MỤC LỤC
Trang
Phần 1. MỞ ĐẦU ...............................................................................................1
1.1. Lý do lựa chọn đề tài ...............................................................................1
1.2. Mục đích của đề án................................................................................. 2
1.3. Nhiệm vụ của đề án .................................................................................2
1.4. Giới hạn của đề án ..................................................................................2
Phần 2. NỘI DUNG ...........................................................................................3
2.1. Căn cứ xây dựng đề án ...........................................................................3
2.1.1. Căn cứ khoa học, lý luận ....................................................................3
2.1.2. Căn cứ chính trị, pháp lý.................................................................... 6
2.1.3. Căn cứ thực tiễn...................................................................................7
2.2. Nội dung cơ bản của đề án ......................................................................9
2.2.1. Thực trạng quản lý nhà nước về đất đai ở thành phố Hạ Long ..............9
2.2.2. Nội dung cơ bản của công tác hoàn thiện quản lý Nhà nước về đất
đai ở thành phố Hạ Long ...........................................................................20
2.2.3. Các giải pháp nhằm hoàn thiện quản lý Nhà nước về đất đai ở thành
phố Hạ Long ................................................................................................21
2.3. Tổ chức thực hiện ..................................................................................28
2.3.1. Những thuận lợi và khó khăn ...........................................................28
2.3.2. Nguồn lực để thực hiện..................................................................... 34
2.3.3. Phân công nhiệm vụ và kế hoạch, tiến độ thực hiện ........................34
2.4. Dự kiến hiệu quả của đề án ..................................................................36
2.4.1. Sản phẩm của đề án ..........................................................................36
2.4.2. Tác động và ý nghĩ của đề án ...........................................................37
Phần 3. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ...........................................................38
3.1. Kết luận ..................................................................................................38
3.2. Kiến nghị ................................................................................................38
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO .......................................................41

DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU
Trang
Bảng 2.1. Bảng kết quả thực hiện kế hoạch sử dụng đất năm 2015 ở thành
phố Hạ Long ......................................................................................................12
Bảng 2.2. Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở đô thị tại thành
phố Hạ Long...................................................................................................... 15
Bảng 2.3. Kết quả thu ngân sách thành phố Hạ Long và nguồn thu từ đất giai
đoạn 2011 -2015 ................................................................................................17


1

Phần 1. MỞ ĐẦU
1.1. Lý do lựa chọn đề tài
Đất đai là nguồn tài sản, nguồn lực quý hiếm của quốc gia, địa phương và
gia đình. Mỗi quốc gia, địa phương, gia đình chỉ có một quỹ đất có hạn để phục
vụ cho nhu cầu sản xuất và sinh sống, vì vậy, cần phải biết cách tổ chức, sử dụng
và quản lý quỹ đất đai có hạn của mình một cách hiệu quả. Một trong những
điều kiện để sử dụng hiệu quả đất đai là quản lý nhà nước (QLNN) đối với đất
đai một cách hợp lý.
Thành phố Hạ Long là thủ phủ của tỉnh Quảng Ninh, thuộc vùng kinh
tế trọng điểm Bắc Bộ, là điểm kết nối phát triển kinh tế trên đất liền và kinh tế
biển, nằm trong trục hành lang kinh tế quốc tế Côn Minh - Lào Cai - Quảng
Ninh, là cửa ngõ thông thương chiến lược của vùng Bắc bộ,...Trong nhiều
năm qua, thành phố Hạ Long luôn là trung tâm phát triển kinh tế sôi động
nhất của tỉnh Quảng Ninh với tốc độ tăng trưởng kinh tế khá cao, bình quân
giai đoạn 2006-2010 đạt 11,26%, giai đoạn 2011 – 2015 đạt 14%, góp phần
để tỉnh Quảng Ninh đạt tốc độ tăng trưởng là 9,2%/năm, cao gấp 1,5 lần so
với mức bình quân chung của cả nước (5,82%)
Với rất nhiều ưu thế như vậy, đất đai ở thành phố Hạ Long trở nên vô

cùng quý giá và đòi hỏi phải được quản lý để sử dụng hiệu quả. Hơn nữa, quá
trình ĐTH, CNH, HĐH cũng đặt ra nhiều vấn đề đối với quản lý nhà nước về đất
đai ở thành phố Hạ Long.
Thực tế cho thấy, QLNN đối với đất đai ở thành phố Hạ Long những
năm qua, bên cạnh rất nhiều thành tích, cũng tồn tại khơng ít hạn. Một số trong
những hạn chế đó là chất lượng quản lý thấp khiến các hành vi vi phạm pháp
luật về đất đai vẫn còn diễn ra và chưa được xử lý dứt điểm, tình trạng sử dụng
đất đai lãng phí, khơng hiệu quả cịn diễn ra ở nhiều nơi, việc khiếu kiện tập thể
về đất đai trở nên phức tạp, thị trường BĐS, trong đó có thị trường QSDĐ hoạt
động không lành mạnh do thiếu sự kiểm sốt của Nhà nước, thiếu sự cơng khai,
minh bạch, ý thức chấp hành và hiểu biết pháp luật về đất đai của dân cư còn


2

hạn chế, ... Chính vì thế, nguồn lực đất đai của thành phố khá lớn nhưng chưa
được khai thác sử dụng một cách hiệu quả.
Để QLNN về đất đai ở thành phố Hạ Long trong những năm tới phát huy
được những thế mạnh vốn có và khắc phục được những hạn chế hiện nay, cần
tiến hành nghiên cứu một cách hệ thống về lĩnh vực này. Vì vậy, “Hồn thiện
quản lý nhà nước về đất đai ở thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh” là một
việc làm có ý nghĩa thiết thực và cấp bách của thành phố Hạ Long.
1.2. Mục đích của đề án
Đề án tập trung phân tích, đánh giá thực trạng QLNN về đất đai trên địa
bàn thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh trong 5 năm gần đây, từ đó, đề xuất
các giải pháp chủ yếu nhằm hoàn thiện QLNN về đất đai trên địa bàn thành
phố Hạ Long trong thời gian tới.
1.3. Nhiệm vụ của đề án
Để đạt được mục đích trên, việc nghiên cứu đề tài sẽ thực hiện một số
nhiệm vụ cơ bản sau:

- Khái quát và làm rõ cơ sở lý luận về cơng tác QLNN về đất đai.
- Phân tích, đánh giá thực trạng QLNN về đất đai trên địa bàn thành phố
Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh.
- Đề xuất quan điểm và các giải pháp chủ yếu nhằm hoàn thiện QLNN
về đất đai trên địa bàn thành phố Hạ Long trong thời gian tới, kế hoạch, tiến
độ thực hiện.
1.4. Giới hạn của đề án
- Phạm vi nghiên cứu: QLNN về đất đai ở thành phố Hạ Long chủ yếu
được xem xét dưới góc độ hoạt động quản lý và bộ máy quản lý của chính
quyền cấp thành phố thuộc tỉnh (trong đề án này được gọi chung là cấp thành
phố). Đất đai với tư cách là đối tượng của QLNN được xem xét trong phạm vi
địa giới hành chính của thành phố Hạ Long.
- Về thời gian: Nghiên cứu thực trạng QLNN về đất đai trên địa bàn
thành phố Hạ Long trong giai đoạn từ 2011 đến năm 2015 và định hướng quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất đến năm 2020.


3

Phần 2. NỘI DUNG
2.1. Căn cứ xây dựng đề án
2.1.1. Căn cứ khoa học, lý luận
2.1.1.1. Một số khái niệm
- Đất đai: Luật Đất đai 2013 của Việt Nam quy định: Đất đai là tài
nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặt biệt, là thành phần
quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư,
xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh và quốc phòng.
- Quản lý nhà nước về đất đai: Theo nghĩa chung nhất, quản lý nhà
nước về đất đai là sự tác động của các cơ quan nhà nước đến đất đai và quá
trình sử dụng đất đai phù hợp với chế độ sở hữu đất đai, yêu cầu của quá trình

phát triển kinh tế - xã hội và thẩm quyền của cơ quan quản lý nhà nước.
2.1.1.2. Quản lý nhà nước về đất đai ở thuộc thẩm quyền cấp thành phố
Quyền quản lý đất đai của Nhà nước được phân chia giữa các cấp trong
bộ máy nhà nước. Chính quyền cấp thành phố thuộc tỉnh được phân cấp các
thẩm quyền và chức năng quản lý nhà nước về đất đai như sau:
- Tổ chức thực hiện việc xác định địa giới hành chính trên thực địa, lập
và lưu giữ hồ sơ địa giới hành chính trong phạm vi thành phố trình UBND
tỉnh xác nhận. Trực tiếp xác nhận hồ sơ địa giới hành chính của cấp phường.
Tham gia lập và lưu giữ bản đồ địa chính, bản đồ hành chính. Tổ chức thực
hiện lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất của địa phương.
- Tổ chức thực hiện lập và điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất,
lập bản đồ quy hoạch sử dụng đất trong phạm vi thành phố trình Hội đồng
nhân dân cùng cấp thơng qua trước khi trình UBND cấp tỉnh phê duyệt, đồng
thời tổ chức, chỉ đạo việc thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trong
phạm vi thành phố. UBND thành phố tổ chức lập, điều chỉnh và phê duyệt
quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của cấp phường, lập và phê duyệt bản đồ


4

quy hoạch sử dụng đất, đồng thời có trách nhiệm kiểm tra việc thực hiện quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất của cấp phường.
- Thành phố có quyền quyết định và tổ chức thực hiện việc giao đất,
cho thuê đất, thu hồi đất, cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất đối với
các hộ gia đình, cá nhân và cộng đồng dân cư.
- UBND Thành phố tổ chức thực hiện các thủ tục để cấp GCN QSDĐ;
có quyền cấp GCN QSDĐ, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho các
hộ gia đình, cá nhân và cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước
ngoài sở hữu nhà ở gắn liền với QSDĐ ở. UBND Thành phố cịn có trách
nhiệm tổ chức thực hiện việc kiểm kê, thống kê đất đai ở địa phương, báo cáo

kết quả lên UBND cấp tỉnh.
- Trong trường hợp xảy ra tranh chấp mà người sử dụng đất không có
GCN QSDĐ thì chính quyền cấp thành phố thực hiện giải quyết tranh chấp
đất đai. Trong quá trình giải quyết tranh chấp, nếu đương sự không đồng ý
với các quyết định của chính quyền cấp thành phố thì có quyền khiếu nại lên
cấp cao hơn hoặc khởi kiện ra tòa hành chính. Đối với các đơn tố cáo của
cơng dân trong lĩnh vực đất đai thì UBND cấp thành phố nghiên cứu, xem xét
theo thẩm quyền hoặc chuyển tới các cấp có thẩm quyền xem xét, giải quyết.
2.1.1.3. Nhân tố ảnh hưởng đến quản lý nhà nước về đất đai ở cấp thành
phố trực thuộc tỉnh
- Luật pháp về đất đai và các chính sách của chính phủ, chính quyền cấp
tỉnh: Luật pháp là một yếu tố cơ bản điều chỉnh hành vi của mọi đối tượng
trong mọi lĩnh vực tham gia trong đời sống kinh tế - xã hội, trong đó bao gồm
cả luật pháp về đất đai. Chính sách của chính phủ, chính quyền cấp tỉnh về đất
đai là cơ sở để thành phố tổ chức thực hiện và triển khai các nội dung QLNN
về đất đai trên địa bàn. Chính vì vậy, nếu hệ thống chính sách đúng đắn, phù
hợp, đầy đủ, đồng bộ, rõ ràng, cụ thể và được xây dựng một cách khoa học,
xuất phát từ tổng kết thực tiễn thì sẽ tạo điều kiện cho thành phố dễ dàng, thuận


5

lợi khi triển khai các hoạt động QLNN. Nếu ngược lại, sẽ khiến cơ quan
QLNN cấp thành phố khó thực hiện, lúng túng trong việc đưa chính sách vào
thực tiễn dẫn đến hiệu quả QLNN về đất đai ở cấp thành phố sẽ thấp.
- Đặc điểm đặc thù của địa phương quản lý: QLNN về đất đai ở thành
phố của một tỉnh miền núi sẽ có những điểm khác biệt với QLNN về đất đai ở
thành phố miền đồng bằng hoặc miền biển.... QLNN về đất đai của một thành
phố chú trọng phát triển các trung tâm thương mại, cửa khẩu như thành phố
Lạng Sơn sẽ có nhiều nét khác biệt với những thành phố có ưu thế phát triển du

lịch như thành phố Vinh (Nghệ An) và cũng khác với những thành phố có vị trí
địa lý, định hình đa dạng, quỹ đất hạn hẹp như Hạ Long... Như vậy, tùy theo
đặc thù của mỗi thành phố mà nội dung QLNN về đất đai khác nhau và phải
phù hợp với thực tiễn địa phương.
- Năng lực của bộ máy và cán bộ quản lý đất đai: Nhân tố con người và
tổ chức bộ máy hoạt động luôn là vấn đề trọng tâm trong mọi lĩnh vực của đời
sống kinh tế - xã hội, nó có vai trị đặc biệt quan trọng, quyết định sự thành
công của hệ thống quản lý nói chung và hiệu quả quản lý đất đai nói riêng.
QLNN về đất đai ở cấp thành phố địi hỏi cán bộ QLNN phải có trình độ
chun mơn sâu, rộng, mang tính tổng hợp cả về kinh tế, mơi trường, quy
hoạch, xây dựng, pháp luật về đất đai, đô thị, quy hoạch... qua các thời kỳ.
- Mức độ phát triển của địa phương: Sự phát triển của nền kinh tế tạo ra
được nguồn lực tài chính đáp ứng yêu cầu về trang bị cơ sở vật chất, đào tạo
và thu hút nguồn nhân lực. Đồng thời, kích thích sự phát triển của khoa học
công nghệ, tăng năng suất lao động, thúc đẩy nâng cao năng lực, trình độ của
người lao động, … giúp cho công tác quản lý được thuận lợi hơn, rút ngắn
thời gian, giảm bớt được những khó khăn trong cơng tác quản lý.
Hơn thế nữa, mức độ phát triển của địa phương gắn liền với sự phát triển
của q trình đơ thị hóa, phát triển nền kinh tế thị trường và hội nhập kinh tế,
trong điều kiện đó, đất đai khơng chỉ trở thành nguồn lực, một loại hàng hố có


6

giá trị cao mang lại thu nhập to lớn, để cung cấp vốn đầu tư cho qúa trình đơ thị
hố mà giá trị QSDĐ cịn đưa lại sự hình thành các loại thị trường vốn vay bằng
bảo lãnh, thế chấp QSDĐ, thị trường cho thuê lại QSDĐ...
2.1.2. Căn cứ chính trị, pháp lý
2.1.2.1. Quan điểm của Đảng về công tác quản lý đất đai
Nghị quyết số 19-NQ/TW ngày 31/10/2012 của Ban Chấp hành Trung

ương Về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai trong thời kỳ đẩy
mạnh tồn diện cơng cuộc đổi mới, tạo nền tảng để đến năm 2020 nước ta cơ
bản trở thành nước công nghiệp theo hướng hiện đại, trong đó thể hiện quan
điểm chỉ đạo cụ thể:
- Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và
thống nhất quản lý. Quyền sử dụng đất là một loại tài sản và hàng hố đặc
biệt, nhưng khơng phải là quyền sở hữu, được xác định cụ thể phù hợp với
từng loại đất, từng đối tượng và hình thức giao đất, cho thuê đất.
- Người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận
quyền sử dụng đất để sử dụng ổn định lâu dài hoặc có thời hạn và có các
quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho,
thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất và được bồi thường khi Nhà nước
thu hồi đất, tuỳ theo từng loại đất và nguồn gốc sử dụng đất theo quy định của
pháp luật.
- Đất đai được phân bổ hợp lý, sử dụng đúng mục đích, tiết kiệm và có
hiệu quả cao; bảo đảm lợi ích trước mắt và lâu dài, bảo vệ môi trường sinh
thái, đáp ứng yêu cầu phát triển bền vững đất nước; nâng cao chất lượng và
bảo vệ đất canh tác nông nghiệp, bảo đảm an ninh lương thực quốc gia.
- Chính sách, pháp luật về đất đai phải huy động tốt nhất nguồn lực từ
đất để phát triển đất nước; bảo đảm hài hồ lợi ích của Nhà nước, của người
sử dụng đất và của nhà đầu tư; bảo đảm cho thị trường bất động sản, trong đó
có quyền sử dụng đất, phát triển lành mạnh, ngăn chặn tình trạng đầu cơ.


7

- Nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý nhà nước về đất đai; đẩy mạnh
cải cách hành chính, bảo đảm công khai, minh bạch trong quản lý đất đai.
- Tăng cường sự lãnh đạo của Đảng và quản lý của Nhà nước, phát huy
vai trò của Mặt trận Tổ quốc, các đoàn thể nhân dân và toàn dân trong thực

hiện chính sách, pháp luật về đất đai. Bảo đảm sự quản lý thống nhất của Nhà
nước cấp Trung ương về đất đai, đồng thời phân cấp phù hợp cho địa phương,
có chế tài xử lý nghiêm các hành vi vi phạm chính sách, pháp luật về đất đai.
2.1.2.2. Căn cứ pháp lý
- Luật Đất đai ngày 26/11/2003 của Quốc Hội;
- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính
Phủ "Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai năm 2003";
- Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 của Chính
Phủ "Quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi
đất và giải quyết khiếu nại về đất đai";
- Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13 tháng 8 năm 2009 của Chính
Phủ "Quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi
thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất";
- Luật Đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29/11/2013 của Quốc Hội;
- Nghị định số 43/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính Phủ
"Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai";
- Nghị định số 44/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính Phủ
"Quy định về giá đất";
- Nghị định số 47/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính Phủ
"Quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất";
- Thông tư số 37/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ Tài nguyên và môi
trường "Quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất";
2.1.3. Căn cứ thực tiễn
Đến năm 2020, thành phố Hạ Long đạt ra mục tiêu hướng tới là: Tiếp
tục mở rộng quy mô thành phố với quy mô dân số khoảng 30 vạn người. Mở


8

rộng không gian thành phố đảm bảo nguyên tắc: “Bảo vệ được môi trường

biển và ven biển”; Phấn đấu đạt nhịp độ tăng trưởng kinh tế bình quân từ 13%
-15% giai đoạn 2016 - 2020. Đến năm 2020, cơ cấu kinh tế theo lĩnh vực
được chuyển dịch theo các tỷ trọng như sau: công nghiệp đạt tỷ trọng 4344%, dịch vụ đạt tỷ trọng 55-56%, nông nghiệp đạt 1% trong tổng GDP của
thành phố; Tăng cường quản lý đô thị, giải quyết tốt các vấn đề môi trường
trên địa bàn, tái tạo và làm giàu tài nguyên biển, rừng, đất đai, nguồn nước.
Tuy nhiên, để đạt được các mục tiêu đó, thành phố Hạ Long cần khắc phục
nhiều vấn đề còn tồn tại và đối mặt với nhiều thách thức như:
Nhu cầu sử dụng đất càng ngày càng lớn trong khi quỹ đất của địa
phương hạn hẹp: Người tăng thêm nhưng đất không đẻ ra, cũng không được
sản xuất ra thêm là một trong những áp lực cho công tác quản lý đất đai trên
địa bàn thành phố. Cùng với những thành tựu trong phát triển các ngành kinh tế
thì nhu cầu sử dụng đất để mở rộng sản xuất, kinh doanh, phát triển hạ tầng kỹ
thuật phục vụ phát triển kinh tế cũng ngày một tăng lên qua các năm.
Quản lý đất đai có tính lịch sử với nhiều hậu quả chưa được khắc phục:
Như đã trình bày về thực trạng của công tác quản lý đất đai trên địa bàn thành
phố Hạ Long, trong đó có nêu kết quả và những hạn chế của công tác đo đạc
bản đồ, lập hồ sơ địa chính: Các hồ sơ, tài liệu địa chính lưu trữ rất đa dạng, độ
chính xác rất thấp, tính pháp lý yếu và số lượng khơng đầy đủ, không thống
nhất, ảnh hưởng rất lớn tới hiệu quả hoạt động quản lý của Nhà nước.
Luật pháp và chính sách về đất đai cịn một số điểm bất hợp lý, chẳng hạn
như: Quy định của Chính phủ về việc cho phép các dự án có thu tiền sử dụng đất
thì chủ doanh nghiệp phải thỏa thuận với người có đất bị thu hồi tạo kẽ hở cho một
số đối tượng cố tình địi giá bồi thường q cao làm cho giá bồi thường trong cùng
một khu vực có sự chênh lệch, trong khi đó lại khơng hướng dẫn chi tiết việc thỏa
thuận, góp vốn bằng quyền sử dụng đất của các hộ dân có đất trong phạm vị thu hồi
thực hiện dự án, đây cũng là một trong những nguyên nhân cơ bản làm phát sinh
khiếu kiện. Hay Nghị định 69 của Chính phủ có quy định khu tái định cư phải có


9


điều kiện phát triển bằng hoặc tốt hơn nơi cũ nhưng lại không xây dựng được
những căn cứ khách quan để đánh giá chất lượng của các khu tái định cư, trong mối
quan hệ so sánh với các điều kiện ăn ở trước đây của người được đền bù.
* Năng lực của bộ máy và cán bộ quản lý đất đai cịn chưa đáp ứng u
cầu: Nhìn chung, bộ máy quản lý đất đai của các cấp ở thành phố Hạ Long
mới chỉ tập trung vào một số nghiệp vụ quản lý cơ bản. Trình độ của cán bộ,
cơng chức cịn chưa theo kịp cơng tác quản lý, chưa đáp ứng nhu cầu của
cơng cuộc cải cách hành chính nhà nước. Bên cạnh đó, một bộ phận khơng ít
cán bộ cịn có biểu hiện tiêu cực, nhũng nhiễu, cố tình sai phạm trong quản lý
đất đai để trục lợi, đang làm méo mó các quan hệ về đất đai và gây bức xúc
trong xã hội. Sự phân công, phân cấp trong quản lý, tổ chức bộ máy quản lý còn
chồng chéo, chưa rõ ràng thể hiện ở việc chưa tách ra được giữa chức năng
QLNN và chức năng hoạt động sự nghiệp, kinh doanh. Văn phòng Đăng ký đất
đai và Trung tâm phát triển quỹ đất đã được thành lập, tuy nhiên đến nay hai đơn
vị này cũng chưa phát huy được hết chức năng và năng lực của mình. Trung tâm
phát triển quỹ đất vẫn chỉ tập trung thực hiện cơng tác bồi thường GPMB, cịn
văn phịng Đăng ký đất đai mới chỉ thực hiện mỗi chức năng cấp giấy CN
QSDĐ. Do đó các hoạt động dịch vụ đất đai hiện còn đang được thả lỏng và
chưa được tổ chức thành hệ thống hoạt động theo quy định của pháp luật.
Những nhược điểm này cho thấy, việc củng cố và hoàn thiện quan quản
lý đất đai ở thành phố Hạ Long là một vấn đề cấp thiết.
2.2. Nội dung cơ bản của đề án
2.2.1. Thực trạng quản lý nhà nước về đất đai ở thành phố Hạ Long
2.2.1.1. Thực trạng tuyên truyền, phổ biến và tổ chức thực hiện các văn
bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai
* Thực trạng tuyên truyền, phổ biến văn bản quy phạm pháp luật về
quản lý và sử dụng đất đai
Tại thành phố Hạ Long, từ năm 2011 đến nay đã tổ chức được 32 cuộc
sơ kết, tổng kết công tác quản lý và sử dụng đất đai nhằm đánh giá tình hình



10

thực hiện, rút kinh nghiệm và tập huấn, tuyên truyền cho cán bộ lãnh đạo cấp
uỷ và chính quyền các cấp, cán bộ chuyên môn và đại diện khu phố, tổ dân.
Ngồi ra, UBND thành phố Hạ Long cịn phối hợp với Đài truyền thanh,
truyền hình của thành phố tham gia chuyên mục giải đáp pháp luật về lĩnh
vực đất đai, tài nguyên và môi trường.
* Thực trạng tổ chức thực hiện luật và các văn bản quy phạm pháp luật
về đất đai
Hàng năm, thông qua việc tổng kết đánh giá kết quả thực hiện công
tác quản lý đất đai, thành phố Hạ Long đã tham mưu với tỉnh Quảng Ninh
xây dựng các cơ chế, chính sách, các quy định cụ thể để giải quyết những
vướng mắc trong thực hiện Luật đất đai, trong công tác đền bù GPMB,
tham gia ý kiến vào các dự thảo của Sở Tài nguyên và Môi trường đề xuất
Tỉnh ban hành Quy định phân cấp quản lý nhà nước về quản lý đất
đai,...Căn cứ các quy định về quản lý và sử dụng đất đai, từ năm 2011 đến
nay, thành phố Hạ Long đã ban hành hơn 30 văn bản hướng dẫn và công
khai thủ tục, trình tự cấp giấy chứng nhận QSDĐ, giao đất, cho thuê đất
cho các hộ gia đình, cá nhân, trình tự, thủ tục thu hồi đất và GPMB cho
các dự án, ...Bên cạnh đó, thành phố Hạ Long cũng ban hành nhiều văn
bản chỉ đạo triển khai công tác quản lý đất đai như: Kế hoạch 100/KH-UB
ngày 12/11/2014 của UBND thành phố Hạ Long về việc kiểm kê đất đai
và xây dựng bản đồ hiện trạng năm 2015; Kế hoạch số 934/KH-UBND
ngày 26/3/2012 về việc triển khai cấp GCNQSDĐ đặc biệt đối với đất sản
xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản...
2.2.1.2. Thực trạng lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính và các loại
bản đồ về đất đai
- Công tác đo đạc lập bản đồ địa chính: Từ năm 1997 đến hết năm

2000, thành phố Hạ Long đã thực hiện đo đạc bản đồ địa chính trên cơ sở
địa giới hành chính của 18 xã, phường. Đến đầu năm 2009, thành phố Hạ


11

Long đã hồn thành cơng tác đo đạc bản đồ địa chính trên tồn thành phố.
Tuy nhiên, hiệu quả của việc sử dụng bản đồ địa chính chưa cao do bản đồ
không được chỉnh lý biến động thường xuyên, diện tích đo vẽ chỉ thực hiện
trong khu dân cư cịn diện tích đất canh tác ở một số nơi và đất rừng chưa
được đo vẽ, chưa đáp ứng được yêu cầu phát triển mạnh mẽ trong giai đoạn
hiện nay.
- Lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất: Công tác thống kê đất được thực
hiện đầy đủ theo luật định:
+ Thành phố có: Bản đồ hiện trạng sử dụng đất năm 2011.
+ Cấp phường có: Bản đồ hiện trạng sử dụng đất năm 2011.
Đến nay đang hoàn thiện bản đồ hiện trạng sử dụng đất năm 2015.
- Lập bản đồ quy hoạch sử dụng đất: Đến nay, thành phố Hạ Long
đã lập xong bản đồ quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020, định hướng
đến năm 2030.
2.2.1.3. Thực trạng lập và quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Trên cơ sở quy hoạch chung, Thành phố đã hoàn thành: Điều chỉnh
quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội đến năm 2020, định hướng
đến năm 2030; quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất đến năm 2020; quy
hoạch phát triển các ngành kinh tế giai đoạn 2015-2020 như: Du lịch, công
nghiệp - TTCN, điện lực, lâm nghiệp; điều chỉnh quy hoạch chung xây
dựng thành phố đến năm 2020. Giai đoạn 2011 - 2015 thành phố đã triển
khai lập trên 300 quy hoạch xây dựng chi tiết và thực hiện quản lý theo quy
hoạch được duyệt, tỷ lệ phủ kín quy hoạch 1/2000 đạt 20%, tỷ lệ phủ kín
quy hoạch 1/500 đạt 26,5%. Đến nay, thành phố Hạ Long đã lập xong quy

hoạch sử dụng đất đến năm 2020, định hướng đến năm 2030, tầm nhìn
ngồi năm 2030 và kế hoạch sử dụng đất 5 năm (2015 – 2020) thành phố
Hạ Long.


12

Bảng 2.1. Bảng kết quả thực hiện kế hoạch sử dụng đất năm 2015
ở thành phố Hạ Long
Đơn vị tính: ha
STT

1
1.1
1.2
1.3
1.4
2

CHỈ TIÊU
Tổng diện tích
tự nhiên
Đất nơng nghiệp
Đất sản xuất nơng
nghiệp
Đất lâm nghiệp
Đất nuôi trồng
thuỷ sản
Đất nông nghiệp
khác

Đất phi nông
nghiệp

MÃ

KHSD đất
năm 2015
(ha)

Kết quả
thực hiện năm
2015 (ha)

Tỷ lệ
(%)

22.250,00

27.195,03

122,22

NNP

7.333,70

9.568,74

130,48


SXN

602,47

1.373,56

227,99

LNP

6.610,08

7.073,62

107,01

NTS

69,86

1.121,41

1.605,2

NKH

51,29

0,15


0,29

PNN

11.723,37

16.278,76

138,86

OTC

2.272,79

2.1

Đất ở

2.281,49

100,38

2.2

Đất chuyên dùng
CDG
7.032,53
11.028,14
Đất tôn giáo, tín
TTN

0,34
3,1
ngưỡng
Đất nghĩa trang,
NTD
72,31
73,16
nghĩa địa
Đất sơng suối
SMN
2.335,37
2.892,93
Đất phi nơng
PNK
10,03
0,04
nghiệp khác
Đất chưa sử
CSD
3.192,93
1.347,53
dụng
Thống kê đất đai thành phố Hạ Long năm 2015

156,82

2.3
2.4
2.5
2.6

3

911,76
101,18
123,87
0,40
42,20

Nhìn chung việc thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất giai đoạn
2011-2015 trên địa bàn thành phố đạt được những thành quả nhất định. So với các
chỉ tiêu kế hoạch sử dụng đất được duyệt của năm 2015 thì tỷ lệ kết quả thực hiện
bám tương đối sát, đây là thành tựu lớn không chỉ trong lĩnh vực sử dụng đất mà
cịn khẳng định q trình phát triển kinh tế - xã hội trên địa bàn thành phố bám sát
quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội được duyệt trong những năm qua.


13

Tuy nhiên, thực tế thực hiện một số chỉ tiêu kế hoạch sử dụng đất đạt tỷ
lệ thấp hoặc cao hơn nhiều so với chỉ tiêu quy hoạch được duyệt. Nguyên
nhân chủ yếu là do: Số liệu dự báo trong phương án quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất được duyệt chưa sát thực tế, phương pháp tính tốn, dự báo chưa
khoa học, chưa xuất phát từ thực tế dẫn đến độ chính xác của kết quả dự báo
chưa cao,...Ngồi ra còn do một số yếu tố khác như: Do thay đổi các chỉ tiêu
thống kê, kiểm kê đất đai; thời gian để xác định đất ở, bóc tách đất nơng
nghiệp trong khuôn viên đất ở do vậy đánh giá sự biến động về chỉ tiêu tăng
này chưa phản ánh đúng bản chất của quá trình quy hoạch.
2.2.1.4. Thực trạng giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích
sử dụng đất
* Thực trạng giao đất

- Đất sản xuất nông nghiệp: Hầu như tồn bộ quỹ đất nơng nghiệp trên
địa bàn thành phố Hạ Long do các HTX nông nghiệp quản lý và thực hiện
giao khoán lại cho các hộ gia đình, cá nhân trên cơ sở các quy định của
Khốn 10 và Khốn 100. Trên cơ sở đó, đến nay, Thành phố đã hồn thành
cơng tác đo vẽ, lập bản đồ địa chính phần đất nơng nghiệp do các HTX nông
nghiệp trên địa bàn thành phố quản lý tại các phường Hà Phong, Việt Hưng,
Đại Yên và đang hoàn tất thủ tục cấp GCN QSDĐ nông nghiệp cho các hộ
dân, đang tiếp tục đo vẽ, lập bản đồ địa chính đất nơng nghiệp do HTX quản
lý tại các phường Hà Khẩu, Hùng Thắng, Tuần Châu.
- Đất lâm nghiệp: Thực hiện Nghị định 02/NĐ-CP và Nghị định
163/NĐ-CP của Chính phủ, Thành phố đã giao đất cho 4.843 hộ với diện tích
5.832 ha. Hiện nay, quỹ đất lâm nghiệp chưa giao vẫn cịn khoảng 12.000 ha,
nhưng hơn 70% trong số đó là diện tích các vùng núi cao (nằm gần biển) hoặc
vùng sâu, khả năng giao rất khó.
- Đối với đất ở: Từ năm 2011 đến nay, thành phố Hạ Long đã thực hiện
giao đất ở cho khoảng 5.000 hộ thông qua hình thức giao đất và đấu giá QSDĐ.


14

* Thực trạng cho thuê đất
Năm 2015, hiện trạng diện tích đất cho thuê sử dụng của thành phố là
21.087,21 ha chiếm 77,54% tổng diện tích tự nhiên của tồn thành phố.
* Thực trạng việc thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất
Những năm vừa qua, Hạ Long ln là điểm thu hút mạnh mẽ các nhà
đầu tư trên nhiều lĩnh vực; đặc biệt là việc đầu tư phát triển hạ tầng kỹ thuật
và phát triển đô thị, tạo quỹ đất ở. Tồn thành phố, trung bình mỗi năm có
khoảng 12 dự án đầu tư xây dựng khu đơ thị mới và hàng chục dự án xây
dựng hạ tầng kỹ thuật, xã hội như đường giao thông, sân vận động, hệ thống
thốt nước, vệ sinh mơi trường....Cơng tác thu hồi đất và GPMB của thành

phố Hạ Long đã được những kết quả đáng khích lệ song cịn chậm và gây
nhiều bức xức trong nhân dân do nhiều nguyên nhân như: Định giá đất còn
thấp; Nhiều nội dung, quy định chưa phù hợp với thực tế và có nhiều cách
hiểu khác nhau nên khi áp dụng rất khó khăn; thời gian đền bù, giải tỏa còn
chậm tiến độ...Việc thu hồi đất của các tổ chức, cá nhân sử dụng đất trái pháp
luật và giải tỏa thực hiện cơng trình được tiến hành nhưng chưa thường
xuyên, chưa dứt điểm.
2.2.1.5. Thực trạng đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa
chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thống kê, kiểm kê đất
* Thực trạng đăng ký quyền sử dụng đất, cấp GCN QSDĐ.
Để triển khai công tác đăng ký đất đai và cấp GCN QSDĐ cho các hộ
dân, thành phố Hạ Long đã tiến hành nhiều các biện pháp từ tuyên truyền,
phổ biến quyền và lợi ích của việc đăng ký đất đai, vừa giải thích, tuyên
truyền pháp luật về trình tự, thủ tục đăng ký và cấp GCN QSDĐ. Đồng thời,
thành phố cũng thành lập các tổ công tác trực tiếp tới từng khu phố, tổ dân,
thậm chí đến từng hộ gia đình tun truyền, vận động các hộ kê khai, đăng ký
quyền sử dụng đất, hoặc giải quyết các vướng mắc liên quan đến việc cấp
GCN QSDĐ góp phần đẩy nhanh tiến độ cấp quyền sử dụng đất. Do vậy, đến


15

hết năm 2015, số lượng GCN QSDĐ đã được cấp là 67.714 giấy đạt 66%
tổng số giấy cần cấp, trong đó: Cấp mới là 33.058 trường hợp; Cấp đổi là
11.930 trường hợp; Chuyển nhượng là 22.726 trường hợp.
Bảng 2.2. Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở đơ thị
tại thành phố Hạ Long
(Đơn vị tính: hồ sơ)
STT


Tên phường

1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14

Hồng Gai
Bạch Đằng
Hồng Hải
Hồng Hà
Hà Tu
Hà Phong
Hà Trung
Hà Lầm
Cao Thắng
Cao Xanh
Hà Khánh
Yết Kiêu
Trần Hưng Đạo

Bãi Cháy

15

Giếng Đáy

16
17
18
19
20
Tổng

Tổng số hồ sơ kê
khai (kể cả phát
sinh)
5.010
4.174
9.898
7.336
5.366
4.755
3.309
4.524
8.139
9.275
2.633
3.777
4.033
9.774


Số hồ sơ đã
cấp GCN

Tỷ lệ hoàn
thành (%)

3.755
3.874
6.298
5.748
3.472
3.089
2.659
3.127
4.935
5.292
2.253
3.134
3.344
4.774

3.859
1.841
Hà Khẩu
4.416
3.166
Hùng Thắng
1.774
1.024

Tuần Châu
1.268
705
Đại Yên
4.040
2.135
Việt Hưng
5.178
3.089
102.538
67.714
Nguồn: Báo cáo tổng kết của phịng Tài ngun – Mơi trường
thành phố Hạ Long đến hết năm 2015

75
93
64
78
65
65
80
69
61
57
86
83
83
49
48
72

58
56
53
60
66


16

Mặc dù công tác cấp GCN QSDĐ đã đạt được những kết quả tích cực
nhưng nhìn chung tiến độ vẫn cịn chậm và chất lượng cơng tác cấp GCN
QSDĐ chưa cao, vẫn để xảy ra tình trạng cấp khơng đúng hiện trạng và nguồn
gốc sử dụng đất gây khiếu kiện trong nhân dân. Có nhiều ngun nhân dẫn
đến tình trạng trên nhưng nguyên nhân chủ yếu là do nguồn gốc đất phức tạp,
hồ sơ giấy tờ về nguồn gốc đất, chủ sử dụng đất khơng rõ ràng, có nhiều biến
động qua các thời kỳ nhưng không được chỉnh lý, bổ sung kịp thời, công tác
quản lý đất đai giai đoạn trước đây cịn bng lỏng, đặc biệt là việc quản lý
đất nông nghiệp.
* Công tác thống kê, kiểm kê đất đai
Giai đoạn trước đây công tác thống kê, kiểm kê đất đai ở thành phố Hạ
Long chưa được chú ý thực hiện, tuy nhiên, giai đoạn gần đây, tốc độ đơ thị hóa
của thành phố Hạ Long diễn ra hết sức mạnh mẽ dẫn đến việc biến động thường
xuyên về đất đai, mặt khác giá trị đất đai tăng mạnh qua các năm và tình trạng
tranh chấp đất đai diễn ra thường xuyên đòi hỏi phải thực hiện kiểm kê, thống kê
đất đai để có thể làm tốt cơng tác quản lý đất đai. Do vậy, từ năm 2010 đến nay,
công tác thống kế đất đai được thực hiện hàng năm nghiêm túc hơn song chất
lượng của việc thống kê, kiểm kê đất đai chưa cao, phần lớn là báo cáo ước
lượng hoặc sử dụng số liệu thống kê cũ không được chỉnh lý biến động.
2.2.1.6. Thực trạng quản lý tài chính về đất đai, giá đất
và quản lý thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất

động sản
* Thực trạng quản lý tài chính
Những năm gần đây, các khoản thu từ khai thác quỹ đất ngày càng
tăng tạo nguồn tài chính cho đầu tư phát triển thành phố, mặt khác góp phần
giải quyết sức ép chi từ ngân sách nhằm thúc đẩy kinh tế của thành phố phát
triển một cách toàn diện. Kết quả từ năm 2011 đến nay, tổng số thu từ nguồn


17

đất đai trên địa bàn thành phố vào ngân sách nhà nước đạt hơn 2.000 tỷ
đồng, cụ thể:
Bảng 2.3. Kết quả thu ngân sách thành phố Hạ Long và nguồn thu từ đất
giai đoạn 2011 -2015
Đơn vị tính: triệu đồng
Chỉ tiêu thu

Năm

Năm

Năm

Năm

Năm 2015

2011

2012


2013

2014

Tổng thu trên địa bàn

633.468

775.269

990.544

Tổng thu từ đất, Tr.đó:

156.737

216.524

374.159

490.736

824.135

Thu tiền sử dụng đất

99.197

146.913


300.645

359.197

583.772

Thuế chuyển QSDĐ

15.653

22.643

21.923

38.231

176.908

Thuế sử dụng đất

10.337

12.509

16.444

Tiền thuê MĐMN

30.567


30.635

35.179

1.281.74
2

29.35
7
56.247

1.639.418

22.136
33.839

Nguồn: Tổng hợp từ Báo cáo thu ngân sách thành phố Hạ Long
Giai đoạn 2011 – 2015
Số liệu thống kê thu ngân sách thành phố cho thấy, những năm qua thành
phố Hạ Long đã có nhiều nỗ lực trong khai thác triệt để các nguồn thu từ đất
đai và đã tận dụng được các nguồn lợi từ đất. Nếu như năm 2011, thu tiền sử
dụng đất chiếm 25% tổng thu ngân sách trên địa bàn thì năm 2015 tăng 667 tỷ
đồng so với năm 2011, chiếm 50% tổng thu ngân sách trên địa bàn thành phố.
* Thực trạng xây dựng giá đất: Thực hiện Nghị định 181/NĐ-CP của
Chính phủ, trên cơ sở giá thực tế chuyển nhượng trên thị trường, khả năng sinh
lời của đất và khung giá của Chính phủ, hàng năm, thành phố Hạ Long đã thành
lập tổ công tác thực hiện khảo sát giá chuyển nhượng QSDĐ, phân khu vực và
xây dựng giá đất trên địa bàn thành phố, báo cáo UBND Tỉnh xem xét, phê
duyệt. Tuy vậy, trên thực tế, giá đất ở theo bảng giá đất được quy định hàng năm



18

chỉ bằng 50% đến 70% giá thị trường, đặc biệt có những khu vực như đất khơng
bám trục đường chính tại các vùng ven đô thị, hoặc một số khu vực trung tâm
thành phố do bị khống chế bởi khung giá đất nên giá đất chỉ bằng 30% - 40% giá
thị trường.
Để đảm bảo quyền lợi cho các hộ dân có đất bị thu hồi, trường hợp giá
đất được quy định trong bảng giá đất hàng năm chưa sát với giá thị trường,
thành phố chủ động xây dựng và đề xuất UBND tỉnh xem xét, điều chỉnh để.
Từ năm 2011 đến nay, Thành phố đã đề xuất và được UBND Tỉnh phê duyệt
điều chỉnh giá đất cho 27 dự án trên địa bàn thành phố.
* Thực trạng quản lý thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường
bất động sản
Những năm gần đây, hoạt động trên thị trường quyền sử dụng đất trong
thị trường BĐS tại thành phố Hạ Long diễn ra khá sôi động. Trên thị trường
sơ cấp, hoạt động kinh doanh BĐS diễn ra trên cơ sở các giao dịch giữa chính
quyền thành phố và các tổ chức, cá nhân thông qua việc giao đất, cho thuê
đất, thu hồi và chuyển mục đích sử dụng đất... Theo báo cáo của phịng Tài
ngun – Mơi trường thành phố, năm 2015, thành phố đã thực hiện giao đất
được 6.107,82 ha, cho thuê đất được 21.087,21 ha; thu hồi để chuyển mục
đích sử dụng đất được 947,5 ha; tổ chức 31 cuộc đấu giá quyền sử dụng đất
với tổng diện tích 2.525 m2 thu được 124 tỷ đồng (số liệu báo cáo của Trung
tâm phát triển quỹ đất) và thực hiện nhiều giao dịch khác như: công nhận
quyền của người sử dụng đất; xác định giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần
hoá doanh nghiệp và xử lý quyền sử dụng đất khi nhà nước thu hồi đất,...
Việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất vẫn được đảm bảo, tuy
nhiên mức độ giao dịch cịn ít. Từ năm 2011 đến 2015, trên địa bàn thành phố
có 11.017 hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ (khơng kể chuyển nhượng “ngầm”),

trong đó 98% là chuyển nhượng đất ở và đất vườn. Về thế chấp quyền sử
dụng đất, từ năm 2011 đến 2015 có khoảng 22.970 trường hợp đăng ký thế