VI PHẠM HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC MUA NHÀ

Hỏi: Tơi có bán căn nhà với giá là 850 triệu đồng. Bên mua đã đặt cọc và hẹn tôi một tuần
sau sẽ đi cơng chứng, đồng thời đưa hết số tiền cịn lại cho tôi.
Nhưng đã hơn tháng nay mà bên mua vẫn chưa đến như đã hẹn. Tơi có thể lấy luôn số tiền
cọc và bán nhà cho người khác không?
Trả lời:
Theo quy định tại Điều 358 Bộ luật Dân sự thì đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một
khoản tiền, hoặc kim khí quý, đá quý, hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi là tài sản đặt cọc)
trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự. Việc đặt cọc phải
được lập thành văn bản.
Trong trường hợp hợp đồng dân sự được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại
cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc
giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên
nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì phải trả cho bên đặt cọc tài
sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa
thuận khác.
Theo đó, bà cần liên hệ với bên mua nhà để có xác nhận chắc chắn họ khơng mua nhà nữa.
Lúc đó bà mới có thể bán nhà cho người khác và không phải trả lại tiền cọc.

1


Có phải bồi thường tiền cọc?
* Tơi mua một căn hộ chung cư (chưa có sổ đỏ vì lúc đó căn nhà chưa xây xong). Tên trong
hợp đồng là tên của chủ cũ, sau đó chủ cũ có bán lại cho 1 người khác (có làm giấy ủy quyền
có cơng chứng). Người này có vay tiền tơi để làm ăn và đưa tơi giấy tờ nhà đó để làm tin.
Tồn bộ giấy tờ gồm: hợp đồng mua bán nhà của chủ đầu tư và chị A (chủ đứng tên trong
hợp đồng), giấy ủy quyền có cơng chứng của chị A cho chị B (người vay tiền của tơi).
Vì cần tiền gấp nên chị B đồng ý cho tôi bán nhà nhưng chỉ nói miệng và tơi đã bán căn hộ
cho 1 người khác, đã lấy tiền đặt cọc và có làm giấy nhận đặt cọc. Trong điều khoản đặt cọc

có ghi nếu tôi không bán nữa sẽ phải chịu mất gấp đôi số tiền đã đặt cọc. Thời điểm làm giấy
đặt cọc tôi không liên lạc được với chị B, nên sau khi chị B về đã mang tiền
trả tôi và không đồng ý bán căn hộ nữa. Chị đã đến trả lại tiền đặt cọc cho người mua nhưng
bên mua nhất định khơng đồng ý và địi kiện tơi ra tịa lấy lại số tiền phạt cọc.
Xin hỏi: Tơi có phải trả tiền phạt cọc hay khơng (trong biên nhận đặt cọc khơng có người
làm chứng)? Tơi khơng phải là chủ sở hữu hợp pháp của căn hộ đó nên không thể viết giấy
bán nhà hay đặt cọc đúng khơng? Nếu có ra tịa thì họ khơng thể bắt tôi trả tiền phạt cọc
đúng không? Mong sớm hồi âm. Xin cảm ơn.
Trả lời của luật sư Nguyễn Văn Hậu:
Theo quy định tại điều 358 Bộ luật dân sự thì đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một
khoản tiền hoặc kim khí quý́, đá quý hoặc vật có giá trị khác trong một thời hạn để bảo đảm
giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự và việc đặt cọc phải được lập thành văn bản.
Trong trường hợp hợp đồng dân sự được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại
cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc
giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên
nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì phải trả cho bên đặt cọc tài
sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa
thuận khác.
2


Quy định về đặt cọc theo quy định tại điều 358 Bộ luật dân sự nêu trên chỉ quy định việc đặt
cọc phải được lập thành văn bản mà không bắt buộc việc đặt cọc phải có người làm chứng
cũng như phải có cơng chứng hoặc chứng thực. Do đó, bên mua có quyền yêu cầu buộc bạn
phải thực hiện nghĩa vụ (trả gấp đôi số tiền đặt cọc) trong trường hợp bạn không tuân thủ các
giao kết đã thỏa thuận trong giấy đặt cọc với bên mua.
Hỏi:
Tơi có hợp đồng đặt cọc số tiền 150 triệu để mua nhà của ơng C. Nhưng vì lý do giá trị nhà
đất tăng lên nên ông C yêu cầu tôi trả thêm tiền, tơi khơng đồng ý thì ơng C tự ý hủy hợp
đồng đặt cọc và nói rằng sẽ trả lại tiền cho tôi. Vậy tôi xin hỏi việc ông C trả lại tơi tiền cọc

có đúng quy định của pháp luật không và việc xử lý vi phạm sẽ như thế
nào?
Trả lời:
Theo quy định tại điều 121 Bộ luật Dân sự (BLDS) thì thỏa thuận về đặt cọc là một giao dịch
dân sự; do đó, việc đặt cọc chỉ có hiệu lực khi có đủ các điều kiện về chủ thể ký kết, về nội
dung và hình thức hợp đồng, hợp đồng phải được lập thành văn bản (có thể lập thành văn
bản riêng hoặc ghi trong hợp đồng chính).
Trong trường hợp có tranh chấp về đặt cọc mà các bên khơng có thỏa thuận khác về việc xử
lý đặt cọc, thì việc xử lý được thực hiện như sau:
a. Trong trường hợp đặt cọc chỉ để đảm bảo cho việc giao kết hợp đồng hoặc chỉ để bảo đảm
cho việc thực hiện hợp đồng hoặc vừa để đảm bảo cho việc giao kết hợp đồng vừa để đảm
bảo cho việc thực hiện hợp đồng thì bên nào có lỗi làm cho hợp đồng không được giao kết
hoặc không được thực hiện hoặc bị vơ hiệu, thì phải chịu phạt cọc theo quy định tại khoản 2,
điều 358 - BLDS: “Nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì
phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc,
trừ trường hợp có thỏa thuận khác”.
b. Trong trường hợp đặt cọc chỉ để đảm bảo cho việc giao kết hợp đồng, nếu trong q trình
thực hiện hợp đồng mới có sự vi phạm làm cho hợp đồng không được thực hiện hoặc mới

3


phát hiện hợp đồng bị vơ hiệu thì khơng phạt cọc. Việc giải quyết tranh chấp về vi phạm hợp
đồng hoặc xử lý hợp đồng vô hiệu được thực hiện theo thủ tục chung.
c. Trong trường hợp các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định điều kiện nếu đặt cọc
bị vô hiệu là hợp đồng cũng bị vơ hiệu, thì hợp đồng đương nhiên bị vơ hiệu khi đặt cọc đó
bị vơ hiệu. Việc xử lý đặt cọc bị vô hiệu và hợp đồng bị vô hiệu sẽ theo nguyên tắc hai bên
trả lại cho nhau những gì đã nhận và bên có lỗi phải bồi thường.
d. Trong các trường hợp được hướng dẫn tại các điểm a và c, nếu cả hai bên cùng có lỗi hoặc
trong trường hợp có sự kiện bất khả kháng hoặc có trở ngại khách quan thì khơng phạt cọc.

P. Luật sư tư vấn - Công ty Luật Minh Gia
Hỏi:
Tôi nhận đặt cọc 200 triệu đồng để bán căn hộ chung cư, giờ khơng muốn thực hiện nữa thì
chịu tiền phạt như thế nào theo quy định của pháp luật?
Tôi nhận đặt cọc 200 triệu đồng của người mua để bán căn hộ chung cư, thỏa thuận 2 tháng
sau sẽ làm hợp đồng mua bán và bàn giao nhà. Trong thời gian này, gia đình tơi có vướng
mắc về nơi ở và giấy tờ chưa chuẩn bị xong nên khơng có ý định bán nữa, muốn trả lại tiền
cọc đã nhận.
Xin hỏi, tơi có vi phạm gì khơng? Nếu có, tơi phải chịu những khoản phạt nào?
Trả lời:
Theo quy định tại khoản 1 Điều 358 Bộ luật dân sự năm 2005, đặt cọc là việc một bên giao
cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi là
tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự.
Việc đặt cọc phải được lập thành văn bản.
Đặt cọc mua nhà là quan hệ dân sự do các bên thoả thuận, do đó đầu tiên bạn phải căn cứ vào
các thoả thuận trong hợp đồng đặt cọc. Nếu trong hợp đồng khơng có quy định thì sẽ áp dụng
quy định trong Bộ Luật dân sự năm 2005 để giải quyết.
Khoản 1 Điều 302 Bộ luật Dân sự năm 2005: Bên có nghĩa vụ mà không thực hiện hoặc thực
hiện không đúng nghĩa vụ thì phải chịu trách nhiệm dân sự đối với bên có quyền. Trong
trường hợp này bạn đã vi phạm thoả thuận giao kết hợp đồng hợp đồng dân sự, do đó phải có
trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ dân sự khi vi phạm.

4


Bên cạnh đó, khoản 2 Điều 358 cũng quy định, trong trường hợp hợp đồng dân sự không
được giao kết, thực hiện thì tùy từng trường hợp cụ thể, tài sản đặt cọc được giải quyết như
sau:
- Nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì tài sản đặt cọc thuộc
về bên nhận đặt cọc;

- Nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì phải trả cho bên
đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp
có thỏa thuận khác.
Trong giao dịch bạn vừa nêu, bạn là bên nhận đặt cọc nên bạn có nghĩa vụ thực hiện giao
dịch đã cam kết, nếu vi phạm nghĩa vụ đã cam kết, bạn sẽ bị “phạt cọc”. Trách nhiệm của
bên nhận đặt cọc khi vi phạm hợp đồng - nếu không được thoả thuận trong hợp đồng đặt cọc
- thì căn cứ quy định tại Điều 358 như đã nói trên.
Cụ thể, bạn phải trả lại cho bên đặt cọc số tiền 200 triệu đồng đã nhận; đồng thời phải trả
thêm một khoản là 200 triệu đồng nữa, tổng cộng 400 triệu đồng (trừ trường hợp hai bên có
thỏa thuận khác hoặc bên đặt cọc từ chối nhận khoản tiền phạt cọc).
Thạc sĩ, luật sư Phạm Thanh Bình
Cơng ty Luật Bảo Ngọc, Hà Nội

5