BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NGOẠI THƢƠNG

LUẬN VĂN THẠC SĨ
ẢNH HƢỞNG CÁC YẾU TỐ TÂM LÝ LÊN MỨC ĐỘ SỬ DỤNG VỐN
VAY CỦA NHÀ ĐẦU TƢ TRÊN THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
THÀNH PHỐ HÀ NỘI

NGÀNH: Tài chính – Ngân hàng
NGUYỄN THỊ HÒA

Hà Nội, 2022
1


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NGOẠI THƢƠNG

LUẬN VĂN THẠC SĨ

ẢNH HƢỞNG CÁC YẾU TỐ TÂM LÝ LÊN MỨC
ĐỘ SỬ DỤNG VỐN VAY CỦA NHÀ ĐẦU TƢ
TRÊN THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN THÀNH
PHỐ HÀ NỘI

Ngành: Tài chính – Ngân hàng
Mã số: 8340201

Họ và tên học viên: Nguyễn Thị Hòa
Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: TS. Nguyễn Thu Thủy

Hà Nội, 2022
2


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn “Ảnh hƣởng
các yếu tố tâm lý lên mức độ sử dụng vốn vay của nhà đầu tƣ trên thị trƣờng bất
động sản thành phố Hà Nội” là trung thực, chƣa đƣợc công bố trong các nghiên
cứu khác. Đây là kết quả nghiên cứu của riêng tôi, đƣợc thực hiện theo sự hƣớng
dẫn và định hƣớng của TS. Nguyễn Thu Thủy.
Nếu có bất kỳ sự sao chép nào, tơi xin hồn tồn chịu trách nhiệm về tính
pháp lý của luận văn thạc sĩ này.

Tác giả

Nguyễn Thị Hòa

3


LỜI CẢM ƠN

Trƣớc khi đi vào nội dung chính của Luận văn, tác giả muốn gửi lời cảm ơn và thể
hiện sự biết ơn đến những Quý Thầy, Cô, gia đình và bạn bè, đây là những ngƣời đã hỗ
trợ tôi rất nhiều cả về kiến thức và tinh thần trong suốt quá trình theo học và thực hiện
Luận văn.
Trƣớc tiên, tôi xin đƣợc gửi lời cảm ơn chân thành nhất đến TS. Nguyễn Thu Thuỷ,
cô đã là ngƣời dẫn đƣờng hết sức nhiệt tình và tận tâm trong quá trình hƣớng dẫn. Trong
q trình đƣợc cơ hƣớng dẫn, tơi đã học đƣợc thêm rất nhiều những kiến thức quý giá và
đƣợc động viên, tiếp sức vả về tinh thần để hồn thành đƣợc luận văn thạc sĩ của mình.

Tơi cũng xin gửi lời cảm ơn đến Quý Thầy, Cô khoa Tài Chính Ngân Hàng đã
truyền đạt kiến thức và giảng dạy hết sức nhiệt tình. Xin cảm ơn Khoa Đào tạo Sau Đại
học - Trƣờng Đại học Ngoại Thƣơng đã đồng hành giúp đỡ trong thời gian tác giả học tập
tại trƣờng.
Cuối cùng, tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc đến gia đình và bạn bè đã động viên và
giúp đỡ tơi trong suốt q trình học tập và nghiên cứu.

Tác giả

Nguyễn Thị Hòa

4


MỤC LỤC

MỤC LỤC .................................................................................................................. 5
DANH MỤC BẢNG .................................................................................................. 9
DANH MỤC HÌNH .................................................................................................... 9
TĨM TẮT LUẬN VĂN ........................................................................................... 10
MỞ ĐẦU: TỔNG QUAN ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU ................................................ 11
1.

Tính cấp thiết của đề tài ......................................................................... 11

2.

Mục tiêu, nhiệm vụ và phƣơng pháp nghiên cứu ................................... 13

3.


Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu .......................................................... 14

4.

Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài ............................................... 15

5.

Câu hỏi nghiên cứu ................................................................................. 16

6.

Kết cấu của luận văn............................................................................... 16

CHƢƠNG I. CƠ SỞ LÍ THUYẾT VỀ TÂM LÝ NHÀ ĐẦU TƢ VÀ MỨC ĐỘ SỬ
DỤNG VỐN VAY CỦA NHÀ ĐẦU TƢ ......................................................................... 17
1.1.

Tổng quan chung về tâm lý nhà đầu tƣ .................................................. 17

1.1.1.

Khái niệm và đặc điểm về yếu tố tâm lý ............................................... 17

1.1.2.

Các nhân tố tác động đến yếu tố tâm lý................................................. 17

1.1.


Một số lý thuyết giải thích yếu tố tâm lý của các nhà đầu tƣ ................. 20

1.2.

Lý thuyết về mức độ sử dụng vốn vay của nhà đầu tƣ ........................... 22

1.2.1.

Khái niệm và đặc điểm vốn vay trong đầu tƣ ........................................ 22

1.2.2.

Vai trò của việc sử dụng vốn vay trong đầu tƣ ...................................... 23

5


CHƢƠNG II. TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU VỀ TÁC ĐỘNG YẾU
TỐ TÂM LÝ TỚI MỨC ĐỘ SỬ DỤNG VỐN VAY CỦA NHÀ ĐẦU TƢ VÀ THỰC
TRẠNG THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN ..................................................................... 24
2.1.

Tổng quan tình hình nghiên cứu............................................................. 24

2.1.1.

Nghiên cứu nƣớc ngoài.......................................................................... 24

2.1.2. Nghiên cứu tại Việt Nam............................................................................ 25

2.2.

Giới thiệu thị trƣờng bất động sản.......................................................... 26

2.2.1.

Khái niệm thị trƣờng bất động sản ........................................................ 26

2.2.2.

Đặc điểm thị trƣờng bất động sản.......................................................... 27

2.2.3.

Các nhân tố ảnh hƣởng tới hoạt động kinh doanh trên thị trƣờng bất

động sản Hà Nội ......................................................................................................... 28
CHƢƠNG 3: PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ...................................................... 36
3.1.

Quy trình thực hiện nghiên cứu: ............................................................. 36

3.2.

Xây dựng mơ hình nghiên cứu ............................................................... 38

3.2.1.

Những xu hƣớng hành vi ........................................................................ 38


3.2.2.

Mơ hình nghiên cứu đề xuất ................................................................... 42

3.3.

Định nghĩa các biến ................................................................................ 43

3.3.1.

Biến phụ thuộc: ...................................................................................... 43

3.3.2.

Biến độc lập: .......................................................................................... 43

3.4.

Thiết kế nghiên cứu ................................................................................ 45

3.4.1.

Thiết kế và lựa chọn thang đo nghiên cứu ............................................. 45

3.4.2.

Thiết kế bảng hỏi ................................................................................... 45

3.5.


Phƣơng pháp chọn mẫu và thu thập dữ liệu ........................................... 49

3.5.1.

Cỡ mẫu và phƣơng pháp chọn mẫu ....................................................... 49
6


3.5.2.

Phƣơng pháp thu thập dữ liệu ................................................................ 50

3.6.

Phƣơng pháp phân tích số liệu ............................................................... 50

3.6.1.

Thống kê mơ tả mẫu .............................................................................. 50

3.6.2.

Kiểm định độ tin cậy thang đo............................................................... 51

CHƢƠNG 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ................................. 56
4.1. Kết quả thống kê mô tả mẫu .......................................................................... 56
4.1.1. Kết quả thống kê nhân khẩu học ................................................................ 56
4.1.2. Kết quả thống kê kinh nghiệm đầu tƣ và lịch sử vay vốn .......................... 57
4.2. Kết quả kiểm định thang đo Cronbach’s Alpha ............................................ 60
4.3. Kết quả phân tích nhân tố khám phá EFA .................................................... 62

4.4. Kết quả phân tích tƣơng quan Pearson .......................................................... 66
4.5. Kết quả phân tích hồi quy đa biến ................................................................. 67
4.5.1. Xác định biến đại diện cho các nhóm biến tiềm ẩn .................................... 67
4.5.2. Kết quả chạy mơ hình hồi quy tuyến tính đa biến ...................................... 68
4.5.3. Phân tích kết quả hồi quy đa biến và đánh giá mức độ ảnh hƣởng các nhân
tố lên biến phụ thuộc ................................................................................................... 70
4.6. Kiểm định Independent T-test và One-way Anova ....................................... 73
4.7. Tổng hợp kết quả nghiên cứu ........................................................................ 75
CHƢƠNG 5: ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP VÀ HÀM Ý CHÍNH SÁCH ....................... 77
5.1.

Đề xuất giải pháp và hàm ý chính sách .................................................. 77

5.1.1.

Một số gợi ý tham khảo cho các nhà đầu tƣ bất động sản ..................... 77

5.1.2.

Một số giải pháp đề xuất và hàm ý chính sách cho những nhà hoạch

định chính sách ........................................................................................................... 78
5.2.

Hạn chế của đề tài nghiên cứu................................................................ 82
7


5.3.


Hƣớng nghiên cứu tiếp theo ................................................................... 83

KẾT LUẬN............................................................................................................... 85
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO.................................................................. 86
PHỤ LỤC 1 .............................................................................................................. 88
PHỤ LỤC 2 .............................................................................................................. 90

8


DANH MỤC BẢNG
Bảng 3.4.2.1: Các biến quan sát trong mô hình nghiên cứu ..................................... 46
Bảng 3.6.2.1: Quy tắc chấp nhận hệ số Cronbach’s Alpha ...................................... 51
Bảng 4.1.1.1: Thống kê đặc điểm ngƣời tham gia khảo sát ..................................... 56
Bảng 4.1.2.1: Mối quan hệ giữa độ tuổi và kinh nghiệm của nhà đầu tƣ ................. 57
Bảng 4.1.2.2: Mối quan hệ giữa giới tính, kinh nghiệm đầu tƣ và lịch sử vay vốn . 58
Bảng 4.2.1: Kết quả phân tích Cronbach’s Alpha .................................................... 60
Bảng 4.3.1: Kiểm định KMO và Bartlett's đối với các biến ..................................... 62
Bảng 4.3.2: Kiểm định phƣơng sai trích của các yếu tố ........................................... 63
Bảng 4.3.3: Kết quả xoay các nhân tố EFA .............................................................. 64
Bảng 4.4.1: Kiểm định tƣơng quan Pearson giữa biến phụ thuộc và biến độc lập... 66
Bảng 4.5.2.1: Tóm tắt mơ hình ................................................................................. 68
Bảng 4.5.2.2: Phân tích phƣơng sai .......................................................................... 68
Bảng 4.5.2.3: Hệ số hồi quy...................................................................................... 69
Bảng 4.5.3.1: Kết quả kiểm định giả thuyết ............................................................. 72
Bảng 4.6.1: Đánh giá sự khác biệt theo trong ý định sử dụng dịch vụ nhà chia sẻ .. 73
Bảng 4.7.1: Hệ số hồi quy chuẩn hóa ....................................................................... 75

DANH MỤC HÌNH
Hình 1.1.2.1: Phân cấp nhu cầu theo A. Maslow ..................................................... 18

Hình 2.2.4.1: Số lƣợng căn hộ mở bán mới thị trƣờng Chung cƣ Hà Nội ............... 31
Hình 2.2.4.2: Hoạt động thị trƣờng Văn phịng Hà Nội ........................................... 32
Hình 2.2.4.3: Hoạt động thị trƣờng Bán lẻ Hà Nội .................................................. 34
Hình 3.1.1: Quy trình thực hiện nghiên cứu ............................................................. 36
Hình 3.2.2.1: Mơ hình nghiên cứu đề xuất ............................................................... 43
Hình 3.6.2.2: Quy trình phân tích kiểm định One-way ANOVA ............................. 55

9


TÓM TẮT LUẬN VĂN
Trong bối cảnh nền kinh tế Việt Nam đang trong giai đoạn phát triển tốt, quá trình
hội nhập và tồn cầu hóa cũng nhƣ những phát triển về mặt kinh tế xã hội, nhiều ngành
nghề đã nổi lên và phát triển đòi hỏi những nghiên cứu kỹ lƣỡng hơn. Tác giả lựa chọn
thị trƣờng Bất động sản để nghiên cứu do đây là thị trƣờng lớn, có ảnh hƣởng quan trọng
tới không chỉ nền kinh tế mà cịn có thể tạo nên các tác động tới cuộc sống của ngƣời dân.
Luận văn này nhằm đánh giá Mức độ ảnh hƣởng của các yếu tố tâm lý lên mức độ
sử dụng vốn vay của nhà đầu tƣ trên thị trƣờng bất động sản thành phố Hà Nội. Việc
đánh giá các yếu tố tâm lý có ảnh hƣởng nhƣ thế nào đến quyết định của các nhà đầu tƣ
cá nhân đã đƣợc thực hiện qua nhiều nghiên cứu khác nhau, đặc biệt, tại thị trƣờng có
nhiều điểm tƣơng đồng là thị trƣờng chứng khoán, yếu tố này rất đƣợc quan tâm đánh giá.
Tuy nhiên các nghiên cứu này tại thị trƣờng bất động sản vẫn cịn rất ít. Tác giả tiến hành
xây dựng bảng khảo sát và thu thập dữ liệu, các dữ liệu thu thập đƣợc sau khi đƣợc làm
sạch , kiểm định độ tin cậy và kiểm tra mức độ phù hợp sẽ đƣợc phân tích hồi quy đa
biến để lƣợng hóa mối quan hệ giữa các yếu tố trong mơ hình. Kết quả khảo sát từ 295
nhà đầu tƣ cá nhân tại thành phố Hà Nội đã xác định đƣợc 5 yếu tố tâm lý có thể gây ảnh
hƣởng đến mức độ sử dụng vốn vay của nhà đầu tƣ trên thị trƣờng bất động sản bao gồm
(1) Tâm lý bầy đàn, (2) Tâm lý do NEO quyết định, (3) Tâm lý lạc quan quá mức, (4)
Tâm lý tự tin quá mức và (5) Tâm lý do tính đại diện của nhà đầu tƣ. Cuối cùng, nghiên
cứu đã kết luận, đƣa ra một số gợi ý cho các nhà đầu tƣ và trình bày hàm ý chính sách

cho các nhà hoạch định chính sách để có thể tránh các bẫy tâm lý và có chính sách phù
hợp.
Dù cịn những hạn chế và thiếu sót nhất định, nhƣng luận văn đã tìm đƣợc những
kết quả có ý nghĩa thống kê có thể áp dụng vào q trình đầu tƣ của các cá nhân và quá
trình ra quyết định của các nhà hoạch định chính sách. Cuối luận văn, tác giả có đƣa ra
một số những đề xuất và hàm ý chính sách nhằm nâng cao tính thực tiễn của đề tài.

10


MỞ ĐẦU: TỔNG QUAN ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Sự ra đời của Luật Đất đai, 1993, lần đầu tiên cho phép các hộ gia đình cá nhân
đƣợc chuyển nhƣợng quyền và nhận quyền chuyển nhƣợng sử dụng đất, theo cách hiểu
của ngƣời dân là mua bán đất đai. Từ chỗ mua bán đất đai là bất hợp pháp, phải núp dƣới
danh nghĩa mua nhà; nay đƣợc thừa nhận là hợp pháp và việc công khai mua bán mở ra
cơ hội cho các nhà đầu tƣ cá nhân có khả năng tài chính đầu tƣ bất động sản.
Thị trƣờng BĐS Việt Nam vẫn chƣa ổn định và đang trong quá trình phát triển dẫn
tới những lên xuống trong giá cả thị trƣờng. Điều này không chỉ gây ảnh hƣởng nghiêm
trọng đến các nhà đầu tƣ cá nhân mà còn tạo ảnh hƣởng tới các ngành khác và nền kinh tế
Việt Nam nói chung. Có nhiều nguyên nhân dẫn đến tình trạng này, trong đó có cả những
nhà đầu tƣ tƣ nhân không chuyên nghiệp. Các nhà đầu tƣ khơng có kinh nghiệm, hiểu
biết thị trƣờng kém, kỳ vọng quá lớn, lạc quan về lợi nhuận trong tƣơng lai và giao dịch
hàng loạt đều dẫn đến giảm hiệu quả đầu tƣ và thậm chí thua lỗ. Hậu quả của những tâm
lý này càng đƣợc nhấn mạnh và nâng cao tầm ảnh hƣởng do thị thị trƣờng đã trải qua một
chu kỳ kinh doanh với sự bùng nổ giá nhà và bong bóng BĐS trong giai đoạn từ năm
2000 đến năm 2003 và từ năm 2006 đến năm 2008, điều này xảy ra cũng là do tâm lý nhà
đầu tƣ chƣa có sự vững vàng (Nguyễn Thị Hải, 2007)
Theo phân tích trong Báo cáo thị trƣờng BĐS Q1 của Savills Việt Nam, 2022 thị
trƣờng bất động sản Hà Nội có nhiều dấu hiệu lạc quan về sự phục hồi và triển vọng tăng

trƣởng. Đối với thị trƣờng nhà ở, nguồn cung trong tƣơng lai chủ yếu đến từ các dự án ở
các quận lân cận và ngoại ô. Chỉ liên quan đến thị trƣờng nhà ở, khu vực ngoại ơ đóng
góp 30% vào nguồn cung vào năm 2021. Thị trƣờng biệt thự, nhà liền kề đƣợc cung cấp
từ các khu vực xa trung tâm, trung tâm là Tỉnh Dân Hƣơng, tiếp đến là Tỉnh Hoài Đức,
mang lại giao thông thuận tiện, rút ngắn thời gian di chuyển, hỗ trợ kết nối gia tăng. Dự
án ngoại thành và trung tâm. Trở lại làm việc sau một thời gian dài bị cách ly có thể dẫn
đến nhu cầu văn phịng tăng lên và hoạt động cho thuê phục hồi. Hai yếu tố chính sẽ cải
thiện điều kiện làm việc. Một mặt, điều này là do sự mở rộng kinh doanh của các khách
11


thuê lớn và các thƣơng hiệu quốc tế. Thứ hai là sự gia tăng chi tiêu hàng ngày của ngƣời
dân.
Bất động sản tại Hà Nội đƣợc các chuyên gia bất động sản nhận định trong năm
2022, thị trƣờng vẫn phải đối mặt với nhiều thách thức nhƣ: Những cơn sốt đất “ảo” theo
quy hoạch gây nhiễu loạn thị trƣờng; áp lực tăng giá trƣớc áp lực lạm phát, chi phí vật
liệu xây dựng, đầu vào tăng; nguồn cung các phân khúc thị trƣờng khan hiếm. Tại Hội
nghị BĐS Việt Nam, một số chuyên gia đánh giá trải qua 2 năm dịch bệnh phức tạp, ảnh
hƣởng đến nền kinh tế, nhƣng giá BĐS tại Hà Nội của nhiều phân khúc vẫn tiếp tục tăng.
Giá bán căn hộ sơ cấp tại Hà Nội hiện tăng 16%, đối với sản phẩm nhà phố và biệt thự tại
Hà Nội đã tăng 13%, nhà phố tăng 4%. Qua khảo sát, có 92% ngƣời đầu tƣ đƣợc hỏi sẽ
tiếp tục đầu tƣ BĐS trong năm 2022, 77% mong muốn mua thêm nhà đất và 44% chọn
mua BĐS trong tƣơng lai (VRES, 2021).
Trải qua biến cố dịch bệnh Covid-19, một số nhà đầu tƣ đang có động thái rút bớt
vốn trong giao dịch chứng khoán để phân bổ vào các sản phẩm bất động sản có tính thanh
khoản cao. Nhà đầu tƣ trải qua nhiều cơn sốt đất đã có nhận thức tốt hơn về những rủi ro
khi lƣớt sóng thất bại. Đồng thời, thơng tin về nhà đất hiện nay đang ngày càng công khai,
minh bạch hơn, khó lợi dụng quy hoạch tạo giá ảo nhƣ trƣớc đây.
Ở các thị trƣờng có nhiều điểm tƣơng đồng nhƣ chứng khoán hay vàng, các nghiên
cứu đã chỉ ra rằng mức độ sử dụng tín dụng bị ảnh hƣởng bởi các yếu tố tâm lý của nhà

đầu tƣ, và đây là mối quan hệ hai chiều. Một ví dụ cụ thể là nếu thị trƣờng đang có những
dấu hiệu tăng trƣởng, các nhà đầu tƣ sẽ có xu hƣớng cảm thấy lạc quan, tin tƣởng, thậm
chí là chạy theo số đông tạo thành tâm lý bầy đàn, mất đi chính kiến. Ảnh hƣởng đến việc
tăng địn bẩy để tăng lợi nhuận của nhà đầu tƣ. Khi những chỉ số đi xuống, rủi ro mất
tiền và đầu tƣ thất bại lớn, chịu áp lực tín dụng lớn và tinh thần bầy đàn, nhà đầu tƣ có
thể bán nhanh, thậm chí chịu lỗ bằng mọi giá để duy trì vốn.. (Đồn Nhật Minh, 2011).
Trong thị trƣờng BĐS Hà Nội, mối quan hệ giữa tâm lý NĐT lên mức độ sử dụng
vốn vay nhƣ thế nào cần có nghiên cứu làm rõ. Do đó, tác giả chọn đề tài “Ảnh hƣởng
các yếu tố tâm lý lên mức độ sử dụng vốn vay của nhà đầu tƣ trên thị trƣờng bất động sản
12


thành phố Hà Nội” để nghiên cứu góp phần việc kiểm định cơ sở thuyết về tài chính hành
vi và là một cơ sở tham khảo cho NĐT khi đầu tƣ kinh doanh trên lĩnh vực đầu tƣ
TTBĐS tại thành phố Hà Nội.
2. Mục tiêu, nhiệm vụ và phƣơng pháp nghiên cứu
Mục tiêu tổng quát
Nghiên cứu ảnh hƣởng các yếu tố tâm lý lên mức độ sử dụng vốn vay của nhà đầu
tƣ trên thị trƣờng bất động sản.
Mục tiêu cụ thể
Để đạt đƣợc mục tiêu tổng quát trên, đề tài nghiên cứu này đƣợc thực hiện nhằm
giải quyết những mục tiêu cụ thể sau đây:
+ Xác định các yếu tố tâm lý lên mức độ sử dụng vốn vay của nhà đầu tƣ trên thị
trƣờng bất động sản.
+ Đo lƣờng mức độ ảnh hƣởng của các yếu tố tâm lý lên mức độ sử dụng vốn vay
của nhà đầu tƣ trên thị trƣờng bất động sản thành phố Hà Nội.
+ Đề xuất một số khuyến nghị cho nhà đầu tƣ thị trƣờng bất động sản thành phố
Hà Nội về những bẫy tâm lý có thể hạn chế nhằm đƣa ra quyết định sử dụng vốn
vay đƣợc hiệu quả.
Phương pháp nghiên cứu

Để thực hiện đề tài nghiên cứu này, tác giả sử dụng nhiều các phƣơng pháp nghiên
cứu và ứng dụng, cụ thể là những phƣơng pháp dƣới đây.
-

Tổng thuật tài liệu

-

Phƣơng pháp nghiên cứu tại bàn

-

Phƣơng pháp nghiên cứu sử dụng mơ hình hồi quy

Phƣơng pháp luận đƣợc sử dụng là kết hợp phƣơng pháp nghiên cứu định tính và
nghiên cứu định lƣợng. Nghiên cứu định tính sẽ đƣợc diễn ra trƣớc nhằm giúp tác giả có
đƣợc thơng tin và cái nhìn tồn cảnh về vấn đề nghiên cứu cũng nhƣ xây dựng đƣợc mô
13


hình phù hợp. Trong khi đó, phƣơng pháp nghiên cứu định lƣợng diễn ra với cỡ mẫu lớn
nhằm kiểm định các giả thuyết nghiên cứu.
Phƣơng pháp nghiên cứu định tính: Thu thập thông tin từ các nghiên cứu trƣớc, thực
hiện phỏng vấn sơ bộ nhằm bổ sung cho mơ hình, điều chỉnh thang đo của các yếu tố tâm
lý lên mức độ sử dụng vốn vay của nhà đầu tƣ trên thị trƣờng bất động sản thành phố Hà
Nội.
Phƣơng pháp nghiên cứu định lƣợng: Thu thập, phân tích dữ liệu khảo sát và kiểm
định mơ hình cụ thể nhƣ sau:
-


Dữ liệu thu thập đƣợc thống kê và xử lý bằng phần mềm SPSS.

-

Mơ hình sử dụng thang đo Likert 5 bậc.

-

Đánh giá độ tin cậy của thang đo thông qua hệ số Cronbach’s Alpha.

-

Phân tích nhân tố khám phá EFA nhằm loại bỏ bớt các biến đo lƣờng không đạt
yêu cầu.

-

Kiểm định các giả thuyết của mơ hình và độ phù hợp tổng thể của mơ hình trƣớc
và sau khi phân tích hồi quy.

-

Phân tích hồi quy đa biến để xác định yếu tố nào của tâm lý ảnh hƣởng đến mức
độ sử dụng vốn vay của nhà đầu tƣ trên thị trƣờng bất động sản thành phố Hà
Nội và yếu tố nào có ảnh hƣởng quan trọng nhất.

3. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu
- Đối tƣợng nghiên cứu là tác động của các yếu tố tâm lý lên mức độ sử dụng vốn
vay của nhà đầu tƣ trên thị trƣờng bất động sản thành phố Hà Nội.

- Đối tƣợng khảo sát là các nhà đầu tƣ cá nhân trên thị trƣờng bất động sản thành
phố Hà Nội.
Phạm vi nghiên cứu

14


Về không gian: Nghiên cứu đƣợc thực hiện tại thị trƣờng Bất Động Sản trên địa bàn
thành phố Hà Nội.
Về thời gian: Dữ liệu nghiên cứu đƣợc thu thập trong khoảng thời gian từ tháng
03/2022 đến tháng 06/2022.
Về nội dung: Ảnh hƣởng các yếu tố tâm lý lên mức độ sử dụng vốn vay của nhà đầu
tƣ trên thị trƣờng bất động sản thành phố Hà Nội.
4. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài
Ý nghĩa khoa học của luận văn là nghiên cứu đóng góp và bổ sung vào cơ sở thuyết
về tài chính hành vi cũng nhƣ thang đo các yếu tố tâm lý lên mức độ sử dụng vốn vay của
nhà đầu tƣ trên thị trƣờng BĐS. Từ đó, tạo tiền đề cho các hƣớng nghiên cứu trong tƣơng
lai.
Ý nghĩa thực tiễn của luận văn là kết quả nghiên cứu sẽ gợi ý tham khảo cho các
nhà đầu tƣ thị trƣờng BĐS thành phố Hà Nội về những bẫy tâm lý có thể hạn chế nhằm
đƣa ra quyết định sử dụng vốn vay đƣợc hiệu quả.
Tại Việt Nam, việc sử dụng bất động sản vào mục đích ngồi mục đích là nhà ở
khơng phải điều xa lạ, từ khi nền kinh tế phát triển và dân số tăng cộng với việc quản lý
chặt chẽ hơn của nhà nƣớc thì BĐS đã trở thành một trong những tài sản có giá trị nhất
mà một cá nhân hay gia đình có thể sở hữu. Là một thị trƣờng lâu đời và quan trọng nhƣ
vậy nhƣng có thể thấy tính ổn định của thị trƣờng này là rất thấp, thị trƣờng đã khơng ít
lần chứng kiến những giai đoạn tăng trƣởng nhanh chóng hay sụt giảm nghiêm trọng, các
NĐT cũng thƣờng xuyên rơi vào những bong bóng BĐS. Điều này khó có thể sử dụng
những kiến thức tài chính đơn thuần để tìm hiểu, giải thích và xây dựng chính sách do
đây là thị trƣờng khơng hồn hảo, các nhà đầu tƣ phần lớn là nhà đầu tƣ cá nhân khơng

có nhiều kiến thức và kinh nghiệm, dễ bị dính vào những bẫy tâm lý; thơng tin của thị
trƣờng cũng dễ bị làm nhiễu loạn bởi những đối tƣợng cị đất hay những đối tƣợng bất
chính. Những yếu tố có thể ảnh hƣởng đến việc ra quyết định và đã đƣợc nghiên cứu kỹ
trong các nghiên cứu về tài chính hành vi là các yếu tố tâm lý. Vì lý do này, tác giả chọn
15


đề tài “Ảnh hƣởng các yếu tố tâm lý lên mức độ sử dụng vốn vay của nhà đầu tƣ
trên thị trƣờng BĐS thành phố Hà Nội” để làm đề tài luận văn thạc sĩ của mình. Tác
giả sẽ xem xét tâm lý bầy đàn, tâm lý do NEO quyết định, tâm lý lạc quan quá mức và
tâm lý do tính đại diện của nhà đầu tƣ cá nhân trên thị trƣờng BĐS Hà Nội.
Đây là một đề tài nghiên cứu sử dụng nghiên cứu định lƣợng với cỡ mẫu là khoảng
250 nhà đầu tƣ cá nhân. Mục đích của nghiên cứu là đánh giá mức độ ảnh hƣởng của các
yếu tố tâm lý đến việc ra quyết định. Trên cơ sở kết quả nghiên cứu, tác giả đƣa ra một số
khuyến nghị đối với các nhà đầu tƣ cá nhân trên thị trƣờng BĐS Hà Nội. Các nghiên cứu
tiếp theo cần mở rộng theo hƣớng kiểm định sự tác động của các yếu tố tâm lý tới hành vi
của nhà đầu tƣ cá nhân trên thị trƣờng BĐS.
5. Câu hỏi nghiên cứu
Để cụ thể hóa những mục tiêu nghiên cứu trên cần trả lời câu hỏi nghiên cứu sau:
a. Có những yếu tố tâm lý nào ảnh hƣởng lên mức độ sử dụng vốn vay của
nhà đầu tƣ trên thị trƣờng bất động sản thành phố Hà Nội?
b. Mức độ ảnh hƣởng của các yếu tố tâm lý lên mức độ sử dụng vốn vay của
nhà đầu tƣ trên thị trƣờng bất động sản thành phố Hà Nội nhƣ thế nào?
c. Một số gợi ý tham khảo nào cho nhà đầu tƣ thị trƣờng bất động sản thành
phố Hà Nội về những bẫy tâm lý có thể hạn chế nhằm đƣa ra quyết định
sử dụng vốn vay đƣợc hiệu quả?
6. Kết cấu của luận văn
Nội dung của luận văn đƣợc trình bày thành 5 chƣơng chính:
Chƣơng 1: Cơ sở lý thuyết và thực tiễn
Chƣơng 2: Tổng quan tình hình nghiên cứu

Chƣơng 3: Phƣơng pháp nghiên cứu
Chƣơng 4: Kết quả nghiên cứu và thảo luận
Chƣơng 5: Đề xuất giải pháp và hàm ý chính sách
16


CHƢƠNG I. CƠ SỞ LÍ THUYẾT VỀ TÂM LÝ NHÀ ĐẦU TƢ VÀ MỨC ĐỘ SỬ
DỤNG VỐN VAY CỦA NHÀ ĐẦU TƢ
1.1.

Tổng quan chung về tâm lý nhà đầu tƣ

1.1.1. Khái niệm và đặc điểm về yếu tố tâm lý
Trong cuộc sống hàng ngày, ngƣời ta thƣờng hiểu tâm lý là sự hiểu biết về ý chí,
nhu cầu, sở thích hay hành vi của mình đối với một sự việc, hiện tƣợng. Trên thực tế, tâm
lý không chỉ là ý muốn, nhu cầu, thị hiếu, hành vi của con ngƣời mà cịn bao gồm vơ số
hiện tƣợng khác. Tâm lý con ngƣời ln gắn liền với hoạt động đó. Mọi hoạt động của
con ngƣời, từ đơn giản nhất đến phức tạp nhất đều là hoạt động tâm lý.
Thuật ngữ "tâm lý học" trong khoa học rất rộng. Có nghĩa là, tất cả các hiện tƣợng
tinh thần xảy ra trong tâm trí con ngƣời, có liên quan và điều khiển mọi hoạt động và
hành vi của con ngƣời. Theo cách hiểu này, tâm lý con ngƣời là ý thức, trí tuệ, tình cảm,
cảm xúc, ý chí, nhân cách, ý thức và tự nhận thức, nhu cầu con ngƣời, kỹ năng và động
cơ, hành vi, sở thích và khả năng sáng tạo, tiềm năng việc làm của họ. thái độ và giá trị
xã hội.
1.1.2. Các nhân tố tác động đến yếu tố tâm lý
Quyết định mua hàng của ngƣời tiêu dùng chịu ảnh hƣởng của bốn yếu tố tâm lý
chính: động cơ, nhận thức, kiến thức, niềm tin và thái độ. Tác giả xem xét vai trò của
từng yếu tố này trong quá trình hoạt động của ngƣời tiêu dùng.
Đầu tiên là động cơ. Một ngƣời có thể có nhiều nhu cầu tại bất kỳ thời điểm nào
trong cuộc sống. Mọi nhu cầu chỉ đƣợc thúc đẩy khi nó đƣợc nâng lên đến mức đủ mạnh.

Động cơ thúc đẩy là một nhu cầu cấp thiết, từ đó tiếp tục thúc đẩy hành vi của con ngƣời
tìm kiếm sự thỏa mãn nhu cầu của họ. Các nhà tâm lý học đã phát triển nhiều lý thuyết về
động cơ của con ngƣời. Tác giả phân tích rằng lý thuyết phổ biến nhất là lý thuyết về
động lực của Maslow. Abraham Maslow đã tìm cách giải thích tại sao mọi ngƣời lại bị
thúc đẩy bởi những nhu cầu khác nhau vào những thời điểm khác nhau. Tại sao một
ngƣời muốn dành rất nhiều thời gian và cơng sức cho sự an tồn cá nhân và ngƣời kia
muốn đƣợc tôn trọng? Câu trả lời của ông là nhu cầu của con ngƣời đƣợc sắp xếp theo
17


thứ bậc từ khẩn cấp nhất đến ít cấp bách nhất. Hệ thống phân cấp mong muốn của
Maslow đƣợc thể hiện trong hình bên dƣới.

Hình 1.1.2.1: Phân cấp nhu cầu theo A. Maslow
Nguồn: (Maslow & Lewis, 1987)
Theo thứ tự quan trọng, các nhu cầu là nhu cầu sinh lý, nhu cầu an tồn, nhu cầu xã
hội, nhu cầu về lịng tự trọng và nhu cầu hoàn thiện bản thân. Trƣớc tiên, mọi ngƣời cố
gắng đáp ứng những nhu cầu quan trọng nhất của họ. Khi một ngƣời thành công trong
việc đáp ứng một nhu cầu quan trọng, nhu cầu đó khơng cịn là động lực của hiện tại nữa
và ngƣời đó đƣợc thúc đẩy để đáp ứng nhu cầu quan trọng tiếp theo. Ví dụ, một ngƣời
đói (nhu cầu sinh lý) khơng quan tâm đến những gì đang xảy ra trong lĩnh vực công nghệ
thông tin (nhu cầu về xã hội) hoặc những ngƣời xung quanh nhìn thấy và tơn trọng (nhu
cầu an ninh) anh ta hay không. Nhƣng một khi tất cả các nhu cầu đƣợc đáp ứng, các nhu
cầu quan trọng tiếp theo sẽ xuất hiện. Lý thuyết của A. Maslow giúp các nhà nghiên cứu
hiểu đƣợc các sản phẩm khác nhau phù hợp với nhu cầu, mục tiêu và cuộc sống của
ngƣời tiêu dùng và nhà đầu tƣ tiềm năng nhƣ thế nào.

18



Thứ hai là nhận thức. Một ngƣời có động cơ sẵn sàng hành động, và hành vi đó
bằng cách nào đó bị ảnh hƣởng bởi nhận thức về tình huống. Theo Berelson & Steiner
(1964) định nghĩa nhận thức là "quá trình lựa chọn, tổ chức và giải thích thơng tin mà
một cá nhân nhận đƣợc để tạo ra một thế giới quan có ý nghĩa." Nhận thức khơng chỉ
phụ thuộc vào đặc điểm cá nhân của một ngƣời, hành động của các yếu tố ảnh hƣởng, mà
còn phụ thuộc vào mối quan hệ giữa các yếu tố này với môi trƣờng xung quanh, và vào
các đặc điểm cá nhân của một ngƣời.
Thứ ba là kiến thức. Kiến thức đại diện cho những thay đổi hành vi là kết quả của
kinh nghiệm. Các nhà lý thuyết tri thức cho rằng tri thức của con ngƣời bắt nguồn từ sự
tƣơng tác của các xung động, kích thích, tình huống gợi ý, phản ứng và sự cải tiến. Xung
động là một kích thích duy nhất thúc đẩy hành vi. Ngƣời tiêu dùng có thể cảm thấy thôi
thúc phải chủ động trong việc vận chuyển. Sự thôi thúc của anh ta đƣợc thúc đẩy khi
hƣớng đến một kích thích cụ thể có thể gây ra sự thôi thúc. Ý nghĩa thực tiễn của lý
thuyết tri thức đối với các nhà tiếp thị là họ có thể tạo ra nhu cầu đối với sản phẩm của
mình bằng cách liên kết chúng với các tác nhân kích thích mạnh mẽ, sử dụng các manh
mối, thúc đẩy họ và cung cấp các cải tiến tích cực.
Thứ tƣ là niềm tin và thái độ. Niềm tin có đƣợc thơng qua các hoạt động và tích
lũy kiến thức. Đến lƣợt mình, những điều này lại ảnh hƣởng đến hành vi mua sắm của
họ. Niềm tin là những suy nghĩ tích cực của con ngƣời về những điều nhất định. Niềm
tin có thể dựa trên kiến thức, quan điểm, niềm tin và có thể bị ảnh hƣởng hoặc khơng bởi
các yếu tố cảm xúc. Tất nhiên, các nhà sản xuất cần phải chú ý đến những gì cơng chúng
nghĩ về một sản phẩm hoặc dịch vụ cụ thể. Những niềm tin này định hình nên hình ảnh
của một sản phẩm hoặc thƣơng hiệu, và mọi ngƣời hành động dựa trên niềm tin của họ.
Nếu một số niềm tin này là sai và ảnh hƣởng đến việc mua hàng, nhà sản xuất nên khởi
động một chiến dịch để sửa chữa những niềm tin đó. Ý kiến mơ tả các quyết định tốt
hoặc xấu dựa trên nhận thức, cảm xúc và xu hƣớng hành vi của một ngƣời về một đối
tƣợng hoặc ý tƣởng. Mọi ngƣời có ý kiến về hầu hết mọi thứ, bao gồm tơn giáo, chính trị,

19



quần áo và thực phẩm. Các ý kiến hƣớng dẫn mọi ngƣời quyết định xem họ thích hay
khơng thích mọi thứ, thích chúng hay từ chối chúng.
Điều này cho phép bạn đánh giá sức mạnh ảnh hƣởng đến hành vi của ngƣời tiêu
dùng. Sự lựa chọn của con ngƣời là kết quả của sự tƣơng tác phức tạp của các yếu tố văn
hóa, xã hội và tâm lý. Yếu tố tâm lý nói riêng ln là yếu tố rất khó nắm bắt đối với
ngƣời tiêu dùng và nhà đầu tƣ.
1.1. Một số lý thuyết giải thích yếu tố tâm lý của các nhà đầu tƣ
Hiệu ứng đám đông: đây là một sự thay đổi hoặc một hành động khơng có chủ đích
trƣớc của một cá nhân dƣới sự tác động của nhiều cá nhân khác. Những cá nhân đó
khơng có quan hệ với nhau nhƣng đều hƣớng tới một đặc điểm chung nào đó. Nó có thể
mang ý nghĩa tốt hoặc xấu. Các nhà đầu tƣ có thể theo đuổi các chiến lƣợc đầu tƣ mạo
hiểm trên thị trƣờng mà khơng thu thập thơng tin đầy đủ chỉ vì nhiều nhà đầu tƣ khác
đang làm nhƣ vậy. Tâm lý đám đơng xảy ra trên thị trƣờng tài chính khi các nhà đầu tƣ
bắt chƣớc hành vi của các nhà đầu tƣ khác hoặc đƣa ra quyết định đầu tƣ dựa trên ý kiến,
nhận định hoặc hành vi của ngƣời khác.
Ví dụ, các nhà phân tích thị trƣờng tài chính có thể tính đến ý kiến đa số. Điều này tránh
nguy cơ tổn hại danh tiếng của họ. Các nhà đầu tƣ có thể bắt chƣớc hành vi đầu tƣ của
những ngƣời khác, tin rằng làm nhƣ vậy sẽ làm tăng lợi nhuận của họ. Tuy nhiên, nhiều
nhà đầu tƣ bắt chƣớc hành vi của các nhà đầu tƣ khác theo những cách phi lý. Đặc biệt
nếu nhà đầu tƣ bị cuốn vào những hành vi phổ biến khi thị trƣờng tài chính đang khơng
phát triển mạnh, họ sẽ hoảng sợ khi khoản đầu tƣ không hoạt động nhƣ mong đợi. Hành
vi nhƣ vậy xảy ra khi các nhà đầu tƣ bỏ qua niềm tin cá nhân của họ và phản ứng với ý
kiến và cảm xúc của các nhà đầu tƣ khác thông qua các tƣơng tác xã hội. Hiệu ứng đám
đông giữa các nhà đầu tƣ là những hành vi tâm lý phổ biến xảy ra do những biến động
thƣờng xuyên và xu hƣớng ngắn hạn trên thị trƣờng tài chính (Kabir & Shakur, 2018).
Tâm lý do NEO quyết định: Hiệu ứng mỏ neo (Anchoring effect) là một khuynh
hƣớng nhận thức, mô tả xu hƣớng thông thƣờng của con ngƣời là phụ thuộc quá nhiều
20



vào phần thông tin đầu tiên đƣợc cung cấp (“mỏ neo”). Trong quá trình ra quyết định, sự
“neo đậu” xảy ra khi các cá nhân sử dụng một phần thông tin ban đầu để đƣa ra các phán
đoán tiếp theo. Rồi sau khi một “mỏ neo” đƣợc thiết lập, các phán đoán khác sẽ đƣợc
thực hiện bằng cách điều chỉnh theo xu hƣớng diễn giải thông tin xung quanh “mỏ neo”
đó.
Ví dụ, giá ban đầu dành cho căn hộ mua mới đƣợc đƣa ra đầu tiên, rồi mới nói đến giá
của một căn hộ chuyển nhƣợng. Mức giá đầu tiên sẽ trở thành tiêu chuẩn cho phần còn lại
của cuộc đàm phán, để mức giá thứ hai so với giá ban đầu có vẻ hợp lý hơn, ngay cả khi
đó vẫn là con số cao hơn giá trị thực sự của căn hộ chuyển nhƣợng.
Tâm lý lạc quan quá mức: Tâm lý lạc quan quá mức xuất phát từ sự tự tin. Họ tự tin với
các quyết định đầu tƣ của mình, có niềm tin trong tƣơng lai rằng các quyết định sẽ tốt
hơn thực tế diễn ra. Điểm tích cực trong tâm lý này là khả năng kích thích đầu tƣ trên thị
trƣờng chứng khoán, bất động sản. Tuy nhiên, tâm lý lạc quan quá mức sẽ gây ra tác
động tiêu cực trong trƣờng hợp nhà đầu tƣ chấp nhận rủi ro và không biết điểm dừng dù
đang thua lỗ, từ đó dẫn đến tâm lý bi quan quá mức.
Tâm lý tự tin quá mức: Một tình trạng biểu hiện bởi quá tự tin hoặc phản ứng bi quan có
xu hƣớng đƣợc các nhà đầu tƣ coi là tốt hơn thực tế (Zia và c.s., 2017) và do đó thƣờng
hiểu sai thơng tin nhận đƣợc. Nói cách khác, nó hiểu sai ý nghĩa của thơng tin. Nhà đầu
tƣ có niềm tin càng cao thì rủi ro càng cao, do ít có sự đa dạng hóa đầu tƣ, chỉ tập trung
vào các dòng sản phẩm bất động sản nổi tiếng và có ít hoặc khơng liên quan đến quan
điểm của các nhà đầu tƣ khác. Sự tự tin thái quá đƣợc phản ánh trong các quan sát của
Bikasetal (2013), những ngƣời tin rằng phần lớn các nhà đầu tƣ tƣ nhân có đủ kiến thức
và kinh nghiệm đầu tƣ. Graham và cộng sự (2009) đã tìm cách đánh giá xem biểu hiện
tâm lý này ảnh hƣởng đến tần suất giao dịch nhƣ thế nào. Họ phát hiện ra rằng dƣới ảnh
hƣởng của sự tự tin thái quá, các nhà đầu tƣ có xu hƣớng giao dịch thƣờng xuyên hơn và
có danh mục đầu tƣ đa dạng. Trong những năm gần đây, đã có nhiều nghiên cứu ghi lại

21



các giao dịch quá mức trên thị trƣờng, nguyên nhân sâu xa của phản ứng này đƣợc cho là
do các nhà đầu tƣ bị ảnh hƣởng bởi nỗi sợ thất bại và tâm lý áp dụng các quy tắc có sẵn.
Sử dụng các quy tắc có sẵn: thƣờng đƣợc thể hiện dƣới dạng ba tác động. Đầu tiên
là thành kiến thiên vị / thân thiện. Đây là xu hƣớng của các nhà đầu tƣ thích những gì
quen thuộc. Nói cách khác, các nhà đầu tƣ thƣờng sử dụng các lựa chọn phổ biến hơn là
thử các lựa chọn mới khác. Thứ hai là sai lệch NEO, đƣợc hiểu là xu hƣớng bám vào một
kết quả duy nhất. Điều này có nghĩa là nhà đầu tƣ quyết định kết quả đầu tiên và luôn cố
gắng ghép kết quả cuối cùng với kết quả đầu tiên đó. Thứ ba là thiên lệch tình huống
điển hình, là triệu chứng tâm lý đƣợc nghiên cứu nhiều nhất trong ba dạng trên. Sự bất
thƣờng xảy ra khi một nhà đầu tƣ mong đợi kết quả của một chuỗi các sự kiện đƣợc tạo
ra bởi một quá trình ngẫu nhiên để thể hiện sự chắc chắn về những gì sẽ xảy ra (Tversky
& Kahneman, 1974). Những nhà đầu tƣ nhƣ vậy có xu hƣớng chú ý đến các tình huống
ngắn hạn điển hình hơn là các yếu tố dài hạn. Nói cách khác, họ quá chú trọng vào thơng
tin về tình hình hiện tại, bỏ qua nhu cầu sử dụng kiến thức trƣớc đó. Khi có sự thiên vị
dựa trên trƣờng hợp, các nhà đầu tƣ có xu hƣớng nhóm các cơng ty thành các nhóm khác
nhau dựa trên các đặc điểm tƣơng tự và sử dụng thơng tin lịch sử để dự đốn hiệu suất
trong tƣơng lai (Spyridon và cộng sự, 2017). Nghiên cứu của Daniel và cộng sự (2002)
chỉ ra rằng các nhà đầu tƣ có thể trở nên lạc quan thái quá và đánh giá quá cao các kết
quả trong quá khứ và đƣa ra các quyết định thái quá, do đó việc đƣa ra giá quá thấp hoặc
quá cao sẽ gây nên sự đảo chiều kết quả trong tƣơng lai khi kỳ vọng không khớp với thực
tế.
1.2.

Lý thuyết về mức độ sử dụng vốn vay của nhà đầu tƣ

1.2.1. Khái niệm và đặc điểm vốn vay trong đầu tư
Vốn vay bao gồm tiền đƣợc vay và sử dụng để đầu tƣ. Nó khác với vốn chủ sở hữu,
đƣợc sở hữu bởi công ty và các cổ đơng. Vốn vay có thể đƣợc sử dụng để tăng lợi nhuận
nhƣng nó cũng có thể dẫn đến việc mất tiền của ngƣời cho vay. Vốn vay thƣờng đƣợc sử

dụng trong nền kinh tế vì cả lí do cá nhân và lí do kinh doanh. Ƣu điểm của đầu tƣ bằng

22


vốn vay là tiềm năng tạo ra lợi nhuận lớn hơn. Nhƣợc điểm là khả năng thua lỗ lớn hơn,
do tiền vay phải đƣợc trả lại bằng cách nào đó, bất kể hiệu quả đầu tƣ nhƣ thế nào.
Lấy ví dụ về vốn vay mua bất động sản nhƣ sau: khi một ngƣời mua nhà, họ thƣờng
thanh toán một khoản cố định trƣớc. Các khoản thanh toán cố định đến từ tài sản vốn có
của họ, ví dụ nhƣ tiền tiết kiệm của họ hoặc tiền thu đƣợc từ việc bán một căn nhà khác.
Lấy ví dụ một ngơi nhà có giá 300.000 USD, khoản thanh tốn cố định của họ sẽ là
60.000 USD, tức 20%. Chi phí cịn lại của ngôi nhà, tƣơng đƣơng với 240.000 USD, sẽ
cần phải đƣợc vay.
Các khoản tiền bổ sung cần thiết để mua căn nhà sẽ đƣợc cung cấp dƣới dạng một khoản
vay thế chấp từ ngân hàng. Vì vậy, ngơi nhà, hiện là tài sản thuộc về chủ nhà, đƣợc mua
lại bằng cả vốn chủ sở hữu và nợ, hoặc vốn vay, dƣới dạng thế chấp. Chi phí để vay
240.000 USD sẽ đi kèm với lãi suất hàng tháng mà chủ nhà cần phải trả ngồi các khoản
trả góp chính để trả lại khoản vay.
1.2.2. Vai trò của việc sử dụng vốn vay trong đầu tư
Mục đích của các khoản vay là để bù đắp các khoản thâm hụt trong quá trình đầu tƣ.
Tùy thuộc vào yêu cầu đầu vào của quá trình đầu tƣ, khách hàng có thể vay vốn để huy
động vốn, đầu tƣ vào các dự án vốn, v.v.
Mức độ sử dụng vốn vay của nhà đầu tƣ phụ thuộc vào nhiều yếu tố. Các yếu tố tâm
lý góp phần tác động vào hành động sử dụng vốn vay của nhà đầu tƣ. Nếu nhà đầu tƣ
cảm thấy tự tin với thị trƣờng, họ hoàn toàn chấp nhận khoản vay lớn hơn để có thể sinh
lời lớn. Ngƣợc lại, nếu nhà đầu tƣ cảm thấy bi quan với thị trƣờng, họ sẽ khơng chấp
nhận vay vốn hoặc thậm chí là dừng đầu tƣ.

23



CHƢƠNG II. TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU VỀ TÁC ĐỘNG YẾU
TỐ TÂM LÝ TỚI MỨC ĐỘ SỬ DỤNG VỐN VAY CỦA NHÀ ĐẦU TƢ VÀ THỰC
TRẠNG THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
2.1.

Tổng quan tình hình nghiên cứu

2.1.1. Nghiên cứu nước ngoài
Nghiên cứu của Barber & Odean, (2001) cho thấy các mơ hình lý thuyết dự đốn
rằng các nhà đầu tƣ quá tự tin sẽ giao dịch quá mức. Barber kiểm tra dự đoán này bằng
cách phân chia các nhà đầu tƣ theo giới tính. Nghiên cứu sử dụng dữ liệu tài khoản của
hơn 35.000 hộ gia đình từ cơng ty mơi giới chiết khấu lớn, và phân tích các khoản đầu tƣ
phổ biến của nam giới và phụ nữ trong khoảng thời gian từ tháng 2 năm 1991 đến tháng 1
năm 1997. Nghiên cứu ghi nhận rằng nam giới giao dịch nhiều hơn nữ giới 45%. Nghiên
cứu tâm lý cũng chỉ ra rằng, trong các lĩnh vực nhƣ tài chính, nam giới thƣờng tự tin thái
quá hơn phụ nữ.
Case và c.s., (2003) đã trình bày kết quả của một cuộc khảo sát mới về ngƣời mua
nhà ở Hoa Kỳ vào năm 2002. Phát hiện quan trọng nhất là cuộc khảo sát cho thấy rằng kỳ
vọng của ngƣời mua nhà về cơ bản bị ảnh hƣởng bởi trải nghiệm gần nhất. Ngay cả sau
một thời kỳ bùng nổ kéo dài đã đƣa giá lên mức rất cao, ngƣời mua nhà vẫn thƣờng kỳ
vọng rằng giá sẽ tăng trƣởng hàng năm. Nghiên cứu cho rằng những đặc điểm này trong
kỳ vọng của các cá nhân có thể góp phần vào sự biến động trong giá nhà ở. Những thay
đổi về của cải nhà ở, đặc biệt nếu chúng đƣợc coi là lâu dài, có thể có những tác động
kinh tế vĩ mơ đáng kể thông qua tiêu dùng tƣ nhân.
Một nghiên cứu khác của Genesove & Mayer, (2001) đã dựa vào dữ liệu từ trung
tâm thành phố Boston trong những năm 1990 cho thấy rằng sự chán ghét thua lỗ quyết
định hành vi của ngƣời bán trên thị trƣờng nhà ở. Chủ sở hữu căn hộ phải chịu thiệt hại
danh nghĩa (1) đặt giá chào bán cao hơn từ 25–35 phần trăm chênh lệch giữa giá bán dự
kiến của bất động sản và giá mua ban đầu của họ; (2) đạt đƣợc giá bán cao hơn từ 3–18

phần trăm của sự khác biệt đó; và (3) thể hiện rủi ro bán hàng thấp hơn nhiều so với
những ngƣời bán khác. Nghiên cứu cho thấy rằng ngƣời bán khơng thích nhận ra các
24


khoản lỗ (danh nghĩa) và giúp giải thích mối tƣơng quan tích cực giữa giá và khối lƣợng
trên thị trƣờng bất động sản.
Jegadeesh & Titman, (1993) đã xây dựng một nghiên cứu tại Sở Giao dịch Chứng
khoán Thái Lan. Nghiên cứu xem xét liệu việc mua những cổ phiếu hoạt động tốt trong
quá khứ và bán những cổ phiếu hoạt động kém trong quá khứ có tạo ra lợi nhuận tích cực
có ý nghĩa thống kê trong tƣơng lai hay không. Những nghiên cứu cho thấy rằng những
ngƣời đầu tƣ thành cơng trong q khứ có xu hƣớng tốt hơn những ngƣời đã thua lỗ.
2.1.2. Nghiên cứu tại Việt Nam
Số lƣợng nghiên cứu tại Việt Nam về chủ đề tƣơng tự cịn khá ít, một trong số khá
hiếm các nghiên cứu tác giả có thể tiếp cận là nghiên cứu của Trần Ngọc Lâm, Đỗ Thị Ý
Nhi và Ngô Quang Hn (2018), có mục đích của nghiên cứu là làm rõ ở mức độ sử dụng
vốn vay, các yếu tố tâm lý quá tự tin, lạc quan, bầy đàn và rủi ro thua lỗ của các nhà đầu
tƣ cá nhân trên thị trƣờng bất động sản thành phố Hồ Chí Minh. Nghiên cứu sử dụng dữ
liệu sơ cấp từ cuộc khảo sát 381 nhà đầu tƣ tƣ nhân từ năm 2012 đến năm 2016 và sử
dụng phân tích định lƣợng bằng mơ hình hồi quy logistic nhị phân. Kết quả cho thấy các
dấu hiệu về sự hiện diện của các yếu tố tâm lý lạc quan quá mức và tâm lý quá tự tin
trong mẫu nghiên cứu, trong đó các yếu tố tâm lý, sợ mất mát và quá tự tin trong phạm vi
sử dụng vốn bên ngoài của các nhà đầu tƣ là có ý nghĩa thống kê. Nếu nhà đầu tƣ ít có
khả năng bị địn bẩy hơn, họ có xu hƣớng đổ xơ và tự tin, cịn nếu nhà đầu tƣ có khả năng
bị địn bẩy nhiều hơn thì họ sợ bị thua lỗ hơn. Nghiên cứu cũng tìm ra mối liên hệ giữa
tâm lý nhà đầu tƣ, nỗi sợ mất mát và sự lạc quan, tự tin và “bầy đàn”. Khi nhà đầu tƣ có
tâm lý khơng sợ thua lỗ thì sự lạc quan, tự tin, “bầy đàn” của họ tăng lên và ngƣợc lại. Có
bằng chứng trong mẫu nhà đầu tƣ cho thấy có yếu tố tâm lý lạc quan và tự tin thái quá.
Nếu nhà đầu tƣ ít sử dụng địn bẩy hơn, họ quyết tâm và tự tin hơn, còn nếu nhà đầu tƣ ít
sử dụng địn bẩy hơn, họ sợ thua lỗ hơn. Nghiên cứu cũng chỉ ra rằng, tâm lý của nhà đầu

tƣ càng lạc quan thì các yếu tố tâm lý của nhà đầu tƣ càng lạc quan, họ càng tin tƣởng,
tức là mối quan hệ này là tích cực và theo đa số các ý kiến theo đó thì càng có nhiều nhà
đầu tƣ tìm tâm lý đó cũng lạc quan, tăng thêm niềm tin. Điều này có nghĩa là mối quan hệ
25