NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC VIỆT NAM
HỌC VIỆN NGÂN HÀNG
----------

BÀI THẢO LUẬN

Đề tài:
Phương thức đánh giá giá trị TSBĐ
Tại Ngân hàng BIDV.
Bộ mơn:
Lớp
:

Tín dụng ngân hàng
Ca2- Thứ 6-D9

Nhóm thực hiện:
Nhóm 3
1. Nguyễn Thị Thanh Huyền
2. Phan Thị Diệu Linh
3. Nguyễn Thị Xuân Thúy
4. Trần Cẩm Vân
5. Nguyễn Thị Phương Tú
6. Nguyễn Duy Hồ

0


Nội dung chính :
I. Lý thuyết về tài sản bảo đảm.
1.1. Khái niệm và đặc trưng của TSBĐ

1.2. Các loại tài sản bảo đảm
1.2.1. Tài sản cầm cố
1.2.2. Tài sản thế chấp
1.2.3. Tài sản hình thành từ vốn vay
1.3. Mục đích và ý nghĩa của việc đánh giá giá trị TSBĐ
1.4. Nguyên tắc đánh giá tài sản bảo đảm
II. Các phương thức đánh giá giá trị TSBĐ
2.1. Đối với bất động sản và quyền sử dụng đất
2.1.1. Căn cứ định giá bất động sản
2.1.2. Các phương thức định giá bất động sản
2.2. Đối với động sản
III. Thực tiễn : Phương thức đánh giá giá trị TSBĐ tại BIDV
3.1. Nguyên tắc, yêu cầu định giá TSBĐ
3.2. Định giá cụ thể và hệ số giá trị TSBĐ đối với động sản
3.3. Định giá bất động sản

1


I. Lý thuyết về tài sản bảo đảm :
1.1. Khái niệm và đặc trưng của TSBĐ :
- Khái niệm : Tài sản bảo đảm là tài sản của bên bảo đảm (bên đi vay/ bên thứ 3) dùng để cầm
cố, thế chấp, bảo lãnh để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ với ngân hàng (bên cho vay).
- Đặc trưng của TSBĐ :
• Giá trị tài sản đảm bảo phải lớn hơn nghĩa vụ được bảo đảm: đây là vấn đề có tính
ngun tắc nhằm bảo đảm cho tổ chức tín dụng có thể thu hồi đủ nợ và lãi vay khi khách
hàng không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ trả nợ. Khi đó phải xử lí tài
sản bảo đảm để thu hồi nợ.
• Tài sản phải có sẵn thị trường tiêu thụ: để bảo đảm cho việc xử lí tài sản nhanh,thu hồi
nợ tốt.

• Tài sản có đủ cơ sở pháp lí: tài sản bảo đảm phải thuộc sở hữu hợp pháp của người đi vay
hoặc người bảo lãnh, được cho phép giao dịch để bên cho vay dễ dàng xử lí việc thu nợ
khi người vay không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ trả nợ.
1.2. Các loại tài sản bảo đảm :
1.2.1. Tài sản cầm cố:
- Tài sản cầm cố là tài sản mà khách hàng vay chuyển quyền kiềm soát tài sản sang cho ngân
hàng trong thời gian thực hiện cam kết (thường là thời gian nhận tài trợ). Điều này có nghĩa là tài
sản đem cầm cố sẽ thuộc ngân hàng quản lí và cất giữ. Như vậy nó thường thích hợp với những
TS mà ngân hàng có thể kiểm sốt và bảo đảm được, đồng thời việc nắm giữ tài sản này không
làm ảnh hưởng đến việc sản xuất kinh doanh hay sinh sống của khách hàng. Ngân hàng yêu cầu
cầm cố khi xét thấy việc khách hàng nắm giữ TSBĐ là khơng an tồn cho ngân hàng thường đó
là những tài sản mà khách hàng dễ bán dễ chuyển nhượng.
- Các tài sản đem cầm cố bao gồm:
• Máy móc thiết bị, phương tiện vận tải ,nhiên liệu, vật liệu, nguyên liệu, hàng tiêu
dùng,kim khí quý, đá quý và các vật có giá trị khác.
• Trái phiếu, cổ phiếu, tín phiếu, kì phiếu, chứng chỉ tiền gửi, sổ tiết kiệm, thương phiếu,
các giấy tờ có trị giá bằng tiền.Riêng đối với cổ phiếu của tổ chức tín dụng phát hành,
khách hàng vay khơng được cầm cố tại chính tổ chức tín dụng đó.
• Ngoại tệ bằng tiền mặt, số dư trên tài khoản gửi tại tổ chức cung ứng dịch vụ ,thanh tốn
bằng ngoại tệ hoặc tiền Việt Nam.
• Quyền tài sản phát sinh từ quyền tác giả, quyền sở hữu cơng nghiệp ,quyền địi nợ, quyền
được nhận sổ tiền bảo hiểm, các quyền tài sản khác phát sinh từ hợp đồng hoặc từ các căn
cứ pháp lí khác.
• Quyền đối với phần góp vốn trong doanh nghiệp, kể cả trong doanh nghiệp có vốn đầu tư
nước ngồi.
• Quyền khai thác tài nguyên thiên nhiên theo quy định của pháp luật.
2


•


Tàu biển theo quy định của luật hàng hải Việt Nam, tàu bay theo quy định của luật hàng
không Việt Nam trường hợp được cầm cố.
• Tài sản hình thành trong tương lai là động sản hình thành sau thời điểm kí kết giao dịch
cầm cố và sẽ thuộc quyền sở hữu của bên cầm cố như hoa lợi,lợi tức tài sản hình thành từ
vốn vay,các động sản khác ma bên cầm cố có quyền nhận.
• Các tài sản khác theo quy định của pháp luật.
Lợi tức và các quyền phát sinh từ tài sản cầm cố cũng thuộc tài sản cầm cố, nếu các bên
có thoả thuận hoặc pháp luật quy định ,trường hợp tài sản cầm cố được bảo hiểm thì
khoản tiền bảo hiểm cũng thuộc tài sản cầm cố.
1.2.2. Tài sản thế chấp:
- TS thế chấp là tài sản được người đi vay dùng để bảo đảm cho khoản vay của mình tại ngân
hàng bằng cách trao cho ngân hàng giấy tờ sở hữu ( hoặc sử dụng ) các tài sản đó trong thời gian
cam kết và xác nhận cho ngân hàng quyền phát mại tài sản khi khách hàng không trả được nợ.
Nhiều tài sản của khách hàng trở thành đảm bảo cho các khoản tài trợ của ngân hàng song vẫn
phải tham gia vào q trình hoạt động.Những tài sản này ngân hàng khơng thể cầm cố.Vì vậy
việc đảm bảo bằng thế chấp rất phổ biến, đặc biệt đối với doanh nghiệp và người tiêu dùng.
Do giá trị này của tài sản thường lớn, vì vậy doanh nghiệp có thể vay ngân hàng với quy mô lớn.
- Các tài sản dùng làm thế chấp bao gồm:
• Nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất, kể các tài sản gắn liền với nhà ở, cơng trình
xây dựng và các tài sản khác gắn liền với đất.
• Giá trị quyền sử dụng đất mà pháp luật về đất đai quy định được thế chấp
• Tàu biển theo quy định luật hàng hải Việt Nam,tàu bay theo quy định luật hàng không
dân dụng Việt Nam trong trường hợp được thế chấp.
• Tài sản hình thành trong tương lai là bất động sản hình thành sau thời điểm kí kết giao
dịch thế chấp và sẽ thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp như hoa lợi,lợi tức, tài sản hình
thành từ vốn vay, cơng trình xây dựng và các bất động sản mà bên thế chấp có quyền
nhận.
• Các tài sản khác theo quy định của pháp luật
- Trường hợp thế chấp tài sản có vật phụ, thì vật phụ đó cũng thuộc tài sản thế chấp. Trong

trường hợp thế hcấp 1 phần bất động sản có vật phụ thì vật phụ chỉ thuộc tài sản thế chấp nếu các
bên có thoả thuận.
- Hoa lợi, lợi tức là quyền phát sinh từ tài sản thế chấpcũng thuộc tài sản thế chấp, nếu các bên
có thoả thuận hoặc pháp luật có quy định ,trường hợp tài sản thế chấp được bảo hiểm thì khoản
tiền bảo hiểm cũng thuộc tài sản thế chấp.
1.2.3. Tài sản hình thành từ vốn vay :
- Tài sản hình thành từ vốn vay là tài sản của khách hàng vay mà giá trị tài sản được tạo nên bởi
1 phần hoặc toàn bộ khoản vay của khách hàng.
- Đây là biện pháp cuối cùng để ngân hàng có thể hạn chế việc người vay bán tài sản được hình
thành từ vốn vay. Loại tài sản này thường được áp dụng cho những khách hàng khơng có tài sản
gì lớn hoặc khơng thể trở thành TSBĐ cho ngân hàng.
- Tài sản hình thành từ vốn vay dùng để làm bảo đảm tiền vay phải xác định được quyền sở hữu
hoặc giao quyền sử dụng, giá trị, số lượng và được phép giao dịch.Nếu tài sản là bất động sản
gắn liền với đất thì phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với khu đất mà trên đó tài sản
sẽ được hình thành và phải hoàn thành các thủ tục về đầu tư xây dựng theo quy định của pháp
luật.

3


- Đối với tài sản mà pháp luật có quy định phải mua bảo hiểm thì khách hàng cam kết mua bảo
hiểm trong suốt thời hạn vay vốn khi tài sản đã được hình thành và đưa vào sử dụng.
1.3. Mục đích và ý nghĩa của việc đánh giá giá trị TSBĐ :
- Giảm bớt tổn thất cho ngân hàng khi khách hàng vì một lý do nào đó khơng thanh toán được nợ
cho ngân hàng.
- Làm động lực thúc đẩy khách hàng thực hiện nghĩa vụ trả nợ.
1.4. Nguyên tắc đánh giá tài sản bảo đảm :
- Tuân thủ cam kết trong hợp đồng.
- Khách hàng phải chịu mọi chi phí xử lý TSBĐ.
- Tn thủ ngun tắc cơng khai, nhanh chóng, thuận tiện.


II. Các phương thức đánh giá giá trị TSBĐ :
2.1. Đối với bất động sản và quyền sử dụng đất :
2.1.1. Căn cứ định giá bất động sản :
- Đặc điểm của loại BĐS :
+ Các đặc điểm vật chất BĐS: kích cỡ, kiểu loại, hình dáng, kết cấu, tuổi thọ, chất lượng, trang
thiết bị, tiện nghi...
+ Tình trạng pháp lý BĐS: Bất động sản có mức độ hoàn chỉnh các tài liệu pháp lý càng cao, thì
giá trị càng cao. Vì thế, khi định giá, cần phải xem xét về giấy tờ, về quy hoạch, việc hồn thiện
thủ tục pháp lý, nghĩa vụ tài chính hoàn thành, thời gian sử dụng bất đống sản...
+ Đặc điểm mặt bằng: các đặc tính về mặt bằng gồm kích thước, bề rộng mặt tiền, hình dáng và
các nét đặc trưng địa lý.
+ Địa điểm: gần các cảnh quan nào, tình trạng giao thơng, các cơng trình cơng cộng gần kề, tình
trạng ơ nhiễm, hệ thống thốt nước và các đặc tính địa hình. Những đặc trưng này là quan trọng
trong việc xác định vị trí, địa điểm đó có thể được coi là sử dụng cao nhất và tốt nhất khơng.
+ Các cơng trình xây dựng liên quan: các cơng trình liên quan tới hình dáng và cấu trúc: sự trang
trí, cách xây dựng, trang bị tiện nghi và thiết kế...
+ Thời gian giao dịch, điều kiện giao dịch: có ảnh hưởng quan trọng tới giá giao dịch thị trường
của bất động sản.
- Cơ sở định giá bất động sản: Định giá bất động sản có thể dựa vào cơ sở là giá trị thị trường
hoặc giá trị phi thị trường. Tuỳ vào mỗi loại bất động sản mà có thể có cơ sở định gía khác
nhau.Định giá những BĐS có nhiều giao dịch trên thị trường thường dựa vào cơ sở giá trịthị
trường, trong khi đó, các BĐS ít giao dịch hoặc khơng giao dịch thường dựa vào cơ sở giá trị phi
thị trường.
- Chính sách của nhà nước về thị trường bất động sản : Các chính sách liên quan đến bất động
sản bao gồm chính sách về đất đai,chính sách về thị trường bất động sản, các chính sách về tiền
tệ, chính sách tiền lương,chính sách phát triển thị trường, chính sách bán nhà cho người nước
ngồi... Các chính sách này hoặc là trực tiếp hoặc là gián tiếp tác động đến cung và cầu bất động
sản trên thị trường, làm ảnh hưởng đến giá cả BĐS.
2.1.2. Các phương thức định giá bất động sản :

- Phương pháp so sánh trực tiếp:

4


+ Khái niệm : là phương pháp xác định mức giá thơng qua việc tiến hành phân tích các mức giá
đất thực tế đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường của loại đất tương tự (về loại
đất, diện tích đất, thửa đất, hạng đất, loại đơ thị, loại đường phố và vị trí) để so sánh, xác định giá
của thửa đất, loại đất cần định giá.
+ Đối tượng áp dụng : Phương pháp so sánh trực tiếp được áp dụng để định giá đất khi trên thị
trường có các loại đất tương tự đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất so sánh được với loại đất
cần định giá. Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất của loại đất tương tự sử dụng để phân tích,
so sánh với loại đất cần định giá phải là giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị
trường trong điều kiện bình thường.
+ Quy trình định giá :
Bước 1 : Khảo sát và thu thập thông tin.
Bước 2 : So sánh, phân tích thơng tin.
Bước 3 : Thực hiện điều chỉnh các yếu tố khác biệt về giá giữa các thửa đất, khu đất so sánh với
thửa đất, khu đất cần định giá để xác định giá cho thửa đất cần định giá.
Bước 4: Xác định giá của thửa đất cần định giá bằng cách lấy số bình quân của các mức giá của
3 đến 5 thửa đất, khu đất so sánh đã tính tốn điều chỉnh khác biệt về giá ở Bước 3.
- Phương pháp thu nhập :
+ Khái niệm : Phương pháp thu nhập là phương pháp xác định mức giá tính bằng thương số giữa
mức thu nhập thuần tuý thu được hàng năm trên 1 đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết
kiệm bình qn một năm (tính đến thời điểm xác định giá đất) của loại tiền gửi VND kỳ hạn 01
năm (12 tháng) tại ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất
trên địa bàn.
+ Đối tượng áp dụng : Phương pháp thu nhập chỉ áp dụng để định giá cho các loại đất xác định
được các khoản thu nhập mang lại từ đất.
+ Quy trình định giá :

Bước 1: Tính tổng thu nhập hàng năm thu được từ thửa đất, khu đất cần định giá.(1)
Bước 2: Tính tổng chi phí hàng năm phải chi ra hình thành tổng thu nhập.(2)
Bước 3: Xác định thu nhập thuần túy hàng năm: (3) = (1) – (2)
Bước 4: Ước tính mức giá đất cần định giá ( = (3) / lãi suất tiền gửi tiết kiệm kì hạn 12 tháng ).
- Phương pháp chiết trừ :
+ Khái niệm : Phương pháp chiết trừ là phương pháp xác định giá đất của thửa đất có tài sản gắn
liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động
sản (bao gồm giá trị của đất và giá trị của tài sản gắn liền với đất).
+ Đối tượng áp dụng : Phương pháp chiết trừ được áp dụng để xác định giá đất của thửa đất có
tài sản gắn liền với đất trong trường hợp khơng có đủ số liệu về giá thị trường của các thửa đất
trống tương tự để áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp, trong khi có thể thu thập số liệu về giá
thị trường của các thửa đất có tài sản gắn liền với đất tương tự với thửa đất cần xác định giá (
thường áp dụng với những thửa đất đã được đầu tư, xây dựng tài sản trên đất ).
+ Quy trình định giá :
Bước 1: Thu thập thơng tin trên thị trường để lựa chọn ít nhất 3 bất động sản (bao gồm đất và tài
sản trên đất) đã chuyển nhượng thành công, mà thửa đất của các bất động sản đó có những đặc
điểm tương tự với thửa đất cần định giá.
Bước 2: Khảo sát thực địa và mơ tả đầy đủ, chính xác về các tài sản trên đất (bao gồm nhà cửa,
vật kiến trúc, cây lâu năm) của các bất động sản nói trên.
5


Bước 3: Xác định giá trị hiện tại của các tài sản đã đầu tư xây dựng trên đất.
Bước 4: Tính tốn giá trị của các thửa đất của các bất động sản đã lựa chọn ở Bước 1.
Bước 5: Xác định giá trị của thửa đất cần định giá.
- Phương pháp thặng dư :
+ Khái niệm : Phương pháp thặng dư: là phương pháp xác định giá đất của thửa đất trống có tiềm
năng phát triển theo quy hoạch hoặc được phép chuyển đổi mục đích sử dụng để sử dụng tốt nhất
bằng cách loại trừ phần chi phí ước tính để tạo ra sự phát triển ra khỏi tổng giá trị phát triển giả
định của bất động sản.

+ Đối tượng áp dụng : Phương pháp thặng dư được áp dụng để xác định giá đất của các thửa đất
trống có tiềm năng phát triển do thay đổi quy hoạch hoặc do chuyển mục đích sử dụng đất trong
khi khơng có giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất tương tự trên thị trường để áp dụng phương
pháp so sánh trực tiếp.
+ Qui trình định giá :
Bước 1: Xác định mục đích sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của khu đất.
Bước 2: Ước tính tổng giá trị phát triển của bất động sản.
Bước 3: Ước tính tổng chi phí phát triển.
Bước 4: Xác định giá trị của thửa đất.
- Phương pháp chi phí :
+ Khái niệm : Phương pháp chi phí là phương pháp định giá nhà ở dựa trên cơ sở chi phí tạo ra
một nhà ở tương tự nhà ở cần định giá để ước tính giá trị thị trường của nhà ở cần định giá.
+ Đối tượng áp dụng : Phương pháp chi phí chủ yếu được áp dụng trong định giá các nhà ở, ít
hoặc khơng có mua, bán phổ biến trên thị trường; nhà ở đã qua sử dụng; nhà ở không đủ
điều kiện để áp dụng phương pháp so sánh.
+ Qui trình định giá :
Bước 1: Ước tính giá trị thị trường đất. Để ước tính giá trị thị trường đất của nhà ở cần định giá,
định giá viên phải giả định đất của ngơi nhà đó là đất trống, và được sử dụng tốt nhất và có hiệu
quả nhất.
Bước 2: Ước tính giá trị xây dựng mới của nhà ở tương đương với nhà cần định giá. Việc ước
tính giá trị xây dựng mới phải tuân thủ quy định của nhà nước và so sánh với mặt bằng giá thị
trường (nguyên, nhiên vật liệu, đơn giá tiền cơng…).
Bước 3: Ước tính giá trị hao mòn thực tế của nhà ở. Hao mịn của nhà ở bao gồm: hao mịn hữu
hình và hao mịn vơ hình.
Bước 4: Ước tính giá trị thị trường của nhà ở.
2.2. Đối với động sản :
- Phương pháp so sánh :
+ Khái niệm: phương pháp so sánh là phương pháp ước tính giá trị thị trường của máy thiết bị dựa
trên cơ sở phân tích mức giá đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán thực tế trên thị trường vào
thời điểm định giá của các máy, thiết bị tương tự dung để so sánh với máy thiết bị dùng để định giá.

+ Điều kiện áp dụng :
- Phải có thơng tin liên quan đến máy, thiết tương tự được mua bán trên thị trường.
- Thông tin thu thập được trên thực tế phải so sánh được với máy, thiết bị mục tiêu cần định giá.
- Chất lượng thông tin cần phải cao, phù hợp, kịp thời, chính xác, có thể kiểm tra được.
6


- Thị trường phải ổn định, nếu thị trường có biến động thì phương pháp này khó chính xác,
- Người định giá cần có kinh nghiệm và kiến thức thực tế về thị trường, về kĩ thuật.
+ Quy trình thực hiện
Bước 1: Tìm kiếm thơng tin về những máy, thiết bị được mua bán công khai trên thị trường trong
thời gian gần nhất trên thị trường mà có thể so sánh được với máy thiết bị cần định giá.
Định hướng về thông tin thu thập là giá mua bán trên thị trường của máy, thiết bị so sánh và các
thông tin về pháp lý, đặc biệt là thông tin về đặc tính kinh tế kĩ thuật của máy, thiết bị mục tiêu và
các máy thiết bị so sánh.
Các thông tin về đặc tính kĩ thuật cần so sánh gồm:
- Tên hãng sản xuất
- Kiểu ( model), số seri chế tạo
- Nước xuất xứ
- Ngày sản xuất
- Kích thước và cơng suất
- Miêu tả về mặt kĩ thuật
- Tuổi sử dụng kinh tế của máy, thiết bị theo thiết kế ( khoảng thời gian ước tính mà máy, thiết
bị sẽ hoạt động)
- Với máy, thiết bị đã qua sử dụng cần thu thập thông tin về : tuổi hiệu quả của máy, thiết bị,
kèm lí lịch về q trình sử dụng trước đây, cùng các thông tin về sửa chữa, bảo dưỡng, đại tu
( nếu có); tuổi kinh tế cịn lại của máy thiết bị ( khoảng thời gian ước tính mà máy, thiết bị
cịn vận hành được ); ước tính công suất sử dung hiện nay, thường được biểu hiện bằng tỉ lệ
phần trăm,; giá gốc của máy, thiết bị…
Các máy , thiết bị so sánh cần phải có cùng nguyên lí hoạt động, đặc tính cấu tạo và hữu ích

tương tự ; cần phải có cơng suất, hãng, quốc gia và năm sản xuất có thể so sánh được đồng thời
có gia mua, bán được cơng khai trên thị trường.
Bước 2: Kiểm tra các thông tin về máy, thiết bị có thể so sánh được để xác định giá trị thị trường của
nó làm cơ sở để so sánh với máy thiết bị cần định giá. Thông thường nên lựa chọn một số máy thiết
bị thích hợp nhất về mặt cấu tạo mà có thể so sánh được.
Bước 3: Phân tích và điều chỉnh
- Phân tích và xác đinh các điểm giống và khác nhau ( nếu khác nhau cần phân ra các điểm
khác nhau là tốt hơn hoặc xấu hơn) giữa các máy, thiết bị so sánh với máy, thiết bị mục tiêu
cần định giá dựa trên cơ sở các thông số so sánh như đã nêu ở bước 1.
- Điều chỉnh : Trên cơ sở các kết quả phân tích ở trên nhà định giá tiến hành điều chỉnh tăng
giảm giá dựa vào những thông số khác nhau. Việc điều chỉnh được thực hiện theo nguyên tắc
lấy máy thiết bị mục tiêu làm chuẩn ( chuẩn về các thông số so sánh ); Nếu máy thiết bị mục
tiêu tốt hơn về thơng số nào thì điều chỉnh giá thị trường của máy thiết bị so sánh tăng thêm
một lượng tương ứng với phần tốt hơn đó và ngược lại…Việc điều chỉnh là cần thiết bởi vì
các máy thiết bị có thế tương tự nhau, nhưng mỗi máy, thiết bị có tính chất độc đáo riêng, do
đó chúng ít khi giống nhau hoàn toàn. Hoạt động điều chỉnh sự khác biệt thường sử dụng các
phương thức sau :
+ Điều chỉnh bằng số tuyệt đối ( số tiền cụ thể ): Cách điều chỉnh này được áp dụng đối với các
thơng số so sánh có thể lượng hóa bằng tiền được, như: sự thay đổi các thiết bị đính kèm mà có
thể tính giá được, điều kiện thanh tốn, các chi phí pháp lí, lắp đặt…
+ Điều chỉnh bằng số tương đối ( chấm điểm hay cho tỷ lệ phần trăm ): cách điều chỉnh này áp
dụng đối với các thơng số so sánh khơng lượng hóa bằng tiền được, như: năm sản xuất, hãng sản
xuất, nước sản xuất, kiểu dáng, các đặc trưng kinh tế kĩ thuật cơ bản khác…
7


Bước 4: Ước tính giá trị của máy, thiết bị cần định giá trên cơ sở các mức giá đã được điều chỉnh.

III. Thực tiễn : Phương thức đánh giá giá trị TSBĐ tại BIDV :
3.1. Nguyên tắc, yêu cầu định giá TSBĐ :


- TSBĐ phải được xác định giá trị tại thời điểm ký kết hợp đồng bảo đảm; việc xác định giá trị tài
sản tại thời điểm này chỉ làm cơ sở xác định mức cho vay của BIDV phù hợp với chính sách khách
hàng trong từng thời kỳ và để hạch toán ngoại bảng về giá trị tài sản bảo đảm, không áp dụng khi xử
lý TSBĐ để thu hồi nợ.
- Việc xác định giá trị TSBĐ phải được lập thành văn bản riêng kèm theo hợp đồng bảo đảm
hoặc ghi trong hợp đồng bảo đảm hoặc hợp đồng tín dụng kiêm bảo đảm tiền vay. Đối với tài sản
bảo đảm có giá trị lớn, giá cả biến động, bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, nhà ở, cơng trình trên
đất phải lập biên bản định giá riêng.
- Trường hợp TSBĐ thuộc đối tượng được miễn, giảm thuế hoặc tạm thời được cơ quan nhà
nước có thẩm quyền cho nợ việc thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước thì giá trị định
giá phải trừ đi khoản thuế, phí mà lẽ ra bên bảo đảm phải thực hiện với Nhà nước; đối với
trường hợp pháp luật quy định phải thực hiện nghĩa vụ với Nhà nước mới được thực hiện giao
dịch thế chấp, cầm cố thì phải thực hiện theo quy định đó.
3.2. Định giá cụ thể và hệ số giá trị tài sản bảo đảm đối với động sản :
1. Đối với thẻ tiết kiệm, giấy tờ có giá là các chứng khốn nợ do Nhà nước, Ngân hàng
Nhà nước, chính quyền địa phương cấp tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, BIDV và tổ chức
tín dụng khác phát hành; giấy tờ có giá là trái phiếu do các tổ chức kinh tế Việt Nam phát hành
được tổ chức tín dụng hoặc định chế tài chính khác bảo lãnh thanh tốn: Việc định giá có thể
theo phương pháp chiết khấu. Để đơn giản trong trường hợp dư nợ vay và lãi phát sinh trong thời
gian vay vốn dự kiến thấp hơn mệnh giá thì có thể xác định giá trị là mệnh giá của giấy tờ có giá,
thẻ tiết kiệm đó. Đối với cho vay ngắn hạn, nếu giấy tờ có giá áp dụng hình thức trả lãi trước , thì
giá trị định giá là mệnh giá trừ phần lãi trả trước. Trường hợp các giấy tờ có giá được niêm yết
trên thị trường chứng khốn thì tham khảo giá được niêm yết.
2. Đối với giấy tờ có giá là các chứng khốn nợ nói trên đã được niêm yết trên thị trường
chứng khốn thì giá trị được xác định theo giá đóng cửa của ngày giao dịch gần nhất với thời điểm
định giá. nếu thời điểm định giá đã có giao dịch của ngày hơm đó thì lấy theo giá khớp lệnh gần
nhất.
3. Đối với giấy tờ có giá là hối phiếu địi nợ và hối phiếu nhận nợ: căn cứ vào mệnh giá
trên hối phiếu để định giá.

4. Đối với vận đơn: căn cứ vào giá trị hàng hóa trên vận đơn để định giá.
5. Đối với kim khí là vàng, bạc, đá quý:
Căn cứ vào giá mua vào theo công bố của Công ty vàng bạc đá quý thuộc Ngân hàng Nông
nghiệp và Phát triển nông thôn Việt Nam và các cửa hàng vàng, bạc, đá quý của các Công ty
vàng bạc có uy tín như Cơng ty SJC, Cơng ty vàng bạc đá quý Phú Nhuận, Bảo Tín Minh
Châu….để định giá.
6. Đối với kim khí q khơng phải là vàng, bạc, đá quý:
Thuê tổ chức kiểm định độc lập để định giá.
8


7. Đối với cổ phiếu chưa niêm yết trên thị trường chứng khốn:
Định giá bằng giá trị cổ phiếu có thể thu được khi bán lại hoặc chuyển nhượng trên cơ sở lợi
tức (cổ tức), tình hình tài chính, năng lực cạnh tranh, khả năng phát triển... của Công ty cổ phần.
8. Đối với cổ phiếu đã niêm yết trên thị trường chứng khốn:
Xác định giá trị theo trung bình cộng giá giao dịch trung bình của cổ phiếu đó ít nhất trong
20 (hai mươi) ngày giao dịch liên tiếp gần nhất với thời điểm định giá (giá giao dịch trung bình
của một ngày giao dịch được xác định bằng trung bình cộng của giá mở cửa và giá đóng cửa của
ngày giao dịch đó).
9. Đối với trường hợp tiền thụ hưởng từ các hợp đồng bảo hiểm nhân thọ:
Giá trị định giá có thể tính đến mức cao nhất bằng tổng số tiền bên bảo đảm sẽ nhận được
tại thời điểm nợ đến hạn (kể cả trường hợp thanh toán trước hạn). Cần lưu ý khi định giá cần xác
định số tiền phí hoặc các khoản bảo hiểm mà Bên bảo đảm đã đóng để xác định mức độ bảo
hiểm khả năng nhận được vào thời điểm định giá.
10. Đối với quyền khai thác tài nguyên thiên nhiên:
Giá trị tài sản được xác định trên cơ sở các chi phí hợp lý mà bên bảo đảm phải bỏ ra để có
quyền khai thác, quản lý khu mỏ (có giấy tờ tài liệu chứng minh), trữ lượng của khu mỏ, khả
năng khai thác của Bên bảo đảm, thời gian được phép khai thác…. Nếu khu mỏ cịn có các hạng
mục đầu tư như nhà xưởng, thiết bị… thì định giá theo hướng dẫn đối với bất động sản và tài sản
trên đất.

11. Đối với quyền đòi nợ phát sinh từ các hợp đồng dân sự, thương mại:
Việc định giá giá trị quyền đòi nợ dựa trên giá trị hợp đồng dân sự, thương mại và khả năng
thanh toán của bên có nghĩa vụ trong hợp đồng dân sự, thương mại đó thơng qua phân tích tài chính
và hoạt động kinh doanh đối với đơn vị đó.
12. Đối với tài sản ln chuyển trong q trình sản xuất, kinh doanh:
Có thể xác định giá trị tài sản bảo đảm tối đa bằng giá trị nguồn vốn lưu động trong kỳ của bên
vay hoặc theo phương pháp tại Khoản 13 Điều này.
13. Đối với tài sản luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh nhưng khơng áp dụng
hình thức thế chấp hàng hố ln chuyển trong q trình sản xuất, kinh doanh mà áp dụng mang
tính riêng lẻ, cho các tài sản bảo đảm cụ thể:
Nếu là nguyên, vật liệu đầu vào thì việc xác định giá trị tài sản tối đa bằng chi phí mà Bên bảo
đảm đã bỏ ra để có nguyên, vật liệu đó.
Nếu là thành phẩm của Bên bảo đảm thì giá trị tài sản bảo đảm được xác định tối đa bằng giá
thành sản phẩm (nên so sánh với giá cả trên thị trường của thành phẩm).
14. Đối với quyền thuê tài sản:
Việc định giá quyền thuê tài sản chủ yếu dựa trên số tiền thuê mà Bên bảo đảm đã thanh toán
trước cho bên cho thuê cho thời gian chưa thuê.
15. Đối với tài sản hình thành trong tương lai:
Giá trị tài sản bảo đảm là giá trị theo dự toán của Bên bảo đảm trên cơ sở xác định nguồn
hình thành tài sản đó.

9


16. Đối với tài sản đã đảm bảo cho các nghĩa vụ khác thì giá trị tài sản bảo đảm phải trừ đi
phần giá trị nghĩa vụ đã được bảo đảm.
3.3. Định giá bất động sản :
- Khi thực hiện việc định giá đất, chỉ áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp khi thu thập thống
kê được đầy đủ thông tin số liệu của loại đất tương tự so sánh được với loại đất cần định giá; chỉ
áp dụng phương pháp thu nhập để định giá các loại đất khi xác định được yếu tố thu nhập mang

lại từ đất, nếu không thu thập được đầy đủ các số liệu về giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất
của các loại đất tương tự so sánh được trên thị trường.
- Khi có loại đất vừa có thể thu thập được giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất phổ biến trên thị
trường vừa có thể tính được thu nhập do thửa đất cần định giá mang lại, thì sử dụng phương pháp so
sánh trực tiếp làm phương pháp chủ yếu để định giá đất.
- Trong các trường hợp sau đây cần phải sử dụng kết hợp cả hai phương pháp xác định giá đất
quy định tại Phụ lục này để kiểm tra, so sánh, đối chiếu với các mức giá ước tính để quyết định
mức giá cụ thể:
•

Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa diễn ra phổ biến trên thị trường, số
liệu thu thập được khơng có tính hệ thống:

•

Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường biến động thất thường, không
phản ánh đúng quan hệ cung - cầu về đất trong điều kiện bình thường.

10