Trung tâm nghiên cứu đào tạo
và phát triển kỹ năng Quản lý
-----------------------------

Hợp đồng Trong hoạt động xây dựng
5
Người soạn : Lê Văn Thịnh
Trưởng phịng Quản lý chất lượng cơng trình xây dựng
Cục Giám định Nhà nước về chất lượng công trình xây dựng - Bộ Xây dựng
2. Khung pháp luật của hợp đồng xây dựng
2.1. Bộ Luật Dân sự từ Điều 388 đến Điều 427 và từ Điều 518 đến Điều 526.
2.2. Các luật:
a) Luật Xây dựng năm 2003 quy định tại Chương VI - Mục 2 từ Điều 107 đến
Điều 110.
b) Luật Thương mại.
c) Luật Đấu thầu.
2.3. Các Nghị định và Thông tư:
a) Nghị định số 99/2007/NĐ-CP ngày 13/06/2007 của Chính phủ về Quản lý chi
phí đầu tư xây dựng cơng trình
b) Nghị định số 03/2008/NĐ-CP ngày 07/01/2008 của Chính phủ về bổ sung, sửa
đổi một số điều Nghị định số 99/2007/NĐ-CP.


đ) Thông tư số 06/2007/TT-BXD ngày 25/7/2007 của Bộ Xây dựng hướng dẫn
Hợp đồng trong hoạt động xây dựng.
3. Nguyên tắc chung ký kết Hợp đồng trong hoạt động xây dựng
3.1. Hợp đồng phải được xác lập bằng văn bản trên cơ sở các nguyên tắc tự
nguyện, bình đẳng, thiện chí, trung thực, khơng trái pháp luật, cùng có lợi, mọi
thoả thuận phải được ghi trong hợp đồng và bình đẳng về các quyền và nghĩa vụ
giữa các bên tham gia.
3.2. Hợp đồng được ký kết sau khi hoàn thành lựa chọn nhà thầu và kết thúc đàm

phán hợp đồng với nhà thầu trúng thầu (cả trường hợp đấu thầu và chỉ định thầu)
cũng như Bên nhận thầu đã nộp bảo lãnh thực hiện hợp đồng (nếu có quy định )
cho Bên giao thầu. Hợp đồng xây dựng là gắn liền với quá trình lựa chọn nhà thầu
và là sản phẩm của quá trình lựa chọn nhà thầu.
Việc ký kết và thực hiện hợp đồng xây dựng phải tuân thủ quy định của Nghị định
này và các quy định pháp luật về hợp đồng khác có liên quan.
3.3. Nội dung hợp đồng được ký kết phải nêu rõ trách nhiệm trước pháp luật đối
với:
a) Các cam kết thực hiện công việc của Bên nhận thầu theo mục tiêu đầu tư của dự
án và thời hạn hồn thành cơng việc, cơng trình, hạng mục cơng trình
xây dựng;
b) Việc đảm bảo những điều kiện cần thiết để thực hiện công việc, công trình,
hạng mục cơng trình xây dựng của Bên giao thầu, kể cả việc đảm bảo đủ vốn để
thanh toán cho các công việc theo hợp đồng;


c) Các thoả thuận, cam kết của các bên có liên quan trực tiếp đến quá trình thực
hiện hợp đồng.
3.4. Hình thức hợp đồng: Luật Xây dựng đã quy định hợp đồng xây dựng được
xác lập bằng văn bản (Điều 107). Hợp đồng xây dựng được lập trên cơ sở tham
khảo các mẫu do Bộ Xây dựng công bố.
Tùy theo mức độ phức tạp của hợp đồng mà các bên có thể soạn thảo, đàm phán,
ký kết hợp đồng bằng văn bản như sau:
a) Đối với hợp đồng của các cơng việc, gói thầu đơn giản, quy mơ nhỏ: mọi nội
dung của hợp đồng được thỏa thuận sẽ ghi trong văn bản hợp đồng.
b) Đối với hợp đồng của các cơng việc, gói thầu phức tạp, quy mơ lớn: nội dung
hợp đồng được thể hiện trong văn bản hợp đồng, điều kiện chung, điều kiện riêng
của hợp đồng và các tài liệu kèm theo khác.
- Điều kiện chung của hợp đồng là tài liệu chính thức để giải nghĩa các tài liệu
khác trong Tài liệu hợp đồng, trong đó xác định rõ các bên tham gia hợp đồng và

ấn định trách nhiệm của từng bên với nhau: chủ đầu tư, tư vấn, nhà thầu và nhà
thầu phụ; xác định các công việc theo hợp đồng của mỗi bên tham gia; xác định
thời gian, các vấn đề liên quan đến thanh tốn và hồn thành, bảo vệ, bảo hiểm,
chấm dứt hợp đồng....
+ Điều kiện chung của hợp đồng không phải là Chỉ dẫn kỹ thuật
+ Điều kiện chung của hợp đồng cùng với Văn bản hợp đồng chi phối toàn bộ nội
dung hợp đồng


+ Điều kiện chung của hợp đồng chứa đựng các yêu cầu, thiết lập các mối quan hệ
và xác định các trách nhiệm.
- Điều kiện riêng của Hợp đồng là những thay đổi và bổ sung được đưa thêm vào
các điều kiện chung. Tài liệu này chi tiết hoá các thay đổi và bổ sung trong các
điều kiện chung bằng ngôn ngữ hợp đồng để đáp ứng được các yêu cầu đối với
từng dự án cụ thể như: các vấn đề về luật pháp, phong tục, chế độ thuế tại địa
phương; các yêu cầu về bảo hiểm, thủ tục hành chính...
+ Các điều kiện bổ sung của hợp đồng làm rõ nghĩa cho Các điều kiện chung.
+ Các điều kiện bổ sung của hợp đồng làm rõ nghĩa các yêu cầu bắt buộc đối với
từng dự án hoặc tùng khu vực.
+ Các điều kiện bổ sung của hợp đồng tạo ra quyền ưu tiên không theo các điều
kiện chung.
+ Các điều kiện bổ sung của hợp đồng được biên soạn riêng cho mỗi gói thầu.
- Các chỉ dẫn kỹ thuật: Xác định các yêu cầu về chất lượng của sản phẩm, vật liệu
và nhân công trong hợp đồng xây dựng.
Các yêu cầu chung trong chỉ dẫn kỹ thuật thiết lập nên các yêu cầu về trình tự và
quản lý. Đây là những quy định có tính bắt buộc trên cơ sở nội dung hợp đồng và
phải được biên soạn riêng đối với từng gói thầu.
c) Giá hợp đồng (giá ký kết hợp đồng) không vượt giá trúng thầu (đối với trường
hợp đấu thầu), khơng vượt dự tốn gói thầu được duyệt (đới với trường hợp chỉ
định thầu). Khối lượng phát sinh ngồi gói thầu được người có thẩm quyền cho

phép.


Giá hợp đồng giao nhận thầu xây dựng phải được hình thành thơng qua q trình
đàm phán hợp đồng dựa trên cơ sở kết quả đấu thầu được duyệt (trường hợp đấu
thầu ), hoặc các bản chào giá, dự toán thực hiện của Bên nhận thầu đã được Bên
giao thầu chấp thuận (trường hợp chỉ định thầu) và những điều kiện cụ thể khác
của công việc được giao thầu. Giá hợp đồng là giá được thoả thuận giữa bên giao
thầu và bên nhận thầu để thực hiện khối lượng công việc theo nội dung của hợp
đồng.
Giá hợp đồng được xác định trên cơ sở:
- Các yếu tố chi phí cần thiết để thực hiện cơng việc, cơng trình, hạng mục cơng
trình xây dựng như: các chi phí về vật liệu, nhân cơng, máy móc thiết bị thi cơng;
chi phí quản lý, phục vụ thi cơng.
- Các chi phí về chuẩn bị công trường, xây dựng nhà tạm phục vụ thi cơng (nếu
cần thiết) của nhà thầu;
- Dự phịng cho phần khối lượng công việc không lường hết và trượt giá trong
thời gian thực hiện cơng việc, cơng trình xây dựng.
- Lợi nhuận dự tính của nhà thầu, các khoản thuế phải nộp đối với sản phẩm xây
dựng theo quy định.
Giá hợp đồng giao nhận thầu xây dựng phải được xác định phù hợp với mặt bằng
giá cả thị trường cũng như với các quy định về quản lý giá của Nhà nước tại thời
điểm ký kết hợp đồng. Trong trường hợp có sự điều chỉnh giá hợp đồng thì việc
điều chỉnh giá hợp đồng được thực hiện theo các quy định hiện hành của nhà
nước.


Đối với hợp đồng tổng thầu thì giá hợp đồng tổng thầu phải bao gồm các chi phí
cần thiết để thực hiện tồn bộ các cơng việc của hợp đồng và các chi phí có liên
quan đến việc tổ chức, quản lý thực hiện công việc, thực hiện chuyển việc giao

công nghệ, kỹ thuật và kinh nghiệm từ tổng thầu. Việc xác định giá của hợp đồng
tổng thầu còn tuỳ thuộc vào phương thức lựa chọn nhà thầu và mức độ giao thầu
về thiết kế xây dựng cơng trình.
3.5. Chủ đầu tư (hoặc đại diện của chủ đầu tư) được ký hợp đồng với một hay
nhiều nhà thầu chính để thực hiện công việc. Trong một dự án, nội dung các hợp
đồng thầu chính phải thống nhất đồng bộ để đảm bảo mục tiêu, tiến độ, chất lượng
của dự án.
3.6. Nhà thầu chính được ký với một hoặc một số hợp đồng thầu phụ, nhưng các
nhà thầu phụ này phải được sự chấp thuận của Chủ đầu tư. Các hợp đồng thầu phụ
phải thống nhất, đồng bộ với hợp đồng thầu chính đã kí với chủ đầu tư. Nhà thầu
chính chịu trách nhiệm với chủ đầu tư về tiến độ, chất lượng các công việc đã ký
kết, kế cả các công việc do nhà thầu phụ thực hiện.
3.7. Nhà thầu liên danh: các thành viên phải có thoả thuận liên danh. Trong hợp
đồng xây dựng có thể:
a) Có chữ ký của tất cả các thành viên tham gia liên danh.
b) Trường hợp các thành viên trong liên danh có thoả thuận uỷ quyền cho một nhà
thầu đứng đầu liên danh ký hợp đồng trực tiếp với bên giao thầu, thì nhà thầu
đứng đầu liên danh ký hợp đồng với bên giao thầu.


3.8. Đại diện đàm phán, ký kết và thực hiện hợp đồng: Cả hai bên giao thầu và
nhận thầu đều có thể cử đại diện đàm phán, ký kết và thực hiện hợp đồng. Khi đó,
người được cử phải được quyền quyết định và chịu trách nhiệm về quyết định của
mình trong quá trình đàm phán và trong quá trình thực hiện hợp đồng. Trường hợp
có những nội dung cần xin ý kiến người có thẩm quyền thì các nội dung này phải
được ghi rõ trong hợp đồng.
3.9. Việc thanh toán Hợp đồng giao nhận thầu xây dựng được căn cứ vào giá hợp
đồng và các thoả thuận trong hợp đồng, trên cơ sở khối lượng thực hiện, hai bên
có thể thanh tốn theo giai đoạn, theo phần cơng việc đã hồn thành hoặc thanh
tốn một lần khi hồn thành tồn bộ hợp đồng.

3.10. Bên giao thầu có thể trực tiếp thanh toán hoặc uỷ thác việc thanh toán cho
Bên nhận thầu thơng qua tổ chức tín dụng hoặc ngân hàng do mình lựa chọn.
4. Quyền và nghĩa vụ của các bên hợp đồng
4.1. Các quyền của Bên giao thầu
a) Kiểm tra và giám sát việc thực hiện hợp đồng của Bên nhận thầu;
b) Quyết định đình chỉ hoặc huỷ bỏ hợp đồng trong các trường hợp được quy định
tại khoản 5 mục IV chương này;
c) Từ chối việc thanh tốn trong trường hợp Bên nhận thầu khơng thực hiện đúng
các cam kết hợp đồng hoặc tạm dừng thanh toán khi Bên nhận thầu chưa đáp ứng
đầy đủ các điều kiện để được thanh toán theo thoả thuận;
d) Lựa chọn tổ chức tài chính, tín dụng để ký hợp đồng uỷ thác thanh toán vốn;