BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ THÀNH PHỐ HCM 

TIỂU LUẬN
TRÌNH TỰ THỦ TỤC CẤP GIẤY CHỨNG
NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
Sinh viên thực hiện:
Hồ Tấn Tài

Giảng viên hướng dẫn :
Ths. Luật sư Nguyễn Minh Nhựt

Hồ Chí Minh, ngày 12 tháng 6 năm 20


PHẦN MỞ ĐẦU
1. ĐẶT VẤN ĐỀ
Đất đai có nguồn gốc tự nhiên là tặng vật mà tạo hóa trao cho con người, là tài
nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá, đồng thời là nguồn gốc của mọi ngành sản xuất
và mọi sự tồn tại mà kết tin trong đó là sức lao động của con người. Đất đai tham
gia vào tất cả các ngành sản xuất vật chất của xã hội như là một tư liệu sản xuất đặc
biệt. Đối với Việt Nam – một quốc gia về nông nghiệp thì đất đai lại càng mang giá
trị to lớn. Tại đây đất đai không chỉ để canh tác, trồng trọt, khai thác, nơi con người
sinh hoạt, đi lại, học tập mà còn là nguồn lực thúc đẩy sự phát triển kinh tế- xã hội.
Và để tạn dụng tối ưu nguồn lực ấy, Đảng và nhà nước ta đã và đang không ngừng
bảo vệ quyền lợi của người sử dụng đất thông qua các điều luật.
Tuy nhiên trên thực tế, không phải bất kỳ cá nhân hay tổ chức nào cũng hiểu và
nắm rõ các quyền lợi của mình về việc sử dụng đất cũng như các thủ tục, giấy tờ có
liên quan. Đây chắc chắn là những khó khăn, trắc trở mà các cá nhân, tổ chức có
nhu cầu được cấp đất để phát triển kinh tế cũng như đầu tư xây dựng mong muốn
được giải đáp nhất.

Biết được điều đó, nhóm thực hiện tiểu luận với đề tài “Trình tự thủ tục cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất” với mục đích mang đến cho người đọc cái nhìn sơ
lược, dễ hiểu và chính xác nhất về những vấn đề xoay quanh quy trình cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất và một số tranh chấp có thể gặp phải. Giúp người sử
dụng đất nắm rõ các thủ tục để bảo vệ chính quyền lợi của mình, đồng thời giúp họ
yên tâm và khai thác triệt để nguồn lực đất đai, phát triển kinh tế.
2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
Khái niệm, nội dung, mục đích cấp GCNQSDĐ
Thẩm quyền cấp GCNQSDĐ
Trình tự thủ tục cấp GCNQSDĐ
Các vấn đề liên quan đến cấp GCNQSDĐ và một số đề xuất
3. ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU
Đối tượng nghiên cứu: Trình tự,thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Phạm vi nghiên cứu: Luật đất đai 2013 (sửa đổi, bổ sung năm 2018), các văn bản
luật, các văn bản hướng dẫn thi hành luật có liên quan.
4. CẤU TRÚC TIỂU LUẬN
Gồm 2 chương
Chương 1: Tổng quan về trình tự, thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Chương 2: Một số hạn chế và giải pháp nâng cao hiểu quả trong việc cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất


BẢNG DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
STT

Từ viết tắt

Viết đầy đủ

1


GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

2

GCN

Giấy chứng nhận

3

UBND

Ủy ban nhân dân

4

NĐ-CP

Nghị định – Chính phủ

5

TT-BTNMT

Thơng tư – Bộ Tài ngun mơi trường

6


STNMT

Sở Tài ngun mơi trường

7

VPĐK

Văn phịng đăng ký

8

TTHC

Thủ tục hành chính


MỤC LỤC
PHẦN MỞ ĐẦU
BẢNG DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
CHƯƠNG I: TỔNG QUAN VỀ TRÌNH TỰ VÀ THỦ TỤC CẤP GIẤY CHỨNG
NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT.................................................................................1
1.1KHÁI QUÁT VỀ GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ................1
1.1.1 Khái quát về quyền sử dụng đất .........................................................................1
1.1.2 Khái niệm về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất............................................2
1.1.3 Mục đích, ý nghĩa của việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất................2
1.2 ĐỐI TƯỢNG ĐƯỢC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 4
1.2.1 Những đối tượng được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.......................4
1.2.2 Điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất..............................5

1.2.3 Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.........................................8
1.3 QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ TRÌNH TỰ THỦ TỤC CẤP GIẤY
CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT.............................................................. 10
1.3.1 Cơ sở pháp lý.................................................................................................... 10
1.3.2 Thẩm quyền được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất........................... 10
1.3.3 Trình tự và thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất........................... 10
CHƯƠNG II: MỘT SỐ HẠN CHẾ VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ
TRONG VIỆC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT................18
2.1 MỘT SỐ NHẬN XÉT VỀ QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT TRONG VIỆC
CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT........................................ 18
2.1.1 Đánh giá chung............................................................................................... 18
2.1.2 Ưu điểm trong việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất........................ 18
2.1.3 Những hạn chế trong việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.............. 19
2.2 MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG
NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT.............................................................................. 21
2.2.1 Giải pháp về chính sách pháp luật.................................................................... 21
2.2.2 Nâng cao chất lượng công tác quy hoạch - kế hoạch sử dụng đất.................... 22
2.2.3 Hoàn thiện cải cách thủ tục hành chính.............................................................23
2.2.3.1 Cải cách thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai....................................24
2.2.3.2 Giảm số lượng thủ tục hành chính...............................................................24
2.2.3.3 Quy định cụ thể nơi nộp hồ sơ và trả kết quả thực hiện TTHC thông qua bộ
phận một cửa; giúp tiết kiệm được chi phí đi lại trong quá trình thực hiện............24
2.2.3.4 Giảm thời gian thực hiện thủ tục hành chính..............................................24
2.2.3.5 Giảm số bộ hồ sơ phải nộp; loại bỏ một số loại giấy tờ phải nộp trong
thành phần các loại hồ sơ........................................................................................24
2.2.3.6 Định hướng cải cách thủ tục hành chính trong thời gian tới......................25
KẾT LUẬN..................................................................................................................26
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO...................................................................27
NHẬN XÉT CỦA GIẢNG VIÊN HƯỚNG DẪN.....................................................28



CHƯƠNG I: TỔNG QUAN VỀ TRÌNH TỰ VÀ THỦ TỤC CẤP
GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
1.1

KHÁI QUÁT VỀ GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

1.1.1 Khái niệm về quyền sử dụng đất
Quyền sử dụng đất là quyền của các chủ thể được khai thác công dụng, hưởng hoa lợi,
lợi tức từ việc sử dụng đất được Nhà nước giao, cho thuê hoặc được chuyển giao từ
những chủ thể khác thông qua việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại,
thừa kế, tặng cho… từ chủ thể có quyền.
Căn cứ quy định tại Điều 53 – Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam
năm 2013, cụ thể:
“ Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi vùng biển, vùng trời, tài
nguyên thiên nhiên khác và các loại tài sản do Nhà nước đầu tư, quản lý là tài sản
cơng thuộc sở hữu tồn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý”.
Ngay cả Bộ Luật Dân sự, Luật Đất Đai cũng đều cụ thể hóa những quy định của Hiến
pháp quy định đất đai thuộc sở hữu của toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu.
Căn cứ theo quy định của pháp luật, quyền sử dụng được chia thành các loại sau đây:
+ Quyền sử dụng đất đai căn cứ theo chủ thể (tổ chức, hộ gia đình hay cá nhân):
Quyền sử dụng đất lúc này được căn cứ theo ý muốn chủ quan của chủ thể và việc sử
dụng đất vào mục đích nào là tùy theo chủ thể quyết định. Những quyết định này cần
phải nằm trong giới hạn được cấp có thẩm quyền cho phép.
+ Quyền sử dụng đất căn cứ vào khách thể (đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp hay
chưa sử dụng):
Là loại đất này được quy định sử dụng vào mục đích nào thì người sử dụng đất phải
làm đúng theo mục đích đó. Nếu có sự thay đổi về mục đích sử dụng thì phải báo cho
cơ quan có thẩm quyền và phải được cho phép thì mới thực hiện.
+ Quyền sử dụng đất căn cứ vào thời gian:

Thời gian sử dụng đất có thể là tạm thời hoặc lâu dài, tùy theo quyết định của cấp có
thẩm quyền. Từ đó, quyền sử dụng đất của chủ thể cũng được quyết định là tạm thời
hay lâu dài.
+ Quyền sử dụng đất căn cứ theo pháp lý:
Nghĩa là cần căn cứ theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền khi giao đất, cho thuê
đất mà xác định mục đích sử dụng và để biết là quyền sử dụng ban đầu của tổ chức, cá
nhân, hộ gia đình trực tiếp trong quyết định hay quyền sử dụng đất thứ hai của người
được cho thuê lại, thừa kế.
Quyền sử dụng đất bao gồm những quyền sau đây:

1


1. Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất.
2. Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất.
3. Hưởng các lợi ích do cơng trình của Nhà nước phục vụ việc bảo vệ, cải tạo đất nông
nghiệp.
4. Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp.
5. Được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp về đất
đai của mình.
6. Được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của Luật này.
7. Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp
của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai.
1.1.2 Khái niệm về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Về khái niệm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được Luật Đất Đai nếu rõ tại khoản
16 Điều 3 như sau: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.”

Như vậy, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp
cho người có quyền.
Tầm quan trọng của Giấy chứng nhận được thể hiện qua một số vai trò phổ biến như:
làm căn cứ để xác nhận ai là chủ đất; chủ sở hữu nhà ở, làm điều kiện thực hiện các
quyền chuyển đổi; thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất, làm
căn cứ để xác định có được bồi thường về đất khi bị thu hồi, làm căn cứ để giải quyết
tranh chấp đất đai, làm căn cứ để xác định loại đất (mục đích sử dụng), làm thành phần
trong hồ sơ đăng kí biến động khi thực hiện các quyền chuyển nhượng; tặng cho; thế
chấp; góp vốn; chuyển mục đích sử dụng đất;...
1.1.3 Mục đích, ý nghĩa của việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Mục đích:
- Xác lập căn cứ pháp lý cử dụng đất:
Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhằm xác lập căn cứ pháp lý đầy đủ để nhà
nước bảo hộ quyền sử dụng đất hợp pháp của người sử dụng đất; quyền sở hữu nhà ở
hợp pháp của người sở hữu nhà cũng như thực hiện các chức năng quản lý của mình
đối với đất đai, nhà ở.
Nói cách khác, cấp giấy chứng nhận là một bảo đảm quan trọng của nhà nước cho
người sử dụng đất; đảm bảo về các quyền, lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất; các
quyền khi chuyển quyền sử dụng đất và bảo vệ các quyền lợi khi có tranh chấp, khiếu
nại, tố cáo về đất đai.
- Làm cơ sở pháp lý xác nhận việc trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất:

2


Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là cơ sở pháp lý xác nhận việc trao quyền sử
dụng đất cho người sử dụng đất; mà quyết định trao quyền là một hình thức thực hiện
quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai của Nhà nước. Đồng thời, cấp
GCNQSDĐ cịn nhằm mục đích bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân.

Trên cơ sở đăng ký đất đai và cấp GCNQSDĐ, nhà nước kiểm sốt được tình hình sử
dụng đất (chủ thể nào sử dụng, thời hạn bao lâu, mục đích sử dụng là gì,…đối với từng
thửa đất). Từ sự kiểm sốt này, nhà nước có thể bảo đảm khơng để đất đai lãng phí mà
sử dụng tiết kiệm, có hiệu quả; đồng thời định kỳ thu đủ nghĩa vụ tài chính từ người sử
dụng.
Hoạt động này khơng chỉ nhằm tăng cường vai trò, trách nhiệm của nhà nước trong
thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân; mà cịn nâng cao hiệu quả của cơng tác
quản lý nhà nước về đất đai trong giai đoạn hiện nay.
- Thiết lập hoàn chỉnh hệ thống hồ sơ địa chính phục vụ lâu dài cho cơng tác quản lý
nhà nước về đất đai:
Hoạt động này nhằm thiết lập hoàn chỉnh hệ thống hồ sơ địa chính; từ đó phục vụ lâu
dài cho công tác quản lý nhà nước về đất đai. Thực chất, hoạt động này là thủ tục hành
chính nhằm thiết lập một hệ thống hồ sơ địa chính đầy đủ, chặt chẽ giữa nhà nước và
đối tượng sử dụng đất; là cơ sở để nhà nước quản lý, nắm chặt tồn bộ diện tích đất đai
và người sử dụng; quản lý đất đúng mục đích, đúng pháp luật. Thơng qua việc cấp
giấy chứng nhận, nhà nước có thể hoàn thiện chế độ quản lý về đất đai để sử dụng đất
một cách hợp lý, tiết kiệm; hiệu quả, khoa học.
- Góp phần lành mạnh hóa thị trường bất động sản:
Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất góp phần lành mạnh hóa thị trường bất động
sản, trong đó có thị trường về quyền sử dụng đất, thị trường nhà ở; thúc đẩy nền kinh
tế thị trường có sự quản lý của nhà nước theo định hướng xã hội chủ nghĩa. Đất đai là
hàng hóa đặc biệt. Vì vậy, khi tham gia vào các giao dịch trên thị trường nó phải có
đầy đủ các “giấy tờ pháp lý” thì mới giảm thiểm được rủi ro cho các bên. Đồng thời,
các giao dịch về đất đai được đặt dưới sự quản lý và giám sát của nhà nước, được nhà
nước bảo hộ tài sản hợp pháp và thỏa thuận trên giao dịch dân sự về đất đai; tạo tiền đề
hình thành thị trường bất động sản cơng khai, lành mạnh, tránh thao túng hay đầu cơ
trái phép bất động sản.
Nói cách khác, phải minh bạch hóa thị trường bất động sản vì vai trị của thị trường
này đối với sự phát triển kinh tế – xã hội; đáp ứng yêu cầu hội nhập kinh tế quốc tế;
cũng như góp phần nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước; ngăn ngừa và phòng chống

những hiện tượng tiêu cực trong tiếp cận và sử dụng thông tin về bất động sản.
Ý nghĩa:
- Đối với nhà nước:
Cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất góp phần đáp ứng
nhu cầu quản lý nhà nước đối với các loại tài sản này. Do đất đai là tài sản thuộc sở
hữu toàn dân nhưng lại được sử dụng, khai thác bởi nhiều chủ thể khác nhau nên nhà
nước cần phải quản lý, kiểm soát việc sử dụng, khai thác cũng như định đoạt tài sản

3


này. Bên cạnh đất đai thì nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là những tài sản có giá trị
lớn và có tác động lớn đến sự phát triển kinh tế xã hội của quốc gia.
Thông qua hoạt động cấp GCNQSDĐ, nhà nước có thể: Xác nhận hiện trạng Bất động
sản cũng như những biến động liên quan; Chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng
BĐS của các chủ thể; Tạo điều kiện để nhà nước có những chính sách trong xây dựng,
quy hoạch; phát triển những tài sản này, nhằm đáp ứng nhu cầu ngày càng tăng của cá
nhân, tổ chức. Bên cạnh đó, cũng khơng thể không đề cập đến một nguồn thu khá lớn
được đem lại cho ngân sách nhà nước từ việc người sử dụng đất thực hiện các nghĩa vụ
tài chính để được cấp GCN như thu thuế sử dụng đất, thuế thu nhập cá nhân, tiền sử
dụng đất, tiền cho thuê đất và lệ phí địa chính…
- Đối với người sử dụng đất:
Dưới góc độ quyền lợi của người sử dụng đất thì hoạt động cấp Giấy chứng nhận là
việc cấp một loại chứng thư pháp lý xác nhận mối quan hệ hợp pháp giữa nhà nước và
người sử dụng đất. Đây sẽ là cơ sở để nhà nước bảo vệ quyền lợi cho họ, đặc biệt là
khi xảy ra các tranh chấp đất đai.
Có GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất cũng là điều kiện để
người sử dụng đất được hưởng đầy đủ các quyền năng mà pháp luật ghi nhận; đặc biệt
là các quyền năng về chuyển quyền sử dụng đất. Một trong các nguyên tắc, điều kiện
để thực hiện các quyền năng đó là người sử dụng đất phải có giấy chứng nhận. Vì vậy,

một mảnh đất khơng có giấy chứng nhận sẽ gần như là một mảnh đất “khơng có giá
trị”, bởi lẽ nó sẽ hồn tồn khơng thể được giao dịch trên thị trường. Và quan trọng
hơn, đối với người sử dụng đất và sở hữu nhà ở, khi có giấy chứng nhận thì họ sẽ hồn
tồn n tâm trong việc sử dụng đất; gắn bó và đầu tư lâu dài trên đất.
1.2 ĐỐI TƯỢNG ĐƯỢC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
1.2.1 Những đối tượng được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Người sử dụng đất có quyền được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Đây là quyền cơ bản và đặc biệt quan trọng
đối với người sử dụng đất.
Theo đó, người sử dụng đất được quy định tại Điều 5 Luật Đất đai năm 2013 (sửa đổi,
bổ sung năm 2018):
“Người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng
đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này, bao gồm:
1. Tổ chức trong nước gồm cơ quan nhà nước, đơn vị vũ trang nhân dân, tổ chức
chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức kinh tế, tổ chức chính trị xã hội - nghề
nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức sự nghiệp công lập và tổ
chức khác theo quy định của pháp luật về dân sự (sau đây gọi chung là tổ chức);
2. Hộ gia đình, cá nhân trong nước (sau đây gọi chung là hộ gia đình, cá nhân);
3. Cộng đồng dân cư gồm cộng đồng người Việt Nam sinh sống trên cùng địa bàn
thơn, làng, ấp, bản, bn, phum, sóc, tổ dân phố và điểm dân cư tương tự có cùng
phong tục, tập qn hoặc có chung dịng họ;

4


4. Cơ sở tôn giáo gồm chùa, nhà thờ, nhà nguyện, thánh thất, thánh đường, niệm phật
đường, tu viện, trường đào tạo riêng của tôn giáo, trụ sở của tổ chức tôn giáo và cơ sở
khác của tôn giáo;
5. Tổ chức nước ngồi có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện ngoại giao, cơ
quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngồi có chức năng ngoại giao được

Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ chức thuộc Liên hợp quốc, cơ
quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của tổ chức liên chính phủ;
6. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật về quốc tịch;
7. Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi gồm doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước
ngoài, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tư nước ngoài
mua cổ phần, sáp nhập, mua lại theo quy định của pháp luật về đầu tư.”1
Theo quy định tại Điều 99 Luật Đất đai năm 2013 (sửa đổi, bổ sung năm 2018) Nhà
nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất cho những trường hợp sau đây:
“a) Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại các điều 100,
101 và 102 của Luật này;
b) Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật này có hiệu lực thi
hành;
c) Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền
sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất khi
xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ;
d) Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp đất đai;
theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan
thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ
quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;
đ) Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất;
e) Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công
nghệ cao, khu kinh tế;
g) Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất;
h) Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; người mua nhà ở
thuộc sở hữu nhà nước;
i) Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc các thành
viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp nhất quyền sử dụng
đất hiện có;

k) Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mất.”2
1

Điều 5, Luật Đất đai 2013

2

Điều 99, Luật Đất đai 2013

5


1.2.2 Điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 99 Luật Đất đai 2013 (sửa đổi, bổ sung năm
2018):
“Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất cho những trường hợp sau đây:
a) Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại các điều 100,
101 và 102 của Luật này”.
Để được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay cịn gọi là sổ đỏ) phải có đủ điều kiện theo
quy định.
* Đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có giấy tờ
Trường hợp 1: Có giấy tờ và không phải nộp tiền sử dụng đất
Căn cứ khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai 2013 (sửa đổi, bổ sung năm 2018), hộ gia đình,
cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau thì được cấp
giấy chứng nhận và khơng phải nộp tiền sử dụng đất, bao gồm:
- Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15/10/1993 do cơ quan có

thẩm quyền cấp trong q trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam
dân chủ Cộng hịa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và
Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền
cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15/10/1993.
- Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với
đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất.
- Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước
ngày 15/10/1993 được UBND cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15/10/1993.
- Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu
nhà nước theo quy định của pháp luật.
- Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho
người sử dụng đất.
- Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15/10/1993 theo quy định của Chính
phủ (quy định chi tiết tại Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP được sửa đổi, bổ sung
bởi khoản 16, 17 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP):
“16. Sửa đổi điểm c, bổ sung các điểm d, đ và e vào khoản 2 Điều 18 như sau:
“c) Đơn xin đăng ký quyền sử dụng ruộng đất đối với trường hợp khơng có giấy tờ quy
định tại điểm a và điểm b khoản này.

6


Trường hợp trong đơn xin đăng ký quyền sử dụng ruộng đất có sự khác nhau giữa thời
điểm làm đơn và thời điểm xác nhận thì thời điểm xác lập đơn được tính theo thời
điểm sớm nhất ghi trong đơn;
d) Giấy tờ về việc chứng nhận đã đăng ký quyền sử dụng đất của Ủy ban nhân dân cấp
xã, cấp huyện hoặc cấp tỉnh cấp cho người sử dụng đất;
đ) Giấy tờ về việc kê khai đăng ký nhà cửa được Ủy ban nhân dân cấp xã, cấp huyện
hoặc cấp tỉh xác nhận mà trong đó có ghi diện tích đất có nhà ở;

e) Giấy tờ của đơn vị quốc phòng giao đất cho cán bộ, chiến sỹ làm nhà ở trước ngày
15 tháng 10 năm 1993 theo Chỉ thị số 282/CT-QP ngày 11 tháng 7 năm 1991 của Bộ
trưởng Bộ Quốc phịng mà việc giao đất đó phù hợp với quy hoạch sử dụng đất làm
nhà ở của cán bộ, chiến sỹ trong quy hoạch đất quốc phòng đã được cơ quan có thẩm
quyền phê duyệt.”
17. Bổ sung khoản 9 vào Điều 18 như sau:
“9. Sở Tài nguyên và Mơi trường, Phịng Tài ngun và Mơi trường có trách nhiệm
cung cấp sổ mục kê đất, sổ kiến điền lập trước ngày 18 tháng 12 năm 1980 quy định
tại khoản 1 Điều này đang được lưu trữ tại cơ quan mình cho Ủy ban nhân dân cấp xã
và người sử dụng đất để phục vụ cho việc đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.””3
Ngoài ra, khoản 2 Điều 100 Luật Đất đai 2013 (sửa đổi, bổ sung năm 2018) cịn quy
định: Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ như trên mà
trên giấy tờ đó ghi tên người khác được cấp giấy chứng nhận nếu có đủ các điều kiện
sau:
- Có giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất (như hợp đồng chuyển nhượng, tặng
cho,...) có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày 01/7/2014 chưa thực
hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất (hay còn gọi là chưa sang tên Sổ đỏ).
- Đất khơng có tranh chấp.
Trường hợp 2: Có giấy tờ về quyền sử dụng đất nhưng có thể phải thực hiện nghĩa vụ
tài chính
Lưu ý: Nghĩa vụ tài chính không chỉ là tiền sử dụng đất mà nghĩa vụ tài chính gồm:
Tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, các loại thuế có liên quan đến đất đai như thuế sử dụng
đất phi nông nghiệp, thuế sử dụng đất nông nghiệp và lệ phí trước bạ (theo khoản 1
Điều 63 Nghị định 43/2014/NĐ-CP).
- Theo khoản 3 Điều 100 Luật Đất đai 2013 (sửa đổi, bổ sung năm 2018), hộ gia đình,
cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết
định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản công nhận kết quả hòa giải thành,
quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có
thẩm quyền đã được thi hành thì được cấp giấy chứng nhận.

Trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của
pháp luật.
3

Điều 2, Nghị định 01/2017/NĐ-CP

7


- Khoản 4 Điều 100 Luật Đất đai 2013 (sửa đổi, bổ sung năm 2018) quy định: Hộ gia
đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày
15/10/1993 đến ngày 01/7/2014 mà chưa được cấp Giấy chứng nhận thì được cấp Giấy
chứng nhận.
Trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của
pháp luật.
* Đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất khơng có giấy tờ
Tình trạng hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất mà khơng có giấy tờ rất phổ biến (như đất
khai khoang, đất do ơng cha để lại,…) thì vẫn được cấp giấy chứng nhận nếu đủ điều
kiện. Tùy thuộc vào trường hợp cụ thể mà có những điều kiện khác nhau.
Trường hợp 1: Không phải nộp tiền sử dụng đất
Theo khoản 1 Điều 101 Luật Đất đai 2013 (sửa đổi, bổ sung năm 2018), hộ gia đình,
cá nhân đang sử dụng đất trước ngày 01/7/2014 mà khơng có một trong các giấy tờ về
quyền sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận và không phải nộp tiền sử dụng đất nếu
có đủ điều kiện sau:
- Có hộ khẩu thường trú tại địa phương.
- Trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, ni trồng thủy sản, làm muối tại vùng
có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó
khăn.
- Nay được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, khơng
có tranh chấp.

Trường hợp 2: Có thể phải thực hiện nghĩa vụ tài chính nếu chưa thực hiện (tùy vào
từng trường hợp mà hộ gia đình, cá nhân có thể phải nộp tiền nếu chưa nộp)
Theo khoản 2 Điều 100 Luật Đất đai 2013 (sửa đổi, bổ sung năm 2018), hộ gia đình,
cá nhân đang sử dụng đất khơng có các giấy tờ được cấp giấy chứng nhận nếu có đủ
điều kiện sau:
- Đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01/7/2004.
- Không vi phạm pháp luật về đất đai.
- Nay được UBND cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch
sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông
thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch.
Trường hợp 3: Điều kiện cấp giấy chứng nhận khi sử dụng đất có vi phạm pháp luật
đất đai trước ngày 01/7/2014
Căn cứ khoản 5 Điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, người sử dụng đất lấn, chiếm
được cấp giấy chứng nhận khi có đủ điều kiện sau:
- Đang sử dụng đất ổn định trong các trường hợp theo quy định tại khoản 1, điểm a và
điểm c khoản 2, điểm b khoản 3 Điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
- Đất khơng có tranh chấp.

8


1.2.3 Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Theo điều 98 Luật đất đai 2013 ( sửa đổi, bổ sung 2018) quy định về các nguyên tắc
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, gồm 5 nguyên tắc như sau :
- Nguyên tắc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải cấp theo từng thửa đất
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất được cấp theo từng thửa đất. Trường hợp người sử dụng đất đang sử dụng nhiều
thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, phường, thị trấn mà có u cầu thì được cấp một
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất chung cho các thửa đất đó.

- Nguyên tắc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong trường hợp có nhiều người
chung quyền sử dụng
Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở,
tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền
sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi
người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp
chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện.
- Thời điểm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất được nhận Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất sau
khi đã hồn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất không
thuộc đối tượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được miễn, được ghi nợ nghĩa
vụ tài chính và trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì được nhận Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
ngay sau khi cơ quan có thẩm quyền cấp.
- Nguyên tắc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong trường hợp đất cấp cho vợ
và chồng
Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài
sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng vào Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, trừ
trường hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi tên một người.
Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài
sản chung của vợ và chồng mà Giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc
chồng thì được cấp đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất để ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng nếu có yêu cầu.
- Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong trường hợp có sự chênh lệch giữa số

liệu đo đạc thực tế và trên giấy tờ theo quy định

9


Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên
giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới
thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ
về quyền sử dụng đất, khơng có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi
cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử
dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn
nếu có.
Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại
thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn
diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn
(nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 99 của Luật này.
1.3 QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ TRÌNH TỰ THỦ TỤC CẤP GIẤY
CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT.
1.3.1. Cơ sở pháp lý.
- Điều 105 Luật Đất đai năm 2013 ( sửa đổi, bổ sung năm 2018);
- Điều 8 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT ( sửa đổi, bổ sung bởi Khoản 1, 19 Điều 7
Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT và Khoản 7 Điều 2 Thông tư số 09/2021/TTBTNMT );
- Điều 70 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP.
1.3.2 Thẩm quyền được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Thẩm quyền được cấp Giấy Chứng Nhận quyền sử dụng đất cụ thể được quy định tại
Điều 105, Luật Đất Đai 2013, sửa đổi bổ sung 2018 như sau :
1. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tơn giáo; người Việt Nam

định cư ở nước ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi thực hiện dự án đầu tư;
tổ chức nước ngồi có chức năng ngoại giao.
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được ủy quyền cho cơ quan tài nguyên và môi trường cùng
cấp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất.
2. Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư,
người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng
đất ở tại Việt Nam.
3. Đối với những trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền
sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu cơng trình xây dựng mà thực hiện các
quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cấp đổi, cấp lại
Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở

10


hữu cơng trình xây dựng thì do cơ quan tài ngun và mơi trường thực hiện theo quy
định của Chính phủ.4
1.3.3. Trình tự và thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
* Hồ sơ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu
Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu được quy định tại Điều 8
Thông tư 24/2014/TT-BTNMT ( sửa đổi, bổ sung bởi Khoản 1, 19 Điều 7 Thông tư số
33/2017/TT-BTNMT và Khoản 7 Điều 2 Thông tư số 09/2021/TT-BTNMT ) cụ thể
như sau:
“ 1. Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu gồm có:
a) Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất theo Mẫu số 04a/ĐK;

b) Một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18
của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định
chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai (sau đây gọi là Nghị định số
43/2014/NĐ-CP) đối với trường hợp đăng ký về quyền sử dụng đất;
c) Một trong các giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định số
43/2014/NĐ-CP đối với trường hợp đăng ký về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
Trường hợp đăng ký về quyền sở hữu nhà ở hoặc cơng trình xây dựng thì phải
có sơ đồ nhà ở, cơng trình xây dựng (trừ trường hợp trong giấy tờ về quyền sở hữu
nhà ở, cơng trình xây dựng đã có sơ đồ phù hợp với hiện trạng nhà ở, cơng trình đã
xây dựng);
d) Báo cáo kết quả rà sốt hiện trạng sử dụng đất đối với trường hợp tổ chức
trong nước, cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 theo
Mẫu số 08b/ĐK;
đ) Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm
nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có);
e) Đối với đơn vị lực lượng vũ trang nhân dân sử dụng đất vào mục đích quốc
phịng, an ninh thì ngồi giấy tờ quy định tại các Điểm a, b và d Khoản này phải có
quyết định của Bộ trưởng Bộ Quốc phịng, Bộ trưởng Bộ Cơng an về vị trí đóng qn
hoặc địa điểm cơng trình; bản sao quyết định của Thủ tướng Chính phủ phê duyệt quy
hoạch sử dụng đất vào mục đích quốc phịng, an ninh trên địa bàn các quân khu, trên
địa bàn các đơn vị thuộc Bộ Tư lệnh Bộ đội Biên phòng, trên địa bàn tỉnh, thành phố
trực thuộc Trung ương mà có tên đơn vị đề nghị cấp Giấy chứng nhận;
g) Trường hợp có đăng ký quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề phải
có hợp đồng hoặc văn bản thỏa thuận hoặc quyết định của Tòa án nhân dân về việc
xác lập quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề, kèm theo sơ đồ thể hiện vị trí, kích

4

Điều 105, Luật Đất Đai 2013


11


thước phần diện tích thửa đất mà người sử dụng thửa đất liền kề được quyền sử dụng
hạn chế.
2. Trường hợp người sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai mà chưa có
nhu cầu được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất thì nộp hồ sơ gồm các giấy tờ theo quy định tại các Điểm a, d, e,
g và bản sao giấy tờ quy định tại các Điểm b, c và đ Khoản 1 Điều này.
Trường hợp người sử dụng đất đã đăng ký đất đai mà nay có nhu cầu được cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất thì nộp đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận theo Mẫu số 04a/ĐK.
3. Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu đối với tài sản gắn
liền với đất; đăng ký bổ sung đối với tài sản gắn liền với đất của người sử dụng đất đã
được cấp Giấy chứng nhận gồm có:
a) Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất theo Mẫu số 04a/ĐK;
b) Một trong các giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định số
43/2014/NĐ-CP;
Trường hợp chứng nhận quyền sở hữu cơng trình xây dựng trên đất nơng nghiệp
mà chủ sở hữu cơng trình khơng có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 32
của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP hoặc cơng trình được miễn giấy phép xây dựng thì
chủ sở hữu cơng trình nộp hồ sơ thiết kế xây dựng của cơng trình đó theo quy định của
pháp luật về xây dựng. Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký
đất đai hoặc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất gửi phiếu lấy ý kiến cơ quan quản
lý nhà nước đối với loại tài sản đó theo quy định tại Điểm đ Khoản 3 Điều 70 của
Nghị định số 43/2014/NĐ-CP cùng với hồ sơ thiết kế xây dựng của cơng trình.
c) Sơ đồ về tài sản gắn liền với đất (trừ trường hợp trong giấy tờ về quyền sở
hữu tài sản gắn liền với đất đã có sơ đồ tài sản phù hợp với hiện trạng);

d) Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp chứng nhận bổ sung quyền sở
hữu tài sản gắn liền với đất;
đ) Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm
nghĩa vụ tài chính về tài sản gắn liền với đất (nếu có);
e) Văn bản chấp thuận của người sử dụng đất đồng ý cho xây dựng cơng trình
đã được cơng chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật và bản sao giấy tờ
về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp chủ sở
hữu công trình khơng đồng thời là người sử dụng đất.”5
=> Từ đó, ta có thể thấy hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất gồm những
giấy tờ như sau:
1. Đơn đăng ký, cấp giấy chứng nhận theo mẫu 04a/ĐK;

5

Điều 8 TT 24/2014/TT-BTNMT

12


2. Một trong các loại giấy tờ quy định tại:
- Điều 100 Luật Đất đai 2013;
- Điều 15 Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT;
- Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ( sửa đổi, bổ sung bởi Khoản 16, 17 Điều 2 Nghị
định 01/2017/NĐ-CP);
3. Giấy tờ chứng minh quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (nếu có);
4. Các chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính, miễn, giảm nghĩa vụ tài chính;
5. Các giấy tờ khác như: sổ hộ khẩu , chứng minh nhân dân, căn cước công dân,
văn bản ủy quyền thực hiện thủ tục,…
* Trình tự, thủ tục đăng ký giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Tại Điều 70 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định về trình tự, thủ tục đăng ký

đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu và đăng ký bổ sung đối với tài sản gắn
liền với đất, cụ thể như sau:
“ 1. Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ theo quy định để làm thủ tục đăng ký.
2. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư
ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam đề nghị đăng ký đất đai, tài sản gắn liền
với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất thì Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ và thực
hiện các công việc như sau:
a) Trường hợp đăng ký đất đai thì xác nhận hiện trạng sử dụng đất so với nội
dung kê khai đăng ký; trường hợp khơng có giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật
Đất đai và Điều 18 của Nghị định này thì xác nhận nguồn gốc và thời điểm sử dụng
đất, tình trạng tranh chấp sử dụng đất, sự phù hợp với quy hoạch.
Trường hợp đăng ký tài sản gắn liền với đất thì xác nhận hiện trạng tài sản gắn
liền với đất so với nội dung kê khai đăng ký; trường hợp khơng có giấy tờ quy định tại
các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định này thì xác nhận tình trạng tranh chấp quyền
sở hữu tài sản; đối với nhà ở, cơng trình xây dựng thì xác nhận thời điểm tạo lập tài
sản, thuộc hay không thuộc trường hợp phải cấp phép xây dựng, sự phù hợp với quy
hoạch được duyệt; xác nhận sơ đồ nhà ở hoặc cơng trình xây dựng nếu chưa có xác
nhận của tổ chức có tư cách pháp nhân về hoạt động xây dựng hoặc hoạt động đo đạc
bản đồ;
b) Trường hợp chưa có bản đồ địa chính thì trước khi thực hiện các cơng việc
tại Điểm a Khoản này, Ủy ban nhân dân cấp xã phải thơng báo cho Văn phịng đăng
ký đất đai thực hiện trích đo địa chính thửa đất hoặc kiểm tra bản trích đo địa chính
thửa đất do người sử dụng đất nộp (nếu có);
c) Niêm yết cơng khai kết quả kiểm tra hồ sơ, xác nhận hiện trạng, tình trạng
tranh chấp, nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã và
khu dân cư nơi có đất, tài sản gắn liền với đất trong thời hạn 15 ngày; xem xét giải

13



quyết các ý kiến phản ánh về nội dung công khai và gửi hồ sơ đến Văn phòng đăng ký
đất đai.
3. Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các cơng việc như sau:
a) Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư nộp hồ sơ tại Văn phịng
đăng ký đất đai thì gửi hồ sơ đến Ủy ban nhân dân cấp xã để lấy ý kiến xác nhận và
công khai kết quả theo quy định tại Khoản 2 Điều này;
b) Trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính thửa đất ở nơi chưa có
bản đồ địa chính hoặc đã có bản đồ địa chính nhưng hiện trạng ranh giới sử dụng đất
đã thay đổi hoặc kiểm tra bản trích đo địa chính thửa đất do người sử dụng đất nộp
(nếu có);
c) Kiểm tra, xác nhận sơ đồ tài sản gắn liền với đất đối với tổ chức trong nước,
cơ sở tôn giáo, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở
nước ngoài thực hiện dự án đầu tư mà sơ đồ đó chưa có xác nhận của tổ chức có tư
cách pháp nhân về hoạt động xây dựng hoặc hoạt động đo đạc bản đồ;
d) Kiểm tra hồ sơ đăng ký; xác minh thực địa trong trường hợp cần thiết; xác
nhận đủ điều kiện hay không đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất vào đơn đăng ký;
đ) Trường hợp chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất khơng có giấy tờ hoặc hiện
trạng tài sản có thay đổi so với giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của
Nghị định này thì gửi phiếu lấy ý kiến cơ quan quản lý nhà nước đối với loại tài sản
đó. Trong thời hạn khơng q 05 ngày làm việc, cơ quan quản lý nhà nước đối với tài
sản gắn liền với đất có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho Văn phịng đăng ký đất
đai;
e) Cập nhật thơng tin thửa đất, tài sản gắn liền với đất, đăng ký vào hồ sơ địa
chính, cơ sở dữ liệu đất đai (nếu có);
g) Trường hợp người sử dụng đất đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì gửi số liệu địa chính đến
cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính, trừ trường hợp khơng

thuộc đối tượng phải nộp nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ theo quy định của pháp
luật; chuẩn bị hồ sơ để cơ quan tài ngun và mơi trường trình ký cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; cập nhật
bổ sung việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người
được cấp, trường hợp hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại cấp xã thì gửi Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho Ủy
ban nhân dân cấp xã để trao cho người được cấp.
4. Cơ quan tài nguyên và môi trường thực hiện các cơng việc sau:
a) Kiểm tra hồ sơ và trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

14


Trường hợp thuê đất thì trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền ký quyết định
cho thuê đất; ký hợp đồng th đất và trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất sau khi
người sử dụng đất đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
b) Chuyển hồ sơ đã giải quyết cho Văn phòng đăng ký đất đai.
5. Trường hợp người sử dụng đất đã đăng ký đất đai theo quy định của pháp
luật mà nay có nhu cầu cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất thì nộp đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận; Văn phòng
đăng ký đất đai, cơ quan tài nguyên và môi trường thực hiện các công việc quy định
tại Điểm g Khoản 3 và Khoản 4 Điều này.”6
=> Từ đó, ta có thể rút ra trình tự thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất qua
các bước sau:
Bước 1: Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại một trong các cơ quan sau đây:
- Văn phòng đăng ký đất đai hoặc chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai;

- Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện;
- Bộ phận một cửa để tiếp nhận và trả kết quả thủ tục hành chính;
- UBND cấp xã nơi có đất.
Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ
- Nếu đã nộp đủ hồ sơ thì cơ quan tiếp nhận hồ sơ có trách nhiệm ghi đầy đủ
thơng tin vào sổ tiếp nhận hồ sơ, viết và đưa phiếu tiếp nhận hồ sơ cho người nộp
trong đó sẽ ghi ngày hẹn trả kết quả.
- Trường hợp nhận hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian tối đa 03
ngày, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ
sung, hồn chỉnh hồ sơ. Sau đó thực hiện thủ tục như hồ sơ đã nộp đủ.
Bước 3: Giải quyết yêu cầu
- Trong giai đoạn này, các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thực hiện các cơng
việc theo nhiệm vụ để đăng ký, cấp Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất. Cụ thể
như sau:
Tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai:
+ Gửi hồ sơ đến Ủy ban nhân dân cấp xã để lấy ý kiến xác nhận và công khai
kết quả theo quy định ;
+ Thực hiện trích đo địa chính thửa đất hoặc kiểm tra bản trích đo địa chính
thửa đất do người sử dụng đất nộp (nếu có) theo thơng báo của Ủy ban nhân dân cấp
xã – nếu có;
+ Kiểm tra hồ sơ đăng ký; xác minh thực địa trong trường hợp cần thiết; cập
nhật thông tin thửa đất đăng ký vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai (nếu có);

6

Điều 70 NĐ 43/2014/NĐ-CP

15



+ Trường hợp chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất khơng có giấy tờ hoặc hiện
trạng tài sản có thay đổi so với giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị
định số 43/2014/NĐ-CP thì gửi phiếu lấy ý kiến cơ quan quản lý nhà nước đối với loại
tài sản đó. Cơ quan quản lý nhà nước đối với tài sản gắn liền với đất có trách nhiệm trả
lời bằng văn bản cho Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai;
+ Xác nhận đủ điều kiện hay không đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất vào đơn đăng
ký; chuyển hồ sơ cho phòng Tài nguyên và Mơi trường kiểm tra, trình Ủy ban nhân
dân cấp huyện phê duyệt điều kiện cấp Giấy chứng nhận;
+ Lập Phiếu chuyển thơng tin để xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai gửi
đến cơ quan thuế và cơ quan tài chính; Cung cấp thơng tin và hồ sơ bổ sung theo yêu
cầu của cơ quan thuế hoặc cơ quan tài chính đối với trường hợp hồ sơ khơng đủ thơng
tin hoặc có sai sót để xác định nghĩa vụ tài chính, xác định các khoản được trừ vào tiền
sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định pháp luật; In Thơng báo nghĩa vụ tài chính do
cơ quan thuế phát hành và chuyển cho người sử dụng đất;
+ Trình Ủy ban nhân dân cấp huyện ký Giấy chứng nhận hoặc văn bản trả lời
người sử dụng đất về việc không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận;
Tại Ủy ban nhân dân cấp xã:
+ Thông báo cho Chi nhánh Văn phịng đăng ký đất đai thực hiện trích đo địa
chính thửa đất hoặc kiểm tra bản trích đo địa chính thửa đất do người sử dụng đất nộp
(nếu có) trong trường hợp chưa có bản đồ địa chính;
+ Xác nhận hiện trạng, tình trạng tranh chấp, sự phù hợp quy hoạch, nguồn
gốc và thời điểm sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; niêm yết công khai kết quả kiểm
tra hồ sơ;
+ Gửi kết quả niêm yết và hồ sơ đến Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai
(trong vòng 01 ngày kể từ ngày kết thúc niêm yết).
Tại Phịng Tài ngun và Mơi trường – Ủy ban nhân dân cấp huyện:
+ Phịng Tài ngun và Mơi trường có ý kiến đối với việc xác nhận đủ điều
kiện hay không đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận của Chi nhánh Văn phịng
đăng ký đất đai; trình Ủy ban nhân dân cấp huyện phê duyệt đủ điều kiện hay không

đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận;
+ Nếu Ủy ban nhân dân cấp huyện phê duyệt đủ điều kiện cấp Giấy chứng
nhận thì Phịng Tài ngun và Mơi trường chuyển hồ sơ đến Chi nhánh Văn phòng
đăng ký đất đai để lập Phiếu chuyển thông tin cho cơ quan thuế; Nếu Ủy ban nhân dân
cấp huyện phê duyệt không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận thì Phịng Tài nguyên
và Môi trường chuyển hồ sơ đến Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai để dự thảo văn
bản trả lời người sử dụng đất trình Ủy ban nhân dân cấp huyện ký và trả kết quả cho
người sử dụng đất.
Tại cơ quan thuế và cơ quan tài chính:

16