MỤC LỤC

LỜI MỞ ĐẦU..............................................................................................................1
CHƯƠNG 1:CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ CÔNG TÁC CHUẨN BỊ QUỸ NHÀ Ở,
ĐẤT Ở TÁI ĐỊNH CƯ PHỤC VỤ GPMB KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT......3
1.1. Lý luận chung về GPMB khi nhà nước thu hồi đất.................................................3
1.1.1. Khái niệm thu hồi đất...........................................................................................3
1.1.2. Khái niệm GPMB................................................................................................3
1.1.3. Tác động của việc thu hồi đất..............................................................................4
1.2. Tái định cư trong công tác GPMB thực hiện thu hồi đất.........................................5
1.2.1. Khái niệm tái định cư...........................................................................................5
1.2.2. Phân loại tái định cư............................................................................................5
1.2.3. Vai trò của công tác tái định cư khi GPMB thực hiện thu hồi đất........................6
1.3. Công tác chuẩn bị quỹ nhà ở, đất ở tái định cư.......................................................7
1.3.1. Định nghĩa quỹ nhà ở, đất ở tái định cư...............................................................7
1.3.2. Nội dung công tác chuẩn bị quỹ nhà ở, đất ở tái định cư.....................................8
1.4. Nhân tố ảnh hưởng đến công tác chuẩn bị quỹ nhà ở , đất ở tái định cư...............12
1.5. Kinh nghiệm của một số quốc gia nước và địa phương trong nước......................13
1.5.1. Một số quốc gia nước và địa phương trong nước...............................................13
1.5.2. Bài học rút ra.....................................................................................................16
CHƯƠNG 2 : THỰC TRẠNG CÔNG TÁC CHUẨN BỊ QUỸ NHÀ Ở , ĐẤT Ở
TÁI ĐỊNH CƯ PHỤC VỤ GPMB TRÊN ĐỊA BÀN TP HÀ NỘI.........................17
2.1. Quá trình đơ thị hóa trên địa bàn thành phố Hà Nội và thực trạng giải phóng mặt
bằng, nhu cầu tái định cư ở thành phố Hà Nội.............................................................17
2.1.1. Q trình đơ thị hóa trên địa bàn thành phố Hà Nội...........................................17
2.1.2. Thực trạng giải phóng mặt bằng, nhu cầu tái định cư ở thành phố Hà Nội.............18


2.2. THỰC TRẠNG CÔNG TÁC CHUẨN BỊ QUỸ NHÀ Ở, ĐẤT Ở TÁI ĐỊNH CƯ
TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI...................................................................21
2.2.1. Cơ chế, chính sách.............................................................................................21

2.2.2. Nhu cầu về quỹ nhà ở tái định cư :.....................................................................25
2.2.3. Thực trạng công tác chuẩn bị quỹ nhà ở, đất ở phục vụ tái định cư trên địa bàn
thành phố Hà Nội.........................................................................................................26
2.2.3.1. Phương án bố trí quỹ nhà ở, đất ở...................................................................26
2.2.3.2) Vấn đề tài chính, phân bổ nguồn vốn trong công tác tạo lập quỹ nhà ở, đất ở
tái định cư.................................................................................................................... 28
2.2.3.3) Về tình hình bổ trí dân cư vào các khu tái định cư..........................................29
2.2.3.4) Tình hình quản lý sử dụng nhà ở tái định cư...................................................31
2.3. Một số đánh giá, nhận xét.....................................................................................32
2.3.1. Những ưu điểm..................................................................................................32
2.3.2.Những hạn chế, bất cập từ quá trình TĐC...........................................................32
CHƯƠNG III : GIẢI PHÁP TĂNG CƯỜNG CÔNG TÁC CHUẨN BỊ QUỸ
NHÀ Ở , ĐẤT Ở TÁI ĐỊNH CƯ PHỤC VỤ GPMB KHI THU HỒI ĐẤT TRÊN
ĐỊA BÀN TP HÀ NỘI...............................................................................................33
3.1. KẾ HOẠCH CHUẨN BỊ QUỸ NHÀ Ở TÁI ĐỊNH TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH
PHỐ HÀ NỘI..............................................................................................................33
3.1.1. Quy hoạch sử dụng đất đai của thành phố Hà Nội đến năm 2020 và kế hoạch sử
dụng đất đai giai đoạn 2011 – 2015.............................................................................33
3.1.2. Mục tiêu và kế hoạch chuẩn bị quỹ nhà, quỹ đất tái định cư..............................35
3.1.2.1) Quan điểm thực hiện:......................................................................................35
3.1.2.2) Mục tiêu..........................................................................................................36
3.1.2.3) Kế hoạch.........................................................................................................36
3.2. GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN QUỸ NHÀ Ở TÁI ĐỊNH CƯ PHỤC VỤ DI DÂN
GPMB TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI.......................................................37


3.2.1. Giải pháp về quy hoạch......................................................................................37
3.2.2. Giải pháp đẩy mạnh triển khai xây dựng quỹ nhà, đất tái định cư bằng nhiều
hình thức:..................................................................................................................... 38
3.2.3. Giải pháp về quy mơ, cơ cấu, chất lượng căn hộ tái định cư:.............................39

3.2.4. Giải pháp về tài chính........................................................................................39
3.2.5. Giải pháp về tạo việc làm và ổn định đời sống người dân..................................40
3.2.5.1) Giải pháp về tạo việc làm, ổn định thu nhập...................................................40
3.2.5.2) Các giải pháp về hỗ trợ giáo dục, y tế.............................................................40
3.2.5.3) Các giải pháp về đảm bảo về văn hóa, duy trì sự kết nối với cộng đồng........41
3.2.5.4) Các giải pháp về quản lý dân cư, tiếp cận các dịch vụ công cộng...................41
3.2.5.5) Các giải pháp đảm bảo an ninh trật tự, vệ sinh môi trường.............................41
3.3. Kiến nghị..............................................................................................................41
KẾT LUẬN................................................................................................................43
TÀI LIỆU THAM KHẢO.........................................................................................44


LỜI MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của để tài
Đất đai có tầm quan trọng to lớn đối với người dân cả về phương diện nơi ở lẫn
tư liệu sản xuất. Ở nước ta, Hiến pháp quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân và ủy
quyền cho Nhà nước quản lý, Nhà nước giao cho dân cư sử dụng. Từ khi chính thức
giao đất cho người dân, Nhà nước đã tuyên bố bảo hộ quyền sử dụng chính đáng đất
của dân cư. Thực hiện đường lối đổi mới và chiến lược phát triển kinh tế xã hôị, đẩy
mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước trong những năm qua, hàng ngàn dự án
đầu tư xây dựng nhằm mục đích quốc phịng, an ninh, lợi ích quốc gia và các cơng
trình cơng cộng, phát triển đơ thị, các dự án sản xuất, kinh doanh …. chiếm đất ở và
đất sản xuất của dân cư đã, đang và sẽ có hàng ngàn dự án đầu tư xây dựng.Sự xuất
hiện của các cơng trình này là tất yếu bởi chúng cần thiết cho tăng trưởng kinh tế và
cải thiện điều kiện chung.Thực tế hiện nay cho thấy cơng tác giải phóng mặt bằng khi
Nhà nước thi hồi đất là một vấn đề hết sức nhạy cảm và phức tạp, tác động tới nhiều
mặt đời sống kinh tế - xã hội. Đặc biệt ở Hà Nội nhu cầu về đất đai cho việc phát triển,
xây dựng các cơng trình theo mục đích trên là rất lớn và có xu hướng ngày càng tăng,
đặt ra nhiệm vụ hết sức nặng nề đối với công tác giải phóng mặt bằng đảm bảo tiến độ
các dự án

Tuy nhiên công tác GPMB được tiến hành trôi chảy lại phụ thuộc vào chính sách
bồi thường của nhà nước đối với đối tượng thuộc diện giải tỏa. Do bị ảnh hưởng trực
tiếp làm thay đổi mọi mặt về sản xuất – sinh hoạt đời sống khi bị thu hồi đất đai, do đó
đối tượng bị giải tỏa chỉ chịu chấp nhận khi họ nhận được khoảng bồi thường hợp lý.
Các phương án đền bù được thực hiện như : đền bù bằng tiền, bằng nhà ở, đất ở,…hay
bố trí các đối tượng này vào các khu tái định cư. Nhưng xem ra công tác GPMB vẫn
gặp phải những vấn đề hết sức khó khăn.
Trong những năm gần đây, xu hướng của đối tượng bị giải phóng là nhận đền bù
thông qua việc nhận nhà, nhận đất tăng lên, bởi theo quan niệm của dân tộc ta là “ an
cư” mới “ lập nghiệp” do vậy chỉ khi có chỗ ở ổn định thì mới có thể n tâm sản xuất,
làm ăn phát triển kinh tế của gia đình.Mục đích của việc xây dựng quỹ nhà ở, đất ở tái
định cư là bảo đảm được nhu cầu trên cùng với đó là việc bố trí dân cư theo quy hoạch
vào các khu tái định cư , đảm bảo ổn định đời sống sinh hoạt, đảm bảo chỗ ở tốt cho
người dân bị di dời, đồng thời đảm bảo cơ hộ ổn định về việc làm, duy trì thu nhập sau
khi chuyển đến nơi ở mới.
Nhận thấy tầm quan trọng của quỹ nhà đất tái định cư đối với tiến độ của công
tác giải phóng mặt bằng, được tiếp xúc với những tài liệu liên quan đến vấn đề này em
xin chọn đề tài : ”Nghiên cứu công tác chuẩn bị quỹ nhà ở, đất ở tái định cư phục
vụ GPMB khi nhà nước thu hồi đất trên địa bàn thành phố Hà Nội” cho chuyên đề


của mình với mục tiêu: Đánh giá thực trạng cơng tác chuẩn bị quỹ nhà đất tái định
cư phục vụ công tác giải phóng mặt bằng trên địa bàn thành phố Hà Nội, đồng
thời đưa ra những kiến nghị và giải pháp thúc đẩy đầu tư, phát triển quỹ nhà ở,đất ở
tái định cư phục vụ giải phóng mặt bằng trên địa bàn thành phố Hà Nội.
2. Mục tiêu nghiên cứu và nhiệm vụ nghiên cứu
- Hệ thống hóa cơ sở lý luận về công tác chuẩn bị quỹ nhà ở, đất ở phục vụ tái
định cư .
- Đánh giá thực trạng chuẩn bị nhà ở, đất ở tái định cư trên địa bàn TP Hà Nội.
- Đề xuất được gỉai pháp cho công tác chuẩn bị quỹ nhà ở, đất ở tái định cư trên

địa bàn TP Hà Nội.
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
- Đối tượng nghiên cứu : công tác chuẩn bị quỹ nhà ở đất ở phục vụ GPMB khi
nhà nước thu hồi đất trên địa bàn thành phố Hà Nội.
- Phạm vi nghiên cứu là trên địa bàn Hà Nội ( 2010 – 2014)
4.Các phương pháp nghiên cứu 
- Phương pháp thống kê, thu thập, xử lý số liệu, so sánh: thu thập và xử lý số liệu
cụ thể về kết quả của cơng tác giải phóng mặt bằng, cơng tác chuẩn bị quỹ
nhà, quỹ đất tái định cư trên địa bàn thành phố Hà Nội. So sánh các kết quả và đưa ra
kết luận cụ thể giữa khả năng đáp ứng và nhu cầu.
-Phương pháp dự báo: dựa trên những số liệu cụ thể về nhu cầu và thực trạng
chuẩn bị quỹ nhà,đất tái định cư trên địa bàn thành phố Hà Nội để đưa ra những dự
báo cho những năm tiếp theo.
- Phương pháp khảo cứu tài liệu, nghiên cứu tại bàn : dựa trên các tài liệu sẵn có
và thu thập được để đưa ra các định nghĩa chính xác và căn cứ pháp lý của vấn đề
GPMB và quỹ đất tái định cư trên địa bàn TP Hà Nội.
5.Chuyên đề bao gồm các phần chính sau đây:
*) Chương1: Cơ sở khoa học về công tác chuẩn bị quỹ nhà ở, đất ở tái định cư
phục vụ GPMB khi Nhà nước thu hồi đất.
*) Chương 2 : Thực trạng công tác chuẩn bị quỹ nhà ở,đất ở tái định cư phục vụ
cơng tác giải phóng mặt bằng tại Hà Nội.
*) Chương 3 : Giải pháp thúc đẩy phát triển công tác chuẩn bị quỹ nhà ở,đất ở
táiđịnh cư phục vụ giải phóng mặt bằng trên địa bàn thành phố Hà Nội.      


CHƯƠNG 1:CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ CÔNG TÁC CHUẨN
BỊ QUỸ NHÀ Ở, ĐẤT Ở TÁI ĐỊNH CƯ PHỤC VỤ GPMB KHI
NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT.
1.1. Lý luận chung về GPMB khi nhà nước thu hồi đất.
1.1.1. Khái niệm thu hồi đất.

Thu hồi đất là quyền lực của Nhà nước ta được quy định trong luật căn cứ vào vị
thế đại diện chủ sở hữu toàn dân đối với đất đai. Thu hồi đất là việc các cơ quan nhà
nước thu hồi quyền sử dụng đất của những cá nhân tổ chức nào đó để giao cho cá nhân
hoặc tổ chức khác sử dụng hiệu quả hơn hoặc để Nhà nước sử dụng vào mục đích
chung.
Thu hồi đất là hành vi lấy lại quyền sử dụng đất đã giao của Nhà nước để sử
dụng vào mục đích khác. Người bị thu hồi đất khơng có vị thế giao kết hợp đồng của
người th, khơng có quyền từ chối chuyển giao quyền sử dụng đất cho Nhà nước,
thậm chí khơng có quyền thỏa thuận giá cả đền bù. Trong khi người bị thu hồi đất,
thường là nông dân, quyền sử dụng đất có ý nghĩa quan trọng đối với họ, nhiều trường
hợp là sống cịn. Do đó đi đơi với thu hồi đất, Nhà nước phải có chính sách hỗ trợ, bồi
thường và tái định cư đối với người bị thu hồi đất.
1.1.2. Khái niệm GPMB.
Trong lịch sử phát triển của mọi đất nước, mọi giai đoạn thì việc giải phóng mặt
bằng để xây dựng cơng trình là khơng thể tránh khỏi, tốc độ phát triển càng nhanh thì
nhu cầu giải phóng mặt bằng càng cao và trở thành một thách thức ngày càng nghiêm
trọng đối với sự thành công không chỉ riêng ở lĩnh vực kinh tế mà còn ở cả trong các
lĩnh vực xã hội, chính trị trên phạm vi cả nước.
Trong quá trình phát triển của đất nước cùng với tốc độ phát triển kinh tế nhanh
thì sự xuất hiện và hình thành các đơ thị là một điểm tất yếu. Để hình thành và phát
triển cơ sở hạ tầng kĩ thuật đô thị, điều này được xem là một phần của sự phát triển, thì
ln diễn ra q trình phân bố lại quỹ đất đai cho các mục tiêu phát triển kinh tế xã
hội, củng cố quốc phòng, an ninh. Khi các nghành sản xuất phi nông nghiệp tăng dần
tỷ trọng thì việc chuyển mục đích sử dụng đất từ nông nghiệp sang phi nôngnghiệp là
điều tất yếu và diễn ra ngày càng mạnh mẽ. Vấn đề đặt ra là nhà nước cần có quy
hoạch, kế hoạch để sử dụng đất một cách khoa học, phù hợp nhằm đảm bảo cho đơ thị
phát triển bền vững, hài hịa, cân đối.
Hiện nay đất nước ta đang trong quá trình CNH-HĐH, q trình đơ thị hóa diễn
ra mạnh mẽ. Nhu cầu về đất đai để xây dựng cơ sở hạ tầng kinh tế, kỹ thuật cũng như
hạ tầng xã hội,…là rất lớn. Để có đất đai phục vụ nhu cầu này nhà nước cần phải tiến



hành công tác quy hoạch, kế hoạch để sử dụng đất trong và ngồithành phố. Trong
cơng tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có sự thay đổi mục đích sử dụng của một số
loaị đất, chủ yếu là đất nơng nghiệp chuyển sang các mục đích sử dụng khác và có
những diện tích đất đang được sử dụng trên địa bàn thành phố nhưng nằm trong quy
hoạch và chưa phù hợp thì cũng phải thay đổi lại. Cơng tác thu hồi đất để xây dựng các
dự án theo quy hoạch này được gọi là Giải phóng mặt bằng.
1.1.3. Tác động của việc thu hồi đất.
Đất đai vừa là tư liệu sản xuất, vừa là môi trường sống của người dân. Do đó mất
đất, đồng nghĩa với mất chỗ ở, mất nơi tổ chức hoạt động sản xuất, kinh doanh. Nói
cách khác, việc thụ hồi đất của Nhà nước đã ảnh hưởng bất lợi đến người dân bị mất
đất trên các phương diện sau đây :
a) Mất chỗ ở
Chỗ ở của người dân không chỉ đơn thuần là nơi họ ăn, ngủ mà cịn gắn với tài
sản, mơi trường, các mối quan hệ kinh tế, xã hội, văn hóa đã gắn họ với địa bàn đó.
Khi thu hồi đất, Nhà nước khơng chỉ thu hồi quyền sử dụng diện tích đất mà còn tước
đi của họ cơ hội tiếp nối cuộc sống quen thuộc của họ, buộc họ phải chuyển sang một
địa bàn mới với các quan hệ và cơ hội không giống trước. Hơn nữa, khi chuyển nhà,
các chi phí phát sinh do cần xây dựng lại nhà cửa, vườn tược, tọa dựng hạ tầng sinh
hoạt, dịch vụ chung,..khá lớn, nếu khơng có sự hỗ trợ bên ngồi nhiều người dân mất
đất không thể tự giải quyết được.
b) Mất tư liệu sản xuất
Đất bị thu hồi là đất nông nghiệp hay phi nông nghiệp đều là tư liệu sản xuất
quan trọng của người sử dụng đất cũ. Khi Nhà nước thu hồi có bồi thường bằng diện
tích đất khác đi chăng nữa thì cũng làm cho người bị mất đất thua thiệt trên các
phương diện; mất địa thế của địa điểm đã quen dùng; mất một phần thành quả đầu tư
vào đất. Chính vì vậy, người sử dụng đất không muốn giao đất cho Nhà nước nếu
không được bồi thường xứng đáng.
Ngay cả khi Nhà nước bồi thường xứng đáng bằng tiền cho người có đất bị thu

hồi thì họ cũng mất việc làm do khơng cịn địa bàn.Nếu nhà nước bồi thường cho họ
một diện tích đất ở nới khác thì họ cũng mất chi phí xây dựng lại từ đầu hoạt động sản
xuất kinh doanh với nhiều điểm bất lợi hơn trước.
c) Bức xúc vì phân chia lợi ích khơng cơng bằng
Do chuyển mục đích sử dụng đất hoặc xây dựng cơ sở hạ tầng trên đất thu hồi sẽ
làm cho một số chủ thể kinh tế có lợi ích tăng lên (ví dụ như doanh nghiệp nhận đất


xây dựng đơ thị, người có đất hai bên đường mới làm ,..) đi đôi với thua thiệt trông
thấy của người dân mất đất dẫn đến các xung đột lợi ích gay gắt.
Ngồi ra, việc thu hồi đất khơng chỉ gây tác động bất lợi đối với người dân mất
đất mà còn tạo thêm sức ép cho Nhà nước về phương diện tài chính, quản lý và điều
hành. Chính vì thu hồi đất có nhiều tác động khơng mong muốn như vậy nên Nhà
nước, một mặt phải có quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hợp lí, dài hạn, ổn định, nhằm
hạn chế xáo trộn; mặt khác phải xây dựng chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
đối với người dân bị mất đất một cách hợp lý.
1.2. Tái định cư trong công tác GPMB thực hiện thu hồi đất.
1.2.1. Khái niệm tái định cư.
Việc thực hiện các dự án phát triển kết cấu hạ tầng, các khu cơng nghiệp, khu chế
xuất,khu đơ thị mới địi hỏi phải thu hồi đất đai đã làm cho người dân tại các vùng quy
hoạch dự án phát triển buộc phải di chuyển chỗ ở, nơi sinh sống. Điều này đã làm ảnh
hưởng sâu sắc, đảo lộn cuộc sống của người dân.Vì vậy Nhà nước phải giải quyết các
vấn đề bồi thường thiệt hại, di chuyển và tái định cư cho những người dân bị ảnh
hưởng.
Tái định cư được hiểu là quá trình từ bồi thường cho các tài sản bị thiệt hại, di
dân đến nơi ở mới cùng các biện pháp hỗ trợ việc tái tạo lại các tài sản bị mất hoặc hỗ
trợ di chuyển trong trường hợp hộ gia đình phải di chuyển và cuối cùng là tồn bộ các
trương trình biện pháp nhằm giúp đỡ những người bị ảnh hưởng khôi phục lại cuộc
sống và nguồn thu nhập của họ và ổn định cuộc sống của người dân.
Tái định cư như vậy gồm hai quá trình riêng biệt nhưng có mối quan hệ chặt chẽ

với nhau : Di dân và xây dựng lại cuộc sống của người dân bị di dời. Tính phức tạp
của cơng tác tái định cư và sự phong phú , đa dạng của dự án khiến cho mục tiêu thực
hiện tốt công tác này như một nhiệm vụ đầy khó khăn và ngày càng trở thành nhân tố
trọng yếu trong thực hiện các dự án phát triển.
1.2.2. Phân loại tái định cư.
- Về hình thức, việc tái định cư có các dạng:
+ Di dân vào vùng đơ thị hóa
+ Chuyển dịch nội ngoại thành, bao gồm từ việc thực hiện các chương trình cải
tạo đô thị cho tới việc chuyển dịch theo sở nguyện của người dân
+ Tái định cư tại chỗ khi thực hiện các dự án chỉnh trang khu dân cư
- Xét về sở nguyện của người dân cũng có nhiều mức độ:


+ Tái định cư tự phát: là việc mua bán đất và xây dựng trái phép không theo quy
hoạch. Do việc xây dựng trái phép ở khu vực khơng có hạ tầng, giá đất rẻ nên nhiều
người có thu nhập thấp, trong đó có nhiều người thuộc diện giải tỏa từ các dự án nhận
tiền bồi thường tự lo chỗ ở.
+ Tái định cư tự giác: là việc tái định cư để thực hiện các dự án và người dân tự
giác chấp hành kế hoạch và phương thức tái định cư, kể cả việc tạo lập chỗ ở mới ở
các dự án phát triển nhà
+ Cưỡng bức tái định cư: thường là cưỡng bức giải tỏa và bố trí chỗ ở cho những
người bị giải tỏa chưa được sự đồng thuận của họ. Nhiều trường hợp không kiên quyết
đã gây ra ách tắc cho đấu tư phát triển.
- Xét về tính chất, tái định cư có 2 dạng:
+ Tái định cư bắt buộc: để thực hiện các dự án phục vụ lợi ích chung. Nhìn
chung các quốc gia trên thế giới đều xác lập quyền ưu tiên của nhà nước trong việc thu
hồi đất để thực hiện các dự án này ví lợi ích quốc gia.
+ Tái định cư tự nguyện: thông thường trong các dự án cải tạo đô thị ở quy mơ
nhỏ, vì lợi ích trực tiếp của những người tham gia thực hiện dự án.
1.2.3. Vai trò của công tác tái định cư khi GPMB thực hiện thu hồi đất.

Trong những năm gần đây, việc triển khai các dự án xây dựng lớn ở nước ta diễn
ra ngày càng mạnh mẽ và gặp khơng ít những khó khăn, trong đó khó khăn lớn nhất là
việc đền bù giải phóng mặt bằng, nhất là ở những nơi di dời nhiều dân cư.Vì khơng ít
người khi bị di chuyển chỗ ở đã ảnh hưởng đáng kể tới đời sống và thu nhập của họ,
làm cho cuộc sống người dân càng khó khăn thêm. Đất nước ta đang bước vào thời kỳ
cơng nghiệp hóa, hiện đại hóa, chúng ta khơng chỉ cần những đô thị đẹp, hiện đại,
những khu sản xuất khống lồ, những cơng trình cơng cộng khang trang mà cịn kèm
theo đó là chỗ ở của người dân cần phải được nâng cấp, tiện nghi hơn, rộng rãi hơn…
chính vì vậy phải tính tốn một cách tồn diện, khơng thể để có hiện tượng khi thực
hiện dự án chỉ mang lại lợi ích cho một số người và buộc một số cá nhân khác lâm vào
tình trạng khó khăn, nghèo túng. Nếu khơng nhìn nhận rõ bản chất của cơng tác tái
định cư, mỗi năm chúng ta có hàng ngàn dự án đầu tư xây dựng, mỗi dự án kéo theo
một gia đình khơng có chỗ ở thì đã có hàng ngàn gia đình thiếu chỗ ở hoặc chỗ ở tạm
bợ, như vậy là sự phát triển thiên lệch,mục tiêu lớn của quốc gia không đạt được, vấn
đề thiếu chỗ ở khơng chỉ dừng lại tại đó mà còn kéo theo hàng loạt tệ nạn, tiêu cực xã
hội phát sinh, sẽ ảnh hưởng đến tiến trình phát triển của đất nước . Để thực hiện được
mục tiêu phát triển đất nước trong đó có chiến lược phát triển nhà ở thì nhà nước cần
phải có các chính sách và biện pháp thỏa đáng giúp cho người bị ảnh hưởng bởi dự án
lập lại cuộc sống của minh như khi khơng có dự án, ổn định đời sống và thu nhập.


Trong thực hiện tái định cư, ngoài việc đền bù thiệt hại về đất, nhà và tài sản
khác gắn liền khác cịn phải để ý đến những thiệt hại vơ hình nhưng rất khó đo lường
chính xác được.Tùy thuộc vào đặc điểm và mức độ tác động của dự án đầu tư đến
người bị ảnh hưởng, những thiệt hại vô hình này cần phải xem xét, giải quyết thong
qua các chính sách hỗ trợ thích hợp. Các hỗ trợ cần thiết cịn có tác dụng điều chỉnh
những khác biệt, chênh lệch về lợi ích giữa những người bị ảnh hưởng nhằm đảm bảo
tính cơng bằng khi thực hiện chính sách tái định cư.
1.3. Công tác chuẩn bị quỹ nhà ở, đất ở tái định cư.
1.3.1. Định nghĩa quỹ nhà ở, đất ở tái định cư.

Mọi mục tiêu phát triển của quốc gia cũng đều hướng tới một điều là sao để
người dân có cơm ăn, áo mặc, chỗ ở ổn định và được học hành nâng cao dân trí để xây
dựng đất nước. Chính vì vậy trong thời kỳ cơng nghiệp hố, hiện đại hố đất nước sẽ
có nhiều khu đô thị, nhiều điểm dân cư, nhiều khu sản xuất…xuất hiện thì việc di
chuyển, giải tỏa dân cư là khơng thể tránh khỏi. Để ổn định đời sống và bù đắp một
phần thiệt hại mà những người dân bị thu hồi đã phải chịu, Nhà nước phải ln có
chính sách tái định cư phù hợp, nhằm đảm bảo cho người dân phải di chuyển có được
chỗ ở ổn định, có điều kiện sống và tiện nghi bằng hoặc cao hơn nơi ở cũ, nhưng chắc
chắn phải tốt hơn nơi ở cũ về mọi mặt thì mới tạo điều kiện cho người dân có cuộc
sống ổn định và phát triển.
Trong các phương án bồi thường hỗ trợ tái định cư hiện nay như bồi thường bằng
đất, bằng tiền hoặc bố trí các hộ dân vào các khu tái định cư tập trung thì phương án
bố trí các hộ dân vào các khu tái định cư tập trung được xem là phương án khả thi hơn
cả. Phương án bồi thường bằng đất là phương án khó thực hiện hơn cả vì ở đa số các
địa phương thì diện tích đất cơng ích cịn lại khơng đáng kể nên khơng đáp ứng được
u cầu đền bù bằng đất. Mặt khác, với một số lượng lớn các hộ phải di dời để giải
phóng mặt bằng, các hộ có diện tích đất thu hồi lớn( đất do cha ông để lại ở khu vực
nông thôn) thì việc đền bù cho họ một diện tích đất với giá trị tương đương là rất khó.
Trong các phương án bồi thường thiệt hại GPMB hiện nay hầu hết việc bồi
thường cho dân đều được trả bằng tiền, trong số tiền bồi thường đó có người dân có đủ
điều kiện để tạo lập nơi ở mới có cuộc sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ, song cũng có
những người dân do nhu cầu cuộc sóng cịn khó khăn , nhiều nhu cầu chi tiêu quan
trọng hơn vì vậy họ đã không đủ tiền để tạo dựng nơi ở mới, phải sống tạm bợ với nhu
cầu sống rất thấp, có thể làm cho người dân gặp khó khăn, nghèo túng hơn sau khi
phải di chuyển. Như vậy mục tiêu lớn của quốc gia về nhà ở cho người dân phần nào
không thực hiện được.
Do vậy, phương án bồi thường cách bố trí các hộ dân trong diện giải tỏa vào các
khu tái định cư được xem là phương án khả thi hết sức cần thiết. Thực hiện phương án



này không những tiết kiệm đất đai trong điều kiện quỹ đất cơng ích khơng cịn nhiều
mà nhà nước cịn có thể gúp người dân ổn định đời sống tại nơi có các điều kiện về nơi
ăn chốn ở bằng hoặc tốt hơn trước bằng việc xây dựng cơ sở hạ tầng đồng bộ cho các
khu tái định cư tập trung.Mục tiêu của việc chuẩn bị quỹ nhà ở, đất ở tái định cư là:
- Đảm bảo nhu cầu và tiến độ cho việc giả phóng mặt bằng thực hiện các dự án
phát triển kinh tế xã hội. Giúp cho người dân có chỗ ở ổn định , khơng cịn tình trạng
người dân phải thuê nhà ở tạm trong thời gian thực hiện dự án, phân bổ lại dân cư
trong vùng thực hiện dự án theo quy hoạch, nhằm ổn định trật tự, an ninh xã hội…
- Đi đôi với việc xây dựng, chuẩn bị quỹ nhà ở, đất ở tái định cư là việc xây dựng
đồng bộ cơ sở hạ tầng của khu tái định cư, tạo điều kiện thiết lập lại cuộc sống ban đầu
cho người phải di chuyển như là xây dựng: trường học, bệnh viện, chợ, hệthốngthoát
nước, các khu thương mại, dịch vụ. Phát triển các cơ sở sản xuất kinh doanh, dịch vụ,
giúp người dân có việc làm, duy trì thu nhập sau khi bị thu hồi đất.
1.3.2. Nội dung công tác chuẩn bị quỹ nhà ở, đất ở tái định cư.
a) Đối tượng và phạm vi tái định cư
- Đối tượng được hưởng chính sách tái định cư là người có đất bị thu hồi hoặc
thiệt hại về đất đai, tài sản do việc thực hiện các dự án gây nên:
+ Hộ gia đình, cá nhân bị ảnh hưởng hay bị giải tỏa tạo mặt bằng để xây dựng
cơng trình cơng cộng phục vụ các lợi ích quốc gia, lợi ích cơng cộng, các mục đích
phát triến kinh tế.
+ Hộ gia đình, cá nhân bị ảnh hưởng hay bị giải tỏa nhằm thu hồi đất để xây
dựng cơ sở hạ tầng cho các khu tái định cư, hoặc bị ảnh hưởng khi di chuyến các cơng
trình kinh tế, hạ tầng kỹ thuật để giải phóng mặt bằng xây dựng các cơng trình giao
thơng, cơng trình lớn mang tính quốc gia.
- Phạm vi tái định cư :
+ Người bị thu hồi đất mà phải di chuyển chỗ ở, di chuyến cơ sở sản xuất kinh
doanh và các cơ sở tài sản khác gắn liền với đất bị thu hồi đến nơi ở mới mà không
nhận bồi thường bằng tiền thì được bố trí tái định cư.
+ Các hộ gia đình, cá nhân trong diện giải tỏa được hưởng bồi thường theo các
quy định của nhà nước. Hình thức đền bù thơng qua bố trí tái định cư sẽ được các hộ

đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Các hộ đã đăng ký kiểm kê cam kết vào
tái định cư thì buộc phải vào các khu tái định cư, không được chuyến sang phương án
đền bù khác.


b) Lập và thực hiện dự án tái đinh cư
Căn cứ vào kế hoạch phát triển kinh tế -xã hội của địa phương; căn cứ vào quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cấp có thẩm quyền xét duyệt, uỷ ban nhân dân
cấp tỉnh, thành phố có trách nhiệm lập và thực hiện các dự án tái định cư để đảm bảo
phục vụ tái định cư cho người bị thu hồi đất phải chuyến chỗ ở.
Việc lập dự án và xây dựng khu tái định cư thực hiện theo quy định hiện hành về
quản lý đầu tư và xây dựng như quy định tại :
- Điều 85,luật đất đai 2013 :
+ Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Ủy ban nhân dân cấp huyện có trách nhiệm tổ chức
lập và thực hiện dự án tái định cư trước khi thu hồi đất.
+ Khu tái định cư tập trung phải xây dựng cơ sở hạ tầng đồng bộ, bảo đảm tiêu
chuẩn, quy chuẩn xây dựng, phù hợp với điều kiện, phong tục, tập quán của từng vùng,
miền.
+ Việc thu hồi đất ở chỉ được thực hiện sau khi hoàn thành xây dựng nhà ở hoặc
cơ sở hạ tầng của khu tái định cư.
+ Chính phủ quy định chi tiết điều này.
- Điều 26,nghị định 47/2014/NĐ-CP : Việc lập và thực hiện dự án tái định cư quy
định tại Điều 85 của Luật Đất đai được thực hiện theo quy định như sau đây:
+ Dự án tái định cư được lập và phê duyệt độc lập với phương án bồi thường, hỗ
trợ, tái định cư nhưng phải bảo đảm có đất ở, nhà ở tái định cư trước khi cơ quan nhà
nước có thẩm quyền quyết định thu hồi đất.
+ Việc lập dự án tái định cư, lựa chọn chủ đầu tư thực hiện theo quy định của
pháp luật về phát triển và quản lý nhà ở tái định cư và phải bảo đảm các quy định tại
Khoản 2 và Khoản 3 Điều 69 của Luật Đất đai.
+ Khu tái định cư được lập cho một hoặc nhiều dự án; nhà ở, đất ở trong khu tái

định cư được bố trí theo nhiều cấp nhà, nhiều mức diện tích khác nhau phù hợp với
các mức bồi thường và khả năng chi trả của người được tái định cư.
+ Đối với dự án khu tái định cư tập trung có phân kỳ xây dựng theo các dự án
thành phần thì tiến độ thu hồi đất và hoàn thành xây dựng nhà ở hoặc cơ sở hạ tầng
của khu tái định cư được thực hiện theo tiến độ của từng dự án thành phần nhưng các
cơng trình cơ sở hạ tầng của từng dự án thành phần trong khu tái định cư phải bảo đảm
kết nối theo đúng quy hoạch chi tiết đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê
duyệt.


+ Việc bảo đảm kinh phí để thực hiện dự án tái định cư thực hiện theo quy định
tại Điều 32 của Nghị định này.
c) Bố trí tái định cư.
Cơ quan (tổ chức) được UBND cấp tỉnh giao trách nhiệm bố trí tái định cư phải
thơng báo cho từng hộ gia đình bị thu hồi đất, phải di chuyển chỗ ở về nơi dự kiến
phương án bố trí tái định cư và niêm yết công khai phương án này tại trụ sở của đơn
vị, tại trụ sở UBND cấp xã nơi có đất bị thu hồi và tại nơi tái định cư.Thông tin công
khai gồm :
- Địa điểm, quy mô quỹ đất, quỹ nhà tái định cư, thiết kế, diện tích từng lơ đất,
căn hộ, giá đất, giá bán nhà chung cư.
- Dự kiến bố trí các hộ vào tái định cư
Ưu tiên tái định cư tại chỗ cho người bị thu hồi đất tại nơi có dự án tái định cư,
ưu tiên vị trí thuận lợi cho các hộ sớm thực hiện GPMB, hộ có vị trí thuận lợi ở nơi ở
cũ, hộ gia đình chính sách.Tạo điều kiện cho các hộ vào khu tái định cư được xem cụ
thể khu tái định cư và thảo luận công khai về dự kiến bố trí tái định cư.Đối với dự án
đầu tư do chính phủ, Quốc hội quyết định mà phải chuyển dời cả một cộng đồng dân
cư, làm ảnh hưởng đến toàn bộ đời sống, kinh tế, xã hội, truyền thốngvăn hố của cộng
đồng thì tuỳ từng tình hình cụ thế, thủ tướng chính phủ quyết định hoặc trình chính
phủ xem xét quyết định chính sách tái định cư đặc biệt với mức hỗ trợ cao nhất được
áp dụng là hỗ trợ tồn bộ chi phí lập khu tái định cư mới, xây dựng nhà ở, cải tạo đồng

ruộng, xây dựng cơ sở hạ tầng kinh tế - xã hội, hỗ trợ ổn định đời sống, sản xuất và hỗ
trợ khác.
Chi tiết xem tại điều 86, luật đất đai 2013 và điều 27 nghị đinh 47/2014/NĐ-CP
d) Điều kiện bắt buộc đối với khu tái định cư.
Khu tái định cư tập trung phải xây dựng cơ sở hạ tầng đồng bộ, bảo đảm tiêu
chuẩn, quy chuẩn xây dựng, phù hợp với điều kiện, phong tục, tập quán của từng vùng,
miền. Dự án tái định cư được lập và phê duyệt độc lập với phương án bồi thường, hỗ
trợ, tái định cư nhưng phải bảo đảm có đất ở, nhà ở tái định cư trước khi cơ quan nhà
nước có thẩm quyền quyết định thu hồi đất. Khu tái định cư được lập cho một hoặc
nhiều dự án; nhà ở, đất ở trong khu tái định cư được bố trí theo nhiều cấp nhà, nhiều
mức diện tích khác nhau phù hợp với các mức bồi thường và khả năng chi trả của
người được tái định cư.


e) Các biện pháp hỗ trợ sản xuất và đời sống tại khu tái định cư:
Căn cứ vào tình hình thực tế tại địa phương, chủ tịch UBND cấp tỉnh quyết định
các biện pháp và mức hỗ trợ cụ thế để ổn định sản xuất và đời sống tại khu tái định cư,
bao gồm :
- Hỗ trợ giống cây trồng, giống vật nuôi cho vụ sản xuất nông nghiệp đầu tiên,
các dịch vụ khuyến nông, khuyến lâm, dịch vụ bảo vệ thực vật, thú y, kỹ thuật trồng
trọt chăn nuôi và kỹ thuật nghiệp vụ đối với sản xuất kinh doanh dịch vụ thương
nghiệp.
- Hỗ trợ đế tạo lập một số nghề tại khu tái định cư tập trung phù hợp cho những
người lao động, đặc biệt là lao động nữ.
g) Quyền và nghĩa vụ của người bị thu hồi đất phái di chuyên chỗ ở:
- Quyền của người bị thu hồi đất phải chuyển chỗ ở:
+ Đăng ký đến nơi ở tái định cư bằng văn bản.
+ Được ưu tiên đăng ký hộ khẩu cho bản thân, các thành viên khác trong gia đình
về nơi ở mới và được ưu tiên chuyển trường cho các thành viên trong gia đình đang
trong độ tuổi đi học.

+ Được từ chối vào khu tái định cư nếu khu tái định cư không đảm bảo các điều
kiện như đã thông báo và niêm yết công khai.
+ Được cung cấp mẫu thiết kế nhà miễn phí.
-Nghĩa vụ của người bị thu hồi đất phải chuyến chỗ ở:
+Thực hiện di chuyển vào khu tái định cư theo đúng thời gian theo quy định của
cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
+Xây dựng nhà, cơng trình theo đúng quy hoạch và thực hiện các nghĩa vụ khác
theo quy định của pháp luật.
+Nộp tiền mua nhà ở hoặc tiền sử dụng đất theo quy điịnh của pháp luật.
h) Nguyên tắc lựa chọn địa điểm và quy hoạch xây dựng khu tái định cư:
Quan điểm chung khi xây dựng khu tái định cư là nhằm đảm bảo sự ổn định của
người dân trong giai đoạn trước mắt và lâu dài. Như vậy thực hiện lựa chọn địa điểm
và quy hoạch xây dựng khu tái định cư cần thoả mãn các nguyên tắc sau:


- Có thuận lợi về thủ tục thu hồi đất, giảm thiểu các chi phí đền bù thiệt hại; Vị trí
địa điểm cho phép, kết hợp khai thác sử dụng các cơ sở hạ tầng kỹ thuật hiện có để có
thể giảm được các chi phí về xây dựng.
- Địa điểm xây dựng thích hợp cịn phải phù hợp với tập tục sinh hoạt, các thói
quen trong ăn ở, đi lại của cư dân địa phương, phù hợp với các định hướng quy hoạch
xây dựng, góp phần tạo ra cảnh quan, môi trường sống tốt hơn. Địa điểm xây dựng
khu tái định cư tập trung cần được xây dựng theo hướng tạo ra cho người bị ảnh hưởng
những cơ hội trong việc tìm kiếm việc làm mới, có nguồn thu nhập thuờng xuyên lớn
hơn hoặc ổn định hơn, Khu tái định cư tập trung nên được bố trí cách khu vực có đất
bị thu hồi từ 1-3 km đối với vùng nông thôn và từ 3-5 km đối với khu vưc đơ thị. Tốt
nhất, nên bố trí khu tái định cư tập trung gần các trục đường, đầu mối giao thơng, gần
các khu vực có nguồn nước, có điều kiện khí hậu tốt...hoặc thuận lợi về dịch vụ cơng
cộng như chợ, trường học, bệnh viện...Trong khu tái định cư tập trung, ngồi việc xây
dựng các khu chung cư, thì các khu đất cần phải được chia theo lô, khoảnh phù hợp
với số lượng và cơ cấu các hộ gia đình, cá nhân bị ảnh hưởng. Sự phân chia này một

mặt cần phải đảm bảo các yêu cầu về hạn mức giao đất, các quy phạm về xây dựng và
khai thác sử sụng các cơng trình kỹ thuật hạ tàng, mặt khác việc phân chia đất trong
khu vực tái định cư tập trung cũng cần tính đến các yếu tố khác như mức đọ thiệt hại
khi đền bù, di chuyển, nghề nghiệp chun mơn trước đây, chính sách ưu tiên, ưu đãi
đối với các hộ gia đình chính sách.
- Việc bố trí xây dựng khu tái định cư tập trung cần hạn chế tối đa những thay đối
về phạm vi địa giới hành chính có ảnh hương trực tiếp đến cư dân như: Sự thay đối về
hộ khẩu, các giấy tờ có liên quan kèm theo.
- Ở những khu vực nhất định và trong những điều kiện nhất định viêc hình thành
và xây dựng khu tái định cư tập trung cần kết hợp với các yếu tố tạo vùng kích thích
sự hình thành phát triến của đơ thị, của các khu dân cư tập trung ở nông thôn.
1.4. Nhân tố ảnh hưởng đến công tác chuẩn bị quỹ nhà ở , đất ở tái định cư.
- Thực trạng quản lý đất đai hay đúng hơn là hiệu lực pháp lý về quản lý đất đai
của nơi có dự án. Nơi quản lý tốt thì quá trình tái định cư diễn ra thuận lợi. Cịn nơi
quản lý yếu kém thì sẽ gặp nhiều khó khăn. Ở những địa phương hay quốc gia có cơ
chế, chính sách rõ ràng, các thủ tục pháp lý khơng chồng chéo thì cơng tác tái đinh cư
sẽ thuận buồm, xi gió. Và ngược lai với cơ chế thiếu đồng bộ, nhất quán squán sẽ
gây rất nhiều khó khăn cho công tác này
- Khả năng giải quyết các chế độ, chính sách đối với hộ dân trong vùng bị ảnh
hưởng, thái độ, năng lực của cán bộ, công chức có thẩm quyền khi tiếp xúc với dân
trong quá trình giải quyết. Khả năng giải quyết các vướng mắc phát sinh của cơ quan


chức năng. Với việc giải quyết tốt chính sách sính sách sẽ gíup đẩy nhanh tốc độ của
dự án, giảm bớt khiếu kiện kéo dài, vượt cấp của người dân trong vùng ảnh hưởng.
- Khả năng hoàn thành khu tái định cư theo tiến độ đề ra.
- Khả năng tài chính và năng lực quản lý điều hành của nhà đầu tư hạ tầng. Yếu
tố này ảnh hưởng lớn đến tốc độ hồn thành dự án và q trình ổn định đời sống của
người dân.
- Công tác tuyên truyền về chính sách, pháp luật về đất đai chưa thường xuyên,

sâu rộng vì thế sự hiểu biết của người dân cị hạn chế dẫn đến khiếu lại về chính sách
tái định cư.
- Mặt khác ý thức tự giác của nhân dân cũng hình thành nhiều khó khăn cho nhà
đầu tư.
1.5. Kinh nghiệm của một số quốc gia nước và địa phương trong nước.
1.5.1. Một số quốc gia nước và địa phương trong nước.
a) Kinh nghiệm của Singapore :
Vấn đề tái định cư, chính sách tái định cư của Singapore gắn liền với bố trí nhà ở
cơng – loại nhà do nhà nước xây dựng và cung cấp giá rẻ kèm theo một số điều kiện.
Đây là một điểm đặc thù và rất độc đáo của thị trường bất động sản tại Singapore.
Singapore thiết lập một cơ quan tập trung thực hiện việc cung cấp nhà ở cơng cho
người dân trong đó chủ yếu phục vụ tái định cư – Cục Phát triển Nhà (HDB). Được
thành lập từ năm 1960, cho đến nay với khoảng 8.000 nhân viên, HDB đã cung cấp
nhà cho 85% dân số Singapore, trong đó có 2% thuê căn hộ (năm 2001).Có 3 bước để
chuẩn bị cho cơng tác tái định cư ở Singapore. Bước đầu, các nhân viên của HDB tiến
hành điều tra xã hội học kĩ lưỡng về hộ gia đình trước khi triển khai việc tái định cư,
trong đó lưu ý các chi tiết về số thành viên trong gia đình, kể cả con cái, nguồn thu
nhập. Việc điều tra tỉ mỉ, thận trọng sẽ tạo bằng chứng chắc chắn cho việc hỗ trợ tái
định cư chính xác, cơng bằng.Bước tiếp theo là xác định điều kiện tái định cư. Điều
kiện để được tái định cư tại các căn hộ do HDB cung cấp là được cơ quan quản lý đất
Singapore (SLA) bảo lãnh và làm thủ tục giới thiệu. Chính sách cung cấp nhà ở cơng
của HDB cũng có phân biệt các trường hợp cụ thể, trong đó ưu tiên cơng dân
Singapore. Nếu khơng sử dụng nhà do HDB cung cấp sẽ được nhà nước hỗ trợ thêm
tiền (khoảng 1.200 đôla Singapore).Bước cuối là giới thiệu nhiều loại nhà ở để người
dân chọn. HDB chủ yếu cung cấp các căn hộ trong các tòa nhà cao tầng. Có 5 loại căn
hộ cơ bản là: Loại căn hộ 1 phịng 26 - 33 đơ la singapore/tháng, loại 2 phịng giá 44 75 đơ la/tháng, loại 3 phịng 85 m2 giá 126.000 đơ la, loại 4 phịng 110 - 203.000 đơ la
và loại 5 phịng 110 m2 - 203.000 đơ la. Trong đó, chủ yếu các căn hộ có 1 - 2 phịng
dành cho những người thu nhập thấp thuê, các căn hộ 4 - 5 phòng chủ yếu để bán.



Ngồi ra, cịn có các căn hộ hạng sang (Executive) hoặc các căn hộ cho người già
(Studio Apartment).Để hạn chế tình trạng mua đi bán lại và đầu cơ, Chính phủ quy
định khi mua nhà của HDB phải ở 5 năm mới được bán và sau 10 năm (kể từ khi bán
căn nhà thứ nhất) mới được mua căn nhà thứ hai của HDB.Cung cấp nhà ở công với
giá ưu đãi là một đặc điểm riêng của Singapore, do đó nhà nước có chính sách về tài
chính tương ứng để hỗ trợ chương trình này. Có 2 phương thức chủ yếu. Một là HDB
vay nhà nước, các ngân hàng hoặc phát hành trái phiếu (bond) để phát triển các khu
dân cư, bán cho người dân và thu hồi vốn để hồn trả vốn vay. Hai là, chính phủ hỗ trợ
vốn cho người dân mua nhà trả góp của HDB (có thế chấp nhà), thông qua phát hành
trái phiếu kho bạc từ Quỹ Tiết kiệm Trung ương. Ngồi ra HDB cịn vay mượn từ thị
trường vốn (trái phiếu trung hạn) và các thể chế tài chính khác.
b) Kinh nghiệm của Hàn Quốc.
Theo pháp luật thu hồi đất và bồi thường của Hàn Quốc, nhà nước có quyền thu
hồi đất (có bồi thường) của người dân để sử dụng vào các mục đích sau đây: (i) Các dự
án phục vụ mục đích quốc phòng, an ninh; (ii) Dự án đường sắt, đường bộ, sân bay,
đập nước thủy điện, thủy lợi v.v; (iii) Dự án xây dựng trụ sở cơ quan nhà nước, nhà
máy điện, viện nghiên cứu v.v; (iv) Dự án xây dựng trường học, thư viện, bảo tàng
v.v; (v) Dự án xây dựng nhà, xây dựng cơ sở hạ tầng trong khu đô thị mới, khu nhà ở
để cho thuê hoặc chuyển nhượng v.v.
Chính sách, pháp luật về bồi thường khi nhà nước thu hồi đất ở Hàn Quốc có
những điểm đáng lưu ý sau đây:
- Quy trình tham vấn và cưỡng chế.Việc bồi thường khi nhà nước thu hồi đất
được thực hiện theo phương thức tham vấn và cưỡng chế với các bước cụ thể sau:
(i) Thu thập, chuẩn bị các quy định về tài sản và đất đai có liên quan đến việc thu
hồi đất.
(ii) Xây dựng và công bố phương án bồi thường;
(iii) Thành lập Hội đồng bồi thường;
(iv) Đánh giá và tính tốn tổng số tiền bồi thường;
(v) Yêu cầu tham vấn bồi thường;
(vi) Hoàn tất hợp đồng bồi thường.

Các cơ quan công quyền thỏa thuận với người bị thu hồi đất về phương án, cách
thức bồi thường. Nếu quá trình tham vấn bị thất bại thì nhà nước phải sử dụng biện
pháp cưỡng chế. Theo ông Kim Jaejeong, Cục trưởng Cục Chính sách đất đai Hàn
Quốc, thì ở Hàn Quốc có 85% tổng số các trường hợp nhà nước thu hồi đất thực hiện


thành cơng theo quy trình tham vấn, chỉ có 15% các trường hợp phải sử dụng phương
thức cưỡng chế.
- Nguyên tắc bồi thường, được ghi nhận trong các đạo luật về bồi thường khi thu
hồi đất. Những nguyên tắc cơ bản bao gồm:
(i) Chủ dự án bồi thường cho chủ đất và cá nhân có liên quan về những thiệt hại
gây ra do thu hồi đất hoặc sử dụng đất … cho các cơng trình cơng cộng;
(ii)Việc bồi thường được thực hiện trước khi triển khai dự án;
(iii) Bồi thường cho chủ đất bằng tiền mặt hoặc trái phiếu do chủ thực hiện dự án
phát hành;
(iv) tiền bồi thường được chi trả cho từng cá nhân;
(v) Thực hiện bồi thường trọn gói, một lần.
- Về tái định cư khi thu hồi đất ở. Chủ thực hiện dự án có trách nhiệm xây dựng
khu tái định cư, trả tiền di dời hoặc trả tiền cho quỹ tái định cư. Khu tái định cư phải
có hệ thống cơ sở hạ tầng đảm bảo cuộc sống của người dân. Người bị thu hồi đất ở
được ưu tiên mua đất tái định cư với giá ưu đãi thấp hơn 80% so với chi phí phát triển.
Diện tích mỗi mảnh đất tái định cư rộng từ 165 m2 - 265 m2 …
c) Kinh nghiệm tái định cư ở Khu kinh tế Vũng Áng
+ Tuyên truyền để người dân hiểu, ủng hộ : chủ động tuyên truyền, giải thích chủ
trương, chính sách, luật pháp đến từng người dân. Ðặc biệt công khai mọi loại giá đền
bù, hỗ trợ; quyền lợi người bị thu hồi đất, người bị ảnh hưởng của dự án và tiêu chuẩn
điều kiện của các hộ trong diện tái định cư... Trong quá trình vận động tuyên truyền,
bên cạnh việc phát huy dân chủ, hầu hết cán bộ chủ chốt và đảng viên đều nêu cao tinh
thần tiên phong, gương mẫu, nhất là những cán bộ, đảng viên trong diện bị thu hồi đất,
bị giải tỏa. Ðối với những trường hợp cá biệt, đồn cơng tác hết sức tranh thủ vai trị,

uy tín của các cán bộ về hưu, người cao tuổi, các chức sắc tôn giáo, các linh mục, Ban
hành giáo, Ủy ban đồn kết Cơng giáo, các giáo xứ, giáo họ để vận động, giác ngộ,
động viên bà con giáo dân chấp hành chủ trương, chính sách đền bù, giải tỏa.
+ Bên cạnh công tác tuyên truyền, vận động, việc xác định quy hoạch khu tái
định cư cho hàng vạn hộ dân ở các xã ven biển lên chỗ ở mới đã được Tỉnh ủy, UBND
tỉnh, các ngành, các nhà khoa học, xã hội học hết sức quan tâm và tính toán thận trọng.
Hầu hết các khu tái định cư đều được xây dựng, bố trí gần đường giao thơng lớn, thuận
tiện cho việc đi lại, sinh hoạt của nhân dân. Ngồi diện tích dành cho mỗi hộ 400 m2,
khu nào cũng dành quỹ đất để đầu tư xây dựng trường học khang trang, trạm y tế, nhà
văn hóa, trụ sở chính quyền, nghĩa trang thống rộng. Ðối với các xã có đồng bào


Thiên chúa giáo, khu tái định cư còn dành đất để xây nhà thờ, nhà hội quán. Chỉ riêng
thôn Ðông Yên, xã Kỳ Lợi, Nhà nước đã đầu tư hàng chục tỷ đồng để xây một nghĩa
trang rộng hàng chục ha. Kỳ Lợi, Kỳ Trinh... là những xã có đơng bà con sinh sống
bằng nghề đánh bắt cá biển nên khu tái định cư được bố trí khơng q xa nơi ở cũ, tạo
điều kiện cho người dân có thể tiếp tục làm nghề đánh bắt hải sản truyền thống. Lãnh
đạo huyện Kỳ Anh cho biết: Tới đây, Nhà nước sẽ đầu tư hàng chục tỷ đồng để xây
một cảng cá mới gần các khu tái định cư để cho tàu, thuyền đánh bắt cá của nhân dân
vào ra neo đậu. Ở khu tái định cư xã Kỳ Trinh, hàng chục ngôi nhà kiên cố, xây cao
hai, ba tầng đã mọc lên dưới tán cây xanh. Nhiều hộ đã năng động mở cửa hàng dịch
vụ, làm bún, làm bánh, hàng thủ cơng. Cuộc sống mới của hàng nghìn hộ dân tái định
cư đang đi dần vào ổn định.
1.5.2. Bài học rút ra.
- Sự nhất quán nguyên tắc thị trường và Nhà nước Trung ương đứng ra giải quyết
mọi vấn đề liên quan thơng qua một chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định của
thống nhất để làm cho chính sách này thực hiện nghiêm chỉnh.
- Chính quyền địa phương, chủ thể thực thi chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái
định cư, phải biết cách cụ thể hóa chính sách chung cho phù hợp với điều kiện thực tế
tại địa phương.

- Chính quyền phải có năng lực tổ chức thực hiện, nhất là quyết tâm tháo gỡ khó
khăn một cách hợp lý và khéo léo. Singapore, mặc dù rất kiên quyết trong thu hồi đất
và giao đất sử dụng đúng quy hoạch nhưng cũng cho người bị thu hồi đất cơ chế thỏa
thuận lại hoặc kiện tụng trước tòa.
- Kế hoạch, chương trình giải phóng mặt bằng, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
phải được hoạch định cụ thể, chi tiết, khoa học, hợp lý, công tâm và phải được cơng
khai hóa để người bị thu hồi đất nhận thức đúng thực chất vấn đề, tự nguyện hợp tác
thực hiên. Một số quốc gia trên cũng đã thành cơng là nhờ thực hiện theo phương thức
này.
- Điều hịa lợi ích hợp lý giữa các chủ thể liên quan đến thu hồi đất để giảm bức
xúc xã hội và giải phóng mặt bằng nhanh, chủ động sử dụng đất đã thu hồi. Như ở
Singapore đã đền bù cho người di dời quyền lợi thỏa đáng nên cũng không làm mâu
thuẫn nảy sinh nên tỷ lệ cưỡng chế không đáng kể, dưới 1%.


CHƯƠNG 2 : THỰC TRẠNG CÔNG TÁC CHUẨN BỊ QUỸ
NHÀ Ở , ĐẤT Ở TÁI ĐỊNH CƯ PHỤC VỤ GPMB TRÊN ĐỊA
BÀN TP HÀ NỘI.

2.1. Q trình đơ thị hóa trên địa bàn thành phố Hà Nội và thực trạng giải
phóng mặt bằng, nhu cầu tái định cư ở thành phố Hà Nội.
2.1.1. Q trình đơ thị hóa trên địa bàn thành phố Hà Nội.
Hiện nay, q trình đơ thị hóa diễn ra ở rất nhiều các địa phương trên lãnh thố
Việt Nam theo tốc độ phát triển kinh tế của đất nước và xu thế hội nhập nền kinh Việt
Nam và nền kinh tế thế giới. Có nhiều vấn đề có thể bàn xung quanh vấn đề đơ thị hóa
và phát triến các đơ thị Việt Nam, nhưng đơ thị hóa nói chung là một hiện tượng tất
yếu.
Đặc biệt, thủ đô Hà Nội là một trung tâm kinh tế, văn hóa, chính trị, xã hội của cả
nước, nên q trình đơ thị hóa trong những năm qua diễn ra mạnh mẽ hơn bao giờ hết,
đã làm thay đổi đáng kể bộ mặt đô thị của thành phố. Những khu nhà cao tầng khang

trang, đẹp đẽ mang dáng vẻ hiện đại, những khu vui chơi giải trí, thương mại, du lịch,
dịch vụ... đã dần làm cho Hà Nội có dáng vẻ của một thành phố hiện đại, phát triển,
tương xứng với vị thế là thủ đô của một nước Việt Nam đang trên đà phát triển cơng
nghiệp hóa - hiện đại hóa một cách mạnh mẽ. Trong những năm qua, khối lượng các
cơng trình, dự án được triển khai xây dựng trên địa bàn tăng rất nhanh. Các cơng trình
được xây dựng nhằm hoàn thiện hệ thống cơ sở hạ tầng của thành phố, các khu vui
chơi, giải trí, các khu trung tâm thương mại, dịch vụ, đường xá, hệ thống thông tin liên
lạc được xây dựng ngày càng nhiều, với chất lượng cao hơn hẳn, tạo thuận lợi cho
người dân thủ đô nâng cao mức sống và chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng: dịch
vụ - công nghiệp - nông nghiệp. Các khu kinh tế, khu chế suất, khu công nghiệp được
mở rộng theo hướng phát triển ra các huyện ngoại thành. Bên cạnh số lượng các cơng
trình được xây dựng ngày càng nhiều, thì chất lượng cơng trình cũng được nâng cao.
Nếu như trước đây, việc xây dựng các cơng trình, dự án nhỏ lẻ, phân tán thì nay đã dần
đi vào việc phát triến đồng bộ các dự án theo quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất của
cấp trên, việc xây dựng có sự quản lý và kiểm sốt của chính quyền và các Ban quản
lý dự án. Nhằm nâng cao mức sống của nhân dân, tạo cho đô thị phát triển với kiến
trúc đẹp và bền vững, trong giai đoạn từ năm 2010 - 2013 thành phố đã đầu tư xây
dựng cơ bản khoảng 235407 tỷ đồng, bình quân mỗi năm khoảng 58851,75 tỷ đồng
cho hàng ngàn các cơng trình thuộc các lĩnh vực phát triển đô thị, bao gồm: công tác
thiết kế quy hoạch, chuấn bị đầu tư và xây dựng các công trình trọng điếm…