BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

NGÂN HÀNG NHÀ NƢỚC VIỆT NAM

ĐẠI HỌC NGÂN HÀNG THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

PHẠM ANH ĐÀO

CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƢỞNG ĐẾN QUYẾT ĐỊNH MUA CHUNG CƢ CỦA
GIỚI TRẺ TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP
Chuyên ngành: Quản trị kinh doanh
Mã số: 740101

TP. HỒ CHÍ MINH, NĂM 2022


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

NGÂN HÀNG NHÀ NƢỚC VIỆT NAM

ĐẠI HỌC NGÂN HÀNG THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

Họ và tên sinh viên: PHẠM ANH ĐÀO
Mã số sinh viên: 050606180075
Lớp sinh hoạt: HQ6 – GE08
CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƢỞNG ĐẾN QUYẾT ĐỊNH MUA CHUNG CƢ CỦA
GIỚI TRẺ TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

KHĨA LUẬN TỐT NGHIỆP

Chun ngành: Quản trị kinh doanh
Mã số: 740101
NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC
TS. NGUYỄN PHÚC QUÝ THẠNH

TP. HỒ CHÍ MINH, NĂM 2022
2


TĨM TẮT KHĨA LUẬN

Với mục tiêu xác định, phân tích và đo lƣờng các nhân tố ảnh hƣởng đến quyết định mua
chung cƣ của giới trẻ trên địa bàn Thành phơ Hồ Chí Minh, tác giả đã sử dụng phƣơng
pháp nghiên cứu định tính và định lƣợng để thực hiện khóa luận này. Kết quả đã chỉ ra
các yếu tố có ảnh hƣởng đến quyết định của giới trẻ là tình hình tài chính, thiết kế, vị trí
địa lý, chƣơng trình tiếp thị, mơi trƣờng sống và ảnh hƣởng xã hội. Trong bài luận văn
này cũng đã chỉ ra một số hàm ý quản trị mang lại giá trị cho doanh nghiệp cũng nhƣ các
nghiên cứu sau.

3


ABSTRACT

With the goal of identifying, analyzing and measuring the factors affecting the decision
to buy an apartment of young people in Ho Chi Minh City, the author has used
qualitative and quantitative research methods to carry out the research. show this thesis.
The results showed that the factors that influence the decision of young people are
financial situation, design, geographical location,


marketing program, living

environment and social influence. This thesis also pointed out some managerial
implications that bring value to the business and subsequent studies.

4


LỜI CAM ĐOAN
Luận văn “Các nhân tố ảnh hƣởng đến quyết định mua chung cƣ của giới trẻ trên địa bàn
Thành phố Hồ Chí Minh” là kết quả nghiên cứu của chính tác giả. Tác giả xin cam đoan
tồn phần hay những mục nhỏ của bài chƣa từng đƣợc công bố ở những bài khác. Tài
liệu tham khảo tác giả dùng cho bài luận văn đều đƣợc trích dẫn đầy đủ ở mục tài liệu
tham khảo. Tác giả chịu hoàn tồn trách nhiệm về nụi dung nghiên cứu của mình

Tp. HCM, 20/09/2022
Tác giả

Phạm Anh Đào

5


LỜI CẢM ƠN
Em xin dành những lời trân tr ng nh t đến các thầy cô trƣờng

ại h c Ngân hàng,

những ngƣời đã dạy dỗ và truyền cho em những kiến thức bổ ích, quý báu để em tự tin
thực hiện luận văn này.


ặc biệt, xin chân thành cảm ơn giảng viên hƣớng dẫn khoa h c

của tôi - Tiến s . Nguyễn Ph c Quý Thạnh đã chỉ bảo và tận tình chỉ bảo để em hồn
thành bài này. Với kiến thức chuyên môn sâu rộng và sự tận tâm, thầy đã dành thời gian
đồng hành cùng tôi trong suốt q trình thực hiện khóa luận này. ên cạnh đó, thầy chỉ
cho tơi những hạn chế, những nhƣợc điểm mà tôi phải tránh để luận văn đạt đƣợc kết
quả tốt đẹp. Vì thời gian có hạn nên luận văn của em khơng tránh khỏi những thiếu sót.
Qua đó, em r t mong nhận đƣợc sự chỉ bảo của quý vị giám khảo và bạn đ c để khóa
luận của em đƣợc hoàn thiện hơn.
Xin chân thành cảm ơn!

6


MỤC LỤC HÌNH ẢNH VÀ BẢNG
Hình 2.1 Mơ hình chi tiết hành vi ngƣời mua..................................................................20
Hình 2.2: Mơ hình thuyết hành động hợp lý....................................................................21
Hình 2.3: Mơ hình thuyết hành vi có kế hoạch – TPB.....................................................21
Hình 2.4: Quy trình ra quyết định mua hàng....................................................................22
Hình 2.5: Mơ hình nghiên cứu..........................................................................................32
Hình 4.1: ồ thị phân tán Scatterplot...............................................................................32
Hình 4.2: iều đồ tần số Histogram.................................................................................34
Hình 4.3: Mơ hình nghiên cứu .........................................................................................57
Bảng 2.1 Tóm tắt các nghiên cứu trƣớc đây.....................................................................26
ảng 3.1: Mô tả thang đo.................................................................................................38
ảng 4.1: Mô tả mẫu nghiên cứu.....................................................................................43
ảng 4.2: Thống kê mô tả biến định lƣợng......................................................................46
ảng 4.3: Kết quả đánh giá độ tin cậy của thang đo quyết định mua chung cƣ..............49
ảng 4.4: ảng tóm tắt kết quả kiểm định Cronbach’s Alpha.........................................50

ảng 4.5: Kiểm định KMO và artlett’s Test..................................................................51
ảng 4.6: Tổng hợp phƣơng sai trích về thang đo các biến.............................................52
ảng 4.6: Ma trận thành phần của biến phụ thuộc...........................................................53
ảng 4.7: Kiểm định KMO và artlett Test....................................................................55
ảng 4.8: Tổng hợp phƣơng sai trích về thang đo các biến.............................................55
ảng 4.9: Hệ số hội tụ của các nhân tố............................................................................58
Bảng 4.10: Ma trận hệ số tƣơng quan..............................................................................58
7


ảng 4.11: Tóm tắt mơ hình.............................................................................................58
ảng 4.12: Phân tích phƣơng sai......................................................................................59
ảng 4.13: Hệ số hồi quy.................................................................................................59
ảng 4.14: Kết quả kiểm định giả thuyết nghiên cứu......................................................59

8


MỤC LỤC
CHƢƠNG 1: GIỚI THIỆU Ề TÀI ................................................................................12
1.1.

Lý do ch n đề tài nghiên cứu ..............................................................................12

1.1.1. Cơ sở lý luận .................................................................................................... 12
1.1.2. Lựa ch n đề tài nghiên cứu ............................................................................. 13
1.2.

Mục tiêu nghiên cứu ........................................................................................... 13


1.2.1. Mục tiên tổng quát ........................................................................................... 13
1.2.2. Mục tiêu cụ thể ................................................................................................ 13
1.3.

ối tƣợng nghiên cứu ......................................................................................... 14

1.4.

Câu hỏi nghiên cứu ............................................................................................. 14

1.5.

Phạm vi nghiên cứu............................................................................................. 14

1.6.

Phƣơng pháp nghiên cứu ....................................................................................14

1.7.

C u tr c nghiên cứu ............................................................................................ 15

1.8.

óng góp của nghiên cứu ...................................................................................16

TĨM TẮT CHƢƠNG 1 ...................................................................................................17
CHƢƠNG 2: CƠ SỞ LÝ THUYẾT VÀ MƠ HÌNH NGHIÊN CỨU ............................. 18
2.1. ịnh ngh a và các khái niệm liên quan ..................................................................18
2.1.1. Chung cƣ và căn hộ chung cƣ.......................................................................... 18

2.1.2. Các lý thuyết liên quan đến hành vi của ngƣời mua ....................................... 18
2.1.2.1 Lý thuyết hành vi tiêu dùng ........................................................................... 18
2.1.2.2. Thuyết hành động hợp lý ( Theory of Reasoned Action –TRA) ................. 20
2.1.2.3. Thuyết hành vi có kế hoạch - Theory of Planed Behavior (TPB) ................ 21
2.1.2.4. Tiến trình quyết định mua của ngƣời tiêu dùng ........................................... 22
2.1.3 Khái niệm về giới trẻ ........................................................................................ 23
2.2 Lƣợc khảo nghiên cứu............................................................................................. 23
2.2.1 Các nghiên cứu trong nƣớc.............................................................................. 23
2.2.2 Nghiên cứu nƣớc ngoài ................................................................................... 25
2.3. Thảo luận khoảng trống nghiên cứu.......................................................................26
2.3.1 Tóm tắt các nghiên cứu trƣớc đây .................................................................... 26
2.3.2. Thảo luận và xác định khoảng trống nghiên cứu ............................................ 29
2.4. Mơ hình nghiên cứu đề xu t...................................................................................29
2.4.1 Tình hình tài chính ............................................................................................ 29
2.4.2. Thiết kế ............................................................................................................ 30
9


2.4.3. Vị trí địa lý ....................................................................................................... 30
2.4.4. Chƣơng trình tiếp thị ....................................................................................... 30
2.4.5. Môi trƣờng sống .............................................................................................. 31
2.4.6. Ảnh hƣởng xã hội ............................................................................................ 31
TÓM TẮT CHƢƠNG 2 ...................................................................................................33
CHƢƠNG 3: PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU.............................................................. 34
3.1. Quy trình nghiên cứu ............................................................................................. 34
3.2. Phƣơng pháp nghiên cứu ........................................................................................... 34
3.2.1. Nghiên cứu định tính ....................................................................................... 34
3.2.2. Nghiên cứu định lƣợng .................................................................................... 35
3.3. Xây dựng thang đo .................................................................................................38
TĨM TẮT CHƢƠNG 3 ...................................................................................................42

CHƢƠNG 4: PHÂN TÍCH KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ..................................................43
4.1 Mô tả mẫu nghiên cứu............................................................................................. 43
4.1.1 Thống kê mô tả các biến nhân khẩu h c .......................................................... 43
4.1.2 Thống kê mô tả các biến định lƣợng ................................................................ 44
4.2 Kết quả đánh giá độ tin cậy thang đo ......................................................................46
4.2.1 ánh giá độ tin cậy của thang đo cho biến phụ thuộc ...................................... 46
4.2.2 ánh giá độ tin cậy của thang của các biến độc lập ......................................... 46
4.3 Kiểm định nhân tố khám phá EFA ..........................................................................49
4.3.1 Kiểm định nhân tố khám phá EFA cho biến phụ thuộc ................................... 49
4.3.2 Kiểm định nhân tố khám phá EFA cho biến độc lập ........................................ 50
4.4. Phân tích hồi quy tuyến tính...................................................................................53
4.4.1. Phân tích tƣơng quan ....................................................................................... 53
4.4.2. Phân tích hồi quy ............................................................................................. 54
4.4.2.1. Kết quả ƣớc lƣợng hồi quy ........................................................................... 54
4.5. Kiểm định sự khác biệt trung bình .........................................................................58
4.6. Kiểm định các giả thuyết........................................................................................59
TÓM TẮT CHƢƠNG 4 ...................................................................................................62
CHƢƠNG 5: HÀM Ý QUẢN TRỊ VÀ KHUYẾN NGHỊ ...............................................63
5.1. Hàm ý quản trị ........................................................................................................63
5.1.1. ối với nhân tố Tình hình tài chính ................................................................ 63
5.1.2. ối với nhân tố thiết kế ................................................................................... 63
10


5.1.3. ối với nhân tố vị trí địa lý ............................................................................. 63
5.1.4. ối với nhân tố chƣơng trình tiếp thị .............................................................. 63
5.1.5. ối với nhân tố môi trƣờng sống..................................................................... 64
5.1.6. ối với nhân tố ảnh hƣởng xã hội ................................................................... 64
5.2. Hạn chế của nghiên cứu và đề xu t nghiên cứu tiếp theo ....................................64
TÀI LIỆU THAM KHẢO ................................................................................................ 65

DANH MỤC VIẾT TẮT..................................................................................................67
PHỤ LỤC 1: BẢNG CÂU HỎI KHẢO SÁT ..................................................................68
PHỤ LỤC 2: KẾT QUẢ SPSS ......................................................................................... 72

11


CHƢƠNG 1: GIỚI THIỆU ĐỀ TÀI
1.1.

Lý do chọn đề tài nghiên cứu

1.1.1. Cơ sở lý luận
Trong những năm vừa qua, Việt Nam đã phải đối mặt với nhiều khó khăn và thách thức.
Ảnh hƣởng của cuộc khủng hoảng tài chính tiền tệ diễn ra trong khu vực, những thiên tai
nặng nề liên tiếp xảy ra. ặc biệt là tác động của đại dịch Covid-19 diễn ra, tác động đến
kinh tế xã hội thế giới nói chung và Việt Nam nói riêng. Tình trạng dịch bệnh căng
thẳng dẫn đến việc chính phủ ban hành các chính sách giãn cách xã hội làm cho đời sống
ngƣời dân gặp nhiều khó khăn về m i mặt. Mặc dù dịch Covid-19 ảnh hƣởng tới kinh tế
- tài chính của ngƣời dân và doanh nghiệp tuy nhiên giá nhà đ t không giảm. Nguyên
nhân là do càng diễn ra dịch bệnh thì nhu cầu của ngƣời dân mong sở hữu ngôi nhà riêng
để ở trong an tồn càng cao. Chính vì vậy lƣợng ngƣời dân đổ vào thị trƣờng b t động
sản tăng nhanh, dẫn đến nhiều nơi xảy ra tình trạng “sốt” đ t.
Tình trạng dân số tăng nhanh dân cƣ đông đ c, dẫn đến thị trƣờng b t động sản khan
hiếm, chênh lệch về cung cầu khiến giá đ t tăng nhanh. Nhà phố có giá thành cao khiến
ngƣời dân khơng đủ khả năng mua nhà. Chung cƣ là một trong những lựa ch n nhà ở
thịnh hành trong những năm gần đây. Theo Batdongsan.com từ năm 2011-2021 tỷ lệ
ngƣời dân thành thị mua chung cƣ đăng đột ngột: Hồ Chí Minh tăng 67%, Hà Nội tăng
53%, à Nẵng 56% và đặc biệt ình Dƣơng với 567%.
Riêng thành phố Hồ Chí Minh, mặc dù bị dịch Covid tác động mạnh nh t nhƣng nhu cầu

mua căn hộ vẫn khả thi khi tỷ lệ h p thụ căn hộ đạt 81% trong Q4-2021. Và nguồn cung
căn hộ mới đạt tỷ lệ h p thụ 83% trong Q1-2022 ( theo báo cáo thị trƣờng

S Việt

Nam của Savills).
Chung cƣ là một ngách thị trƣờng phát triển tiềm năng cho các doanh nghiệp b t động
sản trong hiện tại và tƣơng lai. Làm sao để tạo nên sự khác biệt và phát triển trong thị
phần và v n đề c p bách cần giải quyết của doanh nghiệp. Các doanh nghiệp cần đƣa ra
những tiện ích và chiến lƣợc phù hợp thông qua các nhân tố ảnh hƣởng đến hành vi mua
chung cƣ của khách hàng tiềm năng của mình.
12


Những năm gần đây thị trƣờng b t động sản trên địa bàn thành phố vô cùng ảm đạm. Bộ
xây dựng siết chặt đầu tƣ b t động sản trung, cao c p. Làm chậm tiến độ thi công và bàn
giao nhƣ dự tính. Kéo dài tiến độ làm ngƣời dân m t niềm tin với chủ đầu tƣ.
Sau thời gian làm việc cho công ty b t đông sản và muốn khám phá những tác động ảnh
hƣởng đến ngành b t động sản, tác giả quyết định thựuc hiện nghiên cứu “ Các nhân tố
ảnh hƣởng đến quyết định mua chung cƣ của giƣới trẻ trên địa bàn thành phố Hồ Chí
Minh”
1.1.2. Lựa chọn đề tài nghiên cứu
Có nhiều nghiên cứu về các yếu tố ảnh hƣởng đến quyết định mua nhà nói chung, trong
thời gian gần đây. Tuy nhiên các nghiên cứu đều nói về yếu tố ảnh hƣởng đến quyết
định mua nhà nói chung, chƣa đề cập rõ đến thị trƣờng chung cƣ hoặc những tài liệu đã
lâu khơng cịn ứng dụng đƣợc khi thị trƣờng có nhiều thay đổi. Hoặc những nghiên cứu
chỉ nói về một địa bàn nói chung chƣa đề cập đến độ tuổi nh t định.
Chính vì lý do trên và để đề tài nghiên cứu mang lại nhiều ý ngh a hơn cho thực tiễn, tác
giả ch n thực hiện bài nghiên cứu với đề tài “ Nhân tố ảnh hƣởng đến quyết định mua
chung cƣ của giới trẻ trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh”, nhằm đƣa ra những kiến

nghị phù hợp, góp phần gi p doanh nghiệp thu h t đƣợc khách hàng của mình, cụ thể là
các bạn trẻ sinh sống và làm việc tại khu vực Thành phố Hồ Chí Minh.
1.2.

Mục tiêu nghiên cứu

1.2.1. Mục tiên tổng quát
Phân tích các nhân tố ảnh hƣởng trực tiếp đến quyết định mua chung cƣ của giới trẻ tại
khu vực Thành phố Hồ Chí Minh.
1.2.2. Mục tiêu cụ thể
Xác định các nhân tố ảnh hƣởng trực tiếp đến hành vi mua chung cƣ của giới trẻ tại khu
vực Thành phố Hồ Chí Minh.
Phân tích mức độ ảnh hƣởng của các nhân tố đến hành vi mua chung cƣ của giới trẻ tại
khu vực Thành phố Hồ Chí Minh.
13


ề xu t những hàm ý quản trị.
1.3.

Đối tƣợng nghiên cứu

ối tƣợng nghiên cứu: Các nhân tố ảnh hƣởng đến quyết định mua chung cƣ của giới trẻ
trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh.
ối tƣợng khảo sát: Giới trẻ từ 18- 30 sinh sống ở Thành phố Hồ Chí Minh.
1.4.

Câu hỏi nghiên cứu

Câu hỏi cần đƣợc bám sát đề tài cần nghiên cứu của tác giả:

Những nhân tố nào ảnh hƣởng đến ý định mua chung cƣ của giới trẻ tại khu vực Thành
phố Hồ Chí Minh?
Mức độ ảnh hƣởng của các nhân tố đƣợc đề cập trong mô hình nghiên cứu của bài này
đến ý định mua chung cƣ của giới trẻ tại khu vực Thành phố Hồ Chí Minh?
Những kết luận và hàm ý quản trị cụ thể của đề tài đƣợc r t ra từ nghiên cứu này gi p
đƣợc gì cho doanh nghiệp là gì?
1.5.

Phạm vi nghiên cứu

Về không gian: Khu vực Thành phố Hồ Chí Minh.
Về thời gian: thời gian khảo sát nhằm phục vụ cho bài nghiên cứu diễn ra từ 15/10/2022
– 25/10/2022.
1.6.

Phƣơng pháp nghiên cứu

Nghiên cứu trải qua 2 bƣớc chính bao gồm: dùng phƣơng pháp định tính và phƣơng
pháp định lƣợng.
Nghiên cứu định tính: thực hiện nghiên cứu (phân tích và đánh giá) sơ lƣợc những
nghiên cứu đi trƣớc. Phân tích, lập luận đức kết những khái niệm phù hợp nh t cho bài.
Xác định các nhân tố ảnh hƣởng và đƣa ra bảng câu hỏi phù hợp . Dựa vào nghiên cứu
định tính để điều chỉnh và đề xu t mơ hình nghiên cứu phù hợp nh t cho đề tài.
14


Nghiên cứu định lƣợng: Thu thập số liệu thông qua bảng khảo sát trên Google Form,
dựa trên quan điểm ý kiến và đánh giá của giới trẻ khu vực Thành phố Hồ Chí Minh độ
tuổi 18-29. Dữ liệu trả về sẽ đƣợc tác giả sử dụng phần mềm phân tích thống kê SPSS
20.0 hỗ trợ phân tích. Dữ liệu sẽ đƣợc đánh giá bởi phƣơng pháp hệ số tin cậy

Cronbach’s Alpha để kiểm tra độ tin cậy, phân tích EFA, tƣơng quan phân tích hồi quy,
kiểm định, đánh giá giả thuyết.
1.7. Cấu trúc nghiên cứu
Chương 1: Tổng quan đề tài nghiên cứu
Khái quát nội dung bài nghiên cứu gồm: lý do ch n đề tài, mục tiêu nghiên cứu, đối
tƣợng hƣớng tới, bảng câu hỏi nghiên cứu, phƣơng pháp nghiên cứu, c u tr c bài nghiên
cứu và đóng góp.
Chương 2: Cơ sở lý thuyết và mơ hình nghiên cứu
Giới thiệu khái niệm về ý định sử dụng và các lý thuyết, nội dung liên quan khác. ồng
thời, thực hiện khảo lƣợc các cơng trình nghiên cứu trƣớc có nội dung liên quan đến đề
tài, nhằm đƣa ra giả thuyết và mơ hình nghiên cứu phù hợp về ý định đặt mua chung cƣ
của giới trẻ.
Chương 3: Quy trình và phương pháp nghiên cứu
Trong phần này tác giả nêu rõ nội dung về phƣơng pháp nghiên cứu, mô tả bảng câu
hỏi giành cho khảo sát và xây dựng thang đo.
Chương 4: Phân tích kết quả nghiên cứu
Mơ tả mẫu nghiên cứu chi tiết, đánh giá qua việc kiểm định hệ số Cronbach’s Alpha.
Phân tích yếu tố cho các biến độc lập, kiểm định hồi quy đa biến và giả định cho mơ
hình.
Chương 5: Kết luận và kiến nghị
ề xu t những kiến nghị nhằm góp phần hỗ trợ cho các doanh nghiệp b t động sản
trong việc xây dựng chiến lƣợc Marketing và chiến lƣợc kinh doanh phù hợp, nhằm
vào khách hàng tiềm năng là các bạn trẻ tại khu vực Thành phố Hồ Chí Minh.
15


1.8. Đóng góp của nghiên cứu
Ý ngh a khoa h c: Là tiền đề cho các nghiên cứu sau có liên quan đến việc xác định và
phân tích các nhân tố ảnh hƣởng đến quyết định mua nhà của giới trẻ.
Ý ngh a thực tiễn: Thông qua bài nghiên cứu xác định đƣợc các yếu tố ảnh hƣởng đến

quyết định mua chung cƣ của ngƣời dân và mức độ tác động của ch ng. Từ đó đ c kết về
hành vi của khách hàng mục tiêu – giới trẻ tại khu vực Thành phố Hồ Chí Minh. Nhằm
góp phần gi p các doanh nghiệp tối ƣu hóa chiến lƣợc kinh doanh cho từng phân kh c
khách hàng.

16


TÓM TẮT CHƢƠNG 1
Tổng quan chƣơng 1, tác giả đã nêu cụ thể lý do ch n đề tài (tính c p thiết của đề tài),
từ đó định vị đƣợc mục tiêu, đối tƣợng và phạm vi mà đề tài muốn hƣớng đến. ƣa ra
phƣơng pháp nghiên cứu phù hợp với đề tài. Trong chƣơng 1 tác giả đã giới thiệu bố
cục khái quát và ý ngh a của bài nghiên cứu

17


CHƢƠNG 2: CƠ SỞ LÝ THUYẾT VÀ MƠ HÌNH NGHIÊN CỨU
2.1. Định nghĩa và các khái niệm liên quan
2.1.1. Chung cƣ và căn hộ chung cƣ
Theo Khoản 3 iều 3 Thơng tƣ số 65/2014/QH13 giải thích chung cƣ là nhà có từ 2 tầng
trở lên, có nhều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, phần sở hữu riêng, phần sở hữu
chung và hệ thống cơng trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ
chức, bao gồm nhà chung cƣ đƣợc xây dựng với mục đích để ở và nhà chunh cƣ đƣợc
xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh. Hiện nay theo Thông tƣ số
14/2008/TT- XD căn hộ chung cƣ đƣợc đánh giá theo 4 tiêu chí: Quy hoạch và kiến
tr c, kỹ thuật và hạ tầng xã hội, ch t lƣợng hoàn thiện và trang bị gắn liền với căn hộ
chung cƣ, ch t lƣợng dịch vụ quản lý sử dụng căn hộ chung cƣ. Dựa vào các tiêu phí
trên căn hộ chung cƣ đƣợc phân thành 4 thứ hạng sau:
 Căn hộ chung cƣ hạng 1: hay đƣợc g i là căn hộ chung cƣ cao c p, đây là căn hộ có

ch t lƣợng sử dụng cao nh t, đảm bảo 4 tiêu chí đánh giá căn hộ chung cƣ đều đạt mức
độ hoàn hảo.
 Căn hộ chung cƣ hạng 2: là căn hộ chung cƣ có ch t lƣợng sử dụng cao, đảm bảo 4
tiêu chí đánh giá căn hộ ở mức độ tƣơng đối hoàn hảo.
 Căn hộ chung cƣ hạng 3: là căn hộ chung cƣ có ch t lƣợng sử dụng khá cao, đảm bảo
4 tiêu chí đánh giá căn hộ ở m c độ khá.
 Căn hộ chung cƣ hạng 4: là căn hộ chung cƣ có ch t lƣợng sử dụng trung bình; đảm
bảo yêu cầu quy hoạch và kiến tr c, kỹ thuật và hạ tầng xã hội, ch t lƣợng hoàn thiện và
trang bị gắn liền với căn hộ chung cƣ, ch t lƣợng dịch vụ quản lý đạt tiêu chuẩn, đủ điều
kiện đƣợc đƣa vào khai thác sử dụng.
2.1.2. Các lý thuyết liên quan đến hành vi của ngƣời mua
2.1.2.1 Lý thuyết hành vi tiêu dùng
Theo David L.Loudon & Albert J. Della Bitta, “hành vi ngƣời tiêu dùng đƣợc định ngh a
là quá trình ra quyết định và hành động thực tế của các cá nhân khi đánh giá, mua sắm,
18


sử dụng hoặc loại bỏ những hàng hoá và dịch vụ”.
Tƣơng tự, theo quan điểm của Leon G. Schiffman & Leslie Lazar Kanuk, “hành vi
ngƣời tiêu dùng là toàn bộ hành động mà ngƣời tiêu dùng bộc lộ ra trong quá trình trao
đổi sản phẩm, bao gồm: điều tra, mua sắm, sử dụng, đánh giá và xử lý thải bỏ sản phẩm
và dịch vụ nhằm thoả mãn nhu cầu của h ”.
Theo Philip Kotler, “hành vi của ngƣời tiêu dùng là việc nghiên cứu cách các cá nhân,
nhóm và tổ chức lựa ch n, mua, sử dụng và loại bỏ hàng hóa, dịch vụ, ý tƣởng và trải
nghiệm để thỏa mãn nhu cầu và mong muốn của h ”.
Tổng quan, t t cả các định ngh a, lý thuyết về hành vi tiêu dùng đều hƣớng đến các khía
cạnh về quá trình nhận biết – xác định nhu cầu, thu thập thông tin, so sánh, quyết định
mua và cuối cùng là phản ứng sau khi mua của ngƣời tiêu dùng hay còn đƣợc g i là
bƣớc đánh giá sản phẩm xem kết quả có đƣợc nhƣ mong đợi hay khơng. Xem xét các
yếu tố tác động trực tiếp, dán tiếp trong xu t quá trình quyết định mua hàng. Dựa vào đó

để xây dựng nên mơ hình hành vi ngƣời tiêu dùng.
Nghiên cứu hàng vi của ngƣời tiêu dùng là nhiệm vụ hàng đầu của một doanh nghiệp,
đây là bƣớc tác động nhiều nh t để các chuyên gia tiếp thị nghiên cứu đƣợc hành vi mua
hàng thực tế của ngƣời tiêu dùng xem h mua gì, giá thành chi trả và địa điểm. Từ đó
làm cơ sở để thiết kế và xây dựng chiến lƣợc tiếp thị của doanh nghiệp dựa trên kết quả
nghiên cứu đạt đƣợc.
Thực tế việc tìm ra đƣợc nguyên nhân dẫn đến hành vi mua hàng của ngƣời dùng r t
phức tạp. Và có r t nhiều yếu tố tác động đến quyết định mua hàng. Philip Kotler đã đƣa
ra Mơ hình hành vi ngƣời tiêu dùng trong tài liệu “Nguyên lý Marketing”. Hình 2.1 dƣới
đây là mơ hình tổng qt nh t và có thể sử dụng cho nhiều doanh nghiệp khác nhau:
Môi trƣờng
Các tác nhân

Các tác

Marketing

nhân khác

“Hộp đen” của ngƣời mua
ặc điểm

Quy trình quyết

Các đáp ứng của

của ngƣời

định của ngƣời


ngƣời mua

mua

mua
19


Sản phẩm
Giá cả
Phân phối
Chiêu thị

Kinh tế
Cơng
nghệ
Văn hóa

Văn hóa

Nhận diện nhu

Ch n sản phẩm

cầu

Xã hội

Ch n nhãn hiệu


Tìm kiếm thơng

=> Cá nhân

=>

tin

Tâm lý

Quyết định mua

Xã hội

hàng

Ch n nơi mua
Thời gian mua
Số lƣợng mua

Ứng xử sau mua
Hình 2.1 Mơ hình chi tiết hành vi ngƣời mua
Nguồn: Kotler & Armstrong (2012)
2.1.2.2. Thuyết hành động hợp lý ( Theory of Reasoned Action –TRA)
Thuyết hành động có lý do (TRA) thuộc ngành tâm lý h c xã hội. TRA giải thích
nguyên nhân và cách thức thái độ tác động đến hành vi con ngƣời.

ƣợc Fishbein và

Aen xây dựng năm 1975.

Mơ hình này tiên đốn và giải thích xu hƣớng để thực hiện hành vi bằng thái độ hƣơnhs
đến hành vi của ngƣời tiêu dùng tốt hơn là thái độ của ngƣời tiêu dùng hƣớng đến sản
phẩm hay dịch vụ ( Mitra Karami, 2006).
Cách đo lƣờng thái độ trong mơ hình thuyết hành động hợp lí tƣởng tự nhƣ mơ hình thái
độ đa thuộc tính. Tuy nhiên ở mơ hình thuyết hành động hợp lí phải đo lƣờng thêm
chuẩn chủ quan. o lƣờng chuẩn chủ quan là đo lƣờng cảm x c của ngƣời tiêu dùng đối
với những ngƣời tác động đến xu hƣớng hành vi của h . Những tác động này tác động
r t nhiều đến hành vi của ngƣời tiêu dùng.

20


Thái độ đối với hành vi
Ý
ỊNH

HÀNH
VI

Những chuẩn mực chủ
quan

Hình 2.2: Mơ hình thuyết hành động hợp lý
Nguồn: Fishbein & Ajzen (1975)
Từ mơ hình có thể th y nếu thái độ thích sản phẩm, dịch vụ càng cao thì quyết định mua
hàng càng cao. Tuy nhiên mơ hình thuyết hành động hợp lí dự báo hành vi phát sinh một
cách tự nguyên, hay hiểu là phát sinh tự nhiên từ bên trong của hành vi. Nhƣng thực tế
có r t nhiều hành vi diễn ra là do từ các yếu tố khác tác động. Vì lý do đó, năm 1991
Ajzen đã dựa trên cơ sở lý thuyết của mơ hình hành động hợp lý để phát triển và hoàn
thiện hơn với tên g i Thuyết hành vi có kế hoạch - Theory of Planed Behavior (TPB).

2.1.2.3. Thuyết hành vi có kế hoạch - Theory of Planed Behavior (TPB)
Thuyết hành vi có kế hoạch – TP để dự báo hành vi con ngƣời trong một hoàn cảnh cụ
thể. TP

đã áp dụng thành cơng trong việc dự đốn và gảii thích nhiều hành vi khác

nhau nhƣ: quyết định bỏ phiếu, h t thuốc, giảm cân,...
Thái độ

Chuẩn mực chủ
quan

HÀNH VI

Ý ĐỊNH

Kiểm soát hành vi
nhận thức
Hình 2.3: Mơ hình thuyết hành vi có kế hoạc – TPB
Nguồn: Ajzen (1991)
21


Thái độ: có thể hiểu và cảm x c tích hoặc tiêu cực của cá nhân đƣợc tác động bởi các
nhân tố tâm lý và những tình huống đang đối mặt.
Chuẩn chủ quản: Ảnh hƣởng của những ngƣời xung quanh, quan tr ng có thể tác động
đến cá nhân. “nhận thức về áp lực xã hội đến thực hiện hoặc khơng thực hiện hành vi”
(Ajzen, 1991).
Kiểm sốt hành vi nhận thức: “Phản ánh việc dễ dàng hay khó khăn khi thƣc hiện hành
vi và thực hiện hành vi đó có bị kiểm sốt, hạn chế hay khơng” Ajzen (1991).

2.1.2.4. Tiến trình quyết định mua của ngƣời tiêu dùng
Quyết định mua là ý định đƣợc hình thành của ngƣời tiêu dùng sau khi đã đánh giá t t cả
các khả năng thay thế khi lựa ch n sản phẩm và đã sắp xếp ch ng theo một thứ bậc.
Quyết định mua hàng bao gồm cả ý định và quyết định mua. Sau khi đánh giá các
phƣơng án, ngƣời tiêu dùng sẽ xếp hạng các đối tƣợng trong bộ nhãn hiệu lựa ch n.
Nhƣng từ chỗ ý định đến quyết định còn có hai yếu tố nữa có thể can thiệp vào quyết
định (Kotler & Armstrong, 2012).
Nhận
diện nhu
cầu

Tìm
kiếm
thơng tin

Đánh giá
các lựa
chọn

Quyết
định mua
hàng

Ứng xử sau
khi mua
hàng

Hình 2.4: Quy trình ra quyết định mua hàng
Nguồn: Kotler & Armstrong (2012)
-


Nhận diện nhu cầu: Mở đầu quy trình dẫn đến quyết định mua hàng là khi ngƣời

mua nhận thức nhu cầu thực tế. Các nhu cầu đƣợc gây ra bởi các yếu tố kích thích bên
trong hoặc bên ngoài. Ở giai đoạn này ngƣời làm tiếp thị cần xác định hoàn cảnh làm
cho ngƣời tiêu dùng nhận thức đƣợc v n đề. H sẽ tìm cách làm phát sinh v n đề, nhu
cầu để ngƣời dùng lựa ch n mua sản phẩm.
-

Tìm kiếm thơng tin: Khi một cá nhân có nhu cầu về sản phẩm, h bắt đầu tìm

kiếm thơng tin về ch t lƣợng, mẫu mã, giá thành,..Nếu nhu cầu của ngƣời tiêu dùng cao,
sản phẩm tìm kiếm phù hợp với bản thân, quyết định mua hàng của ngƣời tiêu dùng r t
22


cao. Ngƣợc lại, nhiều ngƣời tiêu dùng căn bản chỉ tìm kiếm thơng tin để lƣu trữ sau này
dùng sau, hoặc lƣời tìm kiếm thơng tin. Trong trƣờng hợp đó h sẽ tìm đến các nguồn
thơng tin sau:


Trí nhớ khách hàng: Là nguồn thơng tin tử chính trải nghiệm trƣớc đây của khách

hàng, hoặc những thông tin, hiểu biết khách hàng tự thu thập đƣợc


Nguồn thông tin cá nhân: Từ những ngƣời có quan hệ gần gũi nhƣ gia đình, bạn

bè, đồng nghiệp,... Là nguồn thông tin quan tr ng tác động đến nhiều đến khách hàng
khi có nhu cầu tìm hiểu về sản phẩm hoặc dịch vụ.



Nguồn thơng tin độc lập: Nguồn thông tin từ các ngƣời dùng trƣớc, cơ quan chính

phủ. ây là nguồn thơng tin hiện đang đƣợc nhiều ngƣời tham khảo khi sử dụng dịch vụ,
sản phẩm qua các sàn thƣơng mại điện tử,...


Nguồn thông tin marketing: Nguồn thông tin chủ yếu là từ các nhà bán hàng hoặc

chiến dịch tiép thị của các công ty


Nguồn thơng tin thử nghiệm: Những thơng tin có đƣợc qua các kiểm định, thử

nghiệm đƣợc công bố.
2.1.3 Khái niệm về giới trẻ
Theo WHO trẻ vị thành niên là từ 10 đến 19 tuổi và thanh niên từ 10 đến 24 tuổi, giới trẻ
và sự kết hợp của trẻ vị thành niên và thanh niên từ 10-24 tuổi.
giới trẻ của Việt Nam gần đây là từ 18-25 tuổi,

a số các nghiên cứu

ây là lứa tuổi đại diện cho giới trẻ tại

Việt Nam, lứa tuổi đã có quyết định độc lập trong việc nói lên chính kiến của mình. Căn
cứ vào iều 1 của Luật Thanh niên, thanh niên đƣợc quy định từ 15 đến 30 tuổi. Kết hợp
những khái niệm nêu trên, tác giả quyết định lựa ch n độ tuổi từ 18 đến 30 tuổi.

ây là


lứa tuổi đã phát triển đầy đủ về nhận thức, có chính kiến riêng và đƣợc pháp luật công
nhận.
2.2 Lƣợc khảo nghiên cứu
2.2.1 Các nghiên cứu trong nƣớc

23


Tạp chí Nghiên cứu khoa h c và Phát triển kinh tế Trƣờng

ại h c Tây

ô,

ào Huy

Huân, Nguyễn Thị Lệ Huyên, ỗ Quí Hội & Nguyễn Thị Lụa (2021): “ Các nhân tố ảnh
hƣởng đến quyết định của khách hàng khi mua nhà ở tại Công ty Cổ phần Xây dựng
thƣơng mại

ịa ốc Hồng Loan”. V n đề nghiên cứu: Các nhân tố ảnh hƣởng đến quyết

định của khách hàng khi mua nhà ở tại công ty cổ phần xây dựng thƣơng mại địa ốc
Hồng Loan. Phƣơng pháp nghiên cứu: Phƣơng pháp định tính, phƣơng pháp định lƣợng
(khảo sát 160 khách hàng mua nhà tại địa ốc Hồng Loan), phân tích tƣơng quan, hồi quy
tuyến tính. Các biến nghiên cứu đƣợc đề xu t: Thiết kế, tình hình tài chính, tiện ích cộng
đồng, danh tiếng cơng ty, vị trí t a lạc và tiếp thị.. Kết quả nghiên cứu: Tiện ích cộng
đồng, danh tiếng công ty, vị trí t a lạc và tiếp thị. Tiếp thị là yếu tố tác động mạnh mẽ
nh t.

Tạp chí Cơng thƣơng, Ngơ Mạnh Lâm, Nguyễn Tr ng Ngh a, Ngô Th y Lân, Nghiêm
Ph c Hiếu & Ngơ Thị Tuyết (2020): “Phân tích các nhân tố ảnh hƣởng đến quyết định
mua căn hộ chung cƣ tại Thành phố Vũng Tàu”. V n đề nghiên cứu: Tập trung phân tích
và xác định các nhân tố ảnh hƣởng đến quyết định mua căn hộ chung cƣ tại thành phố
Vũng Tàu. Phƣơng pháp nghiên cứu: Nghiên cứu định tính, nghiên cứu định lƣợng (Cỡ
mẫu 350, có 310 mẫu hù hợp với bài nghiên cứu), phân tích EFA,.... Các biến nghiên
cứu đƣợc đề xu t: Niềm tin đối với thuộc tính sản phẩm, niềm tin từ những ngƣời ảnh
hƣởng, chính sách hỗ trợ khách hàng, thủ tục pháp lý, hoạt động Marketing. Kết quả
nghiên cứu: cả 5 biến đều có sức ảnh hƣởng đến quyết định mua căn hộ, trong đó niềm
tin đối với thuộc tính sản phẩm có mức ảnh hƣởng lớn nh t và hoạt động Marketing có
ảnh hƣởng ít nh t.
Tạp chí khoa h c trƣờng đại h c Mở TP.HCM, Pham Thị Vân Trinh & Nguyễn Minh
Hà, (2012): “Phân tích các yếu tố ảnh hƣởng đến quyết định mua căn hộ cao c p tại TP.
Hồ Chí Minh”. V n đề nghiên cứu: Xác định các yếu tố ảnh hƣởng đến quyết định mua
căn hộ cao c p của ngƣời mua trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh. Phƣơng pháp
24


nghiên cứu: Nghiên cứu định tính, nghiên cứu định lƣợng, nghiên cứu khám phá EFA,
Cronbach’s Alpha. Các biến nghiên cứu đƣợc đề xu t: Hƣớng, diện tích, tiện ích, nhóm
tham khảo, thu nhập, vay ngân hàng, thanh toán, quảng cáo, khuyến mãi, hệ thống phân
phối, giá giao dịch. Kết quả nghiên cứu: Sử dụng phân tích hồi quy Binary Logistic,
phân tích 225 mẫu cho về 9 yếu tố có ý ngh a thống kê và 2 yếu tố khơng có ý ngh a
thống kê: Hƣớng, diện tích, tiện ích, nhóm tham khảo, vay ngân hàng, quảng cáo,
khuyến mãi, hệ thống phân phối, giá giao dịch.
2.2.2 Nghiên cứu nƣớc ngoài
Journal of Social Sciences and Humanities, Paul Anthony Mariadas, Hussin Abdullah &
Norehan Abdullah (2020): “Factors influencing the first home purchase decision of
middle-income earners (M40) in Selangor, Malaysia”. V n đề nghiên cứu: Mục đích của
bài nghiên cứu xác định quyết định mua nhà đầu tiên của những ngƣời có thu nhập trung

bình ở Selangor, Malaysia. Phƣơng pháp nghiên cứu: Phân tích tƣơng quan, nghiên cứu
định lƣợng, xử dụng SPSS 20.0. Các biến nghiên cứu đƣợc đề xu t: Tài chính, hàng
xóm, khu vực và c u tr c. Kết quả nghiên cứu: Qua phân tích 200 ngƣời tham gia khảo
sát cho th y, tài chính, hàng xóm và khu vực tác động tích cực và c u tr c tác động tiêu
cực đến quyết định mua nhà của ngƣời có thu nhập trung bình ở Selangor, Malaysia.
Journal of Asian Architecture and Building Engineering, Yan Liu & Zhichao Li, (2018):
“ Determinants of Housing Purchase Decision: An Empirical Study of the High
Education Cohort in Urban China”. V n đề nghiên cứu: Nghiên cứu này xem xét v n đề
quyết định mua nhà ở đô thị Trung Quốc dựa trên một cuộc khảo sát bảng câu hỏi trực
tuyến. Phƣơng pháp nghiên cứu: Phân tích thực nghiệm, phân tích tƣơng quan , phân
tích định lƣợng. Các biến nghiên cứu đƣợc đề xu t: Kết hôn, sắp có con, giáo dục con
cái, chăm sóc cha mẹ già, sống chung với đình, sống gần gia đình, sống gần bạn bè, sống
gần mối quan hệ khác, thu nhập cố định, có khả năng vay tín dụng, gia đình hỗ trợ tiền,
bạn bè hỗ trợ tiền, tiền từ mối quan hệ khác, đầu tƣ, cảm giác thân thuộc, để so sánh với
ngƣời khác, đƣợc c p nhà. Kết quả nghiên cứu: Kết quả phân tích 299 mẫu cho th y tát
cả đều có ý ngh a thống kê, có liên quan nhiều đến điều kiện kinh tế - xã hội của ngƣời
25