BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC VIỆT NAM

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGÂN HÀNG THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

ĐỖ THỊ HẠNH

PHÁP LUẬT VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP LÀ QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT TỪ THỰC TIỄN ÁP DỤNG TẠI NGÂN HÀNG
THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN XĂNG DẦU PETROLIMEX
LUẬN VĂN THẠC SĨ

Chuyên ngành: Luật kinh tế
Mã ngành: 8 38 01 07

Thành phố Hồ Chí Minh - Năm 2022


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC VIỆT NAM

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGÂN HÀNG THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

ĐỖ THỊ HẠNH

PHÁP LUẬT VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP LÀ QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT TỪ THỰC TIỄN ÁP DỤNG TẠI NGÂN HÀNG
THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN XĂNG DẦU PETROLIMEX
LUẬN VĂN THẠC SĨ

Chuyên ngành: Luật kinh tế
Mã ngành: 8 38 01 0
NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS. ĐOÀN

THỊ PHƯƠNG DIỆP

Thành phố Hồ Chí Minh - Năm 2022


i

ĐỖ THỊ HẠNH

LUẬN VĂN THẠC SĨ

NĂM 2022

i


ii

LỜI CAM ĐOAN
Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu của riêng tôi dưới sự hướng dẫn của
người hướng dẫn khoa học. Các số liệu trong luận văn đảm bảo độ tin cậy, chính xác
và trung thực. Những kết quả nghiên cứu nêu trong luận văn chưa từng được ai cơng
bố trong bất kỳ cơng trình nào.
Tác giả

Đỗ Thị Hạnh


ii


iii

LỜI CẢM ƠN
Lời đầu tiên, xin trân trọng cảm ơn đến PGS.TS. Đoàn Thị Phương Diệp với
tư cách là giảng viên hướng dẫn khoa học đã tận tình hướng dẫn em trong q trình
làm và hồn thành luận văn.
Xin chân thành cảm ơn các Thầy, Cô Trường Đại học Ngân hàng TP, Hồ Chí
Minh đã tận tình giảng dạy cho em trong thời gian nghiên cứu, học tập tại trường.
Do giới hạn kiến thức và khả năng lý luận của bản thân cịn hạn chế nên chắc
chắn sẽ khơng tránh khỏi nhiều thiếu sót, em kính mong sự chỉ dẫn, ý kiến đóng góp,
phê bình từ phía của các Thầy Cơ để bài luận văn của em được hồn thiện hơn.

iii


iv

TÓM TẮT LUẬN VĂN
1. Tên đề tài: Pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất từ thực tiễn áp
dụng tại ngân hàng TMCP Xăng Dầu Petrolimex
2. Tóm tắt
Chương 1: Luận văn đã tập trung phân tích để làm rõ khái niệm, đặc điểm về quyền
sử dụng đất, thế chấp quyền sử dụng đất. Trên cơ sở đó, luận văn đã đưa ra các luận giải
khoa học về khái niệm, đặc điểm về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất.
Đồng thời luận văn đã tập trung phân tích để làm rõ cơ cấu điều chỉnh pháp luật về xử
lý tài sản thế chấp quyền sử dụng đất dưới các khía cạnh: (i) Nguyên tắc xử lý tài sản thế

chấp là quyền sử dụng đất; (ii) Căn cứ xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất; (iii) Các
phương thức xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất; (iv) Thứ tự ưu tiên thanh toán số
tiền xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất
Chương 2: Luận văn đã tập trung phân tích thực trạng các quy định pháp luật Việt
Nam hiện hành về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất tại ngân hàng thương mại cổ
phần với các nội dung cơ bản: (i) Quy định về quyền yêu cầu xử lý tài sản thế chấp là quyền
sử dụng đất; (ii) Quy định về quyền thu giữ tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất; (iii) Quy
định về quyền truy đòi tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất; (iv) Các phương thức xử lý tài
sản thế chấp là quyền sử dụng đất; (v) Quy định về trình tự xử lý tài sản thế chấp là quyền sử
dụng đất tại ngân hàng thương mại cổ phần; (vi) Quy định chuyển quyền sử dụng đất được
thế chấp tại ngân hàng thương mại cổ phần sau khi xử lý nợ. Qua đó cho thấy khung pháp
luật điều chỉnh hoạt động xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất tại ngân hàng thương
mại cổ phần nhìn chung tương đối hoàn chỉnh, đầy đủ; tuy nhiên một số quy định vẫn bộc lộ
những tồn tại, hạn chế nhất định. Điều này đã dẫn đến những khó khăn vướng mắc phát sinh
từ thực tiễn áp dụng pháp luật tại Ngân hàng thương mại cổ phần Xăng Dầu Petrolime. Trên
cơ đó, luận văn đã đề xuất một số giải pháp hoàn thiện pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là
quyền sử dụng đất tại ngân hàng thương mại cổ phần
Từ khóa: Thế chấp quyền sử dụng đất, xử lý tài sản, NHTMCP Xăng Dầu Petrolimex
iv


v

ABSTRACTS
1. Title: Law on handling mortgaged property as land use right from practice at
Petrolimex Commercial Joint Stock Bank
2. Summary
Chapter 1: The thesis has focused on analyzing to clarify the concept and
characteristics of land use rights, mortgage of land use rights. On that basis, the thesis has
given scientific explanations on the concept and characteristics of handling mortgaged

property as land use rights. At the same time, the thesis has focused on analyzing to clarify
the regulatory structure of the law on dealing with mortgaged land use rights under the
following aspects: (i) Principle of handling mortgaged property as land use right ; (ii) The
basis for handling the mortgaged property is the land use right; (iii) Methods of dealing with
the mortgaged property being land use rights; (iv) The order of priority for payment of the
mortgage settlement amount is the land use right
Chapter 2: The thesis has focused on analyzing the current situation of Vietnamese
legal regulations on the handling of mortgaged property as land use rights at joint stock
commercial banks with the following basic contents: (i) Regulations on the right to request
the disposal of the mortgaged property being land use rights; (ii) Regulations on the right to
seize the mortgaged property which is the right to use land; (iii) Regulations on the right to
recourse to the mortgaged land use right; (iv) Methods of dealing with the mortgaged
property being land use rights; (v) Regulations on the order of handling mortgaged property
being land use rights at joint-stock commercial banks; (vi) Regulations on transferring land
use rights mortgaged at joint-stock commercial banks after debt settlement. Thereby, it
shows that the legal framework governing the handling of mortgaged property as land use
rights at joint stock commercial banks is generally quite complete and complete; However,
some regulations still reveal certain shortcomings and limitations. This has led to difficulties
arising from the practical application of the law at Petrolime Commercial Joint Stock Bank.
On that basis, the thesis has proposed some solutions to improve the law on handling
mortgaged property as land use rights at joint stock commercial banks.Keywords: Mortgage
of land use rights,property handling, Petrolimex Petroleum Joint Stock Commercial Bank
v


vi

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT

STT


Từ viết tắt

Giải thích

1

BLDS

Bộ luật dân sự

2

LDĐ

Luật đất đai

3

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

4

NHTMCP

Ngân hàng thương mại cổ phần

5


TAND

Toà án nhân dân

6

TSBĐ

Tài sản bảo đảm

vi


vii

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ....................................................................................................................ii
DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT ................................................................................................ vi
MỤC LỤC..............................................................................................................................vii
DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT ................................................................................................. x
LỜI MỞ ĐẦU .......................................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài ......................................................................... 1
2. Mục đích nghiên cứu và câu hỏi nghiên cứu .................................................................... 2
2.1. Mục tiêu tổng quát .......................................................................................................... 2
2.2. Mục tiêu cụ thể ............................................................................................................... 2
2.3. Câu hỏi nghiên cứu ........................................................................................................ 3
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ..................................................................................... 3
3.1. Đối tượng nghiên cứu ..................................................................................................... 3
3.2. Phạm vi nghiên cứu ........................................................................................................ 4

4. Phương pháp nghiên cứu ................................................................................................... 4
5. Ý nghĩa của luận văn .......................................................................................................... 5
6. Tổng quan về tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài ................................................ 5
7. Bố cục của luận văn ............................................................................................................ 8
CHƯƠNG 1: KHÁI QUÁT CHUNG VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP LÀ QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT ....................................................................................................................... 8
1.1. Khái quát về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất ........................................... 8
1.1.1. Thế chấp quyền sử dụng đất ........................................................................................ 8
1.1.2. Khái niệm, đặc điểm xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất ............................ 16
vii


viii

1.2. Nguyên tắc, căn cứ xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất ............................... 22
1.2.1. Nguyên tắc xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất ........................................... 22
1.2.2. Căn cứ xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất.................................................. 25
1.3. Phương thức xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất ......................................... 27
1.3.1. Khái niệm phương thức xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất ....................... 27
1.3.2. Các phương thức xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất ................................. 30
1.3.3. Thứ tự ưu tiên thanh toán số tiền xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất ........ 35
Tiểu kết Chương 1 ................................................................................................................ 38
CHƯƠNG 2. THỰC TRẠNG ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ
CHẤP LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN
XĂNG DẦU PETROLIMEX VÀ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN ...................................... 39
2.1. Thực trạng pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất tại ngân hàng
thương mại cổ phần .............................................................................................................. 39
2.1.1. Quy định về quyền yêu cầu xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất tại ngân
hàng thương mại cổ phần .................................................................................................... 39
2.1.2. Quy định về quyền thu giữ tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất tại ngân hàng

thương mại cổ phần ............................................................................................................. 43
2.1.3. Quy định về quyền truy đòi tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất tại ngân hàng
thương mại cổ phần ............................................................................................................. 46
2.1.4. Các phương thức xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất tại ngân hàng thương
mại cổ phần .......................................................................................................................... 50
2.1.5. Quy định về trình tự xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất tại ngân hàng
thương mại cổ phần ............................................................................................................. 55
2.1.6. Quy định chuyển quyền sử dụng đất được thế chấp tại ngân hàng thương mại cổ
phần sau khi xử lý nợ .......................................................................................................... 58
2.2. Thực tiễn áp dụng pháp luật về xử lý tài sản thế chấp quyền sử dụng đất tại Ngân
hàng thương mại cổ phần Xăng Dầu Petrolimex ............................................................... 60
2.2.1. Khái quát về cơ cấu tổ chức và nhiệm vụ của hệ thống thu hồi nợ tại Ngân hàng
TMCP Xăng Dầu Petrolimex (PG Bank) ............................................................................ 60

viii


ix

2.2.2. Những vấn đề phát sinh từ thực tiễn áp dụng pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là
quyền sử dụng đất tại Ngân hàng thương mại cổ phần Xăng Dầu Petrolimex .................. 64
2.3. Kiến nghị hoàn thiện pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất tại
ngân hàng thương mại cổ phần ........................................................................................... 70
2.3.1. Hoàn thiện quy định về quyền thu giữ tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất tại ngân
hàng thương mại cổ phần .................................................................................................... 70
2.3.2. Hoàn thiện quy định về truy đòi tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất tại ngân hàng
thương mại cổ phần ............................................................................................................. 72
2.3.3. Hoàn thiện các quy định về phương thức xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất
tại các ngân hàng thương mại cổ phần ............................................................................... 72
2.3.4. Hoàn thiện quy định về trình tự xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất tại các

ngân hàng thương mại cổ phần ........................................................................................... 75
2.3.5. Xây dựng và áp dụng án lệ về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất ............. 76
Tiểu kết Chương 2 ................................................................................................................ 80
KẾT LUẬN ............................................................................................................................ 82
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO................................................................................i
PHỤ LỤC ................................................................................................................................ vi

ix


x

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT

STT

Từ viết tắt

Giải thích

1

BLDS

Bộ luật dân sự

2

LDĐ


Luật đất đai

3

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

4

NHTMCP

Ngân hàng thương mại cổ phần

5

TAND

Toà án nhân dân

6

TSBĐ

Tài sản bảo đảm

x


1


LỜI MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài
Xây dựng cơ chế để hạn chế và phòng ngừa rủi ro luôn là một trong những nhiệm
vụ hàng đầu của tín dụng ngân hàng. Để thực hiện nhiệm vụ đó, khi thực hiện cấp
tín dụng, các ngân hàng đều áp dụng các biện pháp để đảm bảo an tồn nguồn vốn
cho vay của mình. Đó là các biện pháp đảm bảo tiền vay. Do đó, khi nhận tài sản
bảo đảm cho các khoản vay tại các tổ chức tín dụng, họ đều quan tâm đến việc tài
sản đó có đủ khả năng bảo đảm cho khoản vay khi vay vốn cũng như khi xử lí tài
sản trong trường hợp khi đến hạn thực hiện nghĩa vụ trong hợp đồng, bên vay
không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ trả nợ đúng hạn theo cam kết
hoặc mất khả năng thanh tốn. Hay nói cách khác, trong quan hệ thế chấp, tài sản
thế chấp và xử lí tài sản thế chấp là yếu tố cốt lõi, xuyên suốt tồn bộ q trình xác
lập và thực hiện hợp đồng thế chấp, đảm bảo quyền lợi của các bên trong quan hệ
thế chấp
Ở Việt Nam, tỷ lệ cho vay có bảo đảm bằng thế chấp BĐS luôn chiếm tỷ lệ rất cao
so với thế chấp động sản. Theo thống kê của FIAS (cơ quan tư vấn về môi trường
và đầu tư) thì: “Hoạt động cấp tín dụng ở Việt Nam thiên về sử dụng QSDĐ, với tỷ
lệ các ngân hàng nhận QSDĐ làm bảo đảm chiếm 93%.1”. Từ các khía cạnh kinh
tế trên đây cho thấy, thế chấp bằng QSDĐ đóng vai trị rất quan trọng đối với sự
phát triển kinh tế - xã hội. Nó là phương thức đảm bảo việc huy động vốn, qua đó,
tạo các nguồn lực thúc đẩy sản xuất, kinh doanh phát triển. Hiện nay, thế chấp
bằng QSDĐ là một trong những quyền năng cơ bản của người sử dụng đất được
pháp luật đất đai, pháp luật dân sự và các quy định pháp luật khác quy định. Khung
pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất bao gồm các quy định pháp luật trong các
văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến nhiều lĩnh vực như: Luật đất đai, Luật
Dân sự, Luật Ngân hàng, Luật các tổ chức tín dụng..vvv. Tuy nhiên, trên thực tế
việc xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất lại phát sinh nhiều vướng mắc bất
Nguyễn Quang Hương Trà (2021), “tlđđ”, tr.34


1

1


2

cập. Lý giải cho vấn đề này, theo các chuyên gia có nhiều nguyên nhân chủ quan
và khách quan khác nhau; trong đó có các quy định về xử lý tài sản thế chấp bằng
QSDĐ vẫn tồn tại một số điểm bất hợp lý. Những quy định này thực sự gây khó
khăn cho NHTM khi tiến hành xử lý tài sản thế chấp để thu hồi nợ. Chính vì vậy,
dẫn đến tình trạng một số NHTM “ e ngại” thậm chí là “ đóng băng” nguồn vốn
cho vay đối với chủ thể vay vốn áp dụng biện pháp thế chấp bằng QSDĐ2.
Từ các phân tích trên tác giả cho rằng, việc nghiên cứu một cách có hệ thống, khoa
học các quy định của pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ là điều cần thiết.
Đặc biệt trong bối cảnh các văn bản pháp luật liên quan đến xử lý tài sản thế chấp
là QSDĐ mới được ban hành trong thời gian vừa qua như Luật Đất đai năm 2013,
Luật Nhà ở năm 2014, BLDS 2015, Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015, Nghị quyết
số 42/2017/QH14 ngày 21/6/2017 của Quốc hội về thí điểm xử lý nợ xấu của các
tổ chức tín dụng … Do đó, tác giả đã mạnh dạn lựa chọn đề tài: “Pháp luật về xử
lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất từ thực tiễn áp dụng tại ngân hàng
TMCP Xăng Dầu Petrolimex” làm đề tài nghiên cứu luận văn thạc sĩ luật học,
chuyên ngành Luật Kinh tế
2. Mục đích nghiên cứu và câu hỏi nghiên cứu
2.1. Mục tiêu tổng quát
Làm sáng tỏ các vấn đề mặt lý luận, cơ sở pháp lý về xử lý tài sản thế chấp là
QSDĐ. Trên cơ sở đó, luận văn đã tập trung phân tích để làm rõ thực trạng pháp
luật và thực tiễn áp dụng pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ tại
NHTMCP Xăng Dầu Petrolimex; từ đó đề xuất các giải pháp hoàn thiện các quy
định của pháp luật nhằm đảm bảo quyền và lợi ích của các bên liên quan trong quá

trình xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ trong hoạt động xử lý nợ tại các NHTMCP
2.2. Mục tiêu cụ thể
Thứ nhất, Phân tích các vấn đề lý luận về xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ
Phạm Văn Lưỡng (2020), “Thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình để bảo đảm thực hiện hợp đồng tín dụng
Ngân hàng theo pháp luật Việt Nam”, Luận án tiến sĩ luật học, Học viện Khoa học xã hội, tr.45
2

2


3

Thứ hai, Khái quát, phân tích thực trạng pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là
QSDĐ ở Việt Nam hiện nay
Thứ ba, Phân tích và đánh giá thực trạng áp dụng pháp luật về xử lý tài sản thế
chấp là QSDĐ tại NHTMCP Xăng Dầu Petrolimex .Từ đó, chỉ ra những hạn chế,
bất cập chủ yếu.
Thứ tư, Đề xuất kiến nghị hoàn thiện pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ
ở Việt Nam.
2.3. Câu hỏi nghiên cứu
-Câu hỏi nghiên cứu 1: Lý luận của pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ
bao gồm những nội dung cơ bản nào?
- Câu hỏi nghiên cứu 2: Pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ hiện hành ở
Việt Nam được quy định như thế nào? Có những hạn chế, bất cập nào của pháp
luật về xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ ở Việt Nam gây khó khăn cho q trình
thực hiện pháp luật không?
- Câu hỏi nghiên cứu 3: Pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ ở Việt Nam
có cần phải sửa đổi, bổ sung hay hồn thiện khơng? Việc hồn thiện pháp luật về
xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ ở Việt Nam được xây dựng dựa trên cơ sở nào?
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

3.1. Đối tượng nghiên cứu
- Các quan điểm khoa học pháp lý về xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ
- Các quy định pháp luật hiện hành về xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ được ghi
nhân tại BLDS năm 2015; Nghị định số 21/2021/NĐ-CP; Nghị quyết số
42/2017/QH14 …vvv; và các văn bản pháp luật khác có liên quan.
- Các tranh chấp về thực tiễn xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ tại NHTMCP Xăng
Dầu Petrolimex

3


4

3.2. Phạm vi nghiên cứu
- Về nội dung: Luận văn giới hạn phạm vi nghiên cứu ở việc tìm hiểu các quy định
pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ, không đi sâu vào giải quyết từng biện
pháp xử lý; gắn với thực tiễn triển khai áp dụng tại tại NHTMCP Xăng Dầu
Petrolimex, không bao hàm việc xử lý tài sản bảo đảm trong các hoạt động khác tại
TCTD (do phá sản, phục vụ hoạt động thi hành án)
- Về thời gian nghiên cứu: Kể từ năm 2016 đến năm 2021 (từ thời điểm BLDS
2015 có hiệu lực cho đến nay)
- Về địa bàn nghiên cứu: Nghiên cứu việc áp dụng các quy định của pháp luật về
xử lý tài sản thế chấp tại NHTMCP Xăng Dầu Petrolimex
4. Phương pháp nghiên cứu
Trong quá trình nghiên cứu, luận văn sử dụng một số phương pháp nghiên cứu cụ
thể sau đây:
Để nghiên cứu, luận văn sử dụng một số phương pháp nghiên cứu cơ bản sau đây:
Thứ nhất, Phương pháp phân tích được sử dụng để luận giải một số vấn đề lý luận
pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ. Phương pháp phân tích được sử dụng
xuyên suốt Chương 1

Thứ ba, Phương pháp thống kê: Phương pháp này được sử dụng để thu thập các
thông tin về xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ nhằm đánh giá đánh giá sự phù hợp
của thực trạng pháp luật vào quá trình áp dụng trên thực tiễn tại Chương 2,
Thứ ba, Phương pháp so sánh luật ( được hiểu là phương pháp tiếp cận nghiên cứu
so sánh các hệ thống pháp luật khác nhau nhằm tìm ra sự tương đồng và khác biệt,
giải thích nguồn gốc, đánh giá cách giải quyết trong các hệ thống pháp luật3) được
sử dung để so sánh, đối chiếu pháp luật Việt Nam với thông lệ quốc tế về xử lý tài
sản thế chấp là QSDĐ; từ đó rút ra một số bài học kinh nghiệm cho Việt Nam
trong việc đề xuất giải pháp hoàn thiện pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là
QSDĐ. Phương pháp phân tích được sử dụng xuyên suốt Chương 2
3

Trường Đại học Luật Hà Nội (2012), Giáo trình luật so sánh , Nxb, Cơng an nhân dân, tr.22

4


5

5. Ý nghĩa của luận văn
- Luận văn đã làm rõ các vấn đề lý luận mang tính chất đặc thù trong xử lý tài sản
thế chấp là QSDĐ;
- Luận văn cũng đã làm rõ thực trạng pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ
trong hoạt động xử lý nợ tại NHTM. Đặc biệt luận văn chú trọng tới việc nghiên
cứu tính tương đồng và sự khác biệt trong các quy định của pháp luật hiện hành
liên quan đến giao dịch bảo đảm nói chung và tài sản thế chấp là QSDĐ tại các
NHTM nói riêng trong Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai, Luật các Tổ chức tín dụng,
Pháp luật về nhà ở, về Cơng chứng, về Đăng ký giao dịch bảo đảm. Từ đó, nhận
diện rõ những rào cản trong quá trình xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ xuất phát từ
chính hệ thống pháp luật hiện hành.

- Luận văn đã lồng ghép của quá trình nghiên cứu các quy định của pháp luật hiện
hành là những vụ việc thực tế tại các NHTM và minh chứng những vướng mắc,
khó khăn trong q trình xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ để thu hồi nợ. Trên cơ sở
tìm hiểu rõ nguyên nhân của những bất cập và vướng mắc, luận văn đề xuất những
giải pháp khắc phục.
- Luận văn có thể sử dụng là học liệu tham khảo trong quá trình đào tạo cử nhân
luật tại các cơ sở giáo dục đại học chuyên ngành luật
6. Tổng quan về tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài
Trong khoa học pháp lý thì chế định về xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ là chủ đề
trong thời gian qua đã nhận được sự quan tâm của các luật gia, nhà khoa học dưới
nhiều khía cạnh; và cấp độ khác nhau (Luận án/ luận văn, bài báo khoa học, sách
tham khảo). Có thể kể đến một số cơng trình tiêu biểu:
(1) Ngơ Văn Lượng (2015), “Bàn về việc nhận thế chấp quyền sử dụng đất
khi đất đang trong quy hoạch” , Tạp chí Kiểm sát. Số 18/2015. Bài viết đã đánh
giá thực trạng việc nhận thế chấp quyền sử dụng của các tổ chức tín dụng và ngân
hàng đối với tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất đang trong diện quy hoạch xây
dựng; từ dó đề xuất một số kiến nghị nhằm tháo gỡ những khó khăn trong việc thế
5


6

chấp quyền sử dụng đất trong quy hoạch và hoàn thiện quy định của pháp luật
trong lĩnh vực này.
(2) Phạm Văn Lợi (2020), Một số tranh chấp phổ biến liên quan đến tình
trạng pháp lý của tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất từ thực tiễn giám đốc
thẩm, tái thẩm tại Toà án nhân dân tối cao, Tạp chí Nghề Luật. Bài viết nghiên
cứu thực tiễn giải quyết theo thủ tục giám đốc thẩm, tái thẩm tại Toà án nhân dân
tối cao (TANDTC) đối với các tranh chấp về giao dịch bảo đảm có tài sản là quyền
sử dụng đất tại các tổ chức tín dụng. Từ việc nghiên cứu thực trạng pháp luật, thực

tiễn giải quyết tranh chấp, tác giả phân tích nhằm chỉ ra những điểm bất cập của
pháp luật, từ đó kiến nghị sửa đổi, bổ sung những qui định của pháp luật có liên
quan như: nghiên cứu, pháp điển hóa các qui định về người nhận tài sản bảo đảm
ngay tình; sửa đổi, bổ sung một số qui định về thế chấp quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà.
(3) Nguyễn Thị Nga (2015), Pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất tại các
tổ chức tín dụng ở Việt Nam - Thực trạng và hướng hoàn thiện, Nxb. Tư pháp.
Chuyên khảo đã tập trung phân tích để làm rõ thực trạng pháp luật về thế chấp
quyền sử dụng đất tại các tổ chức tín dụng ở Việt Nam, từ đó đề xuất một số giải
pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về vấn đề này.
(4) Phạm Văn Lưỡng (2020), “Thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình
để bảo đảm thực hiện hợp đồng tín dụng Ngân hàng theo pháp luật Việt Nam”,
Luận án tiến sĩ luật học, Học viện Khoa học xã hội. Luận án đã tập trung nghiên
cứu, phân tích, đánh giá một cách hệ thống thực trạng thực hiện pháp luật về thế
chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình để bảo đảm thực hiện hợp đồng tín dụng
ngân hàng ở Việt Nam, nêu lên những kết quả đạt được, những hạn chế yếu kém;
từ đó luận án đề xuất các giải pháp, phương hướng có tính khả thi bảo đảm thực
hiện pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất của Hộ gia đình để bảo đảm thực
hiện hợp đồng tín dụng ngân hàng ở Việt Nam hiện nay
(5) Phạm Văn Lưỡng (2019), Pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử
dụng đất của hộ gia đình tại các tổ chức tín dụng ngân hàng ở nước ta hiện nay,
6


7

Tạp chí Dân chủ và Pháp luật. Bài viết đã tập trung phân tích các qui định pháp
luật về xử lí bảo đảm của hộ gia đình là quyền sử dụng đất tại các tổ chức tín dụng
ở Việt Nam hiện nay. Qua đó, đưa ra các kiến nghị, giải pháp nhằm hoàn thiện hệ
thống qui phạm pháp luật về xử lí tài sản bảo đảm nói chung và của hộ gia đình nói

riêng.
(6) Lê Mỹ Dun (2019), Xử lý tài sản thế chấp là bất động sản, Luận văn
thạc sĩ Luật học, Trường ĐH Luật Hà Nội. Luận văn đã tập trung phâm tích để
làm rõ thực trạng pháp luật và thực tiễn áp dụng pháp luật về xử lí tài sản thế chấp
là bất động sản; từ đó đề xuất giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật về vấn đề này
(7) Nguyễn Quỳnh Thoa (2015), Xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ theo pháp
luật Việt Nam, Luận văn thạc sĩ luật học, Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà Nội.
Luận văn đã làm sáng tỏ về mặt lý luận, cơ sở pháp lý và thực trạng của các quy
định pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ để trên cơ sở đó đề xuất các giải
pháp hoàn thiện quy định của pháp luật.
(8) Hoàng Thị Huế (2017), Xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất để
bảo đảm tiền vay Ngân hàng từ thực tiễn xét xử tại Tòa án nhân dân TP.HN, Luận
văn thạc sĩ luật học, Học viện Khoa học xã hội, Luận văn đã làm sáng tỏ về mặt lý
luận, cơ sở pháp lý và thực trạng của các quy định pháp luật về xử lý tài sản thế
chấp là QSDĐ được áp dụng xét xử tại Tòa án nhân dân TP.HN để trên cơ sở đó đề
xuất các giải pháp hoàn thiện quy định của pháp luật liên quan đến các quy định
của pháp luật về xử lý tài sản đảm bảo là quyền sử dụng đất để đảm bảo tiền vay
của Ngân hàng
(9) Huỳnh Công Danh (2022), Pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là quyền
sử dụng đất để thu hồi nợ vay ngân hàng tại tòa án nhân dân, Luận văn thạc sĩ luật
học, Trường Đại học Kinh tế TP. Hồ Chí Minh, Luận văn đã tập trung làm sáng tỏ
các vấn đề lý luận cũng như quy định pháp luật có liên quan đến xử lý QSDĐ để
thu hồi nợ vay ngân hàng tại TAND, tìm hiểu và đánh giá thực tiễn các vấn đề này
thông qua các trường hợp cụ thể. Trên cơ sở đó, Tác giả chỉ ra các vướng mắc, bất

7


8


cập trong vấn đề này, từ đó đưa ra đề xuất, kiến nghị nhằm hoàn thiện và nâng cao
hiệu quả xử lý QSDĐ để thu hồi nợ vay ngân hàng tại tòa án trong thời gian tới
7. Bố cục của luận văn
Luận văn bao gồm những phần sau: Mục lục, Mở đầu, Nội dung, Kết luận và
Danh mục tài liệu tham khảo. Phần Nội dung gồm hai chương:
Chương 1. Một số vấn đề lý luận về xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ
Chương 2. Thực trạng áp dụng pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ
tại NHTMCP Xăng dầu PETROLIMEX và kiến nghị hoàn thiện

CHƯƠNG 1: KHÁI QUÁT CHUNG VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ
CHẤP LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
1.1. Khái quát về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất
1.1.1. Thế chấp quyền sử dụng đất
1.1.1.1. Quan niệm về quyền sử dụng đất
Quyền sử dụng đất là một thuật ngữ pháp lý lần đầu tiên được ghi nhận trong Luật
Đất đai năm 1987. Thuật ngữ quyền sử dụng đất tiếp tục được sử dụng trong Luật
Đất đai năm 1993. Luật Đất đai năm 1993 đã chính thức ghi nhận quyền sử dụng
8


9

đất ổn định, lâu dài của hộ gia đình, cá nhân và cho phép họ được chuyển quyền sử
dụng đất trong thời hạn sử dụng. Với quy định này của Luật Đất đai năm 1993,
quan hệ sở hữu đất đai ở nước ta được mang một ý nghĩa mới: Đất đai thuộc sở
hữu toàn dân, quyền sử dụng đất thuộc về người sử dụng đất. Hay nói cách khác,
kể từ đây, quyền sử dụng đất đã tách khỏi quyền sở hữu đất đai và được chủ sở hữu
đất đai chuyển giao cho người sử dụng đất thực hiện và trở thành một quyền tài sản
thuộc sở hữu của người sử dụng đất. Từ đó đến nay, khái niệm quyền sử dụng đất
vẫn tiếp tục được ghi nhận trong Luật Đất đai năm 2003, Luật Đất đai năm 2013.

Phân tích Luật Đất đai hiện hành 2013 cho thấy, QSDĐ của các chủ thể sử dụng
đất được xác lập thông qua các hình thức pháp lý cơ bản như: Nhà nước giao
QSDĐ, Nhà nước cho thuê QSDĐ, Nhà nước công nhận QSDĐ và Nhà nước cho
phép chuyển QSDĐ. Trên cơ sở sự cho phép này, QSDĐ của những người sử dụng
đất được hình thành. Đây là cơ sở pháp lý tiền đề để người sử dụng đất được quyền
khai thác, sử dụng đất hoặc “định đoạt” số phận pháp lý về QSDĐ của mình như:
tự quyền đầu tư cơng sức, vật tư, tiền vốn, khoa học kỹ thuật và khả năng của mình
để khai thác các giá trị, các lợi ích của đất trên cơ sở các mục đích đã được Nhà
nước xác định; hoặc người sử dụng đất chuyển giao QSDĐ của mình cho người
khác để thu lợi4. Tuy nhiên, cần phải xác định rằng, quyền khai thác hay định đoạt
QSDĐ của người sử dụng đất phải trên cơ sở mục đích sử dụng đất đã được Nhà
nước xác định, hay sự chuyển giao cho người khác cũng phải trên cơ sở được Nhà
nước cho phép. Có thể khẳng định rằng, vai trị của Nhà nước là thơng qua cơng cụ
pháp luật xác lập những điều kiện tiền đề để QSDĐ của mỗi tổ chức, cá nhân được
thực hiện trên thực tế. Bằng các quy định cụ thể, pháp luật cho phép người sử dụng
đất được thực hiện những quyền cụ thể hoặc yêu cầu người khác thực hiện những
hành vi nhất định để thỏa mãn lợi ích của mình. Ở khía cạnh này, tác giả Nguyễn
Thị Nga nhận định: “QSDĐ là những khả năng của một chủ thể được thực hiện

Nguyễn Văn Hiến (2017), Chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam, Luận án tiến sĩ luật học,
Học viện Khoa học xã hội, tr45
4

9


10

hoặc được hưởng những quyền nhất định khi khai thác và sử dụng đất. Những
quyền đó được pháp luật ghi nhận và đảm bảo thực hiện trên thực tế”.

Như vậy có thể thấy, QSDĐ khơng chỉ là một quyền năng thơng thường của chủ
sở hữu tài sản mà nó là một loại tài sản. Khi còn trong tay Nhà nước, QSDĐ chỉ là
một trong các quyền năng của chủ sở hữu, nhưng khi đã chuyển giao cho người
SDĐ thì QSDĐ được chuyển hóa thành một loại tài sản đặc biệt. Đây là yêu cầu
khách quan cho việc “thị trường hóa đất đai” trong nền kinh tế thị trường, khi mà
người SDĐ khơng trực tiếp có quyền sở hữu đất đai và người sở hữu đất đai lại
không trực tiếp sử dụng đất5. Có thể khẳng định rằng, QSDĐ trong pháp luật đất
đai hiện hành là không chỉ dừng lại ở việc chỉ được sử dụng mà QSDĐ phải được
coi là tổng thể không thể tách rời với các quyền của người SDĐ theo quy định của
pháp luật đất đai. Tổng thể này làm cho QSDĐ trở thành một tài sản đặc biệt có thể
được chuyển dịch giữa những người SDĐ với nhau mà thơng qua đó có thể làm
thay đổi chủ thể chiếm hữu và sử dụng đất đai. Nghiên cứu bình luận chun sâu
và tồn diện về QSDĐ, tác giả Nguyễn Thùy Trang đã chỉ ra các đặc trưng của
quyền sử dụng đất trên ba phương diện tiếp cận: (i) Quyền sử dụng đất là một
trong những nội dung của quyền sở hữu; (ii) Quyền sử dụng đất là vật quyền; (iii)
Quyền sử dụng đất là tài sản6.
1.1.2. Khái niệm, đặc điểm thế chấp quyền sử dụng đất
1.1.2.1. Khái niệm thế chấp quyền sử dụng đất
Trong giao lưu dân sự, để quyền lợi của bên có quyền được đảm bảo và nghĩa vụ
của bên có nghĩa vụ được thực hiện đúng và đầy đủ thì ln cần tới các biện pháp
thế chấp. Đối tượng của biện pháp thế chấp hầu hết là tài sản, đặc biệt là những tài
sản có giá trị cao. Tuy nhiên, trên thực tế, do yêu cầu sản xuất, kinh doanh của chủ
sở hữu tài sản, việc giao tài sản cho bên có quyền trực tiếp nắm giữ không đảm bảo
5

Lưu Quốc Thái (2016), “Những vấn đề pháp lý về thị trường quyền sử dụng đất Việt Nam”, Nxb. Hồng Đức, tr.30

Nguyễn Thùy Trang (2016), Quyền sử dụng đất - một số quan điểm tiếp cận và đề xuất hướng giải quyết trong
khoa học pháp lý của Việt Nam, Tạp chí Khoa học pháp lý, Số 4/2016, tr. 57 - 64.
6


10


11

một cách tốt hơn lợi ích cho người có quyền, nhưng lại ảnh hưởng trực tiếp đến
hoạt động sản xuất, kinh doanh cho người có nghĩa vụ, và thế chấp tài sản là biện
pháp thế chấp có thể khắc phục được các hạn chế nêu trên, nên biện pháp thế chấp
này luôn được ưu tiên lựa chọn.
Thế chấp là một trong những hình thức giao dịch lâu đời nhất và thường xuyên
được sử dụng trong lĩnh vực tài chính bất động sản. Hình thức giao dịch này có
một lịch sử hình thành phát triển đồ sộ đáng để nghiên cứu; được thể hiện trong
những tài liệu lâu đời phức tạp với ý nghĩa pháp lý ẩn sau những văn bản cổ xưa và
các quy định pháp lý đa dạng. Theo Từ điển Tiếng Việt thì: “Thế chấp (tài sản)
dùng làm vật bảo đảm, thay thế cho số tiền vay nếu khơng có khả năng trả đúng kỳ
hạn7. Như vậy, hiểu theo nghĩa cơ bản, thế chấp là cách thức bảo đảm cho việc
thực hiện nghĩa vụ thông qua một tài sản. Trường hợp bên vay vi phạm nghĩa vụ
được bảo đảm bằng thế chấp thì giá trị tài sản thế chấp sẽ được dùng để thay thế
cho nghĩa vụ mà bên vay đã vi phạm.
Dưới giác độ pháp lý, ở những nước theo hệ thống luật Civil law, khái niệm thế
chấp QSDĐ được định nghĩa là một quyền đối vật trên QSDĐ. Quyền (có tính chất
vật quyền ) này trao cho bên nhận thế chấp quyền theo đuổi và quyền ưu tiên thanh
tốn mà khơng cần phải có sự chuyển giao quyền chiếm hữu tài sản thế chấp là
QSDĐ từ bên thế chấp (chủ sở hữu QSDĐ) sang cho bên nhận thế chấp8. Trong
theo hệ thống Common law, thế chấp QSDĐ được thiết kế dựa trên phương thức
thực hiện biện pháp với hai sự lựa chọn phổ biến là chuyển giao hay không chuyển
giao quyền sở hữu Tài sản thế chấp là QSDĐ; còn những nước theo hệ thống Civil
law thì thế chấp QSDĐ lại được luận giải dựa trên tính chất (bản chất) của thế chấp
(là biện pháp bảo đảm đối vật) dưới sự dẫn dắt và soi sáng bởi học thuyết về vật

quyền và trái quyền9. Tuy khác nhau về cách tiếp cận nhưng nhìn tổng thể, xu
hướng chung có tính phổ biến của hai hệ thống pháp luật này là quy định thế chấp
Hoàng Phê (2006), Từ điển tiếng Việt, Nxb. Đà Nẵng
Phạm Văn Lưỡng (2020), “tlđd”, tr.34
9
Đỗ Thị Hải Yến (2021), Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất ở Việt Nam hiện nay, Luận án tiến sĩ luật học, Học
viện Khoa học xã hội; tr.53
7
8

11


12

QSDĐ dưới giác độ là biện pháp thế chấp mà bên nhận thế chấp có thể thực thi
quyền một cách trực tiếp trên Tài sản thế chấp là QSDĐ để đảm bảo cho việc thực
hiện nghĩa vụ mà không cần nắm giữ Tài sản thế chấp là QSDĐ.
Ở Việt Nam, trong khoa học pháp lý, vẫn cịn có các quan niệm thế chấp QSDĐ
dựa trên nền tảng của các lý thuyết pháp lý khác nhau. Có tác giả nhìn nhận bản
chất thế chấp (QSDĐ) là quan hệ trái quyền, có tác giả nhìn nhận nhận bản chất thế
chấp (QSDĐ) là quan hệ vật quyền, có tác giả nhìn nhận quan hệ thế chấp (QSDĐ)
là sự kết hợp hài hòa giữa quan hệ trái quyền và quan hệ vật quyền. Theo tác giả
Nguyễn Văn Hoạt, “Bản chất của quan hệ thế chấp tài sản (QSDĐ) để đảm bảo
thực hiện hợp đồng tín dụng NHTMCP là quan hệ hợp đồng10. Trong khi đó, tác
giả Nguyễn Thị Nga lại cho rằng, thế chấp tài sản (QSDĐ) được phát sinh trên cơ
sở một quan hệ nghĩa vụ và thế chấp tài sản (QSDĐ) là một biện pháp thế chấp có
tính chất đối vật11. Khác với tác giả Nguyễn Văn Hoạt và tác giả Nguyễn Thị Nga,
tác giả Vũ Thị Hồng Yến lại cho rằng, “thế chấp là một biện pháp chứa đựng cả
yếu tố trái quyền và cả yếu tố vật quyền12”.

Dưới góc độ luật thực định, cả ba BLDS: 1995, 2005, 2015 đều xây dựng khái
niệm thế chấp tài sản dựa trên nền tảng của quan hệ hợp đồng (lý thuyết trái
quyền) trong sự phân biệt với biện pháp cầm cố thông qua phương thức thực hiện
biện pháp là không chuyển giao tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp. Sự khác
biệt cơ bản duy nhất của BLDS 1995 so với BLDS 2005 và BLDS 2015 trong quy
định về khái niệm thế chấp, đó là đối tượng của biện pháp. Theo tiếp cận của
BLDS 1995, đối tượng của biện pháp thế chấp là QSDĐ, còn đối tượng của biện
pháp cầm cố là động sản. Đến BLDS 2005, quan niệm này đã được sửa đổi. Theo
đó, tiêu chí xác định biện pháp thế chấp chỉ dựa trên yếu tố duy nhất, mang tính
chất đặc trưng của biện pháp này, đó là khơng chuyển giao tài sản cho bên nhận
Nguyễn Văn Hoạt (2004), Một số vấn đề về thế chấp quyền sử dụng đất, Tạp chí Nhà nước và pháp luật, Số 190.Tr.52-56
11
Nguyễn Thị Nga (2016), Pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất tại các tổ chức tín dụng ở Việt Nam - Thực
trạng và hướng hoàn thiện, Nxb.Tư pháp, tr.34
12
Vũ Thị Hồng Yến (2017), Tài sản thế chấp và xử lý tài sản thế chấp theo quy định của Bộ luật dân sự năm 2015 ,
Nxb. Chính trị Quốc gia; tr.42
10

12


13

thế chấp. Ở thời điểm trước Bộ luật Dân sự năm 2015 được ban hành, có quan
điểm bình luận Bộ luật Dân sự năm 2005 cho rằng, thế chấp tài sản là việc bên có
nghĩa vụ dùng tài sản là bất động sản của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ đối
với bên có quyền13.Tiếp cận này của BLDS 2005 tiếp tục được các nhà lập pháp kế
thừa trong BLDS 2015 khi xây dựng khái niệm thế chấp tài sản.
BLDS 2015 định nghĩa thế chấp tài sản thiên về phương thức thực hiện biện pháp

là “không giao tài sản” hơn là nhấn mạnh yếu tố bản chất quyền của biện pháp.
Theo quy định của Điều 317 BLDS năm 2015, “Thế chấp tài sản là việc một bên
(sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực
hiện nghĩa vụ và khơng giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế
chấp).”. Tuy khái niệm thế chấp tài sản không được định nghĩa là vật quyền thế
chấp nhưng tại Điều 297 BLDS năm 2015 lại ghi nhận hai quyền có tính vật quyền
của bên nhận thế chấp là quyền truy địi và quyền ưu tiên thanh tốn khi biện pháp
thế chấp phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba thông qua cơ chế đăng ký.
Như vậy, mặc dù, nội dung vật quyền chưa được thể hiện trong khái niệm thế chấp
tài sản nhưng có thể nói, quy định về thế chấp tài sản của BLDS 2015 đang có sự
tiệm cận gần hơn với lý thuyết vật quyền, tuy dấu ấn của lý thuyết này chưa thực
sự rõ nét
Từ các phân tích trên có thể hiểu: “ Thế chấp quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận
giữa các bên, theo đó bên có quyền sử dụng đất (gọi là bên thế chấp) dùng quyền
sử dụng đất của mình để bảo đảm việc thực hiên nghĩa vụ dân sự với bên kia (bên
nhận thế chấp); bên thế chấp được tiếp tục sử dụng đất trong thời hạn thế chấp”
1.1.2.2. Đặc điểm của thế chấp quyền sử dụng đất
Thứ nhất, Thế chấp QSDĐ là biện pháp bảo đảm đối vật
Thế chấp QSDĐ là biện pháp bảo đảm đối vật vì sự bảo đảm thực hiện nghĩa vụ
dựa trên một quyền đối vật trên QSDĐ thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp.
Hồng Thế Liên (2009), Bình luận khoa học Bộ luật dân sự năm 2005. Tập 2, Phần thứ 3, Nghĩa vụ dân sự và hợp
đồng dân sự, Nxb.Chính trị Quốc gia, tr134
13

13