ỨNG DỤNG QGIS VÀ LANDVALUE ĐỊNH GIÁ ĐẤT CỤ THỂ PHỤC
VỤ CÔNG TÁC QUẢN LÝ GIÁ ĐẤT TẠI XÃ TÂN LẬP, HUYỆN ĐAN
PHƯỢNG, THÀNH PHỐ HÀ NỘI
Bùi Thị Cẩm Ngọc
Trường Đại học Tài ngun và Mơi trường Hà Nội

Tóm tắt
Với mục tiêu xây dựng được công cụ hỗ trợ định giá đất trên nền tảng cơng nghệ GIS, nhóm
tác giả đã tiến hành xây dựng công cụ định giá đất LANDVALUE và ứng dụng thử nghiệm trên
địa bàn xã Tân Lập, huyện Đan Phượng, thành phố Hà Nội. Trên nền tảng phần mềm QGIS, nhóm
tác giả đã tiến hành xây dựng công cụ định giá đất theo 05 phương pháp: phương pháp so sánh;
phương pháp chiết trừ; phương pháp hệ số điều chỉnh và phương pháp tham số thửa chuẩn. Các
phương pháp này là những phương pháp thường xuyên được sử dụng trong công tác định giá đất
hiện nay, đặc biệt, phương pháp tham số thửa chuẩn là phương pháp định giá đất hàng loạt, dựa
theo phương pháp định giá đất của Nhật Bản, có áp dụng các điều kiện phù hợp với Việt Nam. Từ
đó, cơng cụ LANDVALUE ra đời, công cụ này giúp cho các nhà quản lý và người sử dụng có thể
thực hiện các phương pháp trên một cách dễ dàng, nhanh chóng và chính xác hơn. Qua kết quả thử
nghiệm cho thấy, kết quả của đề tài hoàn toàn phù hợp với giá đất thị trường và hỗ trợ cho công
tác xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất tại địa phương.
Từ khoá: Định giá đất; Giá đất; GIS; Cơ sở dữ liệu giá đất.
Abstract
QGIS and LANDVALUE applications land valuation for land price management
in Tan Lap commune, Dan Phuong district, Hanoi city

LANDVALUE is a land valuation tool built on the basis of GIS technology and has been
tested in Tan Lap commune, Dan Phuong district, Hanoi city. On the basis of QGIS software,
LANDVALUE is built according to 05 methods: Comparative method; Subtraction method;
Adjustment coefficient method and standard plot parameter method. These methods are frequently
used in land valuation, especially the standard plot parameter method is a batch land valuation
method, based on the Japanese land valuation method and applied with suitable conditions
for Vietnam. That’s how to build LANDVALUE, which helps managers and users to implement

the above methods more easily, quickly and accurately. According to the experimental results,
LANDVALUE is completely consistent with the market land price and support the construction of
a local land price database.
Keywords: Land valuation; Land price; GIS; Land price database.
1. Đặt vấn đề
Giá đất là một công cụ quan trọng trong quản lý Nhà nước về đất đai, mang tính tổng hợp,
liên quan đến nhiều lĩnh vực và hoạt động. Quản lý giá đất được thực hiện tốt sẽ là động lực thúc
đẩy hệ thống quản lý đất đai nhưng nếu không thực hiện tốt sẽ làm phá vỡ các mối cân bằng giữa
người sử dụng đất, thửa đất và các hoạt động kinh tế - xã hội.
Hiện nay, nhu cầu định giá đất đến từng thửa đất đang là một vấn đề khá cấp thiết. Việc ứng
dụng các phương pháp truyền thống vào định giá đất vẫn được tiến hành một cách thủ công. Đây
cũng là ngun nhân gây nhiều khó khăn trong cơng tác quản lý Nhà nước về đất đai của chính
quyền các cấp. Cùng với sự phát triển mạnh mẽ của công nghệ thơng tin thì sự xâm nhập và hỗ trợ
của nó gần như trong tất cả các lĩnh vực kinh tế - xã hội và đời sống con người, công nghệ thông
tin đối với quản lý Nhà nước về đất đai cũng như vậy. Trong đó, cơng nghệ GIS với khả năng liên
358

Nghiên cứu chuyển giao, ứng dụng khoa học công nghệ trong sử dụng hợp lý tài nguyên,
bảo vệ môi trường và phát triển bền vững


kết các hệ thống thơng tin liên quan, có thể dễ dàng kết hợp bản đồ vùng giá trị và công tác định
giá đất. Công cụ định giá đất LandValue được xây dựng dựa trên nền tảng của phần mềm QGIS sẽ
góp phần trong việc giúp cơng tác định giá đất tiết kiệm cả về mặt thời gian và kinh phí trong việc
đưa ra những giá đất phù hợp.
Xã Tân Lập, huyện Đan Phượng, thành phố Hà Nội là một địa bàn có thị trường giao dịch
bất động sản sơi động trong những năm gần đây. Nhu cầu định giá đất tại địa bàn tăng cao phục
vụ không chỉ công tác quản lý Nhà nước về đất đai mà còn đáp ứng cả yêu cầu trong công tác phát
triển thị trường bất động sản. Nhu cầu cần phải xây dựng một hệ thống cơ sở dữ liệu giá đất cũng
như những công cụ hỗ trợ công tác định giá đất tại địa bàn là hết sức cần thiết, nhằm giúp các nhà

quản lý cũng như người dân có thể tra cứu, thực hiện định giá đất nhanh chóng, chính xác đồng
thời hồn thiện hệ thống thơng tin giá đất tại địa phương.
2. Phương pháp nghiên cứu
2.1. Phương pháp thu thập số liệu và tài liệu sơ cấp
Những tài liệu, số liệu thu thập bao gồm:
- Tài liệu về quy định về mơ hình cơ sở dữ liệu, xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất,...
- Các thông tin về giá đất giao dịch trên thị trường cũng như một số yếu tố ảnh hưởng tới giá
đất. Các thông tin này được thu thập thông qua các mẫu phiếu điều tra với các câu hỏi liên quan
đến đặc điểm của thửa đất, nhà và các cơng trình gắn liền với đất; các thông tin về chủ sử dụng;...
2.2. Phương pháp thu thập thơng tin giá đất thị trường
* Mục đích điều tra
Thu thập thông tin về giá đất giao dịch trên thị trường, giá đấu giá, giá đất cụ thể tại xã Tân
Lập, huyện Đan Phượng, thành phố Hà Nội.
* Nguyên tắc thu thập thông tin giá đất
- Xác định cỡ mẫu điều tra:
Trong thống kê cỡ mẫu điều tra được xác định theo công thức sau:

n=

N
1 + N (e) 2

Trong đó:
- n là cỡ mẫu điều tra;
- N là số lượng tổng thể;
- e là sai số tiêu chuẩn.
Tổng thể N = 100.000, độ chính xác là 95 %, sai số tiêu chuẩn e = ± 5 %.
Trong định giá đất cụ thể bằng phương pháp so sánh trực tiếp thì để xác định giá 01 thửa
đất, cần điều tra tối thiểu 03 thửa đất gần tương đồng với nhau trong cùng một khu vực định giá.
Tại xã Tân Lập, tổng số lượng thửa đất là 6.222 thửa. Như vậy, cỡ mẫu điều tra được xác định

200 mẫu tương ứng với 200 phiếu điều tra được thiết kế có nội dung theo yêu cầu đặt ra là đảm
bảo độ tin cậy với độ chính xác là 5 %.
* Phương pháp điều tra được thiết kế theo các tuyến đường phố.
Mỗi tuyến phố sẽ điều tra các thửa đất ở 04 vị trí: vị trí 01 áp dụng đối với thửa đất tiếp giáp
với đường, phố theo bảng giá đất do Nhà nước quy định; vị trí 02 áp dụng đối với thửa đất tiếp
Nghiên cứu chuyển giao, ứng dụng khoa học công nghệ trong sử dụng hợp lý tài nguyên,
bảo vệ môi trường và phát triển bền vững

359


giáp với ngõ, có độ rộng từ 3,5 m trở lên; vị trí 03 áp dụng đối với thửa đất tiếp giáp với ngõ, có độ
rộng từ 2 m đến dưới 3,5 m; vị trí 04 áp dụng đối với thửa đất tiếp giáp với ngõ, có độ rộng dưới
2 m. Ở mỗi loại vị trí điều tra tối thiểu 1 - 3 mẫu.
* Nội dung điều tra, phỏng vấn theo mẫu phiếu bao gồm các chỉ tiêu định lượng nhằm thu
thập thông tin như sau:
- Các thông tin cơ bản về thửa đất: hình dạng; kích thước mặt tiền; chiều dài; địa chỉ;…
- Các thông tin về giá đất theo bảng giá, giá đất trúng đấu giá, giá giao dịch chuyển nhượng
trên thị trường, giá đất cụ thể,…
2. 3. Phương pháp phân tích tổng hợp
Từ các số liệu, tài liệu đã thu thập, tiến hành chọn lọc, sắp xếp các thơng tin nhằm xác định
các lớp thơng tin có độ tin cậy cao, phù hợp với hướng nghiên cứu.
2. 4. Phương pháp thiết kế có cấu trúc
Sử dụng ngơn ngữ mơ hình hóa thống nhất UML để mơ tả mơ hình cơ sở dữ liệu giá đất trên
địa bàn xã Tân Lập.
2.5. Phương pháp phân tích khơng gian bằng GIS
Sử dụng để giải quyết các bài toán liên quan đến chuẩn hóa dữ liệu bản đồ.
2.6. Phương pháp chuyên gia
Tham khảo ý kiến của các chuyên gia trong lĩnh vực nghiên cứu; Tham khảo các tài liệu,
nghiên cứu, báo cáo khoa học đã được công bố.

3. Giới thiệu khu vực nghiên cứu

Hình 1: Vị trí xã Tân Lập
Tân Lập là một xã thuộc huyện Đan Phượng, nằm cách trung tâm Thủ đơ Hà Nội 16 km. Tân
Lập có diện tích tự nhiên khoảng 554,17 ha. Dân số tính đến năm 2015 có 17.025 người, là xã đơng
dân thứ hai của huyện Đan Phượng. Đây là xã giáp ranh với quận Bắc Từ Liêm, có nhiều khu đơ
thị, là nơi thuận lợi để có đầy đủ các thơng tin về giá đất của các mục đích sử dụng đất.
Các xã giáp ranh gồm:
- Phía Bắc giáp xã Liên Trung;
- Phía Nam giáp đường quốc lộ 32 Hà Nội - Sơn Tây;
360

Nghiên cứu chuyển giao, ứng dụng khoa học công nghệ trong sử dụng hợp lý tài nguyên,
bảo vệ môi trường và phát triển bền vững


- Phía Đơng giáp 02 phường Tây Tựu và Thượng Cát, quận Bắc Từ Liêm;
- Phía Tây giáp xã Tân Hội.
4. Kết quả nghiên cứu
4.1. Thiết kế mơ hình cơ sở dữ liệu giá đất bằng ngôn ngữ UML
Các lớp thông tin của CSDL giá đất được thiết kế theo đúng quy định về phân lớp, trường và
kiểu dữ liệu. Theo đó, CSDL giá đất xã Tân Lập gồm những lớp sau: Lớp thửa đất; Lớp địa giới
hành chính cấp xã; Lớp vùng thủy hệ; Lớp mặt đường bộ; Lớp nhà; Lớp dữ liệu về bảng giá đất;
Lớp dữ liệu về giá thị trường; Lớp dữ liệu về khung giá đất; Lớp dữ liệu về hệ số điều chỉnh; Lớp
dữ liệu về giá đất cụ thể; Lớp dữ liệu giá đến từng thửa đất; Lớp dữ liệu thửa đất không định giá;
Lớp dữ liệu về điểm điều tra; Lớp vị trí thửa đất.

Hình 2: Mơ hình CSDL giá đất thể hiện bằng sơ đồ lớp
4.2. Xây dựng CSDL giá đất tại xã Tân Lập
1. Thu thập dữ liệu

Dữ liệu thu thập được tại nơi nghiên cứu gồm có: Bản đồ địa chính xã Tân Lập; giá đất
điều tra được 200 thửa; bảng giá đất nhà nước quy định tại xã Tân Lập; các tài liệu hồ sơ địa
chính khác;...
Nghiên cứu chuyển giao, ứng dụng khoa học công nghệ trong sử dụng hợp lý tài nguyên,
bảo vệ môi trường và phát triển bền vững

361


2. Chuẩn hóa dữ liệu khơng gian
Bản đồ địa chính xã Tân Lập, huyện Đan Phượng, thành phố Hà Nội thu thập được gồm 24
mảnh bản đồ tỷ lệ 1/1000.
Việc chuẩn hóa các lớp dữ liệu bản đồ địa chính dựa trên Thông tư số 25/2014/TT-BTNMT
ngày 19 tháng 5 năm 2014 của Bộ TN&MT quy định về bản đồ địa chính.

Hình 3: Bản đồ địa chính đã được chuẩn hóa
3. Xử lý dữ liệu điều tra về giá đất
Trong quá trình nghiên cứu, nhóm tác giả đã tiến hành điều tra 200 thửa đất, dữ liệu giá đất
này được dùng để tiến hành định giá các thửa đất theo các phương pháp định giá đất.

Hình 4. Cơ sở dữ liệu giá đất trong PostgreSQL
362

Nghiên cứu chuyển giao, ứng dụng khoa học công nghệ trong sử dụng hợp lý tài nguyên,
bảo vệ môi trường và phát triển bền vững


4.3. Công cụ hỗ trợ định giá đất LANDVALUE
Công cụ LANDVALUE được tích hợp chạy trên nền của phần mềm QGIS. QGIS là một
trong những phần mềm GIS mã nguồn mở, có giao diện dễ sử dụng, khá phổ biến, có cơng cụ rất

mạnh để xử lý dữ liệu và đặc biệt, QGIS cho phép phân tích khơng gian, thao tác trực tiếp với các
loại CSDL như: PostgresSQL, MSSQL, Oracle, DB2,...
Giao diện chính của mơ đun LANDVALUE được thể hiện trên Hình 5.

Hình 5: Giao diện của mơ đun
1. Định giá đất theo phương pháp so sánh trực tiếp
Thu thập các thông tin về thửa đất cần thẩm định và 03 thửa đất so sánh gồm có các tiêu chí: (1)
Pháp lý; (2) Lợi thế kinh doanh; (3) Giao thông; (4) Vị trí; (5) Mặt tiền; (6) Diện tích; (7) Hình dạng;
(8) Hạ tầng kỹ thuật; (9) Mơi trường; (10) Giáo dục y tế; (11) An ninh; (12) Dân chí; (13) Phong thủy.
Kích vào biểu tượng
thị (Hình 6).

trên thanh cơng cụ, giao diện phương pháp so sánh trực tiếp sẽ hiển

Hình 6: Giao diện của phương pháp so sánh trực tiếp
2. Công cụ định giá đất theo phương pháp chiết trừ và cập nhật vào CSDL giá đất
Kích chọn biểu tượng
để thực hiện chức năng định giá bằng phương pháp chiết trừ. Sau
khi kiểm tra thửa đất, nhập các thông tin để tiến hành tính tốn giá cơng trình xây dựng.

Hình 7: Nhập thơng tin đã thu thập và tính giá
Nghiên cứu chuyển giao, ứng dụng khoa học công nghệ trong sử dụng hợp lý tài nguyên,
bảo vệ môi trường và phát triển bền vững

363


3. Công cụ định giá đất theo phương pháp thu nhập và cập nhật vào CSDL giá đất
Kích chọn biểu tượng


để thực hiện chức năng định giá bằng phương pháp thu nhập.

Hình 8: Nhập thơng tin đã thu thâp để tính giá
4. Cơng cụ định giá đất theo phương pháp hệ số điều chỉnh và cập nhật vào CSDL giá đất
Kích chọn biểu tượng
chỉnh.

để thực hiện chức năng định giá bằng phương pháp hệ số điều

Hình 9: Giao diện phương pháp hệ số điều chỉnh
5. Công cụ định giá đất hàng loạt theo phương pháp tham chiếu thửa chuẩn
Quy trình định giá đất theo phương pháp tham chiếu thửa chuẩn
Dựa vào tình hình thực tế trên địa bàn, thửa chuẩn sẽ được lựa chọn từ thửa đất đã thu thập
được giá chuyển nhượng trên thị trường và đồng thời có những tính chất như đã đề cập ở trên.
Thơng thường, các thửa sẽ được lựa chọn theo tuyến đường và phụ thuộc vào sự khác biệt của mỗi
khu vực.

364

Nghiên cứu chuyển giao, ứng dụng khoa học công nghệ trong sử dụng hợp lý tài nguyên,
bảo vệ môi trường và phát triển bền vững


Hình 10: Sơ đồ quy trình định giá đất hàng loạt sử dụng phương pháp tham chiếu thửa chuẩn

Hình 11: Vị trí phân bố các thửa chuẩn tại khu vực nghiên cứu
Nghiên cứu chuyển giao, ứng dụng khoa học công nghệ trong sử dụng hợp lý tài nguyên,
bảo vệ môi trường và phát triển bền vững

365



Ví dụ tại xã Tân Lập, khu vực đơ thị Tân Tây Đô, các thửa đất đã được phân lô rất vuông vắn,
đường rộng rãi và mới làm nên giá đất tại khu vực này khá cao. Giá đất mặt đường cũng không
quá chênh lệch so với giá đất trong ngõ. Tại thời điểm điều tra thì diện tích khu vực này dao động
khoảng 70 triệu VNĐ. Như vậy, chỉ cần lựa chọn 01 thửa số 153, tờ bản đồ số 44, có giá chuyển
nhượng là 68 triệu VNĐ làm thửa chuẩn. Các thửa đất khác sẽ được tính tồn dựa trên các thông
tin của thửa đất này. Điều này vẫn sẽ đảm bảo độ tin cậy cho kết quả tính tốn.

Hình 12: Ví dụ về lựa chọn thửa chuẩn tại khu vực Tân Tây Đơ
Thơng tin thuộc tính của thửa chuẩn, đặc biệt là giá và các hệ số sẽ đóng vai trị quan trọng
trong việc tính giá hàng loạt của các thửa đất khác.

Hình 13: Thơng tin thuộc tính của các thửa chuẩn
Sau khi đã xác định được thửa chuẩn, các thửa đất mỗi khu vực sẽ được tính tốn tỷ lệ so
sánh theo thơng số của thửa chuẩn tại khu vực đó. Các đặc tính của thửa đất được sử dụng để so
sánh có thể bao gồm: Tính pháp lý của thửa đất; Lợi thế kinh doanh; Giao thơng; Vị trí; Diện tích;
Mặt tiền;... phục vụ định giá đất hàng loạt khu vực nghiên cứu.
5. Kết luận
Các phương pháp định giá đất được sử dụng trong công tác định giá đất hiện vẫn được tính
bằng phương pháp thủ công mà chưa được áp dụng các công cụ công nghệ thông tin. Công cụ
định giá đất LANDVALUE ra đời và được xây dựng dựa trên nền tảng phần mềm QGIS, gồm 05
phương pháp định giá đất: Phương pháp so sánh trực tiếp; Phương pháp chiết trừ; Phương pháp thu
366

Nghiên cứu chuyển giao, ứng dụng khoa học công nghệ trong sử dụng hợp lý tài nguyên,
bảo vệ môi trường và phát triển bền vững


nhập; Phương pháp hệ số điều chỉnh và phương pháp tham chiếu thửa chuẩn. Việc ứng dụng công

cụ định giá LANDVALUE tại xã Tân Lập cho thấy việc định giá đất được thực hiện một cách tự
động giúp rút ngắn thời gian và đem lại hiệu quả cao cho người sử dụng. Từ đó, giúp cho cơng tác
định giá đất ngày càng phát triển và thị trường ngày càng minh bạch hơn, đặc biệt, phương pháp
tham số thửa chuẩn phục vụ định giá đất hàng loạt, đây cũng là hướng phát triển trong tương lai
của định giá đất nói riêng và quản lý giá đất nói chung.
6. Kiến nghị
Trong quá trình nghiên cứu, nhóm tác giả bước đầu đã hồn thành việc xây dựng phần mềm
định giá đất LANDVALUE. Tuy nhiên, tác giả kiến nghị cần phải mở rộng nghiên cứu, ứng dụng
công nghệ thông tin trong việc vừa áp dụng định giá đất hàng loạt vừa kết hợp với các phương
pháp truyền thống khác nữa. Đồng thời, có thể xây dựng một cơ sở dữ liệu giá đất dùng chung và
công khai trên mạng Internet, nhằm giúp cho công tác định giá đất ngày càng minh bạch và phát
triển hơn nữa.
Lời cảm ơn: Cơng trình này thể hiện kết quả nghiên cứu khoa học của đề tài cấp Bộ:
“Nghiên cứu, đề xuất cơ chế vận hành và khai thác hiệu quả cơ sở dữ liệu giá đất thuộc hệ thống
cơ sở dữ liệu đất đai”, mã số: TNMT.2018.01.02.
TÀI LIỆU THAM KHẢO
[1]. Bộ Tài nguyên và Môi trường Hà Nội (2014). Thông tư số 36/TT-BTNMT quy định chi tiết phương
pháp định giá đất, xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất, định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất, ngày
30/6/2014.
[2]. TS. Trần Thanh Hùng. Nghiên cứu xây dựng hệ thống thông tin hỗ trợ định giá đất ứng dụng công nghệ
WebGIS mã nguồn mở. Đề tài khoa học cấp Bộ - Trường Đại học Tài nguyên và Mơi trường Thành phố Hồ
Chí Minh.
[3]. TS. Trịnh Hữu Liên (2009). Nghiên cứu cơ sở khoa học và phương pháp xây dựng vùng giá trị đất đai.
Đề tài khoa học cấp Bộ - Viện Khoa học đo đạc và Bản đồ, tháng 12/2009.
[4]. TS. Phạm Anh Tuấn (2016). Nghiên cứu phương pháp định giá đất hàng loạt dựa trên ứng dụng kỹ
thuật CAMA và cơ sở dữ liệu địa chính tại Việt Nam. Đề tài khoa học cấp Bộ - Trường Đại học Tài nguyên
và Môi trường Hà Nội.

Ngày chấp nhận đăng: 10/11/2021. Người phản biện: TS. Phạm Anh Tuấn


Nghiên cứu chuyển giao, ứng dụng khoa học công nghệ trong sử dụng hợp lý tài nguyên,
bảo vệ môi trường và phát triển bền vững

367