; Nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai; Tài
sản khác gắn liền với đất đai, nhà, cơng trình xây dựng; Tài sản khác theo quy định
của pháp luật”. Dự án bất động sản có liên quan trực tiếp đến khái niệm kinh doanh
bất động sản, là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển

nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản;
thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ
tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi (Khoản 1,
Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014).
Thông qua nghĩa của các thuật ngữ trên, có thể hiểu “Dự án bất động sản là tập
hợp đề xuất bỏ vốn trung hạn hoặc dài hạn để tiến hành các hoạt động đầu tư, kinh
doanh bất động sản trên địa bàn cụ thể, trong khoảng thời gian xác định”. Dự án bất
động sản là một dạng cụ thể của dự án đầu tư nói chung do đó về cơ bản dự án bất
động sản sẽ mang những đặc trưng của một dự án đầu tư và được điều chỉnh bởi
pháp luật đầu tư. Về tính chất và quy mơ, dự án bất động sản thường có nguồn vốn
đầu tư lớn và thực hiện dài hạn, dẫn đến, thời gian thu hồi vốn chậm. Chẳng hạn, dự
án bất động sản thường là khu đô thị, khu nhà ở, khu công nghiệp,… có quy mơ lớn,
diễn ra ở những địa điểm có vai trò là nơi ở và hoạt động sản xuất của người dân nên


10

hiệu quả của dự án bất động sản phụ thuộc vào tình hình mua bán, cho th; tính
thanh khoản thị trường bất động sản...
1.1.2. Khái niệm về chuyển nhượng dự án bất động sản
Về thuật ngữ “chuyển nhượng”, theo từ điển Tiếng Việt chuyển nhượng
được hiểu là việc trao quyền sử dụng lại cho người khác (cái thuộc quyền sở hữu
của mình hoặc quyền lợi mình đang được hưởng)3.
Theo từ điển Cambridge, “chuyển nhượng” trong tiếng Anh là “transfer” được
định nghĩa “to move someone or something from one place, vehicle, person, or
group to another; to make something the legal property of another person; to move
from one place, person, or position to another, or to cause someone or something to
move; When property is transferred to someone, legal ownership is changed from
one person to another”, tạm dịch “di chuyển ai đó hoặc thứ gì đó từ một nơi, phương
tiện, người hoặc nhóm sang nơi khác; biến thứ gì đó thành tài sản hợp pháp của

người khác; di chuyển từ một nơi, một người hoặc một vị trí sang một nơi khác, hoặc
để làm cho ai đó hoặc một cái gì đó di chuyển; Khi tài sản được chuyển giao cho ai
đó, quyền sở hữu hợp pháp được chuyển từ người này sang người khác”4. Từ những
định nghĩa trên có thể thấy rằng chuyển nhượng là việc đưa tài sản, vật thuộc sở hữu
của người này cho người khác, người nhận sẽ có toàn quyền bao gồm quyền sở hữu,
quyền định đoạt, quyền sử dụng tài sản và chủ thể chuyển nhượng chấm dứt các
quyền của mình đối với tài sản đó.
Thuật ngữ “chuyển nhượng” Ở Việt Nam thường được các nhà nghiên cứu
gắn liền với một chủ thể cụ thể như chuyển nhượng quyền sử dụng đất “hoặc
“chuyển nhượng bất động sản”. Trong một nghiên cứu về Pháp luật về chuyển
nhượng dự án đầu tư trong kinh doanh bất động sản, tác giả nghiên cứu đã có nhận
định “Chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản là việc nhà đầu tư dự
án kinh doanh bất động sản chuyển nhượng một phần hay tồn bộ dự án của mình
cho cho nhà đầu tư khác; khi đó quyền nghĩa vụ và lợi ích hợp pháp của nhà đầu tư

3
4

/> />

11

ban đầu gắn với một phần hoặc toàn bộ dự án sẽ được chuyển sang cho nhà đầu tư
mới phù hợp với quy định của pháp luật”5.
Dưới góc độ pháp lý, chuyển nhượng hiểu theo nghĩa chung nhất là sự chuyển
dịch quyền sở hữu tài sản, quyền tài sản, quyền, nghĩa vụ từ người này sang người
khác. Việc chuyển dịch này có thể xuất phát từ những quy định của pháp luật hoặc
từ hành vi pháp lý của các chủ thể có liên quan. Chuyển nhượng dự án bất động sản
được quy định lần đầu tiên tại Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15 tháng 10
năm 2007 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh

bất động sản. Theo đó, chuyển nhượng dự án bất động sản được thực hiện theo
hướng cho phép chủ đầu tư dự án bất động sản được phép chuyển nhượng tồn bộ
dự án thơng qua hợp đồng bằng văn bản với điều kiện được sự cho phép của cơ
quan nhà nước có thẩm quyền.
Theo Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 thì hoạt động chuyển nhượng
dự án bất động sản được coi là một trong các hoạt động kinh doanh bất động sản
bởi nó mang lại lợi nhuận cho chủ đầu tư dự án bất động sản. Về bản chất, chuyển
nhượng dự án bất động sản thực chất là hành vi mang tính pháp lý của nhà đầu tư,
nhà đầu tư dự án bất động sản chuyển nhượng một phần hay tồn bộ dự án của
mình cho chủ đầu tư khác; khi đó, quyền, nghĩa vụ và lợi ích hợp pháp của nhà đầu
tư bạn đầu gắn với một phần hoặc toàn bộ dự án sẽ được chuyển sang cho nhà đầu
tư mới phù hợp với quy định của pháp luật. Việc chuyển nhượng dự án bất động
sản là việc nhà đầu tư dự án bất động sản nhượng lại quyền đầu tư, bao gồm giá trị
đã đầu tư dự án cho nhà đầu tư khác. Bên nhận chuyển nhượng dự án sẽ trở thành
chủ sở hữu dự án và phải thực hiện các nghĩa vụ chưa hoàn thành của chủ đầu tư cũ.
Việc chuyển nhượng này đã làm dịch chuyển luôn các quyền và nghĩa vụ cho nhà
đầu tư mới (còn được gọi là bên nhận chuyển nhượng), đặc biệt là các quyền và
nghĩa vụ về kinh tế.
Thực chất việc nhà đầu tư chuyển giao quyền thực hiện toàn bộ hoặc một
phần dự án cho nhà đầu tư mới bản chất là giao dịch hợp đồng nhưng là hợp đồng
Võ Thị Diệu Hương (2019), “Pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư trong kinh doanh bất động sản từ thực
tiễn tại tỉnh Quảng Bình”, Luận văn thạc sĩ luật học, Trường Đại học Luật Đại học - Đại học Huế, tr.8
5


12

có điều kiện, tức là cả nhà đầu tư chuyển nhượng và nhà đầu tư nhận chuyển
nhượng phải đáp ứng những điều kiện nhất định (Theo quy định tại Điều 49 Luật
Kinh doanh bất động sản hiện hành) mới có thể chuyển nhượng và nhận chuyển

nhượng. Việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản phải được
cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định việc đầu tư đồng ý bằng văn bản, cụ
thể trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, UBND cấp tỉnh có
trách nhiệm ban hành quyết định cho phép chuyển nhượng, trường hợp không đủ
điều kiện cho phép chuyển nhượng thì phải thơng báo bằng văn bản cho chủ đầu tư
biết.
1.1.3. Đặc điểm của chuyển nhượng dự án bất động sản
Thứ nhất, chuyển nhượng dự án bất động sản có liên quan đến nhiều lĩnh vực
pháp luật khác nhau
Dưới góc độ pháp lý, cụm từ “kinh doanh bất động sản” được Luật kinh
doanh bất động sản năm 2014 cụ thể là tại Khoản 1 Điều 3 định nghĩa như sau
“Kinh doanh bất động sản là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua,
nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua
bất động sản; thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất
động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích
sinh lợi”.
Từ những đặc trưng của dự án BĐS lý giải cho việc vì sao dự án bất động sản
lại có ảnh hưởng lớn đến sự phát triển kinh tế - xã hội của hoạt động kinh doanh
BĐS nói chung và chuyển nhượng dự án BĐS nói riêng. Chính vì sự ảnh hưởng sâu
rộng, đa ngành của nó khiến cho Nhà nước cần phải có sự sát sao trong việc giám
sát, điều tiết thơng qua chính sách pháp luật. Chuyển nhượng dự án BĐS là một
trong các hoạt động kinh doanh BĐS, không chỉ phụ thuộc và ý chỉ của các chủ thể
kinh doanh mà còn theo sự điều tiết của nhà nước thơng qua chính sách pháp luật.
Những chủ thể muốn tham gia thị trường này cũng như những tài sản đưa vào kinh
doanh trong thị trường này bắt buộc phải đáp ứng những điều kiện nhất định trên
cơ cơ sở quy định của pháp luật. Chính vì thế hoạt động chuyển nhượng dự án BĐS
cần chịu sự điều chỉnh của pháp luật.


13


Ngoài ra, chuyển nhượng dự án đầu tư vừa liên quan đến pháp luật hợp đồng,
vừa liên quan đến các thủ tục hành chính để thực hiện việc chuyển nhượng dự án
BĐS cũng như pháp luật quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch phát triển thị
trường bất động sản… Do vậy, khi tiếp cận và điều chỉnh pháp luật chuyển nhượng
dự án bất động sản cần tiếp cận tổng thể để giải quyết trọn vẹn nhất các vấn đề
pháp lý phát sinh từ việc chuyển nhượng dự án BĐS.
Thứ hai, hoạt động chuyển nhượng dự án bất động mang tính chất phức tạp
và ảnh hưởng đến lợi ích nhiều bên
Tùy theo tính chất của dự án BĐS mà sự tham gia của nhiều chủ thể có liên
quan như chủ đầu tư, người hưởng thụ dự án, các nhà tư vấn, nhà thầu, các cơ quan
quản lý nhà nước cũng khác nhau. Trên thực tế, hoạt động chuyển nhượng dự án
bất động sản diễn ra rất đa dạng và phức tạp, phải tuân thủ theo những trình tự thủ
tục riêng rất chặt chẽ do pháp luật quy định và phải tiến hành nhiều thủ tục, đáp
ứng các điều kiện nhất định mới được chuyển nhượng. Do vậy, có thể khẳng định
để hoàn thành việc chuyển nhượng này thường dẫn đến sự gia tăng “chi phí giao
dịch” do tính phức tạp của nó.
Thứ ba, hoạt động chuyển nhượng dự án BĐS thường gắn liền với việc
chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Hầu hết các hạng mục dự án đất động sản đều phải gắn liền với quyền sử dụng
đất bởi vì yếu tố nền tảng của một dự án BĐS là phải sở hữu quyền sử dụng đất và
tài sản gắn liền trên đất. Do đó, việc chuyển nhượng dự án BĐS bắt buộc phải đi
kèm với yếu tố chuyển quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất.
Dân số ngày càng tăng kéo theo đó là nhu cầu về nhà ở cũng càng tăng. Chính
vì thế pháp luật cho phép các nhà đầu tư được thực hiện các dự án kinh doanh nhà ở
đáp ứng nhu cầu nhà ở cho người dân. Pháp luật Việt Nam cho phép chuyển giao
một phần hoặc toàn bộ quyền sở hữu đối với quyền sử dụng đất trong dự án kinh
doanh nhà ở thương mại một cách tự nguyện từ chủ đầu tư sang chủ đầu tư khác
hoặc người sử dụng đất mới để đổi lại chủ đầu tư để nhận một khoản tiền tương ứng
với giá trị quyền sử dụng đất trong dự án chuyển nhượng trên cơ sở thỏa thuận giữa

các bên trong hợp đồng.


14

1.1.4. Vai trò của chuyển nhượng dự án bất động sản
Thứ nhất, việc chuyển nhượng dự án sẽ giúp tăng tính khả thi của dự án, giải
quyết tình trạng dự án treo
Trên thực tế khi thực hiện dự án, các chủ đầu tư có thể vì một số lý do chủ
quan, khách quan dẫn đến tình trạng dự án bị tạm ngừng thực hiện, ảnh hưởng đến
lợi ích của nhiều chủ thể khác mà sự thành công của dự án sẽ đem lại. Khi đó,
chuyển nhượng dự án sẽ là biện pháp tối ưu để giải quyết tình trạng trên.
Đầu năm 2021, Công ty Cổ phần Vinhomes công bố mua lại Khu đô thị Đại
An tại tỉnh Hưng Yên - vùng vệ tinh phía Đơng Hà Nội với tổng trị giá ước tính lên
tới 134 triệu USD. Cơng ty Cổ phần Đầu tư Nam Long đã hoàn tất mua lại 100%
công ty sở hữu dự án 170 ha ở Đồng Nai từ Keppel Land với tên gọi mới là Izumi,
do Nam Long cùng đối tác Nhật Hankyu Hanshin Properties phát triển với tổng
mức đầu tư 18.600 tỉ đồng. Trong Quý 1/2022, thị trường đã có thêm một số
thương vụ M&A nổi bật ở TP.HCM như: Ở TP.HCM, Novaland và Công ty Tài
Nguyên cùng nhau chung tay khởi động lại dự án Grand Sentosa với diện tích 11 ha
ở khu vực Nhà Bè. Ở khu vực quận 1 (TP.HCM), tòa nhà Saigon One Tower đã
được đổi tên thành IFC One Tower do Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển
VivaLand quản lý. Ở Hà Nội, thương vụ chuyển nhượng tòa nhà văn phịng hạng A
Capital Place tại Ba Đình, Hà Nội từ CapitaLand Development sang Viva Land với
tổng trị giá 550 triệu USD.6
Thứ hai, việc chuyển nhượng dự án BĐS là một trong những biện pháp sẽ
giúp giảm gánh nặng tài chính của chủ đầu tư, giúp tháo gỡ khó khăn khi họ không
thể tiếp tục thực hiện dự án, giúp họ có thêm nguồn lực tài chính góp phần giúp cho
việc triển khai dự án khác có hiệu quả hơn.
Ở nước ta, phần lớn các chủ đầu tư dự án BĐS năng lực tài chính cịn hạn chế,

phải dựa vào nguồn vốn vay của các ngân hàng thương mại. Thị trường bất động
sản lại ln có sự biến động nhiều khi để bảo tồn nguồn vốn vay thì các ngân hàng
thương mại sẽ hạn chế cho vay đầu tư BĐS và tiến hành thu hồi lại vốn dẫn tới đối
Tuyết Nhung, “Sóng ngầm” M&A bất động sản với các thương vụ triệu đô truy cập tại đia chỉ:
ngày 16/4/2022.
6