Kiến nghị hoàn thiện chế định quyền đối với bất động sản liền kề trong bộ luật dân sự năm 2015
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (879.21 KB, 8 trang )
KIEN NGHỊ HOAN THIẸN CHE ĐỊNH QUYEN
ĐỐI VỚI BẤT ĐỘNG SẢN LIEN KỂ trong
BỘ LUẬT DÂN Sự NĂM 2015
TRẦN VANG PHỦ(W)
Tóm tắt: Quyền đối với bất động sản liền kề là một quyền đối vật được ghi nhận từ rất sớm trong
quy định của các nước trên thế giới. Ớ Việt Nam, quyền này được quy định tại Bộ luật Dân sự năm
(1995, 2005, 2015). Bài viết này phân tích những nội dung còn hạn chê' của chế định quyền đối vói
bất động sản liền kề và kiên nghị hồn thiện.
Từ khóa: Bất động sản liền kề; quyền sở hữu; Bộ luật Dân sự năm 2015.
Abstract: Adjacent property right is a property right that is recognized very early in the law of
other countries in the world. In Vietnam, this right has been stipulated in the Civil Code of 1995,
2005, 2015. This article analyzed the shortcomings of the right to adjoining real estate and propose
recommendations to improve this right.
Keywords: Adjoining immoveable property; ownership; Civil Code of 2015.
Ngày nhận bài: 3/4/2020; Ngày sửa bài: 8/5/2020; Ngày duyệt đăng bài: 27/01/2021.
1. Đặt vấn đề
Người sử dụng đất, bất động sản nói
chung, về lý thuyết, có tồn quyền đối
“tài sản” của mình, nhưng khơng có một
thửa đất hay bất động sản nào là tồn tại
dộc lập, nên một bất động sản có thế bị
vây bọc bởi một hoặc nhiều bất động sản
khác. Cùng vối đó, với quan niệm “No
Man Is an Island - khơng ai là một hịn
đao (bị cơ lập)” và “No land exists in
isolation - khơng có mảnh đất nào tồn tại
tr
quyền được có ánh sáng (yêu cầu người có
bếít động sản liền kề khi sử dụng tài sản
cu ía mình phải đảm bảo bất động sản liền
kể có được ánh sáng tự nhiên, mặc dù các
quyền đối vối bất động sản của người đó
vẫn được pháp luật bảo hộ), nên một đòi
hỏi khách quan là chủ sở hữu bất động
SO 4-2021
sản bị vây bọc phải được thực hiện một số
quyền đổì vối các bất động sản liền kề
như lổì đi ngang ra đường cơng cộng,
thốt nước tự nhiên, lắp đặt các cơng
trình phục vụ những nhu cầu sinh hoạt
cơ bản(3) (dây tải điện, đường ống nước...).
Từ đó, lý thuyết về quyền đối với bất động
(’’Khoa Luật - Đại học cần Thơ;
Email:
(1) Stimmel, Stimmel & Smith p.c. (2019), Adjoining
Landowners Rights and Obligations: The Basics,
/>accessed
17 March 2019.
<2) Xem thêm: U.S legal (2019), English Doctrine Of
Ancient
Lights,
https://adjoininglandowners
.uslegal.com/light-aừ-and-view/english-doctrine-ofancient-lights/, và Ancient Lights - Adjoining,
Landowner, Land, and Doctrine, nk.
org/pages/4327/Ancient-Lights.html,
accessed
18
March 2019.
(3) Joseph w. Singer (2010), Property, 3rd, Aspen
Publishers, pp. 98-100.
NHÂN LỤC KHOA HỌC XÃ HỘI
□
KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN CHẾ ĐỊNH QUYÊN Đối VỚI...
sản liền kề được pháp luật các nước ghi
nhận và phát triển (cả hệ thông luật
Châu Âu lục địa, hệ thông luật Anh Mỹ(4), hệ thống luật Hồi Giáo(5)6
... đều ghi
nhận chế định này). Mặc dù được pháp
luật ghi nhận là có quyền hạn chế đốì với
các bất động sản liền kề, tuy nhiên, người
có bất động sản bị vây bọc khi thực hiện
quyền này cũng phải đảm bảo hợp lý
“reasonable” và khơng làm ảnh hưởng
đến lợi ích chính đáng của các chủ bất
động sản liền kề khác. Đặt trong bối cảnh
pháp luật Việt Nam, quyền đốì với bất
động sản liền kề được chính thức ghi
nhận từ Bộ luật Dân sự năm 1995, đến
Bộ luật Dân sự năm 2005 và hiện nay là
trong Bộ luật Dân sự nám 2015, nhưng
một số quy định của chế định này đã bộc
lộ một số điểm hạn chế cả về lý luận cũng
như thực tiễn áp dụng.
2. Định nghĩa bất động sản liền kề
Mặc dù được ghi nhận từ Bộ luật Dân
sự năm 1995, nhưng đến hiện nay vẫn
chưa có văn bản pháp luật nào chính
thức định nghĩa như thế nào là “bất động
sản liền kề”, bởi vì nếu khơng xác định
được thuật ngữ này sẽ khó áp dụng được
luật nội dung, vì nếu bất động sản đang
xem xét không được xem là “liền kề” với
bất động sản khác thì chế định về quyền
đốì với bất động sản liền kề sẽ không
được áp dụng.
Theo Từ điển tiếng Việt “liền” là “ở kề
ngay nhau, sát ngay nhau, không
cách”(6); “kề” là “ở vào hoặc làm cho ở
vào vị trí rất gần, khơng cịn hoặc coi
như khơng cịn có khoảng cách”(7). Tức là
những bất động sản ở ngay cạnh bên
nhau có chung với nhau một ranh giới.
□
nhân Lực KHOA HỌC XÃ HỘI
Bất động sản liền kề có thể được hiểu là
những bất động sản có chung nhau ranh
giới. Theo cách định nghĩa của thuật ngữ
pháp lý phổ thông, đất liền kề là: “Khu
đất liền nhau, tiếp nối nhau với khu đất
đã được xác định”(8).
Như vậy, bất động sản liền kề “được
hiểu là bất động sản có sự tiếp giáp nhau
về ranh giới giữa các bất động sản”(9).
Phải xác định được bất động sản liền kề
mởi biết được bất động sản đó có phải bị
hạn chê quyền để phục vụ cho một bất
động sản khác hay không. Tuy nhiên, yếu
tố liền kề khơng nên được hiểu theo một
cách máy móc, rập khn, “liền kề” được
hiểu là bất động sản có chung ranh giới
như cách hiểu nêu trên. Bởi lẽ, trong quá
trình khai thác, sử dụng bất động sản bị
vây bọc không chỉ cần đến sự nhượng
quyền của bất động sản có chung ranh
giới mà cịn có cả những bất động sản
khác. Đó là những bất động sản tiếp nơì
với bất động sản liền kề. Chúng ta nhận
thấy rằng, để một bất động sản bị vây bọc
có thể kết nốì với đường cơng cộng cần
phải có một lối đi. Lơì đi này có thể khơng
(4) U.S legal (2019), Adjoining Landowners Law and
Legal
Definition,
egal.
com/a/adjoining-landowners/, accessed 18 March 2019.
<5> Hiroyuki Yanagihashi (1986), The Right of Pre
emption
in
Islamic
Law,
/>The_Right_of_Pre-emption_in_Islamic_Law, accessed
18 March 2019.
(6) Viện Ngôn ngữ (2016), Từ điển tiếng Việt, Nxb.
Hồng Đức, Hà Nội, tr. 718.
<7) Viện Ngôn ngũ (2016), Từ điển tiếng Việt, Nxb.
Hồng Đức, Hà Nội, tr. 612.
<8) Nguyễn Ngọc Điệp (2009), 3450 Thuật ngữ pháp lý
phổ thông, Nxb. Giao thông vận tải, tr. 219.
(9) Phạm Công Lạc (2006), Quyền sử dụng hạn chê bất
động sản liền kề, Nxb. Tư pháp, Hà Nội, tr. 56.
SÔ 4-2021
TRẦN VANG PHỦ
chỉ đi xun qua một mà cịn có thể qua
nhiều bất động sản của nhiều chủ sở hữu
khác nhau. Trong khi đó, bất động sản bị
vây bọc chỉ tiếp giáp với một bất động
sản. Nghĩa là, sẽ có những bất động sản
không liền kề, nhưng vẫn phải bị hạn chế
quyền để tạo lập lối đi. Nếu quyền về lối
đi chỉ được áp dụng trên bất động sản
liền kề thì sẽ gây ra khó khăn, bất cập,
dẫn đến việc áp dụng pháp luật khơng
thơng nhất trong thực tiễn(10)11
. Vì vậy, sẽ
hợp lý hơn nếu hiểu quyền đơì vói bất
động sản liền kề sẽ khơng chỉ áp dụng đốì
yới bất động sản tiếp giáp trực tiếp với
bất động sản bị vây bọc, mà áp dụng cho
cả những bất động sản tiếp giáp gián tiếp
khác, để đảm bảo bất động sản bị vây bọc
có thể kết nổì với đường cơng cộng hoặc có
thê được sử dụng một cách hợp lý nhất.
3. Hạn chế trong quy định pháp
luật về quyền đôi với bất động sản
liền kể
Quyền sử dụng bất động sản liền kề
là quyền được xác lập đôi vối tài sản là
bất động sản thuộc quyền sở hữu hoặc
quyền sử dụng của chủ thế khác. Quyền
độì với bất động sản liền kề được quy
định tại Bộ luật Dân sự năm 2015 gồm
lỉ điều (từ Điều 245 đến Điều 256). Có
th ể nhận xét, việc sửa đổi và bổ sung
cá 2 quy định liên quan đến quyền đốì
vớ)ừ bất động sản liển kề giúp hồn thiện
chè định này nói riêng và Bộ luật Dân
sự năm 2015 nói chung. Những quy
định mới này giữ vai trò quan trọng
trong việc hướng dẫn thực hiện và áp
dụiịig pháp luật để giải quyết tranh chấp
A' I
vê :lất động sản liền kề của các cơ quan
bảc vệ pháp luật(11).
SƠ 4-2021
Mặc dù có những điểm sửa đổi, bổ sung
chế định quyền đối với bất động sản liền
kề so với Bộ luật Dân sự năm 2005,
nhưng trong các quy định của Bộ luật
Dân sự năm 2015 còn bộc lộ một số hạn
chế sau:
Thứ nhất, chưa đưa ra định nghĩa
chính thức thế nào là bất động sản
liền kề.
Việc pháp luật thiếu đi định nghĩa về
bất động sản liền kề sẽ dẫn đến khó khăn
cho Tịa án hoặc cơ quan có thẩm quyền
khác khi xác định những bất động sản
nào là liền kề để xem xét hạn chê quyền
của những bất động sản đó liên quan đến
quyền có lối đi, thốt nước, lắp đặt hệ
thơng điện, nước... Đồng thịi, cũng gây
khó khăn trong việc xem xét lựa chọn mở
lốì đi, đường nước, đường dây tải điện
như thế nào là hợp lý, ít gây thiệt hại
nhất cho các bên liên quan.
Thứ hai, mặc dù đưa ra nguyên tắc
thực hiện quyền đốì với bất động sản liền
<10) Nguyễn Thanh Thư, Nguyễn Tấn Hoàng Hải
(2018), Quyền lô'i đi qua bất động sản liền kề trong Bộ
luật Dân sự năm 2015, truy cập ngày 18/3/2019.
(11) Trần Thị Huệ (2017), Những điểm mới nổi bật vê'
quyền sở hữu và những quyền khác trong Bộ luật Dân
sự năm 2015, ln-s%E 1%BB%91-8 l-90/t%E l%BA%Alpch%C3%AD-kt%C4%91n-s%El%BB%91-80/1429nh%El%BB%AFng-%C4%91i%El%BB%83mm%E l%BB%9Bi-n%E l%BB%95i-b%E l%BA%ADtV%E 1%BB%8 l-quy%E 1%BB%8 ln-s%E 1%BB%9Fh%El%BB%AFu-v%C3%A0-nh%El%BB%AFngquy%El%BB%81n-kh%C3%Alc-trongb%El%BB%99-lu%El%BA%ADt-d%C3%A2ns%El%BB%Bl-n%C4%83m-2015.html, truy cập ngày
18/3/2019.
NHÂN LỤC KHOA HỌC XÃ HỘI
KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN CHẾ ĐỊNH QUYẾN ĐỐI VỚI-
kề, nhưng Bộ luật Dân sự năm 2015 vẫn
chưa đưa ra được các căn cứ, tiêu chí đê
cơ quan có thẩm quyền xác định như thế
nào được xem là “bảo đảm nhu cầu hợp
lý’, “lạm dụng quyền đôi với bất động sản
chịu hưởng quyền” hay “làm cho việc thực
hiện quyền đối với bất động sản hưởng
quyền trở nên khó khăn”.
Thứ ba, vì việc thực hiện quyền sử
dụng bất động sản liền kề được thực hiện
trưốc hết trên nguyên tắc tự do thỏa
thuận, và bất động sản chịu hưởng quyền
thường có vị trí thuận lợi và có khả năng
sinh lợi cao, do đó, sẽ khó có thể tìm được
điểm chung khi thỏa thuận giá thuê giữa
chủ bất động sản hưởng quyền và bất
động sản chịu hưởng quyền. Nếu các bên
khởi kiện ra Tòa án, thì Hội đồng xét xử
có thể gặp khó khăn trong việc xác định
mức giá “hợp lý”.
Thứ tư, dựa vào nội dung của luật, có
vẻ các nhà làm luật đang hướng đến việc
điều chỉnh việc thực hiện quyền đối với
bất động sản liền kề để đảm bảo nhu cầu
sinh hoạt, đi lại bình thường của đối
tượng là hộ gia đình, cá nhân. Vì vậy,
những quy định này sẽ khơng phù hợp
nếu chủ sở hữu bất động sản liền kề hay
người sử dụng đất trong trường hợp này
(bao gồm bất động sản chịu hưởng quyền
và bất động sản hưởng quyền) sử dụng
bất động sản, quyền sử dụng đất để phục
vụ mục đích sản xuất, kinh doanh hoặc
mục đích khác... Song song đó, theo quy
định tại Khoản 1 Điều 171 Luật Đất đai
năm 2013 thì người có bất động sản bị
vây bọc có được những quyền sau đối vói
thửa đất liền kề: “Quyền sử dụng hạn chế
đốì với thửa đất liền kề bao gồm quyền về
□
NHÃN Lực KHOA HỌC XÃ HỘI
lối đi; cấp, thoát nước; tưới nước, tiêu
nước trong canh tác; cấp khí ga; đường
dây tải điện, thơng tin liên lạc và các nhu
cầu cần thiết khác một cách hợp lý trên
thửa đất liền kề”, nhưng những quy định
về quyền đốì với bất động sản liền kề của
Bộ luật Dân sự năm 2015 chưa quy định
đầy đủ các quyền được nêu trong Luật
Đất đai.
Ngoài ra, theo quy định tại Khoản 2
Điều 171 Luật Đất đai năm 2013 thì
“Việc xác lập quyền sử dụng hạn chê đốì
vối thửa đất liền kề thực hiện theo quy
định của pháp luật dân sự và phải thực
hiện đăng ký theo quy định tại Điều 95
của Luật này”. Tuy nhiên, hiện nay các
văn bản pháp luật về đất đai chưa có
hướng dẫn bên hưởng quyền hay bên chịu
hưởng quyền sẽ có trách nhiệm thực hiện
việc đăng ký, nếu khơng có thỏa thuận?
và các nghĩa vụ tài chính phát sinh liên
quan đến phần bất động sản chịu hưởng
quyền sẽ xử lý như thế nào (ví dụ nghĩa
vụ thuế) là những vấn đề hiện cịn chưa
có quy định cụ thể<12).
4. Kiến nghị
Để quy định về quyền đối với bất
động sản liền kề được phù hợp hơn cả về
góc độ lý luận và thực tiễn, hài hịa lợi
ích của chủ sỏ hữu, người sử dụng bất
động sản hưởng quyền và chịu hưởng
quyền, tác giả kiến nghị một số nội
dung sau:
(12) Quy định rõ ràng nhất hiện nay là về cách thức ghi
xác nhận nội dung thay đổi vào Giấy chứng nhận đã
cấp tại khoản 13 Điều 18 Thông tư 23/2014/TTBTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên
và Môi trường quy định về giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sỏ hữu nhà ồ và tài sản khác gắn liền
vối đất.
SÔ 4-2021
TRẦN VANG PHỦ
Thứ nhất, bổ sung định nghĩa chính
thức như thế nào là ‘bất động sản liền
kề” để làm căn cứ xác định bất động sản
chịu hưởng quyền. Theo đó, có thể hiểu
bất động sản liền kề là “bất động sản có
sự tiếp giáp trực tiếp hoặc gián tiếp với
nhau về ranh giới để bất động sản hưởng
quyền có thê kết nơì với đường giao
thơng cơng cộng hoặc có thể sử dụng một
cách hợp lý nhất theo thoả thuận giữa
các chủ sở hữu bất động sản có liên
quan”. Ngồi ra, xem xét bổ sung thêm
cụm từ “sử dụng hạn chê5’ như Bộ luật
Dân sự năm 2005 là “Quyên sử dụng hạn
chế đối với bất động sản liền kề”. Với
việc thêm cụm từ sử dụng hạn chế sẽ chỉ
định được rõ ràng chủ sở hữu bất động
sản hưởng quyền chỉ có quyền hạn chê
trên bất động sản của người khác, và sự
hạn chế quyền đối vối các chủ sở hữu bất
động sản liền kề chỉ được thực hiện trên
cơ sở thỏa thuận, dựa trên các nguyên
tắc được pháp luật ghi nhận.
Bên cạnh đó, xem xét điều chỉnh chê
định này từ quy định về “quyền đôi với
bất động sản liền kề” thành “nghĩa vụ của
người sử dụng bất động sản đối với bất
động sản liền kề”. Vói việc điều chỉnh
theo hướng này sẽ tăng ý thức trách
nhiệm của người sử dụng bất động sản
đối với người xung quanh, đốì với xã hội
và công cộng.
Thú hai, nên xem xét bổ sung quy định
việc mở lối đi trên bất động sản liền kề
như thế nào được xem là “thuận tiện và
hợp lý”. Về lối đi thuận tiện, hợp lý, pháp
luật hiện hành chỉ quy định: vị trí, giới
hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao của
lối đi do các bên thỏa thuận, bảo đảm
SỐ 4-2021
thuận tiện cho việc đi lại và ít gây phiền
hà cho các bên. Vậy pháp luật chưa quy
định rõ lối đi thuận tiện, hợp lý chỉ là lối
đi lại thông thường phục vụ cho sinh hoạt
cá nhân hay lối đi dành cho mục đích
kinh doanh thương mại? Như đã phân
tích ở trên, cả Bộ luật Dân sự năm 2005
và Bộ luật Dân sự năm 2015 đề chưa quy
định rõ về vấn đề này nên lối đi thuận
tiện, hợp lý trong trường hợp này được
hiểu là lối đi sử dụng cho việc đi lại, sinh
hoạt hằng ngày. Ngoài ra, pháp luật cần
quy định rõ thế nào là lối đi không đủ
(trong trường hợp đã có lốì đi nhưng lốì đi
này nhỏ khơng đủ cho việc khai thác sử
dụng bất động sản bị vây bọc), về lốì đi
khơng đủ, pháp luật hiện hành cần phải
quy định rõ lối đi khơng đủ đốì với khu
vực thành thị và lối đi đối với khu vực
nông thơn, trên cơ sở đó xác định lối đi
thế nào là khơng đủ và có các căn cứ
thống nhất để giải quyết các tranh chấp,
khiếu nại về đất đai. Bên cạnh đó, việc
xem xét lơì đi khơng đủ phải bổ sung rõ
cần xem xét đến diện tích, hình thể của
bất động sản liền. Ngoài ra, đê thống
nhất với các quy định pháp luật có liên
quan, bổ sung quy định thêm quyền được
lắp đặt hệ thong gas và các cơng trình,
thiết bị phục vụ nhu cầu sinh hoạt, sản
xuất qua các bất động sản chịu hưởng
quyền. Đồng thời, bô sung quy định về
đăng ký việc xác lập quyền sử dụng đối
với bất động sản liền kề: trách nhiệm
thực hiện, nghĩa vụ tài chính.
Thứ ba, pháp luật cần quy định rõ
quyền về lối đi qua bất động sản liền kề
trong trường hợp phân chia bất động sản
thành nhiều phần do mua bán, thừa kế...
NHÂN LỰC KHOA HỌC XÃ HỘI
KIẾN NGHỊ HỒN THIỆN CHẾ ĐỊNH QUYỀN Đối VỚI...
mà có bất động sản bị vây bọc thì lối đi
được xác lập trong phạm vi bất động sản
liền kề có cùng nguồn gốc hay với cả các
bất động sản liền kề khác? Theo khoản 3
Điều 254 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy
định: “Trường hợp bất động sản được
chia thành nhiều phần cho các chủ sở
hữu, chủ sử dụng khác nhau thì khi chia
phải dành lối đi cần thiết cho người phía
trong theo quy định tại khoản 2 Điều
này mà khơng có đền bù”. Quy định này
chỉ phù hợp trong trường hợp bất động
sản bị phân chia (bất động sản gốc) sau
khi phân chia còn quỹ đất để tạo lập lối
đi. Trường hợp ngược lại, bất động sản
sau khi phân chia khơng cịn quỹ đất để
tạo lập lơi đi, hay nói cách khác, nếu lối
đi được tạo lập trên chính bất động sản
gốc thì khi phân chia cho các chủ sở hữu,
bản thân bất động sản này quá nhỏ
không thể khai thác và sử dụng cơng
năng của nó.
Xét về mặt lý thuyết thì một bất động
sản chỉ có giá trị khi có lốì đi ra đường
cơng cộng, nếu bất động sản bị vây bọc
mà khơng có lối đi ra thì quyền về lối đi
là quyền chính đáng đảm bảo khai thác
cơng năng của bất động sản. Nhưng tiêu
chí để lựa chọn một bất động sản chịu
hưỏng quyền nào là phù hợp vẫn chưa
được quy định. Pháp luật hiện hành chỉ
quy định các bất động sản có cùng nguồn
gốc phải có nghĩa vụ dành lối đi cho bất
động sản phía trong khi phân chia mà
không quy định nghĩa vụ này đối với các
bất động sản liền kề khác. Song song đó,
nếu việc mở lối đi trên bất động sản chịu
hưởng quyền trước đây là có đền bù,
nhưng nay do bất động sản gốc đó bị chia
□
NHÂN Lực KHOA HỌC XÃ HỘI
cắt, người phía trong vẫn tiếp tục sử dụng
lối đi đó nhưng khơng có trách nhiệm đền
bù là khơng hợp lý.
Thứ tư, về vấn đề thỏa thuận đền bù
cho chủ sở hữu bất động sản liền kề dành
lốì đi. Bộ luật Dân sự cần quy định về các
biện pháp xử lý, giải quyết trong trường
hợp chủ sở hữu bất động sản liền kề
không cho phép chủ sở hữu nhà, người sử
dụng đất tạo lối đi, cấp thoát nước... trên
đất của họ mặc dù những người này đã
thỏa thuận đền bù. Thực tế cho thấy vấn
đề thỏa thuận đền bù về các quyền sử
dụng hạn chế bất động sản liền kề rất
khó khăn do hiện nay vẫn tồn tại hai hệ
thơng giá: Đó là giá do Nhà nưóc quy
định để thực hiện nghĩa vụ tài chính về
thuế, hợp thức hóa quyền sử dụng đất cho
dân, lập dự tốn, phạt vi phạm hành
chính về đất đai và giá thị trường khi
thực hiện các dự án đầu tư (giao đất, cho
thuê đất, cổ phần hóa). Đứng trước hai hệ
thơng giá, các bên khó có thể thông nhất
và đi đến một phương án đền bù thỏa
đáng, trong trường hợp bên yêu cầu sử
dụng hạn chê bất động sản liền kề đưa ra
một phương án thỏa thuận nhưng bên có
nghĩa vụ lại cho là chưa thỏa đáng. Thực
tiễn xét xử Tịa án thường tun người có
quyền sử dụng đất phải dành cho người
có bất động sản bị bao bọc được quyền sử
dụng hạn chế bất động sản liền kề, nhưng
về phần đền bù thì khơng đề cập đến hoặc
tuyên phải đền bù nhưng mức đền bù ra
sao cũng có rất nhiều quan điểm khác
nhau. Điều này gây khó khán khơng nhỏ
cho cơng tác thi hành án.
Chính vì vậy, cần bổ sung quy định
"hiệp thương giá" để làm cơ sở cho Tòa án
SỐ 4-2021
TRẦN VANG PHỦ
hoặc các cơ quan có thẩm quyền giải
quyết khiếu nại, khởi kiện tranh chấp về
các quyền sử dụng hạn chế bất động sản
liền kề có thể áp dụng trong trường hợp
các bên tranh chấp không thể thống nhất
về phương án đền bù(13). Như vậy, đảm
bảo được phán quyết của tòa án và quyết
định của các cơ quan hành chính có thẩm
quyền được các bên tranh chấp chấp
thuận, tạo thuận lợi cho việc thực thi
phán quyết, quyết định đó.
Hiệp thương vê giá là việc cơ quan
nhà nưởc có thẩm quyền tổ chức làm
trung gian cho bên mua và bên bán
thương lượng về mức giá mua, giá bán
hàng hóa, dịch vụ thỏa mãn điều kiện
hiệp thương giá theo đề nghị của một
;rong hai bên hoặc cả hai bên mua, bán
hoặc khi có u cầu của Thủ tướng
Chính phủ, Bộ trưởng, Thủ trưởng Cơ
quan ngang bộ, Thủ trưởng Cơ quan
thuộc Chính phủ, Chủ tịch ủy ban nhân
hiệp thương biết giá đã thống nhất, thời
gian thực hiện. Hết thời hạn 06 tháng,
nếu các bên khơng thỏa thuận được giá
thì cơ quan có thẩm quyền tổ chức hiệp
thương giá lần hai. Nếu các bên vẫn
khơng đạt được thỏa thuận về giá thì
quyết định giá tạm thời vẫn tiếp tục có
hiệu lực thi hành cho đến khi đạt được
thỏa thuận về mức giá(15).
Kết luận
Các thửa đất, các bất động sản đều có
sự tiếp giáp vối một hoặc nhiều bất động
sản khác, và việc có một bất động sản nào
đó bị ngăn cách bởi một hay nhiều bất
động sản để có thể kết nối với đường giao
thơng cơng cộng là tình trạng rất phổ
biến. Do đó, pháp luật của các nước trên
thế giới dù bị ảnh hưởng bởi hệ thống
pháp luật nào đi nữa đều xây dựng chê
định để giúp người sở hữu, sử dụng bất
động sản bị vây bọc có thể kết nối với các
dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung
ương (sau đây gọi chung là ủy ban nhân
<13) Trần Vang Phủ (2015), “Những khó khăn khi áp
dụng cơ chế chuyển dịch đất đai tự nguyện ỏ Việt
Nam và một số’ giải pháp”, Tạp chí Nhà nước và Pháp
luật, số 12 - 2015, tr.82-83.
<14) Xem khoản 7 Điều 4 Luật Giá năm 2012.
(1B) Theo quy định tại khoản 7 Điều 11 Thông tư
54/2014/TT-BTC trường hợp đã tổ chức hiệp thương
giá nhưng các bên chưa thống nhất được mức giá thì
cơ quan tổ chức hiệp thương giá (Cục Quản lý giá/sỏ
Tài chính) quyết định giá tạm thời để hai bên thực
hiện. Quyết định giá tạm thời do Cục Quản lý giá/sở
Tài chính cơng bơ’ có hiệu lực thi hành tối đa là 06
tháng. Trong thòi gian thi hành quyết định giá tạm
thời, các bên tiếp tục thương thảo về giá. Nếu các bên
thống nhất được giá thì thực hiện theo giá đã thống
nhất và có trách nhiệm báo cáo cơ quan tổ chức hiệp
thương biết giá đã thống nhất, thời gian thực hiện.
Hết thòi hạn 06 tháng, nếu các bên khơng thỏa thuận
được giá thì cơ quan có thẩm quyền tổ chức hiệp
thương giá lần hai. Nếu các bên vẫn không đạt được
thỏa thuận về giá thì quyết định giá tạm thời vẫn tiếp
tục có hiệu lực thi hành cho đến khi đạt được thỏa
thuận về mức giá.
dân cấp tỉnh)(14). Theo quy định tại
khoản 7 Điều 11 Thông tư 54/2014/TTBTC trường hợp đã tổ chức hiệp thương
gỊá nhưng các bên chưa thông nhất được
mức giá thì cơ quan tổ chức hiệp thương
giá (Cục Quản lý giá/sở Tài chính)
quyết định giá tạm thời để hai bên thực
hiện. Quyết định giá tạm thời do Cục
Quản lý giá/SỞ Tài chính cơng bơ' có
hiệu lực thi hành tơ'i đa là 06 tháng.
Tr•ong thời gian thi hành quyết định giá
tạm thời, các bên tiếp tục thương thảo
về giá. Nếu các bên thơng nhất được giá
thì thực hiện theo giá đã thống nhất và
có trách nhiệm báo cáo cơ quan tổ chức
2021
NHÂN LỤC KHOA HỌC XÃ HỘI
Q
KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN CHẾ ĐỊNH QUYỀN Đối VỚI...
tuyến giao thơng cơng cộng hoặc có thê
khai thác, sử dụng một cách hợp lý nhất.
Tuy nhiên, việc áp dụng chế định này
trên thực tê ở Việt Nam trong thời gian
qua đã bộc lộ nhiều điểm chưa phù hợp cả
về lý luận - pháp lý và thực tiễn. Chính vì
vậy, việc hồn thiện các chế định này là
một địi hỏi mang tính khách quan và cấp
thiết trong điêu kiện giá trị của đất, của
bất động sản đang ngày càng gia tăng
hiện nay.
TÀI LIỆU THAM KHẢO
viet/phap-luat/quyen-loi-di-qua-bat-
dong-san-lien-ke-trong-blds-20 15,
truy
cập ngày 18/3/2019.
9. Phạm Công Lạc (2006), Quyền sử
dụng hạn chế bất động sản liền kề, Nxb.
Tư pháp, Hà Nội.
10. Stimmel, Stimmel & Smith P.C.
(2019), Adjoining Landowners Rights and
Obligations: The Basics, https://www.
stimmel-law.com/en/articles/
adjoininglandowners-rights-and-ob ligations -basics,
accessed 17 March 2019.
11. Trần Thị Huệ (2017), Những điểm
1. Bộ luật Dân sự năm 2005.
2. Bộ luật Dân sự năm 2015.
mới nổi bật về quyền sở hữu và những
3. Luật Đất đai năm 2013.
4. Thông tư 23/2014/TT-BTNMT ngày
2015,
/>C3%Alc-s%E 1%BB%91 -t%El%BA%Alplu%El%BA%ADt-d%C3%A2n-s%El%
BB%Bl-n%C4%83m-2015.html, truy cập
19/5/2014 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và
Môi trường quy định về giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất.
5. Joseph w. Singer (2010), Property,
3rd, Aspen Publishers.
6. Hiroyuki Yanagihashi (1986), The
Right of Pre-emption in Islamic Law,
/>
315174352_The_Right_of_Preemption_in_.Islamic_Law, accessed 18
March 2019.
7. Nguyễn Ngọc Điệp (2009), 3450
Thuật ngữ pháp lý phổ thông, Nxb. Giao
thông vận tải.
8. Nguyễn Thanh Thư, Nguyễn Tấn
Hoàng Hải (2018), Quyền lối đi qua bất
động sản liền kề trong Bộ luật Dân sự
năm 2015, />
NHÂN LỰC KHOA HỌC XÃ HỘI
quyền khác trong Bộ luật Dân sự năm
ngày 18/3/2019.
12. Trần Vang Phủ (2015), “Những khó
khăn khi áp dụng cơ chế chuyển dịch đất
đai tự nguyện ở Việt Nam và một số giải
pháp”, Tạp chí Nhà nước và Pháp luật, sơ
12 - 2015.
13. U.S legal (2019), English Doctrine
Of Ancient Lights, https://adjoining
landowners,
uslegal.com/ light-air-and-
view/english-doctrine-of-ancient-lights/,
accessed 18 March 2019.
14. U.S legal, Adjoining Landowners
Law
and
Legal
Definition,
/>-landowners/, accessed 18 March 2019.
Viện Ngôn ngữ (2016), Từ điển tiếng Việt,
Nxb. Hồng Đức, Hà Nội.
SỐ 4-2021
