11 KINH NGHIỆM XƯƠNG MÁU THUÊ M ẶT BẰNG
Thuê mặt bằng kinh doanh hiện rất phổ biến, có đến 70% quán cà phê
hiện nay đang nằm trên mặt bằng đi thuê. Tuy nhiên khơng ít ch ủ qn/
chủ shop nhận trái đắng khi quá chủ quan khi đi thuê m ặt bằng. Bị chủ
nhà đòi lại mặt bằng đột ngột khi đang kinh doanh tốt là một trong
những rủi ro đặc biệt nên tâm khi khởi sự kinh doanh! Dưới đây là những
kinh nghiệm xương máu khi đi thuê m ặt bằng kinh doanh:

Kiến thức về mặt bằng kinh doanh
1. Mặt tiền đường:
Hãy thuê mặt bằng nằm ở mặt tiền đường vì nó là điểm mấu chốt để khách
hàng qua lại nhìn thấy quán của bạn.


Việc đưa quán vào những con hẻm sẽ tạo nên sự thách thức không nhỏ đối
với Khách Hàng trong vi ệc tìm kiếm và lưu lư ợng khách hàng qua l ại ở
những con hẻm ít hẳn so với quán nằm ở mặt tiền đường.
2. Chiều ngang của mặt tiền tối thiểu là 6 mét:
Sự bất lợi của những quán có mặt tiền < 6m:
- Khơng gian qn dễ rơi vào dạng nhà hình ống: bị hẹp, kín, cảm thấy chật
chội.
- Bố cục sắp xếp cho bàn ghế hàng ngang sẽ bị hạn chế. (2 dãy bàn)
- xây dựng nhận diện thương hiệu bằng bảng hiệu sẽ giảm hiệu quả, khách
hàng sẽ ít chú ý hơn vì lướt qua q nhanh.
Ở một số khu vực trung tâm thành ph ố, nhiều mặt bằng rơi vào chiều ngang
4m nhưng phần lớn do quy hoạch đơ thị và đặc tính khách hàng khu vực đó
bù lại phần nào giới hạn của điểm yếu này (lượng khách đông, khách đi b ộ
nhiều, đa số hàng quán giống nhau về chiều ngang mặt bằng).
3. Mặt bằng nằm ở góc ngã ba hoặc ngã tư:
Những ưu thế mà chỉ có mặt bằng nằm ở góc ngã ba/ngã tư có:
- Quán có 2 mặt tiền: lúc này hoạt động marketing outdoor đư ợc khai thác tối

ưu. Có thể đón KH từ 2 mặt tiền & đón nhận lượng view về bảng hiệu,
thương hiệu gấp đôi quán thơng thư ờng (1 mặt tiền)
- Thống và rộng là 2 từ để diễn tả quán có 2 mặt tiền, tùy vào cách bố trí &
sắp xếp khơng gian của bạn để tối ưu nó.
Qn ở góc ln ấn tượng hơn với khách hàng.
Đồng hành với mặt bằng góc 2 mặt tiền là giá thuê cũng sẽ cao hơn so với
mặt bằng 1 mặt tiền trong khu vực, thông thư ờng sẽ chênh lệch giá thuê
khoảng gấp rưỡi hoặc gấp đơi so với mặt bằng cùng diện tích.


Vì vậy, các bạn cần cân nhắc kỹ trong việc thuê các mặt bằng góc, giá thuê &
lưu lượng giao thông ở 2 mặt tiền là điều các bạn cần quan tâm nhất đối với
mặt bằng loại này.
4. Chọn mặt bằng trên đường 2 chiều và đông xe qua l ại:
Cố gắng chọn cho mình những mặt bằng nằm trên con đư ờng 2 chiều, đường
lớn càng tốt và đặc biệt khơng có CON LƯƠN ch ắn ngang.
Đường 2 chiều sẽ đón nhận được khách từ 2 chiều qua lại. Khách hàng dễ
dàng ghé qn mà khơng có nhi ều trở ngại.
Đường 1 chiều/có con lươn chắn ngang đường sẽ giới hạn lượng khách gần
1/2 và sẽ có nhiều bất tiện trong việc khách hàng đi lố hoặc trở ngại quay đầu
xe ghé quán.
Brian chắc chắn có rất nhiều quán đang ch.ết vì đặc điểm này.
5. Th nhà hồn thiện hay thuê đất?
Đây là quyết định bạn phải xác định ngay từ đầu vì nó sẽ ảnh hưởng đến chi
phí bạn đầu tư cho qn & mơ hình kinh doanh.
Th nhà hồn thiện: Nhà hồn thiện được định nghĩa có tường, mái hoặc có
lầu.
Khơng tốn nhiều chi phí sửa chữa đầu tư, chủ yếu chi phí nằm ở décor.
Giới hạn trong việc thiết kế do đã có khung sẵn (số tầng có sẵn)
Giá trị thuê sẽ cao hơn so với thuê đất.

* Những lưu ý khi thuê nhà hoàn thi ện:
Thời gian thuê tối thiểu là 3 năm (1-2 năm đầu để thu hồi vốn) – nếu có thể
thuê dài hơn càng t ốt.
Đàm phán chủ nhà 1 khoảng thời gian sửa chữa khơng tính tiền nhà ( thơng
thường sẽ là 1/2 tháng đến 1 tháng)
Đừng đầu tư quá nhiều tiền vào phần thô (tường, trần, cột…)


Xác định với chủ nhà những hạn mục có thể tháo dở/ đập bỏ để décor và hiện
trạng mặt bằng sẽ trả lại sau khi kết thúc hợp đồng (cần ghi rõ thỏa thuận này
trên hợp đồng)
Nếu có thể hợp đồng cần cơng chứng để đảm bảo tính pháp lý.
-Th đất (đất trống chưa có gì)
Yếu tố đầu tiên quan trọng nhất của việc thuê đất là giấy phép xây dựng trên
miếng đất đó, có thể xây được bao nhiêu tầng, dạng nhà như thế nào, thủ tục
xin phép ra sao – yêu cầu chủ đất hỗ trợ trong việc xin giấy phép xây dựng.
Đặc điểm thuê đất:
- Chi phí đầu tư cho việc thuê đất sẽ cao hơn so với nhà hồn thiện vì bạn
phải xây dựng mới hồn tồn.
- Hiện tại có rất nhiều phương án cho việc xây dựng như: nhà thép tiết kiệm
chi phí và tháo dở dễ dàng.
- Đối với thuê đất, do chi phí mặt bằng thấp nên bạn sẽ dễ dàng đạt được
điểm hịa vốn & có lợi nhuận ngay từ trong thời gian đầu nhưng bù lại thời
gian hoàn vốn cũng sẽ lâu hơn thuê nhà do chi phí đ ầu tư ban đầu cao.
Những lưu ý khi thuê đất:
- Thời gian tối thiểu cho thuê đất là 5 năm. Tốt nhất để thuê 1 miếng đất là
10 – 15 năm.
- Cố gắng đàm phán trong 2 -3 năm đầu không tăng giá thuê (d ự trù hoàn vốn
trong 2 – 3 năm đầu)
- Đàm phán chủ nhà 1 khoảng thời gian đầu xây dựng khơng tính tiền th (

thơng thường sẽ là 1 tháng)
Ràng buộc trên hợp đồng việc nếu lấy lại mặt bằng sớm sẽ đền cọc & đền chi
phí xây dựng khấu hao theo thời gian ký hợp đồng – thuê 1 bên thiết kế xây
dựng thứ 3 để làm quán và có hợp đồng & nghiệm thu & quyết toán rõ ràng


để có cơ sở pháp lý nếu có tranh chấp vấn đề lấy mặt bằng sớm hơn thời hạn
hợp đồng.
Hợp đồng cần cơng chứng để đảm bảo tính pháp lý.
6. Chỗ để xe khách:
Đây là yếu tố tiên quyết bắt buộc phải tính tới khi th mặt bằng. Nó quyết
định đến công suất bán hàng tại quán của 1 cửa hàng.
Vậy nếu quán không xử lý được bãi xe cho khách hàng thì đi ều gì sẽ xảy ra?
Brian sẽ đưa ra 1 ví dụ để bạn hiểu được nó quan trọng như thế này:
Ví dụ: bạn mở ra 1 quán mà sức chứa 100 – 150 người. Ngày khai trương b ạn
đón 100 khách cùng 1 th ời điểm và khách đều đi xe máy & 2 ngư ời đi chung
1 chiếc xe thì sẽ có ít nhất 50 chiếc xe cần gửi của khách. Bạn cứ tưởng
tượng 50 chiếc xe cần giữ thì làm sao giải quyết được bãi xe cho qn?
Và nếu 1 qn có diện tích lớn mà chúng ta khơng có bãi xe ch ỉ để được 10 –
20 chiếc thì khơng khác nào bạn tự đuổi khách của mình.
Một bài học kinh nghiệm, ở những qn lớn như The Coffee House, vì sao
Brian nói về TCH vì TCH xây dựng khơng gian qn dành cho khách hàng
ngồi lại làm việc và học tập là chính vì vậy nhu cầu bãi xe của TCH rất lớn.
TCH luôn cố gắng xử lý bãi xe một cách tốt nhất: tạo không gian giữ xe trước
quán, thuê bãi xe k ế bên quán, dành riêng t ầng trệt để giữ xe máy.
7. Những điểm cần tránh khi đi thuê m ặt bằng:
Điểm 1: Tránh mặt bằng nằm trên quốc lộ:
Khách chia làm 2 d ạng khách: khách trung thành & khách vãng lai:
– Khách trung thành phần lớn rơi vào khu dân cư, khu v ực họ đang sinh sống,
khách sẽ có thói quen sử dụng dịch vụ ăn uống gần nơi mình sinh s ống.

– Khách vãng lai phần lớn họ di chuyển qua lại, tiện đường ghé vào.


Đối với những mặt bằng nào nằm trên trục quốc lộ phần lớn khu dân cư sẽ
khơng có nhiều, đa số sẽ rơi vào nhóm khách vãng lai.
Khách vãng lai, chúng ta khó (khó chứ ko phải là khơng thể) biến họ thành
khách hàng trung thành – vẫn tồn tại những quán cơm/ quán ăn d ọc quốc lộ
có lượng khách đông và luôn là nơi d ừng chân của xe khách, xe tải… nhưng
để xây dựng được lượng khách hàng ổn định như vậy cần 1 quá trình rất dài
kiên trì hoạt động. Có 1 điểm các bạn hãy để ý ở những thương hiệu lớn hầu
như khơng có quán đặt trên Quốc Lộ.
Vì vậy, đừng đặt chúng ta vào tình hu ống thách thức như vậy trừ khi bạn
muốn chứng tỏ 1 điều gì đó với thế giới.
Điểm 2: Khơng nên sang lại qn của người khác:
Có rất nhiều lý do để lý giải cho việc sang quán : đi nư ớc ngồi, vợ đẻ,
chuyển cơng tác, nhiều việc quản lý không nổi… nhưng thực tế chung quy về
95%- 99% phần lớn rơi vào trạng thái kinh doanh thua l ỗ.
Trong vấn đề kinh doanh thua lỗ này sẽ có nhiều lý do:
- Vị trí đó khơng tốt (có thể rơi vào những tiêu chí Brian chia sẻ ở trên)
Khơng tìm được khách hàng (khu vực vắng)
- Đồ ăn không ngon
- Phục vụ không tốt
Theo quan điểm của Brian, ở những quán đó xuất hiện một thứ mà Brian hay
gọi nó là cái Hng (cái d ớp).
– Và đôi khi tâm lý những người khách hàng qua lại đã ăn uống ở quán cũ thì
bản thân họ cũng sợ quay lại vị trí đó. Điều đó hình thành trong suy nghĩ
khách hàng.
– Nhiều khi chúng ta m ở ra Brand mới, chúng ta cố gắng thay đổi nhưng
khách hàng họ vẫn ngại vì trải nghiệm cũ.



– Một vấn đề nữa, sử dụng lại những trang bị cũ đã qua sử dụng của chủ cũ.
Tâm lý người Việt là tiếc nên khi sang quán sẽ có thói quen sử dụng lại
những gì chủ cũ đã sử dụng. Điều này khiến chúng ta bị bó hẹp suy nghĩ của
trong việc set up quán.
Điểm 3: Không nên thuê những mặt bằng chung với chủ: (Chủ ở trên lầu,
chúng ta ở dưới đất hoặc 1 căn nhà chia đôi: 1/2 cho thuê, 1/2 đ ể ở)
Khi bạn thuê nhà chung ch ủ sẽ gặp những vấn đề sau:
– Giá điện & nước không theo đồng hồ của nhà nước: sử dụng đồng hồ riêng
tính mức giá riêng.
– Sự dịm ngó trong vi ệc sửa chữa và kinh doanh c ủa bạn: nhận ý kiến quá
nhiều từ chủ nhà trong việc sửa chữa 1 thứ gì đó trong mặt bằng thuê.
8. Những người/bộ phận cần chú ý khi đi thuê m ặt bằng:
– Hàng xóm:
Tuy là khơng có tác động nhiều như chủ nhà nhưng họ cũng có tầm ảnh
hưởng của họ – nhóm này có thể giúp bạn nhưng cũng có thể gây khó dễ cho
bạn.
Khi muốn biết tình hình khu vực đó như thế nào, tình hình an ninh thì hàng
xóm sẽ đối tượng cực tốt để liên hệ tìm hiểu. Khi mới bắt đầu thuê mặt bằng
cần có mối quan hệ tốt với hàng xóm bằng cách qua chào hỏi, giới thiệu, nói
chuẩn bị mở quán ở đây, có gì nhờ họ hỗ trợ, khai trương có th ể mời free 1
món gì đó.
Thường xun hỏi thăm tạo nên sự thân thiện với người đó trong vấn đề khi
xây dựng quán, tránh những trường hợp mình làm ồn trong lúc xây dựng, họ
báo công an xuống kiểm tra giấy tờ.
– Cơ quan công quyền:


Khi mở quán, điều đầu tiên cần làm là đăng ký m ọi giấy phép liên quan đến
việc kinh doanh (gi ấy phép đăng ký kinh doanh, VSATTP, H ồ sơ phòng cháy

chữa cháy, nguồn gốc thực phẩm, chứng từ…).
Bên cạnh đó, các bạn cần quan tâm đến các phịng trực tiếp quản lý địa bàn
bạn đang kinh doanh.
**Bộ phận thứ 1: **Vệ sinh an tồn thực phẩm: thơng thư ờng ở Cơng An
Phường sẽ có phịng cơng an kinh t ế, anh/ chị phòng này phụ trách kiểm tra
vệ sinh an toàn thực phẩm của quán, vấn đề hợp đồng lao động, giấy phép
đăng ký kinh doanh…
Bộ phận thứ 2: Trật tự đô thị: anh/chị thường đi tuần tra, kiểm tra lấn chiếm
lịng lề đường, nếu các bạn khơng xử lý được bãi xe hoặc bãi xe nhỏ ở vị trí
mặt bằng tốt q vẫn muốn th thì các bạn nên làm việc kỹ càng với anh/chị
phòng này.
Bộ phận thứ 3: Công an khu vực: thực tế trong hoạt động kinh doanh F&B
(ăn uống) trừ khi bạn có nhân viên ở lại quán cần đăng ký tạm vắng tạm trú,
vai trị cơng an khu vực khơng sẽ thể hiện rõ khi quán xảy ra những vấn đề
liên quan đánh nhau, đánh bài trong quán, hoặc những tay anh chị đến đòi
này kia.
Việc xây dựng mối quan hệ tốt với những bộ phận/ người mà Brian đã đề cập
ở trên sẽ giúp quán hoạt động trơn tru.
Trên đây là những chia sẻ của Brian về những tiêu chí chọn lựa mặt bằng, hi
vọng sẽ giúp ích cho các bạn khởi nghiệp bằng kinh doanh F&B có nhi ều
thơng tin hơn trong vi ệc chọn lựa cho mình mặt bằng đúng.

9. Thuê mặt bằng mà đi chung một đường với chủ nhà là NHẤT ĐỊNH
KHÔNG NHÉ.
- Lý do: Hễ họ vui thì kg sao, hễ họ buồn.. Đi ra đi vơ, cái mặt chầm dầm
như bánh bao, chưa kể con vừa đi vừa nói dt chửi thề vơ đối trước mặt khách


hàng, và cịn việc đi lê dép thì mình ch ả phương cứu chữa, vì họ là chủ nhà.
Nói là sẽ có chuyện.

- Nhà bếp mà có liên thơng v ới chủ nhà là đặc biệt phải làm cửa khóa bất kể
có chật chút cũng phải làm. Kẻ gian kg chừa một ai nha…
10. Khi ký hợp đồng, hãy nêu rõ chi tiết này, ĐẶC BIỆT GHI NHỚ nha :
Trong thời gian hợp đồng, nếu bên B không tiếp tục kinh doanh được nữa
và muốn sang nhượng. Bên A phải giúp đỡ vô điều kiện cho bên B ký hợp
đồng cho thuê mới với người chủ mới mà bên B sang nhượng. (Dĩ nhiên,
bên B sẽ phải có 1 khoản đền tiền hợp đồng gồm 1 hay 3 tháng tùy chủ
nhà giao hẹn từ trước ).
- Lý do : Tại sao phải có vụ giúp đỡ vơ điều kiện ? Thế này, họ nhận tiền đền
của mình vì hủy hợp đồng trước thời hạn xong. Khi mình kiếm khách cho
sang nhượng, họ sẽ đưa ra thêm ưu sách “ Chị phải đưa thêm cho tơi vài ch ục
triệu ( có khi là c ả trăm tùy theo mặt bằng và chi phí đầu tư lớn nhỏ ) để tơi
ký hợp đồng mới cho khách mà chi mu ốn sang. Nếu kg, tôi kg ký. “ .. Mà n ếu
họ kg ký, thì làm sao mình sang như ợng ? chả lẽ bỏ hết tất cả kiểu thanh lý
tiệm cầm đồ ah ?Và khách họ đang có nhu cầu sang nhượng là thuê cả mặt
bằng chứ ai đâu mua đồ kg với giá cao ?.. Vậy là, mình vừa mất tiền đền, lại
mất thêm tiền chung chi để đc ký HĐ mới.
11. Cịn vấn đề này, mọi khơng biết giải quyết sao nữa đây. Nói ra để các
bạn đề phòng vậy. Khi mình đầu tư vào m ặt bằng nhiều thứ rồi, kinh
doanh tốt rồi. Đột nhiên có 1 nhóm giang hồ tới cứ bao vây rồi đòi đập
quán tá lả, lý do là chủ nhà thiếu nợ, nên họ tới siết nợ.
Mình giải thích đây là tài sản của mình, chứ kg phải của chủ nhà nên kg đc
làm bậy, đã mời cả cơ quan công an nhưng vô phương , vì bọn nó chẳng đập
phá gì đâu, chỉ dọa thơi. Nhưng ngày nào t ụi nó cũng trực ở qn, lầm lì đại
ka..hỏi ai dám vơ nữa ?.. Chủ nhà lúc này nói “ con thơng c ảm cho bác, vì
con trai bác gây n ợ mà giờ gd bác kg có tiền trả, con trả dùm bác chứ giờ bác


kg có cách nào khác..”.. Vậy là sao ? để yên kinh doanh, b ạn phải giúp họ trả
nợ nếu muốn làm ăn yên. Và đây là m ột mưu kế của chủ nhà nhé. Cho đến khi

mình chịu hết nổi, mình muốn sang nhượng thì dĩ nhiên, h ọ cần thêm 1
khoảng tiền để ký tiếp hđ mới với khách mới. Và có thêm cả tiền bồi thường.
Cứ vậy, họ đủ giàu.
>>> Cuốn sách hay về đầu tư BĐS: XEM THÊM
Kinh nghiệm đàm phán khi thuê m ặt bằng
1. Bên cho thuê, ai là người chịu trách nhiệm với hợp đồng? Người đó có
thực sự là chủ tài sản cho thuê khơng?
Mình từng cùng nhóm anh em th nhà trên phố cổ, lúc trao đổi thì gia đình
bên cho thuê cũng 3 người (bố và 2 con). Ông bố trong buổi nói chuyện lúc
nào cũng “Nhường cho 2 thằng con tơi quyết, tơi già rồi khơng biết gì”. Thế
là chốt hết mọi thứ xong xuôi, đặt cọc xong để chốt ký hợp đồng.
Đến lúc ký hợp đồng thì ơng chủ nhà biến thành một người khác, deal lại khá
nhiều điều khoản vì “Nhà này là nhà của chú, mấy thằng con chú biết gì đâu,
chú là người quyết định cho th”. Lúc này nếu khơng deal được thì xem như
tiền đặt cọc một đi không quay trở lại.
Bài học nhớ đời: Cứ yêu cầu chủ nhà đưa giấy tờ chứng minh mình là chủ sở
hữu tài sản ra (sổ hồng, sổ đỏ, giấy tờ nhà) và chỉ làm việc với duy nhất chủ
nhà để thống nhất các điều khoản.

2. Nếu chủ nhà đồng ý cho sửa sang điều gì thì ưu tiên làm ln cho thật
nhanh.
Chủ nhà thì rất thích nhà phải “nguyên trạng”, trong khi c ái nguyên trạng của
chủ nhà đôi khi không thể phù hợp với việc kinh doanh. M à người đi thuê vì


máu quá nên hay trao đổi miệng với chủ nhà về việc sửa sang chỗ này chỗ nọ.
Các phần sửa sang này nếu được thì cho hết vào hợp đồng.

3. Bạn chỉ có thế chủ động trước khi xuống cọc.


Cho nên các điều khoản khó nhằn cần phải deal vào lúc này: cọc bao nhiêu
tiền, điều kiện trả lại cọc, thuê nhà trong bao lâu, thanh toán mấy tháng một
lần... Mấy cái điều khoản dạng “Được ưu tiên cho thuê tiếp khi hết hợp đồng”
thực ra khá vơ nghĩa, có thể vứt bỏ vì nó khơng thực tế.
Quan trọng là điều khoản “Chủ nhà đền bao nhiêu nếu đòi trả nhà trước hạn
thuê”. Bạn đã đầu tư rất nhiều tiền vào cơ sở vật chất, đừng để mấy cái điều
khoản “Báo trước mấy tháng” dành cho cả 2 bên, bạn sẽ là người chịu thiệt.
Nói thẳng, nhiều chủ quán đã tán gia bại sản vì chưa kịp thu hồi vốn thì gặp
tình trạng chủ nhà giở quẻ đấy nhé.
Quan hệ người thuê với chủ nhà là đối tác, không phải xin cho. Thời buổi
kinh tế khó khăn thế này mặt bằng sang, mặt bằng cho thuê ngày càng nhiều.
Mình là đối tác sắp "toang đến nơi" mà chủ nhà bình chân như vại, vẫn tăng
giá đều đều thì khơng phải là đối tác tốt, khó kết hợp lâu dài, cân nhắc hết
hợp đồng là "ù biến” thôi. Hoặc cân nhắc cắt lỗ sớm cho lành, vì càng ơm cái
mặt bằng đó là càng chết…
Mẫu hợp đồng chuẩn khi thuê mặt bằng
Thuê mặt bằng kinh doanh hi ện rất phổ biến. Tuy nhiên khơng ít ch ủ qn/
chủ shop nhận trái đắng khi quá chủ quan khi đi thuê mặt bằng. Bị chủ nhà
đòi lại mặt bằng đột ngột khi đang kinh doanh t ốt là một trong những rủi ro
đặc biệt nên tâm khi khởi sự kinh doanh!