PHÁP LUẬT VỀ NHÀ Ở LIÊN QUAN ĐẾN LĨNH VỰC CƠNG CHỨNG
ThS. Cơng chứng viên Nguyễn Hứa Thiên Dương CP: 090 707 9935
A. CÁC LOẠI NHÀ Ở THEO QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VIỆT NAM
I. Khái niệm
Nhà ở là cơng trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia
đình, cá nhân.
(Điều 3 Luật nhà ở 2014)
2. Nhà chung cư
2.1. Nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có
phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống cơng trình hạ tầng sử dụng chung cho
các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức.
2.2. Mục đích sử dụng:
Để ở
Để ở và kinh doanh
3. Nhà ở xã hội
Nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng được hưởng chính sách
hỗ trợ về nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở 2014.
II. Phân loại nhà ở theo hiện trạng
1. Nhà ở có sẵn là nhà ở đã có biên bản nghiệm thu hoàn thành việc xây dựng đưa vào sử
dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng.
2.Nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa
được nghiệm thu đưa vào sử dụng
(Khoản 18, 19 Điều 3 Luật nhà ở 2014)
III. Tài sản gắn liền với đất
1. Tài sản hiện hữu gắn liền với đất
Nhà ở
Cơng trình xây dựng
Cây lâu năm, rừng sản xuất là rừng trồng.
2. Tài sản hình thành trong tương lai gắn liền với đất
a) Dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lai của chủ đầu tư dự án xây
dựng nhà ở;

b) Nhà ở hình thành trong tương lai của tổ chức, cá nhân mua nhà ở hình thành trong tương
lai trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở;


c) Nhà ở hình thành trong tương lai được xây dựng trên thửa đất ở hợp pháp của tổ chức, cá
nhân;
d) Dự án cơng trình xây dựng, cơng trình xây dựng khác;
e) Rừng sản xuất là rừng trồng hình thành trong tương lai; cây lâu năm hình thành trong
tương lai
( Điều 3 Thơng Tư Liên Tịch 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT)
Bài tình huống
Ơng Trần Thanh (độc thân) đến VPCC Bình Tây, TP. HCM yêu cầu công chứng đồng thế
chấp với ngân hàng BCD để đảm bảo cho khoản vay 2 tỷ. Tài sản thế chấp là quyền sử dụng
đất theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất số BỊ 874634, số vào sổ cấp GČN: CH02261 do UBND Quận 2 cấp ngày
15/05/2012 và nhà ở hình thành theo giấy phép xây dựng số: 235 do UBND Quận 2 cấp
ngày 13/5/2017. Biên bản nghiệm thu cơng trình ngày 20/6/2019.
Anh/Chị là Cơng chứng viên giải quyết hồ sơ.
B. ĐỐI TƯỢNG ĐƯỢC SỞ HỮU NHÀ Ở
Bài tình huống.
Ơng Lê Thanh Hồng và vợ là bà Trần Thị Hoa là chủ sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở
tại số: 76/4 Lê Hồng Phong, phường 12, quận 10, thành phố Hồ Chí Minh theo Giấy chứng
nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, hồ sơ gốc số 645/02 do UBND Quận 10,
TP.HCM cấp ngày 20/3/2002. Ơng Tonny Thành có hộ chiếu số B23195, quốc tịch: Hoa kỳ,
ơng Thành có giấy thế vì khai sinh số 3069 do Tịa hịa giải Sài gịn cấp ngày 4/4/1961.
Ơng Hồng, bà Hoa bán căn nhà trên cho Ông Thành.
Các bên đến VPCC Quận 1 yêu cầu công chứng hợp đồng mua bán căn nhà trên.
Anh/Chị là Công chứng viên giải quyết hồ sơ.
Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngồi thì phải có giấy tờ theo quy định sau
đây:

b) Trường hợp mang hộ chiếu nước ngồi thì phải cịn giá trị có đóng dấu kiểm chứng nhập
cảnh của cơ quan quản lý xuất, nhập cảnh Việt Nam vào hộ chiếu và kèm theo giấy tờ chứng
minh còn quốc tịch Việt Nam hoặc giấy tờ xác nhận là người gốc Việt Nam do Sở Tư pháp
các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, cơ quan đại diện Việt Nam ở nước ngoài, cơ quan
quản lý về người Việt Nam ở nước ngoài cấp hoặc giấy tờ khác theo quy định của pháp luật
Việt Nam.
(Điểm b Khoản 1 Điều 5 Nghị định 99/2015)
Bài tình huống.
Ông Trần Bảo và vợ là bà Nguyễn Lệ Hoa là chủ sở hữu căn hộ B1.18 theo Hợp đồng mua
bán căn hộ số B1.18/2013 ký ngày 23/3/2013 giữa Công ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng Bình


Chánh và ơng Trần Bảo, bà Nguyễn Lệ Hoa. Ơng Trần Bảo và vợ là bà Nguyễn Lệ Hoa và
ông Michae quốc tịch Úc đến yêu cầu chuyển nhượng căn hộ trên
Anh/Chị là Công chứng viên giải quyết hồ sơ.
Tổ chức, cá nhân nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam chỉ được mua, thuê
mua nhà ở của chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở, mua nhà ở của tổ chức, cá nhân nước
ngoài
(Khoản 2 Điều 76 Nghị định 99/2015NĐ-CP)
Điều 74. Giấy tờ chứng minh đối tượng và điều kiện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam
1. Đối với cá nhân nước ngoài thì phải có hộ chiếu cịn giá trị có đóng dấu kiểm chứng nhập
cảnh của cơ quan quản lý xuất, nhập cảnh Việt Nam và không thuộc diện được quyền ưu
đãi, miễn trừ ngoại giao theo quy định của Pháp lệnh về quyền ưu đãi, miễn trừ dành cho cơ
quan Đại diện ngoại giao, cơ quan Lãnh sự và cơ quan Đại diện của Tổ chức quốc tế tại Việt
Nam.
2. Đối với tổ chức nước ngồi thì phải thuộc đối tượng quy định tại Điều 159 của Luật Nhà
ở và có Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư hoặc giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền của Việt
Nam cho phép hoạt động tại Việt Nam còn hiệu lực tại thời điểm ký kết các giao dịch về nhà
ở (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư).
Điều 75. Khu vực tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở

1. Tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu nhà ở (bao gồm căn hộ chung cư và nhà ở
riêng lẻ) trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, trừ khu vực bảo đảm quốc phòng,
an ninh theo quy định của pháp luật Việt Nam.
2. Bộ Quốc phịng, Bộ Cơng an có trách nhiệm xác định cụ thể các khu vực cần bảo đảm an
ninh, quốc phòng tại từng địa phương và có văn bản thơng báo cho Ủy ban nhân dân cấp
tỉnh để làm căn cứ chỉ đạo Sở Xây dựng xác định cụ thể danh mục dự án đầu tư xây dựng
nhà ở thương mại trên địa bàn không cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài được quyền sở
hữu nhà ở.
I. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước.
Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước được cơng nhận quyền sở hữu nhà ở thơng qua
hình thức:
Đầu tư xây dựng,
Mua, thuê mua,
Nhận tặng cho, nhận thừa kế,
Nhận góp vốn,
Nhận đổi nhà ở và các hình thức khác theo quy định của pháp luật.
II. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài


1. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được cơng nhận quyền sở hữu nhà ở thống qua
hình thức:
Mua, thuê mua nhà ở thương mại của doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản
Mua, nhận tặng cho, nhận đổi, nhận thừa kế nhà ở của hộ gia đình, cá nhân;
Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại
được phép bán nền để tự tổ chức xây dựng nhà ở theo quy định của pháp luật.
3.2. Trường hợp mang hộ chiếu nước ngồi
-Hộ chiếu nước ngồi phải cịn giá trị có đóng dấu kiểm chứng nhập cảnh của cơ quan quản
lý xuất, nhập cảnh Việt Nam vào hộ chiếu và
Giấy tờ chứng minh còn quốc tịch Việt Nam hoặc giấy tờ xác nhận là người gốc Việt Nam
do Sở Tư pháp các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, cơ quan đại diện Việt Nam ở nước

ngoài, cơ quan quản lý về người Việt Nam ở nước ngoài cấp hoặc giấy tờ khác theo quy
định của pháp luật Việt Nam.
(Điểm b Khoản 1 Điều 5 Nghị định 99/2015)
III. Tổ chức, cá nhân nước ngoài
1. Tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam
2. Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi, chi nhánh, văn phịng đại diện của doanh nghiệp
nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài và chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại
Việt Nam.
3. Cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam
IV. Điều kiện tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam
1. Cá nhân nước ngồi.
Có hộ chiếu cịn giá trị có đóng dấu kiểm chứng nhập cảnh của cơ quan quản lý xuất, nhập
cảnh Việt Nam
-Không thuộc diện được quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao theo quy định của Pháp lệnh về
quyền ưu đãi, miễn trừ dành cho cơ quan Đại diện ngoại giao, cơ quan Lãnh sự và cơ quan
Đại diện của Tổ chức quốc tế tại Việt Nam
V. Số lượng nhà ở mà tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu
Tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu nhà ở (bao gồm căn hộ chung cư và nhà ở
riêng lẻ) trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, trừ khu vực bảo đảm quốc phòng,
an ninh theo quy định của pháp luật Việt Nam.
- Sở Xây dựng xác định cụ thể danh mục dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại trên địa
bàn không cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài được quyền sở hữu nhà ở.
Tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu không quá 30% tổng số căn hộ của một tòa
nhà chung cư.


Tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu khơng q 30% số căn hộ của mỗi tịa nhà
chung cư và không quá 30% tổng số căn hộ của tất cả các tòa nhà chung cư trên một địa bàn
có số dân tương đương một đơn vị hành chính cấp phường.
2. Số lượng nhà ở riêng lẻ mà tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu

a. Trường hợp chỉ có một dự án có số lượng nhà ở riêng lẻ dưới 2.500 căn thì tổ chức, cá
nhân nước ngồi chỉ được sở hữu khơng q 10% tổng số lượng nhà ở trong dự án đó.
b. Trường hợp chỉ có một dự án có số lượng nhà ở riêng lẻ tương đương 2.500 căn thì tổ
chức, cá nhân nước ngồi chỉ được sở hữu khơng q 250 căn.
C. SỞ HỮU CHUNG.
Bài tình huống
Ơng Lê Thanh và bà Nguyễn Thị Ngọc (độc thân) là đồng sở hữu nhà ở và quyền sử dụng
đất ở tại số: 45/6 Bà Hạt, phường 5, quận 10, thành phố Hồ Chí Minh theo Giấy chứng nhận
quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, hồ sơ gốc số 238/03 do UBND Quận 10,
TP.HCM cấp ngày 20/3/2003. Ông Lê Thanh và vợ là bà Trần Phương Thảo đồng ý bán
phần căn nhà trên cho ông Nguyễn Quốc Bảo. Các bên đến VPCC Quận 1 để công chứng
hợp đồng mua bán phần căn nhà trên.
Anh/Chị là Công chứng viên hãy giải quyết hồ sơ trên?
Điều 126. Mua bán nhà ở thuộc sở hữu chung
1. Việc bán nhà ở thuộc sở hữu chung phải có sự đồng ý của tất cả các chủ sở hữu; trường
hợp có chủ sở hữu chung khơng đồng ý bán thì các chủ sở hữu chung khác có quyền u
cầu Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật. Các chủ sở hữu chung được quyền ưu
tiên mua, nếu các chủ sở hữu chung khơng mua thì nhà ở đó được bán cho người khác.
Trường hợp có chủ sở hữu chung đã có tun bố mất tích của Tịa án thì các chủ sở hữu
chung cịn lại được quyền bán nhà ở đó; phần giá trị quyền sở hữu nhà ở của người bị tuyên
bố mất tích được xử lý theo quy định của pháp luật.
2. Trường hợp chủ sở hữu chung bán phần quyền sở hữu của mình thì các chủ sở hữu chung
khác được quyền ưu tiên mua; trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày nhận được thông báo về
việc bán phần quyền sở hữu nhà ở và điều kiện bán mà khơng có chủ sở hữu chung nào mua
thì phần quyền đó được bán cho người khác; trường hợp vi phạm quyền ưu tiên mua thì xử
lý theo quy định của pháp luật về dân sự.
Bài tình huống.
Ơng Nguyễn Châu và vợ là bà Trần Thị Hương là chủ sở hữu căn hộ G.14 theo Hợp đồng
mua bán nhà ở xã hội số: 0231/HĐMB NƠXH/GL được ký kết với Công ty Cổ phần Đầu tư
Gia Lai ngày 09 tháng 8 năm 2019, biên bản bàn giao nhà ngày 05/8/2020, Ông Châu, bà

Hường đến VPCC Quận 1 công chứng hợp đồng thuê căn hộ với ông Trần Dũng, giá thuê 5
triệu/tháng, thời hạn 3 năm, đặt cọc 15 triệu.
- Anh/Chị là Công chứng viên hãy giải quyết hồ sơ trênAnh/Chị là Công chứng viên hãy
giải quyết hồ sơ trên?


2. Chủ sở hữu nhà ở xã hội
Trong thời gian chưa đủ 05 năm kể từ thời điểm trả hết tiền mua nhà ở xã hội theo Hợp
đồng đã ký người mua nhà ở xã hội chỉ được bán lại nhà ở đó cho chủ đầu tư dự án hoặc
cho đối tượng khác thuộc diện được mua, thuê mua nhà ở xã hội (theo giá bán không được
vượt quá mức giá nhà ở xã hội cùng loại tại thời điểm bán).
(Điều 24 Thơng Tư 08/2014)
I. Hình thức giao dịch về nhà ở.
Giao dịch về nhà ở bao gồm các hình thức:
1. Mua bán nhà ở.
2. Tặng cho nhà ở
3. Trao đổi nhà ở
4. Thế chấp nhà ở
5. Cho thuê, cho thuê mua nhà ở
6. Thừa kế nhà ở
7. Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại
8. Góp vốn,
9. Cho mượn, cho ở nhờ
10. Ủy quyền quản lý nhà ở.
BÀI TÌNH HUỐNG
Ơng Trần Bảo và vợ là bà Nguyễn Lệ Hoa là bên mua căn hộ B1.18 theo Hợp đồng mua bán
căn hộ số B1.18/2019 ký ngày 23/3/2019 giữa Cơng ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng Bình
Chánh và ông Trần Bảo, bà Nguyễn Lệ Hoa. Ông Bảo đã nộp hồ sơ xin cấp Giấy chứng
nhận căn hộ trên.
Ông Bảo và bà Hoa muốn chuyển nhượng căn hộ B1.18 cho ông Nguyễn Văn Thanh. Các

bên đến VPCC Quận 1 yêu cầu công chứng mua bán căn hộ nêu trên.
Anh/Chị là Công chứng viên giải quyết hồ sơ.
Điều 118. Điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch
1. Giao dịch về mua bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà
ở phải có đủ điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 2
Điều này;

2. Giao dịch về nhà ở sau đây thì nhà ở khơng bắt buộc phải có Giấy chứng nhận:


a) Mua bán, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai;
b) Tổ chức thực hiện tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương;
c) Mua bán, thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở
để phục vụ tái định cư không thuộc sở hữu nhà nước; bán nhà ở quy định tại khoản 4 Điều
62 của Luật này;
d) Cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở;
đ) Nhận thừa kế nhà ở;
e) Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại được xây dựng trong dự án đầu tư
xây dựng nhà ở bao gồm cả trường hợp đã nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư nhưng chưa
nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó.
Điều 123. Giao dịch mua bán nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại
2. Trường hợp bên mua nhà ở thương mại của chủ đầu tư nếu thuộc diện chưa nộp hồ sơ đề
nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó và có nhu cầu
thì được chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở; bên nhận chuyển nhượng hợp đồng có
trách nhiệm thực hiện đầy đủ nghĩa vụ theo hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư.
Kèm theo xác nhận số tiền đã nộp cho chủ đầu tư.
2. Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại
2.1. Điều kiện chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại
- Bản chính hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương

mại; trường hợp chuyển nhượng từ lần thứ hai trở đi thì phải kèm theo bản chính văn bản
chuyển nhượng hợp đồng của lần chuyển nhượng liền kề trước đó
-Văn bản chuyển nhượng hợp đồng được lập thành bảy bản, phải được công chứng hoặc
chứng thực trừ trường hợp bên chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở là doanh nghiệp,
hợp tác xã có chức năng kinh doanh bất động sản.