Báo cáo Nghiên cứu| Tháng Tư 2022

Thị trường chuẩn bị cho một khởi
đầu mới
Tổng quan Thị trường Bất động sản Việt Nam Q1.22


TỔNG QUAN KINH TẾ VIÊT
. NAM
Tăng trưởng GDP Quý I khởi sắc, tiếp
nối đà tăng của Q4.21: Tổng sản phẩm
trong nước (GDP) Quý 1/22 ước tính
tăng 5,03% so với cùng kỳ năm trước,
cao hơn tốc độ tăng Quý 1/21 (4,72%)
và Quý 1/20 (3,66%) nhưng vẫn thấp
hơn tốc độ tăng của Q 1/19 (6.85%).
Trong đó, khu vực nơng, lâm nghiệp và
thủy sản tăng 2,45%; khu vực công
nghiệp và xây dựng tăng 6,38%, khu
vực dịch vụ tăng 4,58%. Đây có thể nói
là một mức tăng trưởng tích cực,
hướng tới mục tiêu đạt tăng trưởng
GDP 6,5% trong năm 2022 đã được
Chính phủ đề ra.

Biểu đồ 1: Tăng trưởng GDP (so cùng kỳ năm trước)

Biểu đồ 2: Tăng trưởng Bán lẻ và Khách quốc tế (lũy kế từ đầu năm, so cùng kỳ năm trước)

Về cơ cấu nền kinh tế Quý 1/22, khu
vực nông, lâm nghiệp và thủy sản

chiếm tỷ trọng 10,94%; khu vực công
nghiệp và xây dựng chiếm 37,97%; khu
vực dịch vụ chiếm 41,70%; thuế sản
phẩm trừ trợ cấp sản phẩm chiếm
9,39%.
Tổng mức bán lẻ hàng hóa - doanh
thu dịch vụ tiêu dùng và lượng khách
quốc tế đến Việt Nam tăng mạnh:
Tính chung Quý 1/22, tổng mức bán lẻ
hàng hóa và doanh thu dịch vụ tiêu
dùng ước đạt 57,3 tỷ USD, tương
đương 1.318 nghìn tỷ VND, tăng 4,4%
so với cùng kỳ năm trước, nếu loại trừ
yếu tố giá tăng 1,6% (cùng kỳ năm
2021 tăng 2%)
Vận tải hành khách trong quý đạt
740,8 triệu lượt khách vận chuyển,
giảm 23,6% so với cùng kỳ năm trước
(cùng kỳ năm 2021 giảm 15,5%). Cũng
trong 3 tháng đầu năm, vận tải hàng
hóa đạt 501,8 triệu tấn hàng hóa vận
chuyển, tăng 8,2% so với cùng kỳ năm
trước (cùng kỳ năm 2021 tăng 8,2%).
Khách quốc tế đến Việt Nam trong
Quý 1/22 ước đạt gần 91 nghìn lượt
người, tăng 89,1% so với cùng kỳ năm
trước. Trong đó, tháng 3 ghi nhận tới
41,7 nghìn lượt người, gấp 2,2 lần
cùng kì năm trước khi Việt Nam bắt
đầu mở cửa các đường bay quốc tế và

đón khách du lịch trở lại vào ngày
15/03/2022.

Biểu đồ 3: FDI, tỷ USD (số lũy kế từ đầu năm)

Nguồn: Tổng cục thống kê, Tổng cục hải quan Việt Nam

Giải ngân vốn đầu tư trực tiếp
nước ngoài cao nhất 5 năm: Mặc dù
vốn FDI đăng ký vào Việt Nam chỉ
đạt 8,91 tỷ USD trong Quý 1/22,
giảm 12,1% so với cùng kỳ năm
trước, vốn giải ngân đạt 4,42 tỷ,
tăng 7,8% so với cùng kỳ và là mức
cao nhất của Qúy I trong 5 năm qua.
Singapore tiếp tục là quốc gia dẫn
đầu về số vốn đầu tư vào Việt Nam,
đạt 2,29 tỷ USD, chiếm 25,7% tổng
vốn FDI. Tiếp theo là Hàn Quốc đứng
thứ 2 với 1,61 tỷ USD. Đan Mạch xếp
thứ 3 với 1,32 tỷ USD từ dự án nhà

máy LEGO tại Bình Dương.
Trong 18 ngành thu hút đầu tư,
ngành công nghiệp chế biến, chế tạo
dẫn đầu với tổng vốn đầu tư đạt
trên 5,3 tỷ USD, chiếm 59,5% tổng
vốn đầu tư đăng ký. Ngành kinh
doanh bất động sản đứng thứ hai
với tổng vốn đầu tư gần 2,7 tỷ USD,

chiếm 30,3% tổng vốn đầu tư đăng
ký. Tiếp theo lần lượt là các ngành
hoạt động chuyên môn khoa học
công nghệ, sản xuất phân phối điện.

2


TỔNG QUAN KINH TẾ VIÊT
. NAM
CPI tăng thấp giữa cơn “bão giá” trên
thế giới: Tính chung Quý 1/22, CPI
tăng 1,92% so với cùng kỳ năm trước.
Đây là mức tăng khá thấp trong bối
cảnh bất ổn giá trên toàn thế giới,
khẳng định sự cố gắng trong việc cân
đối giá tiêu dùng trong nước của Chính
phủ Việt Nam. Các yếu tố làm tăng CPI
trong quý là: (1) Giá xăng dầu được
điều chỉnh 7 đợt. Bình quân quý I/22,
giá xăng dầu trong nước tăng 48,81%
so với cùng kỳ năm trước. (2) Bởi tác
động của giá xăng, giá dịch vụ giao
thông tăng 16,09% so với cùng kỳ năm
ngối. Bên cạnh đó, một số ngun
nhân giữ chỉ số CPI tăng thấp có thể
được kể đến như: (1) Giá các mặt hàng
thực phẩm giảm 1,2% so với cùng kỳ
năm trước, trong đó giá thịt lợn giảm
21,55%; (2) Giá dịch vụ giáo dục giảm

4,24% do một số tỉnh, thành phố miễn
giảm học phí học kỳ I năm học 202122 do ảnh hưởng của dịch COVID-19.
Xuất nhập khẩu tiếp tục phục hồi
mạnh mẽ trong Quý I: Trong 3 tháng
đầu năm, xuất nhập khẩu gặp nhiều
khó khăn khi tình hình dịch bệnh diễn
biến phức tạp trên cả nước, đồng thời
biên giới Việt – Trung ùn tắc vào dịp
Tết nguyên đán, song kết quả xuất
nhập khẩu Quý I vẫn vô cùng khả
quan. Trong 3 tháng đầu năm, tổng
kim ngạch xuất nhập khẩu hàng hóa
ước tính đạt 176,35 tỷ USD, tăng
14.4% so với cùng kỳ năm trước. Trong
đó, kim ngạch xuất khẩu hàng hóa đạt
88,58 tỷ USD, tăng 12,9%; nhập khẩu
hàng hóa đạt 87,77 tỷ USD, tăng
15,9%.
Trong Quý I/22, Việt Nam có 15 mặt
hàng đạt kim ngạch xuất khẩu trên 1 tỷ
USD, trong đó có 5 mặt hàng xuất
khẩu trên 5 tỷ USD, chiếm tới 58% kim
ngạch xuất khẩu của cả nước là: điện
thoại và linh kiện, linh kiện điện tử
máy tính, máy móc thiết bị, dệt may và
giày dép.
Về thị trường xuất khẩu hàng hóa, Hoa
Kỳ tiếp tục là thị trường xuất khẩu lớn
nhất của Việt Nam, với kim ngạch ước
đạt 25,2 tỷ USD. Trung Quốc là thị

trường nhập khẩu lớn nhất với kim
ngạch ước đạt 27,6 tỷ USD.

Tình hình đăng ký và hoạt động của
các doanh nghiệp có nhiều khởi
sắc: Tính tới cuối tháng 3, số doanh
nghiệp thành lập mới và quay trở lại
hoạt động trong Quý I/22 đạt 60,2
nghìn doanh nghiệp, tăng 36,7% so
với cùng kỳ năm trước. Tổng số vốn
đăng ký bổ sung vào nền kinh tế
trong Quý I/22 là 1.177,9 nghìn tỷ
đồng (bao gồm vốn đăng ký mới và
vốn tăng thêm), tăng 21% so với
cùng kỳ năm trước. Trong Q I/22
bình qn một tháng có 20 nghìn
doanh nghiệp thành lập mới và quay
trở lại hoạt động; 17,1 nghìn doanh
nghiệp rút lui khỏi thị trường.

Kết quả điều tra mới nhất về xu
hướng kinh doanh của các doanh
nghiệp ngành công nghiệp chế biến,
chế tạo cho thấy doanh nghiệp lạc
quan về tình hình sản xuất kinh
doanh trong Quý II/22 với 82,3%
doanh nghiệp đánh giá sẽ ổn định và
tốt hơn so với Quý I/22. Đây là kết
quả quyết tâm phục hồi và phát
triển kinh tế thời gian qua của Quốc

hội và Chính phủ, tạo niềm tin, động
lực cho cộng đồng doanh nghiệp
phát triển hoạt động sản xuất, kinh
doanh.

Biểu đồ 4: CPI – chỉ số chung

Biểu đồ 5: CPI – Nhà ở và vật liệu xây dựng

Biểu đồ 6: Cán cân thương mại

Nguồn: Tổng cục thống kê, Tổng cục hải quan Việt Nam

3


TP.Hồ Chí Minh |

Thị trường Văn phịng

Giá th[1]

Nguồn cung mới tiếp tục hạn chế trong Q1.22

USD 30,7

Chỉ có một tịa nhà Hạng C quy mơ 5.600 m2 hồn thành trong Q1.22 và được sử dụng để
làm trụ sở của chủ đầu tư, không chào thuê trên thị trường. Cả hai phân khúc văn phịng
hạng A&B đều khơng ghi nhận nguồn cung mới với tổng diện tích sàn cho thuê vẫn ở mức
1,67 triệu m2, trong đó diện tích trống sẵn sàng cho thuê khoảng 167.000 m2 sàn, chủ yếu

đến từ các tòa nhà Hạng B.

giá thuê thuần
trên m2 NLA/tháng

Thay đổi giá thuê theo năm

Xu hướng cải tạo lại các tòa nhà hiện hữu để nâng diện tích sàn và nâng hạng tòa nhà ngày
càng phổ biến trong bối cảnh quỹ đất hạn chế.

+0,3%

Nhu cầu thuê chậm do tác động kéo dài của đại dịch

Giai đoạn trong chu kỳ giá

Tỷ lệ trống ở phân khúc Hạng A tăng nhẹ, khoảng 1.288m2 chủ yếu ở các tòa nhà lâu đời do
khách hàng hiện hữu giảm diện tích thuê trong khi thị trường Hạng B ghi nhận nhiều giao
dịch lớn ở các tòa nhà mới, giúp cải thiện lượng hấp thụ thuần cho tồn bộ thị trường văn
phịng Hạng A&B lên mức dương, khoảng 1.142 m2, nhưng vẫn giảm mạnh so với quý
trước. Các công ty hoạt động trong ngành Công nghệ - thơng tin và sản xuất có vốn đầu tư
nước ngồi tiếp tục dẫn dắt nhu cầu trong quý.
Tuy nhiên, các tòa nhà Hàng B hiện hữu cũng đang khá cẩn trọng trong chiến lược cho thuê
trước thách thức suy giảm nhu cầu trong Q1.22 do tác động kéo dài của đại dịch

Giá thuê ổn định theo năm và theo quý
Mặc dù đang đối mặt với nhu cầu suy giảm, chủ nhà nhìn chung có xu hướng giữ giá th
ổn định nhờ tầm nhìn lạc quan về 09 tháng cịn lại của năm 2022. Giá thuê ổn định ở mức
30,7 USD/m2/tháng, tăng nhẹ 0,3% theo năm và 0,2% theo quý.
Các tòa nhà mới với áp lực lấp đầy diện tích trống có xu hướng thu hút khách th với nhiều

chương trình ưu đãi hơn. Các thỏa thuận thực tế diễn ra khá linh hoạt theo từng giao dịch
với các điều khoản hỗ trợ không chỉ giới hạn ở giá thuê.

Triển vọng: Tâm lý lạc quan trong 9 tháng cịn lại
Trong chín tháng còn lại, dự kiến ba tòa nhà Hạng B ở khu vực Ngoài trung tâm sẽ gia nhập
thị trường với gần 70.000m2 sàn cho thuê, đóng góp 4% tổng nguồn cung. Đại lộ Lê Duẩn
dự kiến chào đón thêm một tòa nhà chất lượng Hạng A được dùng làm trụ sở của chủ đầu
tư và không chào thuê ra thị trường.
Nhìn chung, thị trường văn phịng trong năm 2022 dự kiến khá lạc quan với giá thuê ổn
định hoặc tăng nhẹ nhờ nguồn cầu vẫn giới hạn. Tính đến cuối năm 2022,mức giá th
trung bình tồn thị trường dự kiến sẽ tăng trên 30 điểm phần trăm theo năm, cao hơn mức
tăng trưởng của giai đoạn 2020-21.
Biểu đồ 7: Tổng nguồn cung lũy kế

Biểu đồ 8: Giá thuê trung bình

(‘000 m2 NLA)
3 000

100%

(USD/ m2 /tháng)
50

2 500

90%

40


2 000

80%

1 500

30

70%
20

Hạng A

Hạng B

Hạng C

Tỷ lệ lấp đầy - Hạng A&B (RHS)

Hạng A

Q1.22

2022F

Q4.21

Q3.21

Q2.21


Q1.21

Q4.20

Q3.20

Q2.20

10

2022F

2021

Q1.22

2020

2019

2018

50%

2017

0

2016


60%

2015

500

Q1.20

1 000

2014

Ổn định

Hạng B

Chú thích:
[1] Giá th thuần trung bình của văn phòng Hạng A và Hạng B, chưa bao gồm VAT và phí quản lý.
Nguồn: Nghiên cứu JLL

4


TP.Hồ Chí Minh |

Thị trường Bán lẻ

Giá thuê[1]


Chủ đầu tư còn khá thận trọng sau tác động của đại dịch

USD 41,5

Thị trường không ghi nhận nguồn cung mới với phần lớn các TTTM tiếp tục hoãn kế hoạch
mở cửa. Hầu hết các Chủ đầu tư đều mong đợi việc chính phủ nới lỏng chính sách nhập
cảnh đối với khách du lịch quốc tế từ T3.22 sẽ tác động tích cực lên lượng khách đến TTTM
ở khu vực Trung tâm, tạo tiền đề cho việc đưa các TTTM mới đi vào hoạt động.

giá thuê thuần
trên m2 NLA/tháng

Khách thuê lớn dẫn dắt nhu cầu trong Q1.22
Thay đổi giá thuê theo năm

+1,3%

Giai đoạn trong chu kỳ giá

Ổn định

Tỷ lệ lấp đầy dần hồi phục tại các TTTM Trong điểm với hơn 14.000 m2 sàn được hấp thụ
trong Q1.22 do nhu cầu phát triển mở rộng của các khách thuê lớn và các chuỗi bán lẻ.
Ngoài ra, sư xuất hiện của các khách thuê lớn ở các TTTM có chất lượng cao cũng góp phần
thu hút nhu cầu tìm kiếm mặt bằng từ các nhà bán lẻ khác vào dự án.
UNIQLO tiếp tục triển khai hoạt động mở rộng bằng việc khai trương mới hai cửa hàng tại
Aeon Mall Bình Tân và Saigon Centre. Các nhà bán lẻ nội địa thực hiện việc mở rộng khơng
chỉ ở các TTTM mà cịn ở các cửa hàng truyền thống. Những thương hiệu đóng góp nổi bật
cho các giao dịch trong quý có thể kể đến như: Chuk Chuk, Con Cưng, và chuỗi siêu thị Nova
Market.


Giá thuê hồi phục nhẹ
Giá thuê thực tế tại các TTTM Trọng điểm tăng 1,3% so với quý trước, đạt mức 41,5
USD/m2/tháng, hồi phục về mức giá cho thuê của thị trường trước đại dịch. Mặc dù các chủ
nhà đã dỡ bỏ chính sách hỗ trợ khách thuê nhưng vẫn sẵn sàng thương lượng để đưa ra các
chính sách hỗ trợ tùy từng trường hợp cụ thể.

GHI CHÚ:
Tương ưng với sự phát triển của thị
trường bán lẻ Việt Nam, chúng tôi thường
xuyên đánh giá và cập nhật hệ thống
phân loại, xếp hạng, cũng như phương
pháp luận nhằm đảm bảo trọng tâm
nghiên cứu phản ánh đúng tình hình thị
trường
Kể từ Q1.21, trong báo cáo này:
Nguồn cung sẽ bao gồm ba loại TTTM
được phân loai như sau: TTTM cộng đồng,
​TTTM cấp vùng, và TTTM siêu vùng
Hiệu suất thị trường chỉ bao gồm các
TTTM Trọng điểm ( một tập hợp con của
Nguồn cung trên) Đây là một trong những
loại hình TTTM được quan tâm nhiều trên
thị trường.

Triển vọng: Giá thuê tăng theo đà hồi phục kinh tế
Với bối cảnh tình hình dịch đã được kiểm soát và triển vọng lạc quan trong thời gian sắp tới,
các TTTM phải dời lịch khánh thành do ảnh hưởng của lệnh giãn cách xã hội có khả năng
cao sẽ được khai trương trong năm 2022, cung cấp cho thị trường nguồn cung mới lên đến
hơn 100.000 m2 sàn cho th.

Nguồn cung mới ở các vị trí tốt và có chiến lược cho thuê hợp lý sẽ giúp tăng giá thuê trung
bình trên cơ sở kinh tế hồi phục sau đại dịch.
Bên cạnh đó, giá thuê ở các TTTM hiện hữu dự báo sẽ tăng nhẹ, đi cùng với nhu cầu mở
rộng mặt bằng của các chuỗi bán lẻ mới nổi. Ngành hàng ăn uống, của hàng tiện lợi và nhà
thuốc dự báo sẽ dẫn dắt nhu cầu trong 9 tháng còn lại của năm 2022.

Vui lòng tham khảo phần Thuật ngữ để
biết định nghĩa chi tiết về tất cả các thuật
ngữ mới ở trên.

Biểu đồ 10: Giá thuê t.bình TTTM Trọng điểm[2]
(USD/ m2 /tháng)
90

90%

70

Giãn cách Xã hội

80%
50
70%

TTTM Trọng điểm
TTTM Thông thường
Tỷ lệ lấp đầy - TTTM Trọng điểm (RHS)

Trung Tâm


Q1.22

Q2.21

Q1.21

Q4.20

Q3.20

10

Q2.20

2022F

2020

1Q22

2019

2018

2017

2016

2015


2014

50%

30

Q1.20

60%

2022F

1 400
1 200
1 000
800
600
400
200
0

100%

Q4.21

(‘000 m2 NLA)

Q3.21

Biểu đồ 9: Tổng nguồn cung lũy kế


2013

Cần lưu ý rằng bản sửa đổi này có thể sẽ
dẫn đến một số thay đổi trong dữ liệu lịch
sử.

Ngồi trung tâm

Chú thích:
[1] Giá th thuần trung bình của các TTTM Trọng điểm, chưa bao gồm VAT và phí quản lý. Định nghĩa về TTTM Trọng điểm và phân hạng TTTM được chú
thích ở phần Thuật ngữ
[2] Giá thuê thuần trung bình của các TTTM Trọng điểm được phân theo khu vực. Trong đó, Quận 1 được xem là khu vực trung tâm, Khu vực Ngoài trung
tâm bao gồm các quận/huyện còn lại.
5
Nguồn: BP. Nghiên cứu JLL


TP.Hồ Chí Minh |

Thị trường Căn hộ

Giá bán sơ cấp[1]

Nguồn cung tăng trưởng hạn chế sau Tết Nguyên đán

USD 2.927

Quý 1 thường là quý thấp điểm trong năm do các đợt nghỉ lễ và tết Nguyên đán kéo dài.
Theo đó, nguồn cung mới trong quý chỉ đạt 1,518 căn hộ, giảm 76,6% so với quý trước. Citi

Grand ở Quận 2 là dự án duy nhất mở bán mới trong quý này với tổng 666 căn. Nguồn cung
còn lại đến từ các dự án đang được mở bán, tập trung ở phân khúc Cao cấp trở lên như dự
án Grand Marina và Thảo Điền Green.

trên m2 thông thủy

Nhu cầu đầu tư dài hạn từ vốn nhàn rỗi dẫn dắt thị trường
Thay đổi giá bán theo năm

+18,2 %

Nhu cầu dịch chuyển tương đồng với nguồn cung mới, trong đó tổng lượng bán trong
Q1.22 đạt 1.507 căn, giảm 74,1% so với quý trước. Thị trường ghi nhận phân hóa nhu cầu
giữa nhóm khách mua đầu tư và khách ở do động thái siết tín dụng cho vay bất động sản
của ngân hàng nhà nước. Trong khi chính sách vay mua nhà hạn chế có tác động nhất định
đến nguồn cầu đầu cơ và kể cả để ở, các chương trình ưu đãi hấp dẫn của chủ đầu tư vẫn
thu hút sự chú ý của nhóm khách đầu tư dài hạn từ vốn nhàn rỗi.

Mặt bằng giá tiếp tục ghi nhận kỷ lục mới

Tuy nhiên, để giữ nhịp nhu cầu trong bối cảnh giá bán tăng mạnh, các ưu đãi về phương
thức thanh toán và chương trình chiết khấu vẫn được các Chủ đầu tư áp dụng rộng rãi.

Triển vọng: Sống xanh là yếu tố dẫn dắt nguồn cầu
Tổng lượng mở bán mới trong năm 2022 dự kiến ở mức 32.000 căn, tương đương tổng
nguồn cung trong hai năm 2020 và 2021. Nguồn cung tương lai tiếp tục mở rộng theo trục
hạ tầng Đông-Tây, trong đó TP. Thủ Đức ở phía đơng chiếm tới 55% lượng mở bán mới. Ba
quận phía tây bao gồm Bình Chánh, Bình Tân và Tân Phú, cũng sẽ là tâm điểm với nguồn
cung tại khu vực này dự kiến chiếm tới 22% nguồn cung mới trong năm nay. Tâm lý đầu tư
tăng nhẹ do nhu cầu khách hàng cần nơi trú ẩn vào bất động sản để tránh rủi ro lạm phát,

tuy nhiên cũng sẽ bị hạn chế phần nào dưới tác động của việc siết tín dụng. Sống xanh là xu
thế dẫn đầu nhu cầu mua để ở trong bối cảnh người mua tập trung vào chất lượng sống sau
giai đoạn đại dịch. Giá bán tiếp đà tăng trưởng nhưng ở mức chậm hơn so với giai đoạn
2020-21 trong bối cảnh nguồn cung mới dồi dào.
Biểu đồ 11: Tổng nguồn cung lũy kế[2]

Biểu đồ 12: Giá bán sơ cấp trung bình
(USD/ m2)

(‘000 căn)
400
350
300
250
200
150
100
50
0

100%
90%

16 000
12 000

80%

Sang trọng
Trung cấp

Tỷ lệ bán lũy kế (RHS)

Siêu sang
Cao cấp
Bình dân

Q1.22

Q4.21

Q4.20

Q4.19

Q4.18

Q4.17

0

Q4.16

50%

Q4.15

4 000

Q4.14


60%

2022F

2021

1Q22

2020

2019

2018

2017

8 000

2022F

Siêu sang
Cao cấp
Bình dân

2016

70%

2015


Tăng nhanh

Trong vịng 10 năm trở lại đây, thị trường TP.HCM ghi nhận tỷ lệ tăng trưởng lũy kế hàng
năm vào khoảng 11,8% theo năm trong bối cảnh nguồn cung dẫn dắt nhu cầu. Sự cải thiện
về chất lượng của nguồn cung trước bối cảnh nhu cầu ngày càng yêu cầu cao giúp cải thiện
mặt bằng giá ở thị trường sơ cấp, đạt mức 2.927 USD/m2. Quỹ đất ngày càng khan hiếm
cũng góp phần thúc đẩy vào xu hướng tăng giá bán căn hộ. Tại KĐT Thủ Thiêm, sự kiện đấu
giá đất vào T12/21 vừa qua đã thu hút sự quan tâm của người mua vào khu vực này, khiến
giá bán sơ cấp trung bình tại KĐT tăng 3,0% theo quý, cao hơn 2,5% so với mức tăng cùng
kỳ quý trước.

2014

Giai đoạn trong chu kỳ giá

Sang trọng
Trung cấp

Chú thích:
[1] Giá khơng bao gồm VAT và phí bảo trì.
[2] Các dự án chung cư chỉ được xem là mở bán chính thức khi chúng được phép ký Hợp đồng mua bán (sau khi xây xong phần móng).
[3] Thay vì đóng tiền mặt, chủ sở hữu có thể vay Ngân hàng bằng cách sử dụng tài sản đảm bảo từ tài sản hiện có của mình.
Nguồn: BP. Nghiên cứu JLL

6


trường
TP.HCM và Các Tỉnh Lân Cận |Thị
Nhà liền thổ

[1]

Giá bán sơ cấp[2]

Nguồn cung Nhà liền thổ từ TP.HCM tăng mạnh

USD 3.007

Nguồn cung mới ghi nhận trong Q1.22 đạt 2.775 căn, trong đó lượng cung mới ở TP.HCM
tăng mạnh, đạt 992 căn chủ yếu đến từ các dự án vừa được gỡ rối pháp lý và chính thức ký
Hợp đồng mua bán trong quý này.

trên m2 đất

Trong khi đó, các dự án tiến hành tiền mở bán trong Q1.22 ở TP.HCM vẫn còn rất hạn chế.
Việc sụt giảm nguồn cung do khan hiếm quỹ đất ở TP.HCM cùng với việc phát triển cơ sở hạ
tầng đô thị sẽ giúp thị trường nhà liền thổ tiếp tục mở rộng đến các tỉnh lân cận.
Thay đổi giá bán theo năm

+15,9%

Giai đoạn trong chu kỳ giá

Tăng nhanh

Nhà liền thổ tiếp tục là kênh đầu tư ưa thích
Tổng lượng bán trong Q1.22 đạt 2.986 căn, tăng hơn 736 căn so với quý trước. Lượng giao
dịch tăng mạnh từ các dự án đã tiến hành tiền mở bán từ lâu ở TP.HCM, trong khi lượng
bán ở các tỉnh lân cận vẫn ổn định, đạt 1.801 căn trong quý.
Trong bối cảnh lạm phát gia tăng cũng như thắt chặt tín dụng vào thị trường BĐS, nhu cầu

mua Nhà liền thổ như một kênh đầu tư dài hạn đối với dòng vốn nhàn rỗi được ghi nhận
tăng cao và đồng thời thống lĩnh nhu cầu mua trong quý này.

Giá sơ cấp ở TP.HCM tăng mạnh
Giá bán sơ cấp nhà liền thổ tại TP.HCM và các tỉnh lân cận ổn định theo quý nhưng vẫn giữ
đà tăng trưởng theo năm, tăng 1,7% theo quý và 15,9% theo năm, đạt mức 3.007 USD/m2
đất, do thiếu hụt nguồn cung trong khi nhu cầu được duy trì, thậm chí đẩy mạnh sau đại
dịch. Tại TP.HCM, giá bán sơ cấp tăng 2,2% theo quý và tăng mạnh 20,6% theo năm do khan
hiếm nguồn cung mới và dòng tiền tiếp tục đổ vào loại hình này tại thành phố.
Rổ hàng bán trên thị trường sơ cấp vẫn còn tương đối dồi dào ở tất cả các thị trường tỉnh
ngoại trừ BR-VT với chỉ duy nhất một dự án đang chào bán ở thị trường sơ cấp với giá giao
dịch khoảng 4.800 USD/m2 đất tại tỉnh này.

Triển vọng: Nguồn cung mới hạn chế ở TP.HCM
Trong chín tháng cịn lại của năm 2022, nguồn cung mới mở bán ở TP.HCM khá hạn chế, dự
kiến khoảng 505 căn, trong khi đó, khoảng hơn 8.000 căn dự kiến được chào bán tại bốn
tỉnh lân cận. Các chính sách siết chặt tín dụng vào các kênh bất động sản và chứng khốn,
tập trung vào việc duy trì ổn định thị trường, phát triển kinh tế và sản xuất sau giai đoạn
dịch bệnh kéo dài dự kiến sẽ giúp điều chỉnh và lành mạnh hóa thị trường BĐS, chỉ các chủ
đầu tư và khách mua trường vốn sẽ giữ vững vị thế trong bối cảnh này.
Thị trường nhà liền thổ được kỳ vọng sẽ ngày càng cải thiện hơn về chất lượng sản phẩm,
trong đó yếu tố tiện ích, vốn là điểm yếu của các dự án nhà liền thổ so với sản phẩm căn hộ,
sẽ được cải thiện thông qua các dự án quy mơ lớn tích hợp nhiều tiện ích nội khu cùng các
hạ tầng thơng minh.
Biểu đồ 13: Tổng nguồn cung lũy kế[2]

Biểu đồ 14: Giá bán sơ cấp trung bình

(‘000 căn)


(USD/ m2 đất)

30

100%

7 000
6 000

25
20

90%

15

5 000
4 000
3 000

10

80%

5

2 000
1 000

0


70%
TPHCM

Bình Đồng
Dương Nai

Tổng nguồn cung

Long
An

BR-VT

0
TPHCM

Bình Đồng Nai Long
Dương
An

BR-VT

Tỷ lệ bán lũy kế (RHS)

Chú thích:
[1] Khu vực TP Hồ Chí Minh và Các Tỉnh Lân Cận trong báo cáo này bao gồm các tỉnh TP.HCM, Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa – Vũng Tàu và Long An.
[2] Giá bán chưa bao gồm VAT và phí bảo trì. Giá bán trên m2 đất = tổng giá trị căn / tổng diện tích đất của căn nhà.
[3] Các dự án Nhà liền thổ chỉ được xem là mở bán chính thức khi chúng được phép ký Hợp đồng mua bán (sau khi xây xong cở sở hạ tầng).
Nguồn: BP. Nghiên cứu JLL


7


trường Đất Khu công nghiệp và
Miền Nam | Thị
Nhà xưởng xây sẵn (NXXS)
Giá thuê đất [2]

Thị trường chào đón nguồn cung mới

USD 120

Việc các đường bay quốc tế đến Việt Nam được khơi phục đã mang đến những tín hiệu tích
cực cho thị trường cơng nghiệp đầu năm 2022. Các dự án được dự báo sẽ gia nhập thị trường
đã chính thức được đi vào hoạt động, giúp nguồn cung đất KCN và NXXS tăng trưởng đáng kể
trong Q1.22, lần lượt đạt mức 26.724 ha và 3,8 triệu m2. Nổi bật, KCN VSIP 3 tại Bình Dương
đã tổ chức lễ khởi công và KCN công nghệ cao Amata Long Thành, Đồng Nai được nhận quyết
định cho thuê đất. Bên cạnh đó, ngồi việc hồn thành xây dựng của các dự án hiện hữu, thị
trường NXXS còn ghi nhận hai dự án mới khởi công của KCN Việt Nam tại KCN Phú An Thạnh,
Long An và Frasers Property tại KCN Bình Dương. Các dự án này ước tính sẽ cung cấp cho thị
trường hơn 85.000 m2 NXXS vào cuối năm 2022.

trên m2/chu kỳ thuê

Thay đổi giá thuê theo năm

+9,0%

Tỷ lệ lấp đầy vẫn duy trì ở mức ổn định


Giai đoạn trong chu kỳ giá

Tăng nhanh

Mặc dù có sự gia tăng nguồn cung mới vào thị trường đất KCN và NXXS, nhưng tỷ lệ lấp đầy
trong Q1.22 chỉ thay đổi nhẹ, lần lượt ở mức 85% và 89%. Điều này cho thấy nhu cầu thuê đất
và nhà xưởng vẫn đang tăng cao hậu đại dịch. Thị trường KCN ở Bình Dương và Long An tiếp
tục là điểm sáng thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư. Tiêu biểu là KCN VSIP 3, mặc dù mới
khởi công nhưng đến nay đã có hơn 30 tập đồn & cơng ty quan tâm tìm hiểu phát triển sản
xuất, tương đương 175 ha đất cơng nghiệp. Long An cũng đón nhận dự án đầu tư nhà máy trị
giá hơn 136 triệu USD của Coca Cola ở KCN Phú An Thạnh và hai dự án Nhà kho xây sẵn đầu
tiên của BWID tại KCN Xuyên Á & Vĩnh Lộc 2.

Giá đất đạt đỉnh mới, trong khi giá thuê NXXS tăng chậm lại
Trong quý này, đất KCN vẫn giữ đà tăng trưởng mạnh mẽ và thiết lập đỉnh giá trung bình mới
là 120 USD/m2/chu kỳ thuê (tăng 9,0% so với cùng kỳ năm trước) nhờ vào làn sóng đầu tư FDI
mới đổ vào Việt Nam sau khi Việt Nam được tái mở cửa, và nhu cầu mở rộng sản xuất của
những doanh nghiệp hiện hữu. Mặt khác, trong bối cảnh thị trường NXXS đang nổi lên với
lượng cung tăng đáng kể, giá thuê tương đối ổn định ở mức trung bình 4,8 USD/m2/tháng
cho tồn khu vực, chỉ tăng 0,93% so với Q4.21.
Giá thuê NXXS[3]

USD 4,8
giá thuê thuần
trên m2 GFA/tháng

Thay đổi giá thuê theo năm

+5,9%


Triển vọng: Xu hướng KCN thông minh, NXXS dịch chuyển sang quy mô lớn
Bên cạnh các yếu tố về giá cả và vị trí, sự xuất hiện của những mơ hình KCN phát triển xanh và
ứng dụng công nghệ trong việc quản lý vận hành được dự đoán là những lợi thế cạnh tranh
trong việc thu hút đầu tư trong tương lai. Thị trường NXXS có bước dịch chuyển sang quy mơ
lớn hơn để đón bắt nhu cầu của khách thuê, nhất là những khách ngoại lựa chọn đặt nền
móng hoặc mở rộng sản xuất tại Việt Nam nhưng muốn tiết kiệm thời gian, chi phí và nhanh
chóng đi vào hoạt động. Do quỹ đất công nghiệp đang ngày càng hạn chế, NXXS nhiều tầng
đang được xem là giải pháp trong tương lai gần cho các nhà đầu tư giúp mở rộng không gian
và tăng hiệu quả sử dụng đất.
Biểu đồ 15: Tổng nguồn cung lũy kế

Biểu đồ 16: Giá thuê trung bình
(triệu m2)

(ha)
10 000

1,600
1,400
1,200
1,000
800
600
400
200
0

8 000
6 000


Giai đoạn trong chu kỳ giá

4 000

Tăng chậm

2 000
0
Bình Đồng
Dương Nai
Đất cơng nghiệp

BR Long TP.HCM
VT
An
[4]
Nhà xưởng xây sẵn (RHS)

(USD/ m2 /chu kỳ th)

USD/m2 /tháng)

250

8

200

6


150
4
100
2

50
0

0
Bình
Dương

Đồng
Nai

Đất cơng nghiệp

BR VT

Long
An

TP.HCM
[4]

Nhà xưởng xây sẵn (RHS)

Chú thích:
[1] Khu vực Nam Bộ trong báo cáo này bao gồm các tỉnh TP.HCM, Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa – Vũng Tàu và Long An.

[2] Giá th trung bình chưa bao gồm phí duy tu hạ tầng, phí dịch vụ và thuế VAT. Chu kì thuê là số năm được phép hoạt động còn lại của KCN.
[3] Giá thuê chưa bao gồm VAT và phí dịch vụ
[4[ Tổng nguồn cung/giá thuê đất KCN của TP.HCM khơng bao gồm Khu cơng nghệ cao Sài Gịn và Khu phần mềm Quang Trung do tính chất đặc thù của
8
khu công nghệ cao.
Nguồn: BP. Nghiên cứu JLL


Hà Nội | Thị trường Văn phòng
Giá thuê[1]

Nguồn cung hạng B mới được ghi nhận tại khu vực trung tâm

USD 18,8

Trong Q1.22, thị trường văn phòng Hà Nội ghi nhận nguồn cung mới đến từ một tòa nhà
Hạng B là BRG Tower tại Quận Hồn Kiếm với diện tích 5.580 m2 sàn. Phân khúc văn phịng
cho th Hạng A khơng ghi nhận thêm nguồn cung mới trong quý. Sự xuất hiện của tòa nhà
văn phòng mới BRG Group đã giúp nâng tổng nguồn cung văn phòng cho thuê Hạng A&B tại
Hà Nội lên khoảng 2,3 triệu m2.

giá thuê thuần
trên m2 NLA/tháng

Nguồn cầu vẫn còn gặp nhiều thách thức
Thay đổi giá thuê theo năm

+0,5%

Giai đoạn trong chu kỳ giá


Ổn định

Thị trường văn phòng Hạng A&B Hà Nội ghi nhận mức hấp thụ ròng dương khoảng 1.169
m2 sàn trong Q1.22, chủ yếu nhờ các giao dịch lớn tại một số tòa văn phịng Hạng A. Nhìn
chung, hầu hết các tịa văn phịng cho th đều có hấp thụ rịng âm, hoặc chỉ cho th
được kích thước văn phịng vừa và nhỏ (250-400 m2).

Trong bối cảnh các doanh nghiệp vẫn đang chịu ảnh hưởng kéo dài của Covid-19 và số ca
bệnh tăng nhanh tại Hà Nội, nhiều doanh nghiệp quyết định cho nhân viên làm việc tại nhà
và tạm dừng nhu cầu thuê văn phòng. Điều này khiến tỷ lệ lấp đầy văn phòng hạng B giảm
0,2% so với quý trước. Nhờ giá thuê phải chăng, hầu hết các yêu cầu thuê văn phịng tập
trung ở những tịa nhà Hạng B ở ngồi khu vực trung tâm. Về đối tượng khách thuê, các
giao dịch lớn ở cả phân khúc Hạng A&B chủ yếu đến từ các doanh nghiệp công nghệ thông
tin và bất động sản.

Giá cho thuê tăng nhẹ

Triển vọng: Nguồn cung hạng A mới gia nhập thị trường vào năm 2022
Dựa trên tiến độ xây dựng của các dự án, thị trường văn phịng Hà Nội sẽ đón nhận 42.247
m2 từ 2 dự án hạng A và 141.546 m2 từ 5 dự án hạng B trong năm 2022. Nguồn cung mới
chất lượng cao với mức giá chào thuê cao sẽ đẩy giá thuê trung bình năm 2022 lên mức cao
hơn. Tuy nhiên, với diện tích lớn từ những nguồn cung mới, tỷ lệ trống trên toàn thị trường
cũng sẽ tạm thời tăng tương ứng.
Các doanh nghiệp hoạt động trong ngành có tốc độ tăng trưởng tốt như công nghệ thông
tin, thương mại điện tử, bất động sản khả năng cao sẽ tiếp tục là dẫn dắt nhu cầu của thị
trường văn phòng Hà Nội.
Biểu đồ 17: Tổng nguồn cung lũy kế

Biểu đồ18: Giá thuê trung bình


(‘000 m2 NLA)

(USD/ m2 /tháng)
30

20

10

Hạng A

2022

Q1.22

Q4.21

Q3.21

Q2.21

Q1.21

Q4.20

Q3.20

Q2.20


Q1.20

0

Q4.19

(*) Techno Park Tower có tổng 117.000
m2 sàn và có khả năng cung cấp gần
92.000 m2 sàn cho thuê sau khi sử dụng
nội bộ. Tuy nhiên, do dự án có vị trí thuộc
khu vực phi truyền thống và tệp khách
hàng đặc biệt, Techno Park Tower sẽ
không năm trong giỏ hàng nghiên
cứuhiệu suất của JLL.

Q3.19

GHI CHÚ:

Giá chào thuê văn phòng tăng nhẹ ở cả hai phân khúc. Năm 2022, khi các doanh nghiệp trở
lại hoạt động bình thường, một số tịa nhà Hạng A đã hồi phục giá thuê về mức bằng với
trước khi giãn cách xã hội. Giá thuê văn phòng Hạng A trong Q1.22 đạt 26,8
USD/m2/tháng*, tăng 0,1% so với quý trước. Với mức giá chào thuê cao hơn mặt bằng
chung của tòa văn phòng mới BRG Tower, giá thuê trung bình Hạng B cũng tăng nhẹ 0,9%
so với quý trước, đạt 14,9 USD/m2/tháng.

Hạng B

Chú thích:
[1] Giá th thuần trung bình của văn phòng Hạng A và Hạng B, chưa bao gồm VAT và phí quản lý.

[2] Khu vực Trung tâm bao gồm các quận Hoàn Kiếm (khu lõi trung tâm), Đống Đa, Ba Đình và Hai Bà Trưng. Khu vực Ngồi trung tâm bao gồm tất cả các
quận/huyện cịn lại.
Nguồn: BP. Nghiên cứu JLL

9


Hà Nội | Thị trường Bán lẻ
Giá thuê[1]

TTTM mới tiếp tục lùi ngày khai trương

USD 32,2

Do số ca Covid tại Hà Nội tăng đạt đỉnh vào tháng 3, các dự án dự kiến đi vào hoạt động
trong quý phải dời lịch đến cuối năm để đạt tỷ lệ lấp đầy mong muốn trước khi mở cửa. Do
đó, tổng nguồn cung của thị trường bán lẻ Hà Nội vẫn ổn định ở mức 1,09 triệu m2 NLA,
chủ yếu ở các khu vực Ngoài trung tâm. Một số trung tâm thương mại đã tận dụng dịp thấp
điểm này để cải tạo lại mặt bằng như Indochina Plaza Hanoi ở quận Cầu Giấy. Tính đến cuối
quý tổng diện tích trống của TTTM tại Hà Nội là hơn 50.000 m2 sàn, trong đó hầu hết các
diện tích trống có diện tích từ 350-500 m2.

Biểu đồ 20: Giá thuê t.bình TTTM Trọng điểm[2]

Biểu đồ 19: Tổng nguồn cung lũy kế
(‘000 m2 NLA)
1 400
1 200
1 000
800

600
400
200
0

100%

(USD/ m2 /tháng)
80

90%

60

80%
40
70%

TTTM Trọng điểm
TTTM Thông thường
Tỷ lệ lấp đầy - TTTM Trọng điểm (RHS)

Trung tâm

2022

Q1.22

Q4.21


Q3.21

Q2.21

Q1.21

Q4.20

0

Q3.20

50%

20

Q2.20

60%

Q1.20

Cần lưu ý rằng bản sửa đổi này có thể sẽ
dẫn đến một số thay đổi trong dữ liệu lịch
sử.

Q4.19

Vui lòng tham khảo phần Thuật ngữ để
biết định nghĩa chi tiết về tất cả các thuật

ngữ mới ở trên.

2022

Hiệu suất thị trường chỉ bao gồm các
TTTM Trọng điểm ( một tập hợp con của
Nguồn cung trên) Đây là một trong những
loại hình TTTM được quan tâm nhiều trên
thị trường.

2021

Nguồn cung sẽ bao gồm ba loại TTTM
được phân loai như sau: TTTM cộng đồng,
​TTTM cấp vùng, và TTTM siêu vùng

Vincom Smart City với 40.800 m2 diện tích bán lẻ sẽ là điểm nhấn của nguồn cung mới vào
năm 2022. Về tình hình hoạt động của thị trường, tỷ lệ lấp đầy tại các trung tâm thương mại
hiện hữu dự kiến ​sẽ tăng do sức mua của khách hàng sẽ cải thiện khi dịch được kiểm soát.
Tuy nhiên, với sự phát triển của mua sắm trực tuyến trong hai năm qua, khách thuê, đặc
biệt là các thương hiệu bán lẻ nước ngồi sẽ phát triển một số mơ hình cửa hàng mới để
cung cấp trải nghiệm khách hàng tốt hơn, chẳng hạn như mua hàng trực tuyến và lấy hàng
tại các điểm cửa hàng, hoặc cửa hàng bán lẻ tương tác. Điều này sẽ sẽ đòi hỏi các chủ nhà
cần có sự thay đổi và phát triển trong việc thiết kế cũng như vận hành các dự án mới để
phù hơp với xu hướng mới.

2020

Kể từ Q1.21, trong báo cáo này:


Triển vọng: Các dự án tích hợp và tối ưu trải nghiệm khách hàng được mong chờ

2019

Tương ưng với sự phát triển của thị
trường bán lẻ Việt Nam, chúng tôi thường
xuyên đánh giá và cập nhật hệ thống
phân loại, xếp hạng, cũng như phương
pháp luận nhằm đảm bảo trọng tâm
nghiên cứu phản ánh đúng tình hình thị
trường

Nhìn chung, giá thuê thuần ở các TTTM Trọng điểm ở khu vực Trung tâm và Ngoài Trung
tâm đạt 63,6 USD/m2/tháng và 28,7 USD/m2/tháng trong Q1.22, lần lượt tăng 1,3% và
0,3% so với quý trước. Giá thuê thực tế ở các TTTM Trọng điểm trên toàn thị trường tăng
nhẹ 0,5% so với cùng kỳ năm ngoái do chủ nhà đã áp dụng chính sách tăng giá tự nhiên
theo năm từ Q1.22 vốn bị ngưng lại trong suốt năm 2021 do đại dịch. Tuy nhiên, việc điều
chỉnh tăng giá theo lạm phát này chủ yếu diễn ra ở một số TTTM vốn có tỷ lệ lấp đầy tốt và
ít chịu ảnh hưởng bởi đại dịch. Đối với các TTTM còn lại, chủ nhà vẫn linh hoạt trong việc
xem xét giá thuê tốt cho khách thuê dựa trên sản phẩm, diện tích thuê và thời hạn thuê.

2018

GHI CHÚ:

Giá thuê tăng nhẹ so với quý trước

2017

Ổn định


TTTM tiếp tục bị ảnh hưởng bởi dịch Covid-19, đặc biệt khi tình hình tại Hà Nội trở nên
phức tạp hơn trong Q1.22 với tổng hấp thụ ròng âm ở mức -6.407 m2 trên toàn thành phố.
Ngoài một giao dịch đáng chú ý với diện tích 1.000 m2 tại AEON Mall Hà Đơng, mức hấp thụ
rịng âm vẫn tiếp tục bao trùm bức tranh thị trường khi các nhà bán lẻ nhỏ trong nước phải
đóng cửa các cửa hàng hoạt động kém hiệu quả. Một số khách thuê cung cấp các dịch vụ
như khu trò chơi, sân chơi cho trẻ em cũng phải tạm thời đóng cửa do khách hàng đang hạn
chế các hoạt động tập trung đông người.

2016

Giai đoạn trong chu kỳ giá

Tỷ lệ hấp thụ ròng âm tiếp tục ảnh hưởng thị trường

2015

+0,5%

2014

Thay đổi giá thuê theo năm

2013

giá th thuần
trên m2 NLA/tháng

Ngồi Trung tâm


Chú thích:
[1] Giá th thuần trung bình của các TTTM Trọng điểm, chưa bao gồm VAT và phí quản lý. Định nghĩa về TTTM Trọng điểm và phân hạng TTTM được chú
thích ở phần Thuật ngữ
[2] Giá thuê thuần trung bình của các TTTM Trọng điểm được phân theo khu vực. Trong đó, Khu vực Trung tâm bao gồm các quận Hoàn Kiếm (khu lõi
trung tâm), Đống Đa, Ba Đình và Hai Bà Trưng. Khu vực Ngoài trung tâm bao gồm tất cả các quận/huyện còn lại.
10
Nguồn: BP. Nghiên cứu JLL


Hà Nội | Thị trường Căn hộ
Giá bán sơ cấp[1]

Nguồn cung tăng theo quý

USD 1.729

Trong Q1.22, nguồn cung thị trường căn hộ Hà Nội ghi nhận các dấu hiệu tích cực với 3.260 căn
mở bán, tăng 7,3% theo quý, tuy nhiên vẫn giảm 10,6% theo năm. Mức tăng theo quý gửi đến
các tín hiệu tích cực cho thấy nguồn cung đang tiếp tục trên đà hồi phục sau khi cả nước bắt đầu
tiến trình bình thường hóa với đại dịch. Phân khúc Trung cấp dẫn đầu thị trường khi chiếm đến
75% nguồn cung mới, chủ yếu đến từ các dự án hiện hữu như Vinhomes Gia Lâm: Vincity- phân
khu The Pavillion (khoảng 650 căn), Imperia Smart City (khoảng 300 căn). Đặc biệt, trong q
này, thị trường cịn đón chào thêm hai dự án mới có tên là The Essensia (phân khúc Trung cấp,
quy mô 496 căn) và Tecco Diamond (phân khúc Bình Dân, quy mơ 665 căn) tại khu vực ngoại
thành.

trên m2 thông thủy

Thay đổi giá bán theo năm


+11,2%

Nhu cầu mua căn hộ tăng cao sau Tết

Giá bán sơ cấp tăng mạnh theo năm
Giá bán căn hộ sơ cấp tại Hà Nội đạt đỉnh tại 1.72 USD/m2, tăng 11,2% theo năm. Đây là
mức tăng hàng năm cao nhất trong vòng 10 năm trở lại đây. Bên cạnh việc thiếu hụt nguồn
cung mới trong giai đoạn dịch bệnh, chi phí nguyên vật liệu xây dựng đắt đỏ cùng sự gia
nhập của các dự án thuộc phân khúc Cao Cấp và Sang Trọng cũng góp phần khiến giá sơ cấp
trên tồn thị trường tăng mạnh. Không những vậy, giá sơ cấp trên thị trường căn hộ Trung
cấp cho thấy đà leo thang khi ở nhiều dự án có mức tăng giá theo năm lên đến 10%.

Triển vọng: Thị trường ảnh hưởng từ việc thắt chặt tín dụng
Sự gia nhập của nhiều dự án phân khúc Sang Trọng như Heritage West Lake (Tây Hồ) hoặc
Siêu Sang như The Grand (Hoàn Kiếm) được dự đốn sẽ đẩy giá bán sơ cấp trên tồn thị
trường tiếp tục tăng. Trong bối cảnh ngân hàng siết chặt tín dụng đối với lĩnh vực bất động
sản, nguồn cung và cầu dự kiến sẽ bị ảnh hưởng trong thời gian tới. Đối với các CĐT nhỏ lẻ,
việc khó tiếp cận nguồn vốn có thể khiến dự án bị chậm tiến độ, giảm quy mô xây dựng,
ảnh hưởng đến tiến độ bán hàng và tốc độ hoàn vốn. Trong khi đó, nguồn cầu từ nhóm
khách mua đầu tư sẽ giảm và nhóm khách mua ở thực cần sử dụng địn bẩy tài chính để
mua căn hộ cũng gặp phải khó khăn trong thời gian tới.
Biểu đồ 21: Tổng nguồn cung lũy kế[2]

Biểu đồ 22: Giá bán sơ cấp trung bình

60%

2 000

50%


0

50

2021

Q1.22

2020

2019

2018

2017

Q4.22F

Bình dân
Cao cấp
Siêu sang

2016

0

Trung cấp
Sang trọng
Tỷ lệ bán lũy kế (RHS)


Siêu sang
Cao cấp
Bình dân

Q1.22

4 000

Q4.22F

70%

100

Q4.21

6 000

Q4.20

80%

Q4.19

200
150

Q4.18


8 000

250

Q4.17

10 000

90%

300

Q4.16

100%

Q4.15

350

Q4.14

(USD/ m2)

(‘000 căn)

2015

Tăng nhanh


2014

Giai đoạn trong chu kỳ giá

Sự cải thiện về nguồn cung cùng tâm lý lo sợ lạm phát khiến giá nhà leo thang đã góp phần
thúc đẩy nhu cầu mua căn hộ, đặc biệt là với người mua ở thực. Trong Q1.22, lượng căn hộ
bán ra đạt 4.391 căn, tăng 31,7% theo quý. Trong đó, thị trường căn hộ Trung cấp chiếm
đến 74.6% số căn được bán hết, tập trung tại các dự án có quy mơ lớn như Vinhome Ocean
Park (Gia Lâm) hoặc Vinhomes Smart City ( Nam Từ Liêm). Nhu cầu tốt không giới hạn chỉ ở
các quận huyện có tâm lý thị trường tốt nhờ các dự án lớn như Gia Lâm, Nam Từ Liêm, một
vài huyện ngoại thành như Hồi Đức, Thanh Trì cũng có tỷ lệ bán tốt trong Q1.22, nhờ vào
các dự án phù hợp với nhu cầu của khách hàng bình dân trong thời kì khan hiếm nguồn
cung giá rẻ và giá bán đang ngày càng tăng cao.

Sang trọng
Trung cấp

Chú thích:
[1] Giá khơng bao gồm VAT và phí bảo trì.
[2] Các dự án chung cư chỉ được xem là mở bán chính thức khi chúng được phép ký Hợp đồng mua bán (sau khi xây xong phần móng).
Nguồn: BP. Nghiên cứu JLL

11


[1]

Hà Nội và Các Tỉnh Lân Cận |

Thị trường

Nhà liền thổ

Giá bán sơ cấp[1]

Dự án mới tăng mạnh tại các tỉnh và thành phố lân cận.

USD 4,799

Trong Q1.22, lượng mở bán Nhà liền thổ mới tại miền Bắc khởi sắc với gần 1.400 căn, gấp
hai lần so với Q4.21. Trong đó, TP. Hà Nội tiếp tục dẫn đầu thị trường khi chiếm đến 54%
tổng nguồn cung mới, chủ yếu đến từ những giai đoạn tiếp theo của các dự án lớn ở phía
Tây thành phố: như Hinode Royal Park (Hồi Đức), An Vượng Villas (Hà Đông), và sự gia
nhập của một dự án mới tên Eurowindow Twin Park (Gia Lâm) ở khu vực phía Đơng. Cùng
với đó, hoạt động mở bán tại các tỉnh lân cận cũng diễn ra sôi nổi với mức tăng trưởng
nguồn cung mới cao nhất kể từ năm 2021, với tổng 637 căn, chủ yếu đến từ các dự án mới
gia nhập như BRG Coastal City (Hải Phịng), Policity Kim Đơ và Vietsing Square (Bắc Ninh).

trên m2 đất

Thay đổi giá bán theo năm

+12,2%

Giai đoạn trong chu kỳ giá

Tăng nhanh

Nguồn cầu duy trì sức nóng
Nhu cầu mua nhà liền thổ miền Bắc vẫn duy trì sức nóng với khoảng 1.461 căn được bán. Ở
Hà Nội, các huyện trong bán kính 10-15 km từ Trung tâm như Hồi Đức và Gia Lâm tiếp tục

cho thấy sức hút rõ rệt khi quỹ căn tại các dự án lớn như Hinode Royal Park, Eurowindow
Twin Park nhanh chóng cháy hàng trong giai đoạn tiền mở bán và mở bán chính thức. Tại
các tỉnh vùng ven, nguồn cung khan hiếm tại các vị trí đẹp và mức giá rẻ hơn (dao động từ
1.800 USD –3.400 USD/m2 đất) khiến các dự án mới mở thu hút được sự chú ý của các nhà
đầu tư và nhanh chóng được bán hết. Tổng số căn được bán ra tại bốn tỉnh lân cận đạt 603
căn, trong đó, 50% số căn đến từ các dự án mới mở bán trong Q1.22.

Giá sơ cấp tiếp tục tăng mạnh
Giá bán sơ cấp trung bình của thị trường Hà Nội và các tỉnh lân cận đạt 4.799 USD/m2 đất,
tăng 2,7% theo quý và 12,2% theo năm. Giá bán sơ cấp của đa số các dự án đang xây dựng
ở Hà Nội tiếp tục tăng mạnh, ở mức 7,1% theo quý do cung ít -cầu cao, chi phí nguyên vật
liệu đắt đỏ và nhu cầu đầu tư cao vào các dự án có quy hoạch bài bản, vị trí đắc địa để khai
thác tiềm năng kinh doanh trong tương lai. Ở bốn tỉnh lân cận, trong khi giá bán sơ cấp tại
Bắc Ninh tăng mạnh 10% theo quý do sự gia nhập của dự án có giá trên 5.000 USD/m2 đất,
Hải Phòng ghi nhận giá giảm 9,6% theo quý do xuất hiện dự án mới có giá bán thấp hơn
mức trung bình thị trường. Giá bán sơ cấp trung bình ở Hưng Yên và Vĩnh Phúc ổn định
theo quý trên các dự án hiện hữu trong khi thị trường không có nguồn cung mới.

Triển vọng: Nguồn cung mới đến từ các dự án tích hợp có quy hoạch tốt
Trong 9 tháng tới, nguồn cung tương lai được dự đoán đạt khoảng 6.000 căn, trong đó Hà
Nội đóng góp hơn 50% nguồn cung mới, chủ yếu đến từ các dự án tích hợp lớn có quy
hoạch bài bản và pháp lý rõ ràng. Việc ngân hàng siết chặt vốn tín dụng và các điều khoản,
lãi suất cho vay đối với bất động sản sẽ thúc đẩy các CĐT tích cực tìm kiếm các dòng vốn hỗ
trợ khác để phát triển dự án theo kế hoạch. Các dự án phát triển bởi CĐT nhỏ, khơng thể
tiếp cận nhiều nguồn vốn, có khả năng sẽ bị chậm tiến độ. Điều này cũng sẽ tác động đến
nguồn cầu trong ngắn hạn, nhất là đối với tệp khách đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính.
Hình 23: Tổng nguồn cung lũy kế[2]
(‘000 căn)
60


Biểu đồ 24: Giá bán sơ cấp trung bình
100%

(USD/ m2 đất)
6 000
5 000

50
40

90%

4 000
3 000

30
20

80%

10

2 000
1 000

0

70%
Hà Nội


Hải
Phòng

Tổng nguồn cung

Bắc
Ninh

Hưng
Yên

Vĩnh
Phúc

0
Hà Nội

Hải Bắc Ninh Hưng
Phịng
n

Vĩnh
Phúc

Tỷ lệ bán lũy kế (RHS)

Chú thích:
[1] Khu vực Hà Nội và Các Tỉnh Lân Cận trong báo cáo này bao gồm các tỉnh Hà Nội, Hải Phòng, Bắc Ninh, Hưng Yên và Vĩnh Phúc.
[2] Giá không bao gồm VAT và phí bảo trì. Giá bán trên m2 đất = tổng giá trị căn / tổng diện tích đất của căn nhà.
[3] Các dự án Nhà liền thổ chỉ được xem là mở bán chính thức khi chúng được phép ký Hợp đồng mua bán (sau khi xây xong cở sở hạ tầng).

Nguồn: BP. Nghiên cứu JLL

12


trường Đất Khu công nghiệp và
Miền Bắc | Thị
Nhà xưởng xây sẵn (NXXS)
Giá thuê đất

USD 109
trên m2/chu kỳ thuê

Thị trường đất Khu cơng nghiệp có thêm nguồn cung mới
Sự kiện khởi công khu công nghiệp Thuận Thành I, Bắc Ninh đã đem lại tín hiệu tích cực cho
thị trường ngay trong quý đầu năm mới, bổ sung thêm 160 ha đất cho th và nâng tổng
diện tích quỹ đất cơng nghiệp tại miền Bắc lên hơn 10.024 ha. Trong khi đó, thị trường
NXXS trong Q1.22 khơng ghi nhận nguồn cung mới, tổng nguồn cung tại khu vực miền Bắc
vẫn ổn định ở mức 2,2 triệu m2.
Tỷ lệ lấp đầy ở khu vực miền Bắc giữ vững trên 80%

Thay đổi giá thuê theo năm

+9,2%

Q1.22 tiếp tục ghi nhận ảnh hưởng nặng nề của dịch Covid-19 lên hoạt động kinh doanh
của các doanh nghiệp sản xuất khi số ca nhiễm tăng mạnh ở các tỉnh phía Bắc. Tuy nhiên,
nhờ việc thích ứng linh hoạt với dịch bệnh của các doanh nghiệp và các địa phương, sản
xuất công nghiệp trong quý vẫn tăng trưởng mạnh mẽ. Dòng vốn FDI chảy vào bất động sản
KCN và hoạt động sản xuất ở phía Bắc vẫn thể hiện mức tăng trưởng mạnh mẽ. Nổi bật là

các dự án VSIP Bắc Ninh tăng vốn đầu tư thêm gần 941 triệu USD và dự án nhà máy chế tạo
của Tập đồn Goertek tại khu cơng nghiệp Quế Võ, Bắc Ninh tăng vốn gần 306 triệu USD.

Giai đoạn trong chu kỳ giá

Tỉ lệ lấp đầy các khu công nghiệp phía Bắc trong q này duy trì ở mức 80%, tăng nhanh so
với mức 75% cùng kỳ năm ngoái. Tỷ lệ lấp đầy NXXS cũng tiếp tục ở mức cao, đạt 98%.

Tăng nhanh

Giá th đất và nhà xưởng khơng có biến động
Giá đất cơng nghiệp trung bình trong Q1.22 đạt USD 109/m2/chu kỳ thuê, giảm nhẹ so với
quý trước do giá thuê ưu đãi hơn tại một số KCN ở vị trí kém thuận lợi và muốn đẩy nhanh
tốc độ lấp đầy, nhưng vẫn giữ đà tăng nhanh với mức tăng 9,2% so với cùng kỳ năm trước.
Trong khi đó, giá thuê NXXS không đổi theo quý, đạt mức USD 4,7/m2/tháng, tăng 3,5% so
với cùng kỳ năm trước.
Triển vọng thị trường: Thị trường tiếp tục sôi động với nhiều dự án mới
Năm 2022, việc mở cửa đường bay và áp dụng hộ chiếu vaccine để phục hồi nền kinh tế
cùng với các nỗ lực thu hút đầu tư từ các địa phương, thị trường cơng nghiệp phía Bắc
được dự đốn sẽ tiếp tục là lựa chọn của các nhà đầu tư nước ngoài.

Giá thuê NXXS[3]

USD 4,7
giá thuê thuần
trên m2 GFA/tháng

Thay đổi giá thuê theo năm

+3,5%


Nguồn cung trong năm 2022 hứa hẹn sẽ dồi dào khi các tỉnh giáp Hà Nội đều có kế hoạch
triển khai các KCN trên địa bàn. Điển hình phải kể đến KCN Xn Cầu, Hải Phịng đã được
Khu Kinh Tế Hải Phòng trao giấy chứng nhận đầu tư. Cùng lúc, các khu cơng nghiệp Bình
Giang 2, Thanh Hà và Kim Thành đã được bổ sung vào quy hoạch khu công nghiệp của tỉnh
Hải Dương. Tại Hưng Yên, khu công nghiệp số 5 đã được phê duyệt quy hoạch 1/500.
Ở thị trường NXXS, một số dự án nổi bật dự kiến sẽ ra mắt thị trường trong năm nay như
Khu Nhà kho và NXXS GD.1 của liên doanh KTG-BKIM tại khu công nghiệp Yên Phong II-C,
khu NXXS GD.3 của BW Industrial tại VSIP Hải Dương sẽ bổ sung vào nguồn cung NXXS hiện
còn đang hạn chế.
Biểu đồ 26: Giá thuê đất và nhà xưởng[2]

Biểu đồ 25: Tổng nguồn cung
(ha)

(triệu m2)

USD/m2 /chu kỳ thuê)

USD/m2 /tháng)

Giai đoạn trong chu kỳ giá

Tăng chậm

Chú thích:
[1] Khu vực Bắc bộ trong báo cáo này được hiểu bao gồm các tỉnh Hà Nội, Hải Phòng, Bắc Ninh, Hưng Yên và Hải Dương.
[2] Giá th trung bình khơng bao gồm phí duy tu hạ tầng, phí dịch vụ và thuế VAT. Chu kì th là số năm được phép hoạt động còn lại của KCN.
[3] Giá thuê chưa bao gồm VAT và phí dịch vụ
[4[Tổng nguồn cung của đất KCN Hà Nội không bao gồm Khu cơng nghệ cao Hịa Lạc do tính chất đặc thù của khu công nghệ cao.

13
Nguồn: BP. Nghiên cứu JLL


Thuật ngữ
Biểu đồ chu kỳ thị trường Bất động sản
Sự thay đổi mắt xích (chain-link)
Mức thay đổi giá/giá thuê là sự thay đổi theo quý nhằm phản ánh xu hướng giá thuê hoặc giá bán của các bất động sản đang có mặt
trên thị trường trong vịng hai q liên tiếp. Thuật ngữ này khác với thuật ngữ tiêu chuẩn sử dụng khi nói về chuỗi thay đổi, thể hiện
mức trung bình có trọng số của tồn bộ các tịa nhà trên thị trường bất động sản tại một thời điểm cụ thể.
Sự thay đổi có mắt xích được sử dụng để thể hiện chính xác mức tăng trưởng cho thuê đạt được của một tài sản cố định được mua
và sở hữu trong giai đoạn đó.
Biểu đồ Chu kỳ thị trường Bất động sản
JLL sử dụng biểu đồ dạng đồng hồ để thể hiện các giai đoạn phát triển của thị trường bất động sản trong một chu kỳ giá/giá thuê tại
mỗi quý khảo sát và giúp biểu thị các chuyển động của chu kỳ giá thuê/ giá thuê trong ngắn hạn, nghĩ là trong một đến hai quý kế
tiếp.
Đây là dạng biểu đồ được dùng để so sánh và định vị một cách tương đối các giai đoạn phát triển của thị trường trong chu kỳ giá/giá
thuê. Vị trí của các phân khúc/thị trường khơng nhất thiết phản ánh triển vọng đầu tư của phân khúc/thị trường đó mà thể hiện xu
hướng dịch chuyển giá/giá thuê hiện tại cũng như xu hướng dự kiến trong quý tiếp theo. Nhìn chung, việc một thị trường dịch
chuyển từ giai đoạn này sang giai đoạn khác là điều bình thường, có một vài thị trường trước đây đã chứng kiến sự nhảy vọt đột
biến.
Biểu đồ chu kỳ tăng trưởng thị trường bất động sản được chia ra làm bốn giai đoạn:
▪ Giá bán/giá thuê giảm nhanh nghĩa là giá trị của bất động sản được dự báo sẽ bắt đầu suy giảm và tốc độ suy giảm đang ngày
một tăng lên
▪ Giá bán/giá thuê giảm chậm nghĩa là giá trị của bất động sản được dự báo sẽ tiếp tục giảm, dù tốc độ suy giảm đang giảm dần
▪ Giá bán/giá thuê tăng nhanh nghĩa là giá trị của bất động sản được dự báo sẽ tiếp tục tăng và tốc độ tăng giá ngày một tăng lên
▪ Giá bán/giá thuê tăng chậm nghĩa là giá trị của bất động sản được dự báo sẽ tiếp tục tăng, tuy nhiên tốc độ tăng đang giảm dần
Biểu đồ 27: Chu kỳ tăng trưởng giá trong thị trường Bất động sản Việt Nam, Q1.22

Thị trường văn phòng Hà Nội,

Thị trường căn hộ bán Hà Nội
Thị trường Văn phòng TP.HCM

Thị trường NXXS Miền Nam, Miền Bắc

TĂNG
CHẬM

GIẢM
NHANH

TĂNG
NHANH

GIẢM
CHẬM

Thị trường căn hộ bán TP.HCM
Thị trường Bán lẻ TP.HCM, Hà Nội*

Thị trường Nhà liền thổ TP.HCM, Hà
Nội và các tỉnh lân cận
Thị trường Khu công nghiệp Miền
Nam, Miền Bắc

Nguồn: BP. Nghiên cứu JLL

(*)

Giá thuê trung bình của các TTTM Trọng điểm. Định nghĩa về TTTM Trọng điểm và phân hạng TTTM được chú thích ở phần Thuật ngữ phía sau

Nguồn: BP. Nghiên cứu JLL

14


Thuật ngữ
Thị trường Văn phịng
Nguồn cung hiện tại
Tổng diện tích văn phịng tích lũy đã xây xong (tính theo NFA) ở một thời điểm nhất định.
Nguồn cung tương lai
Tổng diện tích văn phịng dự kiến sẽ hồn thành trong tương lai tại một thời điểm nhất định.

Diện tích trống
Tổng diện tích văn phịng có sẵn cịn phải được cho th bởi (các) chủ dự án ở một thời điểm nhất định. Con số này khơng bao gồm
diện tích được các khách th cho th lại (cịn gọi là diện tích ngầm), diện tích hiện đang trống nhưng đã được kí thuê từ trước
hoặc được để dành, và diện tích chỉ có thể th được trong tương lai.
Diện tích th
Nguồn cung hiện tại trừ diện tích trống.”Mức tiêu thụ thuần” chỉ mức độ thay đổi diện tích thuê qua từng quý.
Diện tích sàn xây dựng (GFA)
Tổng diện tích sàn được bao phủ, kể cả cột, tường, lối đi chung, hành lang thang máy và nhà vệ sinh.
Diện tích sử dụng (NFA)
Diện tích có thể sử dụng được, khơng bao gồm cột, tường, lối đi chung, hành lang thang máy và nhà vệ sinh. Diện tích thuê thuần
(NLA) chỉ lượng diện tích sử dụng (NFA) được dành để cho thuê
Giá thuê thuần
Tiền thuê theo giá thị trường chủ dự án có thể nhận được sau khi trừ các chi phí phát sinh.
Thơng lệ thị trường: Giá thuê thuần có thể được báo giá dựa trên GFA hoặc NFA.

Chi phí phát sinh
Chi phí ước tính dành để bảo trì tịa nhà được chủ dự án chuyển sang cho khách thuê dưới hình thức phí dịch vụ / phí quản lý.
Thơng lệ thị trường: Phí dịch vụ / phí quản lý có thể có hoặc không được báo giá riêng biệt với giá thuê thuần.

Giá thuê gộp
Tổng tiền thuê có thể đạt được mà khách thuê sẽ phải trả, bao gồm cả phí dịch vụ / phí quản lý. Giá thuê gộp bằng giá th thuần
cộng chi phí phát sinh.
Thơng lệ thị trường: Giá thuê gộp có thể được báo giá dựa trên GFA hoặc NFA.
Giá trị vốn
Giá trị thị trường hoặc giá bán khả thi của một bất động sản ở một thời điểm nhất định trên quan điểm định giá.
Lợi suất
Tỷ lệ phần trăm thu hồi vốn từ đầu tư bất động sản ở một thời điểm nhất định trên quan điểm định giá. Con số này dựa trên giá
thuê thị trường hiện tại với giả định tòa nhà được cho thuê tồn bộ.
Hạng A
Một tịa nhà Hạng A đáp ứng tồn bộ một nhóm các tiêu chí về cung ứng cho một khách th tối tân điển hình. Các tiêu chí này nhìn
chung bao gồm hồ sơ tổng thể, vị trí, tiện ích, tiêu chuẩn bảo trì và các thơng số kỹ thuật của tòa nhà.
Hạng B
Một tòa nhà Hạng B đáp ứng một vài trong số một nhóm các tiêu chí về cung ứng cho một khách thuê tối tân điển hình. Các tiêu chí
này nhìn chung bao gồm hồ sơ tổng thể, vị trí, tiện ích, tiêu chuẩn bảo trì và các thơng số kỹ thuật của tịa nhà.
Hạng C
Một tịa nhà Hạng C đáp ứng các tiêu chí về cung ứng cho một khách thuê không tối tân điển hình. Các tiêu chí này nhìn chung bao
gồm hồ sơ tổng thể, vị trí, tiện ích, tiêu chuẩn bảo trì và các thơng số kỹ thuật của tịa nhà.


Thuật ngữ
Thị trường Bán lẻ
Nguồn cung hiện tại
Tổng diện tích sàn bán lẻ tích lũy hiện đại (thay vì truyền thống) đã xây xong (tính theo NLA) ở một thời điểm nhất định. Con số này
bao gồm diện tích các trung tâm bách hóa, trung tâm mua sắm, trung tâm bán lẻ cao cấp.
Nguồn cung tương lai
Tổng diện tích sàn bán lẻ hiện đại dự kiến sẽ hoàn thành trong tương lai tại một thời điểm nhất định.
Diện tích trống
Tổng diện tích sàn bán lẻ hiện đại có sẵn cịn phải được cho thuê bởi (các) chủ dự án ở một thời điểm nhất định. Con số này không
bao gồm diện tích được các khách th cho th lại (cịn gọi là diện tích ngầm), diện tích hiện đang trống nhưng đã được kí thuê từ

trước hoặc được để dành, và diện tích chỉ có thể th được trong tương lai.
Diện tích thuê
Nguồn cung hiện tại trừ diện tích trống. “Mức tiêu thụ thuần” chỉ mức độ thay đổi diện tích thuê qua từng quý.
Diện tích cho thuê thuần (NLA)
Tổng diện tích sàn cho thuê được dùng để tính giá th và phí dịch vụ, trong đó khơng bao gồm các phần diện tích sử dụng chung
dùng để phục vụ lưu lượng người đi bộ.
Giá thuê thuần
Tổng tiền thuê có thể đạt được mà khách thuê sẽ phải trả, không bao gồm cả phí dịch vụ / phí quản lý và thuế VAT.
Thơng lệ thị trường: Giá th thuần có thể được báo giá dựa trên NLA.
Giá thuê hợp đồng
Giá thuê được ghi nhận trên hợp đồng
Thông lệ thị trường: Giá th này có thể được tính trên giá th thuần hay giá thuê gộp.
Giá thuê thực
Giá thuê thực nhận bởi chủ nhà sau khi trừ đi các khoản miễn giảm
Thơng lệ thị trường: Giá th thực được tính dựa trên giá thuê hợp đồng.
Trung tâm thương mại (TTTM)
Trung tâm thương mại là một tài sản thương mại tập trung các cửa hàng/đơn vị thuê đến từ các thương hiệu bán lẻ và không gian
chung được quy hoạch, thiết kế, xây dựng và điều hành chuyên nghiệp. Tài sản được được thiết kế và quy hoạch theo chức năng,
diện tích và khu vực phục vụ.
Trung tâm bách hóa (TTBH)
Thơng thường, trung tâm bách hóa là cơ sở bán lẻ có quy mô khác nhau, từ các cơ sở nhỏ kinh doanh một loại hàng hóa đến các cơ
sở lớn kinh doanh nhiều loại mặt hàng. Một điểm đặc trưng của Trung tâm bách hóa là hơn 90% diện tích được điều hành bằng hệ
thống thanh toán trung tâm và kinh doanh các ngành hàng mỹ phẩm, thời trang và đồ gia dụng.
Rổ hàng nguồn cung:
Trung tâm thương mại (TTTM) là một dự án thương mại do chủ nhà phát triển và vận hành. Hầu hết các cửa hàng cho thuê đều có
tường ngăn và mặt tiền. Người vận hành trung tâm thương mại có thể cho các trung tâm bách hóa, khu giải trí, siêu thị hoặc các loại
hình bán lẻ u cầu diện tích sàn lớn khác th khơng gian trong trung tâm thương mại
Trong phân khúc TTTM, chúng tôi phân loại các TTTM theo chức năng và/hoặc theo diện tích, và theo khu vực phục vụ như sau:
TTTM quy mô nhỏ: Tương tự như trung tâm mua sắm cộng đồng, nhưng diện tích nhỏ hơn, có tầm 10-30 cửa hàng.
TTTM Cộng đồng: Một trung tâm mua sắm rộng khoảng 10.000 – 25.000 m2 sàn cho thuê, có tầm 30-100 cửa hàng, chủ yếu tập

trung vào tính tiện lợi, và phục vụ chủ yếu cho khách hàng trong cộng đồng đó.
TTTM Cấp vùng: Một trung tâm mua sắm rộng hơn 30.000 m2 NLA, hoặc có hơn 100 cửa hàng/cửa hàng chuyên dụng, có điểm nhấn
đặc biệt là một cửa hàng bách hóa lớn và thu hút hơn 10.000 khách mỗi ngày
TTTM Siêu vùng: Tương tự như TTTM Cấp vùng, nhưng có nhiều hơn một cửa hàng bách hóa lớn
Do thị trường bán lẻ Việt Nam có tính đa dạng cao với nhiều phân khúc như đã nêu trên, bản báo cáo thị trường này sẽ chỉ tập trung
vào ba phân khúc: TTTM Cấp cùng, TTTM Siêu vùng và TTTM Cộng đồng
Rổ hàng Hiệu suất thị trường
Để đảm bảo tính nhất quán trong việc theo dõi thị trường, JLL lựa chọn một tập hợp con của rổ hàng nguồn cung phía trên để theo
dõi tỷ lệ lấy đầy và giá thuê, được gọi là rổ hàng TTTM Trọng điểm. Tất cả những chỉ số liên quan đều nguồn cầu của thị trường đều
đề cập đến phân khúc TTTM Trọng điểm nếu khơng có chú thích gì thêm. TTTM Trọng điểm được định nghĩa như sau:
Trung tâm thương mai Trọng điểm
Đại diện cho không gian mua sắm đáp ứng các tiêu chí khắt khe về vị trí và lối tiếp cận, tiện ích, danh tiếng chủ nhà, chất lượng quản
lý vận hành và chất lượng khách thuê của Trung tâm.
Trung tâm thương mai Thông thường
Thuật ngữ này chỉ các TTTM không đáp ứng các tiêu chuẩn của chúng tôi về một TTTM Trọng điểm về các tiêu chí bao gồm hồ sơ
tổng thể, vị trí và lối tiếp cận, tiện ích, danh tiếng chủ nhà, chất lượng quản lý vận hành và chất lượng khách thuê của Trung tâm.


Thuật ngữ
Thị trường Nhà ở bán
Căn hộ thương mại/Căn hộ bán
Là sản phẩm căn hộ thuộc dự án của Chủ đầu tư được chào bán ra thị trường khơng có giới hạn khách mua và theo một cơ chế thị
trường nhà ở chung.
Theo chuẩn phân Hạng của JLL Việt Nam, thị trường Căn hộ bán Việt Nam được phân loại thành các phân khúc Sang trọng, Cao cấp,
Trung cấp và Bình dân. Chi tiết phân Hạng cụ thể được giải thích ở trang tiếp theo.
Nhà liền thổ bán
Là sản phẩm nhà liền thổ bán được xây sẵn trên đất nền và thuộc dự án của Chủ đầu tư được chào bán ra thị trường khơng có giới
hạn khách mua dựa trên cơ chế của thị trường nhà ở nói chung. Chủ đầu tư sẽ đầu tư hạ tầng cần thiết cho khu đất dự án, nhà
được xây dựa trên thiết kế mặt bằng tổng thế và thiết kế xây dựng của chủ đầu tư.
Theo thông lệ thị trường, nhà liền thổ bán được chia thành ba loại bao gồm biệt thự, nhà liền kề và nhà phố thương mại. Chi tiết

phân loại cụ thể được giải thích ở trang tiếp theo.
Nhà ở có thương hiệu
Là các bất động sản nhà ở được bán trên thị trường, và được điều hành bởi các thương hiệu khách sạn nổi tiếng
Nguồn cung hiện tại
Tổng nguồn cung sẵn có để bán, từ thị trường sơ cấp hoặc thứ cấp, bất kể tình trạng xây dựng.
Nguồn cung tương lai
Tổng nguồn cung dự kiến được mở bán trong tương lai.
Nguồn cung hoàn thành
Tổng nguồn cung đã được hoàn thành về thể chất và đã được bàn giao để ở. Cịn gọi là nguồn cung hiện có.
Nguồn cung chưa hoàn thành
Tổng nguồn cung chưa được hoàn thành và chưa được bàn giao để ở. Bao gồm nguồn cung đang xây dựng và nguồn cung dự kiến
sẽ được xây dựng. Còn gọi là nguồn cung đang được triển khai.
Thị trường sơ cấp
Phần thị trường bao gồm nguồn cung sẵn có để bán trực tiếp từ chủ đầu tư.
Thị trường thứ cấp
Phần thị trường bao gồm nguồn cung sẵn có để bán lại gián tiếp từ người mua trước.

Lượng mở bán (Chào bán chính thức)
Lượng nguồn cung mới (theo số căn hộ) ước tính đã được mở bán chính thức trong một giai đoạn khảo sát. Các dự án chỉ được ghi
nhận mở bán chính thức khi có Hợp đồng Mua bán, thường sẽ được cung cấp sau khi hồn thành móng của tịa nhà Chung cư và
tiện ích nội khu của dự án,tùy thuộc vào tiến độ của các dự án.
Thông lệ thị trường: Nhiều chủ đầu tư chọn cách mở bán dự án theo từng giai đoạn và có thể được hoặc khơng được cơng bố cơng
khai.
Lượng tiêu thụ
Lượng nguồn cung (theo số căn hộ) ước tính đã được bán trong một giai đoạn. Bao gồm các căn hộ đã được bán từ nguồn cung mới
trong giai đoạn đó và nguồn cung trong các giai đoạn trước.
Thơng lệ thị trường: Lượng tiêu thụ có thể bao gồm các căn hộ được bán qua hợp đồng góp vốn và hợp đồng mua bán.
Lượng hàng tồn kho
Lượng nguồn cung (theo số căn hộ) ước tính đã chưa bán được/chưa được tiêu thụ trong một giai đoạn
Tỷ lệ bán lũy kế

Tỷ lệ phần trăm giữa tổng lượng tiêu thụ lũy kế trên tổng lượng mở bán lũy kế tính đến một thời điểm cụ thể.
Giá chào bán sơ cấp
Giá chào bán trung bình trọng số theo tỉ trọng nguồn cung trên thị trường sơ cấp.
Giáo chào bán thứ cấp
Giá chào bán trung bình trọng số theo tỉ trọng nguồn cung trên thị trường thứ cấp.
Thay đổi khơng mắt xích
Là sự thay đổi theo quý hoặc theo năm được ghi nhận bao gồm sự ảnh hưởng của các dự án mới chào bán hoặc rút khỏi thị trường
trong quý/năm theo dõi
Thay đổi mắt xích
Là sự thay đổi theo quý hoặc năm điều chỉnh để loại bỏ sự ảnh hưởng của các dự mới bán chào bán hoặc rút khỏi thị trường trong
quý/năm theo dõi.


Thuật ngữ
Thị trường nhà ở bán (tt.)
Căn hộ Siêu sang
Một dự án Siêu sang đáp ứng tồn bộ một nhóm các tiêu chí về cung ứng cho các cá nhân hoặc hộ gia đình giàu có theo các tiêu chí
trong nước và khu vực, thường gắn với một thương hiệu cao cấp cung cấp dịch vụ quản lý hàng đầu, có uy tín và được cơng nhận.
Các tiêu chí này nhìn chung bao gồm hồ sơ tổng thể, vị trí, cơ sở vật chất, tiện ích, và tiêu chuẩn quản lý. Một lượng lớn các dự án
Siêu sang có vị trí nằm trong khu trung tâm thành phố.
Mức giá bán điển hình: >USD 10.000 trên m2, khơng bao gồm VAT và phí bảo trì
Căn hộ Sang trọng
Một dự án Sang trọng đáp ứng tồn bộ một nhóm các tiêu chí về cung ứng cho một hộ gia đình giàu có điển hình. Các tiêu chí này
nhìn chung bao gồm hồ sơ tổng thể, vị trí, cơ sở vật chất, tiện ích, và tiêu chuẩn quản lý. Một lượng lớn các dự án Sang trọng có vị trí
nằm trong hoặc gần khu trung tâm thành phố.
Mức giá bán điển hình: >USD 3.500 trên m2, khơng bao gồm VAT và phí bảo trì
Căn hộ Cao cấp
Một dự án Cao cấp đáp ứng một vài trong số một nhóm các tiêu chí về cung ứng cho một hộ gia đình giàu có điển hình. Các tiêu chí
này nhìn chung bao gồm hồ sơ tổng thể, vị trí, cơ sở vật chất, tiện ích, và tiêu chuẩn quản lý. Một lượng lớn các dự án Cao cấp nằm ở
các khu đơ thị mới ngồi khu trung tâm thành phố.

Mức giá bán điển hình: USD 2.500-3.500 trên m2, khơng bao gồm VAT và phí bảo trì
Căn hộ Trung cấp
Một dự án Trung cấp đáp ứng tồn bộ một nhóm các tiêu chí về cung ứng cho một hộ gia đình trung lưu điển hình. Các tiêu chí này
nhìn chung bao gồm hồ sơ tổng thể, vị trí, cơ sở vật chất, tiện ích, và tiêu chuẩn quản lý. Một lượng lớn các dự án Trung cấp nằm ở
các quận nội thành trong thành phố.
Mức giá bán điển hình: USD 1.200-2.500 trên m2, khơng bao gồm VAT và phí bảo trì

Căn hộ Bình dân
Một dự án Bình dân đáp ứng một vài trong số một nhóm các tiêu chí về cung ứng cho một hộ gia đình trung lưu điển hình. Các tiêu
chí này nhìn chung bao gồm hồ sơ tổng thể, vị trí, cơ sở vật chất, tiện ích, và tiêu chuẩn quản lý. Một lượng lớn các dự án Bình dân
nằm ở các quận ngoại thành trong thành phố.
Mức giá bán điển hình: Note: The price ranges provided above should not be understood as the sole and utmost criterion on which projects are assigned
grades.
Căn hộ phân khúc Cao: bao gồm phân khúc căn hộ Siêu sang, Sang trọng và Cao cấp
Căn hộ phân khúc Thấp: bao gồm phân khúc căn hộ Trung cấp và Bình dân
Villa
Một ngơi nhà lớn và sang trọng với khn viên riêng, thường có tối đa ba tầng. Tỷ lệ xây dựng thường nhỏ hơn 70%, tập trung vào
mảng xanh.
▪ Hầu hết các biệt thự phổ biến nằm trên các lô đất 200-300m2. Một số khu biệt thự cao cấp có thể lên tới 500-1.000m2.
▪ Diện tích xây dựng phổ biến / Diện tích sàn (GFA) khoảng 250-350m2 trong khi đất nền có diện tích lớn. Chính vì lẽ đó và tất cả
đều bình đẳng nên giá bán mỗi m2 đất thấp hơn so với nhà phố.Thơng thường, có hai loại biệt thự:.
▪ Nhìn chung, có hai loại biệt thự chính:
− Biệt thự đơn lập: biệt thự đơn lập được xây dựng trên khuôn đất riêng
− Biệt thự song lập: là biệt thự đơn lập được xây dựng như một cặp có chung một bức tường; thơng thường, cách bố trí của
các ngơn nhà sẽ tương tự nhau
Nhà Liền kề
Là một căn nhà trong một dãy nhà liền kề có diện tích nhỏ, thường xây cao hơn ba tầng. Mật độ xây dựng thường cao hơn 70%, tập
trung vào diện tích sàn xây dựng.
▪ Phần lớn các sản phẩm nhà liền kề có diện tích đất từ 60 – 100 m2.

▪ Diện tích xây dựng/ diện tích sàn (GFA) phổ biến vào khoảng 150 – 250 m2
Nhà phố thương mại
Là sản phẩm nhà liền kề được kết hợp sử dụng cho cả ở và kinh doanh thương mại
▪ Có diện tích và thiết kế giống nhà liền kề. Diện tích xây dựng/ diện tích sàn phổ biến vào khoảng 250 – 400 m2, với các tầng 3-4
để ở và các tầng dưới ( hoặc tầng lửng ) được sử dụng cho mục đích thương mại.
▪ Trong một dự án, giá bán Nhà phố thương mại sẽ cao hơn Nhà liền kề do các sản phẩm này thường được bố trí tại các vị trí đẹp
của dự án, có mặt tiền lớn hơn để phục vụ cho mục đích kinh doanh.
Ghi chú: Phương pháp phân loại sản phẩm trên không phải là tiêu chí duy nhất và quan trọng nhất để phân loại dự án
Dự án tích hợp
Là các dự án phát triển một khu vực với nhiều mục đích sử dụng như là khu dân cư, bán lẻ, các khu làm việc, giải trí mà ở đó cư dân
có thể sinh sống, làm việc và vui chơi. Dự án thường bao gồm các tòa nhà đa chức năng và được kết nối với nhau, tập trụng vào môi
trường xung quanh và đảm bảo cảnh quang đường phố và kiến trúc.
Thông lệ thị trường: Thị trường bất động sản Việt Nam ngày càng trưởng thành, một không gian sống trong lành và bền vững là một
trong những yếu tố quan trọng để thu hút người mua. Dựa trên kinh nghiệm của chúng tôi, quy mô phù hợp của một khu phức hợp
là trên 5ha để đảm bảo các tiện ích thương mại.


Thuật ngữ
Thị trường KCN
Nguồn cung hiện tại
Tổng diện tích của các khu công nghiệp và khu chế xuất hiện đang hoạt động, được hiểu là tổng diện tích đất dùng để cho thuê tại
thời điểm nghiên cứu.
Tổng diện tích đất cho th
Tổng diện tích đất có thể cho th dựa trên bản đồ quy hoạch của tồn bộ khu cơng nghiệp, bất kể tình trạng phát triển của số diện
tích đất này. Tại một thời điểm, tổng diện tích đất cho th có thể bao gồm ba loại hình sau:
▪ Đất đã phát triển hạ tầng: Diện tích đất cho thuê đã được chủ đầu tư giải phóng mặt bằng và hoàn thiện hạ tầng nội khu (bao
gồm đường nội bộ, đường điện,…) sẵn sàng cho thuê tại thời điểm nghiên cứu.
▪ Đất chưa phát triển hạ tầng: : Diện tích đất cho thuê đã được chủ đầu tư giải phóng mặt bằng nhưng chưa phát triển hạ tầng. Đất
chưa phát triển hạ tầng vẫn có thể được chủ đầu tư chào thuê nhưng khách thuê thường sẽ phải đợi đến khi hạ tầng nội khu
quanh khu đất được hoàn thiện (thường kéo dài 3-6 tháng)

▪ Đất chưa giải phóng: Diện tích đất cho thuê vẫn chưa được chủ đầu tư giải phóng mặt bằng .
Thơng lệ thị trường: Chủ đầu tư thường khơng phát triển tồn bộ khu cơng nghiệp một lần mà phát triển theo giai đoạn tùy theo
nhu cầu dự kiến trên thị trường.
Tổng diện tích nhà kho/xưởng xây sẵn cho thuê
Tổng diện tích nhà kho/xưởng xây sẵn cho thuê tại thời điểm nghiên cứu
Diện tích trống
Tổng diện tích đất cơng nghiệp/ nhà xưởng xây sẵn cịn trống cho khách thuê tại thời điểm nghiên cứu. Con số này khơng bao gồm
diện tích được các khách th cho th lại (cịn gọi là diện tích ngầm), diện tích hiện đang trống nhưng đã được kí thuê từ trước
hoặc được để dành, và diện tích chỉ có thể thuê được trong tương lai.
Diện tích thuê
Tổng diện tích đất cho thuê trừ đi diện tích trống. Mức tiêu thụ thuần” chỉ mức độ thay đổi diện tích thuê qua từng quý.
Giá thuê đất thuần
Tiền thuê đất theo giá thị trường được áp dụng cho diện tích đất cho thuê và chủ dự án có thể nhận được sau khi trừ các chi phí
phát sinh. Giá th thuần khơng bao gồm VAT và phí dịch vụ. Giá được trích dẫn là giá thuê thuần để phù hợp với thông lệ thị
trường.
Thông lệ thị trường: Giá thuê thuần thường được báo giá theo m2 trên một chu kỳ thuê (một chu kỳ xấp xỉ 30-50 năm).
Chu kì thuê
Chu kỳ thuê là số năm cịn lại của dự án khu cơng nghiệp/của bất động sản cho thuê. Tại Việt Nam, chu kỳ thuê tối đa là 50 năm
Giá thuê nhà xưởng xây sẵn thuần
Tiền thuê nhà xưởng xây sẵn theo giá thị trường được áp dụng cho diện tích nhà xưởng dùng cho thuê và chủ dự án có thể nhận
được sau khi trừ các chi phí phát sinh. Giá thuê thuần khơng bao gồm VAT và phí dịch vụ. Giá được trích dẫn là giá th thuần để
phù hợp với thơng lệ thị trường.
Thơng lệ thị trường: Giá th thuần có thể được báo giá theo m2 trên tháng.
Nguồn cung tương lai
Tổng diện tích các khu cơng nghiệp và khu chế xuất trong tương lai dựa trên quy hoạch tổng thể của chính quyền địa phương.
Vùng kinh tế trọng điểm Miền Bắc (KTTĐMB)
Vùng kinh tế trọng điểm Miền Bắc bao gồm bảy tỉnh thành Hà Nội, Hải Phòng, Bắc Ninh, Hải Dương, Hưng Yên, Vĩnh Phúc và Quảng
Ninh.
Trong Bản báo cáo Tổng quan thị trường Bất động sản này, Thị trường Khu công nghiệp Miền Bắc được hiểu bao gồm Hà Nội, Hải
Phòng, Bắc Ninh, Hải Dương, Hưng Yên.

Vùng kinh tế trọng điểm Miền Trung (KTTĐMT)
Vùng kinh tế trọng điểm Miền Trung bao gồm năm tỉnh Thừa Thiên Huế, Đà Nẵng, Quảng Nam, Quảng Ngãi và Bình Định.
Vùng kinh tế trọng điểm Miền Nam (KTTĐMN)
Vùng kinh tế trọng điểm Miền Nam bao gồm tám tỉnh thành TP.HCM, Bình Dương, Đồng Nai, Long An, Bà Rịa-Vũng Tàu, Bình Phước,
Tây Ninh và Tiền Giang.
Trong Bản báo cáo Tổng quan thị trường Bất động sản này, Thị trường Khu công nghiệp Miền Nam được hiểu bao gồm TP.HCM,
Bình Dương, Đồng Nai, Long An và Bà Rịa – Vũng Tàu.


Thuật ngữ
Thị trường KCN (tt.)
Nhà kho logistics xây sẵn
Là các tòa nhà bao gồm các cơ sở được thiết kế hoặc điều chỉnh để sử dụng làm kho bãi, văn phòng phụ trợ, trung tâm phân phối,
hậu cần của bên thứ ba, và tất cả các kho bãi công nghiệp khác có thể nằm hoặc khơng nằm trong khu cơng nghiệp/khu chế xuất
Kho bãi, bao gồm tất cả các cơ sở sử dụng để lưu trữ nguyên liệu và hàng hóa, vẫn chiếm một phần khiêm tốn trong thị trường
logistics tại Việt Nam. Có ba loại kho bãi chính, kho thường, kho lạnh bên trong kho ngoại quan và bên ngoài kho ngoại quan, và
kho container trong kho ngoại quan. Kho thường là loại kho phố biến nhất ở cả hai loại phân khúc kho ngoại quan và không phải
kho ngoại quan. Các công ty Việt Nam thường xây dựng và cho thuê kho, trong khi các công ty nước ngồi thường th kho lại của
các cơng ty trong nước, và tự vận hành. Trong phân khúc nhà kho không phải kho ngoại quan, trung tâm phân phối, nơi cung cấp
các giá trị gia tăng như đóng gói hàng hóa, vận chuyển, các thủ tục hành chính ngồi chức năng lưu kho, được cho là thế hệ tiếp
theo của ngành logistics kho vận tại thị trường Việt Nam.
Trong báo cáo này, chúng tôi tập trung chủ yếu vào kho thường, khơng phải kho ngoại quan vì đây là loại hình phổ biến nhất trên
thị trường và dễ tiếp cận đối với cả nhà đầu tư và khách hàng thuê
Nguồn cung hiện tại
Tổng diện tích kho bãi logistics đang hoạt động, bao gồm cả diện tích kho cho thuê và diện tích để thực hiện các hoạt động phụ trợ.
Kho logistics dùng để chỉ cả kho hàng truyền thống và hiện đại, được sử dụng để lưu trữ nguyên vật liệu và hàng hóa
Nguồn cung trong tương lai
Tổng diện tích kho bãi trong tương lai, bao gồm diện tích diện tích kho cho thuê và diện tích để thực hiện các hoạt động phụ trợ,
được ghi cụ thể trong kế hoạch phát triển dự án và tiến độ dự kiến tại thời điểm nghiên cứu.
Diện tích trống

Tổng dện tích kho bãi có thể cho thuê tại thời điểm nghiên cứu. Con số này khơng bao gồm diện tích được các khách th cho th
lại (cịn gọi là diện tích ngầm), diện tích hiện đang trống nhưng đã được kí thuê từ trước hoặc được để dành, và diện tích chỉ có thể
thuê được trong tương lai.
Diện tích thuê
Tổng diện tích kho cho thuê trừ đi diện tích trống. Mức tiêu thụ thuần” chỉ mức độ thay đổi diện tích thuê qua từng quý.
Tỉ lệ lấp đầy
Diện tích cho thuê trừ đi diện tích trống, chia cho diện tích cho thuê.
Giá thuê thuần – nhà kho/ nhà xưởng xây sẵn Tiền thuê theo giá thị trường chủ dự án nhà kho/nhà xưởng xây sẵn có thể nhận
được sau khi trừ các chi phí phát
Thơng lệ thị trường: giá th thuần thường được báo giá dựa trên m2/tháng
Nhà kho hạng A
Là các nhà kho hiện đại có chất lượng cao, đáp ứng hầu hết các tiêu chí khắt khe về vị trí & khả năng tiếp cận, kỹ thuật xây dựng và
các dịch vụ
Nhà kho hạng B
Là các nhà kho bán hiện đại có chất lượng cao, đáp ứng nhiều tiêu chí khắt khe về vị trí & khả năng tiếp cận, kỹ thuật xây dựng và
các dịch vụ
Nhà kho hạng B
Là các nhà kho truyền thống, đáp ứng hạn chế các tiêu chí khắt khe về vị trí & khả năng tiếp cận, kỹ thuật xây dựng và các dịch vụ
Nhà kho logistics xây sẵn
Là các tòa nhà bao gồm các cơ sở được thiết kế hoặc điều chỉnh để sử dụng làm kho bãi, văn phòng phụ trợ, trung tâm phân phối,
hậu cần của bên thứ ba, và tất cả các kho bãi cơng nghiệp khác có thể nằm hoặc khơng nằm trong khu công nghiệp/khu chế xuất
Kho bãi, bao gồm tất cả các cơ sở sử dụng để lưu trữ nguyên liệu và hàng hóa, vẫn chiếm một phần khiêm tốn trong thị trường
logistics tại Việt Nam. Có ba loại kho bãi chính, kho thường, kho lạnh bên trong kho ngoại quan và bên ngoài kho ngoại quan, và
kho container trong kho ngoại quan. Kho thường là loại kho phố biến nhất ở cả hai loại phân khúc kho ngoại quan và không phải
kho ngoại quan. Các công ty Việt Nam thường xây dựng và cho thuê kho, trong khi các cơng ty nước ngồi thường th kho lại của
các công ty trong nước, và tự vận hành. Trong phân khúc nhà kho không phải kho ngoại quan, trung tâm phân phối, nơi cung cấp
các giá trị gia tăng như đóng gói hàng hóa, vận chuyển, các thủ tục hành chính ngồi chức năng lưu kho, được cho là thế hệ tiếp
theo của ngành logistics kho vận tại thị trường Việt Nam.
Trong báo cáo này, chúng tôi tập trung chủ yếu vào kho thường, khơng phải kho ngoại quan vì đây là loại hình phổ biến nhất trên
thị trường và dễ tiếp cận đối với cả nhà đầu tư và khách hàng thuê

Nguồn cung hiện tại
Tổng diện tích kho bãi logistics đang hoạt động, bao gồm cả diện tích kho cho thuê và diện tích để thực hiện các hoạt động phụ trợ.
Kho logistics dùng để chỉ cả kho hàng truyền thống và hiện đại, được sử dụng để lưu trữ nguyên vật liệu và hàng hóa


Thành phố Hồ Chí Minh

Hà Nội

Lầu 26, tịa nhà Saigon Trade Center
Số 37, đường Tơn Đức Thắng
Quận 1

Lầu 9, tịa nhà Sun Red River
Số 23, đường Phan Chu Trinh,
Quận Hoàn Kiếm

Liên hệ: +84 8 3911 9399

Liên hệ: +84 24 3944 0133

Trang Lê
Giám đốc Tư vấn và Nghiên cứu thị trường
+84 988 306 806


Thuyên Vũ
Giám đốc Tiếp thị và Truyền thông
+84 328 445 688

Giới thiệu về JLL toàn cầu
JLL (tên niêm yết trên sàn chứng khốn Mỹ: JLL) là tập
đồn hàng đầu chuyên cung cấp các dịch vụ quản lý và
đầu tư bất động sản chuyên nghiệp. Sứ mệnh của chúng
tôi là xây dựng, phát triển và định hình lại thị trường bất
động sản, tạo ra nhiều cơ hội giá trị và môi trường làm
việc tuyệt vời cho nhân viên đạt được khát vọng của họ.
Với bề dày kinh nghiệm, tham vọng của chúng tôi là xây
dựng một tương lai tốt đẹp cho khách hàng, cư dân và
cộng đồng. Hiện nay, JLL tự hào là một trong những
công ty nằm trong top 500 Fortune với doanh thu hàng
năm đạt 18 tỷ USD, hơn 300 văn phòng hoạt động tại
hơn 80 quốc gia và 93.000 nhân viên trên tồn cầu tính
đến ngày 30 tháng 06 năm 2021.. JLL là thương hiệu đã
đăng ký của tập đoàn đa quốc gia Jones Lang LaSalle. Để
biết thêm thơng tin chi tiết, vui lịng truy cập
www.jll.com.

Giới thiệu về JLL Việt Nam
Kể từ khi thành lập vào năm 2006, JLL đã phát triển thành
công ty dịch vụ bất động sản hàng đầu tại Việt Nam với hơn
450 nhân viên. JLL có đội ngũ cho thuê bất động sản thương
mại lớn nhất tại Việt Nam cung cấp đầy đủ các dịch vụ thương
mại bao gồm đại diện cho chủ nhà và khách thuê, quản lý tài
sản bất động sản, quản lý hành chính kỹ thuật và các dịch vụ
tư vấn chuyên nghiệp bao gồm định giá và nghiên cứu. Năm
2019-2020 là một năm đáng chú ý của JLL tại Việt Nam với tất
cả các bộ phận đều báo cáo mức tăng trưởng chưa từng có và
bộ phận Thị trường vốn đã thực hiện thành công nhiều

thương vụ lớn. Gần đây, tổng giá trị giao dịch do JLL tư vấn
đạt hơn 250 triệu USD và hầu hết các loại giao dịch là chuyển
nhượng tài sản và liên doanh giữa các chủ đầu tư Việt Nam và
nước ngoài. Để biết thêm thơng tin chi tiết, vui lịng truy cập
www.jllvietnam.com.

Tập đồn Jones Lang LaSalle © 2021. Mọi quyền được bảo lưu. Thông tin trong tài liệu này là độc quyền của Jones Lang LaSalle và sẽ chỉ
được sử dụng cho mục đích phát hành báo cáo này. Tất cả các tài liệu và thông tin được ghi trong báo cáo là tài sản của Jones Lang
LaSalle. Việc sao chép bất kỳ phần nào của tài liệu này chỉ được phép sử dụng trong phạm vi cần thiết để đánh giá. Các nội dung không
được sử dụng cho bất kỳ bên thứ ba nào mà khơng có sự cho phép trước bằng văn bản của Jones Lang LaSalle. Tất cả thông tin trong báo
cáo này được tổng hợp từ các nguồn mà chúng tôi cho là đáng tin cậy; tuy nhiên, không có đại diện hoặc bảo đảm nào được thực hiện về
tính chính xác của thơng tin.
BẢN QUYỀN © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2020. Mọi quyền được bảo lưu.