TỔ CHỨC ĐỊNH GIÁ

CỘNG HỊA XàHỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập – Tự do – Hạnh phúc

Số.../ĐG...

., ngày...tháng...năm...
CHỨNG THƯ ĐỊNH GIÁ
Kính gửi:   .......
Theo   đề   nghị   của   ơng/bà/doanh   nghiệp...tại   văn   bản   số...ngày...về   việc   định  
giá.......
1. Mục đích định giá: Nhận tài sản đảm bảo
Xác định giá tài sản phục vụ  mục đích: mua bán/nhận TSBĐ/Tính giá trị  bảo  
hiểm...
2. Thời điểm định giá:
Tại thời điểm (ngày...tháng...năm...)
3. Cơ sở định giá (nêu rõ những căn cứ chủ yếu để định giá)
­   Căn   cứ   hóa   đơn,   chứng   từ,   hồ   sơ,   giấy   tờ   pháp   lý   do   ơng/bà/doanh 
nghiệp....cung cấp (kèm theo cơng văn đề nghị số...) Lê Thị Huyền Trân
­ Giấy chứng nhận quyền sử  dụng  đất số  ...ngày...tháng...năm...của  Ủy ban 
nhân dân tỉnh.......cấp cho.....*
­ Giấy phép xây dựng số....ngày.....(nếu có)*
­ Bản vẽ hồn cơng.......(nếu có)
­ Hồ sơ quyết tốn cơng trình.......(nếu có)
­ Những căn cứ pháp lý khác.
4. Thực trạng đất, nhà,.....
4.1. Đất:
­ Vị  trí: 200 Lê Thanh Nghị, Phường Hịa Cường Bắc, Quận Hải Châu, Tp Đà 
Nẵng; 
­ Mặt tiền đường: đường 10,5m 

­ Hướng:   
­ Diện tích: 71 m2 (Tổng diện tích, diện tích từng phần, kích thước các chiều) 


Chiều dài: 20m
Chiều rộng:5m
­ Hình dáng lơ đất: chữ nhật (hình thang – chi tiết theo GCN QSDĐ đính kèm)
­ Quy hoạch: Hiện trạng khu đất, hiện trạng khu vực, loại đất (đất trồng cây 
lâu năm, đất ở tại nơng thơn, đất ở tại đơ thị...), thời gian sử dụng..
Đất ở tại đơ thị, thời gian sử dụng: lâu dài, Điện âm, thốt nước tốt; nằm trong 
khu quy hoạch khu dân cư tái định cư .......
­ Địa hình:....
­ Mơi trường tự nhiên:
­ Mơi trường kinh tế  Xã hội: Giao thơng, hạn chế, kết cấu hạ  tầng, thương  
mại, thơng tin liên lạc, an ninh xã hội..
Lơ đất cách UBND quận Liên Chiểu 500m; Cách Chợ Hịa Khánh 1km, ....
4.2. Nhà:
­ Mơ tả  chung: Loại nhà, cấp nhà, diện tích xây dựng, diện tích sử  dụng, số 
tầng, số phịng.
Nhà 4 tầng, diện tích xây dựng 100m2, diện tích sử dụng ...m2, 8 phịng
­ Thời gian xây dựng: 7/2015
­ Đặc điểm kinh tế – kỹ thuật cơng trình xây dựng:  Quy mơ diện tích; Diện tích  
xây dựng; Diện tích sàn xây dựng; Đơn giá XD mới nhà cấp 2; Đơn giá đất của  
UBND; Kết cấu chung; Nội thất…
Đơn giá xây dựng mới nhà tương tự nhà cần định giá: 6trđ/m2
­ Tầng 1: 1 mặt bằng cho th, 1 phịng bếp, 1 NVS chung
­ Tầng 2: 3 phịng trọ
­ Tầng 3: 3 phịng trọ
­Tầng 4: 2 phịng trọ
­ Cửa gỗ, nền lót la phơng gỗ, kệ bếp mặt đá granit, cầu thang gỗ, làn can gỗ

­ Các vấn đề liên quan khác:
Hệ thống điện: điện âm tường


Hệ thống nước: thốt nước tốt
Thiết bị phịng cháy chữa cháy: khơng có
Tiến hành khảo sát thực địa:
(đính kèm hình ảnh
­ Căn nhà từ phía bên ngồi
­ Một vài hình ảnh bên trong)
4.3. Tài sản:
­ Các thơng số kỹ thuật, thực trạng của tài sản.
­ Tính pháp lý của tài sản.
5. Phương pháp định giá:
5.1 Định giá BĐS bằng PP so sánh
5.1.1 Định giá Đất – phương pháp so sánh trực tiếp
5.1.1.1 Các Bất động sản so sánh
BĐS cần định giá: Lơ đất số ... (địa chỉ)
BĐS so sánh 1 (Link)
Vị trí địa lý
Vị trí thuận lợi
Diện tích
Giấy tờ
Giá rao bán
Thời điểm rao bán
(lên internet, tìm các BĐS đang được rao bán  ở  xung quanh BĐS cần định  
giá trong bán kính tầm 1­2km hoặc cùng phường (xã), có tương đồng về địa lý)
Xem đơn giá được rao bán
Lơ A, Đường số 1, hướng bắc; 1 tỷ
Lơ B, đường số 1, hướng nam, 1,1 tỷ

Lơ C, đường số 1, lơ góc, 1,3 tỷ
BĐS so sánh 2


BĐS so sánh 3
5.1.1.2 Bảng điều chỉnh các BĐS so sánh:
Bảng 1: So sánh các BĐS 
Bảng 2: Điều chỉnh các yếu tố so sánh
5.1.2 Định giá Nhà – Phương pháp chi phí
Chi phí xây dựng mới căn nhà có kết cấu tương tự: 6 trđ/m2 (tính trên diện tích  
sàn xây dựng)
Giá trị xây mới căn nhà: .....
Tỷ lệ hao mịn = (tuổi đời hiệu quả/ tuổi đời kinh tế )x 100%= 6/50 * 100= 
Tỷ lệ cịn lại = 100% ­ tỷ lệ hao mịn= ????
Giá trị căn nhà = tổng chi phí xây mới x tỷ lệ cịn lại ???
Giá trị BĐS cần TĐ = giá trị căn nhà (PP chi phí)  + đất (PP so sánh)  = ??? 
5.2 Định giá BĐS bằng PP thu nhập
6. Kết quả định giá(định giá giá trị pp 1)
Trên cơ sở các tài liệu do ơng/bà/doanh nghiệp.........cung cấp, qua khảo sát thực 
tế  tại hiện trường (nếu có); với phương pháp định giá.......được áp dụng trong tính  
tốn, doanh nghiệp định giá (ghi rõ tên doanh nghiệp) thơng báo kết quả  định giá tài 
sản.......tại thời điểm.....như sau:
Giá trị quyền sử dụng đất:
Giá trị của nhà:
Tổng giá trị nhà đất:
Làm trịn (làm trịn tới đơn vị triệu đồng)
(viết bằng chữ.......................................................đồng)
Doanh nghiệp, tổ  chức định giá trả  lời để  ơng/bà/q đơn vị  có cơ  sở......theo  
quy định của pháp luật hiện hành.



Người định giá
         (Ký tên)

Giám đốc
     (Ký tên, đóng dấu)


HƯỚNG DẪN THỰC HÀNH ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN
Bước 1: 
Chọn BĐS cần định giá
Bước 2: 
Thực hiện mơ tả BĐS cần định giá vào CHứng thư định giá (bao gồm mơ tả đất 
và cơng trình trên đất)
(có hình ảnh BĐS đính kèm)
Bước 3: 
Tại mục 5 Phương pháp định giá, thực hiện định giá BĐS cần định giá
5.1 Phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp chi phí: (định giá phần 
đất và cơng trình trên đất riêng biệt)
5.1.1 Phương pháp so sánh (định giá đất)
­ Thực hiện tìm kiếm 3 BĐS so sánh, mơ tả 3 BĐS so sánh theo hướng dẫn tại file 
tham khảo 3
­ Thực hiện so sánh BĐS so sánh với BĐS mục tiêu và hồn thành bảng so sánh 
sau
TT

Yếu tố so sánh

Thửa đất
cần TĐG


A

Giá bán (giá giao 
dịch thành cơng)

Chưa biết, cần 
thẩm định giá

B

Tổng diện tích

C

Giá bán/m2

D

Điều chỉnh theo 
các yếu tố so sánh

D1

Điều kiện
thanh tốn

D2

Mức điều chỉnh 

điều kiện thanh 
tốn
Tình trạng 
pháp lý

Chưa biết

Thanh tốn tiền 
mặt ngay 1 lần 
khi mua

Đã cấp sổ đỏ

Thửa đất
so sánh 1

Thửa đất
so sánh 2

Thửa đất
so sánh 3


Mức điều chỉnh 
Tình trạng 
pháp lý
Tổng cộng 
điều chỉnh D1  
&D2
D3 Lợi thế

kinh doanh
D4

Cơ sở hạ tầng

D5

Hướng

D6

Cảnh quan

D7

…

Đường 7,5m; vỉa 
hè 2,5m
Điện ổn định, 
cấp nước tốt; 
thốt nước kém, 
hay bị ngập khi 
mưa to
Tây

 

Nhìn ra khu
đơng dân cư


Tổng mức 
điều chỉnh 
theo tỷ lệ 
phần trăm D3,  
D4, D5, D6, 
D7…
E
Giá bán đã điều 
chỉnh/m2
(mức giá chỉ dẫn)

5.1.2 Phương pháp chi phí (định giá cơng trình trên đất)
Tìm hiều về thời gian xây dựng cơng trình trên đất
Tuổi thọ cơng trình trên đất
Từ đó tính giá trị hao mịn của cơng trình trên đất
Tìm hiểu giá trị xây mới cơng trình trên đất (theo đơn giá hiện tại)
Xác định giá trị cơng trình trên đất  =  giá trị xây mới – Hao mịn
NHẬN XÉT


Xác định giá trị BĐS cần định giá = giá trị đất + giá trị cơng trình trên đất
5.2 Phương pháp thu nhập (nếu có – dùng để xác định giá trị BĐS bằng 
phương pháp thu nhập nếu BĐS có sử dụng với mục đích cho th)
 Xác định giá trị BĐS theo pp thu nhập đã được hướng dẫn tại Bài giảng định giá 
BĐS
KẾT LUẬN
Từ các phương pháp định giá BĐS trên, rút ra kết luận về giá trị của BĐS 
cần định giá
Tây, Tây Bắc, Bắc ­­­­­­­­­­ 0%

Đơng, Đơng Bắc, Tây Nam ­­­­­­­ 5%
Nam ­­­­­­­­­ 10%
Đơng Nam ­­­­­­­15%