PGS.TS. ĐỖ VĂN ĐẠI

TẬP 2

LUẬT NGHĨA VỤ VÀ BẢO ĐẢM THỰC HIỆN NGHĨA
VỤ VIỆT NAM
Bản án và bình luận bản án

(Sách chuyên khảo, xuất bản lần thứ ba)


Bản án số 204, 205, 206, 207 và 208:
XỬ LÝ ĐẶT CỌC KHI HỢP ĐỒNG KHÔNG ĐƯỢC GIAO KẾT, THỰC
HIỆN
Quyết định số 73/2013/DS-GĐT ngày 25-02-2013 của Tòa dân sự Tòa án
nhân dân tối cao
XÉT THẤY
Căn cứ tài liệu có trong hồ sơ, Hội đồng xét xử giám đốc thẩm thấy: chị
Huyền và vợ chồng ông Quang, bà Thạch ngày 13-6-2009 có ký hợp đồng đặt
cọc để bảo đảm cho việc mua bán nhà đất tại số 8 Quang Trung với giá
790.000.000đ, chị Huyền đặt cọc trước 30.000.000đ số tiền còn lại sẽ trả đủ vào
ngày 20-6-2009, nếu bên nào vi phạm hợp đồng thì bị phạt gấp 10 lần là
300.000.000đ. Chị Huyền cho rằng sau khi ký kết hợp đồng đặt cọc để bảo đảm
cho việc mua bán nhà đất, ông Quang, bà Thạch lại thay đổi không muốn bán
nhà nữa vì các con khơng đồng ý và muốn chị nhận lại tiền đặt cọc, nhưng chị
không đồng ý. Ngày 17, 18-6-2009 chị yêu cầu ông Quang, bà Thạch nhận tiền
trước thời hạn, nhưng vợ chồng ông Quang không nhận, nên chị có đơn gửi cơng
an xã giải quyết. Ngày 20-6-2009, chị cùng 2 nhân chứng đem tiền sang nhà ông
Quang theo cam kết để giao tiền nhưng vợ chồng ông Quang không nhận tiền và
trả lời không bán nữa, chị phải mang tiền về và cùng nhân chứng lập biên bản.
Các nhân chứng đều xác nhận vấn đề chị Huyền đem tiền sang vào ngày 20 62009 nhưng vợ chồng ơng Quang khơng nhận, nên có đem tiền về.

Ơng Quang, bà Thạch thừa nhận có cam kết đặt cọc để bảo đảm cho việc
mua bán nhà và có thừa nhận có nêu việc mời chị Huyền để nói việc các con
không đồng ý bán nhà nhưng nhà đất là của ơng bà, các con khơng có quyền
quyết định, ơng bà vẫn bán nhà cho chị Huyền, nhưng chị Huyền không trả tiền
đúng hạn theo cam kết, bên chị Huyền đã vi phạm cam kết, nên chị Huyền phải
chịu phạt vi phạm cam kết đặt cọc.
Căn cứ tài liệu điều tra, thu thập có trong hồ sơ căn cứ xác định việc thực
hiện cam kết đặt cọc do bên bán vi phạm là chính, bởi ơng Quang thừa nhận, các
con ông không đồng ý, khi biết bên bán không thực hiện cam kết đã có đơn gửi
Cơng an thị xã Sơn Tây can thiệp ngày 19-6-2009; việc chị Huyền đem tiền sang
giao đúng hẹn theo cam kết là ngày 20-6-2009, có các nhân chứng đi cùng xác
nhận. Việc ơng Quang bên mua nhà vi phạm cam kết là khơng có căn cứ.
Do đó có cơ sở để xác định vợ chồng ông Quang vi phạm hợp đồng đặt
cọc bán nhà và buộc vợ chồng ông Quang phải chịu phạt theo hợp đồng đặt cọc
đã ký kết mới đúng. Nhưng Tòa án cấn phúc thẩm lại cho 2 bên đều có lỗi để sửa
bản án sơ thầm là khơng có căn và khơng chính xác.


Do đó Chánh án Tịa án nhân dân tối cao đã kháng nghi bản án phúc thẩm
yêu cầu xét xử giám đốc thẩm hủy bản án dân sự phúc thẩm là có căn cứ đúng
pháp luật.
Vì các lẽ trên,
Căn cứ vào khoản 2 Điều 291; khoản 3 Điều 297; khoản 1 Điều 299 Bộ
luật tố tụng dân sự,
QUYẾT ĐỊNH
Chấp nhận Quyết định kháng nghị số 511/2012/KN-DS ngày 17-12-2012
của Chánh án Tòa án nhân dân tối cao.
Hủy bản án dân sự phúc thẩm số 361/2009/DS-PT ngày 30-12-2009 của
Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội.
lại.


Giao hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội xét xử phúc thẩm

-----------------------------------------------------------------------------------------Bản án số 13/2006/DS-PT ngày 9-1-2006
của Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh
XÉT THẤY
Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được kiểm tra tại
phiên tòa và căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận
định:
I. Về hình thức: Đơn kháng cáo của ơng Qn và bà Ngọc Thủy nộp trong
hạn luật định, nên được chấp nhận.
II. Về nội dung: Yêu cầu kháng cáo của ông Quân và bà Ngọc Thủy, Hội
đồng xét xử xét thấy:
Căn cứ giấy đặt cọc mua bán nhà ngày 16-8-2004, ông Quân, bà Ngọc
Thủy bán căn nhà số 256 Nguyễn Ảnh Thủ cho ơng Văn, bà Bích Thủy với giá
1.040.000.000đ (Một tỷ không trăm bốn mươi triệu đồng) và đã nhận tiền cọc là
140.000.000đ (Một trăm bốn mươi triệu đồng). Ngày 31-8-2004, hai bên làm
bản cam kết xác nhận lại việc mua bán căn nhà nêu trên và ông Quân - bà Ngọc
Thủy đã nhận tiền cọc 140.000.000đ (Một trăm bốn mươi triệu đồng), đồng thời
cam kết trong thời gian làm thủ tục giấy tờ nếu ông Quân - bà Ngọc Thủy thay
đổi hoặc bán nhà cho người khác thì phải bồi thường gấp đơi cọc và ơng Văn bà Bích Thủy cũng cam kết khi có giấy hẹn ra cơng chứng ký tên lăn tay trước
công chứng, bên mua phải chấp hành đúng ngày, giờ và phải đưa đủ số tiền còn


lại là 900.000.000đ (Chín trăm triệu đồng) cho bên bán trước cơng chứng. Nếu
bên mua khơng chấp hành đúng thì hợp đồng mua bán sẽ bị hủy, bên mua sẽ bị
mất cọc và chịu trách nhiệm trước pháp luật. Ngày 01-9-2004, ông Quân - bà
Ngọc Thủy nhận thêm của ông Văn - bà Bích Thủy số tiền 40.000.000đ (Bốn
mươi triệu đồng) và giao giấy chủ quyền nhà cho ông Văn - bà Bích Thủy giữ
làm tin.

Căn cứ biên nhận hồ sơ số 015889 của Phịng cơng chứng số 5 thì ngày trả
hồ sơ cũng là ngày hai bên lên ký tên hồ sơ mua bán nhà tại phịng cơng chứng
là ngày 09-9-2004, sáng từ 8 giờ đến 9 giờ; căn cứ biên bản hòa giải tại Ban ấp
Hậu Lân lúc 14 giờ ngày 09-9-2004 thì ơng Văn - bà Bích Thủy đã khơng đến
phịng cơng chứng ký tên hồ sơ mua bán nhà với ông Quân - bà Ngọc Thủy với
lý do chưa đủ tiền giao và xin thêm 2 tuần đến ngày 13-9-2004, ơng Văn - bà
Bích Thủy trả tiếp 700.000.000đ (Bảy trăm triệu đồng), nếu không thực hiện
đúng sẽ mất tiền đặt cọc trước và ông Văn - bà Bích Thủy cũng đã trả lại giấy
chủ quyền nhà trên cho ông Quân - bà Ngọc Thủy.
Căn cứ biên bản ngày 04-10-2004 của Ủy ban nhân dân phường Trung Mỹ
Tây hòa giải tranh chấp hợp đồng mua bán nhà giữa ngun đơn ơng Văn - bà
Bích Thủy, bị đơn ông Quân - bà Ngọc Thủy thì ông Văn - bà Bích Thủy đều
trình bày do ơng, bà khơng đủ tiền giao nên xin gia hạn thêm nhưng bên bán
không đồng ý. Hiện nay gia đình đồng ý và có thiện chí mua bán nhà với bên
bán và đồng ý bồi thường (chịu phí trễ hạn) cho bên bán là 10.000.000đ (Mười
triệu đồng) và tại biên bản hòa giải ngày 20-9-2004 tại Ủy ban nhân dân phường
Trung Mỹ Tây, bà Bích Thủy trình bày “muốn mua nhà thực sự nhưng vì số tiền
quá lớn lo chưa kịp để giao đủ tiền 700.000.000đ như bản cam kết...”. Phía ơng
Qn - bà Ngọc Thủy không đồng ý tiếp tục thực hiện hợp đơng vì ơng Văn - bà
Bích Thủy đã hai lần vi phạm hợp đồng, cam kết.
Căn cứ xác nhận của Ủy ban nhân dân phường Trung Mỹ Tây tại Công
văn số 358/CV-TP ngày 23-6-2005 về việc trả lời xác minh của Tịa án nhân dân
quận 12 thì: “ngày 4-10-2004 các thành viên tổ hịa giải khơng thấy ơng Văn - bà
Bích Thủy đưa tiền ra để tổ hịa giải chứng kiến trực tiếp. Bà Bích Thủy trình
bày nếu bà Ngọc Thủy tiếp tục thực hiện hợp đồng thì sẽ đem tiền đến Ủy ban
nhân dân phường Trung Mỹ Tây để giao nhưng bà Ngọc Thủy không đồng ý”.
Như vậy, lời khai của ơng Văn - bà Bích Thủy cho rằng ngày 04-10-2004, in bà
có đem đủ tiền đến Ủy ban nhân dân để chống mua theo giá có nhưng bên bán
thay đổi lên 1.400.000.000đ nên ông bà không mua là khơng có căn cứ chấp
nhận.

Xét từ những chứng cứ nêu trên và căn cứ Điều 363 Bộ luật dân sự và
điểm a khoản 1 phần I Nghị quyết số 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16 4-2003 của
Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao hướng dẫn áp dụng pháp luật


trong việc giải quyết một số loại tranh chấp dân sự, hơn nhân và gia đình, Hội
đồng xét xử có đủ cơ sở để xác định số tiền ông Văn - bà Bích Thủy đặt cọc mua
bán căn nhà số 256 Nguyễn Ảnh Thủ là 140.000.000đ và ông Văn - bà Bích
Thủy đã vi phạm hợp đồng, do đó ơng Văn - bà Bích Thủy phải bị mất số tiền
đặt cọc nêu trên theo cam kết của hai bên và phù hợp với quy định của pháp luật,
do đó yêu cầu kháng cáo của ông Quân - bà Ngọc Thủy và đề nghị của luật sư là
có căn cứ chấp nhận.
Về phía bà Bích Thủy - ơng Văn và người bảo vệ quyền và lợi ích hợp
pháp cho bà Bích Thủy cho rằng ông Quân - bà Ngọc Thủy đã vi phạm hợp
đồng, tăng giá bán 1.400.000.000đ và các biên bản hòa giải của ban ấp, Ủy ban
nhân dân xã Bà Điểm không thể hiện đúng nội dung làm việc giữa các đương sự
là khơng có căn cứ pháp lý nên không thể chấp nhận.
Án sơ thẩm kết luận ông Quân - bà Ngọc Thủy từ chối việc giao kết, thực
hiện hợp đồng, nên phải bồi thường cho ông Văn - bà Bích Thủy gấp hai lần tiền
cọc bằng 280.000.000đ (Hai trăm tám mươi triệu đồng) là không phù hợp với
những chứng cứ có trong hồ sơ đã được viện dẫn trên. Do đó, nên sửa án sơ
thẩm phần này.
Về án phí (...).
Các quyết định khác của án sơ thẩm, các đương sự khơng có kháng cáo,
Viện kiểm sát nhân dân khơng có kháng nghị nên đã phát sinh hiệu lực pháp
luật.
Bởi các lẽ trên,
QUYẾT ĐỊNH
Căn cứ khoản 3 Điều 128; khoản 1 Điều 131; khoản 2 Điều 132; khoản 2
Điều 275 và khoản 1 Điều 276 của Bộ luật tố tụng dân sự, có hiệu lực từ ngày 11-2005; Căn cứ Điều 363 Bộ luật dân sự, có hiệu lực từ ngày 1-7-1996;

Căn cứ điểm a, d khoản 2 Điều 7 và khoản 1 Điều 11 Nghị định số 70/CP
ngày 12/6/1997 của Chính phủ quy định về án phí, lệ phí Tịa án;
Căn cứ Thơng tư liên tịch số 01/TTLT ngày 19-6-1997 của Tòa án nhân
dân tối cao, Viện kiểm sát nhân dân tối cao, Bộ Tư pháp, Bộ Tài chính hướng
dẫn việc xét xử và thi hành án về tài sản.
I.

Về hình thức: Chấp nhận đơn kháng cáo hợp lệ của ông Quân và bà
Ngọc Thủy

II.

Về nội dung: Sửa một phần án sơ thẩm

1. Chấp nhận yêu cầu kháng cáo của ông Quân và bà Ngọc Thủy
2. Chấp nhận một phần yêu cầu của bà Bích Thủy và ơng Văn:
- Ơng Qn và bà Ngọc Thủy có trách nhiệm hồn trả cho ơng Văn và


bà Bích Thủy số tiền là 40.000.000đ (Bốn mươi triệu) đồng ngay sau
khi bản án có hiệu lực pháp luật và thi hành án tại cơ quan thi hành án
dân sự Quận 12.
- Kể từ ngày ông Văn và bà Bích Thủy có đơn u cầu thi hành án, nếu
ơng Qn và bà Ngọc Thủy khơng hồn trả số tiền nêu trên, thì hằng
tháng ơng Qn và bà Ngọc Thủy cịn phải trả thêm cho ơng Văn và bà
Bích Thủy tiền lãi theo mức lãi suất nợ quá hạn do Ngân hàng Nhà
nước quy định tương ứng với thời gian chưa thi hành án.
- Không chấp nhận yêu cầu của bà Bích Thủy và ơng Văn địi ơng Qn
và bà Ngọc Thủy trả tiền cọc và bồi thường gấp đôi tiền cọc mua bán
căn nhà số 265 Nguyễn Ảnh Thủ là 280.000.000đ (Hai trăm tám mươi

triệu) đồng.
- Tiếp tục duy trì Quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời số
58/QĐTA ngày 23-12-2004 của Tòa án nhân dân Quận 12 cho đến khi
thi hành xong bản án này.
----------------------------------------------------------------------------------Quyết định số 516/2010/DS-GĐT ngày 19/08/2010 của Tòa dân sự
Tòa án nhân dân tối cao.
XÉT THẤY
Căn cứ “Giấy sang nhượng đất” đề ngày 24-5-2004 tức ngày 6-4-2004
(âm lịch) và giấy đề ngày 16-4-2004 (âm lịch) cùng có nội dung ơng
Nại chuyển nhượng cho ông Phương lô đất chiều ngang mặt đường số
4 là 10m, chiều sâu 40m với giá 105.000.000đ, ông Phương đặt cọc số
tiền là 5.000.000đ. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không
chỉ rõ địa chỉ lô đất hoặc thửa đất mang số nào, thuộc tờ bản đồ nào,
chỉ ghi chung chung “đông, tây, nam, bắc đúng
ghỉ chung chung “đơng, tây, nam, bắc đúng theo bản đồ địa chính xã
cấp, cho phép được chuyển nhượng", nhưng lại khơng có trích lục bản
đồ thửa đất (lơ đất) kèm theo; khơng xác định đất trên đã được cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất hay chưa và người có nghĩa vụ hồn tất
thủ tục chuyển nhượng. Do đó, việc thỏa thuận tại hợp đồng của các
đương sự không cụ thể, rõ ràng nên hợp đồng không thực hiện được là
do lỗi của cả bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng. Tòa án
cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm xác định hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất nói trên vơ hiệu là có căn cứ.


Theo hướng dẫn tại Nghị quyết số 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16-42003 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao, trong trường
hợp các bên cùng có lỗi làm cho hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất vơ hiệu thì không áp dụng phạt cọc, bên nhận đặt cọc trả lại
tài sản cho bên đặt cọc. Tòa án cấp sơ thẩm xác định ơng Nại có lỗi
làm cho hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu, buộc

ông Nại trả lại ông Phương 5.000.000 tiền cọc và 5.000.000₫ tiền phạt
cọc là khơng đúng, cịn Tịa án cấp phúc thẩm buộc ông Nại trả lại ông
Phương 5.000.000₫ tiền cọc và bồi thường 1/2 giá trị tiền cọc
(2.500.000đ) cũng là không dùng.
Về tố tụng: Giấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất đều ghi ông Nại và
ông Phương thay mặt vợ, nên cần phải đưa vợ ông Nại và vợ ông
Phương tham gia tố tụng với tư cách người có quyền lợi, nghĩa vụ liên
quan; trong trường hợp đất chuyển nhượng là của hộ gia đình ơng Nại
thì cịn phải đưa các thành viên hộ gia đình ơng Nại tham gia tố tụng
với tó tư cách người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan.
Vì các lẽ trên và căn cứ vào khoản 2 Điều 291, khoản 1 Điều 296,
khoản 3 Điều 297 và Điều 299 của Bộ luật tố tụng dân sự,
QUYẾT ĐỊNH
Chấp nhận Kháng nghị số 394/2010/KN-DS ngày 7-6-2010 của Chánh
án Tòa án nhân dân tối cao đối với Bản án dân sự phúc thẩm số
165/2007/DS-PT ngày 21-6-2007 của Tòa án nhân dân tỉnh Bình Định
Hủy Bản án dân sự phúc thẩm số 165/2007/DS-PT ngày 21-6- 2007
của Tòa án nhân dân tỉnh Bình Định và Bản án dân sự sơ thẩm số
64/2007/DS-ST ngày 26-3-2007 của Tịa án nhân dân huyện Hồi
Nhơn, tỉnh Bình Định về vụ án “Tranh chấp về hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất” giữa nguyên đơn là ông Phương với bị đơn
là ông Nai.
Giao hồ sơ vụ án cho Tịa án nhân dân huyện Hồi Nhơn, tỉnh Bình
Định xét xử sơ thẩm lại theo quy định của pháp luật.


--------------------------------------------------------------------------------Quyết định số 248/2017/DS-GĐT ngày 29-3-2011 của Tòa dân sự
Tòa án nhân dân tối cao
XÉT THẤY
Bà Nhan thỏa thuận chuyển nhượng cho ông Thuyền 3.131m đất thuộc

các thừa 222, 223, 224 tờ bản đồ số 6 với giá 4.695.000.000đ. Đế bảo
đảm cho việc thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
này, ông Thuyền đã đặt cọc cho bà Nhan 1.195.000.000₫. Trong khi
các bên chưa ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy
định thì ngày 08-9-2008 Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh có
quyết định thu hồi đất để xây dựng khu tái định cư (trong đó có phần
đất bà Nhan chuyển nhượng cho ông Thuyên). Tại đơn khởi kiện, ông
Thuyền yêu cầu Tòa án nhân dân huyện hủy hợp đồng đặt cọc mua đất
giữa ông và bà Nhan.
Như vậy, các bên mới chỉ ký hợp đồng đặt cọc, chưa ký hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì bên mua đã yêu cầu hủy hợp
đồng đặt cọc. Do vậy, quan hệ pháp luật đang tranh chấp là tranh chấp
hợp đồng đặt cọc. Tòa án cấp sơ thẩm, Tòa án cấp phúc thẩm xác định
quan hệ pháp luật là tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyển sử
dụng đất là không đúng.
Theo Điều II, mục 2 thỏa thuận đặt cọc thì “sau khi hồn tất thủ tục
hợp đồng chuyển nhượng tại xã thì bên B (bên mua) trả tiếp số tiền cho
bên A (bên bản) là 3.500.000₫ trên tổng giá trị chuyển nhượng". Tại
Điều III quy định thủ tục chuyển quyển sử dụng đất do bên A (bên bản)
chịu trách nhiệm. Trong trường hợp này Tịa án các cấp cần u cầu
đương sự xuất trình các chứng cứ là việc thỏa thuận giữa hai bên về
việc san lấp mặt bằng, diễn biến của việc thực hiện hợp đồng giữa hai
bên và các chứng cứ khác được lưu giữ tại cơ quan nhà nước có thẩm
quyền. Trong trường hợp các đương sự khơng thể xuất trình được các
chứng củ này thì hướng dẫn cho họ yêu cầu Tòa án thu thập để làm căn
cứ giải quyết vụ án.


Trên thực tế giữa hai bên chưa ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền
sử đất theo quy định thì ngày 8-9-2008 Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ

Chí Minh có quyết định thu hồi đất để xây dựng khu tái định cư, trong
đó có diện tích đất mà bà Nhan chuyển nhượng cho ơng Thun.
Vì vậy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Thuyền
và bà Nhan không thể thực hiện được. Như vậy, việc các bên không ký
kết được hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là do trở ngại
khách quan. Trong trường hợp này, theo hướng dẫn tại điểm d, phần 1
mục I Nghị quyết số 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16-4-2003 của Hội đồng
Thẩm phán Tòa án phúc thẩm xác định lỗi không tiếp tục thực hiện hợp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoàn toàn do ông Thuyền và
bác yêu cầu đ lại số tiền đặt cọc của nguyên đơn khi chưa xác minh,
điều tra về thỏa thuận của các bên trước và sau khi ký kết thỏa thuận
đặt cọc để chuyển nhượng quyền sử dụng đất là chưa đủ căn cứ.
Vì vậy, kháng nghị của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân tối cao là
có căn cứ chấp nhận. Bởi các lẽ trên, căn cứ vào khoản 2 Điều 291,
khoản 3 Điều 297, Điều 299 Bộ luật tố tụng dân sự,
QUYẾT ĐỊNH
Hủy Bản án dân sự phúc thẩm số 15/2010/DS-PT ngày 6-9-2010 của
Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh và hủy Bản án dân sự sơ
thẩm số 25/2009/DS-ST ngày 28-8-2009 của Tòa án nhân dân huyện
Nhà Bè, Thành phố Hồ Chí Minh về vụ án tranh chấp hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất giữa nguyên đơn là ông Thuyền với bị đơn
là bà Nhan; người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là bà Vân, ông
Thảo Giao hồ sơ vụ án cho Tịa án nhân dân huyện Nhà Bè, Thành phố
Hồ Chí Minh xét xử sơ thẩm lại theo đúng quy định của pháp luật.

----------------------------------------------------------------------------------Bản án số 197/2011/DS-PT ngày 5-8-2011 của Tòa án nhân dân
tỉnh Long An
XÉT THẤY



Đơn kháng cáo của ông Liêm nằm trong hạn luật định và đúng thủ tục
nên được xem xét lại theo trình tự phúc thẩm. Sau khi kháng cáo và tại
phiên tịa phúc thẩm các đương sự khơng thỏa thuận được với nhau, bà
Bé Tám vẫn giữ yêu cầu khởi kiện, ông Liêm thay đổi yêu cầu kháng
cáo, ông không đồng ý trả cho bà Tân 125.000.000₫ tiền đặt cọc và
125.000.000₫ phạt cọc như án sơ thẩm đã xử vì ơng khơng có lỗi.
Theo đơn kháng cáo và lời trình bày trước tịa ơng Liêm cho rằng do bà
Tâm khơng giao đủ tiền cho ơng nên ơng khơng có tiền chuộc giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất về để làm thủ tục chuyên nhưng cho bà
Tâm.
Bà Tám không đồng ý với u cầu của ơng Liêm vì lúc đặt cọc sai bên
đã thỏa thuận khi làm hợp đồng ra công chứng bà mới giao đủ tiền cho
ông Liêm, ông Liêm đã hẹn nhiều lần nhưng vẫn không làm thủ tục
chuyển nhượng cho nên bà mới không đồng ý giao đủ tiền.
Sau khi nghiên cứu các tài liệu chứng cứ có trong hồ sơ vụ án được
thẩm tra tại phiên tòa, căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa phúc
thẩm, sau khi thảo luận và nghị án Hội đồng xét xử nhận định:
Ơng Liêm kháng cáo khơng đồng ý trả lại tiền đặt cọc và chịu phạt cọc
cho bà Tám do ơng khơng có lỗi. Bà Tám khơng đồng ý và cho rằng
ông Liêm là người vi phạm hợp đồng nên phải trả lại tiền đặt cọc và
chịu phạt cọc theo thỏa thuận.
Thấy rằng vào ngày 30-7-2010 bà Tâm cùng ông Liêm, bà Phụng có
lập giấy đặt cọc để chuyển nhượng quyền sử dụng đất, theo thỏa thuận
thì Bà Tám đặt cọc trước 150.000.000₫ trên giá trị chuyển nhượng là
600.000.000đ, sẽ thanh tốn đầy đủ sau khi ra Cơng chứng Nhà nước
và hai tháng sau 30-9-2010 sẽ hoàn tất tiền chuyển nhượng. bên bán có
nghĩa vụ cung cấp đầy đủ giấy tờ để chuyển nhượng. Do đó, việc ơng
Liêm cho rằng do bà Tám không trả đủ tiền cho ông nên ông không
làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bà Tám, từ đó xác
định bà Tám là người vi phạm hợp đồng nên không đồng ý trả lại tiền

đặt cọc cho bà Tâm là khơng có căn cứ.
Tại phiên tịa phúc thẩm ơng cũng thừa nhận hiện nay giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất của ông vẫn cịn đang thể chấp. Tuy nhiên về phía
bà Tám cũng là người có lỗi vì bà xác nhận khi tiến hành thỏa thuận
đặt tiền cọc cho ông Liêm, bà Phụng để chuyển quyền sử dụng đất bà
cũng biết giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của ông Liêm đang thể
chấp cho người khác. Tuy nhiên bà Tám cũng có thiện chí chuyển


nhượng đất nên bà đã giao thêm cho ông Liêm 200.000.000đ để chuộc
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất về nhưng ông Liêm, bà Phụng vẫn
không làm thủ tục chuyển nhượng cho bà nên việc bà Tám yêu cầu ông
Liêm, bà Phụng phải hoàn trả lại cho bà số tiền đặt cọc là có căn cứ. Về
việc phạt cọc: do bà Tám cũng có một phần lỗi nhưng bản án sơ thẩm
lại buộc ơng Liêm, bà Phụng phải chịu tồn bộ số tiền phạt cọc là chưa
thỏa đáng mà nghĩ nên buộc bà Tám chịu một phần thiệt hại tương ứng
với phần lỗi của mình, cụ thể bà Tâm chịu 1/3, ông Liêm, bà Phụng
chịu 2/3. Kháng cáo của ông Liêm là có cơ sở để xem xét chấp nhận
một phần, cải sửa bản án sơ thẩm.
Về việc bà Thanh cho rằng trong số 150.000.000₫ tiền bà Tám đặt cọc
cho ông Liêm, bà có giữ giùm ông Liêm 100.000.000đ và hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà và bà Tám đã thực hiện
xong nhưng do bà Tám trả tiền chậm cho bả và do vàng lên giá nên bà
giữ luôn 100.000.000₫ của ông Liêm. Xét giữa bà Tám và bà Thanh,
cũng như giữa bà Thanh và ông Liêm khơng có tranh chấp gì với nhau,
cấp sơ thẩm khơng giải quyết do đó cấp phúc thẩm khơng xem xét. Khi
nào các đương sự có tranh chấp thì khởi kiện bằng vụ kiện khác.
Các khoản khác khơng có kháng cáo, kháng nghị có hiệu lực thi hành.
Ơng Liêm khơng phải chịu án phí dân sự phúc thẩm.
Vì các lẽ trên; Áp dụng khoản 2 Điều 275, Điều 276 Bộ luật tố tụng

dân sự,
QUYẾT ĐỊNH
Chấp nhận một phần yêu cầu kháng cáo của ông Liêm: Cải sửa bản án
dân sự sơ thẩm số 31/2011/DS-ST ngày 19-5-2011 của Tòa án nhân
dân huyện Cần Giuộc.
- Căn cứ vào Điều 131 Bộ luật tố tụng dân sự.
- Căn cứ vào các Điều 134, 358, 689, 697 Bộ luật dân sự.
Tuyên xử:
Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của bà Tám về việc yêu cầu
ông Liêm và bà Phụng phải trả tiền đặt cọc và chịu phạt cọc.
Ông Liêm và bà Phụng được tiếp tục quản lý sử dụng thửa đất 139, do
ông Liêm đứng tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AH 740040
cấp ngày 25-12-2006.
- Buộc ông Liêm và bà Phụng phải liên đới hoàn trả cho bà Tám số tiền
cọc đã nhận 125.000.000đ và tiền bồi thường do nhạt cọc cho bà Tâm
là 83 333.000₫. Tổng cộng 208 333.000₫.


Bác yêu cầu của bà Tám về việc buộc ông Liêm, bà Phụng bồi thường
41.667.000₫ phạt cọc.
BÌNH LUẬN
1. Dẫn nhập. Đặt cọc sinh ra là để bảo đảm việc “giao kết hoặc thực
hiện hợp đồng” Từ các quy định của Bộ luật dân sự về đặt cọc, Nghị
quyết số 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16-4-2003 của Hội đồng Thẩm phán
Tòa án nhân dân tối cao1 đưa ra các trường hợp có thể của đặt cọc là
“đặt cọc chỉ để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng”, “đặt cọc chỉ để
bảo đảm cho việc thực hiện hợp đồng hoặc vừa để bảo đảm cho việc
giao kết hợp đồng vừa để bảo đảm cho việc thực hiện hợp đồng”.
Trường hợp “đặt cọc chỉ để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng" rất
hiếm xảy ra.

Đối với các vụ việc được bình luận, hợp đồng (được bảo đảm bằng đặt
cọc) không được giao kết, thực hiện và câu hỏi đặt ra là phải xử lý tài
sản đặt cọc như thế nào? Bộ luật dân sự năm 1995 (Điều 363), Bộ luật
dân sự năm 2005 (Điều 358) cũng như Bộ luật dân sự năm 2015 (Điều
328) quy định “nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp
đồng dân sự thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận
đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì phải trả cho
bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài
sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác2.
Nghị quyết số 01/2003/NQ- HĐTP của Hội đồng Thẩm phán đã bổ
sung trường hợp xử lý tài sản đặt cọc không được Bộ luật dân sự quy
định rõ.
Trên cơ sở các quy định vừa nêu, chúng ta có thể chia việc xử lý tài sản
đặt cọc thành các trường hợp như trình bày ở phần sau.
* Hợp đồng khơng được giao kết, thực hiện do bên nhận đặt cọc
2. Căn cứ để “phạt” bên nhận đặt cọc. Theo Bộ luật dân sự, “nếu
bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì
phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương
giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”. Ở đây, tiêu
chí để “phạt” bên nhận đặt cọc là do bên này “từ chối việc giao kết,
1

Nghị quyết này có quy định về đặt cọc và các quy định này được xây dựng trên cơ sở Bộ luật dân sự năm 1995.
Bộ luật dân sự năm 2005 đã thay thế các quy định của Bộ luật dân sự năm 1995 nhưng các quy định của hai Bộ
luật dân sự về đặt cọc khơng có sự thay đổi nên hướng giải quyết trong Nghị quyết vẫn còn giá trị khi áp dụng
Bộ luật dân sự năm 2005. Hướng tương tự vẫn được duy trì khi áp dụng Bộ luật dân sự năm 2015 vì Bộ luật dân
sự năm 2015 khơng có thay đổi về nội dung liên quan đến đặt cọc.
2
Quy định này đã tồn tại trong khoản 2 Điều 42 Pháp lệnh hợp đồng dân sự năm 1991, theo đó “nếu bên đặt cọc
từ chối giao kết hoặc khơng thực hiện hợp đồng, thì số tiền đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc. Nếu bên nhận đặt

cọc từ chối giao kết hoặc không thực hiện hợp đồng, thì phải trả cho bên đặt cọc một số tiền gấp đôi số tiền đặt
cọc, nếu các bên khơng có thỏa thuận khác.


thực hiện hợp đồng”.
Về phía mình, Nghị quyết số 01/2003/NQ-HĐTP quy định “bên nào có
lỗi làm cho hợp đồng khơng được giao kết hoặc không được thực hiện
hoặc bị vô hiệu, thì phải chịu phạt cọc”. Như vậy, tiêu chí được sử
dụng để “phạt” bên nhận đặt cọc là do người này “có lỗi”. Trong vụ
việc thứ nhất được bình luận, chị Huyền và vợ chồng ông Quang, bà
Thạch ngày 13-6-2009 có ký hợp đồng đặt cọc để bảo đảm cho việc
mua bán nhà đất tại số 8 Quang Trung với giá 790.000.000₫, chị
Huyền đặt cọc trước 30.000.000đ. Theo Tòa án, “có cơ sở để xác định
vợ chồng ơng Quang vi phạm hợp đồng đặt cọc bán nhà và phải buộc
vợ chồng ông Quang phải chịu phạt cọc”. Trong vụ việc sau đây, bên
nhận cọc cũng không tiến hành hợp đồng như thỏa thuận và phải chịu
phạt: ông Sang là người nhận đặt cọc và Tòa dân sự Tòa án nhân dân
tối cao xác định “khi giải quyết vụ án, Tịa án cấp sơ thẩm đã có quyết
định áp dụng buộc các bên phải thực hiện hợp đồng, nhưng ông Sang
khơng thực hiện nên Tịa án cấp sơ thẩm xét xử buộc ơng Sang phải
chịu phạt cọc là có căn cứ3. Tương tự trong vụ việc sau đây: Theo Toà
án, “bà Phượng từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự theo
thoả thuận đã ký kết là do lỗi của bà Phượng nên bà Phượng phải trả lại
tiền cọc và chịu phạt cọc theo quy định tại khoản 2 Điều 328 Bộ luật
dân sự năm 20154.
Bộ luật dân sự và Nghị quyết số 01/2003/NQ-HĐTP sử dụng thuật ngữ
không giống nhau để “phạt" bên nhận đặt cọc. Tuy nhiên, tinh thần của
hai văn bản này là không khác nhau: bên nhận đặt cọc bị “phạt” cọc khi
việc hợp đồng khơng được giao kết, được thực hiện là do phía người
nhận đặt cọc (do người này gây ra). Thuật ngữ “lỗi” có quá nhiều nghĩa

khác nhau trong thực tế và thuật ngữ “từ chối” không thực sự bao quát
cho trường hợp “phạt bên nhận cọc. Về phía mình, Tịa dân sự không
sử dụng thuật ngữ “từ chối” hay “lỗi”. Trong thực tế, sử dụng thuật
ngữ “do bên nhân đặt cọc” là thuyết phục hơn cả. Ở đây, đặt cọc sinh
ra “để bảo đảm giao kết hay thực hiện hợp đồng” nên khi việc giao kết,
thực hiện khơng xảy ra thì đặt cọc phát huy hiệu quả. Điều đó có nghĩa
là một bên từ chối hay có lỗi chỉ là những trường hợp phổ biến, chứ
không là những trường hợp duy nhất của việc hợp đồng. không được
giao kết, thực hiện: ngồi trường hợp một bên từ chối hay có lỗi cịn có
thể có trường hợp khác dẫn đến xử lý đặt cọc một khi việc giao kết,
thực hiện hợp đồng khơng xảy ra (trừ trường hợp vì lý do khách quan
sẽ được phân tích ở phần dưới).
3
4

Quyết định số 391/2010/DS-GĐT ngày 14-7-2010 của Tòa dân sự Tòa án nhân dân tối cao.
Quyết định số 391/2010/DS-GĐT ngày 14-7-2010 của Tòa dân sự Tòa án nhân dân tối cao.


3. Khơng tính lãi trên khoản tiền đặt cọc. Trong vụ việc thứ nhất được
bình luận, Tịa án xác định vợ chồng ơng Quang vì phạm hợp đồng đặt
cọc cọc, trong vụ việc liên quan đến ông Sang, ông Sang là người nhận
cọc và Tòa án xác định hợp đồng không được thực hiện là do người
nhận cọc. Đối với “chế tài” cho người nhận đặt cọc. Tòa dân sự nếu
“vợ chồng ông Quang phải chịu phạt cọc” và “buộc ông Sang phải chịu
phạt cọc là có căn cứ”. Vậy, vợ chồng ông Quang, ông Sang phải chịu
phạt cọc như thế nào?
Bên nhận cọc có phải chịu lãi từ khoản tiền đã nhận khơng? Nói cách
khác, lãi từ khoản tiền đã nhận có là một nội dung của phạt cọc khơng?
Các vụ việc được bình luận khơng thực sự rõ về chủ đề này. Trong vụ

việc liên quan đến ông Sang, bà Hồng đã giao tiền đặt cọc cho ông
Sang là 2.000.000.000₫ và Tòa cấp phúc thẩm đã quyết định ơng Sang
“có trách nhiệm hồn trả” cho phía bà Hồng “tiền đặt cọc và lãi suất”.
Về hướng xử lý này, Tòa giám đốc thẩm đã xét rằng “Tòa án cấp phúc
thẩm lại tính lãi đối với số tiền đặt cọc buộc bị đơn thanh tốn cho
ngun đơn là khơng đúng pháp luật”. Như vậy, tính lãi trên khoản tiền
đặt cọc không là giải pháp được pháp luật hiện hành cho phép.
Lưu ý là hướng khơng tính lãi được áp dụng ngay cả khi bên đặt cọc
không yêu cầu phạt cọc và nội dung quyết định sau đây cho thấy điều
vừa nêu. Cụ thể, ông Thọ đặt cọc 200.000.000₫ cho ông Rào để nhận
chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng hợp đồng khơng được tiến
hành và Tịa án xác định “ơng Rào là bên vi phạm thỏa thuận”. Theo
quy định trên, ông Rào phải hoàn trả tài sản đặt cọc đã nhận và chịu
phạt một khoản tương đương. Tại đơn khởi kiện, ơng Thọ “u cầu
buộc ơng Rào phải hồn trả 200.000.000₫ tiền cọc, bồi thường tiền cọc
là 200.000.000₫ và lãi suất phát sinh” nhưng, tại phiên Tịa sơ thẩm,
ơng Thọ thay đổi và chỉ yêu cầu “buộc ông Rào phải hoàn trả tiền cọc
đã nhận cùng tiền lãi". Về chủ đề này, Tòa giám đốc thẩm đã xét rằng
“theo khoản 2 Điều 358 Bộ luật dân sự năm 2005 và hồ sơ vụ án thì
đây là vụ án tranh chấp về hợp đồng đặt cọc nên việc buộc ông Rào
phải trả lại tiền đặt cọc cho ông Thọ là đúng nhưng việc Tịa án cấp sơ
thẩm tính lãi là khơng phù hợp5.
4. Nội dung việc “phạt” người nhận đặt cọc. Theo Bộ luật dân sự “nếu
bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì
phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương
giá trị tài sản đặt cọc”.
Nếu áp dụng quy định này vào tình tiết của vụ việc liên đến ông Sang,
5

20. Quyết định số 215/2013/DS-GĐT ngày 22-3-2013 của Tòa dân sự Tòa án nhân dân tối cao.



ông Sang sẽ phải hoàn trả 2.000.000.000₫ và quan một khoản tiền
tương đương là 2.000.000.000đ. Tuy nhiên, Tòa án địa phương đã
quyết định “buộc ông Sang và các bị đơn phải bồi thường cho bà Hồng
và các nguyên đơn tiền đặt cọc là 6.000.000.000₫” và Tòa dân sự Tòa
án nhân dân tối cao cho rằng “Tòa án cấp sơ thẩm xét xử buộc ơng
Sang phải chịu phạt cọc là có căn cứ”. Có mâu thuẫn trong vụ việc này
khơng? Câu trả lời là khơng có mâu thuẫn và hồn tồn phù hợp với
luật định. Bởi lẽ, theo Bộ luật dân sự, quy định phạt trên không được
áp dụng đối với “trường hợp có thỏa thuận khác” trong khi đó các bên
thỏa thuận là nếu bên nhận đặt cọc bị phạt cọc thì bị phạt gấp 3 lần6.
Trong vụ việc thứ nhất được bình luận, chị Huyền đặt cọc trước
30.000.000₫ nên nếu áp dụng quy định “nếu bên nhận đặt cọc từ chối
việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì phải trả cho bên đặt cọc tài
sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc” thì
chúng ta có kết quả là vợ chồng ông Quang phải hoàn trả khoản tiền
trên và trả cho chị Huyền một khoản tương đương (tổng cộng
60.000.000đ). Tuy nhiên, các bên đã thỏa thuận khác là “bên nào vi
phạm hợp đồng thì bị phạt gấp 10 lần là 300.000.000₫" và Tịa giám
đốc theo hướng “phải buộc vợ chồng ơng Quang phải chịu phạt cọc
theo hợp đồng đặt cọc đã ký kết mới đúng”. Do đó, vợ chồng ơng
Quang sẽ phải trả cho chị Huyền tiền phạt cọc là 300.000.000đ.
* Hợp đồng không được giao kết, thực hiện do bên đặt cọc
5. Căn cứ để “phạt” bên đặt cọc. Theo Bộ luật dân sự, “nếu bên đặt
cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì tài sản đặt cọc
thuộc về bên nhận đặt cọc”. Ở đây, cũng như đối với người nhận cọc,
tiêu chí để “phạt” bên đặt cọc là do bên này “từ chối việc giao kết, thực
hiện hợp đồng”.
Nghị quyết số 01/2003/NQ-HĐTP quy định “bên nào có lỗi làm cho

hợp đồng khơng được giao kết hoặc khơng được thực hiện hoặc bị vơ
hiệu, thì phải chịu phạt cọc”. Như vậy, tiêu chí được sử dụng để “phạt”
bên đặt cọc là do người này “có lỗi” và nội dung này đã được phân tích
ở trên nên không nhắc lại mà chúng tôi chỉ nếu đơn giản là đặt cọc sinh
ra “để bảo đảm giao kết. hay thực hiện hợp đồng” nên khi việc giao
kết, thực hiện khơng xảy ra thì đặt cọc phát huy hiệu quả, cần phải xử
lý bên làm cho hợp đồng không được giao kết, thực hiện trừ trường
hợp vì lý do khách quan sẽ được phân tích ở phần dưới. Trong vụ việc
thứ hai được bình luận, ơng Qn, bà Ngọc Thủy bán căn nhà cho ông
Trong thực tế rất phổ biến việc các bên thỏa thuận bên nhận đặt cọc nếu bị phạt thì bị phạt gấp đơi. Thỏa thuận
như vậy thường là thừa vì khơng cần thỏa thuận này thì pháp luật cũng đã có hướng giải quyết bên nhận đặt cọc
bị phạt gấp đôi “phải trả cho bên đặt cọc tài dương giá trị tài sản đặt cọc”.
6


Văn, bà Bích Thủy với giá 1.040.000.000₫ và đã nhận tiền cọc từ ơng
Văn, bà Bích Thủy là 140.000.000đ. Sau đó các bên có tranh chấp và
Tịa án đã xét rằng “ơng Văn - bà Bích Thủy đã vi phạm hợp đồng”. Ở
đây, hợp đồng được bảo đảm bằng đặt cọc đã khơng được hồn tất và
việc này là do bên đặt cọc (ơng Văn, bà Bích Thủy) gây ra7 nên có cơ
sở để “phạt” bên đặt cọc.
Phần trên cho biết căn cứ để có thể phạt cọc trên cơ sở quy định của
pháp luật và câu hỏi đặt ra là các bên có thể thỏa thuận về căn cứ để
phạt cọc không? Chẳng hạn, A đặt cọc để thực hiện hợp đồng nhưng
các bên khoanh vùng những trường hợp A có thể bị phạt cọc (mất cọc).
Với thỏa thuận này, bản thân việc hợp đồng không được thực hiện
không đủ để phạt cọc đối với A và việc phát coc chỉ được tiến hành
nếu thuộc những trường hợp các bên thỏa thuận. Trên cơ sở nguyên tắc
tự do hợp đồng, chúng ta nên chấp nhận loại thỏa thuận này. Bên cạnh
đó, để chấp nhận loại thỏa thuận đang được nghiên cứu, chúng ta cịn

có thể viện dẫn quy định theo đó “nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết,
thực hiện hợp đồng dân sự thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt
cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng
dân sự thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền
tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”.
Với nội dung ở phần in nghiêng, chúng ta nên hiểu thỏa thuận khác áp
dụng cho cả trường hợp bên đặt cọc làm cho hợp đồng không được
giao kết, được thực hiện (không chỉ áp dụng cho trường hợp bên nhận
cọc làm cho hợp đồng không được giao kết, được thực hiện) đồng thời
áp dụng cho cả căn cứ làm phát sinh việc phạt cọc (không chỉ áp dụng
cho mức phạt).
6. Nội dung việc “phạt” người đặt cọc. Khi đủ điều kiện để “phạt”
bên đặt cọc, Bộ luật dân sự quy định “tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận
đặt cọc”. Bên cạnh đó, Điều 33 Nghị định số 163/2006/NĐ-CP quy
định “bên nhận đặt cọc có quyền sở hữu tài sản đặt cọc, nếu bên đặt
cọc từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng, trừ trường hợp có thỏa thuận
khác”.
Như vậy, khi đủ điều kiện để “phạt” bên đặt cọc thì về nguyên tắc, tài
sản đặt cọc thuộc sở hữu của bên nhận các mà không cần bất kỳ thủ tục
nào (nếu khơng có thỏa thuận nào khác).8
Đây là điểm rất đặcn thù của đặt cọc so với cầm cố, thế chấp vì, đối với
hai trường hợp này, tài sản cầm cố hay đặt cọc không đương nhiên
7

Việc xác định này của Tịa án có thể phải bàn lại vì các thông tin trong bản án chưa hẳn đã đủ rõ để khẳng định
điều mà Tòa án đã nhận định.
8


thuộc sở hữu của bên nhận cầm cố, thế chấp nếu các bên khơng có thỏa

thuận. Trong vụ việc thứ hai được bình luận, Tịa án đã xét rằng “ơng
Văn – bà Bích Thủy phải bị mất số tiền đặt cọc nêu trên”. Điều đó có
nghĩa là khoản tiền đặt cọc thuộc bên nhận đặt cọc (tức ông Quân, bà
Ngọc Thủy).
Lưu ý là …..
năm 2014, chúng tôi cho rằng “nên áp dụng tương tự như các quy định
về cầm cố, thế chấp trong trường hợp tài sản dùng để bảo đảm có giá
trị lớn hơn giá trị nghĩa vụ được bảo đảm”. Thực tế, Bộ luật dân sự
năm 2015 có quy định theo hướng này tại khoản 3 Điều 305 với nội
dung “Trường hợp giá trị của tài sản bảo đảm lớn hơn giá trị của nghĩa
vụ được bảo đảm thì bên nhận bảo đảm phải thanh tốn số tiền chênh
lệch đó cho bên bảo đảm”. Quy định này được áp dụng cho trường hợp
“Nhận chính tài sản bảo đảm để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ
của bên bảo đảm” nên hồn tồn có thể áp dụng cho đặt cọc.
* Hợp đồng không được giao kết, thực hiện do hai bên
7. Nội dung văn bản pháp luật. Hợp đồng đặt cọc có thể khơng được
giao kết, thực hiện do hai bên. Khi hợp đồng được bảo đảm bằng đặt
cọc khơng được giao kết, thực hiện thì Bộ luật dân sự hiện hành chỉ
quy định việc xử lý đặt cọc đối với trường hợp việc không giao kết hay
thực hiện xuất phát từ bên đặt cọc hay nhận đặt cọc như đã trình bày ở
trên. Đối với trường hợp khác, Bộ luật dân sự chưa dự liệu và trước sự
không đầy đủ này, Nghị quyết số 01/2003/NQ-HĐTP đã quy định “nếu
cả hai bên cùng có lỗi thì khơng phạt cọc”. Trong vụ việc thứ ba được
bình luận, Tịa dân sự đã giải quyết theo hướng của quy định vừa nêu.
8. Xác định lỗi của hai bên. Trong vụ việc thứ ba được bình luận, ơng
Nại chuyển nhượng cho ơng Phương lô đất với giá 105.000.000₫, ông
Phương đặt cọc số tiền là 5.000.000₫. Tuy nhiên, hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất không chỉ rõ địa chỉ lô đất hoặc thửa đất
mang số nào, thuộc tờ bản đồ nào.
Do đó, theo Tòa dân sự Tòa án nhân dân tối cao, “việc thỏa thuận tại

hợp đồng của các đương sự không cụ thể, rõ ràng nên hợp đồng không
thực hiện được là do lỗi của cả bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển
nhượng. Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm xác định hợp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói trên vơ hiệu là có căn cứ”.
Như vậy, việc giao kết hợp đồng được bảo đảm bằng đặt cọc không


được hồn tất và việc này khơng chỉ xuất phát từ một bên mà có thể do
cả hai bên.
Trong vụ việc này, Tòa giám đốc thẩm còn xét rằng “Tòa án sơ thẩm
xác định ơng Nại có lỗi làm cho hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất vô hiệu, buộc ông Nại trả lại ông Phương 5.000.000đ tiền cọc
và 5.000.000đ tiền phạt cọc là khơng đúng”. Ở đây, Tịa sơ thẩm và
Tịa giám đốc thẩm khơng thống nhất với nhau về trách nhiệm của các
bên trong việc để hợp đồng khơng được giao kết: khác với Tịa sơ
thẩm, Tịa giám đốc thẩm xác định cả hai bên cùng có lỗi làm cho hợp
đồng không được giao kết. Căn cứ vào tình tiết của vụ việc thì hướng
xác định của Tịa giám đốc thẩm là thuyết phục. Đồng thời qua đây
chúng ta thấy việc giám sát của cấp giám đốc thẩm trong việc xác định
lỗi của mỗi bên (trách nhiệm của mỗi bên trong việc để hợp đồng
không được giao kết, thực hiện) là cần thiết.
9. Hậu quả pháp lý. Trong trường hợp hợp đồng không được giao kết,
thực hiện do cả hai bên thì phải xử lý đặt cọc như thế nào?
Trường hợp này chưa được Bộ luật dân sự dự liệu và Nghị quyết số
01/2003/NQ-HĐTP bổ sung theo hướng “khơng phạt cọc”. Tuy nhiên,
nghị quyết chưa giải thích rõ “khơng phạt cọc” được hiểu như thế nào
và Tịa dân sự Tòa án nhân dân đã làm rõ nội dung này trong vụ việc
thứ ba: “trong trường hợp các bên cùng có lỗi làm cho hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất vơ hiệu thì khơng áp dụng phạt cọc,
bên nhận đặt cọc trả lại tài sản cho bên đặt cọc”.

Điều đó có nghĩa là ơng Nại (người nhận đặt cọc) phải trả lại tài sản đặt
cọc cho ông Phương.
10. Lỗi khác nhau. Thực ra, trong vụ việc thứ nhất được bình luận,
Tịa giám đốc thẩm xác định “căn cứ tài liệu điều tra, thu thập có trong
hồ sơ có căn cứ xác định việc thực hiện cam kết đặt cọc do bên bán vi
phạm là chính”. Điều đó có nghĩa là trong việc làm cho hợp đồng
không được giao kết vẫn có phần của bên đặt cọc nhưng phần của họ là
thứ yếu cịn phần chính vẫn là của bên nhận cọc (bên bán là vợ chồng
ông Quang). Về hệ quả liên quan đến đặt cọc, Tòa giám đốc thẩm theo
hướng “phải buộc vợ chồng ông Quang phải chịu phạt cọc theo hợp
đồng đặt cọc đã ký kết mới đúng”. Như vậy, trong trường hợp một bên
có lỗi chính cịn bên cịn lại có lỗi thứ yếu thì chúng ta xử lý như
trường hợp một bên có lỗi.
Trong thực tế, có thể xảy ra trường hợp trách nhiệm của hai bên là


không ngang bằng nhau9. Trong vụ việc thứ ba đang được bình luận,
Tịa phúc thẩm hủy hợp đồng có đặt cọc và theo hướng “buộc ông Nại
trả cho ông Phương 5.000.000₫ tiền đặt cọc và trả thêm một khoản tiền
tương đương 1/2 tiền cọc 2.500.000đ. Tổng cộng ông Nại trả cho ơng
Phương 7.500.000đ”. Tuy nhiên, theo Tịa dân sự Tịa án nhân dân tối
cao, “Tòa án cấp phúc thẩm buộc ông Nại trả lại ông Phương
5.000.000₫ tiền cọc và bồi thường 1/2 giá trị tiền cọc (2.500.000đ)
cũng là không đúng”. Phải chăng nếu thuộc trường hợp hai bên cùng
có lỗi thì khơng phạt cọc cho dù các bên có lỗi không ngang bằng
nhau? Ở đây, chúng ta không biết lý do tại sao Tòa phúc thẩm và Tòa
giám đốc thẩm theo hướng nêu trên nên cũng rất khó giải thích hướng
giải quyết của Tòa giám đốc thẩm.
Trong một vụ việc được xét xử năm 2000, Tòa giám đốc thẩm đã theo
hướng căn cứ vào mức lỗi của mỗi bên để phạt cọc (bên cạnh việc hoàn

trả tài sản đặt cọc). Cụ thể như sau: vợ chồng ông Nghị lập giấy bán
cho anh Dũng một căn nhà và bên mua đã đặt cọc 10 lạng vàng. Hai
bên thỏa thuận nếu bên bán khơng bán nữa thì sẽ mất thêm 12 lượng
vàng (tổng cộng 22 lưng). Tại Quyết định giám đốc thẩm số 208 ngày
29-8-2000, Tòa dân sự Tòa án nhân dân tối cao đã xử “buộc vợ chồng
ông Nghị trả cho anh Dũng 10 lượng vàng và phải chịu phạt 3 lượng 3
chỉ vàng, tổng cộng là 13 lượng 3 chỉ”. Theo một chuyên gia của Tòa
án nhân dân tối cao, ở đây “Tòa án cấp phúc thẩm và quyết định giám
đốc thẩm đã xử lý phạt cọc trên cơ sở xác định tỷ lệ lỗi10. Hướng giải
quyết này rất đáng lưu tâm trong các vụ việc tương tự chúng ta cần
quan tâm tới mức độ trách nhiệm của mỗi bên để phạt cọc bên cạnh
việc hoàn trả tài sản đặt cọc11.
Thực tế, đã có Tịa án địa phương theo hưởng của Tòa giám đốc thẩm
vừa nếu và vụ việc thứ năm được bình luận là một ví dụ.
Cụ thể, bà Tám đặt cọc trước 150.000.000₫ nhưng hợp đồng, có đặt
cọc khơng thể tiến hành được và Tịa án xác định “về phía bà Tám
cũng là người có lỗi vì bà xác nhận khi tiến hành thỏa thuận đặt tiền
cọc cho ông Liêm, bà Phụng để chuyển quyền sử dụng đất bà cũng biết
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của ông Liêm đang thể chấp cho
Về trách nhiệm của từng bên khi hợp đồng vô hiệu, xem Đỗ Văn Đại: Luật hợp đồng Việt Nam - Bản án và
bình luận bản án, Nxb. Hồng Đức-Hội luật gia Việt Nam 2017 (xuất bản lần thứ sáu), Bản án số 131-134.
10
Tưởng Duy Lượng: Xử lý các tranh chấp trong một số án dân sự. Sđd, tr.160.
11
Hướng giải quyết như vậy có cịn phù hợp với Nghị quyết số 01/2003/NQ- HĐTP nêu trên hay không khi
Nghị quyết này đã quy định “nếu cả hai bên cùng có lỗi thì khơng phạt cọc”. Khái niệm “hai bên cùng có lỗi" có
thể được hiểu theo hai cách. Theo cách hiểu thứ nhất, “cùng có lỗi” là cùng có lỗi nhưng phải ngang bằng nhau
và, theo cách hiểu thứ hai, “cùng có lỗi" là chỉ cần mỗi bên có lỗi và khơng nhất thiết lỗi của hai bên phải ngang
bằng nhau. Nếu hiểu theo cách thứ nhất thì hướng của quyết định giám đốc thẩm năm 2000 vẫn còn phù hợp với
quy định của Nghị quyết.

9


người khác". Ở đây, hợp đồng không thể được giao kết là do lỗi của hai
bên nhưng thực chất mức lỗi của các bên khác nhau (1/3 và 2/3) nên
Tòa án đã cho rằng “việc bà Tám yêu cầu ông Liêm, bà Phụng phải
hoàn trả lại cho bà số tiền đặt cọc là có căn cứ” nhưng cần “buộc bà
Tám chịu một phần thiệt hại tương ứng với phần lỗi của mình, cụ thể
bà Tám chịu 1/3, ơng Liêm, bà Phụng chịu 2/3”. Từ đó, Tịa án quyết
định “buộc ơng Liêm và bà Phụng phải liên đới hoàn trả cho bà Tám số
tiền cọc đã nhận 125.000.000 và tiền bồi thường do phạt cọc cho bà
Tám là 83.333.000đ” đồng thời “bác yêu cầu của bà Tám về việc buộc
ông Liêm, bà Phụng bồi thường 41.667.000₫ phạt cọc”.
* Hợp đồng không được giao kết, thực hiện do yếu tố khách quan
11. Nội dung của văn bản. Khi hợp đồng được bảo đảm bằng đặt cọc
khơng được giao kết, thực hiện thì chúng ta đã thấy Bộ luật dân sự hiện
hành chỉ quy định việc xử lý đặt cọc đối với trường hợp việc không
giao kết hay thực hiện này xuất phát từ bên đặt cọc hay nhận đặt cọc
như đã trình bày ở trên. Trước sự không đầy đủ trên của Bộ luật dân
sự, Nghị quyết số 01/2003/NQ-HĐTP đã quy định “trong trường hợp
có sự kiện bất khả kháng hoặc có trở ngại khách quan thì khơng phạt
cọc”. Ở đây, nghị quyết không cho biết “sự kiện bất khả kháng”, “trở
ngại khách quan” là gì nên chúng ta căn cứ vào các quy định của Bộ
luật dân sự về sự kiện bất khả kháng 12 hoặc có trở ngại khách quan13 để
đánh giá.
Kết hợp hướng giải quyết trong các phần trước và phần chúng ta đang
nghiên cứu, chúng ta có kết quả là nếu hợp đồng không được giao kết,
thực hiện do một bên thì bên làm cho hợp đồng khơng được giao kết,
thực hiện chịu phạt cọc. Còn khi việc hợp đồng không được thực hiện
do cản trở khách quan thì khơng bên nào chịu phạt cọc. Do đó, phải

xác định rõ nguyên nhân dẫn tới việc hợp đồng không được giao kết,
thực hiện để áp dụng các quy định tương ứng. Chẳng hạn, trong một vụ
việc được giám đốc thẩm năm 2012, ông Lộc đặt cọc 2.000.000.000₫
cho bà Hạnh để mua nhà của bà Hạnh và bà Hạnh đã nhận nhà nhưng
chưa làm thủ tục sang tên do Cơ quan thi hành án dân sự Thành phố
Hồ Chí Minh đang quản lý tồn bộ giấy tờ có liên quan đến căn nhà.
12

Theo khoản 1 Điều 161 Bộ luật dân sự năm 2005 (Điều 170 Bộ luật dân sự năm 1995), “sự kiện bất khả kháng
là sự kiện xảy ra một cách khách quan không thể lường trước được và không thể khắc phục được mặc dù đã áp
dụng mọi biện pháp cần thiết và khả năng cho phép”. Quy định này được duy trì trong Bộ luật dân sự năm 2015
tại khoản 1 Điều 156.
13
Theo khoản 1 Điều 161 Bộ luật dân sự năm 2005 (Bộ luật dân sự năm 1995 có quy định về trở ngại khách
quan nhưng không cho biết nội dung khái niệm này), “trở ngại khách quan là những trở ngại do hoàn cảnh khách
quan tác động làm cho người có quyền, nghĩa vụ dân sự khơng thể biết về việc quyền, lợi ích hợp pháp của mình
bị xâm phạm hoặc khơng thể thực hiện được quyền hoặc nghĩa vụ dân sự của mình”. Quy định này được duy trì
trong Bộ luật dân sự năm 2015 tại khoản 1 Điều 156.