TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN TRỊ

QUÁCH NHƯ NGỌC

QUYỀN TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN –
THỰC TRẠNG VÀ HƯỚNG HỒN THIỆN

CHUN NGÀNH LUẬT THƯƠNG MẠI

TP. HỒ CHÍ MINH – NĂM 2021


TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN TRỊ
------------

KHỐ LUẬN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT

QUYỀN TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN –
THỰC TRẠNG VÀ HƯỚNG HỒN THIỆN

SINH VIÊN THỰC HIỆN: QCH NHƯ NGỌC
KHỐ: QUẢN TRỊ - LUẬT 41 MSSV: 1651101030093
GIẢNG VIÊN HƯỚNG DẪN: TS. ĐẶNG ANH QUÂN

TP. HỒ CHÍ MINH – NĂM 2021

LỜI CAM ĐOAN
Tơi cam đoan:
Khóa luận tốt nghiệp này là kết quả nghiên cứu của riêng tôi, được thực hiện dưới sự
hướng dẫn khoa học của TS. Đặng Anh Quân, đảm bảo tính trung thực và tuân thủ các
quy định về trích dẫn, chú thích tài liệu tham khảo. Tơi xin chịu hoàn toàn trách nhiệm
về lời cam đoan này.
Sinh viên thực hiện

Quách Như Ngọc


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
CHỮ VIẾT TẮT

NỘI DUNG ĐƯỢC VIẾT TẮT

BLDS

Bộ luật Dân sự

CMND

Chứng minh nhân dân

CCCD

Căn cước công dân

GCN


Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất

UBND

Uỷ ban nhân dân


MỤC LỤC
PHẦN MỞ ĐẦU ............................................................................................................. 1
CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN VỀ QUYỀN TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN ................................................................................. 7
1.1 Khái niệm quyền tặng cho quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân ........ 7
1.1.1 Định nghĩa ....................................................................................................... 7
1.1.2 Đặc điểm của quyền tặng cho quyền sử dụng đất ..................................... 14
1.2 Ý nghĩa của quyền tặng cho quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân ... 18
1.3 Nội dung pháp luật về quyền tặng cho quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá
nhân ............................................................................................................................ 20
1.3.1 Điều kiện để hộ gia đình, cá nhân có quyền tặng cho quyền sử dụng đất
................................................................................................................................. 20
1.3.2 Điều kiện để hộ gia đình, cá nhân thực hiện quyền tặng cho quyền sử
dụng đất .................................................................................................................. 23
CHƯƠNG 2. THỰC TRẠNG VÀ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ
QUYỀN TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN
........................................................................................................................................ 33
2.1 Thực trạng pháp luật về quyền tặng cho quyền sử dụng đất của hộ gia đình,
cá nhân ....................................................................................................................... 33
2.2 Kiến nghị hoàn thiện pháp luật về quyền tặng cho quyền sử dụng đất của hộ
gia đình, cá nhân ....................................................................................................... 44

KẾT LUẬN ................................................................................................................... 50
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO ........................................................................


PHẦN MỞ ĐẦU
1. Lý do chọn đề tài
Ở bất kỳ quốc gia hay vùng lãnh thổ nào, đất đai bao giờ cũng đóng vai trị tiền
đề, là động lực cho sự tồn tại và phát triển của xã hội. Riêng ở Việt Nam, tầm quan trọng
của đất đai được ghi nhận minh thị tại Luật Hiến pháp hiện hành nước Cộng hòa Xã hội
Chủ nghĩa Việt Nam như sau: “Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực
quan trọng phát triển đất nước...”1. Sự ghi nhận ngay trong đạo luật có “hiệu lực pháp lý
cao nhất”2 của một quốc gia đã chứng tỏ rằng Đảng và Nhà nước vô cùng chú trọng đến
việc quản lý nguồn tài nguyên đất đai như một cách để gìn giữ, duy trì nền móng vững
chắc của đất nước.
Qua dịng thời gian dài đằng đẵng của lịch sử với bao thăng trầm, hệ thống pháp
luật quốc gia nói chung và pháp luật đất đai nói riêng đã ra đời, khơng ngừng hướng đến
sự hoàn thiện nhằm đáp ứng tốt hơn nhu cầu xã hội mà sự thay đổi liên tục của nó là một
hệ quả tất yếu. Nếu so với những quy định khác liên quan đến quyền sử dụng đất như
chuyển nhượng, chuyển đổi, thế chấp,... thì pháp luật về quyền tặng cho quyền sử dụng
đất ra đời muộn hơn. Việc “sinh sau đẻ muộn” của quy định này không phải do xã hội
không phát sinh nhu cầu đối với giao dịch tặng cho quyền sử dụng đất mà ngược lại, nhu
cầu này lại tỏ ra vô cùng bức thiết ở bất cứ thời đại nào, với bất cứ kiểu Nhà nước nào.
Lướt nhanh qua tiến trình hình thành và phát triển của pháp luật tặng cho quyền
sử dụng đất thì tác giả nhận thấy một vài điều:
Thứ nhất, Luật Đất đai đầu tiên của Việt Nam3 quy định quyền của người sử dụng
đất có giới hạn, theo đó người sử dụng đất chỉ được “quyền chuyển, nhượng, bán thành
quả lao động, kết quả đầu tư trên đất”4 và thời hạn sử dụng là “ổn định, lâu dài, có thời
hạn hoặc tạm thời”5. Vì quyền của người sử dụng đất tại thời điểm Luật Đất đai đó ra
đời cịn nhiều hạn chế, cho nên quy định về quyền tặng cho quyền sử dụng đất lại càng
khơng có cơ hội được ghi nhận.


1

Điều 54 khoản 1 Luật Hiến pháp nước Cộng Hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam năm 2013

2

Điều 119 khoản 1 Luật Hiến pháp nước Cộng Hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam năm 2013

3

Luật Đất đai của Quốc hội số 3-LCT/HĐNN8 ngày 29 tháng 12 năm 1987

4

Điều 3 Luật Đất đai của Quốc hội số 3-LCT/HĐNN8 ngày 29 tháng 12 năm 1987

5

Điều 49 khoản 1 Luật Đất đai của Quốc hội số 3-LCT/HĐNN8 ngày 29 tháng 12 năm 1987

1


Thứ hai, đến Luật Đất đai 19936 thì Nhà nước đã nới rộng thêm quyền của người
sử dụng đất, cho phép họ “chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền
sử dụng đất”7, còn thời hạn sử dụng đất là “ổn định lâu dài”8. Như vậy, kể từ khi Luật
Đất đai 1993 có hiệu lực, người sử dụng đất được Nhà nước trao thêm nhiều quyền hơn
so với Luật Đất đai 1987, tuy nhiên quy định về quyền tặng cho quyền sử dụng đất trong
hệ thống pháp luật đất đai nói chung lại một lần nữa “lỡ hẹn”.

Thứ ba, sự ra đời của Luật Đất đai 20039 thay thế cho Luật Đất đai 1993 thực sự
là một tiến bộ đáng ghi nhận khi đã trao cho người sử dụng đất nhiều quyền hơn, trong
đó có quyền tặng cho quyền sử dụng đất. Việc ghi nhận quy định này đã cho thấy sự nỗ
lực của Nhà nước trong vấn đề đáp ứng có điều tiết nhu cầu xã hội, góp phần hồn thiện
hệ thống pháp luật quốc gia nói chung.
Thứ tư, Luật Đất đai hiện hành10 tiếp tục trao cho người sử dụng đất nhiều quyền,
trong đó một quyền cơ bản của người sử dụng đất được kế thừa từ Luật Đất đai 2003 –
quyền tặng cho quyền sử dụng đất.
Từ góc nhìn tổng qt trên, có thể thấy rằng sự hình thành và phát triển của pháp
luật về quyền tặng cho quyền sử dụng đất tính đến thời điểm hiện tại là một tiến trình
lâu dài và nhiều khó khăn. Do đó, cơng tác nghiên cứu về quyền tặng cho quyền sử dụng
đất dựa trên quy định của pháp luật hiện hành là điều cần thiết. Bởi lẽ, xã hội luôn không
ngừng vận động và phát triển, chỉ có đúc kết kinh nghiệm xây dựng luật qua nhiều giai
đoạn mới có thể hướng đến nâng cao hiệu quả áp dụng luật trong thực tiễn và pháp luật
về quyền tặng cho quyền sử dụng đất cũng khơng nằm ngồi quy luật đó.
Với nhận thức ấy, tác giả đã quyết định thực hiện đề tài liên quan đến quy định
về quyền tặng cho quyền sử dụng đất để làm khóa luận tốt nghiệp, cụ thể: “Quyền tặng
cho quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân – Thực trạng và hướng hồn thiện”.
2. Tình hình nghiên cứu đề tài

6

Luật Đất đai của Quốc hội số 24-L/CTN ngày 14 tháng 7 năm 1993

7

Điều 3 khoản 2 Luật Đất đai của Quốc hội số 24-L/CTN ngày 14 tháng 7 năm 1993

8


Điều 1 Luật Đất đai của Quốc hội số 24-L/CTN ngày 14 tháng 7 năm 1993

9

Luật Đất đai (Luật số: 13/2003/QH11) ngày 26 tháng 11 năm 2003

10

Luật Đất đai (Luật số: số 45/2013/QH13) ngày 29 tháng 11 năm 2013 có hiệu lực từ ngày 01 tháng 07 năm 2014

2


Từ khi ra đời đến nay11, đã có khơng ít cơng trình nghiên cứu ở những cấp độ
khác nhau, các sách chuyên khảo, các bài báo khoa học, giáo trình đại học,... liên quan
đến quy định về quyền tặng cho quyền sử dụng đất, có thể kể đến như:
Nguyễn Hải An (2011), Cơ sở lý luận và thực tiễn về tặng cho quyền sử dụng đất,
Luận án Tiến sĩ luật học, Trường Đại học Quốc gia Hà Nội. Với công trình này, tác giả
đã hệ thống hố cơ sở lý luận gồm: khái niệm, đặc điểm, bản chất tặng cho quyền sử
dụng đất,... qua đó làm rõ sự cần thiết phải hoàn thiện quy định tặng cho quyền sử dụng
đất ở Việt Nam; đồng thời tiến hành so sánh điểm tương đồng, sự khác biệt có tính đặc
thù về khái niệm tặng cho tài sản, tặng cho đất đai và tặng cho quyền sử dụng đất; hơn
nữa tác giả còn chỉ ra những điểm bất cập của luật thực định khi điều chỉnh quan hệ tặng
cho quyền sử dụng đất;...
Nguyễn Thị Mỹ Hạnh (2014), Một số vấn đề lý luận và thực tiễn về quyền tặng
cho quyền sử dụng đất ở Việt Nam, Khóa luận tốt nghiệp, Trường Đại học Luật Thành
phố Hồ Chí Minh. Cơng trình của tác giả phản ánh rất nhiều vấn đề liên quan đến quyền
tặng cho quyền sử dụng đất ở Việt Nam, trong đó có đưa ra cơ sở lý luận như: khái niệm,
đặc điểm, ý nghĩa, cùng với sự phát triển của quy định về quyền tặng cho quyền sử dụng
đất trong hệ thống pháp luật Việt Nam; tiếp đến tác giả trình bày các quy định cụ thể của

pháp luật về quyền tặng cho quyền sử dụng đất trên các phương diện: các chủ thể có
quyền tặng cho quyền sử dụng đất, phạm vi và điều kiện thực hiện quyền tặng cho quyền
sử dụng đất,...; ngoài ra tác giả cũng phản ánh thực tiễn về quyền tặng cho quyền sử dụng
đất thông qua hoạt động xét xử của Toà án và đưa ra kiến nghị hoàn thiện pháp luật.
Hồ Xuân Thắng (2017), Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất theo pháp luật
Việt Nam hiện nay, Luận văn Thạc sĩ luật học, Học viện Khoa học Xã hội. Với cơng
trình này, tác giả đã trình bày một số vấn đề cơ bản về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng
đất như: các nguyên tắc giao kết hợp đồng tặng cho, bản chất xã hội – pháp lý của hợp
đồng,...; bên cạnh đó là phân tích thực trạng quy định của pháp luật về hợp đồng tặng
cho quyền sử dụng đất ở nước ta qua từng thời kì và trong một số trường hợp cụ thể;
ngồi ra cơng trình cịn phản ánh thực tiễn áp dụng và đưa ra một số giải pháp hoàn thiện
pháp luật về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất.

11

Luật Đất đai 2003 (Luật số: 13/2003/QH11) ngày 26 tháng 11 năm 2003 đánh dấu lần đầu tiên Việt Nam chính

thức ghi nhận quyền tặng cho quyền sử dụng đất của người sử dụng đất.

3


Trần Thị Minh (2019), Tặng cho quyền sử dụng đất ở theo pháp luật Việt Nam
hiện nay, Luận văn Tiến sĩ luật học, Học viện Khoa học Xã hội. Với cơng trình này, tác
giả tập trung phản ánh việc tặng cho quyền sử dụng đất của loại đất là đất ở, chứ khơng
phải là quyền sử dụng đất nói chung, trong đó tác giả có trình bày tổng quan tình hình
nghiên cứu liên quan đến đề tài mà tác giả thực hiện; tiếp đến đưa ra một số vấn đề lý
luận và pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất ở; đồng thời phản ánh thực trạng pháp
luật về tặng cho quyền sử dụng đất ở hiện nay; cuối cùng tác giả đưa ra định hướng và
giải pháp với mục đích hồn thiện pháp luật, từ đó hướng đến nâng cao hiệu quả thực thi

pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.
Lê Thị Hoài Ân (2019), “Sự hình thành và phát triển chế định tặng cho quyền sử
dụng đất ở Việt Nam”, Tạp chí Khoa học – Trường Đại học Vinh, số 3B/2019 (48), tr.
5-12. Tuy chỉ trong ngắn ngủi 08 trang giấy nhưng tác giả đã phản ánh rất sinh động về
lịch sử hình thành và phát triển của pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất qua các thời
kì lịch sử Việt Nam, qua đó cho thấy sự tác động của chúng đến đời sống xã hội, đồng
thời thể hiện ý nghĩa vô cùng quan trọng trong pháp luật đất đai nói riêng và trong hệ
thống pháp luật quốc gia nói chung.
Nhìn chung, nội dung các cơng trình nghiên cứu, các sách chuyên khảo, các bài
báo khoa học được liệt kê ở trên đã phản ánh khá rõ nét những quy định của pháp luật
về quyền tặng cho quyền sử dụng đất cùng với thực tiễn áp dụng. Tuy nhiên, việc phản
ánh đó cịn ở mức chung chung, chưa đi sâu phân tích từng chủ thể về khả năng, phương
thức thực hiện quyền của họ như thế nào. Trước tình hình đó rất cần sự xuất hiện những
cơng trình nghiên cứu có chủ trương đi sâu hơn về quyền tặng cho quyền sử dụng đất
của từng chủ thể là những người sử dụng đất. Điều này nhằm củng cố và hướng đến tăng
cường về mặt lý luận đối với quy định của pháp luật về loại quyền này, cũng như tăng
cường khả năng áp dụng về mặt thực tiễn.
3. Mục đích nghiên cứu đề tài
Đề tài đi sâu phân tích một số vấn đề lý luận liên quan đến quyền tặng cho quyền
sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân như: khái niệm quyền sử dụng đất của hộ gia đình,
cá nhân; đặc điểm quyền tặng cho quyền sử dụng đất; điều kiện thực hiện quyền tặng
cho quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân; ý nghĩa quyền tặng cho quyền sử dụng
đất và tập trung phân tích quy định cùng thực trạng pháp luật thông qua một vài bản án.
Từ đó, đề tài hướng đến việc đưa ra một số kiến nghị nhằm hoàn thiện quy định pháp
4


luật quốc gia nói chung và quy định về quyền tặng cho quyền sử dụng đất của hộ gia
đình, cá nhân trong pháp luật đất đai nói riêng, góp phần phát huy tính hiệu quả của các
quy định này khi áp dụng vào thực tế.

4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu đề tài
Đối tượng nghiên cứu mà đề tài tập trung hướng đến làm rõ bao gồm: một số khái
niệm và ý nghĩa của quyền tặng cho quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân; đặc
điểm của quyền tặng cho quyền sử dụng đất; điều kiện để hộ gia đình, cá nhân có quyền
và thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất; thực trạng và đề xuất kiến nghị hoàn
thiện pháp luật về quyền tặng cho quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân.
Phạm vi nghiên cứu của đề tài xoay quanh việc thực hiện quyền tặng cho quyền
sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân dựa trên một số quy định pháp luật được đặt trong
sự so sánh, đánh giá với thực tiễn xét xử, cụ thể là quyền tặng cho quyền sử dụng đất của
hộ gia đình, cá nhân phải gắn liền với nghĩa vụ công chứng, chứng thực hợp đồng tặng
cho và một số vấn đề liên quan đến trường hợp tặng cho quyền sử dụng đất có điều kiện.
5. Phương pháp tiến hành nghiên cứu
Về phương pháp luận, nhằm làm rõ các vấn đề cần nghiên cứu, đề tài vận dụng
phương pháp luận duy vật biện chứng và duy vật lịch sử của học thuyết Mác – Lênin.
Lựa chọn sử dụng phương pháp khoa học này giúp đưa ra những đánh giá khách quan
về khả năng điều chỉnh của các quy định pháp luật đối với việc thực hiện quyền tặng cho
quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân.
Về phương pháp nghiên cứu, đề tài sử dụng một cách có chọn lọc các phương
pháp khoa học cụ thể nhằm phù hợp với nội dung phản ánh của mỗi chương. Trong đó
tại Chương 1, các phương pháp được sử dụng là phân tích, tổng hợp nhằm mục đích làm
rõ các vấn đề mang tính lý luận liên quan đến quyền tặng cho quyền sử dụng đất của hộ
gia đình, cá nhân. Cịn tại Chương 2, đề tài sử dụng phương pháp so sánh, đối chiếu giữa
quy định và thực trạng áp dụng pháp luật trong hoạt động xét xử, để từ đó đề xuất một
vài kiến nghị nhằm xây dựng hệ thống pháp luật ngày càng hoàn thiện, cũng là cách để
tạo nên cơ chế thực thi pháp luật thực sự hiệu quả.
6. Bố cục tổng quát của khóa luận
Khơng kể đến trang bìa, trang phụ bìa, lời cam đoan, danh mục chữ viết tắt, mục
lục, danh mục tài liệu tham khảo và phụ lục, thì khóa luận bao gồm 02 (hai) chương:
5



CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN VỀ QUYỀN TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN
CHƯƠNG 2. THỰC TRẠNG VÀ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ
QUYỀN TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN

6


CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN VỀ QUYỀN TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN
1.1 Khái niệm quyền tặng cho quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân
1.1.1 Định nghĩa
1.1.1.1 Hộ gia đình, cá nhân
Đối tượng nghiên cứu của đề tài hướng đến một trong những chủ thể có quyền
tặng cho quyền sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân theo pháp luật đất đai hiện hành12.
Việc có cái nhìn rõ nét hơn về một vài phương diện pháp lý liên quan đến cá nhân và hộ
gia đình, đặc biệt định nghĩa “thế nào là hộ gia đình” trong hệ thống văn bản quy phạm
pháp luật quốc gia là điều rất cần thiết.
Luật Đất đai 2013 có ghi nhận định nghĩa về hộ gia đình sử dụng đất13, thơng qua
đó rút ra được các đặc điểm của đối tượng này như sau: (1) “những người có quan hệ
huyết thống, ni dưỡng theo quy định của pháp luật hơn nhân gia đình”; (2) “đang sống
chung”; (3) “có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê
đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất”. Như vậy, chỉ khi
thoả mãn được cả 03 (ba) đặc điểm kể trên thì mới được xem là hộ gia đình sử dụng đất
– một trong những chủ thể có quyền sử dụng đất theo pháp luật đất đai.
Trong Bộ luật Dân sự 2015 (sau đây gọi tắt là BLDS 2015) thì khơng có khái
niệm rõ ràng về hộ gia đình, chỉ quy định rằng: “Việc xác định chủ thể của quan hệ dân
sự có sự tham gia của hộ gia đình sử dụng đất được thực hiện theo quy định của Luật
Đất đai”14. Về tài sản chung của hộ gia đình được quy định như sau: “Việc xác định tài

sản chung của các thành viên hộ gia đình, quyền, nghĩa vụ đối với tài sản này được xác
định theo quy định tại Điều 212 của Bộ luật này”15. Về nghĩa vụ dân sự của các thành
viên trong hộ gia đình thì: “được bảo đảm thực hiện bằng tài sản chung của các thành
viên”16. Đối với giao dịch dân sự của “thành viên khơng có quyền đại diện mà xác lập,
thực hiện giao dịch dân sự nhân danh các thành viên khác của hộ gia đình” thì hậu quả
pháp lý phát sinh áp dụng theo Điều 130, 142 và 143 của BLDS 2015; còn giao dịch dân

12

Điều 5 khoản 2 Luật Đất đai 2013

13

Điều 3 khoản 29 Luật Đất đai 2013

14

Điều 101 khoản 2 Bộ luật Dân sự 2015

15

Điều 102, khoản 1 Bộ luật Dân sự 2015

16

Điều 103 khoản 1 Bộ luật Dân sự 2015

7



sự của “bên khơng có quyền đại diện hoặc vượt quá phạm vi đại diện xác lập, thực hiện
mà gây thiệt hại cho thành viên khác của hộ gia đình” thì “phải bồi thường cho người bị
thiệt hại”17.
Đối với cá nhân, đây là một chủ thể phổ biến trong giao dịch dân sự nói chung và
giao dịch dân sự về đất đai nói riêng. Dưới góc độ pháp lý có một số vấn đề cần được
làm rõ liên quan đến chủ thể là cá nhân như sau:
Thứ nhất, mọi cá nhân đều bình đẳng trước pháp luật, do đó “khơng được lấy bất
kỳ lý do nào để phân biệt đối xử; được pháp luật bảo hộ như nhau về các quyền nhân
thân và tài sản”18. Điều này có nghĩa là sự bảo vệ của pháp luật đối với cá nhân về quyền
lợi hợp pháp của mỗi người là như nhau, không bị ảnh hưởng bởi địa vị xã hội, văn hóa,
tín ngưỡng,… và tất nhiên, mỗi cá nhân cũng cần phải ý thức tuân thủ nghĩa vụ của mình
khi tham gia vào các quan hệ xã hội được pháp luật điều chỉnh.
Thứ hai, đảm bảo “tính tự do, tự nguyện cam kết, thỏa thuận” và “thiện chí, trung
thực” của cá nhân trong tồn bộ q trình xác lập giao dịch dân sự19. Có thể nói, yếu tố
tự nguyện là một căn cứ vô cùng quan trọng khi tham gia giao dịch dân sự nói chung và
giao dịch về đất đai nói riêng. Điều này được lý giải bởi vì nhà làm luật ln khuyến
khích các bên tích cực thỏa thuận một cách tự do để đạt được sự thống nhất chung, do
đó khơng cho phép xuất hiện những hành vi cưỡng ép, cản trở trái ý muốn của bất kì ai.
Nếu một trong các bên hoặc bên thứ ba khác có bằng chứng chứng minh giao dịch dân
sự đã vi phạm yếu tố tự nguyện thì có thể khởi kiện để u cầu Tịa án tun giao dịch
đó vơ hiệu20 với thời hiệu khởi kiện là 02 (hai) năm.
Thứ ba, mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của
luật, không trái đạo đức xã hội hay nói cách khác là “khơng được xâm phạm đến lợi ích
quốc gia, dân tộc, lợi ích cơng cộng, quyền và lợi ích hợp pháp của người khác”21. Như
vậy, mặc dù nhà làm luật cho phép các bên thỏa thuận mọi vấn đề trên tinh thần hoàn
toàn tự nguyện, tự do, tuy nhiên vẫn đặt ra giới hạn để đảm bảo sự tự do ấy không đi
ngược lại lợi ích cộng động hay xâm phạm các quan hệ xã hội khác được pháp luật bảo

17


Điều 104 Bộ luật Dân sự 2015

18

Điều 3 khoản 1 Bộ luật Dân sự 2015

19

Điều 3 khoản 2 khoản 3 Bộ luật Dân sự 2015

20

Điều 122; Điều 127; Điều 132 khoản 1 Bộ luật Dân sự 2015

21

Điều 3 khoản 4 Bộ luật Dân sự 2015

8


vệ. Quy định này đã góp phần khơng nhỏ trong việc hỗ trợ Nhà nước phát huy khả năng
ngăn ngừa tình trạng các bên lợi dụng tính tự do thỏa thuận để biến nó trở thành cơng cụ
vi phạm pháp luật.
Thứ tư, cá nhân (cũng như từng thành viên trong hộ gia đình) khi tham gia vào
quan hệ pháp luật dân sự đều phải có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự
phù hợp với từng loại giao dịch theo quy định của pháp luật. Với năng lực pháp luật dân
sự của cá nhân thì nó “có từ khi người đó sinh ra và chấm dứt khi người đó chết”22, nghĩa
là dù giao dịch dân sự phát sinh bởi ý chí của một bên hay nhiều bên (hành vi pháp lý
đơn phương hay thỏa thuận) thì đều phải đảm bảo rằng người đó cịn sống tại thời điểm

xác lập giao dịch. Với năng lực hành vi dân sự của cá nhân, thì đó là “khả năng của cá
nhân bằng hành vi của mình xác lập, thực hiện quyền, nghĩa vụ dân sự”23. Trong đó,
năng lực hành vi dân sự của một người là đầy đủ hay không đầy đủ sẽ được đánh giá dựa
trên quy định của pháp luật, căn cứ vào độ tuổi, khả năng nhận thức thực tế và thậm chí
là căn cứ vào quyết định của Tịa án. Theo đó, người được xem là có năng lực hành vi
dân sự đầy đủ là người thành niên và không thuộc trường hợp bị mất năng lực hành vi
dân sự, bị hạn chế năng lực hành vi dân sự hay có khó khăn trong nhận thức, làm chủ
hành vi24.
1.1.1.2 Quyền sử dụng đất
Trong BLDS 2015 đã ghi nhận quyền sử dụng đất thuộc quyền tài sản25 và quyền
tài sản là một loại tài sản26, tại Luật Đất đai 2013 thì xác định quyền sử dụng đất có thể
được định giá bằng tiền27, do đó quyền sử dụng đất chính là một biểu hiện của tài sản.
Thế nên việc tìm hiểu một số khía cạnh về tài sản nói chung là thực sự cần thiết trước
khi đi sâu phân tích nội dung quyền sử dụng đất.
Về “tài sản” (danh từ) – là một từ ngữ không quá xa lạ trong đời sống, được hiểu
theo cách thông thường là những thứ hữu hình, tồn tại dưới một dạng vật chất nhất định
mà con người có thể cảm nhận được. Dưới góc độ pháp lý, BLDS 2015 đã quy định như

22

Điều 16 Bộ luật Dân sự 2015

23

Điều 19 Bộ luật Dân sự 2015

24

Điều 20; Điều 21; Điều 22; Điều 23 và Điều 24 Bộ luật Dân sự 2015


25

Điều 115 Bộ luật Dân sự 2015

26

Điều 105 khoản 1 Bộ luật Dân sự 2015

27

Điều 3 khoản 20 Luật Đất đai 2013

9


sau: “Tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản”28 và tùy theo từng tiêu chí mà
tài sản có thể được phân loại khác nhau, cụ thể:
Thứ nhất, dựa vào cấu trúc vật lý dẫn đến tình trạng khơng thể di dời được thì tài
sản được chia thành: bất động sản và động sản29.
Thứ hai, dựa vào sự tồn tại thực tế thì tài sản được chia thành: tài sản hiện có và
tài sản hình thành trong tương lai30.
Thứ ba, dựa vào chế độ pháp lý thì tài sản được chia thành: tài sản phải đăng ký
quyền sở hữu và tài sản không phải đăng ký quyền sở hữu31.
Bên cạnh đó BLDS 2015 cũng quy định: “Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm
hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của luật”32.
Dưới góc độ lý luận, khách thể của quan hệ pháp luật dân sự là đối tượng mà các chủ thể
quan tâm hướng đến, nhằm đạt tới hoặc tác động vào khi tham gia quan hệ pháp luật dân
sự. Như vậy, tài sản chính là khách thể của quan hệ pháp luật dân sự về sở hữu vì nó
thỏa mãn các dấu hiệu kể trên.
Về vấn đề đất đai nói chung – dưới góc độ pháp lý – một lần nữa được quy định

tại điều khoản khác trong văn bản có “hiệu lực pháp lý cao nhất” rằng đó là “tài sản cơng
thuộc sở hữu tồn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý”33. Hay
một cách định nghĩa đất đai cụ thể hơn: “là một vùng đất có ranh giới, vị trí, diện tích cụ
thể và có các thuộc tính tương đối ổn định hoặc thay đổi”34. Rõ ràng, ở bất cứ văn bản
pháp lý nào có nội dung liên quan đến đất đai cũng thể hiện tầm quan trọng đặc biệt của
nó trong định hướng quản lý của Nhà nước.
Khái niệm “quyền” là một khái niệm khá trừu tượng, có thể hiểu nơm na là những
gì một người có thể làm mà không phải chịu sự ngăn cấm của bất kì ai khác. Trong Luật

28

Khoản 1 Điều 105 Bộ luật Dân sự 2015

29

Điều 107 Bộ luật Dân sự 2015

30

Điều 108 Bộ luật Dân sự 2015

31

Điều 106 Bộ luật Dân sự 2015 có thể hiểu rằng tài sản là động sản thì gồm động sản khơng phải đăng kí quyền

sở hữu và động sản phải đăng kí quyền sở hữu; tài sản là bất động sản thì ln phải đăng kí quyền sở hữu.
32

Điều 158 Bộ luật Dân sự 2015


33

Điều 53 Luật Hiến pháp 2013

34

Điều 4 khoản 2 Thông tư số: 14/2012/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường về Ban hành Quy định kĩ

thuật điều tra thối hóa đất.

10


Hiến pháp 2013 – đạo luật cơ bản trong hệ thống pháp luật quốc gia, Nhà nước đã khẳng
định rằng ở nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam thì: “quyền con người, quyền
cơng dân về chính trị, dân sự, kinh tế, văn hóa, xã hội được cơng nhận, tôn trọng, bảo
vệ, bảo đảm theo Luật Hiến pháp và pháp luật” và “chỉ có thể hạn chế theo quy định của
luật” trong một số trường hợp nhất định35. Nói về bản chất của “quyền sử dụng đất” tại
Việt Nam, từng có quan điểm cho rằng đây là quyền được tách ra từ quyền sở hữu toàn
dân về đất đai36, tuy nhiên một tác giả khác lại nhận xét quan điểm trên như sau:
Về cơ bản, quan niệm này là phiến diện, thiếu khoa học bởi khi Nhà nước trao
quyền sử dụng đất cho các chủ thể thì khơng chỉ trao mỗi quyền sử dụng được mà
còn cả quyền chiếm hữu đối với đất, nếu khơng có sự chiếm hữu thì khơng thể
thực hiện khai thác, sử dụng đất. Ngồi ra, các chủ thể còn được phép định đoạt
quyền sử dụng đất thông qua các giao dịch (chuyển nhượng, thừa kế, góp vốn,
tặng cho quyền sử dụng đất) hoặc từ bỏ quyền sử dụng đất (trả lại đất cho Nhà
nước)37.
Mặc dù còn tồn tại nhiều quan điểm khác nhau về bản chất của vấn đề này, thế
nhưng “quyền sử dụng đất” với tư cách là “quyền” mà Nhà nước trao cho người sử dụng
đất hợp pháp, mang nét đặc trưng của pháp luật Việt Nam, cho nên việc thực hiện quyền

trên thực tế sẽ phải đảm bảo tuân thủ những nguyên tắc luật định và phải được thực hiện
trong một giới hạn pháp lý nhất định.
Nhìn chung, từ quy định trong luật cơ bản đến luật chuyên ngành đã cho thấy Nhà
nước có trao “quyền sử dụng đất” cho người sử dụng đất hợp pháp38, cũng có định nghĩa
cơ bản thế nào là “đất đai” nhưng lại khơng có khái niệm “quyền sử dụng đất”. Mặc dù
còn tồn tại thiếu sót, thế nhưng khi Nhà nước tham gia vào quan hệ pháp luật đất đai với
tư cách vừa là “đại diện chủ sở hữu” trên toàn lãnh thổ Việt Nam, vừa thực hiện chức

35

Điều 14 Luật Hiến pháp nước Cộng Hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam năm 2013

36

Lê Hồng Hạnh, “Bản chất pháp lý của quyền sử dụng đất trong pháp luật Việt Nam”, Tạp chí Dân chủ và Pháp

luật, số 8/2017, tr. 23; Lưu Quốc Thái (2016), Những vấn đề pháp lý về thị trường quyền sử dụng đất Việt Nam,
Nhà xuất bản Hồng Đức, tr. 28; Sỹ Hồng Nam (2016), Pháp luật về góp vốn bằng quyền sử dụng đất, Luận án Tiến
sĩ luật học, Học viện Khoa học Xã hội, tr. 26
37

Nguyễn Thành Luân, “Bản chất pháp lý của quyền sử dụng đất ở Việt Nam”,

truy
cập ngày 18/4/2021
38

Điều 5 Luật Đất đai 2013

11



năng “thống nhất quản lý” – bằng quyền lực của mình – vẫn sẽ đảm bảo khả năng bảo
hộ các quyền lợi hợp pháp cho người sử dụng đất, cũng chính là đảm bảo sự quản lý Nhà
nước về đất đai đạt được hiệu quả cao.
Bên cạnh đó, với đặc trưng lớn nhất của đất đai là không thể sản sinh thêm dựa
vào quá trình sản xuất, cùng tư tưởng “tấc đất, tấc vàng” hay “an cư lạc nghiệp” của
người Việt Nam nên đã đẩy giá trị kinh tế của đất đai ngày càng cao. Từ đó đặt ra yêu
cầu về điều chỉnh ngày càng tốt hơn đối với một đối tượng mà việc giao dịch diễn ra rất
thường xuyên trong đời sống – giao dịch tặng cho quyền sử dụng đất.
1.1.1.3 Quyền tặng cho quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân
Trước đây, BLDS 2005 có quy định cụ thể về tặng cho quyền sử dụng đất, đó là:
“sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên tặng cho giao quyền sử dụng đất cho bên được
tặng cho mà khơng u cầu đền bù, cịn bên được tặng cho đồng ý nhận theo quy định
của Bộ luật này và pháp luật về đất đai”39, còn hiện nay trong BLDS 2015 nói riêng và
trong hệ thống pháp luật Việt Nam nói chung khơng cịn thấy ghi nhận định nghĩa “tặng
cho quyền sử dụng đất” nữa. Có thể tham khảo trong giáo trình của trường Đại học Luật
Hà Nội thì: “tặng cho quyền sử dụng đất thực chất cũng chỉ là một dạng đặc biệt của
chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhưng việc chuyển nhượng này có giá trị thanh tốn
bằng khơng”40. Ở Luật Đất đai 2013 cho phép hộ gia đình, cá nhân khi tham gia vào
quan hệ pháp luật đất đai sẽ có các quyền và nghĩa vụ chung như những người sử dụng
đất khác tại Điều 166 và Điều 170, bên cạnh quyền và nghĩa vụ riêng quy định ở Điều
179. Trong đó, quyền tặng cho quyền sử dụng đất là một trong các quyền cơ bản của
người sử dụng đất nói chung và của hộ gia đình, cá nhân nói riêng – một bước tiến quan
trọng trong tư duy lập pháp của quốc gia.
Thông tin quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân được ghi nhận minh thị
trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất (sau đây gọi tắt là GCN) – “chứng thư pháp lý” do Nhà nước xác nhận. Quy định
của luật về cách thức điền thông tin người sử dụng đất trong GCN đối với hộ gia đình và
cá nhân là khác nhau, từ đó phản ánh sự khác nhau về khả năng thực hiện quyền sử dụng

đất ở từng chủ thể.

39

Điều 722 Bộ luật Dân sự 2005

40

Trường Đại học Luật Hà Nội (2008), Giáo trình Luật đất đai, Nhà xuất bản Tư pháp, tr. 212

12


Đối với cá nhân, thông tin người sử dụng đất trong GCN chỉ ghi tên của một
người, thể hiện sự xác nhận của Nhà nước về “quyền sử dụng đất” hợp pháp thuộc về
riêng người đó. Điều này có ý nghĩa rằng cá nhân đứng tên trên GCN sẽ có đầy đủ, trọn
vẹn các quyền năng của người sử dụng đất theo pháp luật đất đai hiện hành, trong đó có
quyền định đoạt tài sản là quyền sử dụng đất của mình thơng qua phương thức tặng cho
quyền sử dụng đất41. Việc thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất của cá nhân nhìn
chung sẽ “tự do” hơn rất nhiều so với việc thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất
của hộ gia đình, bởi lẽ mọi vấn đề liên quan đến quyền sử dụng đất của cá nhân thì chỉ
duy nhất cá nhân đó mới có quyền quyết định. Tất nhiên, sự “tự do” ấy vẫn phải đảm
bảo nằm trong khuôn khổ của pháp luật.
Đối với hộ gia đình, Điều 212 khoản 1 BLDS 2015 có quy định tài sản chung:
“gồm tài sản do các thành viên đóng góp, cùng nhau tạo lập nên và những tài sản khác
được xác lập quyền sở hữu theo quy định của Bộ luật này và luật khác có liên quan”.
Đồng thời, Điều 212 khoản 2 BLDS 2015 cũng quy định: “Việc chiếm hữu, sử dụng,
định đoạt tài sản chung của các thành viên gia đình được thực hiện theo phương thức
thỏa thuận”.
Trong GCN quyền sử dụng đất của hộ gia đình, ở mục hình thức sử dụng sẽ ghi

là “sử dụng riêng”42. Về việc cấp GCN cho những người chung quyền sử dụng đất được
thực hiện theo nguyên tắc quy định tại Điều 98 khoản 2 Luật Đất đai 2013, cụ thể: “phải
ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở,
tài sản khác gắn liền với đất...”. Bên cạnh đó, theo hướng dẫn của Thông tư số:
23/2014/TT-BTNMT43 và Thông tư số: 33/2017/TT-BTNMT44 thì cách thức ghi thơng
tin về người sử dụng đất trên GCN quyền sử dụng đất của hộ gia đình như sau:
Hộ gia đình sử dụng đất thì ghi “Hộ gia đình, gồm ơng” (hoặc “Hộ gia đình, gồm
bà”), sau đó ghi họ tên, năm sinh, tên và số giấy tờ nhân thân của chủ hộ gia đình

41

Điều 206 Bộ luật Dân sự 2015; Điều 167 khoản 1, Điều 179 khoản 1 điểm e Luật Đất đai 2013

42

Điều 6 khoản 5 điểm a Thông tư số: 23/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường về quy định về giấy

chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
43

Điều 5 khoản 1 điểm c Thông tư số: 23/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường về quy định về giấy

chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
44

Điều 6 khoản 5 Thông tư số: 33/2017/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường về quy định chi tiết Nghị

định số: 01/2017/NĐ-CP của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành luật đất đai
và sửa đổi, bổ sung một số điều của các thông tư hướng dẫn thi hành luật đất đai sửa đổi bổ sung


13


như quy định tại Điểm a Khoản này; địa chỉ thường trú của hộ gia đình. Trường
hợp chủ hộ gia đình khơng có quyền sử dụng đất chung của hộ gia đình thì ghi
người đại diện là thành viên khác của hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất của
hộ gia đình. Dịng tiếp theo ghi “Cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền
với đất (hoặc Cùng sử dụng đất hoặc Cùng sở hữu tài sản) với… (ghi lần lượt họ
tên, năm sinh, tên và số giấy tờ nhân thân của những thành viên còn lại trong hộ
gia đình có chung quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất).
Từ những quy định trên có thể thấy rằng, quyền sử dụng đất có đối tượng là đất
đai – một loại bất động sản45, nếu thuộc sở hữu chung của hộ gia đình thì thơng tin người
sử dụng đất trong GCN sẽ bao gồm các thành viên là những người thành niên có năng
lực hành vi dân sự đầy đủ trong hộ gia đình đó. Vậy nên khi thực hiện tặng cho quyền
sử dụng đất của hộ gia đình thì cần đạt được sự thống nhất về mọi vấn đề liên quan đến
quyền sử dụng đất đó thơng qua phương thức thỏa thuận giữa các thành viên trong hộ
gia đình sử dụng đất.
Tóm lại, quyền tặng cho quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân là một trong
các quyền cơ bản của người sử dụng đất theo pháp luật đất đai hiện hành. Theo đó, hộ
gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất hợp pháp hồn tồn có quyền tặng cho quyền sử
dụng đất của mình cho cá nhân hay tổ chức khác, miễn là phù hợp với quy định của pháp
luật đất đai và pháp luật khác có liên quan. Tuy nhiên, nếu so với cá nhân thì việc thực
hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất của hộ gia đình được đánh giá là khó khăn và
phức tạp hơn.
1.1.2 Đặc điểm của quyền tặng cho quyền sử dụng đất
Như đã phân tích, quyền sử dụng đất là một biểu hiện của tài sản, do đó tặng cho
quyền sử dụng đất cơ bản và trước hết chính là tặng cho tài sản. Theo Từ điển Tiếng
Việt, “tặng” được hiểu là “cho, trao cho để khen ngợi, khuyến khích hoặc tỏ lòng quý
mến”46; khái niệm “cho” được hiểu là “chuyển cái sở hữu của mình sang người khác mà
khơng đổi lấy gì cả”47. Như vậy, nói đến tặng cho tài sản là nói đến hoạt động trao –

nhận, trong đó người tặng cho trao tài sản của mình cho người được tặng cho khi người
được tặng cho đồng ý và khơng u cầu đền bù bất cứ cái gì. Thực tế, việc tặng cho tài

45

Điều 107 khoản 1 Bộ luật Dân sự 2015

46

Hoàng Phê chủ biên (2003), Từ điển tiếng Việt, Nhà xuất bản Đà Nẵng, tr. 895

47

Hoàng Phê chủ biên (2003), Từ điển tiếng Việt, Nhà xuất bản Đà Nẵng, tr. 165

14


sản diễn ra rất thường xuyên trong hoạt động hằng ngày và đó là nhu cầu vơ cùng chính
đáng của con người. Thế nhưng, với gần 700 điều luật trong BLDS 2015 lại khơng có
một khái niệm riêng biệt cho vấn đề này. Có chăng chỉ quy định về “hợp đồng tặng cho
tài sản”, trong đó ghi nhận “thỏa thuận giữa các bên”48. Tuy nhiên, thơng qua đó vẫn có
thể thấy rằng để tặng cho tài sản trở thành một loại giao dịch dân sự49 hợp pháp thì cần
thỏa mãn được 05 (năm) đặc điểm sau:
Thứ nhất, phải có sự thỏa thuận của cả bên tặng cho và bên được tặng cho tài sản
(xuất phát từ ý chí đồng thuận).
Thứ hai, bên tặng cho có hành động đưa tài sản của mình, đồng thời chuyển quyền
sở hữu tài sản đó cho bên được tặng cho. Lúc đó bên tặng cho sẽ chấm dứt quyền sở hữu
đối với tài sản đã tặng cho, còn bên được tặng cho sẽ xác lập quyền sở hữu đối với tài
sản được tặng cho.

Thứ ba, việc tặng cho tài sản phải đảm bảo yếu tố “khơng đền bù”, tức là người
tặng cho khơng được địi hỏi bất cứ lợi ích vật chất nào từ phía người được tặng cho.
Thứ tư, phải có ý chí tự nguyện của bên được tặng cho khi nhận tặng cho tài sản.
Thứ năm, việc tặng cho tài sản phải đảm bảo hình thức thể hiện là hợp đồng.
Về quyền sử dụng đất, đây là một quyền rất đặc biệt vì có đối tượng là đất đai –
nguồn tài nguyên quý giá của quốc gia, thế nên việc thực hiện quyền tặng cho quyền sử
dụng đất sẽ có đơi chút khác biệt so với thực hiện quyền tặng cho tài sản thơng thường.
Hơn nữa cần có sự phân biệt rõ ràng giữa giao dịch tặng cho tài sản là quyền sử dụng đất
với giao dịch tặng cho loại tài sản khác và với một số giao dịch khác cũng liên quan đến
quyền sử dụng đất như thế chấp, chuyển nhượng, thừa kế quyền sử dụng đất,...
Khác giao dịch tặng cho quyền sử dụng đất, với giao dịch tặng cho tài sản thơng
thường thì người tặng cho sẽ chuyển quyền sở hữu tài sản của họ sang cho người được
tặng cho. Thời điểm chuyển quyền sở hữu là kể từ khi người được tặng cho nhận tài sản
của người tặng cho trên thực tế đối với động sản không phải đăng ký quyền sở hữu và là
thời điểm người được tặng cho tiến hành đăng ký sở hữu đối với bất động sản và động
sản phải đăng ký sở hữu. Còn ở giao dịch tặng cho có đối tượng là quyền sử dụng đất thì

48

Điều 457 Bộ luật Dân sự 2015

49

Điều 116 Bộ luật Dân sự 2015

15


người tặng cho chỉ có thể chuyển “quyền sử dụng” mà không thể là “quyền sở hữu” – hệ
quả của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai. Và chỉ khi người được tặng cho thực hiện thủ

tục chuyển quyền sử dụng đất sang cho mình và tiến hành đăng ký biến động50 thì việc
tặng cho quyền sử dụng đất mới chính thức hồn thành.
Tặng cho quyền sử dụng đất và thế chấp quyền sử dụng đất: Mặc dù cũng được
thể hiện bằng văn bản gọi là “hợp đồng”, cũng có sự thỏa thuận giữa các bên, thế nhưng
khác với tặng cho quyền sử dụng đất, ở giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất khơng có
sự “chuyển quyền sử dụng đất” từ người này sang người kia. Ở giao dịch này, bên thế
chấp chỉ giao cho bên nhận thế chấp “chứng thư pháp lý”51 – GCN đứng tên bên thế chấp
nhằm đảm bảo thực hiện nghĩa vụ trả nợ của bên thế chấp. Hợp đồng thế chấp quyền sử
dụng đất “phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng
ký vào sổ địa chính”52.
Tặng cho quyền sử dụng đất và chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Hai hình thức
này đều có thủ tục là chuyển “quyền sử dụng đất” từ người này sang người khác. Tuy
nhiên, nếu tặng cho quyền sử dụng đất xuất phát từ quan hệ tình cảm, sự u thương,
tình đồn kết, thì chuyển nhượng quyền sử dụng đất xuất phát từ lợi ích vật chất. Do đó
đặc trưng lớn nhất để phân biệt 02 (hai) hình thức này là tặng cho quyền sử dụng đất
“khơng yêu cầu đền bù”, còn chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì bao giờ cũng tồn tại
một sự đền bù ngang giá.
Tặng cho quyền sử dụng đất và thừa kế quyền sử dụng đất: Hai hình thức này
giống nhau ở chỗ đều có hành vi “chuyển quyền sử dụng đất”, đều “khơng u cầu đền
bù” bất cứ lợi ích vật chất nào, đều xuất phát từ quan hệ tình cảm cá nhân, thế nhưng 02
(hai) hình thức này vẫn có sự khác biệt đáng kể. Nếu là tặng cho quyền sử dụng đất thì
bắt buộc có sự đồng ý của bên được tặng cho với hình thức văn bản là “hợp đồng”. Các
bên có thể tự do thỏa thuận mọi vấn đề liên quan đến tặng cho quyền sử dụng đất, kể cả
thỏa thuận về việc bên được tặng cho phải thực hiện nghĩa vụ trước hay sau khi tặng cho
đối với hợp đồng tặng cho tài sản có điều kiện. Trường hợp tặng cho quyền sử dụng đất
theo hình thức di tặng thì “phải được ghi rõ trong di chúc”53. Với trường hợp này thì

50

Điều 95 khoản 2, khoản 4 điểm a, khoản 5 Luật Đất đai 2013


51

Điều 3 khoản 16 Luật Đất đai 2013

52

Điều 188 khoản 3 Luật Đất đai 2013

53

Điều 646 Bộ luật Dân sự 2015

16


không tồn tại sự thỏa thuận của các bên, nên tất nhiên luật cũng khơng có quy định về
vấn đề di tặng có điều kiện. Đối với thừa kế quyền sử dụng đất thì trước hết hình thức
văn bản thể hiện là “di chúc”. Tương tự như tặng cho quyền sử dụng dụng đất theo hình
thức di tặng thì thừa kế quyền sử dụng đất về bản chất là hành vi pháp lý đơn phương
của người để lại thừa kế, do đó khơng bắt buộc phải có sự đồng ý của bên được thừa kế
tại thời điểm xác lập di chúc. Tuy nhiên, tính từ thời điểm mở thừa kế đến trước thời
điểm phân chia di sản54, người được thừa kế quyền sử dụng đất vẫn có quyền từ chối
nhận di sản thừa kế, miễn thỏa mãn những điều kiện của pháp luật về thừa kế55.
Nhìn chung, với tư cách là một trong các quyền cơ bản của người sử dụng đất
theo quy định pháp luật đất đai hiện hành, quyền tặng cho quyền sử dụng đất được tổng
kết gồm 04 (bốn) đặc điểm nổi bật như sau:
Thứ nhất, nó chịu sự điều chỉnh chủ yếu của pháp luật đất đai và pháp luật dân
sự. Pháp luật đất đai nói chung và Luật Đất đai 2013 nói riêng sẽ quy định về quyền và
nghĩa vụ của người sử dụng đất, điều kiện và phạm vi thực hiện quyền tặng cho quyền

sử dụng đất, thực hiện nghĩa vụ tài chính, đảm bảo công chứng, chứng thực hợp đồng
tặng cho quyền sử dụng đất56,... Còn với pháp luật dân sự, tiêu biểu là BLDS 2015 sẽ
quy định về điều kiện, tư cách chủ thể tặng cho và chủ thể nhận tặng cho quyền sử dụng
đất, nội dung cơ bản của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất,...
Thứ hai, thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất là thực hiện một dạng của
chuyển quyền sử dụng đất57. Vì trong quá trình thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng
đất có hành vi “chuyển giao quyền sử dụng đất” từ người này sang người khác (từ người
tặng cho sang người được tặng cho). Hậu quả pháp lý của việc này là làm chấm dứt
quyền sử dụng đất của người tặng cho và xác lập quyền sử dụng đất cho người được tặng
cho.
Thứ ba, việc tặng cho phải đảm bảo tính chất “khơng yêu cầu đền bù”58. Điều này
được hiểu là bên tặng cho khơng được đưa ra bất kì địi hỏi vật chất nào đối với bên được
tặng cho. Vì nếu người tặng cho u cầu một sự đền bù có tính chất ngang bằng giá trị

54

Điều 611 khoản 1; Điều 620 khoản 3 Bộ luật Dân sự 2015

55

Điều 620 Bộ luật Dân sự 2015

56

Điều 167 khoản 3 điểm a Luật Đất đai 2013

57

Điều 3 khoản 10 Luật Đất đai 2013


58

Điều 457 Bộ luật Dân sự 2015

17


với tài sản mà họ tặng cho thì sẽ dẫn đến sự sai lệch về bản chất của việc tặng cho tài sản
nói chung và tặng cho quyền sử dụng đất nói riêng. Quy định này khơng hề xung đột với
nhu cầu thỏa thuận thực hiện nghĩa vụ trước hay sau khi tặng cho trong hợp đồng tặng
cho tài sản có điều kiện giữa bên tặng cho và bên được tặng cho, miễn sao nội dung
nghĩa vụ mà các bên thỏa thuận không vi phạm điều cấm của luật hay trái đạo đức xã
hội59. Đồng thời việc thực hiện nghĩa vụ trong hợp đồng tặng cho tài sản có điều kiện
hồn tồn có thể hiểu linh hoạt theo nhiều hướng khác nhau, chẳng hạn thực hiện một
công việc cụ thể như: chăm sóc người tặng cho hoặc người thứ ba mà người tặng cho chỉ
định khi đau ốm, khi về già; tổ chức chôn cất, mai táng người tặng cho sau khi họ qua
đời theo mong muốn của họ,...
Thứ tư, quyền tặng cho quyền sử dụng đất ra đời muộn hơn so với các quyền khác
của người sử dụng đất. Như đã đề cập, phải trải qua một quá trình lâu dài với nhiều biến
động của lịch sử và sự thay đổi trong tư duy quản lý đất đai của Nhà nước theo hướng
dần trở nên cởi mở hơn, thì mãi đến khi Luật Đất đai 2003 ra đời và có hiệu lực mới
chính thức thừa nhận quyền này. Đây là một cột mốc đáng nhớ, một sự ghi nhận mang
tính đột phá, bởi nó sẽ góp phần xây dựng cơ chế điều chỉnh tốt hơn đối với một loại
giao dịch phổ biến trên thị trường bất động sản – giao dịch tặng cho quyền sử dụng đất.
1.2 Ý nghĩa của quyền tặng cho quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân
Quyền tặng cho quyền sử dụng đất của người sử dụng đất nói chung và của hộ
gia đình, cá nhân nói riêng mang ý nghĩa to lớn trong việc nâng cao khả năng điều chỉnh
của hệ thống pháp luật quốc gia đối với sự đa dạng của quan hệ xã hội nói chung và quan
hệ pháp luật đất đai nói riêng.
Thứ nhất, quyền tặng cho quyền sử dụng đất dựa trên nền tảng vững chắc của

quan hệ tình cảm, của lý tưởng nhân văn. Từ xưa đến nay, tư tưởng “tấc đất tấc vàng”
luôn ăn sâu trong suy nghĩ của bao thế hệ người Việt, thêm nữa là giá trị kinh tế của
quyền sử dụng đất ngày càng cao đã khiến cho người nắm giữ nó có nhiều cơ hội tiền tài
hơn. Do đó, khi hộ gia đình, cá nhân thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất của
mình cho một đối tượng khác, thì chắc chắn người được tặng cho ấy có được sự quý
mến, lịng tin u của người tặng cho. Thơng thường, mối quan hệ tốt đẹp đó sẽ ở trong
cùng dịng tộc, mở rộng hơn là bạn bè thân thiết hay người có ơn với hộ gia đình, cá
nhân có quyền sử dụng đất. Hơn nữa, mong muốn tặng cho quyền sử dụng đất của hộ
59

Điều 462 khoản 1 Bộ luật Dân sự 2015

18


gia đình, cá nhân cịn phần nào phản ánh tinh thần đoàn kết, tương thân, tương ái của
dân tộc Việt Nam.
Thứ hai, mặc dù ra đời khá muộn nhưng quy định về người sử dụng đất có quyền
tặng cho quyền sử dụng đất của mình đóng vai trị quan trọng trong việc mở ra một định
hướng giải quyết khác đối với tình trạng khá phổ biến trong xã hội – tình trạng người có
quyền sử dụng đất nhưng lại khơng có nhu cầu khai thác quyền sử dụng đất đó. Trước
khi quyền tặng cho quyền sử dụng đất được thừa nhận trong Luật Đất đai 2003, tuy Nhà
nước cho phép người sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất của mình bằng nhiều
hình thức khác nhau, nhưng bấy nhiêu vẫn không đủ đáp ứng nhu cầu của người sử dụng
đất hợp pháp. Bởi lẽ, có khơng ít người sử dụng đất muốn chuyển quyền sử dụng đất cho
những người có quan hệ gần gũi với mình mà khơng u cầu bất kì sự đền bù vật chất
nào. Trong khi những hình thức chuyển quyền sử dụng đất được ghi nhận trong Luật Đất
đai 1987 như: “quyền chuyển, nhượng, bán thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất
được giao khi khơng cịn sử dụng đất”60 và Luật Đất đai 199361 là: “quyền chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất” thì đa số về bản chất đều

có yếu tố sinh lời, hoặc nếu khơng vì mục đích sinh lời thì điều kiện để thực hiện vẫn
khá ngặt nghèo, đó là phải đợi đến khi người muốn chuyển quyền sử dụng đất qua đời
đối với hình thức thừa kế quyền sử dụng đất. Nhận thức nhu cầu chính đáng đó, kể từ
Luật Đất đai năm 2003, Nhà nước đã cho phép người sử dụng đất có thêm quyền tặng
cho quyền sử dụng đất của mình, góp phần điều chỉnh tốt hơn quan hệ pháp luật đất đai
trong bối cảnh mới.
Thứ ba, sự bổ sung quy định về quyền tặng cho quyền sử dụng đất là một phương
tiện pháp lý quan trọng giúp Nhà nước kiểm sốt và theo dõi tốt hơn tình hình dịch
chuyển quyền sử dụng đất trên thực tế của hộ gia đình, cá nhân nói riêng. Đồng thời sự
bổ sung đó cũng tạo cơ hội thực hiện nghiêm chỉnh nguyên tắc sử dụng đất trong các
Luật Đất đai qua nhiều thời kì như: “bảo vệ, cải tạo, bồi bổ và sử dụng đất đai hợp lý,
tiết kiệm”62; “bảo vệ, cải tạo, bồi bổ và sử dụng đất hợp lý, có hiệu quả”63; “Tiết kiệm,

60

Điều 3 Luật Đất đai 1987

61

Điều 3 khoản 2 Luật Đất đai 1993

62

Điều 5 Luật Đất đai 1987

63

Điều 3 Luật Đất đai 1993

19



có hiệu quả, bảo vệ mơi trường và khơng làm tổn hại đến lợi ích chính đáng của người
sử dụng đất xung quanh”64.
Thứ tư, việc bổ sung quyền tặng cho quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân
nói riêng thể hiện sự kết nối nhịp nhàng giữa pháp luật đất đai và pháp luật dân sự. Trước
đó BLDS 1995 xác định đất đai là tài sản và thuộc nhóm bất động sản65, đồng thời có
quy định về giao dịch tặng cho bất động sản thông qua hợp đồng, tuy nhiên tại thời điểm
đó khi Luật Đất đai 1993 có hiệu lực thì chưa cơng nhận quyền tặng cho quyền sử dụng
đất của người sử dụng đất, do đó tạo ra sự khập khiễng trong việc áp dụng pháp luật.
Đến khi Luật Đất đai 2003 ra đời và có hiệu lực đã tạo cơ sở pháp lý để người sử dụng
đất hợp pháp thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất của mình66, đồng thời cũng
tạo nên sự đồng bộ giữa Luật Đất đai 2003 và BLDS 200567. Quy định này tiếp tục được
kế thừa trong Luật Đất đai 2013 và BLDS 2015, góp phần xây dựng hành lang pháp lý
vững chắc trong việc điều chỉnh quan hệ pháp luật đất đai.
1.3 Nội dung pháp luật về quyền tặng cho quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá
nhân
1.3.1 Điều kiện để hộ gia đình, cá nhân có quyền tặng cho quyền sử dụng đất
1.3.1.1 Điều kiện của bên tặng cho quyền sử dụng đất
Để tặng cho quyền sử dụng đất, trước hết bên tặng cho quyền sử dụng đất phải có
quyền giao dịch, bao gồm quyền tặng cho đối với quyền sử dụng đất mà họ đang sử dụng
hợp pháp. Bởi lẽ một người không thể tặng cho cho người khác thứ mà bản thân không
thực sự có quyền sở hữu. Hộ gia đình, cá nhân khơng sở hữu đất đai nhưng họ có một
quyền năng đặc biệt – quyền sử dụng đất. Do đó hộ gia đình, cá nhân khi tặng cho quyền
sử dụng đất là tặng cho loại quyền năng ấy cho một chủ thể khác. Chẳng hạn, đối với hộ
gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức; đất được
Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời
gian thuê, được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất; đất nhận chuyển đổi, nhận
chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế thì được tặng cho quyền sử dụng đất cho
các đối tượng gồm: Nhà nước; cộng đồng dân cư để xây dựng các cơng trình phục vụ lợi


64

Điều 11 khoản 2 Luật Đất đai 2003; Điều 6 khoản 2 Luật Đất đai 2013

65

Điều 181 khoản 1 điểm a Bộ luật Dân sự 1995

66

Điều 4 khoản 4; Điều 46 khoản 2 Luật Đất đai 2003

67

Điều 174 khoản 1 điểm a; Điều 465, Điều 467 Bộ luật Dân sự 2005

20