ĐẠI HỌC UEH
TRƯỜNG KINH TẾ, LUẬT VÀ QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC
KHOA KINH TẾ
BÁO CÁO CUỐI KỲ HỌC PHẦN
QUY HOẠCH ĐÔ THỊ VÀ NHÀ Ở
ĐỀ TÀI: TÌM HIỂU KHU ĐƠ THỊ PHƯỜNG 12 QUẬN 10
THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
GVHD: ThS. Trần Thị Quỳnh Mai
Nhóm thực hiện: Biệt đội Hỏa Tiễn
1. Nguyễn Gia Bích Trân - 31201023686
(nhóm trưởng)
2. Hồ Thị Mỹ Hoa - 31201020277
3. Cao Nguyễn Đô Na - 31201023060
4. Trần Thị Hồng Nhiên - 31201023861
5. Ngô Minh Uyên - 31201020605
6. Huỳnh Thị Kim Yến - 31201025918
TP. Hồ Chí Minh, tháng 3 năm 2022
0
MỤC LỤC
GIỚI THIỆU CHUNG..............................................................................................2
CHƯƠNG 1: QUÁ TRÌNH HÌNH THÀNH VÀ PHÁT TRIỂN...............................3
1.1 LỊCH SỬ HÌNH THÀNH VÀ PHÁT TRIỂN...............................................3
1.1.1 Về vị trí................................................................................................3
1.1.2 Về giao thơng.......................................................................................3
1.2 BỐI CẢNH HIỆN NAY................................................................................3
CHƯƠNG 2: PHÂN TÍCH HIỆN TRẠNG KHU ĐẤT............................................4
2.1 ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN...............................................................................4
2.2 ĐẶC ĐIỂM DÂN CƯ VÀ KINH TẾ - XÃ HỘI..........................................4
CHƯƠNG 3: PHÂN TÍCH QUY HOẠCH ĐƠ THỊ.................................................5
3.1 CƠNG TRÌNH CƠNG CỘNG......................................................................5
3.1.1 Nội khu................................................................................................5
3.1.2 Ngoại khu............................................................................................9
3.2 CÂY XANH ĐÔ THỊ.................................................................................. 13
3.2.1 Tổng quan.......................................................................................... 13
3.2.2 Phân loại cây xanh đô thị................................................................... 14
3.3 GIAO THÔNG............................................................................................ 16
3.3.1 GIAO THÔNG ĐƯỜNG BỘ............................................................. 16
3.3.1.1 Nội khu
16
3.3.1.2. Ngoại khu 17
3.3.2 GIAO THÔNG ĐƯỜNG SẮT........................................................... 19
3.3.3. GIAO THÔNG CÔNG CỘNG......................................................... 20
3.3.3.1 Tuyến Metro số 2 20
3.3.3.2. Tuyến xe bus
20
3.4 NHÀ Ở........................................................................................................ 21
3.4.1 NHÀ Ở THẤP TẦNG........................................................................ 21
3.4.2 CHUNG CƯ CAO TẦNG................................................................. 22
CHƯƠNG 4: PHÂN TÍCH SWOT VỀ TIỀM NĂNG PHÁT TRIỂN ĐÔ THỊ.......24
KẾT LUẬN VÀ HƯỚNG PHÁT TRIỂN............................................................... 26
TÀI LIỆU THAM KHẢO....................................................................................... 29
GIỚI THIỆU CHUNG
Có thể nói, trải qua nhiều giai đoạn phát triển cho đến nay, đô thị hóa đã trở
thành xu thế tất yếu và diễn ra với tốc độ chóng mặt. Chúng ta có thể thấy được sự
thay đổi này rõ rệt nhất tại các thành phố lớn như: Hồ Chí Minh, Hà Nội,...Với định
hướng phát triển vượt bậc, thành phố Hồ Chí Minh ln là nơi ón đầu cho mọi cơ
sở đhạ tầng, đẩy mạnh giao thông, quy hoạch đất với những chức năng riêng biệt,..
Đề ra trong quá trình nghiên cứu, ở thành phố Hồ Chí Minh có nhiều khu đơ thị ảnh
hưởng đến chức năng và phát triển của thành phố. Trong đó, Phường 12, quận 10 là
1
một trong những điểm quy hoạch sáng giá mà thành phố chú trọng đến vì có cơ hội
nằm sát trung tâm hành chính Quận 10 và chứa đựng được nhiều tiềm năng vượt
trội.
Hình 1: Khu đơ thị phường 12 quận 10
Về vị trí, khu đất có phía Tây giáp Phường 14, giới hạn bởi đường Sư Vạn Hạnh,
phía Đơng giáp Phường 10 Quận 3, phía Nam giáp Phường 11 và phía Bắc giáp với
Phường 13. Về diện tích quy hoạch, khu đất này chiếm 89ha và được chia làm
nhiều khu chức năng riêng biệt. Về chỉ giới đường đỏ, khu đô thị được phân chia
ranh giới với các tuyến đường lớn của thành phố Hồ Chí Minh như Hồ Hưng, Sư
Vạn Hạnh, Ba Tháng Hai và Cách Mạng Tháng Tám. Về các trục giao thông, khu
vực bao gồm các tuyến đường chính như Cao Thắng, Hồng Dư Khương, Lê Hồng
Phong và Trần Thiện Chánh, xen kẽ các trục đường là những con hẻm nối liền các
khu dân cư và các điểm tiện ích.
Phường 12, quận 10 - khu đơ thị trung tâm của thành phố, nơi nối liền các quận nội
thành và là điểm giao của các tuyến đường lớn. Ngồi ra, nơi đây cịn tập trung khá
nhiều chuỗi tiện ích với quy mô đạt đến hạng I cùng nhiều tiềm năng phát triển có
giá trị khác. Chính vì vậy, việc xem xét về tính khả thi của một khu đô thị cần được
đánh giá dựa trên nhiều yếu tố từ quy hoạch cho đến dân cư và xã hội. Phường 12,
quận 10 là một trong những khu đô thị tiềm năng của thành phố có thể tiến hành
nghiên cứu để đưa ra những vấn đề và giải quyết.
CHƯƠNG 1: QUÁ TRÌNH HÌNH THÀNH VÀ PHÁT TRIỂN
1.1 LỊCH SỬ HÌNH THÀNH VÀ PHÁT TRIỂN
Các khu đô thị nước ta chỉ bắt đầu phát triển mạnh nhất kể từ những năm 90.
Đặc biệt là Tp. HCM nói chung và phường 12 - quận 10 nói riêng. Q trình phát
triển của khu đô thị Phường 12 - Quận 10 về địa danh hành chính ngày nay được
xác lập theo Quyết định số 33 – QĐ/ HĐBT của Hội đồng Bộ trưởng ngày
14/02/1987. Trước đó, đơn vị hành chính qua các thời kỳ được xác lập như sau:
1.1.1 Về vị trí:
2
Theo sử liệu, từ 1698 khi các chúa Nguyễn xác lập quyền quản lý vùng đất phía
Nam của Tổ quốc cho đến năm 1836, vùng đất Phường 12 thuộc thôn Hịa Hưng, xã
Chí Hịa, tổng Tân Long, huyện Tân Bình, phủ Gia Định; 1945-1958 vùng đất
Phường 12 thuộc Hộ 6 thuộc sự quản lý của Quận 3; 1959-1968, vùng đất Phường
12 thuộc phường Chí Hịa, một trong 5 phường của Quận 3; 01/07/1969 17/05/1976, vùng đất Phường 12 thuộc Quận 10; 7/1976, Quận 10 từ 5 phường chia
thành 24 phường mang tên số. Thời gian này, Phường 12 mang tên Phường 21 gồm
khóm 1 và khóm 9 của phường Chí Hòa cũ; Từ 1987 đến nay, phường ổn định về
địa danh và địa bàn, là một trong 15 phường thuộc Quận 10 - Tp.HCM. Có thể nói,
hiện nay Phường 12 - Quận 10 đã thay đổi rất nhiều và đang dần phát triển thành
một khu sầm uất, hiện đại.
1.1.2 Về giao thông:
Phường 12 quận 10 được bao bọc bởi các tuyến giao thông lớn với lịch sử quy
hoạch từ thời Nhà Nguyễn cho đến những năm nước ta bị thực dân Pháp xâm lược
lần hai và hiện tại. Cách Mạng Tháng Tám là tuyến đường được hình thành từ rất
sớm trong lịch sử phát triển của thành phố, có từ thời nhà Nguyễn. Đường Ba
Tháng Hai hình thành sớm từ thời Pháp. Đường Sư Vạn Hạnh được xây dựng khi
thực hiện công cuộc đổi mới đất nước từ những năm 1985. Đường Hịa Hưng có từ
trước khi thực dân Pháp trở lại xâm lược nước ta lần thứ hai. Những trục đường nhỏ
cịn lại trong phường được bồi đắp hình thành vào các thời kỳ khác nhau, nhất là từ
sau năm 1985 đến nay.
1.2 BỐI CẢNH HIỆN NAY
Hiện nay, khu đất phường 12 - quận 10 với diện tích 89 ha được quy hoạch với các
khu chức năng như giáo dục, hành chính, y tế, thương mại, quốc phịng và văn
hoá,.. các điểm nhấn về trục thương mại, cảnh quan,.. và các khu trung tâm hành
chính, đã trở thành một trong những điểm trung tâm của thành phố. Với định hướng
cải tạo xây dựng một khu đô thị mới, phường 12 - quận 10 đang trong q trình
phát triển tồn diện với những tiềm lực về phát triển giao thông, hạ tầng và dân cư xã hội, hình thành nên các tiện ích đáp ứng được cho đời sống dân cư. Có thể nói,
trong bối cảnh hiện tại, khu đơ thị đã có những bước tăng trưởng vượt bậc chuyển
đổi mạnh mẽ để trở thành một khu đô thị lớn như hiện tại.
CHƯƠNG 2: PHÂN TÍCH HIỆN TRẠNG KHU ĐẤT
2.1 ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN
Phường nằm trong vùng thuộc miền Đông Nam Bộ, khí hậu mang đặc trưng nóng ẩm, ít ảnh hưởng của gió bão, triều cường với hai mùa rõ rệt, mùa mưa từ tháng 5
đến tháng 11, mùa nắng từ tháng 12 đến tháng 4 dương lịch năm sau. Nhiệt độ trung
bình từ 27° C đến 30° C. Nhiệt độ thấp nhất khoảng 25° C và cao nhất là 39° C.
Địa chất phường vừa mang những đặc điểm chung của quận nhà, vừa có những sắc
thái riêng: Là vùng đất phù sa cổ, được bồi đắp chậm. Vì vậy, khi đào móng xây
3
dựng các cơng trình, người dân trong vùng đào được lớp đất trên mặt là đất xám,
khơng có đất đỏ ba-zan.
2.2 ĐẶC ĐIỂM DÂN CƯ VÀ KINH TẾ - XÃ HỘI
Dân cư
Hiện nay, Phường 12 gồm 8 khu phố với 103 tổ dân phố có 6.081 hộ, 25.605 nhân
khẩu. Cư dân sinh sống bằng nhiều nghề khá phong phú: buôn bán, người làm
th,..
Dân tộc, tơn giáo:
Trong phường có: dân tộc Kinh: 5.990 hộ với 25.064 người; dân tộc Hoa 68 hộ với
458 người; dân tộc Chăm: 14 hộ với 71 người. Ngồi ra, một số ít người dân tộc
Khmer, Nùng, Tày...Về tơn giáo: Trong phường có 389 hộ với 2451 người theo Phật
giáo; 352 hộ với 2316 người theo Thiên Chúa giáo; 16 hộ với 79 người Hồi giáo; có
một sốt ít người theo đạo Cao Đài và đạo Hịa Hảo.
Văn hóa - giáo dục – y tế:
Trên địa bàn phường có nhiều cơ quan, đơn vị của Trung ương, Thành phố như: Bộ
Tư lệnh Thành phố, Học viện Quốc gia Hành chính, Bệnh viện Vạn Hạnh. Đồng
thời có các đơn vị của Quận 10: 6 trường mẫu giáo, tiểu học và trung học cơ sở
công lập và tư thục, Bệnh viện Quận 10. Phường có 3 cơ sở tơn giáo: Việt Nam
Quốc Tự, chùa Từ Ân và Tiểu Thánh Đường Hồi giáo.
Đặc điểm về kinh tế:
Sau nhiều Nghị quyết Đại hội, đến nay phường xác định mơ hình kinh tế của
phường là kinh doanh dịch vụ, nhất là dịch vụ văn hóa, dịch vụ lưu trú, sản xuất.
Trong phường có những khu vực kinh doanh lớn như: Siêu thị Sài Gòn, Siêu thị
Điện máy Thiên Hòa, Nhà sách Nguyễn Văn Cừ.
Hệ thống chính trị:
Phường có 27 chi bộ với 1017 đảng viên, trong đó có 589 đồng chí đảng viên từ 30
tuổi Đảng trở lên, chiếm tỷ lệ 58,5% đảng số. Mặt trận Tổ quốc phường với 33
thành viên; Đồn Thanh niên Cộng sản Hồ Chí Minh: 248 đồn viên; Hội Liên hiệp
Thanh niên: 398 hội viên; Hội Liên hiệp Phụ nữ: 3280 hội viên; Hội Cựu chiến
binh: 525 hội viên; Hội Người cao tuổi: 1.580 hội viên; Hội Chữ thập đỏ: 1.225 hội
viên.
4
CHƯƠNG 3: PHÂN TÍCH QUY HOẠCH ĐƠ THỊ
Phường 12 quận 10 là một trong những khu đô thị nổi bật của thành phố Hồ
Chí Minh. Đây là khu đơ thị nằm sát trung tâm hành chính quận 10 và cũng là nơi
tiếp nối các quận trung tâm. Việc phát triển một khu đô thị được dựa trên rất nhiều
yếu tố, trong đó quy hoạch chức năng đơ thị là yếu tố rất quan trọng. Để hiểu rõ hơn
về các vấn đề đặt ra, chương này chúng ta sẽ phân tích tổng quan các khu chức năng
dựa trên định hướng mục tiêu quy hoạch ban đầu của khu đơ thị.
Hình 3.1: Bản đồ phân khu chức năng quy hoạch của Phường 12 quận 10
3.1 CƠNG TRÌNH CƠNG CỘNG
3.1.1 Nội khu:
Hình 3.2: Các tiện ích nội khu
5
Nhắc đến tiện ích nội khu, thì “Khu đơ thị phường 12 quận 10” đã đem lại
sự tiện nghi nhất cho cư dân sinh sống ở đây, khi các công trình về giáo dục, thương
mại, y tế và giải trí đều được phân bổ khắp khu vực. Tuy nhiên, việc đảm bảo được
cơng suất phục vụ hay khơng cịn dựa trên các chỉ tiêu so sánh. Chúng ta sẽ tìm hiểu
sơ lược về các tiện ích trong nội khu “Phường 12 quận 10”.
STT
1
2
3
4
Giáo
dục
Thương mại
Y tế
Giải trí
Về giáo dục
Qua thống kê, cho thấy, “Khu đơ thị phường 12 quận 10” có 6 cơ sở giáo dục bao
gồm 2 trường mầm non, 2 trường tiểu học và 2 trường liên cấp với quy mơ :
Hình 3.3: Giáo dục nội khu
Bên cạnh các trường các cấp thì khu đất cịn có thêm các cơ sở giáo dục như
Trường trung cấp Hồng Hà, Trường Cao đẳng Cơng Nghệ Sài Gịn và Học viện
Hành chính, đảm bảo phục vụ đủ các cấp - bậc giáo dục cho dân cư tại đây.
6
Về thương mại
Tại đây đáp ứng đủ công suất phục vụ cho cư dân phường 12 khi có điểm thương
mại Coopmart Cao Thắng đạt hạng I và điểm thương mại Linefine Hà Đơ hạng III.
Hình 3.4: Thương mại nội khu
Bên cạnh đó, khu đơ thị cịn có thêm các chuỗi cửa hàng thương mại như Bách Hóa
Xanh Hịa Hưng, GS25, 7Eleven, Ministop, Circle K,…nhằm phục vụ người dân
khu vực với quy mô nhỏ cho các mặt hàng tiện lợi
Về y tế
Tại “Khu đô thị phường 12 quận 10” đáp ứng đủ cho cư dân khi có 2 bệnh viện
gồm:
+ Bệnh viện đa khoa Vạn Hạnh, tổng diện tích 6.400 m2 với 135 giường .
+ Bệnh viện đa khoa Bưu Điện với 150 giường.
Với tổng số giường bệnh của cả hai là 285 giường thì khu vực này đạt chỉ tiêu về y
tế của khu đô thị, với 4 giường trên 1000 người thì cần đáp ứng 103 giường bệnh.
Bên cạnh đó, khu đơ thị cịn có thêm các cơ sở y tế chuyên môn khác như bệnh viện
thẩm mỹ Sao Hàn, bệnh viện Vạn Hạnh - (khoa hiếm muộn) khu khám bệnh, bệnh
viện thẩm mỹ Emcas và các phòng khám chuyên dụng,..
7
Hình 3.5: Y tế nội khu
Về giải trí
- Bao gồm 2 cơng viên: Vườn Lài và Hồ Kỳ Hịa, tổng diện tích cả hai đạt 14.75ha.
+ Cơng viên Vườn Lài với diện tích khoảng 0.75 ha.
+ Cơng viên Hồ Kỳ Hồ quy mơ 14 ha được chia thành 3 khu: Khu công viên,
Trung tâm hội chợ quốc tế và Hệ thống nhà hàng, khách sạn.
Hình 3.6: Giải trí nội khu
8
Tóm lại, tiện ích nội khu tại “Khu đơ thị phường 12 quận 10” đáp ứng được đầy
đủ nhu cầu của dân cư tại đây. Với các tiện ích được phân bố rõ ràng và thuận tiện.
Bên cạnh các tiện ích nội khu thì tiện ích ngoại khu tại khu vực này cũng phát triển
rất mạnh mẽ, tạo được không gian sống tiện nghi cũng như cung cấp được nhiều sự
lựa chọn cho dân cư tại khu vực này.
3.1.2 Ngoại khu
Hình 3.7: Tiện ích ngoại khu
Tiện ích ngoại khu gồm có: 10 cơ sở giáo dục nổi bật và gần nhất, 3 bệnh viện quy
mô lớn, 6 điểm thương mại (đạt hạng I, II) và 2 công viên quy mô lớn.
Về giáo dục
Hình 3.8: Giáo dục ngoại khu
Bán kính trong vịng 1km có hơn 20 cơ sở giáo dục, trong đó có 10 cơ sở giáo dục
nổi bật với quy mơ từ nhỏ đến lớn, có đủ các cấp bậc đảm bảo công suất phục vụ
cho lượng học sinh trong khu vực phường 12. Đặc biệt là trẻ mầm non và các cấp
THCS và THPT. Có thể kể đến trường Mầm non Măng Non 1 quy mô 14000 m2
đáp ứng được 800 - 840 em; Trường Trung học Cơ Sở Bàn Cờ với tổng số 1.421
9
học sinh; Trường Trung học Phổ Thơng Nguyễn Du có quy mơ 10.918m2 đáp ứng
2300 học sinh. Ngồi ra, cịn có nhiều trường tiểu học với nhiều quy mơ khác nhau.
Hình 3.9: Giáo dục ngoại khu
Về y tế
Hình 3.10: Y tế ngoại khu
Khu vực phường 12 đảm bảo đầy đủ các tiêu chí về y tế cả nội khu lẫn ngoại khu.
Bên ngồi khu đất có hơn 10 cơ sở y tế trong đó có 3 cơ sở y tế với quy mô lớn là
Bệnh viện 115 Nhi Đồng 1 và Bình Dân có thể phục vụ cho cả dân tỉnh và cả dân
địa phương. Ngồi ra ngoại khu cịn có thêm các cơ sở như Trung tâm y tế Quận 10,
10
Bệnh viện đa khoa mắt SG , Bệnh viện đa khoa quận 10, bệnh viện Giao thông vận
tải TPHCM và bệnh viện Da liễu TPHCM,..
Hình 3.11: Y tế ngoại khu
Về thương mại
Hình 3.11: Thương mại ngoại khu
Xung quanh phường 12 có hơn 10 điểm thương mại, trong đó Vạn Hạnh Mall, BIG
C miền Đơng, chợ Hịa Hưng và chợ Bàn Cờ là các điểm thương mại hạng I với bán
kính phục vụ 10km; Vincom Plaza đối diện phường 12 là điểm thương mại có quy
mơ hạng II với bán kính phục vụ 3km . Khu đất cịn tích hợp thêm các điểm thương
mại như: chợ hoa Hồ Thị Kỷ, chợ tự phát Hồ Thị Kỷ, chợ Chí Hịa, siêu thị Sài
Gòn, CoopFood và các điểm bán lẻ khác,.. Về mặt thương mại thì khu đất đảm bảo
cơng suất phục vụ tối đa.
11
Hình 3.12: Thương mại ngoại khu
Về giải trí
Hình 3.13: Giải trí ngoại khu
Về phần cơng viên cơng cộng thì khu vực nằm gần 2 công viên quy mô lớn là công
viên Tao Đàn và công viên Lê Thị Riêng với tổng diện tích là 18ha. Trong đó: Cơng
viên Tao Đàn rộng 10 ha chứa hơn 1000 cây xanh phục vụ được 25.000 người.
Cơng viên Lê Thị Riêng với diện tích 8ha phục vụ được nhu cầu của 20.000 người.
Hình 3.14: Giải trí ngoại khu
12
3.2 CÂY XANH ĐƠ THỊ
Hình 3.15: Phân vùng mảng xanh khu đơ thị
3.2.1 Tổng quan
a/ Diện tích
Hệ thống cây xanh trên địa bàn có tổng diện tích 22,4 ha trong đó diện tích đất:
Cây xanh cơng viên chiếm 14.75ha
Cây xanh đường phố chiếm 4.28ha
Cây xanh cơng trình chiếm
3.4037ha b/ So sánh chỉ tiêu
Thành phố Hồ Chí Minh được xem là một trong hai đô thị đặc biệt duy nhất ở nước
ta. Thế nên khu đất phường 12 quận 10 cũng thuộc đô thị đặc biệt này và phải đáp
ứng theo các tiêu chuẩn Việt Nam mà luật đã ban hành.
Bảng 3.2: So sánh tiêu chuẩn cây xanh trong khu đơ thị
c/ Nhận xét
Nhìn chung, chỉ tiêu cây xanh của khu đất phường 12 quận 10 không thể đáp
ứng đủ cả ba chỉ tiêu về cây xanh đô thị của tiêu chuẩn Việt Nam. Vì thế, Ủy Ban
Nhân Dân thành phố Hồ Chí Minh cần thật sự quan tâm và có những kế hoạch và
giải pháp hợp lý nhằm giúp tăng cường mảng cây xanh cho đô thị. Tiếp tục trồng
13
mới cây xanh trên các tuyến đường chưa có cây xanh tập trung cho khu vực nội
thành, thực hiện trồng mới cây xanh đồng bộ với cơng trình xây dựng đường giao
thông. Xây dựng công viên vào các nơi đất trống hiện chưa có cây xanh. Mặc dù
khu đất đang có vấn đề về nhu cầu sử dụng đất cây xanh công viên nhưng khu đất
này lại nằm ở vị trí đắc địa và chỉ cách hai cơng viên lớn của thành phố là công viên
Tao Đàn và công viên Lê Thị Riêng.
3.2.2 Phân loại cây xanh đô thị
Phường 12 quận 10 là một khu đất có cây xanh được trồng rộng khắp trong các
cơng trình, cơng viên và đường phố trong khu đô thị. Sau đây là các loại cây trong
khu vực mà nhóm đã tìm hiểu và thu thập được.
Bảng 3.3: Phân loại cây xanh trong khu đô thị
a/ Cây xanh trong cơng trình
Đây là một khu đất với sự góp mặt của khu đơ thị Hà Đơ Centrosa - một khu đô thị
nổi bật với ý tưởng kiến trúc xanh từ chủ đầu tư. Dự án đã dành ra diện tích lớn cho
việc phủ xanh đơ thị bằng vườn hoa, vườn cây, cây xanh. Bên cạnh đó, khu đơ thị
cịn có thêm các mảng xanh từ các cơng trình như Bộ Tư Lệnh, bệnh viện thẩm
mỹ,..
14
Hình 3.16: Cây xanh trong Hà Đơ Centrosa và Học viện Hành Chính
Hình 3.17: Cây xanh trong Bộ Tư Lệnh và bệnh viện thẩm mỹ Emcas
b/ Cây xanh đường phố
Ủy Ban Nhân Dân thành phố không ngừng phát triển mảng xanh tạo bóng mát, cảnh
quan, giảm khói bụi và thanh lọc khí độc cho thành phố.
Hình 3.18: Cây xanh trên đường phố
c/ Cây xanh công viên
Khu đất như đã giới thiệu là có hai cơng viên điển hình chính là cơng viên Hồ Kỳ
Hịa và cơng viên Vườn Lài. Tất cả cây xanh trong đây đều cung cấp bóng râm và
giúp hạn chế được tiếng ồn với vị trí nội thành như khu đất này.
15
Hình 3.19: Cây xanh cơng viên
3.3 GIAO THƠNG
3.3.1 GIAO THƠNG ĐƯỜNG BỘ
3.3.1.1 NỘI KHU
a. Đối nội:
Hình 3.20: Đường chính - nội bộ trong nội khu
Đường chính khu vực:
Theo chiều rộng để phân ra đường chính gồm: Lê Hồng Phong ( 2 làn - lộ giới
30m); Cao Thắng (1 làn - lộ giới 20m); Hoàng Dư Khương (1 làn - lộ giới 20m) và
Trần Thiện Chánh (2 làn - lộ giới 20m). Đây là những tuyến đường chính trong nội
khu, từ đó phân nhánh ra nhiều hẻm nhỏ từ tuyến đường chính tạo thành hệ thống gi
ao thơng với nhiều luồng di chuyển cho dân cư.
Đường nội bộ:
Bên trong là các hẻm được phân nhánh ra từ các trục đường chính, mỗi trục đường c
hính sẽ phân nhánh thành nhiều hẻm, các hẻm của trục đường chính khác có xu hướ
16
ng liên kết với nhau. Riêng dự án Hado có các trục đường nội bộ riêng của dự án, li
ên kết với nhau coi nó như là hệ thống đường nội bộ.
Đường cùng mức:
Khu đất tồn tại hơn 150 nút giao thông cùng mức. Các nút giao thông đường lớn
tiêu biểu: Ngã tư Ba Tháng Hai - Lê Hồng Phong; Cao Thắng - Hồng Dư
Khương,..
Nút giao thơng khác mức:
Trong khu đất mà nhóm chọn khơng có nút giao thơng khác mức. Tuy nhiên, chỉ có
Cầu Vượt Nguyễn Tri Phương – 3/2 nằm sát khu đất ở ngoại khu.
b. Đối ngoại:
Giao thơng đối ngoại gồm các tuyến đường chính lớn bao bọc, tạo thành hệ t
hống giao thông liên kết thuận tiện giữa nội khu và ngoại khu.
+ Cách Mạng Tháng 8: Là một trong những con đường lớn và dài nhất Sài Gòn.
+ Hòa Hưng: Là nơi tập trung dân cư sinh sống và làm việc.
+ Sư Vạn Hạnh: Tiếp giáp với nhiều tuyến đường quan trọng của khu vực.
+ Ba Tháng Hai: Là một trong những trọng điểm của thương mại và dịch vụ.
Hình 3.21: Giao thơng đối ngoại
3.3.1.2. NGOẠI KHU
a. Khoảng cách đến các ga hành khách:
Khu đô thị nằm ở trung tâm thành phố, vì vị trí thuận tiện nên việc lưu thông
với các nhà ga trở nên dễ dàng hơn. Có thể kể đến một số ga hành khách lớn như
sân bay Tân Sơn Nhất, Ga Sài Gòn, bến xe Chợ Lớn, bến xe Miền Tây,..
17
Hình 3.22: Khoảng cách đến các ga
Hình 3.23: Khoảng cách đến các ga
Hình 3.24: Khoảng cách đến các bến phà
b. Đường cao tốc – Tuyến đường trên cao số 3:
Điểm xuất phát đường Thành Thái (giao với tuyến đường trên cao số 2) - Lý Thái T
ổ - Nguyễn Văn Cừ - rạch Ông Lớn - đường Nguyễn Văn Linh, dài 8,1km. Tuyến n
ày đi qua địa bàn các quận 1, 3, 4, 5, 8, 10 và huyện Bình Chánh.
18
Hình 3.25: Tuyến trên cao số 3
Ùn tắc giao thơng
Mặc dù khu đất có hệ thống giao thơng khá đa dạng với nhiều tuyến đường kết nối
với nhau, nhưng ùn tắc giao thông là một vấn đề không thể tránh khỏi. Tại các khun
g giờ cao điểm mật độ phương tiện tăng cao, khiến lưu lượng xe ứ đọng đặc biệt là t
hường xảy ra ở các nút giao thông cùng mức.
Hình 3.26: Tình trạng ùn tắc nội khu
Nhóm đã tiến hành quan sát tình hình giao thơng các tuyến đường của khu đất trong
ba ngày từ 9/05/2022-12/05/2022 ở hai khung giờ cao điểm trong ngày là từ 7h-8h3
0 và 17h-18h30. Mức độ ùn tắc được thể hiện qua các màu.
3.3.2 GIAO THƠNG ĐƯỜNG SẮT
Tuyến Bình Triệu – Tân Kiên:
Đây là tuyến đường sắt thuộc đoạn nhỏ của tuyến đường sắt quốc gia. Hiện t
ại, đường sắt Bình Triệu - Tân Kiên đang đưa vào quy hoạch dự kiến vào năm 2030
ở TPHCM.
19
Hình 3.27: Tuyến đường sắt Bình Triệu – Tân Kiên
3.3.3. GIAO THÔNG CÔNG CỘNG
3.3.3.1 Tuyến Metro số 2
Hiện tại, tuyến Metro số 2 Bến Thành – Tham Lương đang được triển khai. Theo kế
hoạch sẽ có 3 trạm ga ở Hòa Hưng, Lê Thị Riêng và Dân Chủ dọc con đường Cách
Mạng Tháng Tám sát với khu đất nhóm đã chọn.
Hình 3.28: Tuyến metro số 2
3.3.3.2. Tuyến xe bus
Khu đất có tuyến xe bus chạy xung quanh gồm:
- Tuyến 07: Gò Vấp - Bến xe buýt Chợ Lớn.
- Tuyến 91: Chợ Nông sản Thủ Đức – Bến xe mi
ền Tây.
- Tuyến 10: ĐH Quốc Gia - Bến xe miền Tây
- Tuyến 13: Bến xe Củ Chi - Bến xe Buýt SG
- Tuyến xe 30: Chợ Tân Hương – Đại học Quốc
Tế.
- Tuyến xe 65: Bến xe An Sương - Bến Thành .
Hình 3.29: Các trạm xe bus
20
3.4 NHÀ Ở
3.4.1 NHÀ Ở THẤP TẦNG
a/ Các loại hình và tỷ lệ
Phần lớn trong khu đô thị là các dãy nhà phố (72%), xen kẽ là các nhà phố
thương mại. Ngoài ra rải rác xung quanh là các khu biệt thự và chung cư cao tầng.
9%
9%
10%
Nhà phố
Nhà phố kinh doanh
Hình 3.30: Tỷ lệ nhà ở
Hình 3.31: Phân bổ nhà ở
b/ Case Study - mặt bằng điển hình
Nhóm chọn khu nhà phố Hà Đơ Centrosa làm ví dụ điển hình để tiến hành phân
tích.
- Vị trí: Tọa lạc ở số 200 trên con đường Ba Tháng Hai.
- Mặt bằng của khu nhà phố có 8 dãy nhà phố liên kế: LK1 - LK8. Trong đó, dãy
LK1 là nổi bật nhất: gồm 20 căn có diện tích 5.5 x 15m, cao 5 tầng.
Hình 3.32: Mặt bằng nhà phố
Hình ảnh bên trên là mặt bằng phân chia của từng tầng với từng thiết kế cụ thể:
+ Tầng 1: Sân trước, gara, tiền phòng, 1 nhà vệ sinh, 1 phòng bếp - ăn và 1 sân sau.
+ Tầng 2: 1 phòng khách, 1 phòng ngủ, 1 phòng tắm, 1 sảnh thang và 1 Logia.
21
+ Tầng 3: 2 phòng tắm, 1 phòng ngủ Master, 1 phòng ngủ nhỏ và 1 sảnh thang.
+ Tầng 4: 1 phòng tắm, 1 phòng đa năng, 1 phòng thờ, 1 Logia và 1 sân phơi.
+ Tầng 5: 1 phòng ngủ, 1 Logia và 1 sảnh thang
3.4.2 CHUNG CƯ CAO TẦNG
a / Các dự án nội khu
Hình 3.33: Phân bổ chung cư
Dự án Charmington La Point
- Tọa lạc 181 Cao Thắng với 1 Block cao 15 tầng. Dự án này có 1 cổng ra vào chính
và tuyến giao thơng tiếp cận với con đường Cao Thắng nối dài. Chung cư này có
tầng trệt kết hợp với các chức năng khác như văn phòng, các dịch vụ thương mại,..
Dự án Hà Đô Centrosa
- Tọa lạc số 200 Ba Tháng Hai, gồm 8 Block cao 30 tầng. Dự án có 4 cổng ra vào:
cổng số 1 (118 Ba Tháng Hai); cổng số 2 (200 Ba Tháng Hai); cổng số 3 ( 228 Cao
Thắng) và cổng số 4 (Hẻm 283 - 285 đường Cách Mạng Tháng Tám). Về giao
thông, chung cư tiếp cận với 2 con đường huyết mạch Ba Tháng Hai và Cao Thắng.
- Khu chung cư Hà Đô Centrosa
không có khơng gian cơng cộng
dành cho cư dân bên ngồi. Bên
cạnh đó, khu dân cư có khá
nhiều khơng gian giao tiếp dành
cho cư dân nội khu, được phân
bổ trên sơ đồ mặt bằng, bao
gồm: Quảng trường, sân chơi trẻ
em, ..
22
- Chung cư Hado Centrosa có những căn hộ ở đơn thuần với các tầng trên, riêng
tầng trệt là những căn hộ kết hợp với mục đích thương mại và kinh doanh. Có thể kể
đến các shophouse, Fineline Hà Đơ,..
b/ Loại hình căn hộ chung cư Hado Centrosa
CĂN HỘ LOẠI A: Gồm 348 căn hộ có
CĂN HỘ LOẠI B: Gồm 1647 căn
diện tích từ 47 – 56m2
B1: 900 căn hộ (79 - 90m2)
B2: 747 căn hộ (105 – 108m2)
Hình 3.34: Căn hộ loại A
Hình 3.35: Căn hộ loại B
CĂN HỘ LOẠI C: Gồm 182 căn trong đó căn hộ C1: 25 căn - diện tích 128m2 và
C2: 157 căn, diện tích từ 134m2-138m2
Hình 3.36: Căn hộ loại C
c/ Giá thành và đánh giá
Nhà mặt tiền kinh doanh: 355.263tr/m2 ; Nhà hẻm: 156.730tr/m2 ; Nhà phố
Centrosa: 511.363/m2 ; Nhà góc hai mặt tiền: 300tr/m2; Nhà phố cao tầng:
380.900tr/m2 và Biệt thự: 323.530tr/m2
→ Vậy giá đất trung bình khu đất phường 12 quận 10 là 338tr/m2
=> Ta có thể thấy rằng giá đất trung bình khu đất là khoảng 338tr/m2 cao hơn rất
nhiều so với toàn bộ quận 10 là 228tr (20/5/2022), và giá đất cao gần bằng giá đất ở
quận 1 là 392tr (20/05/2022). Với các loại nhà ở gần đường lớn hoặc hai mặt tiền sẽ
cao hơn giá đất so với trong hẻm hoặc ngõ. Giá đất của phường 12 cao hơn so với
23
mặt bằng chung, tuy nhiên điều này là hoàn toàn tương xứng so với vị trí của
phường và những tiện ích mà khu đô thị mang lại.
24
