LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan Luận văn là công trình nghiên cứu của

riêng tơi. Các kết quả nêu trong Luận văn chưa được cơng bổ trong
bất kỳ cơng trình nào khác. Các số liệu, vỉ dụ và trích dẫn trong

Luận văn đảm bảo tính chính xác, tin cậy và trung thực. Tơi đã
hồn thành tất cả các mơn học và đã thanh tốn tất cả các nghĩa vụ

tài chính theo quy định của Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà Nội.
Tôi xin chân thành cảm ơn!

NGƯỜI CAM ĐOAN

PHẠM THÙY DƯƠNG


MỤC LỤC

Trang
Trang phụ bìa
Lời cam đoan
Mục lục

Danh mục các ký hiệu, các chừ viết tắt

MỞ ĐẦU.............................................................................................................1
CHƯƠNG 1: LÝ LUẬN VỀ ĐẤU GIÁ QUYÊN sử DỤNG ĐẤT
VÀ PHÁP LUẬT VÈ ĐÁU GIÁ QUYỀN sử DỤNG ĐẤT........ 10

1.1.

Lý luận về đấu giá quyền sử dụng đất............................................ 10

1.1.1.

Khái niệm đấu giá quyền sử dụng đất..................................................10

1.1.2.

Đặc điểm đấu giá quyền sử dụng đất.................................................. 13

1.1.3.

Hình thức đấu giá quyền sử dụng đất.................................................. 17

1.1.4

Mục đích và vai trò của đấu giá quyền sử dụng đất........................... 19

1.2.

Lý luận pháp luật về đấu giá quyền sủ’ dụng đất.......................... 23

1.2.1.

Khái niệm và đặc điểm của pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất....... 23

1.2.2.


Cơ cấu điều chỉnh của pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất........27

1.2.3.

Các yếu tố tác động, chi phối pháp luật về đấu giá quyền sử
dụng đất................................................................................................ 32

1.2.4.

Lịch sử hình thành và phát triền của pháp luật về đấu giá quyền
sử dụng đất........................................................................................... 34

KẾT LUẬN CHƯƠNG 1.................................................................................. 38

CHƯƠNG 2: THựC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ THựC TIỄN THI

HÀNH PHÁP LUẬT VÈ ĐẤU GIÁ QUYÈN sử DỤNG
ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH NINH BÌNH.................................... 39
2.1.

Thực trạng pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất.....................39

2.1.1.

Nguyên tắc đấu giá.............................................................................. 41

2.1.2.

về chủ thể tham gia đấu giá quyền sử dụng đất.................................41



2.1.3.

Loại quyên sử dụng đât thuộc đôi tượng đâu giá đê thực hiện
việc giao đất, cho thuê đất................................................................... 45

2.1.4.

về hình thức đấu giá quyền sử dụng đất............................................. 47

2.1.5.

về trình tự, thủ tục tham gia đấu giá quyềnsử dụng đất..................... 50

2.1.6.

về xử lý các vi phạm trong đấu giá quyền sử dụng đất..................... 56

2.2.

Thực tiễn thi hành pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất

trên địa bàn tỉnh Ninh Bình............................................................. 56
2.2.1.

Những đặc điềm về điều kiện tự nhiên, điều kiện kinh tế xã
hội ảnh hướng đến tổ chức và đấu giá quyền sử dụng đất tại
Ninh Bình............................................................................................. 56


2.2.2.

Thực tiễn áp dụng các quy định pháp luật đấu giá quyền sử
dụng đất tại tỉnh Ninh Bình................................................................. 58

KẾT LUẬN CHƯƠNG 2..................................................................................70
CHƯƠNG 3: ĐỊNH HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN
PHÁP LUẬT ĐẺ ĐẢM BẢO THỤC HIỆN VÀ NÂNG

CAO HIỆU QUẢ ĐÁU GIÁ QUYỀN sử DỤNG ĐẤT TẠI
TỈNH NINH BÌNH............................................................................ 71

3.1.

Định hưómg hồn thiện pháp luật về đấu giá quyền sử dụng

đất tại tỉnh Ninh Bình....................................................................... 71
3.2.

Giải pháp hồn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực

thi pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất tại Ninh Bình......... 72
3.3.

Giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động đấu giá quyền sử

dụng đất............................................................................................... 75

KẾT LUẬN CHƯƠNG 3.................................................................................. 80


KẾT LUẬN...................................................................................................... 81
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO...................................................... 83


DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CÁC CHỮ VIẾT TẮT

ĐGTS

Đấu giá tài sản

HTPL

Hệ thống pháp luật

NSDĐ

Người sử dụng đất

PLĐĐ

Pháp luật đất đai

QLNN

Quản lý nhà nước

QSDĐ

Quyền sử dụng đất


QSH

Quyền sở hữu

TTLT

Thông tư liên tịch


MỞ ĐẦU
1. Tính câp thiêt của đê tại nghiên cứu

Đất đai là nguồn tài ngun có vai trị quan trọng đối với sự phát triền
kinh tế - xã hội, an ninh quốc phịng của mọi quốc gia. Trong q trình phát

triển kinh tế, hội nhập quốc tế của nước ta hiện nay, các chính sách pháp luật
về đất đai đóng vai trị quan trọng, góp phần khai thác nguồn lực từ đất đai

một cách hợp lý và hiệu quả nhằm phục vụ cho mục tiêu phát triển đất nước.
Thực tế cho thấy, bên cạnh việc QLĐĐ bằng các biện pháp hành chính,

PLĐĐ ngày càng chú trọng đến việc QLĐĐ bằng các biện pháp kinh tế nhàm
khai thác có hiệu quả nguồn tài nguyên đất thông qua việc quy định giá đất,
thực hiện việc đấu giá QSDĐ. Hiện nay, không thể phù nhận rằng đấu giá
QSDĐ có rất nhiều vai trị quan trọng.

Thứ nhất, đấu giá làm nâng cao giá trị của bất động sản trên thị trường.

Đấu giá QSDĐ giúp xác lập được giá trị của mảnh đất đó. Thơng qua đấu giá,


sẽ nấm và xác lập được giá trị thị trường của lơ đất càn đầu tư, đó cũng là
hình thức giúp tạo ra giá trị thị trường một cách cơng khai và minh bạch. Đấu

giá QSDĐ là hình thức giúp các doanh nghiệp hoặc các cơ quan nhà nước

thẩm định giá cũng như quyết định giá thuận tiện hơn. Thông qua thông báo
đấu giá QSDĐ sẽ thuyết phục các bên liên quan dễ dàng hơn. Hình thức đấu

giá nếu được áp dụng rộng rãi sẽ giúp thị trường bất động sản ổn định giá.
Đấu giá còn giúp các cơ quan Nhà nước thấm định giá đất được chính xác
hơn. Thơng qua đó, Nhà nước có căn cứ để tính được thuế sử dụng đất cũng

như các loại thuế phí liên quan. Điều này cũng giúp làm giảm được sự chênh
lệch lớn giữa giá Nhà nước quy định với giá giao dịch trên thị trường.

Thứ hai, đấu giá QSDĐ đảm bảo đất đai được tập trung cho những chủ

thể thực sự có khả năng và có nhu cầu, tránh lãng phí đất đai. Việc đấu giá
QSDĐ giúp lựa chọn được những nhà đầu tư chất lượng. Thông qua đấu giá


với các điêu kiện vê quyên cũng như nghĩa vụ được ràng buộc với nhau khá
chặt chẽ, quá trình đấu giá QSDĐ sẽ giúp “lọc” ra được những nhà đầu tư có

khả năng cao về tài chính cũng như kỳ thuật. Thơng qua đó, các dự án sẽ
được thúc đẩy nhanh, thuận lợi và được đầu tư chất lượng hơn. Đấu giá cơng

khai giúp hạn chế được tình trạng các dự án treo, hoặc đất bị bỏ hoang.
Thứ ba, đấu giá QSDĐ đánh dấu sự chuyển biến trong thay đồi cách


thức tổ chức QLĐĐ, giảm dần QLĐĐ theo cơ chế hành chính, thay vào đó là
cơ chế thị trường được chi phối và chiếm ưu thế. Đấu giá QSDĐ giúp hạn chế
tình trạng tiêu cực: xin và cho trong quá trình cho th hoặc giao đất. Việc

cơng khai q trình đấu giá sẽ giúp làm giảm hiện tượng thông đồng, dàn xếp

với nhau. Quá trình đấu giá sẽ giúp giảm sự tiêu cực của cơ chế hành chính

trong vấn đề quản lý cho thuê, giao đất. Bên cạnh đó, đấu giá QSDĐ sẽ giúp

giải quyết tốt vấn đề khiếu kiện, khiếu nại. Khơng những thế, có nhiều chủ
đầu tư lại thương lượng trực tiếp với người bị thu hồi trong khi dự án vẫn

chưa được duyệt. Vì vậy việc đấu giá công khai sẽ giúp giải quyết minh bạch
vấn đề khiếu kiện trong việc bồi thường, đền bù giải phóng mặt bằng. Hình

thức này buộc các chủ thể có nhu cầu sử dụng phải tham gia q trình đấu giá,
nó giúp cho công việc bồi thường và hồ trợ tái định cư hạn chế được các tình

huống khiếu kiện.
Pháp luật trong thời gian qua đã thể hiện nhiều sự thay đổi mang chiều

hướng tích cực, bao gồm cả pháp luật chung (pháp luật đấu giá) và pháp luật

chuyên ngành (PLĐĐ). Tuy nhiên, đấu giá QSDĐ trên thực tế thời gian qua
đã và đang để lại quá nhiều hệ lụy, những biến động bất thường khiến cả giới

lập pháp, hành pháp và tư pháp, giới nghiên cứu, cộng đồng doanh nghiệp và
người dân đặt ra rất nhiều các câu hỏi và trăn trở, thậm chí một bộ phần người
dân thể hiện rõ quan điểm bức xúc, phản đối. Thương vụ đấu giá đất ở Thủ


Thiêm - thành phố Hồ Chí Minh cuối năm 2021 là một ví dụ điển hình về rất

2


nhiêu sự bât thường. Hàng loạt các vân đê được đặt ra: có hay khơng tình

trạng thao túng của nhóm lợi ích trên thị trường? Có hay khơng sân sau làm
bàn đỡ về tài chính cho các doanh nghiệp là một số ngân hàng thương mại?

Liệu quy trình, thủ tục có tn thủ? Tính minh bạch, cơng khai và trung thực
có được quan tâm trong các phiên đấu giá? Và rất nhiều các vấn đề khác có

liên quan của việc xử lý hậu đấu giá nếu doanh nghiệp bở cọc hàng loạt?
Ninh Bình là tỉnh có tốc độ đơ thị hóa nhanh và mạnh trong những năm
gần đây. Đấu giá QSDĐ là phương thức được tỉnh áp dụng chủ yếu nhằm

chuyển giao đất cho các doanh nghiệp trong hoạt động đầu tư kinh doanh và
đấu giá từng vùng, từng khu vực nhằm tăng nguồn thu cho ngân sách địa
phương và nâng cao hiệu quả sử dụng đất. Dù không xảy ra những biến động

bất thường về đấu giá như Thủ Thiêm, song quá trình thực hiện pháp luật về
đấu giá đất trên địa bàn tỉnh Ninh Bình cũng gặp khá nhiều khó khăn, vướng

mắc và những hệ lụy có tác động xấu tới mơi trường đầu tư kinh doanh, tính

pháp chế trong lĩnh vực đấu giá QSDĐ nói riêng và QLNN về đất đai nói
chung chưa được tơn trọng. Xuất phát từ thực trạng nêu trên, tác giả chọn đề


tài: “Pháp luật về đẩu giá quyền sử dụng đất từ thực tiễn tỉnh Ninh Bình”
để làm đề tài luận văn thạc sĩ. Đây là đề tài có ý nghĩa quan trọng cả về mặt lý
luận cũng như thực tiễn.

2. Tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài
Pháp luật về đấu giá QSDĐ là một bộ phận pháp luật có vị trí quan

trọng trong pháp luật về đất đai, có rất nhiều những nghiên cứu ở các bậc học
tiến sĩ, thạc sĩ, cụ thể như sau:

- Trần Tiến Hải (2015) “Thực hiện pháp luật về đẩu giá QSDĐ ở các
tinh Bắc Trung Bộ ở Việt Nam hiện nay”, Luận án Tiến sĩ, Học viện chính trị

quốc gia Hồ Chí Minh, Hà Nội. Đe tài, tập trung vào đánh giá thực trạng qua
khảo sát những vấn đề điển hình của thực hành pháp luật về đấu giá QSDĐ ở

3


các tỉnh Bắc Trung Bộ như: tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp, đấu giá viên,
kết quả đấu giá QSDĐ ở các tỉnh Bắc Trung Bộ từ năm 2010 đến nay.

- Đặng Văn Hữu Phước (2011) “Pháp luật về giá đất trong thị trường
bất động sản Việt Nam ”, Luận văn Thạc sỹ Luật học, Trường Đại học Luật,
Thành phố Hồ Chí Minh. Phạm vi nghiên cứu của đề tài này là những quy

định pháp luật về giá đất, thực trạng quy định pháp luật về giá đất do Nhà
nước quy định và giá đất thị trường trong thị trường bất động sản mà theo tác

giả có nhiều bất cập, thiểu sót. Tác giả nghiên cứu việc đưa QSDĐ vào đấu

giá là một bước tiến quan trọng trong QLĐĐ nhằm bảo đảm tính bình đẳng,

cạnh tranh lành mạnh của các chủ đầu tư, tạo nguồn thu lớn cho ngân sách,
làm sôi động phát triển thị trường bất động sản.
Từ những cơng trình trên, tác giả nêu ra các bất cập, thực trạng cùng

các giải pháp kiến nghị hoàn thiện pháp luật đấu giá QSDĐ: Nhà nước nên
ban hành các Nghị định, Thơng tư hướng dẫn về cơ chế tài chính thơng
thống để tạo điều kiện cho Nhà nước được khai thác toàn bộ giá trị về đất đai

để đầu tư phát triển kinh tế xã hội. Tuy nhiên do nghiên cứu vào thời gian

năm 2010-2011 nên tác giả chưa có điều kiện tiếp cận các trường hợp nhà
nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá

QSDĐ theo khoản 1 Điều 118, Luật Đất đai 2013 và trình tự, thủ tục tổ chức

thực hiện đấu giá QSDĐ theo Thông tư số 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP.

- Mai Quang Huy (2014), “Xác lập QSDĐ đôi với tô chức, cá nhân
nước ngoài kinh doanh nhà ở”, Luận văn Thạc sỳ Luật học, Trường Đại học

Luật, Thành phố Hồ Chí Minh. Tác giả nêu lên quy định PLĐĐ về xác lập
QSDĐ đối với tổ chức cá nhân nước ngoài trong hoạt động kinh doanh nhà ở

theo quy định của Luật Đất đai 2003 có sự so sánh với quy định của Luật Đất

đai 2013. Tuy nhiên, tác giả chưa làm rõ được các đối tượng có thể tham gia
đấu giá QSDĐ trong từng trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng


đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá QSDĐ.

4


- Trân Thị Ngọc Giàu (2014), “Pháp luật vê kinh doanh dịch vụ đâu giá

bất động sản ”, Luận văn thạc sỹ Luật học, Trường Đại học Luật, Thành phố
Hồ Chí Minh. Trong nghiên cứu, tác giả làm rõ được giá bán đấu giá bất động
sản là do người mua quyết định, người bán chỉ đưa ra giá khởi điểm làm cơ sở

cho người mua trả giá, nghiên cứu đã phân tích chi tiết được vai trị của bán
đấu giá bất động sản, người bán đấu giá bất động sản, điều kiện để kinh doanh

dịch vụ bán đấu giá bất động sản, ngun tắc bán ĐGTS nói chung, trình tự thù
tụcbán ĐGTS. Tuy nhiên tác giả chưa phân tích được tàm quan trọng của bán

đấu giá bất động sản, đặc biệt là tầm quan trọng của bán đấu giá QSDĐ. Tuy

nhiên, nghiên cứu so với Luật Đất đai 2013 còn nhiều điểm chưa phù hợp.

Ngồi ra, cịn một số bài đăng trên tạp chí như sau: Chế độ pháp lý về
QSH và quyền tài sản đối với đất đai (sách chuyên khảo), NXB Lao động,

Thành phố Hồ Chí Minh; Trần Tiến Hải (2015), “Giải pháp nhằm hạn chế vi

phạm pháp luật trong đấu giá QSDĐ”, Tạp chí Dân chủ và Pháp luật, số 1
năm 2015; Phạm Phương Nam (2014), “Tài chính về đất đai, giả đất và đấu

giá QSDĐ”, Tạp chí Tài ngun và Mơi trường, kỳ 1- Tháng 2/2014; Lưu


Quốc Thái (2013), “Chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai theo Hiến pháp
1992 và các vấn đề đặt ra”, Tạp chí Nhà nước và Pháp luật, số 17- Tháng 9

năm 2013; Nguyễn Ngọc Điện (2013), “Đẩu giá QSDĐ và kiến nghị cụ thê

đổi với dự thảo sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai”, Tạp chí Nghiên cứu Lập
pháp, số 14-Tháng 7 năm 2013; Trần Tiến Hải (2013), “Bất cập trong thực
hiện đẩu giá QSDĐ

- Sách chuyên khảo có cuốn “Pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất ở
Việt Nam” của thạc sĩ Đặng Thị Bích Liễu, Nhà xuất bản Cơng an nhân dân,

năm 2014;
Các cơng trình nói trên của các tác giả đã tiếp cận nghiên cửu về hoạt

động đấu giá QSDĐ từ nhiều góc độ khác nhau, phần lớn nhìn nhận ở góc độ

5


pháp luật dân sự vê ĐGTS nói chung chưa đi sâu và phân tích chê định đâu

giá QSDĐ với tư cách là một tài sản đặc biệt và chịu sự điều chỉnh một cách
chuyên biệt.
Các nghiên cứu trên là nguồn tài liệu quý giá cho tác giả trong quá trình

thực hiện đề tài. Tuy nhiên, vẫn chưa có cơng trình nào nghiên cứu một cách

có hệ thống và đánh giá toàn diện thực trạng các quy định pháp luật về đấu

giá quyền sử dụng đất như đề tài của tác giả chọn nghiên cứu.
3. Mục
đích và nhiệm
vụ• nghiên cứu
•
•

3.1. Mục đích nghiên cửu
Luận văn phân tích làm sáng tỏ những vấn đề lý luận về đấu giá QSDĐ
và pháp luật về đấu giá QSDĐ; phân tích, đánh giá thực trạng và đề xuất các

quan điểm, giải pháp nhằm góp phần hoàn thiện các quy định cuả pháp luật về

đấu giá QSDĐ nói chung và nâng cao hiệu quả thực thi cơng tác đấu giá
QSDĐ từ thực tiễn tỉnh Ninh Bình nói riêng.

3.2. Nhiệm vụ nghiên cứu

Xây dựng khái niệm, đặc điểm về đấu giá QSDĐ, vai trò, nội dung và

các điều kiện đảm bảo THPL về đấu giá QSD. Nghiên cứu tổng quan các quy
định về đấu giá QSDĐ, tìm hiểu chính sách, các văn bản liên quan, đánh giá

vai trị của cơng tác đấu giá QSDĐ và tầm quan trọng của việc hoàn thiện các
quy định pháp luật về đấu giá QSDĐ.

Phân tích, đánh giá thực trạng pháp luật về đấu giá QSDĐ gắn với việc

tổ chức thực hiện pháp luật về đấu giá QSDĐ trên địa bàn tình Ninh Bình.
Trên cơ sở đó, có những nhận định, đánh giá khách quan về những kết quả đạt


được, những hạn chế, yếu kém và nguyên nhân ở cả khía cạnh pháp luật và ở
cả khía cạnh thực tiễn triển khai pháp luật về đấu giá QSDĐ.

Trên cơ sở lý luận và thực tiễn, luận văn xây dựng các quan điểm, định
hướng và đề xuất các giải pháp cụ thể, phù hợp, có tính khả thi về một HTPL

6


đâu giá QSDĐ với một cơ chê thực hiện pháp luật vê đâu giá QSDĐ có hiệu
quả trên địa bàn cả nước nói chung và địa bàn tỉnh Ninh Bình nói riêng.

4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

- Đối tượng nghiên cứu: Nghiên cứu các chủ trương, đường lối của
Đãng về nền kinh tế thị trường, về chính sách và PLĐĐ trong thời kỳ cơng
nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước và hội nhập quốc tế. Các quy định pháp

luật về đấu giá QSDĐ, quy chế đấu giá quyền sừ dụng của pháp luật về đấu

giá QSDĐ và vấn đề áp dụng quy định pháp luật vế đấu giá QSDĐ trên địa
bàn tỉnh Ninh Bình.

- Phạm vi nghiên cứu: Luận văn chỉ tập trung nghiên cứu vấn đề về đấu
giá QSDĐ với tính chất là một hình thức để Nhà nước giao đất có thu tiền sử
dụng đất, cho thuê đất cho các tố chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng, có đối

chiếu với thực tiễn điều chỉnh pháp luật về đấu giá QSDĐ ở Việt Nam như:
đối tượng của đấu giá QSDĐ; chủ thể tham gia quan hệ đấu giá QSDĐ; quyền

và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ đấu giá QSDĐ; trình tự, thủ tục cho

việc tổ chức đấu giá QSDĐ; vai trò của Nhà nước trong quan hệ đấu giá
QSDĐ để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất. (Luận văn khơng

nghiên cún các hình thức đấu giá QSDĐ để đảm bào thi hành án hoặc theo

các quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền). Từ các luận

chứng nêu trên, luận văn tập trung nghiên cứu và đề xuất phươg hướng, các
giải pháp góp phần hồn thiện pháp luật về đấu giá QSDĐ ở nước ta hiện nay.

- về không gian và thời gian: Đe tài nghiên cứu việc thực thi pháp luật
về đấu giá QSDĐ trên địa bàn tỉnh Ninh Bình giai đoạn 2015-2019.
5. Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu

Phương pháp luận: Đe tài được nghiên cứu trên cơ sở phương pháp lý
luận Mác - Lê nin với phép biện chứng khoa học duy vật và biện chứng khoa
học lịch sử, tư tưởng Hồ Chí Minh và chính sách, pháp luật của Đảng và Nhà

nước trong lĩnh vực QLNN về đất đai.

7


Phương pháp nghiên cứu: Các phương pháp được sử dụng trong quá

trình nghiên cứu đề tài: Phương pháp so sánh, phương pháp thu thập, kế thừa
các tài liệu đã có sự tiếp thu, kế thừa các thông tin, tài liệu, tống kết thi hành
Luật đất đai 2003, Luật đất đai năm 2013 ... .

Trong đó phương pháp so sánh được sử dụng để đối chiếu các quy định

của pháp luật, tìm ra các điểm bất cập, chưa phù hợp, chưa thống nhất trong
HTPL về đấu giá QSDĐ nói chung và cụ thể trên địa bàn tỉnh Ninh Binh để

đưa ra kiến nghị giải pháp, nâng cao hiệu quá công tác thực thi pháp luật về
đấu giá QSDĐ trong thực tiễn.

Phương pháp thu thập, kế thừa các tài liệu đã có: Ket quả nghiên cứu của
đề tài có sự tiếp thu, kế thừa các thông tin, tài liệu tổng kết thi hành Luật đất đai
2013, các số liệu của các công trình nghiên cứu đã cơng bố, trên cơ sở đó phân
tích, đánh giá các quy định của pháp luật về đấu giá QSDĐ, đồng thời nhìn

nhận những tồn tại, bất cập của pháp luật về vấn đề này để đề xuất các giải
pháp phù hợp theo các mục tiêu đề ra.

6. Tính mới và những đóng góp của đề tài

Mồi cơng trình nghiên cứu về đấu giá QSDĐ sẽ khai thác ở những

khía cạnh khác nhau. Trong khi những cơng trình nghiên cứu chung về pháp
luật đấu giá QSDĐ ở Việt Nam đem lại cái nhìn tổng quan về HTPL, đánh

giá thực trạng pháp luật và thực tiễn áp dụng luật ở quy mơ tồn quốc; thì
những nghiên cứu ờ một địa bàn nhất định lại đem đến cái nhìn cụ thể hơn,
góp phần quan trọng vào việc đánh giá hiệu quả thi hành pháp luật về đấu

giá QSDĐ trong thực tiễn. Việc nghiên cứu thi hành pháp luật về đấu giá
QSDĐ trên địa bàn một địa phương, trên cơ sở đó đề xuất những giải pháp


hồn thiện pháp luật sẽ không tránh khỏi những hạn chế nhất định. Tuy

nhiên những giãi pháp đưa ra là xuất phát từ chính thực trạng thi hành pháp
luật của địa phương đó nên sẽ có tính phù hợp cao và có giá trị tham khảo

đối với những địa phương có điều kiện tương đồng.

8


về mặt lý luận: Bổ sung, làm sáng tỏ hơn những tiền đề lý luận về đấu
giá QSDĐ và pháp luật về đấu giá QSDĐ, trong đó đặc biệt nhấn mạnh tới
đặc điểm riêng của tài sản là QSDĐ để làm nổi bật sự khác biệt và các yếu tố

tác động, chi phối pháp luật về đấu giá QSDĐ.

về mặt thực tiễn: Tìm hiểu cơ chế thực thi, thực tiễn thi hành các quy

định về đấu giá QSDĐ để tìm ra nguyên nhân của những bất cập, vướng mắc.
Trên cơ sở đó đề xuất những giải pháp nhằm góp phần hoàn thiện các quy

định của pháp luật về đấu giá QSDĐ; đồng thời, đề xuất những biện pháp
thiết thực, có hiệu quả hơn về thực thi pháp luật trong lĩnh vực này.

về mặt khoa học: Nghiên cứu đề tài sẽ đem đến cái nhìn tổng quan về
thực trạng quy định của pháp luật và việc thi hành pháp luật về đấu giá QSDĐ

trong thực tiễn, trên cơ sở nghiên cửu cụ thể việc áp dụng pháp luật về
ĐGQSDĐ trên địa bàn tỉnh Ninh Bình. Từ đó đánh giá hiệu quả công tác áp


dụng pháp luật về ĐGQSDĐ trong thực tiễn: những quy định nào được thực

hiện hiệu quả, những quy định nào cịn hạn chế, vướng mắc... Tìm hiếu
ngun nhân và đề xuất giải pháp khắc phục những bất cập đó.
__

7. Bơ cục của luận văn

Ngồi phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo và phụ
5

lục, nội dung của luận văn gôm 03 chương với tên gọi như sau:
y

X

f

r

,

r

'

- r

Chương ỉ: Lý luận vê đâu giá quyên sử dụng đât và pháp luật vê đâu
5


r

giá quyên sử dụng đât.
Chương 2'. Thực trạng pháp luật và thực tiễn thi hành pháp luật về đấu

giá quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Ninh Bình.

Chương 3: Định hướng và giải pháp hoàn thiện pháp luật để bảo đảm
thực hiện và nâng cao hiệu quả đấu giá quyền sử dụng đất tại tỉnh Ninh Bình.

9


CHUÔNG 1
LÝ LUẬN VỀ ĐẤU GIÁ QUYỀN sử DỤNG ĐẤT VÀ PHÁP LUẬT VỀ
ĐẤU GIÁ QUYỀN sủ DỤNG ĐẤT
1.1. Lý luận vê đâu giá quyên sủ' dụng đât

1.1.1. Khái niệm đấu giá quyền sử dụng đất
Trước khi bàn về đấu giá QSDĐ, cần hiểu về ĐGTS. Đấu giá là một

phương thức bán hàng đặc biệt đã được biết đến từ lâu, là hình thức bán một
món hàng bằng cách đưa ra mức giá khởi điểm rất thấp và để nhiều người

mua cùng trả giá một lúc. Ai đưa ra mức giá cao nhất thì món đồ/sân phẩm sẽ
thuộc về người đó. Nhìn chung, về khách quan, đấu giá là một hoạt động kinh

tế, dân sự diễn ra theo quy luật vận hành cùa nền kinh tế hàng hóa thị trường,


về phương diện kinh tế, đấu giá là một phương pháp xác định giá trị của hàng
hóa thơng qua việc trả giá của những người tham gia mua hàng hóa đó.

Dưới góc độ dân sự, bán đấu giá có thể được hiểu là hình thức bán hàng
đặc biệt đề cho những người mua tự trả giá không thấp hơn giá do người bán
quy định. Ai trả giá cao nhất sẽ được mua. Bán đấu giá có thể được thức hiện

dưới hình thức tất cả những người mua được trả giá một lần thơng qua bỏ

phiếu kín hoặc những người mua được phép trả giá nhiều lần công khai trong

một khoảng thời gian xác định [13, tr. 10].

Dưới góc độ pháp lý, Nghị định sổ 05/2005 NĐ-CP ngày 18/01/2005
về Bán ĐGTS định nghĩa khái niệm bán ĐGTS như sau: Bán ĐGTS là hình
thức bán tài sản cơng khai theo phương thức trả giá lên, có từ hai người trở

lên tham gia đấu giá theo nguyên tắc và trình tự, thủ tục được quy định tại
Nghị định này” [7, Điều 2], Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04/03/2010

về bán ĐGTS quy định: “Bán ĐGTS là hình thức bán tài sản cơng khai theo

phương thức trả giá lên, có từ hai người trở lên tham gia đấu giá theo nguyên
tắc và trình tự, thủ tục được quy định tại Nghị định này. Phương thức trả giá

10


lên là phương thức trả giá từ thâp lên cao cho đên khi có người trả giá cao


nhất” [9, Điều 2],

Như vậy có thể thấy, khái niệm bán ĐGTS từ Nghị định số 86/NĐ-CP
ngày 19/12/1996 cho đến Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04/03/2010 đã

có sự phát triển dần qua 03 nghị định. Các định nghĩa mang tính khái quát
nhưng đã nêu được tính chất cơ bán của bán ĐGTS. Qua mỗi nghị định thì

khái niệm dần đã được khái quát mang tính hồn thiện hơn.

Đen năm 2016, một luật riêng về bán đấu giá, đó là: Luật đấu giá số
01/2016/QH14 ngày 17/1/2016 chính thức ra đời, đã tối giản hóa khái niệm

ĐGTS như sau: “ĐGTS là hình thức bán tài sản có từ hai người trở lên
tham gia đấu giá theo nguyên tắc, trình tự và thú tục được quy định tại Luật
này” [11, Điều 5].
Mặc dù các định nghĩa về bán ĐGTS tại mồi thời kì khác nhau song về
cơ bản, các khái niệm được đưa ra đều dựa trên những đặc điểm chung thống

nhất của hình thức bán hàng hóa đặc biệt này. Từ đó, có thể khái quát về khái
niệm bán ĐGTS như sau: Bán ĐGTS là hình thức bán tài sản cơng khai để

cho nhiều người có thể được tham gia trả giá mua một tài sản cơng khai và

theo ngun tắc, trình tự, thủ tục mà pháp luật quy định, trong đó, người bán
đấu giá điều khiển nhằm bán được tài sản tại mức giá cao nhất, người trả giá
cao nhất và ít nhất ít nhất bằng giá khởi điểm đối với tài sản sẽ mua được tài

sản bán đấu giá.
“Đất đai là tài nguyên của quốc gia vồ cùng quỷ giả, là tư liệu sản xuất


đặc biệt; là tài sản nguồn lực to lớn của đất nước, là nguồn sống của nhân

dân ta [4, tr. 46], pháp luật hiện hành của Việt nam quy định: “đất đai thuộc
sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chú sở hữu và thống nhất quản lý ”

[20, Điều 17, Điều 18]; [21, Điều 5], Như vậy, đất đai thuộc sở hữu toàn dân
nhưng Nhà nước giao cho nhân dân quyền sử dụng thơng qua các hình thức:

11


giao đât, cho thuê đât và công nhận QSDĐ, quyên chuyên đôi, chuyên

nhượng, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn QSDĐ theo quy

định của pháp luật. Như vậy, QSDĐ này có thể hiểu chính là quyền sử dụng
tài sản trong chính Khoản 1 Điều 105 của Bộ luật Dân sự 2015.

Xét dưới góc độ kinh tế, QSDĐ là một loại tài sản, vậy chủng được
đem ra mua bán, giao dịch theo quan hệ pháp luật dân dân sự tạo ra một thị
trường bất động sản mà ở đó, Nhà nước bằng một trong các hình thức đó là

ĐGTS để giao QSDĐ có thu tiền hoặc cho thuê cho người có nhu cầu sử dụng
đất theo quy định của pháp luật.
Dưới góc độ pháp lý, đấu giá QSDĐ là một quan hệ mua bán tài sản.
Đối tượng đem ra để mua, bán trong quan hệ này là QSDĐ. Chủ thể tham gia

quan hệ một bên bao gồm cá nhân, tổ chức có QSDĐ hoặc cơ quan nhà nước
có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất là bên bán; một bên là cá nhân, tổ chức

có nhu cầu sử dụng đất để làm nhà ở hoặc sản xuất kinh doanh là bên mua.
Trong mối quan hệ này những người tham gia mua QSDĐ phải cạnh tranh với

nhau về giá. Cuộc mua bán diễn ra công khai tại một nơi nhất định, ở đó
người có QSDĐ đưa ra giá bán với mức giá khởi điểm còn những người mua
tham gia đấu giá tự do để đưa ra giá trong sự cạnh tranh với những người

khác nhằm mục đích mua được QSDĐ để phục vụ nhu cầu của mình. Người
chiến thắng trong cuộc đấu giá là người mua được QSDĐ là người trả giá cao

nhất, ít nhất bằng giá khởi điểm.
Từ những phân tích trên, có thể đưa ra khái niệm về đấu giá QSDĐ

như sau: Đấu giá QSDĐ để Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc
cho thuê đất là một hình thức mua bán tài sản đặc biệt, được tô chức công

khai theo nguyên tắc, trĩnh tự thủ tục theo quy định của pháp luật, do người

bản đấu giá điều khiên nhằm bán được QSDĐ cho người mua với giá cao
nhất. Người trúng đấu giá QSDĐ là người trả giá cao nhất và ít nhất bằng

12


giá khởi diêm mà người bán đưa ra. Người bán đâu giá là Cơ quan Nhà
nước có thâm quyền giao đất, cho thuê đất, người mua là là cá nhân, tổ

chức có nhu cầu sử dụng đất.

1.1.2. Đặc điểm đẩu giá quyền sử dụng đất

Đấu giá quyền sử dụng đất thuộc một trong các loại của hoạt động trao
đối tài sán, Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người có nhu cầu sử dụng,

ngược lại sẽ nhận về một số tiền nhất định. Do đó, đấu giá quyền sử dụng đất
có đầy đủ những đặc điếm chung của việc mua bán hàng hóa và đấu giá tài

sản, cụ thể như sau:

- Quan hệ mua bán, đấu giá tài sản được xác lập giữa bên mua và bên
bán thông qua một tổ chức đấu giá trung gian. Tổ chức đấu giá trung gian
phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp phép hoạt động, tuân thủ đầy
đủ các điều kiện và nguyên tắc mà pháp luật đặt ra. Bên bán tài sản sẽ chuyền

quyền sở hữu tài sản của mình hoặc của chủ sở hữu tài sản cho bên mua khi

đạt được thỏa thuận về giao dịch. Thời điểm bên mua trở thành chủ sở hữu tài
sản là thời điểm nhận tài sản, giao kết hợp đồng, thời điểm các bên thỏa thuận

hoặc thời điếm do pháp luật quy định;
- Mua bán, đấu giá tài sản sẽ làm phát sinh quyền và nghĩa vụ dân sự
giữa các bên. Các bên sẽ tiến hành trao đổi lợi ích cho nhau với mục tiêu hai

bên cùng có lợi. Bên bán có nghĩa vụ giao tài sản, chuyển quyền sở hữu của
tài sản và nhận tiền. Ngược lại, bên mua có nghĩa vụ trả tiền và nhận tài sản,
nhận quyền sở hữu của tài sản;

- Các giao dịch mua bán tài sản, đặc biệt là đấu giá tài sản cần được tồ

chức theo ngun tắc cơng khai, tn thủ theo hình thức, trình tự, thủ tục luật
định. Một cuộc đấu giá cần có ít nhất hai người tham gia và người mua thành


cơng tài sản chính là người trả giá cao nhất và không thấp hơn giá quy định.
Trong bán ĐGTS là QSDĐ, Đất đai là một tài sản đặc biệt, mang tính

đặc trưng cùa chế độ Nhà nước sở hữu tồn dân, do Nhà nước đại diện sở

13


hữu, vì vậy cho nên NSDĐ đai chỉ có QSDĐ. Chính vì đặc tính đặc biệt này,

Bán đấu giá QSDĐ cũng là một hình thức mua bán đặc biệt, mang đặc điểm
riêng biệt, khác với các hình thức bán ĐGTS khác.

Bên cạnh những đặc điểm chung của đấu giá tài sản, đấu giá quyền sử
dụng đất cịn có những đặc điểm riêng biệt khó có thể nhầm lẫn:
Thứ nhất, chủ thể trong đấu giá QSDĐ, phải nhắc đến đàu tiên người
có tài sản bán đấu giá và quản lý việc đấu giá là cơ quan nhà nước có thẩm
quyền theo quy định của pháp luật, đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai cụ

thể là ủy ban nhân dân các cấp có thẩm quyền giao đất cho thuê đất. Cơ quan
này được quyền quy định xét mức giá khởi điêm, bước giá, xác nhận kết quá
bán đấu giá thu tiền theo kết quả bản đấu giá và sử dụng số tiền thu được

theo quy định của pháp luật ngân sách nhà nước [17, tr. 24J.

Như vậy, trong quan hệ đấu giá QSDĐ, Nhà nước với tư cách là một
chủ thể đặc biệt và tham gia trực tiếp vào quá trinh đấu giá QSDĐ (thông qua
cơ quan nhà nước có thẩm quyền: UBND cấp có thẩm quyền, Sở Tài nguyên


- Môi trường...). Đặc điểm này của đấu giá QSDĐ khác với đấu giá thương

mại. Trong quan hệ đấu giá thương mại, người có tài sản bán đấu giá là chủ
sở hữu tài sản hoặc được người chủ sở hữu ủy quyền việc bán tài sản cho

người thực hiện đấu giá. Người điều hành việc đấu giá là tổ chức bán đấu giá
chuyên nghiệp mà người bán lựa chọn để bán ĐGTS theo quy định của pháp

luật. Như vậy chủ thể của quan hệ đấu giá thương mại rộng hơn so với đấu giá
QSDĐ. Còn trong đấu giá QSDĐ, người bán tài sản là cơ quan nhà nước, cụ

thể là ủy ban nhân dân các cấp có thẩm quyền giao đất cho thuê đất, sẽ được
quyền quy định mức giá khởi điểm bước giá xác nhận kết quả bán đấu giá thu

tiền theo kết quả bán đấu giá và sử dụng số tiền thu được theo quy định của
pháp luật ngân sách nhà nước.
Bên cạnh “người có tài sản bán đấu giá” và người tham gia đấu giá, có

14


một loại chủ thê có vị trí, vai trị vơ cùng quan trọng đó là các đâu giá viên
làm việc trong các tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp. Chủ thề này là người
trực tiếp áp dụng các quy định về trình tự thủ tục đấu giá để điều hành cuộc
đấu giá. Do đó, phẩm chất năng lực, trình độ của đấu giá viên có ảnh hưởng

rất lớn đến cơng tác điều hành cuộc đấu giá.

Ngồi ra, cịn có các chủ thề là các cơ quan QLNN như Sở Tư pháp, Sờ
Tài ngun và Mơi trường, Sở Tài chính. Các chủ thể này tham gia gián tiếp


vào quá trình thực hiện đấu giá QSDĐ, thực hiện nhiệm vụ hồ trợ, hướng dẫn
nghiệp vụ, thanh tra, kiểm tra, giám sát hoạt động ĐGQSDĐ. Bên cạnh đó,

cịn có các cơng chứng viên tham gia, chủ thể này tham gia với nhiệm vụ là
xác nhận tính hợp pháp của hợp đồng ĐGQSDĐ.

Thứ hai, trong đấu giá QSDĐ, người tham gia đấu giá - người mua là

tổ chức, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất, đăng ký tham gia đấu giá theo quy
định của pháp luật và được hưởng các quyền, nghĩa vụ theo quy định của
pháp luật và quy chế đấu giá. số lượng các tổ chức cá nhân tham gia đấu giá
QSDĐ theo quy định tối thiểu là hai và người tham gia đấu giá cùng nhau đưa
ra mức giá để cạnh tranh mua QSDĐ.

Đặc điểm này của đấu giá QSDĐ khác với hình thức mua bán thơng
thường hoặc chuyển nhượng QSDĐ. Trong quan hệ chuyển nhượng QSDĐ số

lượng người mua khơng có quy định bắt buộc về số lượng tối thiểu. Theo
nguyên tắc giá cả thông thường là thuận mua vừa bán, bên nhận chuyển
nhượng QSDĐ trực tiếp thỏa thuận giá cả với bên chuyển nhượng QSDĐ để
nhận chuyển nhượng QSDĐ tại một mức giá mà hai bên cảm thấy hợp lý.
Trong chuyển nhượng QSDĐ không diễn ra sự cạnh tranh giữa người mua

này và người mua khác khi thực hiện mua bán.

Thứ ba, THPL về ĐGQSDĐ được tiến hành theo các trình tự thù tục
pháp luật quy định. Trong quá trình THPL về ĐGQSDĐ, các chủ thể cần phải

15



tiến hành theo các trình tự, thủ tục rất chặt chẽ do pháp luật quy định đặc biệt là
phải công khai, minh bạch. Chẳng hạn để tham gia đấu giá, người có nhu cầu
cần có đơn đề nghị tham gia đấu giá, nộp phí, nộp tiền đặt trước, tham gia

phiên đấu giá. UBND cấp có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất cần phải lập

phương án đấu giá QSDĐ, chuẩn bị hồ sơ đấu giá QSDĐ, Xác định và phê
duyệt giá khởi điểm của thửa đất đấu giá, lựa chọn và ký họp đồng thuê đơn vị
thực hiện cuộc bán đấu giá QSDĐ, giám sát thực hiện cuộc bán đấu giá QSDĐ,

phê duyệt kết quả đấu giá QSDĐ. Tổ chức thực hiện việc đấu giá QSDĐ thì

phải thực hiện niêm yết việc ĐGTS, lập biên bản đấu giá, chuyển hồ sơ cuộc
đấu giá... Như vậy tất cả đều phải có một thủ tục, trình tự rõ ràng giữa ba bên,

người sở hữu tài sản, tổ chức thực hiện việc đấu giá và người tham gia đấu giá.
Khác với chuyển nhượng QSDĐ, tuy cả hai đều là phương thức chuyển
nhượng QSDĐ và bản chất là mua bán tài sản, nhưng trong chuyển nhượng

QSDĐ thì khơng có sự cạnh tranh về giá, khơng có sự trả giá từ thấp đến cao,

mà đơn giản chỉ là thuận mua thi vừa bán. Các thủ tục chuyển nhượng cũng
đơn giản hơn rất nhiều so với đấu giá chuyển nhượng QSDĐ.

Thứ tư, không phải mọi loại đất đều trở thành tài sản đấu giá, không
phải mọi chủ thể có nhu cầu sử dụng đất đều trở thành chủ thể tham gia đấu

giá. Đấu giá nhằm để thực hiện việc giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án

đầu tư thì chủ thể tham gia đấu giá là các doanh nghiệp được thành lập theo

Luật Doanh nghiệp 2020 hoặc Hợp tác xã được tổ chức và hoạt động theo

Luật Hợp tác xã chứ không phải tất cả các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân. Song
đấu giá đối với QSDĐ ở để giao cho các hộ gia đình, cá nhân với mục đích để
ở thì chủ thể tham gia đấu giá là các hộ gia đình, cá nhân chứ không phải là
các doanh nghiệp. Đối với QSDĐ là tài sản đấu giá, nếu chù thế là các doanh

nghiệp tham gia đấu giá để có QSDĐ nhằm thực hiện các dự án đầu tư thì
QSDĐ chủ yếu là đất thuộc nhóm đất nơng nghiệp, nhóm đất phi nơng nghiệp

nhưng sử dụng cho mục đích kinh doanh. Các loại đất khơng nhằm mục đích
16


kinh doanh như đât an ninh qc phịng, đât rừng phòng hộ, rừng đặc dụng,

đất sừ dụng để xây dựng các cơng trình cơng cộng khơng nhằm mục đích kinh
doanh thì khơng là đối tượng đấu giá.

1.1.3. Hình thức đấu giá quyền sử dụng đất
Theo Điều 40 Luật ĐGTS 2016 quy định tổ chức ĐGTS thỏa thuận với

người có tài sản đấu giá lựa chọn một trong các hình thức sau đây để tiến
hành cuộc đấu giá:
ự) Đấu giá trực tiếp bằng lời nói tại cuộc đấu giá;

b) Đấu giá bằng bỏ phiếu trực tiếp tại cuộc đẩu giá;
c) Đấu giá bằng bỏ phiếu gián tiếp;


d) Đẩu giá trực tuyến.
Với quy định trên, việc đấu giá được xem là họp pháp nếu được thực
hiện bằng các hình thức đã được liệt kê. Đối với từng hình thức, đấu giá

QSDĐ sẽ có những u cầu cũng như ưu, nhược điểm riêng.
Hình thức đấu giả trực tiếp (bằng lời nói, bỏ phiếu)

Thực tiễn hoạt động cho thấy hình thức đấu giá trực tiếp (bằng lời nói
hoặc bỏ phiếu trực tiếp) khá phổ biến bởi nó có nhiều ưu điểm, cụ thể: đấu giá

được đến cùng, từ đó lựa chọn được người thực sự có nhu cầu mua tài sản

hoặc nhà đầu tư thực thụ, đồng thời góp phần tăng thu ngân sách trong trường
họp ĐGTS cơng. Tuy nhiên, hạn chế của hình thức này là dễ lộ thơng tin, dễ
xảy ra tình trạng thơng đồng, dìm giá hay sự can thiệp của “cị đấu giá”, tình

trạng lộn xộn trong cuộc đấu giá.

Ngồi ra, trường hợp có từ hai người trờ lên cùng chấp nhận giá khởi
điểm hoặc giá đã giảm thì đấu giá viên tổ chức bốc thăm để chọn ra người
trúng đấu giá theo điểm c khoản 3 Điều 41 và điểm d khoản 3 Điều 42 Luật

ĐGTS 2016.
Hình thức đẩu giá giản tiếp (bỏ phiếu)

17


Bên cạnh hình thức đâu giá trực tiêp thì hình thức bỏ phiêu gián tiêp


cũng có các điểm mạnh riêng như: đảm bảo an ninh trật tự; bảo mật thông tin
người tham gia đấu giá, từ đó hạn chế sự can thiệp của các đối tượng “cị đấu
giá”, tình trạng thơng đồng, dìm giá. Tuy nhiên, hạn chế của hình thức này là
không đấu giá được đến cùng, không giải quyết được nguyện vọng của người
tham gia đấu giá khi họ muốn đấu giá tiếp, từ đó có phần hạn chế trong việc

lựa
chọn
được
người
thực
sự• có nhu cầu mua tài sản hoặc
nhà đầu tư thực
thụ.
•
•
•
<^7
•
•
•
•
Đối với hình thức đầu giá này, trường hợp có từ hai người trở lên cùng

trả giá cao nhất thì ngay tại buổi cơng bố giá, đấu giá viên tổ chức đấu giá tiếp
giữa (bằng lời nói hoặc bỏ phiếu trực tiếp) những người cùng trả giá cao nhất

để chọn ra người trúng đấu giá. Neu có người trả giá cao nhất không đồng ý
đấu giá tiếp hoặc khơng có người trả giá cao hơn thì đấu giá viên tổ chức bốc


thăm đê chọn ra người trúng đâu giá theo khoản 3 Điêu 43 Luật ĐGTS 2016.
Hình thức đấu giả trực tuyến

Đấu giá trực tuyến là hình thức đấu giá mới lần đầu tiên được pháp luật
Việt Nam quy định. Đây cũng là xu thế tất yếu đáp ứng nhu cầu phát triển của

kinh tế xã hội trong nước cũng như trên thế giới. Hình thức đấu giá này được
quy định chi tiêt tại Chương III Nghị định sô 62/2017/NĐ-CP ngày
16/05/2017 về hướng dẫn luật ĐGTS 2016.
Ưu điểm cùa hình thức này là nó có tính bảo mật, tính cơng khai minh

bạch rất cao, giảm thiểu tình trạng thơng đồng dìm giá và có thể cho phép
nhiêu người ở tât cả các địa phương, địa diêm tham gia đâu giá cùng lúc. Tuy
nhiên, khó khăn là địi hỏi tổ chức ĐGTS phải có cơ sở vật chất tốt, đáp úưg

đầy đủ các điều kiện khắt khe, đặc biệt là phần mềm đấu giá trực tuyến hiện

đại và đội ngũ nhân viên kỳ thuật đế vận hành phần mềm này.

Như vậy, với các hình thức đấu giá QSDĐ nêu trên thì mồi hình thức sẽ
có ưu và nhược điểm riêng. Do đó, các tổ chức ĐGTS thỏa thuận với người

18


có tài sản đâu giá lựa chọn hình thức đâu giá phù hợp nhât với mình đê tiên

hành đấu giá QSDĐ.
1.1.4 Mục đích và vai trị của đấu giá quyền sử dụng đất


- Mục đích của đấu giá quyền sử dụng đất

Đấu giá QSDĐ là một cách thức giúp Nhà nước thực hiện việc phân
phối QSDĐ cho xã hội, tạo sự phát triển cho thị trường bất động sàn nói
chung và thị trường đất nói riêng, về bản chất việc giao đất có thu tiền sử

dụng đất, cho thuê đất thông qua đấu giá là một mối quan hệ mua bán hàng
hóa - tiền tệ mà ở đó, Nhà nước là một chủ thể đặc biệt.

Mục đích thiết thực hơn mà đấu giá QSDĐ nhằm hướng tới đó là, nhờ
vào việc đấu giá QSDĐ có tính cơng khai minh bạch nên đã loại trừ (hạn chế

tối đa) khả năng gian lận về giá cả và đưa giá đất tiệm cận hơn với giá trị thật

của nó. Cũng thơng qua hình thức này, hạn chế tối đa giao đất, cho thuê đất

theo cơ chế hành chính bằng các quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ
quan nhà nước có thẩm quyền - gắn chặt với cơ chế hành chính “cấp phát”,
“xin cho” - là biểu hiện rõ nét của tình trạng độc quyền, lạm quyền và sách

nhiễu, chứa đựng và tiềm ẩn của nguy cơ tham nhũng.

Thông qua cơ chế đấu giá QSDĐ, nâng cao năng lực cạnh tranh cho các
chủ thể có nhu cầu sử dụng đất. Thực tế cho thấy, một người bán và nhiều

người mua, đồng thời việc mua có nguyên tắc trả giá từ thấp đến cao giúp
tăng giá trị cho đối tượng được đấu giá, đồng thời sẽ phản ánh thực nhất

người có nhu cầu thực sự muốn có QSDĐ và người sở hữu QSDĐ cũng sẽ

được lợi nhất. Đây cũng là yếu tố để thanh lọc thị trường, loại dần với chủ thể

năng lực tài chính yếu kém, đất đai sẽ thuộc về chủ thể thực sự có tiềm lực tài

chính, có khả năng và năng lực đầu tư, thơng qua đó đất đai sẽ được khai thác

hết tiềm năng và có hiệu quả.
về tính cơng khai, đây là 1 ngun tắc cơ bẳn khi thực hiện đấu giá

19


QSDĐ, được thê hiện ngay từ khâu thông báo vê việc bán đâu giá, đê đảm
bảo thông tin về cuộc bán đấu giá tới tất cả những người có nhu cầu, tránh

tình trạng bưng bít, thơng đồng đề được giao đất, cho thuê đất của giới đầu cơ
đất đai. Theo pháp luật hiện hành, giá đất do Nhà nước quy định, là căn cứ để

tính tiền sử dụng đất, tiền cho thuê đất nhưng trên thực tế, giá đất Nhà nước
quy định thường thấp hơn giá thị trường. Thể nhưng mặc dù giá đất do Nhà
nước quy định thấp nhưng người thực sự có nhu cầu sử dụng đất lại không
được tiếp cận, họ vẫn phải nhận chuyến nhượng QSDĐ với mức giá cao thậm

chí là rất cao. Rõ ràng đã có sự đầu cơ của một số chủ thế khơng thực sự có

nhu cầu sử dụng đất nhưng có tiềm lực tài chính, đã thỏa hiệp thơng đồng với

các chủ thể được Nhà nước trao quyền giao đất cho thuê đất để được QSDĐ
với giá thấp hơn rất nhiều so với giá trị thật. Vậy nên, trước tình trạng đó,


pháp luật về đấu giá QSDĐ ra đời là một cơ chế họp lý đề hạn chế sự thiếu
minh bạch trong hoạt động giao đất, cho thuê đất.
Đối với nhà nước thực hiện đấu giá QSDĐ nhàm hướng đến hai mục
tiêu là góp phần nâng cao hiệu quả QLNN về đất đai và tăng nguồn thu Ngân

sách Nhà nước. Hai mục tiêu này liên quan mật thiết với nhau. Nếu tổ chức
tốt hoạt động đấu giá QSDĐ sẽ hạn chế và kiểm soát các giao dịch “ngầm”,
giao dịch “ảo” trên thị trường bất động sản, nhằm đầu cơ đất đai, mua đi bán
lại để kiếm lời, gây nên những bất ổn trong các hoạt động kinh tế. Qua đó hạn

chế thất thu cho Ngân sách Nhà nước và cũng đồng thời tạo hiệu quả quản lý

của Nhà nước về đất đai, nguồn thu của Nhà nước từ đất đai thông qua hoạt

động đấu giá nhờ đó cũng tăng thêm.

- Vai trò của đẩu giá quyền sử dụng đẩt
Đấu giá ỌSDĐ đã thể hiện rõ vị trí, vai trị trong phát triển kinh tế - xã
hội, điều này được thể hiện trên các khía cạnh sau:
Thứ nhất, đấu giá QSDĐ góp phần phản ánh đúng giá trị QSDĐ và sát

20