Tử vaỏn Taứi chaựnh _ Page 1
Cụng Ty u t ti chỏnh _ Kinh doanh Bt ng Sn PHNG ễNG
Phũng Kinh Doanh

XC NH PHNG N MUA BT NG SN
& vay theo chng trỡnh tr gúp

Khỏch Hng : inh Hong Dao
Chuyờn viờn t vn : on Duy Bch

Kh nng ti chỏnh ca Khỏch hng :



S tit kim VN, thi hn 1 nm
150,000,000
VN
Lói sut tin gi VN k hn 1 nm
0.55%

thỏng
S tit kim ngoi t, k hn 6 thỏng
12,500
USD
Lói sut tit kim ngoi t k hn 6 thỏng
0.30%

thỏng
Thu nhp thỏng ca khỏch hng
750

USD
Kh nng trớch tr n (t 40% - 60%)
50%


t giỏ USD/VN
14,700
VN
S tin khỏch hng cú mua bt ng sn

Lói t s tit kim 1 nm
9,900,000
VN
Cng tin gi v lói s TK k hn 1 nm
159,900,000
VN
Lói t s tit kim 6 thỏng
225

USD
Cng tin gi v lói s TK ngoi t k hn 6 thỏng
12,725
USD
Tng cng s tin cú mua bt ng sn (USD)
23,603
USD
S tin tớch ly tr n bỡnh quõn 1 thỏng vi mc trớch
50%
3
75

USD

Theo tớnh toỏn, tớnh n u thỏng 7/2001, S tin t cú ca Khỏch hng inh Hong Dao dựng mua bt
ng sn l 23.603 USD.
Vi mc d kin trớch 50% thu hng thỏng tr gúp, thỡ s tin trớch tr gúp hng thỏng l 375 USD, tc
mi quý trớch t thu nhp tr gúp l 1.125 USD.



Phng ỏn ti chỏnh ca mt trng hp mua bt
ng sn :
cú th xỏc nh bt ng sn tho cỏc iu kin cho vay ca cụng ty v yờu cu ca khỏch hng, Bng di
õy s tớnh kt qu theo cỏc s liu gi nh ban u, sau ú s dựng nhy thay i cỏc bin s chn ra cỏc
bt ng sn tha cỏc iu kin ó nờu :
Tö vaán Taøi chaùnh _ Page 2

1 Diện tích lô đất (từ 200m2 đến 400m2) 250

m2
2 Đơn giá đất/m2
2,500,000
VNĐ
3 Diện tích xây dựng (từ 150m2 đến 250m2) 175

m2
4 Đơn giá xây dựng/m2
1,600,000
VNĐ
5 Tổng trị giá đất ( = 1 x 2)
625,000,000

VNĐ
6 Tổng trị giá xây dựng (= 3 x 4)
280,000,000
VNĐ
7 Tổng trị giá bất động sản (= 5 + 6)
905,000,000
VNĐ
8 Tổng trị giá bất động sản (USD) (= 7/17)
61,565
USD
9 Số tiền tự có của KH
23,603
USD
10 Số tiền còn thiếu ( = 10 - 9)
37,962
USD
11 Tỷ lệ định giá cho vay trên trị giá đất 70%


12 Tỷ lệ định giá cho vay trên trị giá xây dựng 50%


13 Trị giá bất động sản ( = (5 x 11) + (6 x 12))
577,500,000
VNĐ
14 Tỷ lệ cho vay trên định giá bất động sản 70%


15 Số tiền cho vay tối đa của Công ty PĐ ( = 13 x 14)
404,250,000

VNĐ
16 Số tiền cho vay tối đa theo USD ( = 15/ 17)
39,286
USD
17 Tỷ giá USD
14,700

18 Chênh lệch giửa số vay tối đa và số tiền còn thiếu (16 - 10)
1,324
USD
19 Tỷ lệ giửa tiền vay / tiền đã có (= (10/9) x 100%) 161%


20 Laĩ suất cho vay trả góp / quý 1.50%


21 Thời gian cho vay trả góp (năm)
15
năm
22 Số kỳ trả góp trong năm
4
kỳ
23 Tổng số kỳ trả góp (= 21 x 22)
60
kỳ
24 Số tiền trả góp mỗi kỳ
964
USD
25 Thu nhập tháng của Khách hàng 750


USD
26 Khả năng trích trả nợ (từ 40% - 60%) 50%


27 Khả năng tích lũy trả mỗi kỳ của Khách hàng
1,125
USD
28 Chênh lệch giửa yêu cầu và khả năng trả (=(25/24) x 100%) 117%





Căn cứ vào kết quả tính toán ở trên, với bảng độ nhạy biến thiên về diện tích xây dựng và diện tích lô đất, sẽ đó
chọn ra loại bất động sản thỏa các yêu cầu :

1. Điều kiện 1 :
Loại BĐS thỏa hạn mức cho vay

Diện tích xây dựng 
Cho vay 150 m
2
175 m
2
200 m
2
250 m
2

Diện

tích lô
đất 
200 m
2
Cho vay Cho vay Cho vay Vượt hạn mức
Tö vaán Taøi chaùnh _ Page 3
250 m
2
Cho vay Cho vay Vượt hạn mức Vượt hạn mức
300 m
2
Cho vay Vượt hạn mức Vượt hạn mức Vượt hạn mức
350 m
2
Vượt hạn mức Vượt hạn mức Vượt hạn mức Vượt hạn mức
400 m
2
Vượt hạn mức Vượt hạn mức Vượt hạn mức Vượt hạn mức

2. Điều kiện 2 :
Loại BĐS thỏa về tỷ lệ giửa tiền vay và tiền tự có
Diện tích xây dựng 
Cho vay 150 m
2
175 m
2
200 m
2
250 m
2


200 m
2
Không chọn không chọn không chọn chọn
250 m
2
Không chọn chọn chọn chọn
300 m
2
chọn chọn không chọn không chọn
350 m
2
Không chọn không chọn không chọn không chọn
Diện tích lô đất 
400 m
2
không chọn không chọn không chọn không chọn

 Qua 2 bảng kết quả ở trên, cho thấy 2 loại bất động sản thỏa đồng thời điều kiện hạn mức vay của công ty
và điều kiện tỷ lệ mức vay / số tiền tự có là :
 Bất động sản A (Diện tích lô đất 300m
2
và diện tích xây dựng 150m
2
)
 Bất động sản B (Diện tích lô đất 250m
2
và diện tích xây dựng 175m
2
)


 Với 2 loại bất động sản này, sẽ xác định tỷ lệ chênh lệch giửa số tiền trích từ thu nhập để trả và số tiền trả
góp theo thời hạn vay dao động từ 5 năm đến 15 năm, và tỷ lệ trích từ thu nhập để trả dao động trong
khoảng từ 40% đến 60% mức thu nhập. Qua đó xác định bất động sản và phương án trả góp thích hợp nhất
theo yêu cầu của khách hàng.

 Các bảng dưới đây, sẽ thể hiện trong hai trường hợp Bất động sản A và Bất động sản B :


Mức chênh lệch theo bất động sản A (Diện tích lô đất 300m
2
và diện tích xây dựng 150m
2
) :
Tỷ lệ trích từ thu nhập 
40 45% 50% 55% 60%
5
không chọn không chọn không chọn không chọn Không chọn
6
không chọn không chọn không chọn không chọn không chọn
7
không chọn không chọn không chọn không chọn không chọn
8
không chọn không chọn không chọn không chọn không chọn
9
không chọn không chọn không chọn không chọn không chọn
10
không chọn không chọn không chọn không chọn không chọn
11
không chọn không chọn không chọn không chọn -1.1%

Thời gian cho vay 
12
không chọn không chọn không chọn -3.7% không chọn
Tö vaán Taøi chaùnh _ Page 4
13
không chọn không chọn không chọn 1.6% không chọn
14
không chọn không chọn -3.0% không chọn không chọn
15
không chọn không chọn 1.3% không chọn không chọn


Mức chênh lệch theo bất động sản B (Diện tích lô đất 250m
2
và diện tích xây dựng 175m
2
) :
Tỷ lệ trích từ thu nhập 
40% 45% 50% 55% 60%
5
không chọn không chọn không chọn không chọn không chọn
6
không chọn không chọn không chọn không chọn không chọn
7
không chọn không chọn không chọn không chọn không chọn
8
không chọn không chọn không chọn không chọn không chọn
9
không chọn không chọn không chọn không chọn -1.6%
10

không chọn không chọn không chọn -2.5% không chọn
11
không chọn không chọn không chọn 4.4% không chọn
12
không chọn không chọn 0.9% không chọn không chọn
13
không chọn -4.2% không chọn không chọn Không chọn
14
không chọn 0.6% không chọn không chọn Không chọn
Thời gian cho vay 
15
không chọn không chọn không chọn không chọn Không chọn

Qua 2 bảng trên, những trường hợp có tỷ lệ chênh lệch ngoài khoảng + - 5% sẽ thể hiện bằng chử “ không chọn “, với
những trường hợp thỏa, có 3 trường hợp đều có tỷ lệ trích từ thu nhập là 50%. Trong đó chọn ra phương án có độ chênh lệnh
thấp nhất là phương án mua Bất động sản B, thời gian vay 12 năm, tỷ lệ trích từ thu nhập khoảng 50% với độ chênh lệch
thấp nhất trong 3 trường hợp là 0.9%.
 Qua xem xét 3 điều kiện, đã chọn ra là phương án mua Bất động sản B (diện tích lô đất là 250m
2
và diện tích xây dựng
là 175m
2
), thời gian vay 12 năm. Số tiền vay trong trường hợp này là 37.692 USD, vay trong 12 năm, trả góp làm 48
kỳ, mỗi kỳ số tiền trả góp là 1.115 USD.
 Bảng dưới đây thể hiện số tiền trả lãi, trả vốn và số tiền còn thiếu sau mỗi kỳ trả :

Kỳ Trả lãi

Trả vốn


Còn thiếu


Kỳ Trả lãi

Trả vốn

Còn thiếu

1
569
546
37,416

25
335
780
21,557
2
561
554
36,862

26
323
792
20,765
3
553
562

36,300

27
311
804
19,961
4
545
571
35,730

28
299
816
19,145
5
536
579
35,150

29
287
828
18,317
6
527
588
34,563

30

275
840
17,477
7
518
597
33,966

31
262
853
16,624
8
509
606
33,360

32
249
866
15,758
Tö vaán Taøi chaùnh _ Page 5
9
500
615
32,746

33
236
879

14,880
10
491
624
32,122

34
223
892
13,988
11
482
633
31,488

35
210
905
13,082
12
472
643
30,845

36
196
919
12,163
13
463

652
30,193

37
182
933
11,231
14
453
662
29,531

38
168
947
10,284
15
443
672
28,859

39
154
961
9,323
16
433
682
28,176


40
140
975
8,348
17
423
692
27,484

41
125
990
7,358
18
412
703
26,781

42
110
1,005
6,353
19
402
713
26,068

43
95
1,020

5,333
20
391
724
25,343

44
80
1,035
4,298
21
380
735
24,608

45
64
1,051
3,247
22
369
746
23,862

46
49
1,066
2,181
23
358

757
23,105

47
33
1,082
1,099
24
347
769
22,337

48
16
1,099
(0)