ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGÔ BẢO THUẬN
Tên đề tài:
ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
TRÊN ĐỊA BÀN THỊ TRẤN BÌNH LIÊU - HUYỆN BÌNH LIÊU
TỈNH QUẢNG NINH

KHĨA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC
Hệ đào tạo

: Chính quy

Chun ngành

: Địa chính mơi trƣờng

Khoa

: Quản lý tài ngun

Khóa học

: 2013 - 2017

Thái Nguyên, năm 2017

c

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGÔ BẢO THUẬN
Tên đề tài:
ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
TRÊN ĐỊA BÀN THỊ TRẤN BÌNH LIÊU - HUYỆN BÌNH LIÊU
TỈNH QUẢNG NINH

KHĨA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC
Hệ đào tạo

: Chính quy

Chun ngành

: Địa chính mơi trƣờng

Lớp

: K45 – ĐCMT - N03

Khoa

: Quản lý tài nguyên

Khóa học

: 2013 - 2017


Giảng viên hƣớng dẫn: TS. Vũ Thị Quý

Thái Nguyên, năm 2017

c


i
LỜI CẢM ƠN
Thực hiện phƣơng châm “học đi đôi với hành, lý luận gắn liền với thực tế”.
Thực tập tốt nghiệp là thời gian để mỗi sinh viên sau khi học tập, nghiên cứu tại
trƣờng có điều kiện củng cố và vận dụng kiến thức đã học vào thực tế. Đây là giai
đoạn không thể thiếu đƣợc đối với mỗi sinh viên các trƣờng đại học nói chung và
sinh viên Trƣờng Đại học Nơng Lâm Thái Ngun nói riêng.
Với lịng kính trọng và biết ơn, em xin cảm ơn cơ giáo T.S Vũ Thị Quý
đã tận tình hƣớng dẫn và giúp đỡ em trong suốt thời gian thực hiện khóa luận
tốt nghiệp này.
Em xin chân thành cảm ơn Ban giám hiệu nhà trƣờng, Ban chủ nhiệm
Khoa Quản lí tài nguyên, các thầy giáo, cô giáo, cán bộ trong khoa đã truyền
đạt cho em những kiến thức, kinh nghiệm quý báu trong quá trình học tập và
rèn luyện tại trƣờng.
Em xin chân thành cảm ơn Phịng Tài ngun và Mơi trƣờng huyện Bình
Liêu, Văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Bình Liêu, tỉnh Quảng
Ninh và các cán bộ đang cơng tác tại Phịng tài ngun và mơi trƣờng huyện Bình
Liêu đã tạo điều kiện giúp đỡ em trong quá trình thực tập.
Em cũng gửi lời cảm ơn đến gia đình, ngƣời thân và bạn bè đã ln ở
bên cạnh khích lệ, động viện em trong suốt q trình học tập và thời gian em
thực hiện khóa luận tốt nghiệp này.
Trong quá trình thực tập và làm chuyên đề, em đã cố gắng hết mình
nhƣng do kinh nghiệm cịn thiếu và kiến thức còn hạn chế nên chuyên đề này

chắc chắn sẽ khơng tránh khỏi thiếu sót. Em rất mong nhận đƣợc sự đóng góp
ý kiến của các thầy cơ và bạn bè để chuyên đề đƣợc hoàn thiện hơn.
Em xin chân thành cảm ơn!
Bình Liêu, ngày 22 tháng 04 năm 2017
Sinh viên

c


ii
DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 4.1: Hiện trạng sử dụng đất thị trấn Bình Liêu năm 2016 ..................... 33
Bảng 4.2: Kết quả chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất tại thị trấn Bình Liêu
giai đoạn 2014- 2016 ...................................................................... 40
Bảng 4.3: Kết quả tặng cho quyền sử dụng đất tại thị trấn Bình Liêu giai đoạn
2014-2016 ....................................................................................... 42
Bảng 4.4: Kết quả thừa kế quyền sử dụng đất tại thị trấn Bình Liêu giai đoạn
2014-2016 ....................................................................................... 43
Bảng 4.5: Kết quả thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất tại thị trấn Bình
Liêu giai đoạn 2014- 2016 .............................................................. 44
Bảng 4.6 Tổng hợp kết quả chuyển quyền sử dụng đất tại thị trấn Bình Liêu
giai đoạn 2014 – 2016 theo số trƣờng hợp ..................................... 47
Bảng 4.7: Tổng hợp kết quả chuyển quyền sử dụng đất tại thị trấn Bình Liêu
giai đoạn 2014 – 2016 theo diện tích .............................................. 48
Bảng 4.8: Sự hiểu biết của cán bộ quản lý tại thị trấn Bình Liêu về chuyển
quyền sử dụng đất ........................................................................... 50
Bảng 4.9: Đánh giá của ngƣời sử dụng đất thị trấn Bình Liêu về chuyển
quyền sử dụng đất ........................................................................... 52

c



iii
DANH MỤC HÌNH
Hình 4.1: Hiện trạng sử dụng đất thị trấn Bình Liêu năm 2016 ..................... 34
Hình 4.2. Tổng hợp kết quả chuyển quyền sử dụng đất tại thị trấn Bình Liêu
giai đoạn 2014- 2016 theo số trƣờng hợp ....................................... 47
Hình 4.3. Tổng hợp kết quả chuyển quyền sử dụng đất tại thị trấn Bình Liêu
giai đoạn 2014- 2016 theo diện tích................................................ 48

c


iv
DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT

GCN

Giấy chúng nhận

UBND

Ủy ban nhân dân

TTHC

Thủ tục hành chính

TTHCC


Trung tâm hành chính cơng

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

CBQL

Cán bộ quản lý

VPĐK

Văn phòng đăng ký

c


v
MỤC LỤC
LỜI CẢM ƠN ................................................................................................... 1
DANH MỤC CÁC BẢNG................................................................................ ii
DANH MỤC HÌNH ......................................................................................... iii
DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT ........................................................................... iv
MỤC LỤC ......................................................................................................... v
PHẦN 1. MỞ ĐẦU .......................................................................................... 1
1.1. Đặt vấn đề .............................................................................................. 1

1.2. Mục đích của đề tài ................................................................................ 2
1.3. Yêu cầu của đề tài .................................................................................. 2
1.4. Ý nghĩa của đề tài ................................................................................... 3
PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU ............................................................... 4
2.1. Cơ sở khoa học của đề tài ...................................................................... 4
2.1.1. Cơ sở pháp lý của đề tài .................................................................. 4
2.1.2. Cơ sở lý luận của đề tài ................................................................... 6
2.1.3. Cơ sở thực tiễn của đề tài ................................................................ 7
2.2. Các nội dung về chuyển quyền sử dụng đất .......................................... 8
2.2.1. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất ....................................... 8
2.2.2. Một số quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất.................. 13
2.2.3. Những quy định về trình tự thủ tục chuyển quyền sử dụng đất tại
phịng tài ngun và mơi trƣờng ............................................................. 15
2.2.4. Sơ lƣợc về tình hình chuyển quyền sử dụng đất của tỉnh Quảng Ninh .23
PHẦN 3. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ..25
3.1. Đối tƣợng, phạm vi nghiên cứu ........................................................... 25
3.1.1. Đối tƣợng nghiên cứu ................................................................... 25
3.1.2. Phạm vi nghiên cứu ....................................................................... 25

c


vi
3.2. Thời gian, địa điểm nghiên cứu ........................................................... 25
3.3. Nội dung nghiên cứu ............................................................................ 25
3.4. Phƣơng pháp nghiên cứu...................................................................... 26
3.4.1. Phƣơng pháp thu thập số liệu thứ cấp .......................................... 26
3.4.2. Phƣơng pháp thu thập số liệu sơ cấp............................................. 26
3.4.3. Phƣơng pháp tổng hợp, phân tích và xử lý số liệu ........................ 26
PHẦN 4. DỰ KIẾN KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ........................................ 28

4.1 Điều kiện cơ bản về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội và tình hình quản lý
và sử dụng đất trên địa bàn huyện ................................................................. 28
4.1.1. Điều kiện tự nhiên ......................................................................... 28
4.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội .............................................................. 29
4.1.3. Nhận xét chung về điều kiện cơ bản của huyện Bình Liêu .......... 31
4.1.4. Tình hình quản lý và sử dụng đất tại thị trấn Bình Liêu – huyện
Bình Liêu - tỉnh Quảng Ninh .................................................................. 32
4.1.5. Nhận xét chung về điều kiện cơ bản của huyện Bình Liêu ... Error!
Bookmark not defined.
4.2. Đánh giá thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất tại địa bàn thị
trấn Bình Liêu – huyện Bình Liêu – tỉnh Quảng Ninh ............................... 39
4.2.1. Đánh giá kết quả chuyển đổi quyền sử dụng đất tại thị trấn Bình
Liêu giai đoạn 2014 - 2016 ..................................................................... 39
4.2.2. Đánh giá kết quả chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất của thị trấn
Bình Liêu giai đoạn 2014-2016 .............................................................. 40
4.2.3. Đánh giá kết quả công tác tặng cho quyền sử dụng đất của thị trấn
Bình Liêu giai đoạn 2014-2016 .............................................................. 41
4.2.4. Đánh giá kết quả công tác thừa kế quyền sử dụng đất.................. 42
4.2.5. Đánh giá kết quả công tác cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất ....43
4.2.6. Đánh giá kết quả công tác thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất ....44

c


vii
4.2.7. Đánh giá kết quả cơng tác góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất.......45
4.2.8. Tổng hợp đánh giá kết quả thực hiện các hình thức chuyển quyền
sử dụng đất tại tị trấn Bình Liêu giai đoạn 2014 – 2016......................... 47
4.3. Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất qua ý kiến của ngƣời sử
dụng đất và cán bộ làm công tác chuyển quyền.......................................... 50

4.3.1. Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất qua ý kiến của cán
bộ làm công tác chuyển quyền ................................................................ 50
4.3.2. Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất qua ý kiến của ngƣời
sử dụng đất .............................................................................................. 52
4.4. Đánh giá những thuận lợi, khó khăn trong cơng tác chuyển quyền sử
dụng đất và nguyên nhân và giải pháp khắc phục ...................................... 53
PHẦN 5. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ...................................................... 56
5.1. Kết luận ................................................................................................ 56
5.2. Kiến nghị .............................................................................................. 57
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 58
PHỤ LỤC

c


1
PHẦN 1
MỞ ĐẦU
1.1. Đặt vấn đề
Đất đai là một loại hàng hóa đặc biệt. Q trình đơ thị hóa diễn ra mạnh
mẽ, xã hội ngày càng phát triển làm cho giá trị của đất tăng lên và nguồn tài
nguyên đất ngày càng cạn kiệt đi do con ngƣời khai thác và sử dụng chƣa hợp
lý. Trong q trình cơng nghiệp hóa, hiện đại hóa ở nƣớc ta hiện nay thì việc
sử dụng đất và quản lý đất đai luôn là một vẫn đề mà đảng và nhà nƣớc quan
tâm hàng đầu.
Chuyển quyền sử dụng đất là nội dung quan trọng trong công tác quản
lý Nhà nƣớc về đất đai và nó có quan hệ mật thiết với các nội dung khác. Việc
chuyển quyền sử dụng đất đƣợc thực hiện với các hình thức nhƣ: Chuyển đổi,
chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp. Điều này
đã tạo điều kiện cho ngƣời sử dụng đất thực hiện các quyền liên quan đến đất

đai. Thúc đẩy các quan hệ mua bán hợp tác kinh doanh và tạo điều kiện cho
sự phát triển kinh tế xã hội.
Bình Liêu là một huyện nằm ở phía Đơng Bắc của tỉnh Quảng Ninh, là
huyện miền núi ở cực bắc của tỉnh, cách thành phố Hạ Long 108 km, cách thị
trấn tiên yên 28 km, phía bắc có 43 km đƣờng biên giới với nƣớc bạn Trung
Quốc. Trong những năm qua, việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của chủ sở
hữu – Nhà nƣớc và chủ sử dụng đất đai trong quản lý và sử dụng đất đai đã
đạt đƣợc một số thành tích nhất định xong vẫn cịn gặp nhiều khó khăn trong
quá trình thực hiện Luật Đất đai. Do vậy, để thấy đƣợc những mặt tồn tại và
những yếu kém trong cơng tác quản lý Nhà nƣớc về đất đai nói chung và
trong việc đảm bảo quyền lợi cũng nhƣ nghĩa vụ của nhà nƣớc và chủ sử dụng
trong quá trình quản lý và sử dụng đất đai, ta cần đánh giá một cách khách

c


2
quan những kết quả đạt đƣợc, từ đó rút ra những bài học, kinh nghiệm nhằm
quản lý và sử dụng đất đai một cách hiệu quả nhất.
Xuất phát từ vẫn đề trên, đƣợc sự nhất trí của ban giám hiệu trƣờng Đại
học Nông lâm Thái Nguyên, Ban chủ nghiệm khoa Quản lý Tài nguyên, dƣới
sự hƣớng dẫn của cô giáo TS. Vũ Thị Quý, em tiến hành nghiên cứu đề tài :“
“Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn thị trấn Bình
Liêu- huyện Bình Liêu- tỉnh Quảng Ninh”.
1.2. Mục tiêu tổng quát
Đánh giá đƣợc công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn thị trấn
Bình Liêu trong gian đoạn từ năm 2014 đến năm 2016, nhằm xác định đƣợc
những kết quả đạt đƣợc và những hạn chế cịn tồn tại trong cơng tác chuyển
quyền sử dụng đất tại thị trấn. Qua đó đề xuất những giải pháp nhằm nâng cao
hiệu quả trong công tác quản lý nhà nƣớc về đất đai, và khắc phục những tồn

tại đó.
1.3. Mục tiêu cụ thể
- Điều tra đƣợc điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và tình hình sử dụng
đất trên địa bàn thị trấn Bình Liêu
- Đánh giá đƣợc kết quả chuyển quyền sử dụng đất giai đoạn từ năm
2014 đến năm 2016 của thị trấn Bình Liêu
- Đánh giá đƣợc sự hiểu biết của ngƣời dân địa phƣơng về chuyển
quyền sử dụng đất và đánh giá sự hiểu biết đó theo nhóm đối tƣợng.
- Đánh giá đƣợc nguyên nhân từ đó đƣa ra các kiến nghị và đề xuất các
giải pháp cho các cấp có thẩm quyền phải phù hợp với thực tế của địa phƣơng
và phù hợp với luật pháp do Nhà nƣớc quy định nhằm đẩy mạnh công tác ở
địa phƣơng.

c


3
1.4. Ý nghĩa của đề tài
- Ý nghĩa về học tập: Giúp sinh viên vận dụng đƣợc những kiến thức đã
học vào thực tế.
- Ý nghĩa trong thực tiễn: Từ quá trình nghiên cứu sẽ rút ra những kinh
nghiệm trong cơng tác quản lý Nhà nƣớc về đất đai nói chung và cơng tác
chuyển QSD đất nói riêng. Đề xuất những ý kiến nhằm giúp cơ quan chức
năng ở địa phƣơng có những phƣơng hƣớng trong việc giải quyết những khó
khăn, vƣớng mắc ở địa phƣơng

c


4

PHẦN 2
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. Cơ sở khoa học của đề tài
2.1.1. Cơ sở pháp lý của đề tài
 Văn bản pháp quy của nhà nƣớc quy định liên quan tới công tác
chuyển quyền
- Hiến pháp năm 2013
- Hiến pháp năm 1992
- Luật đất đai 2003 ngày 26/11/2003 trong đó bao gồm có 8 hình thức
chuyển quyền :chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế,
tặng cho QSD đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng giá trị QSD đất.
- Luật đất đai 2013 ngày 29/11/2013 trong đó bao gồm có 8 hình thức
chuyển quyền :chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế,
tặng cho QSD đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng giá trị QSD đất.
Luật thuế sử dụng đất và nhà ở;
- Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất
- Bộ luật dân sự năm 2005
- Bộ luật dân sự năm 2015
- Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của chính phủ về thi
hành Luật Đất đai.
- Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của chính phủ về thi
hành Luật Đất đai.
- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của chính phủ về giá đất;
- Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của chính phủ về thu
tiền sử dụng đất.

c


5

- Nghị định 45/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của chính phủ về thu tiền sử
dụng đất.
- Thông tƣ liên tịch số 30/2005/TTLT/BTC-BTNMT ngày 18/04/2005
hƣớng dẫn việc luân chuyển hồ sơ của ngƣời SDĐ thực hiện nghĩa vụ tài chính
- Thơng tƣ liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16/06/2005 của
Bộ tƣ pháp và Bộ tài nguyên và Môi trƣờng hƣớng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo
lãnh bằng giá trị QSD đất, tài sản gắn liền với đất.
- Thông tƣ liên tịch số 88/2016/TTLT/BTC-BTNMT ngày 22/06/2016
hƣớng dẫn việc luân chuyển hồ sơ của ngƣời SDĐ thực hiện nghĩa vụ tài chính.
- Thơng tƣ liên tịch số 03/2006/TTLT/BTP-BTNMT ngày 13/06/2006 về
sửa đổi, bổ sung một số quy định của Thông tƣ liên tịch số 05/2005/TTLT/BTPBTNMT ngày 16 tháng 06 năm 2005 của Bộ tƣ pháp và Bộ tài nguyên và Môi
trƣờng hƣớng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị QSD đất, tài sản
gắn liền với đất.
Thông tƣ liên tịch số 09/2016/TTLT/BTP-BTNMT ngày 23/06/2016
của Bộ tƣ pháp và Bộ tài nguyên và Môi trƣờng hƣớng dẫn việc đăng ký thế
chấp, tài sản gắn liền với đất.
- Thông tƣ liên tịch số 04/2006/TTLT/BTP-BTNMT ngày 13/06/2006
của Bộ tƣ pháp và Bộ tài nguyên và Môi trƣờng hƣớng dẫn việc công chứng,
chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện quyền của ngƣời SDĐ.
- Quyết định số 08/2006/QĐ-BTNMT ngày 21/07/2006 của Bộ tài
nguyên và Môi trƣờng về việc ban hành quy định về GCN QSD đất.
- Thông tƣ liên tịch số 05/2007/TTLT/BTP-BXD-BTNMT-NHNN
ngày 21/05/2007 của Bộ tƣ pháp, Bộ xây dựng, Bộ tài nguyên và Môi trƣờng,
Ngân hàng Nhà nƣớc hƣớng dẫn một số nội dung về đăng ký thế chấp nhà ở.
- Thông tƣ số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/05/2014 của Bộ tài nguyên
và Môi trƣờng hƣớng dẫn việc lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính.

c



6
- Thông tƣ số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/05/2014 của Bộ tài nguyên
và Môi trƣờng Quy định về GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất.
- Thông tƣ số 20/2011/TT-BTP-BTNMT ngày 18/11/2011 giữa bộ tƣ
pháp và bộ tài nguyên và môi trƣờng hƣớng dẫn việc đăng ký thế chấp quyền
sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.
- Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007 của Chính phủ về việc
ban hành Quy định bổ sung về việc cấp GCN QSDĐ, thu hồi đất, thực hiện
QSD đất, trình tự thủ tục bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ khi nhà nƣớc thu hồi
đất và giải quyết khiếu nại về đất đai.
- Thông tƣ số 09/2007/TT-BTNMT ngày 02/08/2007 của Bộ tài nguyên
và Môi trƣờng hƣớng dẫn việc lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính
- Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ về cấp
GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
- Thông tƣ số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ tài nguyên
và Môi trƣờng Quy định về GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất.
2.1.2. Cơ sở lý luận của đề tài
Chuyển quyền sử dụng đất là cơ sở cho việc thay đổi quan hệ pháp luật
đất đai. Chuyển quyền sử dụng đất bao gồm có 7 hình thức chuyển quyền:
chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền
sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Trong luật đất đai 1987 Nhà nƣớc chỉ quy định một phạm vi hạn hẹp
trong việc chuyển quyền sử dụng đất nhƣ chỉ quy định cho phép chuyển
quyền sử dụng đất đối với đất nơng nghiệp, cịn khả năng chuyển đổi, chuyển
nhƣợng, cho thuê, thế chấp và thừa kế các loại đất hầu nhƣ bị cấm đoán.

c



7
Nhƣng thực tế các quyền này vẫn diễn ra sôi động và trốn tránh sự kiểm soát
của nhà nƣớc.
Đến luật đất đai 2003 nhà nƣớc đã ghi nhận sự thay đổi mối quan hệ
đất đai rất toàn diện. Nhà nƣớc thừa nhận đất đai có giá trị sử dụng và coi nó
là một loại hàng hóa đặc biệt, cho phép ngƣời sử dụng đƣợc quyền chuyển
quyền khá rộng rãi theo quy định của pháp luật dƣới các hình thức chuyển
đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn và thừa kế quyền
sử dụng đất. Các quyền này có trong luật đất đai 1993. Tuy vậy luật đất đai
1993 đã đƣợc soạn với tinh thần đổi mới của hiến pháp 1992 và trong quá
trình thực hiện đã đƣợc bổ sung hai lần cho phù hợp. Sau 10 năm thực hiện đã
thu đƣợc những thành quả góp phần vào cơng tác quản lý và sử dụng đất.
Song quá trình thực hiện luật đất đai năm 1993 cũng bộc lộ nhiều điểm còn
chƣa phù hợp với sự đổi mới của đất nƣớc với sự đổi mới và phát triển đất
nƣớc trong thời kì cơng nghiệp hóa, hiện đại hóa. Để khắc phục những tồn tại
trong luật đất đai 1993, đồng thời tạo hành lang pháp lý điều chỉnh quan hệ về
đất đai, tại kì họp thứ 4, quốc hội khóa XI thông qua luật đất đai 2003.
2.1.3. Cơ sở thực tiễn của đề tài
Cùng với sự phát triển của toàn cầu, Việt Nam cũng đang dần đổi mới
với xu thế hiện đại hoá đất nƣớc. Xã hội ngày càng phát triển, thị trƣờng đất
đai ngày càng sơi động, vì vậy nhu cầu chuyển quyền SDĐ của ngƣời sử dụng
cũng nhƣ công tác quản lý nhà nƣớc trong lĩnh vực này là một tất yếu khách
quan nhằm đạt tới một sự phát triển cao hơn, phù hợp hơn nhằm đáp ứng yêu
cầu ngày càng cao của ngƣời sử dụng cũng nhƣ của tồn xã hội
Thị trấn Bình Liêu là trung tâm kinh tế, văn hóa, giáo dục, chính trị của
huyện Bình Liêu, điểm hội tụ của cộng đồng các dân tộc trên địa bàn huyện,
với diện tích tự nhiên là 153,73 ha. Phía Đơng và phía Bắc giáp xã Tình Húc.
Phía Tây và phía Nam giáp Xã Vơ Ngại.


c


8
Thị trấn Bình Liêu có đƣờng quốc lộ 18C chạy dọc qua. Với vị trí
thuận lợi đó, thị trấn Bình Liêu có điều kiện đầy đủ mạnh giao lƣu phát triển
kinh tế, xã hội nhất lƣu hàng hóa thƣơng mại, dịch vụ với của khẩu Hồnh
Mơ sang Trung Quốc và với các huyện thị khác trong tỉnh cũng nhƣ phát triển
nơng lâm nghiệp theo định hƣớng sản xuất hàng hóa. Sự hội nhập kinh tế và
nhu cầu phát triển xã hội kèm theo sự gia tăng dân số do đó nhu cầu về sử
dụng đất cũng ngày càng tăng. Chính vì nhu cầu thực tiễn này mà chuyển
quyền sử dụng đất đã là vẫn đề đƣợc quan tâm lớn không chỉ của ngƣời dân
mà còn của các cấp, các ngành nhất là cơ quan quản lý đất đai tại địa phƣơng.
Từ khi luật đất đai 2013 ra đời và có hiệu lực đã tạo cơ sở pháp lý chặt chẽ
cho việc quản lý và sử dụng đất trên cơ sở hoàn thiện nội dung quản lý nhà
nƣớc về đất đai cũng nhƣ hoàn thiện điều chỉnh các mỗi quan hệ về đất đai.
Các cấp chính quyền của UBND huyện Bình Liêu cùng các ngành liên quan
đã cùng xây dựng nhiều kế hoạch trong lĩnh vực đất đai nhằm đẩy mạnh hơn
việc chuyển quyền sử dụng đất tại địa phƣơng, góp phần vào sự đa dạng hóa,
cũng nhƣ sự nghiệp phát triển kinh tế- xã hội nói chung và sự phát triển của
thị trƣờng đất đai nói riêng.
2.2. Các nội dung về chuyển quyền sử dụng đất
2.2.1. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất
Luật đất đai 2013 quy định có 7 hình thức chuyển QSD đất đó là:
chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSD
đất, thế chấp, góp vốn bằng giá trị QSD đất.
2.2.1.1. Quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất
Chuyển đổi QSD đất là phƣơng thức đơn giản nhất của việc chuyển
QSD đất. Hành vi này chỉ bao hàm việc “đổi đất lấy đất” giữa các chủ thể sử
dụng đất, nhằm mục đích chủ yếu là tổ chức lại sản xuất cho phù hợp, khắc

phục tình trạng manh mún, phân tán đất đai hiện nay.

c


9
- Hộ gia đình, cá nhân đƣợc nhận chuyển đổi QSD đất nông nghiệp
phải là ngƣời cùng một xã, phƣờng, thị trấn với ngƣời chuyển đổi ( điều 179
Luật đất đai năm 2013).
- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do đƣợc Nhà nƣớc giao
đất hoặc do chuyển đổi, nhận chuyển nhƣợng, nhận thừa kế, đƣợc tặng cho QSD
đất hợp pháp từ ngƣời khác thì đƣợc chuyển đổi QSD đất nơng nghiệp đó cho hộ
gia đình, cá nhân khác trong cùng xã, phƣờng, thị trấn để thuận lợi cho sản xuất
nơng nghiệp.
- Hộ gia đình, cá nhân chuyển đổi QSD đất nông nghiệp theo chủ trƣơng
chung về “Dồn điền đổi thửa” thì khơng phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển
QSD đất, lệ phí trƣớc bạ, lệ phí địa chính . (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007).
2.2.1.2. Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Chuyển nhƣợng QSD đất là hình thức phổ thơng nhất của việc chuyển
QSD đất. Nó là việc chuyển QSD đất cho ngƣời khác trên cơ sở có giá trị.
Trong trƣờng hợp này ngƣời đƣợc nhận đất phải trả cho ngƣời chuyển quyền
sử dụng một khoản tiền hoặc hiện vật ứng với mọi chi phí mà họ đã bỏ ra để có
đƣợc quyền sử dụng đất và tất cả chi phí đầu tƣ làm tăng giá trị của đất đó.
Hiện nay, Luật Đất đai 2013 cho phép chuyển nhƣợng QSD đất rộng
rãi khi đất có đủ 4 điều kiện, cụ thể:
- Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân đƣợc nhận chuyển nhƣợng QSD đất
trừ các trƣờng hợp quy định nhƣ sau:
+ Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khơng đƣợc nhận chuyển nhƣợng, nhận
tặng cho QSD đất đối với trƣờng hợp mà pháp luật không cho phép chuyển
nhƣợng, tặng cho QSD đất.

+ Tổ chức kinh tế không đƣợc nhận chuyển nhƣợng QSD đất chuyên
trồng lúa nƣớc, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá

c


10
nhân, trừ trƣờng hợp đƣợc chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất đã đƣợc xét duyệt.
+ Hộ gia đình, cá nhân khơng trực tiếp sản xuất nông nghiệp không
đƣợc nhận chuyển nhƣợng, nhận tặng cho QSD đất chuyên trồng lúa nƣớc.
+ Hộ gia đình, cá nhân không đƣợc nhận chuyển nhƣợng, nhận tặng
cho QSD đất ở, đất nông nghiệp trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân
khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng; trong khu vực rừng phịng hộ nếu
khơng sinh sống trong khu vực rừng đặc dụng, rừng phịng hộ đó.
- Ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài đƣợc nhận chuyển nhƣợng
QSD đất trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế. (Nguyễn
Khắc Thái Sơn, 2007).
2.2.1.3. Quyền cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất
Cho thuê và cho thuê lại QSD đất là việc ngƣời sử dụng đất nhƣờng
QSD đất của mình cho ngƣời khác theo sự thoả thuận trong một thời gian
nhất định bằng hợp đồng theo quy định của pháp luật.
Cho thuê khác cho thuê lại là đất mà ngƣời sử dụng nhƣờng quyền sử
dụng cho ngƣời khác là đất khơng phải có nguồn gốc từ thuê còn đất mà
ngƣời sử dụng cho thuê lại là đất có nguồn gốc từ thuê. Trong Luật Đất đai
1993 thì việc cho thuê lại chỉ diễn ra với đất mà ngƣời sử dụng đã thuê của
Nhà nƣớc trong một số trƣờng hợp nhất định, còn trong Luật Đất đai 2013 thì
khơng cấm việc này. (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007).
2.2.1.4. Quyền thừa kế quyền sử dụng đất
Thừa kế QSD đất là việc ngƣời sử dụng đất khi chết để lại QSD đất của

mình cho ngƣời khác theo di chúc hoặc theo pháp luật.
Quan hệ thừa kế là một dạng đặc biệt của quan hệ chuyển nhƣợng,
nội dung của quan hệ này vừa mang ý nghĩa kinh tế, vừa mang ý nghĩa
chính trị xã hội.

c


11
Từ Luật Đất đai 1993 trở đi Nhà nƣớc thừa nhận QSD đất có giá trị
và cho phép ngƣời sử dụng đƣợc chuyển QSD đất rộng rãi theo quy định
của pháp luật. Từ đó, QSD đất đƣợc coi nhƣ một tài sản dân sự đặc biệt
nên ngƣời sử dụng đất có quyền để thừa kế. Vì vậy, quyền này chủ yếu
tuân theo quy định của Bộ luật Dân sự về thừa kế. Dƣới đây là một vài
quy định cơ bản về thừa kế:
- Nếu những ngƣời đƣợc hƣởng thừa kế QSD đất của ngƣời đã mất mà
không tự thoả thuận đƣợc thì cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền phải căn cứ
vào di chúc mà chia;
- Nếu toàn bộ di chúc hợp pháp hoặc phần nào của di chúc hợp pháp thì
chia theo di chúc;
- Nếu khơng có di chúc hoặc tồn bộ di chúc khơng hợp pháp hoặc phần nào
khơng hợp pháp thì chỉ chia những phần khơng hợp pháp theo pháp luật;
- Chia theo pháp luật là chia theo 3 hàng thừa kế, ngƣời trong cùng một
hàng đƣợc hƣởng nhƣ nhau, chỉ khi khơng cịn ngƣời nào hàng trƣớc thì
những ngƣời ở hàng sau mới đƣợc hƣởng;
- Hàng 1 gồm: Vợ, chồng, bố đẻ, mẹ đẻ, bố nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con
nuôi của ngƣời đã chết;
- Hàng 2 gồm: Ơng nội, bà nội, ơng ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em
ruột của ngƣời đã chết;
- Hàng 3 gồm: Cụ nội, cụ ngoại của ngƣời chết; bác ruột, chú ruột, cậu

ruột, cơ ruột, gì ruột của ngƣời chết; cháu ruột của ngƣời chết mà ngƣời chết là
bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cơ ruột, gì ruột. (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007).
2.2.1.5. Quyền tặng cho quyền sử dụng đất
Tặng cho QSD đất là một hình thức chuyển QSD đất cho ngƣời khác
theo quan hệ tình cảm mà ngƣời chuyển QSD đất không thu lại tiền hoặc hiện

c


12
vật nào cả. Nó thƣờng diễn ra theo quan hệ tình cảm huyết thống, tuy nhiên
cũng khơng loại trừ ngồi quan hệ này.
Tặng cho QSD đất là một hình thức chuyển quyền khơng phải là mới
nhƣng trƣớc đây khơng có quy định trong luật nên khi thực tiễn phát sinh ngƣời
ta cứ áp dụng các quy định của hình thức thừa kế sang để thực hiện.
Đây cũng là một hình thức đặc biệt của chuyển nhƣợng quyền sử dụng
đất mà ngƣời chuyển quyền không thu lại tiền hoặc hiện vật. Tuy nhiên, để
tránh lợi dụng trƣờng hợp này để trốn thuế nên Nhà nƣớc quy định cụ thể
những trƣờng hợp nào thì đƣợc phép tặng cho khơng phải chịu thuế trƣớc bạ
hoặc thuế thu nhập và những trƣờng hợp nào vẫn phải chịu loại thuế này.
(Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007).
2.2.1.6. Quyền thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất
Thế chấp QSD đất là việc ngƣời sử dụng đất mang QSD đất của mình đến
thế chấp cho một tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế hoặc cá nhân nào đó theo quy
định của pháp luật để vay tiền hoặc mua chịu hàng hoá trong một thời gian nhất
định theo thoả thuận. Vì vậy, ngƣời ta cịn gọi thế chấp là chuyển quyền nửa vời.
Hiện nay, trong Luật Đất đai cho phép thế chấp rộng rãi nhƣng chỉ quy
định là chỉ đƣợc thế chấp tại các tổ chức tín dụng đƣợc phép hoạt động tại
Việt Nam. Riêng ngƣời sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trong nƣớc thì
phạm vi đƣợc thế chấp rộng hơn là các tổ chức kinh tế hoặc cá nhân đƣợc

phép hoạt động tại Việt Nam.
Thế chấp QSD đất trong quan hệ tín dụng là một quy định đã giải quyết
đƣợc một số vấn đề cơ bản sau:
- Tạo điều kiện thuận lợi cho các hộ gia đình và cá nhân đƣợc vay
vốn để phát triển sản xuất, đáp ứng nhu cầu cấp thiết chính đáng của ngƣời
lao động;

c


13
- Tạo cơ sở pháp lí và cơ sở thực tế cho ngân hàng và tổ chức tín dụng
cũng nhƣ những ngƣời cho vay khác thực hiện đƣợc chức năng và quyền lợi
của họ. (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007).
2.2.1.7. Quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất
Quyền góp vốn bằng giá trị QSD đất là việc ngƣời sử dụng đất có
quyền coi giá trị quyền sử dụng đất của mình nhƣ một tài sản dân sự đặc biệt
để góp với ngƣời khác cùng hợp tác sản xuất kinh doanh. Việc góp này có thể
xảy ra giữa 2 hay nhiều đối tác và rất linh động, các đối tác có thể góp đất,
góp tiền, hoặc góp cái khác nhƣ sức lao động, cơng nghệ, máy móc... theo
thoả thuận.
Quy định này tạo cơ hội cho sản xuất hàng hoá phát triển. Đồng thời,
các đối tác có thể phát huy các sức mạnh riêng của mình, từ đó tạo thành sức
mạnh tổng hợp dễ nâng cao hiệu quả sử dụng đất nói riêng và sản xuất, kinh
doanh nói chung. (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007).
2.2.2. Một số quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất


Điều kiện để thực hiện các quyền chuyển quyền sử dụng đất.


- Ngƣời sử dụng đất đƣợc thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển
nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất;
góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
1. Có Giấy chứng nhận, trừ trƣờng hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và
trƣờng hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật đất đai 2013;
2. Đất khơng có tranh chấp;
3. Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
4. Trong thời hạn sử dụng đất.
- Ngoài các điều kiện quy định nêu trên, ngƣời sử dụng đất khi thực
hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế,
tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng

c


14
quyền sử dụng đất cịn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189,
190, 191, 192, 193 và 194 của Luật đất đai 2013.
 Thời điểm thực hiện các quyền chuyển quyền sử dụng đất
Thời điểm mà ngƣời sử dụng đất đƣợc thực hiện các quyền của mình
cũng đƣợc quy định tại Điều 168 Luật Đất đai 2013 nhƣ sau:
1. Thời điểm ngƣời sử dụng đất đƣợc thực hiện các quyền chuyển
nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSD đất, thế chấp, bảo lãnh,
góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai đối
với đất do Nhà nƣớc giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê, cho phép chuyển
mục đích sử dụng phải nộp tiền sử dụng đất đƣợc quy định nhƣ sau:
- Trƣờng hợp ngƣời sử dụng đất không đƣợc phép chậm thực hiện
nghĩa vụ tài chính hoặc khơng đƣợc ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì chỉ đƣợc
thực hiện các quyền của ngƣời sử dụng đất kể từ khi thực hiện xong nghĩa vụ
tài chính theo quy định của pháp luật;

- Trƣờng hợp ngƣời sử dụng đất đƣợc cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền
quyết định cho chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc cho ghi nợ nghĩa vụ
tài chính thì đƣợc thực hiện các quyền của ngƣời sử dụng đất kể từ khi có
quyết định đó;
- Trƣờng hợp ngƣời sử dụng đất đƣợc chậm thực hiện nghĩa vụ tài
chính hoặc đƣợc ghi nợ nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật thì
đƣợc thực hiện các quyền của ngƣời sử dụng đất kể từ khi có quyết định giao
đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, ký hợp đồng thuê đất.
2. Thời điểm hộ gia đình, cá nhân đƣợc thực hiện các quyền chuyển
đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, thừa kế, tặng cho QSD đất, thế chấp, bảo lãnh,
góp vốn bằng QSD đất theo qui định của pháp luật về đất đai đối với đất nông
nghiệp do Nhà nƣớc giao không thu tiền sử dụng đất đƣợc xác định từ khi
quyết định giao đất có hiệu lực thi hành.

c


15
3. Thời điểm ngƣời sử dụng đất đƣợc thực hiện các quyền chuyển
nhƣợng, cho thuê, thừa kế, tặng cho QSD đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn
bằng QSD đất theo quy định của pháp luật về đất đai đối với đất chuyển hình
thức thuê đất sang hình thức giao đất đƣợc xác định từ khi thực hiện xong
nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
4. Thời điểm ngƣời sử dụng đất đƣợc thực hiện các quyền chuyển
nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSD đất, thế chấp, bảo lãnh,
góp vốn bằng QSD đất theo quy định của pháp luật về đất đai đối với trƣờng
hợp đƣợc miễn nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật đƣợc xác định
từ khi có quyết định giao đất, ký hợp đồng thuê đất.
5. Thời điểm ngƣời thực hiện dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán
và cho thuê đƣợc chuyển nhƣợng QSD đất thực hiện nhƣ sau: Tổ chức kinh tế,

ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài, tổ chức nƣớc ngoài, cá nhân nƣớc ngoài
sử dụng đất thực hiện dự án đầu tƣ xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho
thuê chỉ đƣợc phép chuyển nhƣợng QSD đất đối với diện tích đất đã hoàn thành
việc đầu tƣ xây dựng nhà ở theo dự án đƣợc xét duyệt; trƣờng hợp dự án đầu tƣ
xây dựng nhà ở có dự án thành phần thì đƣợc phép chuyển nhƣợng QSD đất sau
khi đã hồn thành việc đầu tƣ theo dự án thành phần của dự án đầu tƣ đƣợc xét
duyệt; không cho phép chuyển nhƣợng QSD đất dƣới hình thức bán nền mà
chƣa xây dựng nhà ở. (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007)
2.2.3. Những quy định về trình tự thủ tục chuyển quyền sử dụng đất tại
phịng tài ngun và mơi trường
2.2.3.1 Thủ tục chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình,
cá nhân
* Trình tự thực hiện:
- Trƣờng hợp 1: Chuyển đổi theo chủ trƣơng chung về “dồn điền đổi
thửa”, thực hiện theo quy định sau:

c


16
Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nơng nghiệp tự thỏa thuận với nhau
bằng văn bản về việc chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp.
Ủy ban nhân dân cấp xã lập phƣơng án chuyển đổi quyền sử dụng đất
nơng nghiệp chung cho tồn xã, phƣờng, thị trấn (bao gồm cả tiến độ thời gian
thực hiện chuyển đổi) và gửi phƣơng án đến Phịng Tài ngun và Mơi trƣờng.
Phịng Tài ngun và Mơi trƣờng có trách nhiệm thẩm tra phƣơng án
trình Ủy ban nhân dân cấp huyện phê duyệt và chỉ đạo Ủy ban nhân dân cấp
xã tổ chức cho các hộ gia đình, cá nhân chuyển đổi ruộng đất theo phƣơng án
đƣợc duyệt.
Sở Tài nguyên và Môi trƣờng chỉ đạo thực hiện việc đo đạc lập, chỉnh

lý bản đồ địa chính.
Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nộp hồ sơ cấp đổi Giấy chứng nhận.
Chi nhánh Văn phịng đăng ký đất đai có trách nhiệm thực hiện các
công việc sau đây:
+ Kiểm tra hồ sơ, xác nhận nội dung thay đổi vào đơn đề nghị cấp đổi
Giấy chứng nhận;
+ Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho ngƣời sử
dụng đất;
+ Lập hoặc cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; tổ
chức trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất cho ngƣời sử dụng đất tại xã, phƣờng, thị trấn nơi có đất.
Trƣờng hợp ngƣời sử dụng đất đang thế chấp quyền sử dụng đất tại tổ
chức tín dụng thì Văn phịng đăng ký đất đai thực hiện trao Giấy chứng nhận
theo quy định (Khoản 5 Điều 76 Nghị định 43/2014/NĐ-CP).
- Trƣờng hợp 2: Chuyển đổi QSD đất nơng nghiệp giữa hai hộ gia đình,
cá nhân, đƣợc thực hiện nhƣ sau:

c