PHÁP LUẬT VỀ ĐẤT ĐAI LIÊN QUAN ĐẾN HOẠT ĐỘNG CƠNG CHỨNG
Người trình bày: CCV Ngơ Ngọc Trình, Văn phịng cơng chứng Hồng Long, Nha Trang
GIỚI THIỆU KHÁI QT VỀ LUẬT ĐẤT ĐAI NĂM 2013
Tại kỳ họp thứ 6 ngày 29-11-2013, Quốc hội khố XIII đã thơng qua Luật Đất đai số
45/2013-QH13, có hiệu lực thi hành từ ngày 01-7-2014 và thay thế Luật đất đai 2003
(SĐBS năm 2009 theo Luật số 34/2009/QH12 và 38/2009/QH12).
LĐĐ 2013 có: 14 chương, 212 điều, so với LĐĐ 2003 tăng 7 chương và 66 điều. Đây là đạo
luật quan trọng, tác động sâu rộng đến CT-KT-XH của đất nước.
Luật giao:
- 66 điều cho Chính phủ
- 8 điều cho BTNMT
- 6 điều cho UBND cấp tỉnh
LĐĐ 2013 quy định cụ thể về quyền & trách nhiệm của Nhà nước, những bảo đảm của Nhà
nước đ/v người sử dụng đất; các quyền và nghĩa vụ của người SDĐ phù hợp với từng đối
tượng, từng hình thức sử dụng đất, điều kiện để thực hiện các quyền của người SDD: các
TTHC về đất đai bao gồm cả thủ tục thực hiện các (quyền của người SDĐ như LĐĐ 2003
mà giao cho CP quy định để đáp ứng yêu cầu dụng công nghệ thông tin.
MỘT SỐ VĂN BẢN HƯỚNG DẪN THI HÀNH
NĐ 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai (Có hiệu lực từ
ngày 01/7/2014);
NĐ 44/2014/NĐ-CP quy định về giá đất (Có hiệu lực từ ngày 01/7/2014)
NĐ 45/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền sử dụng đất (Có hiệu lực từ ngày 01/7/2014)
NĐ 46/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền sử dụng đất (Có hiệu lực từ ngày 01/7/2014)
NĐ 47/2014/NĐ-CP quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất
(Có hiệu lực từ ngày 01/7/2014)
NĐ 102/2014/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai (có hiệu lực từ
ngày 25/12/2014)
NĐ 01/2017/NĐ-CP ngày 06-01-2017 (có hiệu lực 03-3-2017) SĐBS một số NĐ qđ chi tiết
thi hành LĐĐ 43, 44, 47
TT23/2014
Thông tư 25/2014/TT-BTNMT về bản đồ địa chính (Có hiệu lực từ 05/07/2014)

Thông tư 14/2014/TT-BTNMT hướng dẫn việc xác định ranh giới, diện tích và xây dựng cơ
sở dữ liệu đất trồng lúa (có hiệu lực từ ngày 01/7/2014)
Thơng tư 76/2014/TT-BTC hướng dẫn Nghị định 45 về thu tiền sử dụng đất(Có hiệu lực từ
01/08/2014)
Thông tư 77/2014/TT- BTC hướng dẫn Nghị định 46 về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước
(Có hiệu lực từ 01/08/2014)
Thông tư 37/2014/TT-BTNMT quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà
nước thu hồi đất (có hiệu lực từ ngày 13/8/2014)
Quyết định số: 32/2014/QĐ-UBND ngày 21 tháng 12 năm 2014 của UBND tỉnh Khánh Hịa
quy định diện tích tối thiểu tách thửa đất
04/2020/QĐ-UBND ngày 18 tháng 02 năm 2020 của UBND tỉnh Khánh Hòa quy
định về giá đất giai đoạn 2020-2024

TIẾP CẬN LĐĐ TỪ GĨC ĐỘ HÀNH NGHỀ CƠNG CHỨNG, CCV CẦN
QUAN TÂM
LĐĐ quy định như thế nào?
Các loại HĐGD nào về QSDĐ được cơng chứng?
• Quyền và nghĩa vụ tương ứng với đ/tượng, hình thức SDĐ
• Những hạn chế khi thực hiện giao dich
Chủ thể tham gia HĐGD là ai?
• Người SDĐ/người đại diện (là cá nhân, pháp nhân)
• Người nhận QSDĐ thông qua giao dịch tại công chứng
ĐK thực hiện các quyền của người SDĐ
Thời điểm thực hiện quyền

CCV – bảo đảm an tồn pháp lý
u cầu này LĐĐ có quy định được cơng chứng?
• Hợp pháp-LĐĐ cho phép?

• Khơng trái đạo đức XH?
• Đó là những quyền gi?
Họ có quyền tham gia khơng?
• Họ có được thực hiện quyền, nghĩa vụ đó khơng?


• Khi nào thì được thực hiện quyền của người SDĐ
QSDĐ có đáp ứng điều kiện để cơng chứng khơng?
• Người SDĐ thuộc đối tượng nào? Hình thức SDĐ? Các điều để thực hiện giao dịch?

MỘT SỐ KHÁI NIỆM của LĐĐ 2013 cần lưu ý khi thực hiện công
chứng (Điều 3)
Chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người
khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng
đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất. (Thay cho khái niệm nhận chuyển quyền sử dụng
đất của LĐĐ 2003 để bảo đảm rõ ràng hơn).
Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng
pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền
quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính.
khơng phải là ghi nhận QSDĐ hợp pháp nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của người SDĐ
như trước đây. Do do, việc đăng
Khi thực hiện đăng ký sẽ có 3 trường hợp (Điều 95, 168, 186.3, 188):
- Được cấp GCN
- Không đủ điều kiện cấp GCN
- Không được cấp GCN dù đủ điều kiện nhưng không thuộc đ/tượng được mua nhà ở gắn
liền với QSDĐ ở tại VN.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là
chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản
khác gắn liền đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền
sở hữu tài sản khác gắn liền đất. (không chỉ là để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp như

LĐĐ 2003).
Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền và nghĩa vụ của người SDĐ giữa hai nhiều bên
trong quan hệ đất đai.
Tổ chức kinh tế bao gồm doanh nghiệp, hợp tác, tổ chức kinh tế khác theo quy định của trừ
doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi.
MỘT SỐ KHÁI NIỆM (TT)
Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hơn nhân, huyết thống, ni dưỡng theo
quy định của pháp về hơn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất


chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất;
nhận chuyển quyền sử dụng đất. (Điều 3.29)
Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nơng nghiệp là hộ gia đình, cá nhân đã được Nhà
nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp; nhận chuyển quyền sử
dụng đất nơng nghiệp và có nguồn thu nhập ổn định từ sản xuất nơng nghiệp trên đất đó.
(Điều 3.30) (khi cơng chứng: người nhận c/n, nhận tặng cho phải có văn bản xác nhận của
UBND cấn xã là đối tượng trực tiếp SX nông nghiệp và thu lợi từ sx nông nghiệp.)

TRAO ĐỔI THẢO LUẬN
Đối với hộ gđ như thế nào được xác định là đang sống chung? Như thế nào là có QSDĐ
chung?
Khơng chung hộ khẩu nhưng đang sống chung 1 nhà?
Chung hộ khẩu nhưng thực tế không sống chung 1 nhà?
Vợ/chồng của các thành viên đó dù họ khơng sống chung có phải tham gia giao dịch khơng?
(theo Điều 33.1 Luật HNGĐ 2014 thì QSDĐ có được sau khi kết hôn là TSC, trừ TH là
TSR do được kế, tặng cho, thỏa thuận chia riêng, hình thành từ TSR)
- Xác định huyết thống là người cùng dòng máu trực hệ hay phải trong phạm vi bao nhiêu
đời?
Họ chưa nhận QSDĐ thì làm sao biết để xác định “có nguồn thu nhập ổn định từ sản xuất
nông nghiệp trên đất đỏ”? Bằng cách nào CCV xác định nguồn thu nhập ổn định trên đất đó.

Trước đây, do đặc điểm và hoàn cảnh lịch sử nên trong một số thời điểm nhất định, Nhà
nước đã quy định giao đất cho hộ gia đình để lao động, sản xuất và sinh sống. Điển hình
như giai đoạn khi mơ hình hợp tác xã sản xuất nông nghiệp tan rã, Nhà nước đã giao khốn
đất cho hộ gia đình xã viên và một số đối tượng khác theo bình quân nhân khẩu (Nghị định
số 64-CP ngày 27/9/1993 của Chính phủ về việc ban hành quy định về việc giao đất nông
nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài vào mục đích sản xuất nơng
nghiệp), trên cơ sở đó cơng nhận QSDĐ của hộ gia đình.
Một là, thực tế có những hộ gia đình mà vợ chồng là quan hệ hôn nhân thực tế, xác lập sau
ngày 03/01/1987 đến nay vẫn chưa đăng ký kết hôn theo quy định, quan hệ hôn nhân này
không được pháp luật thừa nhận là vợ chồng. Nếu họ cùng tạo lập được tài sản chung là
QSDĐ và được Nhà nước cấp chung cho hộ gia đình thì nam nữ sống chung như vợ chồng
khơng đăng ký kết hơn này có phải là thành viên hộ gia đình sử dụng đất để được xác định
là những người cùng sử dụng không?
Hai là, với trường hợp có sự biến động về đất, như: tách, nhập thửa; chuyển mục đích sử
dụng đất… dẫn đến việc cấp mới, cấp lại giấy CNQSDĐ và thời điểm này có sự thay đổi về


thành viên trong hộ gia đình thì thành viên hộ gia đình được xác định như thế nào? Nhiều ý
kiến cho rằng, không quan tâm đến thành viên được cấp lần đầu và số lần được cấp lại mà
chỉ căn cứ vào thành viên tương ứng tại thời điểm giấy CNQSDĐ hiện hành.
Ba là, xác định cơng sức đóng góp để tạo lập quyền sử dụng đất đối với thành viên trong hộ
gia đình sử dụng đất. Theo quan điểm của tác giả, khi đất được cấp cho hộ thì những người
đang sống cùng nhau sẽ trở thành những người cùng có quyền quản lý, sử dụng cho dù
khơng có đóng góp hình thành nên tài sản, bởi pháp luật hiện hành chỉ quy định thời điểm
và mối quan hệ để xác định tư cách thành viên mà không xét đến cơng sức đóng góp.

NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT (ĐIỀU 5)
 Luật Đất đai năm 2013 tiếp tục khẳng định rõ đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà
nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Về người sử dụng đất, so với LĐĐ 2003,
LĐĐ 2013 không quy định cá nhân nước ngoài là người SDĐ (cá nhân nước ngoài chỉ được

sử dụng đất khi đủ điều kiện sở hữu nhà tại VN theo LNO), còn chủ thể là tổ chức nước
ngoài đầu tư vào Việt Nam được xác định rõ là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi.
 Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài gồm: (i) DN 100% vốn đầu tư nước ngoài,
(ii) DN liên doanh, (ii) DN Việt Nam mà nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần, sáp nhập,
mua lại.
 Và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi khơng phải là tổ chức kinh tế nói chung
theo LĐĐ 2013. Do đó, LĐĐ 2013 quy định những DN này có các quyền, nghĩa vụ tương
ứng và không đồng nhất với tổ chức kinh tế.

PHÂN LOẠI ĐẤT (ĐIỀU 10) CÓ 3 LOẠI ĐẤT
LOẠI ĐẤT NƠNG NGHIỆP
• Có 8 nhóm, trọng đó đất trồng lúa thuộc nhóm đất trồng cây hàng năm
LOẠI ĐẤT PHI NƠNG NGHIỆP
• Có 10 nhóm, trong đó có loại đất mới được quy định: Đất thương mại, dịch vụ
LOẠI ĐẤT CHƯA SỬ DỤNG
GỒM CÁC LOẠI ĐẤT CHƯA XÁC ĐỊNH MỤC DÍCH SỬ DỤNG

CÁC HÀNH VI BỊ NGHIÊM CẤM
(Điều 12)
CCV cần lưu ý 1 số quy định LĐĐ 2013 nghiêm cấm nhưng nhiều khi do chiều ý khách
hàng mà chấp nhận, đó là:
1. Sử dụng đất khơng đúng mục đích (thường là khi công chứng HĐ thuê)


2. Không thực hiện đúng quy định của PL khi thực hiện quyền của người SDĐ (cho nợ giấy
tờ, không đủ giấy tờ)
3. Nhận chuyển QSDĐ nông nghiệp vượt hạn mức (Đ44-NĐ43)
4. Sử dụng đất, thực hiện giao dịch về QSDĐ mà không đăng ký với cơ quan nhà nước có
thẩm quyền (có thể bị XFVPHC theo Đ12 NĐ 102) (CCV cần giải thích rõ cho các bên biết)
5. Lợi dụng chức vụ, quyền hạn để làm trái quy định về quản lý đất đai.

ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI, NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT
 Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để
quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu
của chủ sở hữu. (Điều 95.1)
 Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất gồm đăng ký lần đầu và đăng
ký biến động, được thực hiện tại tổ chức đăng ký đất đai thuộc cơ quan quản lý đất đai, bằng
hình thức đăng ký trên giấy hoặc đăng ký điện tử và có giá trị pháp lý như nhau. (Điều 95.2)
 LĐĐ 2003 không phân biệt giữa đăng ký lần đầu và biến động. Nội hàm của đăng ký
đất đai cũng rộng hơn, cụ thể hơn so với quy định đăng ký QSDĐ tại Điều 46 LĐĐ 2003.

Đăng ký lần đầu được thực hiện trong 4 trường hợp sau đây: (Điều 95.3)
 Thửa đất được giao, cho thuê để sử dụng
 Thửa đất được giao để quản lý mà chưa đăng ký
 Thửa đất đang sử dụng mà chưa đăng ký
 Nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chưa đăng ký

Đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng
nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi sau đây: (Điều 95.4)
a) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền
với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;
b) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được phép đổi tên;
c) Có thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa đất;
d) Có thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký;
đ) Chuyển mục đích sử dụng đất;
e) Có thay đổi thời hạn sử dụng đất;


Đăng ký biến động (tt)
g) Chuyển từ hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm sang hình thức

thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê; từ hình thức Nhà nước giao đất khơng thu
tiền sử dụng đất sang hình thức th đất; từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất
theo quy định của Luật này.
h) Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của
vợ hoặc của chồng thành quyền sử dụng đất chung, quyền sở hữu tài sản chung của vợ
và chồng:
i) Chia tách quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của tổ
chức hoặc của hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của nhóm người sử dụng đất chung,
nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất;
k) Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo kết quả hòa giải
thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền cơng nhận; thỏa thuận
trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về
giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án
nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành; văn bản công
nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật;
l) Xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề;
m) Có thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất.

Bổ sung quy định xác định KẾT QUẢ ĐĂNG KÝ (Điều 95.5)
 Được ghi vào Sổ địa chính: tình trạng pháp lý về QSDĐ, quyền quản lý đất, quyền sở
hữu TSGLVĐ (hiện trạng, nguồn gốc, thời điểm sử dụng, giấy tờ)
 Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất nếu có nhu cầu và có đủ điều kiện theo quy định
 Trường hợp đăng ký lần đầu mà không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì người đang sử dụng đất
được tạm thời sử dụng đất cho đến khi Nhà nước có quyết định xử lý theo quy định của
Chính phủ

THỜI HẠN ĐĂNG KÝ BIẾN ĐỘNG VÀ THỜI ĐIỂM CÓ HIỆU LỰC CỦA
VIỆC ĐĂNG KÝ

 Các trường hợp đăng ký biến động quy định tại các điểm a, b, h, i, k và 1 khoản 4
Điều 95 thì trong thời hạn khơng q 30 ngày, kể từ ngày có biến động, người sử dụng đất
phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động; trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất thì thời hạn


đăng ký biến động được tính từ ngày phân chia xong quyền sử dụng đất là di sản thừa kế
(Điều 95.6).
 Việc đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào
Sổ địa chính (Điều 95.7).

Hậu quả của việc trễ hạn thực hiện đăng ký biến động
 Vẫn được thực hiện đăng ký biến động theo quy định của pháp luật, nhưng sẽ bị xử
phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.
 CCV cần hướng dẫn người yêu cầu công chứng biết và thực hiện đúng các quy định
pháp luật về đăng ký biến động đất đai sau khi công chứng HĐGD.
 Điều 12.2 NĐ102/2014/NĐ CP ngày 10/11/2014 của Chính phủ về xử phạt VPHC
trong lĩnh vực đất đai quy định: “Phạt tiền từ 2.000.000₫ đến 5.000.000₫ đối với các trường
hợp biến động đất đai quy định tại các điểm a, b, h, i, k và l Khoản 4 Điều 95 Luật Đất đai
nhưng không thực hiện đăng ký biến động theo quy định”.

GCN và Nguyên tắc cấp GCN (Điều 97, 98)
 GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và TSKGLVĐ được cấp cho người có QSDĐ,
quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất theo một loại mẫu thống
nhất trong cả nước. (TT23, 24/2014 và TT02/2015)
 Các loại GCN đã được cấp trước ngày 10/12/2009 (ngày NĐ 88 có hiệu lực thi hành)
vẫn có giá trị pháp và khơng phải đổi sang GCN mới.
 Nhiều thửa đất nông nghiệp cùng một xã, phường, thị trấn nếu có nhu cầu thì được
cấp chung một GCN
 Nhiều người có chung QSDĐ, QSHNO, TSKGLVĐ thì có thể cấp chung 01 GCN
hoặc mỗi người 01 GCN


Điều 53 TT23/2014 quy định
Trường hợp thửa đất có nhiều tổ chức, hộ gia đình, cá nhân cùng sử dụng đất, cùng sở hữu
tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp quy định tại Khoản 4 Điều này thì Giấy chứng nhận
được cấp cho từng tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sau khi đã xác định được quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu tài sản gắn liễn với đất của từng người.
Trên mỗi Giấy chứng nhận ghi thông tin đầy đủ về người được cấp Giấy chứng nhận theo
quy định tại Khoản 1 Điều này; tiếp theo ghi “Cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn
liền với đất (hoặc Cùng sử dụng đất hoặc Cùng sở hữu tài sản) với...(ghi lần lượt tên của
những người còn lại có chung quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất) .


Trường hợp thửa đất có nhiều tổ chức, hộ gia đình, cá nhân cùng sử dụng đất, cùng sở hữu
tài sản gắn liền với đất mà có thỏa thuận bằng văn bản cấp một Giấy chứng nhận cho người
đại diện (có cơng chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật. thì Giấy chứng nhận
được cấp cho người đại diện đó. Trên Giấy chứng nhận ghi thơng tin của người đại diện
theo quy định tại Khoản 1 Điều này, dòng tiếp theo ghi “Là người đại diện cho những người
cùng sử dụng đất (hoặc cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cùng sử dụng đất và cùng
sở hữu tài sản gắn liền với đất) gồm:... (ghi lần lượt tên của những người cùng sử dụng đất,
tài sản gắn liền với đất)".
Trường hợp có nhiều người cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất ghi trên
trang 1 khơng hết thì dịng cuối trang 1 ghi "và những người khắc có tên tại điểm Ghi chú
của Giấy chứng nhận này; đồng thời tại điểm Ghi chú của Giấy chứng nhận được ghi:
“Những người khác cùng sử dụng đất (hoặc cùng sử dụng đất và sở hữu tài sản gắn liền với
đất hoặc cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất) gồm:... (ghi lần lượt tên của những người
cùng sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất còn lại)".

GCN và Nguyên tắc cấp GCN (tt)
Trường hợp QSDĐ, QSHNO, TSKGLVĐ là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả
họ, tên vợ và họ, tên chồng vào GCN,

nhưng họ cũng có quyền thỏa thuận ghi tên một người (do đó khi cơng chứng CCV phải xđ
đó là TS chung/riêng theo Luật HNGĐ)
Trường hợp nhiều người được thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với
đất mà những người được hưởng thừa kế có văn bản thoả thuận chưa phân chia thừa kế và
đề nghị cấp một Giấy chứng nhận cho người đại diện đối với toàn bộ diện tích đất, tài sản
gắn liền với đất để thừa kế thì cấp một Giấy chứng nhận cho người đại điện đó. Văn bản
thỏa thuận phải được cơng chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật. Trên Giấy
chứng nhận ghi thông tin của người đại diện theo quy định tại Khoản 1 Điều này, dòng tiếp
theo ghi “Là người đại diện của những người được thừa kế gồm:... (ghi lần lượt tên của
những người được thừa kể quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất)”. (Điều 5.4 TT
23/2014)

Về Trang bổ sung của GCN bị mất (Điều 16 TT 02/2015)
 Trường hợp Trang bổ sung của Giấy chứng nhận bị mất mà người sử dụng đất, chủ
sở hữu tài sản gắn liền với đất có nhu cầu cấp lại thì việc cấp lại Trang bổ sung thực hiện
theo quy định tại Điều 77 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP; Văn phòng đăng ký đất đai ghi
“Trang bổ sung này thay thế cho Trang bổ sung số... (ghi số thử tự của Trang bổ sung bị
mất)” vào dòng đầu tiên của Trang bổ sung cấp lại.
 Phải khai báo


 Niêm yết thông báo mất
 Sau 30 ngày, kể từ ngày niêm yết, người bị mất nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị cấp lại

THẨM QUYỀN CẤP GCN, ĐĂNG KÝ (Điều 105 LĐĐ, Điều 5.1, 37 NĐ 43,
Điều 17,18,19 TT23)
UBND cấp tỉnh (được UQ cho cơ quan TNMT cùng cấp) cấp GCN cho: VN)
• Tổ chức
• Cơ sở tơn giáo
• Người VN định cư ở nước ngồi (khơng thuộc diện được SH nhà ở tại

• DN có vốn đầu tư nước ngồi
UBND cấp huyện cấp GCN cho:
• Hộ gia đình, cá nhân
• cộng đồng dân cư
• Người VN định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với QSDĐ ở tại VN
• Trường hợp đã được cấp GCN mà thực hiện các quyền hoặc cấp đổi,
CQ TNMT (Sở TNMT, VPĐKĐĐ và các chi nhánh) thực hiện đăng ký cho: cấp lại Các
trường hợp xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp khi đăng ký biến động đất đai,
tài sản gắn liền với đất
THEO LĐĐ 2013 - NGƯỜI SDĐ ĐƯỢC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN NÀO TRONG
GDDS TẠI CC? có được quyền cầm cố, bảo lãnh =QSDĐ
Điều 167.1 quy định người SDĐ được thực hiện 8 quyền:
 Chuyển đổi
 chuyển nhượng
 Cho thuê
 Cho thuê lại
 Thừa kế
 QSDĐ
 Tặng cho
 Thể chấp
 Góp vốn bằng QSDĐ


Việc công chứng/chứng thực HĐ, VB thực hiện các quyền của người
SDĐ (173)
5 loại HĐVB phải được công chứng/chứng thực: chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp
vốn và văn bản về thừa kế
4 loại HĐVB được công chứng/chứng thực theo yêu cầu: cho thuê, cho thuê lại, chuyển
đổi QSDĐ nông nghiệp; HĐCN QSDĐ, QSDĐ và TSGLVĐ, TSGLVĐ mà 1 bên hoặc các
bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động KDBĐS


THỜI ĐIỂM ĐƯỢC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN CỦA NGƯỜI SDĐ (ĐIỀU
168)
Khi có GCN được
• Chuyển nhượng, tặng cho, góp vốn
• Cho th, cho th lại, thế chấp
Sau khi có QĐ giao đất, cho thuê đất được
• Chuyển đổi QSDĐ nơng nghiệp
Có GCN đủ điều kiện để cấp GCN được
• Nhận thừa kế

THỜI ĐIỂM ĐƯỢC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN CỦA NGƯỜI SDĐ (tt)
Trường hợp người SDĐ được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ
tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền.
Thời điểm người thực hiện chuyển nhượng QSDĐ trọng dự án đầu tư xây dựng kinh doanh
nhà ở để bán hoặc cho thuê; chuyển nhượng QSDĐ đồng thời chuyển nhượng toàn bộ dự án
đối với dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê sau khi có
GCN và có đủ điều kiện theo quy định tại Điều 194 của Luật này.
Khoản 1 Điều 168 LDĐ:
“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại,
tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận. Đối với trường hợp
chuyển đổi quyền sử dụng đất nơng nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau
khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì
người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.


Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ
nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các
quyền”.

Người chết chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính có được mở thừa kế khơng? Thực tiên có 2
hướng: Vừa mở thừa kế và người thừa kế sẽ đóng nghĩa vụ tài chính ln. Hoặc xác dinh
các đồng thừa kế xong họ làm văn bản ủy quyền của các đồng thừa kế đi dóng nghĩa vụ tài
chính xong mới được mở thừa kế.
Đất hết hạn thì có mở thừa kế duoc khong?
NGƯỜI NHẬN QSDĐ THƠNG QUA CÁC GDDS TẠI CƠNG CHỨNG
(Đ 169)
Hộ gđ, cá nhân (thơng phụ thuộc vẫn nổi cư trả, túi in 1912. 4, Điều 192)
• Chuyển đổi QSDĐ nơng nghiệp trong cùng 1 X, P, TT, theo Điều 179.1.b
• Chuyển nhượng, tặng cho (trừ TH qd tại Điều 191), thừa kế
• Thỏa thuận trong HĐ thế chấp để xử lý nợ
• VB cơng nhận kết quả đấu giả thành (công chứng HĐMB TS BĐG)
• VB chia tách QSDĐ
• Khơng được nhận góp vốn=QSDĐ
Tổ chức kinh tế
• Chuyển nhượng, nhận tặng cho theo Điều 174.2.c, Điều 179.1.e (trừ TH qđ tại Điều 191),
• Nhận thừa kế
• Nhận góp vốn = QSDĐ
Tổ chức
• Nhận tặng cho theo Điều 174.2.c, Điều 179.1.e (trừ TH qđ tại Điều 191),
• Nhận thừa kế
• Thỏa thuận trong HĐ thế chấp để xử lý nợ
• VB chia tách QSDĐ
• VB công nhận kết quả đấu giá thành (công chứng HĐMB TS BĐG)
NGƯỜI NHẬN QSDĐ (tt)
DN có vốn đầu tư nước ngoài (Điều 39 NB-43, Điều 13 Tro)


• Được nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị QSDĐ của DN đang SDĐ có nguồn gốc
được Nhà nước giao đất có thu tiền SDĐ, cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê

mà giá là QSDĐ đã được vốn hoá vào vốn của DN, trừ TH vốn đầu tư giá trị QSDĐ SX
nông nghiệp, đất lâm nghiệp,
Người VNĐCONN nhận QSDĐ ở thơng qua hình thức
• mua, thuê mua, nhận thừa kế, nhận tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở • hoặc
được nhận QSDĐ ở trong các dự án phát triển nhà ở.
Cộng đồng dân cư được thừa kế QSDĐ
“Vậy nếu khi khai di sản thì ai sẽ là người đại diện để ký văn bản?
• Điều 5.1.i TT 23 chỉ quy định ghi tên cộng đồng dân cư (do chính cộng đồng dân cư xác
định, được UBND cấp xã xác nhận) và địa chỉ nơi sinh hoạt chung trên GCN.

Bo sung quy định trong LĐĐ về quyền sử dụng hạn chế đi thửa đất liền kề (Điều
171)
Quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề bao gồm quyền về lối đi; cấp, thoát nước;
tưới nước, tiêu nước trong canh tác; cấp khí ga; đường dây tải điện, thông tin liên lạc và các
nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý trên thửa đất liền kề.
Việc xác lập quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề thực hiện theo quy định của
pháp luật dân sự và phải thực hiện đăng ký theo quy định tại Điều 95 của Luật này.
QUYỀN VÀ NGHĨA VỤ CỦA TỔ CHỨC SỬ DỤNG ĐẤT Mục 2, Chung X
Nội dung mục này về cơ bản kế thừa quy định của LĐĐ 2003, trong đó có một số nội dung
mới như sau:
• Điều 174 quy định về quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có
thu tiền SDĐ, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê được quy định theo
hướng bỏ quy định về bảo lãnh = QSDĐ, mở rộng mục đích của việc thể chấp QSDĐ khơng
chỉ để vay vốn SX-KD như trước đây (nên có thể thế chấp để bảo đảm nghĩa vụ của bên thứ
ba);
• Bổ sung quy định về quyền của tổ chức sự nghiệp công lập được Nhà nước cho thuê đất
trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà tiền th đất đã trả khơng có nguồn gốc từ
NSNN; quyền của tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuễ đất nhưng được miễn, giảm
tiền SDĐ, tiền thuê đất.
• Đất thuê đã trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê đã bỏ điều kiện “thời gian còn

lại ít nhất là 5 năm” theo Điều 111.1.đ LĐĐ 2003.
QUYỀN VÀ NGHĨA VỤ CỦA TỔ CHỨC SỬ DỤNG ĐẤT (tt)


Điều 175 quy định về quyền nghĩa vụ của tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập sử
dụng đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm đã bãi bỏ biện pháp bảo lãnh bằng tài sản gắn liền
với đất thuê, bổ sung quyền được bán tài sản gắn liền với đất thuê theo quy định của PL.
Luật hoá các quy định về quyền nghĩa vụ của tổ chức kinh tế nhận góp vốn bằng QSDĐ,
QSDĐ của tổ chức kinh tế khi giải thể, phá sản tại Điều 107 và Điều 109 NĐ 181/2004
thành quy định tại Điều 177.
Bổ sung quy định về quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất để
đầu tư xây dựng cơng trình ngầm, đó là: i) Trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho
cả thời gian th thì có quyền và nghĩa vụ như tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có
thu tiền SDĐ, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; ii) Trường hợp
thuê đất trả tiền th đất hàng năm thì có quyền và nghĩa vụ như tổ chức kinh tế được Nhà
nước cho thuê đất trả tiền thuê hàng năm.
QUYỀN VÀ NGHĨA VỤ CỦA HỌ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN, CỘNG ĐỒNG DÂN CƯ
SỬ DỤNG ĐẤT
Quyền và nghĩa vụ của hộ gđ, cá nhân SDĐ được quy định tại Điều 179. Nội dung điều này
kế thừa quy định tại Điều 113 LĐĐ 2003, đồng thời sửa đổi, bổ sung các nội dung sau:
i) Quy định về quyền và nghĩa vụ của hộ gđ, cá nhân SDĐ được Nhà nước giao đất nông
nghiệp trong hạn mức, đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa
kế, đất giao có thu tiền SDĐ, cơng nhận QSDĐ và thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian
thuê được chuyển nhượng QSDĐ theo quy định của PL; trường hợp đất thuộc diện thu hồi
để đầu tư dự án có mục đích SX, KD hoặc XD KD nhà ở thì có quyền tự đầu tư trên đất
hoặc cho thuê QSDĐ, góp vốn bằng QSDĐ với chủ đầu tư dự án.
ii) Quy định hộ gđ, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm được
bán, cho thuê TS thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê khi đủ đk theo qđ của PL về
dân sự. Bổ sung quy định về quyền của hộ gđ, cá nhân thuê lại đất trong KCN, cụm công
nghiệp, KCX (Điều 179.3)

QUYỀN VÀ NGHĨA VỤ CỦA NGƯỜI VIỆT NAM ĐỊNH CƯ Ở NƯỚC NGOÀI, TỎ
CHỨC NƯỚC NGỒI CĨ CHỨC NĂNG NGOẠI GIAO, DOANH NGHIỆP CĨ
VỐN ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI SỬ DỤNG ĐẤT (Mục 4, Chương XI)
So với LĐĐ 2003, nội dung mục này có bổ sung các nội dung sau đây:
• Bổ sung qđ về quyền và nghĩa vụ của DN có vốn đầu tư nước ngồi được Nhà nước VN
giao đất có thu tiền SDĐ (Điều 183.3), Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi có sử dụng
đất được hình thành do nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần của doanh nghiệp Việt Nam
(Điều 183.4)


• Bổ sung qđ về quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp liên doanh sử dụng đất do nhận góp
vốn bằng quyền sử dụng đất; doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài được chuyển đổi từ
doanh nghiệp liên doanh (Điều 184)
Quy định về quyền và nghĩa vụ về sử dụng đất ở của người VNĐCONN được sở hữu nhà ở
tại VN; người nước ngồi hoặc người VNĐCONN khơng thuộc đối tượng được mua nhà ở
gắn liền với đất ở tại VN (Điều 186). Nội dung điều này kế thừa quy định tại Điều 2 Luật số
34/2009/QH12 và luật hoá điều 13 của NĐ 84/2007/NĐ-CP.
Bổ sung qđ về quyền và nghĩa vụ của người VNĐCONN, DN có vốn đầu tư nước ngồi
th đất để xây dựng cơng trình ngầm (Điều 187).

ĐIỀU KIỆN THỰC HIỆN CÁC QUYỀN CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT (Mục 5,
Chuong XI)
Đây là một mục mới qđ về điều kiện thực hiện các quyền của người SDĐ (và cũng là căn cứ
để CCV đề nghị xuất trình các giấy tờ pháp lý khi tiếp nhận yêu cầu công chứng), cụ thể
như sau:
Điều 188 quy định về điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê,
cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất
khi có các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại Điều 186.3 và trường hợp nhận thừa kế
quy định tại Điều 168.1 của Luật này;

b) Đất khơng có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất khơng bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất. (Lưu ý Điều 126, Điều 95.4.e, Điều 210.3 LĐĐ, Điều 74.2-3
ND43)
Khi thực hiện các quyền này phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ
thời điểm đăng ký vào Sổ địa chính.

3 Khoản 3 Điều 186 LĐD 2013
• 3. Trường hợp tất cả người nhận thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản
khác gắn liền với đất đều là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngồi
khơng thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liễn với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam quy
định tại khoản 1 Điều này thì người nhận thừa kế khơng được cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng được chuyển
nhượng hoặc được tặng cho quyền sử dụng đất thừa kế theo quy định sau đây:


a) Trong trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì người nhận thừa kế, được đứng
tên là bên chuyển nhượng trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
• b) Trong trường hợp tặng cho QSDĐ thì người được tặng cho phải là đối tượng được quy
định tại Điều 179.1.e của Luật này và phù hợp với quy định của pháp luật về nhà ở, trong đó
người nhận thừa kế được đứng tên là bên tặng cho trong hợp đồng hoặc văn bản cầm kết
tặng cho;
c) Trong trường hợp chưa chuyển nhượng hoặc chưa tặng cho QSDĐ thì người nhận thừa kế
hoặc người đại diện có văn bản ủy quyền theo quy định nộp hồ sơ về việc nhận thừa kế tại
cơ quan đằng ký đất đai để cập nhật vào Sổ địa chính.
TH này LĐĐ chỉ cho phép họ chuyển nhượng/tặng cho mà không được quyền cho thuê, cho
thuê lại QSDĐ, và thực hiện các quyền khác.

ĐIỀU KIỆN THỰC HIỆN CÁC QUYỀN CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT (tt)
Điều 189 quy định về:

• 1. Điều kiện bán, mua tài sản gắn liền với đất được Nhà nước cho thuê thu tiền thuê đất
hàng năm khi có đủ các điều kiện sau đây:
a) Tài sản gắn liền với đất thuê được tạo lập hợp pháp theo quy định của pháp luật;
b) Đã hoàn thành việc xây dựng theo đúng quy hoạch xây dựng chi tiết và dự án đầu tư đã
được phê duyệt, chấp thuận.
2. Người mua tài sản gắn liền với đất thuê phải bảo đảm các điều kiện sau đây:
a) Có năng lực tài chính để thực hiện dự án đầu tư;
b) Có ngành nghề kinh doanh phù hợp với dự án đầu tư;
c) Không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp đã được Nhà nước
giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án trước đó.
3. Người mua tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất trong thời hạn sử dụng đất còn lại
theo giá đất cụ thể, sử dụng đất đúng mục đích đã được xác định trong dự án.

ĐIỀU KIỆN THỰC HIỆN CÁC QUYỀN CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT (t)
Điều 190 LĐĐ quy định về “Điều kiện chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp".
Quyền này áp dụng đ/v Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do được Nhà nước
giao đất, do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kể, được tặng cho quyền sử dụng
đất hợp pháp từ người khác thì chỉ được chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp trong cùng xã,
phường, thị trấn cho hộ gia đình, cá nhân khác để thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp và
không phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển đổi quyền sử dụng đất và lệ phí trước bạ.


ĐIỀU KIỆN THỰC HIỆN CÁC QUYỀN CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG
ĐẤT (tt)
Điều 191 quy định những trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho
QSDĐ. Theo đó:
1. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tơn giáo, người Việt Nam định cư
ở nước ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi khơng được nhận chuyển nhượng,
nhận tặng cho QSDĐ đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng,
tặng cho quyền sử dụng đất.

2. Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng
phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục
đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm
quyền phê duyệt.
3. Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển
nhượng, nhận tặng cho QSDĐ trồng lúa.
4. Hộ gia đình, cá nhân khơng được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất
ở, đất nông nghiệp trong Nhấn Ctrl+Shift+M để bật tiếng micrô của bạn, ghiêm ngặt, phân
khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu khơng sinh sống trong khu vực rừng phịng
hộ, rừng đặc dụng đó.

Điều kiện nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê QSDĐ nông nghiệp để thực
hiện dự án đầu tư sản xuất tỉnh doanh phi nông nghiệp (Điều 193)
Chỉ được thực hiện khi có đủ các điều kiện sau đây:
1. Có văn bản chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với tổ chức kinh tế nhận
chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuộc quyền sử dụng đất nơng nghiệp đó thực hiện dự án
2. Mục đích sử dụng đối với diện tích đất nhận chuyển nhượng nhận góp vốn thuê quyền sử
dụng đất phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có
thẩm quyền phê duyệt;
3. Đối với đất chuyên trồng lúa nước thì phải thực hiện theo quy định tại khoản 3 Điều 134
của Luật này (nộp 1 khoản tiền để bồi thường phần dat lua bị mất hoặc tăng hiệu qủa sử
dụng đất lua).

ĐIỀU KIỆN THỰC HIỆN CÁC QUYỀN CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT (tt)
Điều 194 LĐĐ quy định về “Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thực hiện
dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở; dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển


nhượng hoặc cho thuế”. Và được quy định chi tiết tại Điều 41 NĐ 43, thì các điều kiện cụ
thể đó là:

a) Phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện;
b) Chủ đầu tư dự án phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm các cơng
trình dịch vụ, cơng trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết XD 1/500
đã được phê duyệt...
c) Chủ đầu tư phải hồn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án
d) Dự án thuộc khu vực, loại đô thị được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức
phân lơ, bán nền tại các khu vực không nằm trong địa bàn các quận nội thành của các đơ thị
loại đặc biệt; khu vực có u cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung
quanh các cơng trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu
vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị.
ĐIỀU KIỆN THỰC HIỆN CÁC QUYỀN CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT (tt)
Điều 194 LĐĐ quy định về “Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thực hiện
dự án đầu tư xây dựng kính doanh nhà ở; dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển
nhượng hoặc cho thuế”. Và được quy định chi tiết tại Điều 41 NĐ 43, thì các điều kiện cụ
thể đó là:
a) Phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện;
b) Chủ đầu tư dự án phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm các cơng
trình dịch vụ, cơng trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết XD 1/500
đã được phê duyệt...
c) Chủ đầu tư phải hồn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án
d) Dự án thuộc khu vực, loại đô thị được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức
phân lộ, bán nền tại các khu vực khơng nằm trong đĩa bàn các quận nội thành của các đơ thị
loại đặc biệt; khu vực có u cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung
quanh các cơng tiền các tuyến đường cấp I chính trong đơ thị.
THỦ TỤC HÀNH CHÍNH VỀ ĐẤT ĐAI (Chương XII, 3 điều 195,196,197)
Chương này quy định về các loại thủ tục hành chính về đất đai, việc cơng khai thủ tục hành
chính về đất đai và thực hiện thủ tục hành chính về đất đai.
• LĐĐ 2013 chỉ quy định về các vấn đề chung của thủ tục hành chính về đất đai và giao
Chính phủ quy định cụ thể đáp ứng yêu cầu cải cách TTHC và tạo điều kiện ứng dụng cơng
nghệ thơng tin trong q trình thực hiện.


TRAO ĐỔI, THẢO LUẬN


GCN ghi nợ tiền sử dụng đất hoặc nợ nghĩa vụ tài chính có cơng chứng hợp đồng đặt cọc
được không?
Trường hợp đất nông nghiệp của hộ gđ, cá nhân đã hết thời hạn sử dụng ghi trong GCN nay
có u cầu cơng chứng thì CCV có được quyền chứng nhận hay khơng?
Hiện nay có 2 quan điểm:
ii) vẫn tiếp nhận và thực hiện cơng chứng vì Điều 2103, Điều 126.1 và Điều 74.2 NĐ 43
quy định: Hộ gđ, cá nhân trực tiếp sx nông nghiệp đang sdđ nông nghiệp được Nhà nước
giao, công nhận, nhận chuyển quyền SDĐ, khi hết thời hạn SDĐ thì được tiếp tục SDĐ mà
khơng phải làm thủ tục điều chỉnh thời hạn SDĐ.
i) Từ chối vì khơng đáp ứng được đk trong thời hạn SDĐ để thực hiện quyền chuyển
nhượng và hướng dẫn KH đăng ký gia hạn thời hạn SDĐ theo Điều 95.4.e

Trao đổi, thảo luận (tt)
• Trình tự, thủ tục thực hiện tách thửa hoặc hợp thửa đất theo Điều 75 NĐ 43 quy định như
sau: Văn phòng đăng ký đất đai có TN thực hiện
a) Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;
b) Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất đối với thửa đất mới
tách, hợp thửa;
c) Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người
được cấp.
Và Điều 13 TT 02/2015: TH chuyển nhượng giá trị QSDĐ đ/v một phần thì đề nghị
VPĐKĐĐ đo đạc tách thửa đ/v phần diện tích cần thực hiện quyền của người SDĐ trước
khi nộp hồ sơ thực hiện quyền của người SDĐ.
• Vậy việc cơng chứng HĐCN sẽ thực hiện ngay sau khi có bản vẽ tách thửa hay sau khi

dien tich cần tách thửa được cấp GCN?