TRƯỜNG ĐẠI HỌC THỦ DẦU MỘT
KHOA KINH TẾ
***********

BÁO CÁO TỐT NGHIỆP

ĐỀ TÀI: NÂNG CAO HIỆU QUẢ CHO VAY MUA NHÀ, BẤT
ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN
SÀI GÒN – CHI NHÁNH BÌNH DƯƠNG

Họ và tên

: Nguyễn Đăng Khoa

MSSV

: 1723402010058

Lớp

: D17TC01

Khóa

: 2017 - 2021

Ngành

: Tài chính - Ngân hàng

GVHD

: TS. Nguyễn Văn Chiến

Bình Dương, tháng 12/2020


TRƯỜNG ĐẠI HỌC THỦ DẦU MỘT
KHOA KINH TẾ
***********

BÁO CÁO TỐT NGHIỆP

ĐỀ TÀI: NÂNG CAO HIỆU QUẢ CHO VAY MUA NHÀ, BẤT
ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN
SÀI GÒN – CHI NHÁNH BÌNH DƯƠNG

Họ và tên

: Nguyễn Đăng Khoa

MSSV

: 1723402010058

Lớp

: D17TC01

Khóa


: 2017 - 2021

Ngành

: Tài chính - Ngân hàng

GVHD

: TS. Nguyễn Văn Chiến

Bình Dương, tháng 12/2020
i


LỜI CAM ĐOAN
Em xin cam đoan: Đề tài báo cáo tốt nghiệp “Nâng cao hiệu quả cho vay
mua nhà, bất động sản tại Ngân hàng Thương mại Cổ phần Sài Gịn –
Chi nhánh Bình Dương” được tiến hành cơng khai, dựa trên sự cố gắng, nổ
lực của bản thân và sự giúp đỡ nhiệt tình từ các anh/chị làm việc tại Ngân
hàng Thương mại Cổ phần Sài Gòn – Chi nhánh Bình Dương. Cùng với đó là
sự hướng dẩn nhiệt tình của TS. Nguyễn Văn Chiến.
Các số liệu và kết quả nghiên cứu trong đề tài là trung thực và hồn tồn
khơng sao chép hoặc sử dụng kết quả của đề tài nghiên cứu nào tương tự. Nếu
phát hiện có sự sao chép kết quả nghiên cứu của đề tài khác, em xin hồn tồn
chịu trách nhiệm.

Bình Dương, ngày 12 tháng 11 năm 2020
Tác giả đề tài
Nguyễn Đăng Khoa


ii


LỜI CẢM ƠN
Trước tiên em xin gửi lời cảm ơn đến các thầy, cô trong trường Đại học
Thủ Dầu Một nói chung, cũng như trong khoa Kinh tế nói riêng đã tận tình
giảng dạy, truyền đạt cho em những kiến thức, kinh nghiệm trong suốt những
năm tháng ngồi trên ghế nhà trường, giúp em vững tin hơn khi bước chân vào
con đường sự nghiệp sau này. Đặc biệt em xin chân thành cảm ơn Ngân hàng
thương mại cổ phần Sài Gịn chi nhánh Bình Dương đã tận tình giúp đỡ, đã
tạo điều kiện giúp đỡ cho em thực tập tại đây và tiếp cận với các hoạt động
thực tế để em hoàn thành tốt đề tài này.
Em cũng xin chân thành cảm ơn TS. Nguyễn Văn Chiến là giảng viên trực
tiếp hướng dẫn em trong thời gian thực tập. Những hướng dẫn thiết thực của
cơ đã giúp em hồn thành tốt báo cáo tốt nghiệp này.
Với tất cả sự hướng dẫn nhiệt tình đó đã giúp em hồn thành tốt bài báo
cáo này theo đúng thời hạn quy định. Qua thời gian thực tập tại Ngân Hàng
Thương Mại Cổ Phần Sài Gòn đã giúp em đi sâu vào thực tế cũng như vận
dụng được các kiến thức cũng như đã học ở trường, cho em thấy tự tin.
Em xin chân thành cảm ơn và kính chúc q thầy cơ Trường Đại Học Thủ
Dầu Một cùng toàn thể cán bộ nhân viên trong Ngân Hàng Thương Mại Cổ
Phần Sài Gòn đặc biệt là anh chị trong phòng Kinh Doanh được dồi dào sức
khỏe.
Một lần nữa em xin chân thành cảm ơn!

iii


05


KHOA KINH TẾ
CHƯƠNG TRÌNH: TÀI CHÍNH NGÂN HÀNG

CỘNG HỊA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập – Tự do – Hạnh phúc

PHIẾU THEO DÕI TIẾN ĐỘ
THỰC HIỆN BÁO CÁO TỐT NGHIỆP

1. Học viên thực hiện đề tài: Nguyễn Đăng Khoa
Ngày sinh: 25/11/1999
MSSV: 1723402010058
Lớp: D17TC01
Chuyên ngành: Tài chính ngân hàng
Điện thoại: 0786622573
Email:
2. Số QĐ giao đề tài luận văn: Quyết định số 1493/QĐ-ĐHTDM ngày 1 tháng 10 năm 2020
3. Cán bộ hướng dẫn (CBHD): TS. Nguyễn Văn Chiến
4. Tên đề tài: Nâng cao hiệu quả cho vay mua nhà, bất động sản tại Ngân hàng Thương Mại Cổ Phần Sài Gịn – Chi nhánh Bình
Dương
Tuần thứ
1
2
3

Kế hoạch thực hiện

Ngày

Phổ biến nội dung, cách trình bày báo cáo. Viết nội dung chương

12/11/2020

1 và phần đầu chương 2

19/11/2020

Chỉnh sửa chương 1 và viết chương 2

26/11/2020

Chỉnh sửa chương 2 và viết chương 3

Kiểm tra ngày:

Đánh giá mức độ cơng việc hồn thành:
Được tiếp tục: 

Không tiếp tục: 
iv

Nhận xét của CBHD
(Ký tên)


Tuần thứ
4

Ngày
2/12/2020


Nhận xét của CBHD
(Ký tên)

Kế hoạch thực hiện
Chỉnh sửa chương 3, thêm các biểu mẩu và hoàn thiện bài làm

5
6
Kiểm tra ngày:

Đánh giá mức độ cơng việc hồn thành:
Được tiếp tục: …………………Không tiếp tục: 

7
8
9
Ghi chú: Sinh viên (SV) lập phiếu này thành 01 bản để nộp cùng với Báo cáo tốt nghiệp khi kết thúc thời gian thực hiện BCTN.
Bình Dương, ngày 2 tháng 12 năm 2020
Ý kiến của cán bộ hướng dẫn
(Ký và ghi rõ họ tên)
Sinh viên thực hiện
(Ký và ghi rõ họ tên)

v


07 - BCTN

TRƯỜNG ĐẠI HỌC THỦ DẦU MỘT
KHOA: KINH TẾ


CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập – Tự do – Hạnh phúc

CHƯƠNG TRÌNH: TÀI CHÍNH NGÂN HÀNG

PHIẾU NHẬN XÉT
(Dành cho giảng viên hướng dẫn)
I. Thông tin chung
1. Họ và tên sinh viên: Nguyễn Đăng Khoa MSSV: 1723402010058 Lớp: D17TC01
2. Tên đề tài: Nâng cao hiệu quả cho vay mua nhà, bất động sản tại Ngân hàng Thương
Mại Cổ Phần Sài Gịn – Chi nhánh Bình Dương
3. Họ và tên giảng viên hướng dẫn: TS. Nguyễn Văn Chiến
II. Nội dung nhận xét
1. Ưu nhược điểm của đề tài về nội dung, phương pháp, kết quả nghiên cứu
....................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................

....................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................

2. Khả năng ứng dựng của đề tài
....................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................

3. Hình thức, cấu trúc cách trình bày
....................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................

....................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................

4. Đánh giá về thái độ và ý thức làm việc của sinh viên
....................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................


....................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................

 Đồng ý cho bảo vệ

 Không đồng ý cho bảo vệ
Giảng viên hướng dẫn
Ký tên (ghi rõ họ tên)
vi


08- BCTN

TRƯỜNG ĐẠI HỌC THỦ DẦU MỘT
KHOA KINH TẾ

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

Độc lập - Tự do - Hạnh phúc

CHƯƠNG TRÌNH: TÀI CHÍNH NGÂN HÀNG
Bình Dương, ngày tháng năm 2020

PHIẾU NHẬN XÉT
(Dùng cho các thành viên Hội đồng chấm)
I. Thông tin chung
1. Họ và tên sinh viên: Nguyễn Đăng Khoa MSSV: 1723402010058 Lớp: D17TC01
2. Tên đề tài: Nâng cao hiệu quả cho vay mua nhà, bất động sản tại Ngân hàng Thương
Mại Cổ Phần Sài Gòn – Chi nhánh Bình Dương
3. Họ và tên giảng viên hướng dẫn: TS. Nguyễn Văn Chiến
II. Nội dung nhận xét

1. Ưu nhược điểm của đề tài về nội dung, phương pháp, kết quả nghiên cứu
……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………...

……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………...

……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………..

2. Khả năng ứng dựng của đề tài
……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………..

……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………..

……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………..

3. Hình thức, cấu trúc cách trình bày
……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………..

……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………..

……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………..

Cán bộ chấm
Ký tên (ghi rõ họ tên)

vii


08- BCTN

TRƯỜNG ĐẠI HỌC THỦ DẦU MỘT

KHOA KINH TẾ

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

Độc lập - Tự do - Hạnh phúc

CHƯƠNG TRÌNH: TÀI CHÍNH NGÂN HÀNG
Bình Dương, ngày tháng năm 2020

PHIẾU NHẬN XÉT
(Dùng cho các thành viên Hội đồng chấm)
I. Thông tin chung
1. Họ và tên sinh viên: Nguyễn Đăng Khoa MSSV: 1723402010058 Lớp: D17TC01
2. Tên đề tài: Nâng cao hiệu quả cho vay mua nhà, bất động sản tại Ngân hàng Thương
Mại Cổ Phần Sài Gòn – Chi nhánh Bình Dương
3. Họ và tên giảng viên hướng dẫn: TS. Nguyễn Văn Chiến
II. Nội dung nhận xét
1. Ưu nhược điểm của đề tài về nội dung, phương pháp, kết quả nghiên cứu
……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………...

……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………...

……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………..

2. Khả năng ứng dựng của đề tài
……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………..

……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………..

……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………..


3. Hình thức, cấu trúc cách trình bày
……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………..

……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………..

……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………..

Cán bộ chấm
Ký tên (ghi rõ họ tên)

viii


MỤC LỤC
PHẦN MỞ ĐẦU ............................................................................................................... 1
1. Lý do chọn đề tài ................................................................................................... 1
2. Mục tiêu nghiên cứu .............................................................................................. 2
3. Đối tượng nghiên cứu và phạm vi nghiên cứu ........................................................ 2
4. Phương pháp nghiên cứu ........................................................................................ 2
5. Ý nghĩa của đề tài .................................................................................................. 2
6. Bố cục đề tài .......................................................................................................... 2
CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ THUYẾT VỀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ CHO VAY MUA NHÀ,
BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN SÀI GỊN – CHI
NHÁNH BÌNH DƯƠNG .................................................................................................. 4
1.1. KHÁI QUÁT NHỮNG LÝ LUẬN CƠ BẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY
MUA NHÀ, BĐS ĐỐI VỚI KHÁCH HÀNG CÁ NHÂN .......................................... 4
1.1.1. Những vấn đề cơ bản về tín dụng ngân hàng ................................................ 4
1.1.1.1. Khái niệm tín dụng ngân hàng ............................................................... 4
1.1.1.2. Phân loại tín dụng .................................................................................. 4

1.1.1.3. Vai trị của tín dụng ............................................................................... 5
1.1.1.4. Đảm bảo tín dụng .................................................................................. 6
1.1.1.5. Những rủi ro về tín dụng........................................................................ 7
1.1.2. Hoạt động cho vay khách hàng cá nhân ........................................................ 9
1.1.2.1. Khái niệm .............................................................................................. 9
1.1.2.2. Các hình thức cho vay khách hàng cá nhân ............................................ 9
1.1.2.3. Các phương thức cho vay khách hàng cá nhân ....................................... 9
1.1.3. Hoạt động cho vay mua nhà, bất động sản .................................................. 11
1.1.3.1. Khái niệm ............................................................................................ 11
1.1.3.2. Các hình thức cho vay mua nhà, bất động sản ...................................... 11
1.1.3.3. Vai trò của cho vay mua nhà, bất động sản .......................................... 12
1.1.4. Phân tích hiệu quả hoạt động cho vay mua nhà, bất động sản ..................... 13
1.1.4.1. Chỉ tiêu phản ánh tăng trưởng và doanh số cho vay mua nhà, bất động
sản ................................................................................................................... 13
1.1.4.2. Chỉ tiêu phản ánh dư nợ cho vay mua nhà, bất động sản ...................... 14
1.1.4.3. Chỉ tiêu phản ánh thu nợ cho vay mua nhà, bất động sản ..................... 15
1.1.4.4. Chỉ tiêu phản ánh nợ quá hạn và nợ xấu cho vay mua nhà, bất động sản
........................................................................................................................ 16
1.2. LƯỢC KHẢO TÀI LIỆU LIÊN QUAN ĐẾN ĐỀ TÀI ..................................... 19
KẾT LUẬN CHƯƠNG 1 ........................................................................................ 22
CHƯƠNG 2: MƠ TẢ VÀ PHÂN TÍCH TÌNH HÌNH HOẠT ĐỘNG CHO VAY MUA
NHÀ, BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG TMCP SÀI GỊN – CHI NHÁNH BÌNH
DƯƠNG.......................................................................................................................... 23
ix


2.1. GIỚI THIỆU KHÁI QUÁT VỀ NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN SÀI
GỊN – CHI NHÁNH BÌNH DƯƠNG ..................................................................... 23
2.1.1. Khái quát lịch sử hình thành ....................................................................... 23
2.1.2. Cơ cấu tổ chức ........................................................................................... 23

2.1.3. Cơ cấu tính hình nhân sự theo trình độ ....................................................... 25
2.1.4. Một số kết quả kinh doanh của Ngân hàng TMCP Sài Gòn - BD ................ 27
2.2. PHÂN TÍCH TÌNH HÌNH CHO VAY MUA NHÀ, BĐS ĐỐI VỚI KHÁCH
HÀNG CÁ NHÂN TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN SÀI GỊN – CHI
NHÁNH BÌNH DƯƠNG ......................................................................................... 28
2.2.1. Phân tích tình hình cho vay mua nhà, BĐS tại Ngân hàng Thương mại Cổ
phần Sài Gòn – Chi nhánh Bình Dương giai đoạn 2017 – 2019 ............................ 28
2.2.1.1. Tình hình tính dụng chung và phân tích tình hình tính dụng chung ...... 28
2.2.1.2. Tình hình tăng trưởng doanh số cho vay mua nhà, BĐS ....................... 30
2.2.1.3. Tình hình dư nợ cho vay mua nhà, BĐS .............................................. 32
2.2.1.4. Tình hình thu nợ cho vay mua nhà, BĐS ............................................. 33
2.2.1.5. Tình hình nợ quá hạn và nợ xấu cho vay mua nhà, BĐS ...................... 34
2.2.1.6. Tình hình thu lãi cho vay mua nhà, BĐS.............................................. 36
2.3. ĐÁNH GIÁ CHUNG VỀ TÌNH HÌNH CHO VAY MUA NHÀ, BĐS TẠI
NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN SÀI GỊN – CHI NHÁNH BÌNH
DƯƠNG BẰNG PHÂN TÍCH SWOT ..................................................................... 37
2.3.1. Điểm mạnh ................................................................................................ 37
2.3.2. Điểm yếu ................................................................................................... 38
2.3.3. Cơ hội ........................................................................................................ 41
2.3.4. Thách thức ................................................................................................. 42
KẾT LUẬN CHƯƠNG 2 ........................................................................................ 44
CHƯƠNG 3. NHẬN XÉT – KIẾN NGHỊ ....................................................................... 45
3.1. ĐỊNH HƯỚNG PHÁT TRIỂN CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN
SÀI GỊN – CHI NHÁNH BÌNH DƯƠNG .............................................................. 45
3.2. GIẢI PHÁP VÀ KIẾN NGHỊ NHẰM NÂNG CAO HIỆU QUẢ CHO VAY
MUA NHÀ, BĐS TẠI NGÂN HÀNG TMCP SÀI GỊN – CHI NHÁNH BÌNH
DƯƠNG .................................................................................................................. 46
3.2.1. Giải pháp ................................................................................................... 46
3.2.1.1. Đối với Ngân hàng TMCP Sài Gòn – Chi nhánh Bình Dương.............. 46
3.2.1.2. Đối với Ngân hàng Nhà Nước Việt Nam ............................................. 48

3.2.2.1. Đối với Ngân hàng TMCP Sài Gịn – Chi nhánh Bình Dương.............. 49
3.2.2.2. Đối với Ngân hàng Nhà Nước Việt Nam ............................................. 50
KẾT LUẬN CHƯƠNG 3 ........................................................................................ 52
KẾT LUẬN..................................................................................................................... 53
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................................... 54

x


DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

BĐS

Bất động sản

CVMN

Cho vay mua nhà

ĐVKD

Đơn vị kinh doanh

GTCG

Giấy tờ có giá

NHNN

Ngân hàng Nhà Nước


NHTM

Ngân hàng Thương mại

QH

Quốc Hội

SCB

Ngân hàng Thương mại Cổ phần Sài Gòn

SCB - BD

Ngân hàng Thương mại Cổ phần Sài Gòn – Chi nhánh Bình
Dương

TMCP

Thương mại Cổ phần

TS

Tài sản

TT-BTNMT

Thơng tư – Bộ Tài nguyên và Môi trường


TSĐB

Tài sản đảm bảo

xi


DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU
Bảng 2.1 Tình hình nhân sự tại Ngân hàng TMCP Sài Gịn – Chi nhánh Bình
Dương giai đoạn 2017 – 2019 .......................................................................... 25
Bảng 2.2 Phân tích kết quả hoạt động kinh doanh SCB - BD (2017 – 2019) .... 27
Bảng 2.3 Tình hình tín dụng chung tại SCB – Bình Dương (2017 - 2019)........ 28
Bảng 2.4 Phân tích tình hình tín dụng chung .................................................... 29
Bảng 2.5 Bảng cơ cấu tỷ trọng doanh số cho vay mua nhà, bất động sản tại
SCB – Bình Dương (2017 - 2019) .................................................................... 30
Bảng 2.6 Bảng kết quả tình hình dư nợ cho vay mua nhà, bất động sản tại
SCB – Bình Dương (2017 - 2019) .................................................................... 32
Bảng 2.7 Bảng kết quả tình hình thu nợ cho vay mua nhà, bất động sản tại
SCB – Bình Dương (2017 - 2019) .................................................................... 33
Bảng 2.8 Bảng tình hình nợ quá hạn và nợ xấu cho vay mua nhà, bất động sản
tại SCB – Bình Dương (2017 - 2019) ............................................................... 34
Bảng 2.9 Bảng cơ cấu hoạt động thu lãi cho vay mua nhà, bất động sản tại
SCB – Bình Dương (2017 – 2019) ................................................................... 36

xii


DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ
Hình 2.1 Logo Ngân hàng TMCP Sài Gịn ....................................................... 23
Hình 2.2 Sơ đồ tổ chức bộ máy tại SCB – Bình Dương .................................... 24


xiii


PHẦN MỞ ĐẦU

1. Lý do chọn đề tài
Hiện nay, phát triển kinh tế là mục tiêu hàng đầu của nhiều quốc gia trên
thế giới trong đó có Việt Nam. Và đã từ lâu ngân hàng được xem như là một
trung gian tài chính góp phần phát triển kinh tế xã hội, trở thành cầu nối giữa
nơi thừa vốn và nơi thiếu vốn. Ngân hàng cũng là trung tâm thu hút vốn nhàn
rỗi trong xã hội và phân phối nguồn vốn này cho các đối tượng có nhu cầu sử
dụng vốn để đầu tư sản xuất và phát triển. Các tổ chức kinh tế Việt Nam ngày
càng lớn mạnh không ngừng đặc biệt là sự thay đổi hoàn thiện về cả chất và
lượng của hệ thống cùng với ngành kinh tế khác. Ngân hàng có nhiệm vụ bình
ổn thị trường tiền tệ, kiềm chế và đẩy lùi lạm phát tạo công ăn việc làm cho
người lao động, giúp đỡ các nhà đầu tư phát triển thị trường vốn, thị trường
ngoại hối tham gia thanh toán và hổ trợ thanh toán…
Trong hoạt động tín dụng, cho vay mua tài sản là hoạt động kinh doanh
quan trọng đời sống và thị trường, cụ thể hơn là hoạt động cho vay mua nhà,
bất động sản. Với thời đại xã hội rất phát triển hiện nay, nhu cầu sở hữu đất
và nhà ở đang là một như cầu cần thiết và quan trọng với tất cả mọi người.
Hoạt động cho vay mua nhà, bất động sản đáp ứng nhu cầu về nhà ở, sở hữu
đất đai kể kinh doanh, phát triển cho mọi người, đặc biệt là doanh nghiệp cần
sở hữu mặt bằng, nhà, xưởng để phục vụ cho sản xuất kinh doanh, mở rộng
thị trường.
Bình Dương nằm trong vùng kinh tế trọng điểm phía Nam là cữa ngõ giao
thương với thành phố Hồ Chí Minh, trung tâm kinh tế văn hóa của cả nước,
có các trục giao thông huyết mạch của quốc gia như quốc lộ 13, quốc lộ
14,…thuận lợi cho việc phát triển kinh tế xã hội tồn diện. Đây chính là vị trí

vơ cùng thuận lợi để Ngân hàng Thương Mại Cổ Phần Sài Gòn thực hiện hoạt
động cho vay mua xe ô tô, cũng như các hoạt động khác tại chi nhánh Bình
Dương.
Qua quá trình thực tập, nghiên cứu và tìm hiểu về hoạt động cho vay mua
nhà, bất động sản tại Ngân hàng Thương Mại Cổ Phần Sài Gòn – Chi nhánh
Bình Dương. Tác giả thực hiện đề tài “Nâng cao hiệu quả cho vay mua nhà,
bất động sản tại Ngân hàng Thương Mại Cổ Phần Sài Gòn – Chi nhánh
Bình Dương” làm báo cáo thực tập cho mình.

1


2. Mục tiêu nghiên cứu
Phân tích được quy trình cho vay mua nhà, bất động sản tại ngân hàng
Thương Mại Cổ Phần Sài Gịn – Chi nhánh Bình Dương.
Hiểu được các điều khoản và thủ tục khi vay mua nhà, bất động sản.
Qua đó, dựa vào số liệu và tình hình thực tế của ngân hàng và mơi trường
xung quanh để đưa ra những giải pháp nâng cao hiệu quả trong việc cho vay
mua nhà, bất động sản đối với ngân hàng.
3. Đối tượng nghiên cứu và phạm vi nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu
Quy trình cho vay mua nhà, bất động sản tại ngân hàng Thương Mại Cổ
Phần Sài Gòn – Chi nhánh Bình Dương.
Phân tích được tình hình cho vay mua nhà, bất động sản tại ngân hàng
Thương Mại Cổ Phần Sài Gịn – Chi nhánh Bình Dường.
Phạm vi nghiên cứu
Địa điểm nghiên cứu tại ngân hàng Thương Mại Cổ Phần Sài Gịn (SCB) –
Chi nhánh Bình Dương.
Số liệu nghiên cứu được lấy từ năm 2017 đến năm 2019.
4. Phương pháp nghiên cứu

Báo cáo sử dụng phương pháp quan sát, tổng hợp, phân tích, định tính và
so sánh. Kết hợp lý thuyết và các bước quy trình tìm hiểu được để làm rõ vấn
đề nghiên cứu. Từ đó đưa ra được giải pháp nâng cao đối với vấn đề nghiên
cứu.
5. Ý nghĩa của đề tài
Đề tài làm rõ được về tổng quan tình hình cho vay mua nhà, bất động sản
tại Ngân hàng Thương mại Cổ phần Sài Gòn – Chi nhánh Bình Dương. Từ số
liệu và tình hình thực tiễn, đưa ra được giải pháp nâng cao hiệu quả trong hoạt
động cho vay mua nhà, bất động sản. Góp phần khắc phục tình trạng nợ xấu,
nợ q hạn trong khoản vay này và nâng cao được sản phẩm của ngân hàng.
6. Bố cục đề tài
Đề tài: “Nâng cao hiệu quả cho vay mua nhà, bất động sản tại ngân
hàng Thương mại Cổ phần Sài Gòn – Chi nhánh Bình Dương” được chia
làm 3 chương:
2


Chương 1: Cơ sở lý thuyết về Nâng cao hiệu quả cho vay mua nhà, bất động
sản tại Ngân hàng Thương mại Cổ phần Sài Gịn – Chi nhánh Bình Dương
Chương 2: Mơ tả và phân tích tình hình hoạt động cho vay mua nhà, bất động
sản tại Ngân hàng Thương mại Cổ phần Sài Gịn – Chi nhánh Bình Dương
Chương 3: Nhận xét – Kiến nghị

3


CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ THUYẾT VỀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ CHO VAY
MUA NHÀ, BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN
SÀI GỊN – CHI NHÁNH BÌNH DƯƠNG


1.1. KHÁI QUÁT NHỮNG LÝ LUẬN CƠ BẢN TRONG HOẠT ĐỘNG
CHO VAY MUA NHÀ, BĐS ĐỐI VỚI KHÁCH HÀNG CÁ NHÂN
1.1.1. Những vấn đề cơ bản về tín dụng ngân hàng
1.1.1.1. Khái niệm tín dụng ngân hàng
Tín dụng ngân hàng là hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng vốn từ
ngân hàng đến khách hàng trong một khoản thời gian nhất định với một khoản
chi phí nhất định thơng qua các nghiệp vụ ngân hàng.
Tín dụng ngân hàng là hình thức tín dụng chủ yếu, chiếm vị trí đặc biệt
trong nền kinh tế. Nó ra đời và phát triển cùng với sự ra đời và phát triển của
hệ thống ngân hàng. Tín dụng ngân hàng là hình thức tín dụng chun nghiệp,
hoạt động của nó hết sức đa dạng và phong phú.
1.1.1.2. Phân loại tín dụng
Căn cứ vào thời hạn tín dụng
Dựa vào thời hạn tìn dụng có thể chia thành các loại sau:
Tín dụng ngắn hạn: Là tín dụng có thời hạn tối đa đến 12 tháng. Ngân
hàng cho vay ngắn hạn nhằm phục vụ nhu cầu vốn lưu động của doanh
nghiệp, sản xuất kinh doanh và chi tiêu ngắn hạn của cá nhân.
Tín dụng trung hạn: Là loại cho vay với thời hạn từ 1 năm đến 5 năm.
Khoản tính dụng này thường được dùng để đầu tư đổi mới, nâng cấp cơ sở hạ
tầng kỹ thuật, thiết bị công nghệ hoặc mở rộng sản xuất.
Tín dụng dài hạn: Là loại cho vay có thời hạn trên 5 năm. Các khoản này
thường dùng để đầu tư vào vốn cố định của doanh nghiệp nhằm tài trợ cho
việc mua sắm tài sản cố định, xây dựng nhà xưởng, phục vụ sản xuất kinh
doanh.... Cho vay cá nhân vào các nhu cầu nhà ở, phương tiện vận tải,…
Căn cứ vào tài sản đảm bảo
Tín dụng có tài sản đảm bảo: đây là loại hình cho vay mà khách hàng phải
có tài sản thế chấp, cầm cố hoặc bảo lãnh của bên thứ ba làm đảm bảo.
Tín dụng khơng có tài sản đảm bảo: loại tín dụng này thường được cấp cho
các khách hàng có uy tín, thường là khách hàng làm ăn thường xun có lãi,
tình hình tài chính vững mạnh, ít xảy ra tình trạng nợ nần dây dưa, hoặc món

vay tương đối nhỏ so với vốn của người vay.
4


Căn cứ vào đối tượng tín dụng
Tín dụng vốn lưu động: Được sử dụng để hình thành vốn lưu động của các
tổ chức kinh tế như cho vay dự trữ hàng hóa, mua ngun vật liệu sản xuất…
Tín dụng vốn cố định: Được sử dụng để hình thành vốn cố định.
Căn cứ vào mục đích sử dụng vốn
Cho vay sản xuất kinh doanh: Là loại tín dụng dành cho doanh nghiệp và
các chủ thể kinh tế khác để tiến dành sản xuất kinh doanh. Cho vay sản xuất
bao gồm cho vay nông nghiệp, công nghiệp, lâm – ngư nghiệp.
Cho vay tiêu dùng: Là hình thức cho vay để đáp ứng nhu cầu tiêu dùng của
cá nhân và hộ gia đình.
Cho vay hoạt động xuất nhập khẩu: Ngân hàng cho vay hỗ trợ nhập khẩu,
hỗ trợ hàng hóa của các tổ chức kinh tế như chi phí xuất nhấp khẩu, thuế,..
Cho vay đầu tư, kinh doanh chứng khoán: Là các khoản vay dành cho cá
nhân,tổ chức muốn đầu tư chứng khoán.
Căn cứ vào tính chất hồn trả
Tín dụng hồn trả trực tiếp: Là loại tín dụng của ngân hàng trong đó người
đi vay là người phải trả nợ trực tiếp cho ngân hàng.
Tín dụng hồn trả gián tiếp: Là loại tín dụng trong đó người đi vay khơng
phải là người trả nợ, loại vay này được thực hiện bằng cách chiết khấu thương
phiếu, các giấy tờ có giá trị cịn thời hạn thanh tốn hay thực hiện nghĩa vụ
bao thanh tốn.
Ngồi ra, căn cứ vào mục đích sử dụng vốn cịn có thế có nhiều hình thức
tín dụng khác.
1.1.1.3. Vai trị của tín dụng
Tín dụng ngân hàng thúc đẩy sản xuất và lưu thơng hàng hố, tiền tệ phát
triển, góp phần đẩy nhanh quá trình tái sản xuất mở rộng và điều tiết vĩ mô

nền kinh tế. Thông qua chức năng phân phối lại vốn tiền tệ theo nguyên tắc
hoàn trả, các nguồn vốn và vật tư được đưa vào luân chuyển và được sử dụng
hợp lý trong sản xuất. Tín dụng ngân hàng góp phần thỏa mãn các nhu cầu
vốn tiền tệ tạm thời của doanh nghiệp, đảm bảo tính liên tục của quá trình sản
xuất cũng như mở rộng sản xuất. Đồng thời tín dụng ngân hàng có vai trò
quan trọng trong việc tạo ra cơ cấu tối ưu trong phát triển kinh tế, là phương
5


tiện để Nhà nước cung ứng tiền cho nền kinh tế phù hợp với sự phát triển kinh
tế.
Tín dụng ngân hàng nâng cao hiệu quả sản xuất kinh doanh của các doanh
nghiệp. Nhờ nguồn vốn vay của ngân hàng mà doanh nghiệp có thể khắc phục
khi gặp khó khăn trong kinh doanh, hoặc doanh nghiệp có nguồn vốn để mở
rộng quy mô sản xuất, đầu tư đổi mới công nghệ,… giúp doanh nghiệp ngày
càng phát triển.
Tín dụng ngân hàng góp phần mở rộng quan hệ kinh tế quốc tế. Trong điều
kiện hội nhập kinh tế quốc tế toàn cầu, vay nợ nước ngoài trở thành một nhu
cầu khách quan đối với tất cả các nước trên thế giới, nó lại càng tỏ ra bức thiết
đối với các nước đang phát triển như Việt Nam. Nhờ đó thúc đẩy tăng trưởng
kinh tế của các nước đang phát triển và nâng cao mức sống vật chất của nhân
dân.
1.1.1.4. Đảm bảo tín dụng
Thế chấp
Thế chấp tài sản là hình thức đảm bảo tín dụng mà tài sản thế chấp là các
bất động sản, do người vay vốn hoặc người thứ 3 trực tiếp nắm giữ, còn ngân
hàng chỉ giữ giấy tờ sở hữu và văn thư thế chấp tài sản.
Vay vốn theo hình thức vay thế chấp khách hàng cần dùng các tài sản
trong thế chấp bao gồm bất động sản: nhà cửa, đất đai, cơng trình xây dựng
gắn liền với đất, kể cả các loại tài sản gắn liền với nhà ở, cơng trình xây dựng

trên đất… Các bất động sản này cần có giấy tờ hợp pháp và khơng trong q
trình tranh chấp.
Căn cứ theo pháp lý, thế chấp có hai loại:
- Thế chấp pháp lý hay thế chấp sang nhượng chủ quyền.
- Thế chấp công bằng.
Căn cứ vào việc thế chấp cho nhiều món vay, người ta phân biệt thành:
- Thế chấp thứ nhất: Là tài sản đang thế chấp cho món nợ thứ nhất.
- Thế chấp thứ hai: Là tài sản đang thế chấp cho món nợ thứ nhất, nhưng
giá trị thế chấp còn thừa ra, khách hàng đem thế chấp cho Ngân hàng khác để
vay thêm một món nợ nữa.
Cầm cố
6


Cầm cố tài sản vay vốn ngân hàng là việc khách hàng giao nộp tài sản là
bất động sản hoặc các chứng từ chứng nhận quyền sở hữu tài sản của người
vay cho ngân hàng để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ trả nợ (bao gồm nợ gốc, lãi
và tiền phạt).
Khi sử dụng biện pháp bảo đảm tín dụng này, ngân hàng yêu cầu khách
hàng cần giao nộp các tài sản để cầm cố khoản vay. Thông thường vay vốn
theo hình thức này, khách hàng sẽ được hưởng hạn mức vay lớn với lãi suất
ưu đãi từ ngân hàng.
Khác với việc sử dụng biện pháp thế chấp tài sản, khi vay vốn ngân hàng
theo hình thức cầm cố tài sản khách hàng sẽ khơng cịn quyền sử dụng đối với
tài sản của mình mà quyền sử dụng này sẽ thuộc về ngân hàng.
Tài sản cầm cố là động sản, bao gồm:
– TS thực: Xe cộ, máy móc thiết bị, hàng hóa, vàng…
Tiền (tiền mặt và tiền trên tài khoản):
– TS tài chính: Các giấy tờ có giá
Quyền tài sản phát sinh từ quyền tác giá, quyền sở hữu công nghiệp,…

Đảm bảo bằng tiền gửi
Tiền gửi dùng làm đảm bảo tiện lợi vì dễ bảo quản hầu như khơng có rủi
ro và xử lý thu hồi nợ rất nhanh, đối với tiền gửi có kỳ hạn chỉ phải làm một
bản cam kết để cho ngân hàng được trích tiền gửi thu nợ và giao sổ tiền gửi
cho ngân hàng.
Đảm bảo bằng tích trái
Tương tự như đảm bảo bằng trái phiếu, có hai cách:
– Đảm bảo không thông báo: Khách hàng vay chỉ cam kết đem tiền thu
được từ các con nợ trả cho ngân hàng mà không thông báo cho các con nợ
biết.
– Đảm bảo có thơng báo: Khách hàng vay thơng báo cho các con nợ biết
họ phải thanh tốn với ngân hàng thay vì phải thanh tốn cho khách hàng vay.
1.1.1.5. Những rủi ro về tín dụng
Khái niệm
Rủi ro tín dụng là rủi ro do một hoặc một nhóm khách hàng khơng thực
hiện được các nghĩa vụ tài chính đối với ngân hàng. Nói cách khác, rủi ro tín
7


dụng là rủi ro xảy ra khi xuất hiện những biến cố không lường trước được do
nguyên nhân chủ quan hay khách quan mà khách hàng không trả được nợ cho
ngân hàng một cách đầy đủ cả gốc và lãi khi đến hạn, từ đó tác động xấu đến
hoạt động của ngân hàng và có thể làm cho ngân hàng bị phá sản.
Đây là vấn đề lớn nhất, thường xuyên xảy ra và thường gây hậu quả nặng
nề nhất. Thông thường ở các nước trên thế giới, nghiệp vụ tín dụng mang lại
2/3 thu nhập cho Ngân hàng. Còn ở Việt Nam, trong giai đoạn hiện nay, thu
nhập từ hoạt động tín dụng mang lại thường chiếm từ 80% - 90% tổng thu
nhập của mỗi Ngân hàng. Nhưng đồng thời trong lĩnh vực này cũng chứa
đựng nhiều rủi ro bởi các khoản tiền cho vay bao giờ cũng có xác suất vỡ nợ
cao hơn so với những khoản đầu tư khác. Do vậy rủi ro là một vấn đề cần phải

được quan tâm ngay từ khi bắt đầu một công việc.
Những thiệt hại do rủi ro tín dụng gây ra
Đối với ngân hàng
Rủi ro tín dụng sẽ gây thiệt hại cho ngân hàng do ngân hàng bị mất cơ hội
nhận được thu nhập tiền lãi, tổn thất trước hết tác động đến lợi nhuận và sau
đó là vốn tự có của ngân hàng. Bên cạnh đó, vốn sử dụng để cho vay chủ yếu
là vốn huy động từ tiền gửi của khách hàng vì vậy trong trường hợp nợ xấu
quá nhiều ngân hàng phải sử dụng các nguồn vốn của mình để trả cho người
gửi tiền, đến một chừng mực nào đấy ngân hàng khơng có đủ nguồn vốn để
trả cho người gửi tiền thì ngân hàng sẽ rơi vào tình trạng mất khả năng thanh
tốn, có thể dẫn đến phá sản. Như vậy, rủi ro tín dụng có ảnh hưởng rất lớn
đến hoạt động của ngân hàng.
Đối với nền kinh tế
Bắt nguồn từ bản chất và chức năng của ngân hàng là một tổ chức trung
gian tài chính chuyên huy động vốn nhàn rỗi trong nền kinh tế để cho các tổ
chức và cá nhân có nhu cầu vay lại. Do đó, thực chất quyền sở hữu những
khoản cho vay là quyền sở hữu của người đã gửi tiền vào ngân hàng. Bởi vậy,
khi rủi ro tín dụng xảy ra thì khơng những ngân hàng chịu thiệt hại mà quyền
lợi của những người gửi tiền cũng bị ảnh hưởng.
Tổn thất của các ngân hàng làm gia tăng quan ngại về tài chính cơng như
khả năng xảy ra sự đổ xơ rút tiền ngân hàng “bank runs”. Bên cạnh đó, ngày
nay hoạt động của ngân hàng mang tính xã hội hóa cao nên một khi rủi ro tín
dụng xảy ra đối với ngân hàng thì nó sẽ ảnh hưởng rất lớn đến nền kinh tế - xã
8


hội. Nếu có sự thất thốt trong hoạt động tín dụng, dù chỉ ở một ngân hàng mà
không được ứng cứu kịp thời thì có thể gây phản ứng dây chuyền đe dọa đến
tính an tồn tồn và ổn định của cả hệ thống ngân hàng.
Từ đó sẽ gây ra những bất ổn về kinh tế - xã hội. Rõ ràng, rủi ro tín dụng

có thể gây ra những thiệt hại to lớn, không lường trước được đối với nền kinh
tế - xã hội của một quốc gia.
1.1.2. Hoạt động cho vay khách hàng cá nhân
1.1.2.1. Khái niệm
Cho vay khách hàng cá nhân là một hình thức cấp tính dụng của ngân
hàng, theo đó ngân hàng giao cho khách hàng một khoản tiền để sử dụng vào
một mục đích và thời hạn nhất định theo thỏa thuận với nguyên tắc hồn trả
có gốc và lãi.
1.1.2.2. Các hình thức cho vay khách hàng cá nhân
Vay sản xuất kinh doanh: Là các khoản vay phục vụ mục đích bổ sung vốn
sản xuất kinh doanh, đầu tư của cá nhân, hộ gia đình gồm bổ sung vốn lưu
động, mua sắm máy móc thiết bị, đầu tư cơ sở vật chất cho hoạt động sản xuất
kinh doanh, đầu tư kinh doanh chứng khoán, vàng.
Vay tiêu dùng: Là các khoản vay đáp ứng nhu cầu chi tiêu của các cá
nhân, hộ gia đình như: xây dựng sửa chữa nhà, mua sắm vật dụng gia đình,
mua xe cơ giới, du học, chữa bệnh, cưới hỏi...
Vay mua nhà, bất động sản: Là khoản vay đáp ứng nhu cầu của cá nhân,
hộ gia đình về đất ở, mua nhà để ở.
1.1.2.3. Các phương thức cho vay khách hàng cá nhân
Cho vay từng lần
Mỗi lần vay vốn khách hàng và tổ chức tín dụng thực hiện thủ tục vay vốn
cần thiết và ký kết hợp đồng tín dụng.
Phương thức này áp dụng đối với khách hàng có nhu cầu và đề nghị vay
vốn từng lần, khách hàng có nhu cầu vay vốn không thường xuyên hoặc
khách hàng mà ngân hàng xét thấy cần thiết phải áp dụng cho vay từng lần để
giám sát kiểm tra quản lý việc sử dụng vốn vay chặt chẽ an toàn.
Cho vay theo hạn mức tín dụng
Tổ chức tín dụng và khách hàng xác định và thoả thuận một hạn mức tín
dụng duy trì trong một khoảng thời gian nhất định.
9



Phương thức này chỉ áp dụng đối với những khách hàng có tình hình sản
xuất kinh doanh ổn định vay vốn trả góp thường xun, có tín nhiệm với ngân
hàng. Trách nhiệm của kế toán phải theo dõi chặt chẽ dư nợ của tài khoản cho
vay để dư nợ của tài khoản cho vay khơng vượt q hạn mức tín dụng đã ký
kết.
Cho vay theo dự án đầu tư
Tổ chức tín dụng cho khách hàng vay vốn để thực hiện các dự án đầu tư
phát triển sản xuất, kinh doanh, dịch vụ và các dự án đầu tư phục vụ đời sống.
Phương thức cho vay này áp dụng cho các trường hợp cho vay vốn trung
và dài hạn.
Cho vay hợp vốn
Một nhóm tổ chức tín dụng cùng cho vay đối với một dự án vay vốn hoặc
phương án vay vốn của khách hàng. Trong đó, có một tổ chức tín dụng làm
đầu mối dàn xếp, phối hợp với các tổ chức tín dụng khác. Việc cho vay hợp
vốn thực hiện theo quy định của Quy chế này và Quy chế đồng tài trợ của các
tổ chức tín dụng do Thống đốc NHNN ban hành.
Cho vay trả góp
Khi vay vốn, tổ chức tín dụng và khách hàng xác định và thoả thuận số lãi
vốn vay phải trả cộng với số nợ gốc được chia ra để trả nợ theo nhiều kỳ hạn
trong thời hạn cho vay.
Cho vay theo hạn mức tín dụng dự phịng
Tổ chức tín dụng cam kết đảm bảo sẵn sàng cho khách hàng vay vốn trong
phạm vi hạn mức tín dụng nhất định. Tổ chức tín dụng và khách hàng thỏa
thuận thời hạn hiệu lực của hạn mức tín dụng dự phịng, mức phí trả cho hạn
mức tín dụng dự phịng.
Vay thơng qua nghiệp vụ phát hành và sử dụng thẻ tín dụng
Tổ chức tín dụng chấp thuận cho khách hàng được sử dụng số vốn vay
trong phạm vi hạn mức tín dụng để thanh tốn tiền mua hàng hóa, dịch vụ và

rút tiền mặt tại máy rút tiền tự động hoặc điểm ứng tiền mặt là đại lý của tổ
chức tín dụng. Khi cho vay phát hành và sử dụng thẻ tín dụng, tổ chức tín
dụng và khách hàng phải tuân theo các quy định của Chính phủ và NHNN
Việt Nam về phát hành và sử dụng thẻ tín dụng.
Vay theo hạn mức thấu chi
10


Là việc cho vay mà tổ chức tín dụng thỏa thuận bằng văn bản chấp thuận
cho khách hàng chi vượt số tiền có trên tài khoản thanh tốn của khách hàng
phù hợp với các quy định của Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước Việt Nam
về hoạt động thanh toán qua các tổ chức cung ứng dịch vụ thanh toán.
1.1.3. Hoạt động cho vay mua nhà, bất động sản
1.1.3.1. Khái niệm
Nhà ở
Theo Nghị quyết số 51/2001/QH10 – Điều 1, nhà ở được định nghĩa:
Nhà ở là cơng trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu
sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân.
Đất ở
Theo Thơng tư 28/2014/TT-BTNMT – Khoản 2.2 Mục I, đất ở được định
nghĩa:
Đất ở là đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các cơng trình phục vụ cho đời
sống; đất vườn, ao gắn liền với nhà ở trong cùng một thửa đất thuộc khu dân
cư (kể cả trường hợp vườn, ao gắn liền với nhà ở riêng lẻ) đã được công nhận
là đất ở. Đất ở bao gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị.
Bất động sản
Bất động sản hay còn gọi là địa ốc hay nhà đất là một thuật ngữ pháp luật
có ý nghĩa bao gồm đất đai và những gì dính liền vĩnh viễn với mảnh đất.
Những thứ được xem là dính liền vĩnh viễn như là nhà cửa, ga ra, kiến trúc ở
trên hoặc dầu khí, mỏ khống chất ở dưới mảnh đất đó.

1.1.3.2. Các hình thức cho vay mua nhà, bất động sản
Cho vay thế chấp mua nhà, bất động sản
Cho vay thế chấp là hình thức cho vay có u cầu tài sản đảm bảo (tài sản
thế chấp). Đây là hình thức thế chấp tài sản đảm bảo để có thể được vay vốn
với lãi suất khơng q cao. Với hình thức vay thế chấp, người vay có thời hạn
vay lâu dài, có thể lên tới 25 năm. Tài sản thế chấp có thể là bất động sản
(nhà, đất,...) mà người vay đang có ý định mua hoặc động sản (xe cộ, các tài
sản có giá khác). Sở dĩ ngân hàng yêu cầu tài sản thế chấp vì khoản vay nào
cũng tiềm ẩn những rủi ro nhất định, tài sản đảm bảo là điều kiện bắt buộc để
ngân hàng thu hồi vốn trong trường hợp xảy ra rủi ro. Tài sản đảm bảo này
vẫn hồn tồn là của bạn và khơng hề bị ảnh hưởng gì trong quá trình vay
11