BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỎ - ĐỊA CHẤT
NGUYỄN TIẾN THÀNH
TĂNG CƯỜNG CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT TẠI TRUNG TÂM PHÁT TRIỂN QUỸ ĐẤT
HUYỆN ĐAN PHƯỢNG, THÀNH PHỐ HÀ NỘI
LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ
HÀ NỘI - 2018
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỎ ĐỊA CHẤT
NGUYỄN TIẾN THÀNH
TĂNG CƯỜNG CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT TẠI TRUNG TÂM PHÁT TRIỂN QUỸ ĐẤT
HUYỆN ĐAN PHƯỢNG, THÀNH PHỐ HÀ NỘI
Ngành: Quản lý kinh tế
Mã số: 8310110
LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ
NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC
PGS.TS. Nguyễn Văn Minh
HÀ NỘI - 2018
LỜI CAM ĐOAN
Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu của riêng tôi. Các nội dung
nghiên cứu, kết quả trong đề tài này là trung thực và chưa cơng bố dưới bất kỳ hình
thức nào trước đây. Những số liệu trong các bảng biểu phục vụ cho việc phân tích,
nhận xét, đánh giá được chính tác giả thu thập từ các nguồn khác nhau có ghi rõ
nguồn gốc.
Hà Nội, ngày 02 tháng 11 năm 2018
Tác giả
Nguyễn Tiến Thành
LỜI CẢM ƠN
Sau một thời gian học tập, nghiên cứu và thực hiện đề tài luận văn tốt nghiệp,
đến nay tơi đã hồn thành luận văn thạc sỹ chun ngành quản lý kinh tế: “Tăng
cường công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại Trung tâm Phát triển quỹ đất huyện
Đan Phượng, thành phố Hà Nội”.
Trước hết, tôi xin chân thành cảm ơn Khoa Sau đại học, Khoa Kinh tế - Quản
trị kinh doanh, trường Đại học Mỏ - Địa chất đã tận tình giúp đỡ tơi trong suốt q
trình học tập và thực hiện đề tài nghiên cứu khoa học.
Tơi xin bày tỏ lịng biết ơn sâu sắc tới PGS.TS Nguyễn Văn Minh – Người đã
hướng dẫn, chỉ bảo và hết lịng tận tụy, dìu dắt tơi trong suốt q trình nghiên cứu
đề tài.
Tơi xin bày tỏ lịng biết ơn đến tồn thể lãnh đạo, cán bộ chun Phịng Tài
nguyên và Môi trường, Trung tâm phát triển quỹ đất huyện Đan Phượng và các cơ
quan, đơn vị liên quan đã cung cấp dữ liệu và giúp đỡ tôi trong suốt thời gian
nghiên cứu và hồn thiện luận văn.
Tơi xin bày tỏ lòng biết ơn đến những người thân, bạn bè và đồng nghiệp đã
động viên, cổ vũ, giúp đỡ tơi trong suốt q trình học tập và nghiên cứu khoa học.
Nếu khơng có sự giúp đỡ này thì chỉ với sự cố gắng của bản thân tôi sẽ không thể
thu được những kết quả như mong đợi.
Tôi xin chân thành cảm ơn./.
Tác giả
MỤC LỤC
Lời cam đoan
Lời cảm ơn
Mục lục
Danh mục các chữ viết tắt
Danh mục các bảng
Danh mục các hình
MỞ ĐẦU ..........................................................................................................1
Chương 1: TỔNG QUAN VỀ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ ĐẤT CỦA
TRUNG TÂM PHÁT TRIỂN QUỸ ĐẤT CẤP HUYỆN ..........................................5
1.1. Cơ sở lý luận về công tác đấu giá quyền sử dụng đất cấp huyện..............5
1.1.1. Khái niệm về đấu giá quyền sử dụng đất, bất động sản .........................5
1.1.2. Hoạt động của thị trường bất động sản ..................................................7
1.1.3. Khái niệm giá đất ...................................................................................7
1.1.4. Cơ sở khoa học xác định giá đất ............................................................8
1.1.5. Trình tự thủ tục và nội dung quy chế đấu giá quyền sử dụng đất ........10
1.1.6. Các nhân tố ảnh hưởng đến đấu giá quyền sử dụng đất .......................25
1.2. Tổng quan thực tiễn và kinh nghiệm về đấu giá quyền sử dụng đất ở
trong nước và nước ngồi...............................................................................27
1.2.1. Tình hình đấu giá quyền sử dụng đất ở trong nước .............................27
1.2.2. Tình hình đấu giá quyền sử dụng đất ở nước ngoài .............................34
1.2.3. Bài học kinh nghiệm cho huyện Đan Phượng......................................38
1.3 Tổng quan các cơng trình nghiên cứu về cơng tác đấu giá quyền sử
dụng đất ..........................................................................................................39
Kết luận chương 1 ..........................................................................................40
Chương 2: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
TẠI TRUNG TÂM PHÁT TRIỂN QUỸ ĐẤT HUYỆN ĐAN PHƯỢNG..............42
2.1. Quá trình hình thành và phát triển của Trung tâm Phát triển quỹ đất
huyện Đan Phượng .........................................................................................42
2.1.1. Cơ cấu tổ chức và chức năng nhiệm vụ của các bộ phận Trung tâm
Phát triển quỹ đất huyện Đan Phượng ...........................................................42
2.1.2. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Đan
Phượng ...........................................................................................................45
2.1.3. Hiện trạng sử dụng đất huyện Đan Phượng .........................................53
2.2. Thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại Trung tâm Phát
triển quỹ đất huyện Đan Phượng. ...................................................................61
2.2.1. Công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Đan Phượng
giai đoạn 2013-2017 .......................................................................................61
2.2.2. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất của một số dự án tại Trung tâm
Phát triển quỹ đất huyện Đan Phượng ...........................................................64
2.3. Đánh giá hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại Trung tâm
Phát triển quỹ đất huyện Đan Phượng ...........................................................75
2.3.1. Hiệu quả kinh tế ...................................................................................75
2.3.2. Hiệu quả xã hội ....................................................................................77
2.3.3. Hiệu quả đối với công tác quản lý đất đai ............................................78
2.4. Đánh giá chung công tác đấu đấu giá quyền sử dụng đất tại Trung tâm
Phát triển quỹ đất huyện Đan Phượng ...........................................................78
2.4.1. Kết quả đạt được ..................................................................................78
2.4.2. Hạn chế và nguyên nhân hạn chế. ........................................................87
Kết luận chương 2 ..........................................................................................89
Chương 3: GIẢI PHÁP TĂNG CƯỜNG CƠNG TÁC ĐẤU GÍA QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT TẠI TRUNG TÂM PHÁT TRIỂN QUỸ ĐẤT HUYỆN ĐAN
PHƯỢNG ..................................................................................................................90
3.1. Phương hướng tăng cường công tác đấu đấu giá quyền sử dụng đất tại
Trung tâm Phát triển quỹ đất huyện Đan Phượng ..........................................90
3.1.1. Dự báo nhu cầu sử dụng đất trên địa bàn huyện Đan Phượng đến
năm 2020 tầm nhìn 2025 ................................................................................90
3.1.2. Bối cảnh cơng tác đấu giá quyền sử dụng trong những năm tới ..........94
3.1.3. Kế hoạch đấu giá quyền sử dụng đất của Trung tâm Phát triển quỹ
đất huyện Đan Phượng ...................................................................................95
3.2. Giải pháp tăng cường công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại Trung
tâm Phát triển quỹ đất huyện Đan Phượng ....................................................96
3.2.1. Giải pháp về mặt thủ tục hành chính, chính sách và pháp luật ...........96
3.2.2. Giải pháp về mặt kỹ thuật ....................................................................97
3.2.3. Giải pháp về cơ chế tài chính ...............................................................99
3.2.4. Giải pháp về quy hoạch kế hoạch sử dụng đất .....................................99
3.2.5. Giải pháp về nâng cao năng lực phẩm chất của cán bộ đấu giá quyền
sử dụng đất ...................................................................................................100
3.2.6. Một số giải pháp trong việc quản lý đất đai trên địa bàn Huyện .......101
3.3. Một số kiến nghị ....................................................................................102
3.3.1. Đối với hệ thống bản đồ .....................................................................102
3.3.2 Đối với công tác đấu giá .....................................................................103
Kết luận chương 3 ........................................................................................103
KẾT LUẬN ..................................................................................................105
TÀI LIỆU THAM KHẢO
PHỤ LỤC
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt
Chữ viết đầy đủ
BĐG
Bán đấu giá
BĐS
Bất động sản
BTHT & TĐC
Bồi thường hỗ trợ và tái định cư
CCVC
Cơng chức viên chức
CNH
Cơng nghiệp hóa
CN-SX
Cơng nghiệp, sản xuất
GCN QSDĐ
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
GPMB
Giải phóng mặt bằng
GTSX
Giá trị sản xuất
HĐH
Hiện đại hóa
KHSDĐ
Kế hoạch sử dụng đất
KTTT
Kinh tế thị trường
QH
Quy hoạch
QLNN
Quản lý Nhà nước
QSDĐ
Quyền sử dụng đất
SDĐ
Sử dụng đất
TM-DV
Thương mại dịch vụ
TTCN
Tiểu thủ công nghiệp
TTPTQĐ
Trung tâm phát triển quỹ đất
UBND
Ủy ban nhân dân
DANH MỤC CÁC BẢNG
TT
Tên bảng
Trang
Bảng 2.1. Hiện trạng sử dụng đất huyện Đan Phượng năm 2016 .............................53
Bảng 2.2. Kế hoạch sử dụng đất của huyện Đan Phượng năm 2017 ........................56
Bảng 2.3. Bảng biến động diện tích các loại đất huyện Đan Phượng giai đoạn
2013 – 2017 ..................................................................................................58
Bảng 2.4. Tình hình đấu giá QSD đất huyện Đan Phương giai đoạn 2013-2017 .....63
Bảng 2.5. Kết quả đấu giá 23 ô đất khu Trũng Vỡ, xã Tân Hội ...............................66
Bảng 2.6. Kết quả đấu giá 37 ô đất khu Hồ Hom, xã Liên Hà .................................68
Bảng 2.7. Kết quả đấu giá 44 ô đất khu Cụm 9, xã Hồng Hà ...................................71
Bảng 2.8. Kết quả đấu giá 1 ô đất khu Mồ Tân, xã Đan Phượng .............................74
Bảng 2.9. Hiệu quả kinh tế của công tác đấu giá QSDĐ qua 4 dự án ......................75
Bảng 2.10. Đánh giá về công khai, minh bạch phương án, thông tin về dự án ........79
Bảng 2.11. Đánh giá về việc thực hiện quy chế, trình tự và thủ tục đấu giá ............80
Bảng 2.12. Đánh giá sự thành công của dự án ..........................................................84
Bảng 2.13. Đánh giá về sự công khai, minh bạch các thông tin về dự án ................84
Bảng 2.14. Đánh giá về quy chế và trình tự, thủ tục .................................................85
Bảng 2.15. Đánh giá về nghĩa vụ tài chính và thủ tục cấp GCN QSDĐ ..................86
Bảng 3.1. Diện tích, cơ cấu sử dụng đất đến năm 2020 huyện Đan Phượng ............93
DANH MỤC CÁC HÌNH
TT
Tên hình
Trang
Hình 2.1: Sơ đồ Bộ máy tổ chức của Trung tâm Phát triển quỹ đất huyện Đan
Phượng .........................................................................................................45
Hình 2.2. Vị trí địa lý huyện Đan Phượng ................................................................46
Hình 2.3. Biểu đồ hiện trạng sử dụng đất huyện Đan Phượng năm 2016 ................54
1
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá mà thiên nhiên ban tặng cho
con người. Là tư liệu sản xuất đặc biệt không thể thiếu trong mọi ngành mọi lĩnh
vực, ngồi ra, đất đai cịn là mơi trường sống, là địa bàn để xây dựng các khu dân
cư, các công trình kinh tế - văn hóa, an ninh quốc phịng. Đặc biệt, bởi đất đai là
nguồn tài chính tiềm năng, là nguồn lực để phát triển xây dựng đất nước, là nguồn
thu ngân sách cho Nhà nước. Từ năm 1986 đến nay, Đảng và Nhà nước ta đặc biệt
quan tâm đến vấn đề quản lý đất đai.
Trong quá trình đổi mới nền kinh tế - xã hội ở nước ta, nền kinh tế thị trường
đã từng bước được hình thành. Việc phát huy nguồn nội lực từ đất đai để phục vụ
cơng nghiệp hóa hiện đại hóa đất nước đóng vai trị vơ cùng quan trọng. Do vậy, từ
năm 1993 Thủ tướng Chính phủ đã cho phép thực hiện chủ trương sử dụng quỹ đất
tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng. Một số địa phương đã áp dụng hình thức giao đất
có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thơng qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất
đã đem lại kết quả khả quan bước đầu, bên cạnh đó cũng tồn tại một số hạn chế nhất
định. Những năm gần đây công tác đấu giá quyền sử dụng đất đã khắc phục được
một số hạn chế trong việc giao đất, cho thuê đất trong khi có sự chênh lệch quá lớn
về giá quy định của Nhà nước và giá thị trường, tạo ra sự bình đẳng cho người tham
gia đấu giá, huy động tối đa nguồn thu cho ngân sách.
Huyện Đan Phượng cách trung tâm thủ đô Hà Nội 20 km về phía Tây, trong
những năm gần đây huyện đã có tốc độ phát triển kinh tế nhanh chóng, đáp ứng vai
trị vệ tinh của thủ đơ đất nước. Nằm trong chủ trương lớn của thành phố, công tác
đấu giá quyền sử dụng đất sẽ tạo ra mặt bằng giá thị trường cơng khai, minh bạch.
Có nhiều phương thức để xác lập giá thị trường của một mảnh đất, thửa đất nhưng
cách tốt nhất vẫn là thông qua đấu giá. Các doanh nghiệp thẩm định giá, các cơ
quan nhà nước khi thực hiện việc xác định giá, thẩm định giá, quyết định giá đất,
căn cứ được coi là đáng tin cậy nhất vẫn là giá đất thông qua đấu giá. Khi hình thức
đấu giá được áp dụng một cách rộng rãi tạo ra mặt bằng giá cho thị trường, góp
2
phần giải quyết bài toán về việc xác định giá đất sát với giá thị trường vốn đang rất
bức xúc hiện nay; đấu giá quyền sử dụng đất công khai sẽ góp phần giải quyết vấn
đề khiếu kiện trong bồi thường, giải phóng mặt bằng; đấu giá quyền sử dụng đất
giúp tạo sự công bằng cho thị trường bất động sản; thông qua đấu giá với các điều
kiện ràng buộc chặt chẽ về quyền và nghĩa vụ, nhiều đối tượng có cơ hội tiếp cận,
đăng ký tham gia cũng sẽ cho phép lựa chọn được nhà đầu tư có khả năng tốt nhất
về kỹ thuật, về tài chính để thực hiện dự án, cộng với yếu tố mặt bằng sẵn có, dự án
sẽ được triển khai một cách nhanh chóng, thuận lợi, đem lại lợi ích cho cả Nhà
nước, nhà đầu tư và xã hội. Điều này sẽ hạn chế được tình trạng dự án treo hoặc đất
bỏ hoang khơng được đưa vào sử dụng như đang diễn ra ở nhiều nơi như hiện nay.
Thực tế, các dự án thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất có rất ít dự án bị bỏ hoang.
Tuy nhiên, từ khi có Luật đất đai 2013 ra đời, theo luật mới một số nội dung
về đấu giá quyền sử dụng đất đã được điều chỉnh, do vậy, việc áp dụng luật vào
thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất của huyện Đan Phượng nói riêng và thành phố
Hà Nội nói chung cịn nhiều lúng túng. Do vậy, việc đánh giá thực trạng công tác
đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Đan Phượng là hết sức cần thiết và có
ý nghĩa giúp tìm ra những tồn tại, hạn chế trong cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất,
từ đó đề xuất những giải pháp góp phần nâng cao hiệu quả cơng tác đấu giá quyền
sử dụng đất. Nhận thức được tầm quan trọng và cấp thiết của vấn đề, tôi thực hiện
đề tài: “Tăng cường công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại Trung tâm phát triển
quỹ đất huyện Đan Phượng thành phố Hà Nội”
Kết quả của nghiên cứu sẽ xác định được một số yếu tố ảnh hưởng tới công
tác đấu giá quyền sử dụng đất tại Trung tâm phát triển quỹ đất huyện Đan Phượng
thành phố Hà Nội. Từ đó đề xuất một số giải pháp tăng cường công tác đấu giá
quyền sử dụng đất tại Trung tâm Phát triển quỹ đất huyện Đan Phượng, thành phố
Hà Nội.
2. Mục đích nghiên cứu
Đề xuất giải pháp tăng cường cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất tại Trung
tâm phát triển quỹ đất huyện Đan Phượng, thành phố Hà Nội nhằm thực hiện tốt
3
công tác đấu giá và nâng cao hiệu quả đấu giá quyền sử dụng đất tại Trung Tâm
Phát triển quỹ đất huyện Đan Phượng, Thành phố Hà Nội.
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
- Đối tượng nghiên cứu: Công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại Trung tâm
Phát triển quỹ đất huyện Đan Phượng, Thành phố Hà Nội;
- Phạm vi nghiên cứu: Công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại Trung tâm
Phát triển quỹ đất huyện Đan Phượng, Thành phố Hà Nội giai đoạn 2013 đến 2017.
4. Nhiệm vụ nghiên cứu
Để đạt được mục tiêu nghiên cứu của đề tài, nhiệm vụ cần được thực hiện
bao gồm:
- Nghiên cứu cơ sở lý luận và thực tiễn về công tác đấu giá quyền sử dụng đất.
- Nghiên cứu các nhân tố ảnh hưởng đến công tác đấu giá quyền sử dụng đất.
- Nghiên cứu và đánh giá thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại
Trung tâm phát triển quỹ đất huyện Đan Phượng, thành phố Hà Nội giai đoạn
2013 – 2017.
- Đề xuất giải pháp tăng cường công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại Trung
tâm phát triển quỹ đất huyện Đan Phượng, thành phố Hà Nội.
5. Phương pháp nghiên cứu
Trên cơ sở phương pháp luận duy vật biện chứng và duy vật lịch sử, luận văn
sử dụng một cách rộng rãi các phương pháp thống kê, mơ tả, phân tích, so sánh,
tổng hợp một số phương thức tổ chức về đấu giá quyền sử dụng đất.
Nguồn dữ liệu thu thập được:
- Dữ liệu thứ cấp: Kết quả công tác đấu giá quyền sử dụng tại Trung tâm
phát triển quỹ đất huyện Đan Phượng, thành phố Hà Nội.
- Dữ liệu sơ cấp:
+ Các dữ liệu sơ cấp được tạo ra bằng việc phát bằng câu hỏi, phiếu điều tra
để ghi nhận ý kiến, nhận định của các thành viên trong hội đồng đấu giá và một số
giải pháp hồn thiện cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất.
- Sử dụng các phương pháp thống kê, phân tích, so sánh, tổng hợp: Tổng hợp,
4
sắp xếp các số liệu theo thời gian các năm điều tra từ năm 2013 – 2017. Tổng hợp,
phân tích số liệu thu thập được đưa ra và phân tích ảnh hưởng của các yếu tố đến
giá đấu giá quyền sử dụng đất tại Trung tâm Phát triển quỹ đất huyện Đan Phượng,
thành phố Hà Nội.
- Đề xuất giải pháp, tác giả sử dụng phương pháp hệ thống và phương pháp
chuyên gia.
6. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài.
* Ý nghĩa khoa học: Đề tài hệ thống hóa cơ sở lý luận và thực tiễn về cơng
tác đấu giá quyền sử dụng đất.
* Ý nghĩa thực tiễn: Đề tài đề xuất giải pháp tăng cường công tác đấu giá
quyền sử dụng đất tại Trung tâm Phát triển quỹ đất huyện Đan Phượng, thành phố
Hà Nội.
Nhằm thực hiện tốt công tác đấu giá và nâng cao hiệu quả đấu giá quyền sử
dụng đất của Trung tâm Phát triển quỹ đất huyện Đan Phượng.
Kết quả nghiên cứu đề tài là tài liệu tham khảo có giá trị cho Trung tâm Phát triển
quỹ đất huyện Đan Phượng và những ai quan tâm đến đấu giá quyền sử dụng đất.
7. Kết cấu của luận văn
Ngoài phần mở đầu và kết luận, đề tài được kết cấu gồm ba chương:
Chương 1: Tổng quan về công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại Trung tâm
Phát triển quỹ đất cấp huyện.
Chương 2: Thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại Trung tâm Phát
triển quỹ đất huyện Đan Phượng, thành phố Hà Nội.
Chương 3: Giải pháp tăng cường công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại Trung
tâm Phát triển quỹ đất huyện Đan Phượng, thành phố Hà Nội.
5
CHƯƠNG 1
TỔNG QUAN VỀ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ ĐẤT CỦA
TRUNG TÂM PHÁT TRIỂN QUỸ ĐẤT CẤP HUYỆN
1.1. Cơ sở lý luận về công tác đấu giá quyền sử dụng đất cấp huyện
1.1.1. Khái niệm về đấu giá quyền sử dụng đất, bất động sản
Đấu giá quyền sử dụng đất là một hình thức mua-bán tài sản đặc biệt, được
tổ chức cơng khai theo những ngun tắc, trình tự, thủ tục theo quy định của pháp
luật, do người bán đấu giá (cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất)
điều khiển nhằm bán được quyền sử dụng đất cho người mua (tổ chức, cá nhân có
nhu cầu sử dụng đất) với giá cao nhất. Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất là
người trả giá cao nhất và ít nhất bằng giá khởi điểm mà người bán đưa ra.
Việc phân loại tài sản thành “bất động sản” và “động sản” có nguồn gốc từ
Luật cổ La Mã, theo đó bất động sản khơng chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà
còn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người trên mảnh đất. Bất
động sản bao gồm các cơng trình xây dựng, mùa màng, cây trồng… và tất cả những
gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, những vật trên mặt đất cùng với
những bộ phận cấu thành lãnh thổ.
Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều thống nhất ở chỗ coi bất động sản
(BĐS) gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai. Tuy nhiên, hệ thống pháp
luật của mỗi nước cũng có những nét đặc thù riêng thể hiện ở quan điểm phân loại
và tiêu chí phân loại, tạo ra cái gọi là “khu vực giáp ranh giữa hai khái niệm bất
động sản và động sản”.
Hầu hết các nước đều coi BĐS là đất đai và những tài sản có liên quan đến đất
đai, khơng tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất (Điều 517,
518 Luật Dân sự Cộng hoà Pháp, Điều 86 Luật Dân sự Nhật Bản, Điều 130 Luật
Dân sự Cộng hoà Liên bang Nga, Điều 94, 96 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang
Đức…). Tuy nhiên, Nga quy định cụ thể bất động sản là “mảnh đất” chứ khơng phải
là đất đai nói chung. Việc ghi nhận này là hợp lý bởi đất đai nói chung là bộ phận
của lãnh thổ, không thể là đối tượng của giao dịch dân sự.
6
Tuy nhiên, mỗi nước lại có quan niệm khác nhau về những tài sản “gắn liền”
với đất đai được coi là BĐS. Điều 520 Luật Dân sự Pháp quy định “mùa màng chưa
gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây là BĐS, nếu đã bứt khỏi cây được coi là động sản”.
Tương tự, quy định này cũng được thể hiện ở Luật Dân sự Nhật Bản, Bộ luật Dân
sự Bắc Kỳ và Sài Gịn cũ. Trong khi đó, Điều 100 Luật Dân sự Thái Lan quy định:
“BĐS là đất đai và những vật gắn liền với đất đai, bao gồm cả những quyền gắn với
việc sở hữu đất đai”. Luật Dân sự Đức đưa ra khái niệm BĐS bao gồm đất đai và
các tài sản gắn với đất.
Như vậy, có hai cách diễn đạt chính:
Thứ nhất, miêu tả cụ thể những gì được coi là “gắn liền với đất đai”, và do vậy
là BĐS;
Thứ hai, khơng giải thích rõ về khái niệm này và dẫn tới các cách hiểu rất khác
nhau về những tài sản “gắn liền với đất đai”.
Luật Dân sự Nga năm 1994 quy định về BĐS đã có những điểm khác biệt
đáng chú ý so với các Luật Dân sự truyền thống. Điều 130 của Luật này một mặt,
liệt kê tương tự theo cách của các Luật Dân sự truyền thống; mặt khác, đưa ra khái
niệm chung về BĐS là “những đối tượng mà dịch chuyển sẽ làm tổn hại đến giá trị
của chúng”. Bên cạnh đó, Luật này cịn liệt kê những vật khơng liên quan gì đến đất
đai như “tàu biển, máy bay, phương tiện vũ trụ…” cũng là các BĐS.
Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà XHCN Việt Nam, tại Điều
174 có quy định: “BĐS là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, cơng trình xây
dựng gắnliền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó;
Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định”.
Như vậy, khái niệm BĐS rất rộng, đa dạng và cần được quy định cụ thể bằng
pháp luật của mỗi nước và có những tài sản có quốc gia cho là BĐS, trong khi quốc
gia khác lại liệt kê vào danh mục BĐS. Hơn nữa, các quy định về BĐS trong pháp
luật của Việt Nam là khái niệm mở mà cho đến nay chưa có các quy định cụ thể
danh mục các tài sản này
7
1.1.2. Hoạt động của thị trường bất động sản
Bất động sản là loại hàng hóa đặc biệt, tuy khơng thể di chuyển nhưng có thể
đem lại lợi ích cho chủ sở hữu, do đó làm nảy sinh hoạt động giao dịch. Thị trường
bất động sản là nơi tiến hành các giao dịch về bất động sản, mang tính khu vực và
biến động theo thời gian. Thị trường BĐS là bộ phận cấu thành quan trọng của nền
kinh tế, không giống các loại hàng hóa thơng thường khác (Nguyễn Thanh Trà và
Nguyễn Đình Bồng, 2005)[22].
Có nhiều định nghĩa và cách hiểu khác nhau về thị trường BĐS. Tuy nhiên,
một cách hiểu khái quát và phổ biến nhất về thị trường BĐS là tổng hòa các giao
dịch dân sự về BĐS tại một địa bàn nhất định, trong một thời gian nhất định.
Thị trường BĐS bao gồm 03 thị trường nhánh: Thị trường mua bán, thị trường
cho thuê bất động sản, thị trường thế chấp và bảo hiểm bất động sản.
Căn cứ vào thứ tự thời gian mà bất động sản gia nhập vào thị trường bất động
sản có 03 cấp, gồm:
- Thị trường cấp I: Thị trường chuyển nhượng, giao hoặc cho thuê quyền sử
dụng đất (còn gọi là thị trường đất đai).
- Thị trường cấp II: Thị trường xây dựng cơng trình để bán hoặc cho th.
- Thị trường cấp III: Thị trường bán lại hoặc cho thuê lại công trình đã được
mua hoặc cho thuê. (Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng, 2005)[22].
Phạm vi hoạt động của thị trường BĐS do pháp luật của mỗi nước quy định
nên cũng khơng đồng nhất. Ví dụ, pháp luật Australia quy định không hạn chế
quyền được mua, bán, thế chấp, thuê bất động sản và các loại đất, bất động sản đều
được mua, bán, cho thuê, thế chấp. Pháp luật Trung Quốc quy định giao dịch bất
động sản bao gồm chuyển nhượng bất động sản và cho thuê nhà. (Nguyễn Thanh
Trà và Nguyễn Đình Bồng, 2005) [22].
1.1.3. Khái niệm giá đất
Giá đất được sản sinh ra trên cơ sở các giao địch về quyền sử hữu hoặc quyền
sử dụng, tuân thủ quy luật cung cầu nhưng do những đặc điểm của hàng hoá đất đai
tác động làm cho biến động của giá đất mang tính đặc thù.
8
Vì vậy căn cứ vào chính sách kinh tế quốc gia và tình hình thị trường đất đai
của từng thời kỳ nhất định, Chính phủ đã xây dựng một chế độ quản lý giá đất
tương ứng, đảm bảo quyền lợi hợp pháp của Nhà nước và các bên giao dịch, duy trì
sự phát triển lành mạnh của thị trường đất đai và bất động sản.
Theo Luật Đất đai 2013, tại khoản 19 Điều 3 quy định: “Giá QSDĐ (sau đây
gọi là giá đất) là giá trị của QSDĐ tính trên một đơn vị diện tích đất”. [20]. Trong
khi Luật đất đai năm 2003 cũng từng quy định về giá đất tại khoản 23 Điều 4 thì giá
đất (giá QSDĐ) được hiểu là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước
quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về QSDĐ. Có thể thấy, so với Luật
Đất đai 2003 thì Luật Đất đai 2013 [18] đã khái quát hóa khái niệm về giá đất hơn
trước để phù hợp với sự phát triển đa dạng của giá đất hiện nay. Nhưng xét về
phương diện tổng quát, giá đất là giá bán quyền sở hữu đất chính là mệnh giá của
quyền sở hữu mảnh đất đó trong khơng gian và thời gian xác định. Qua đó, giá đất
có thể được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai (Đặng Diệp Hân,
2015) [14].
1.1.4. Cơ sở khoa học xác định giá đất
Định giá đất là cơ sở của quản lý giá đất, tiêu chuẩn giá đất được định ra một
cách khoa học là yêu cầu của việc sử dụng hợp lý đất đai, quản lý đất đai và giá đất
ở cả tầm vĩ mô và vi mô. Định giá đất cung cấp tiêu chuẩn thị trường cho việc
hoạch định chính sách quản lý giá đất, đồng thời các tài liệu thị trường về tiêu
chuẩn, quy phạm quản lý giá đất thúc đẩy hệ thống hoá phương pháp định giá và
nâng cao độ chính xác của cơng tác định giá. Từ đó thấy rõ rằng có sự quan hệ rất
mật thiết giữa việc định giá đất với việc quản lý đất đai và quản lý thị trường bất
động sản.
Quản lý tốt giá đất sẽ mang đến những tác động tích cực sau đây:
- Đề phịng được giá cả đất đai tăng đột biến.
- Đề phòng được nạn đầu cơ đất đai.
- Thúc đẩy sử dụng đất hợp lý.
- Quy phạm hoá được hành vi giao dịch của hai bên, góp phần xây dựng một
9
thị trường đất đai có quy phạm, định giá đất được khách quan và chính xác.
- Ngăn chặn được thất thốt thu lợi của đất đai quốc hữu. (Tơn Gia Huyên và
Nguyễn Đình Bồng, 2007) [16].
Đất đai là một trong những nhân tố cơ bản của sự tồn tại quốc gia. Đó là một
vật thể tự nhiên khơng do con người tạo ra tuy có thể làm thay đổi nó trong quá
trình sử dụng (được tưới tiêu, lấn biển, xây dựng nhà ở,…) chính nhờ vậy mà đất
trở nên có giá trị. Giá trị của đất phụ thuộc vào mục đích sử dụng, giá trị của một
tịa nhà khi dùng để thế chấp có thể khác với giá trị của nó khi đấu giá hoặc bán trên
thị trường tự do, vì vậy, xác định giá cả thị trường của một bất động sản khơng chỉ
là một khoa học mà cịn là một nghệ thuật, phụ thuộc vào nhiều yếu tố ngoại lai
cũng như tính chất của bản thân đất đai và bất động sản. Khi xác định giá trị của đất
hoặc bất động sản, phải phân biệt rõ ràng ý nghĩa của giá cả, thị trường, giá thành
và giá trị (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006) [17].
- Giá cả: được hình thành qua việc mua bán chuyển dịch, và thường được
dùng cho các cuộc trao đổi đã hồn thành, đó là khoản thanh tốn mà cả người mua
và người bán đều thoà thuận trong các điều kiện tại thời điểm giao dịch.
- Giá thành: được dùng trong việc đánh giá các yếu tố liên quan đến quá trình
sản xuất, khơng phải để giao dịch, mà để đánh giá hiện trạng nên cần phải phân biệt
các loại giá thành trực tiếp, giá thành gián tiếp, giá thành xây dựng và giá thành
phát triển.
- Giá thành trực tiếp bao gồm chi phí lao động, nguyên vật liệu cần thiết để
xây dựng cơng trình, cũng gọi là "giá thành cứng".
- Giá thành gián tiếp là những chi phí ngồi lao động và nguyên vật liệu bao
gồm: giá thành quản lý, chi phí nghề nghiệp, tài chính, thuế, bảo hiểm quyền lợi
trong xây dựng, tiền thuê,... Giá thành gián tiếp cũng được gọi là giá thành mềm.
- Giá thành xây dựng còn gọi là giá nhận thầu bao gồm giá thành trực tiếp
cộng với giá thành gián tiếp của nhà thầu.
- Giá thành phát triển là giá thành để nâng cấp bất động sản bao gồm đất đai
và các chi phí để đưa nó vào trạng thái sử dụng được, khác với giá thành xây dựng,
10
bao gồm lợi nhuận của nhà phát triển hoặc nhà đầu tư cho dự án.
- Giá trị mối quan hệ giữa giá cả thị trường và giá thành trở thành khái niệm
tổng hợp của giá trị, nên giá trị có nhiều nghĩa trong hoạt động định giá, ý nghĩa
thực sự của nó là phụ thuộc vào chủ định và mục đích sử dụng. Trên thị trường, giá
trị thường được xem là sự dự báo lợi nhuận thu được trong tương lai. Vì giá trị xuất
hiện tại một thời điểm cho trước, sự đánh giá là phản ánh giá trị tại một thời điểm
cụ thể. Giá trị tại một thời điểm cho trước thể hiện cho người bán và người mua giá
tiền của hàng hoá, tài sản hoặc dịch vụ. Để tránh nhầm lẫn, người định giá dùng các
thuật ngữ "Giá trị thị trường", "Giá trị sử dụng", "Giá trị đầu tư", “Giá trị ước định’'
hoặc các loại giá trị đặc biệt khác. Giá trị thị trường là tiêu điểm cùa hầu hết hoạt
động định giá và cũng là mục đích chính cùa nó (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn
Qn, 2006) [17].
1.1.5. Trình tự thủ tục và nội dung quy chế đấu giá quyền sử dụng đất
1.1.5.1. Thành lập tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất
UBND huyện thành lập Hội đồng đấu giá quyền sử dụng đất gồm Trung tâm
Phát triển quỹ đất và các phòng ban liên quan thuộc huyện đồng thời giao nhiệm vụ
quyền hạn gồm:
- Xây dựng quy chế đấu giá, xác định giá khởi điểm trình cơ quan có thẩm
quyền phê duyệt và tổ chức thực hiện đấu giá theo quy định hiện hành.
- Hội đồng làm việc theo nguyên tắc tập thể, tập trung dân chủ, thực hiện các
nhiệm vụ theo quy định của Pháp luật và các quy định khác của thành phố Hà Nội.
- Hội đồng được phép mở Tài khoản tại Kho bạc Nhà nước huyện và sử dụng
con dấu Trung tâm Phát triển quỹ đất để thực hiện giao dịch.
1.1.5.2. Tài sản bán đấu giá quyền sử dụng đất, giá khởi điểm, phí tham gia đấu giá,
phí hồ sơ đấu giá, tiền đặt trước, bước giá
- Tài sản bán đấu giá quyền sử dụng đất có số thửa, số ơ đất được đánh số trên
bản đồ quy hoạch có sơ đồ thể hiện vị trí, diện tích thửa đất đính kèm)
- Giá khởi điểm: Được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt (UBND thành phố
Hà Nội, Sở Tài Chính, UBND Quận, huyện)
11
- Phí hồ sơ tham gia đấu giá và bước giá: Quy định tại Thông tư 48/2017/TTBTC của Bộ Tài chính ngày 15/5/2017 [4].
- Tiền đặt trước: Tối thiểu 1% và tối đa không quá 15% mức giá khởi điểm.
- Tiền đặt trước được nộp vào tài khoản của đơn vị tổ chức bán đấu giá theo
như thông báo bán đấu giá, chỉ những người đã nộp tiền phí và tiền đặt trước trước
ngày xét điều kiện mới được tham gia đấu giá.
1.1.5.3. Nguyên tắc đấu giá quyền sử dụng đất
- Hoạt động đấu giá do đấu giá viên điều hành theo đúng trình tự, thủ tục bán
đấu giá tài sản quy định tại Luật đấu giá tài sản số 01/2016/QH14 ngày 17/11/2016
đã được Quốc hội khố 14 thơng qua về bán đấu giá tài sản [20], Nghị định số
62/2017/NĐ-CP, Thông tư số 48/2017/TT-BTC [13], Thông tư số 45/2017/TT-BTC
của Bộ Tài chính [3] và các văn bản có liên quan.
- Loại tiền dùng trong đấu giá: Việt Nam đồng (VNĐ).
- Phương thức đấu giá: Trả giá lên.
- Hình thức đấu giá: Bỏ phiếu kín trực tiếp một vịng cho tồn bộ khu đất hoặc
thửa đất có cùng giá khởi điểm đưa ra đấu giá, mở kết quả công khai thời gian ghi
phiếu và bỏ phiếu vào hòm phiếu là 10 phút một vòng.
- Điều kiện để mở phiên đấu giá: Số lượng đối tượng tham giá phiên đấu giá tối
thiểu phải là 02 đối tượng cho một thửa đất đem ra tổ chức đấu giá.
- Việc đấu giá được thực hiện cơng khai, liên tục, khách quan, trung thực, bình
đẳng, bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của các bên tham gia.
- Phiên đấu giá được tổ chức theo hình thức bỏ phiếu kín một vịng cho các lơ
đất đưa ra đấu giá, công bố công khai kết quả ngay sau khi toàn bộ người tham gia
đấu giá bỏ phiếu đấu giá vào hòm phiếu.
- Kết quả bỏ giá của người tham gia đấu giá được sắp xếp theo giá trị theo thứ
tự từ cao xuống thấp, từ 01, 02, 03…đến hết số người tham gia.
- Việc lựa chọn người trúng giá theo thứ tự từ cao xuống thấp tương ứng với
số thửa đất đưa ra đấu giá.
12
1.1.5.4.Các trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất
- Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất theo hình thức đấu
giá quyền sử dụng đất, quy định tại Điều 55 Luật Đất đai 2013 [18].
- Thửa đất đưa ra đấu giá quyền sử dụng đất phải có từ hai người tham giá trở
lên trên một ô đất; trường hợp đưa ra đấu giá mà số người tham gia đấu giá ít hơn
quy định thì đơn vị tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất báo cáo cơ quan có
thẩm quyền quyết định số lượng thửa đất đưa ra đấu giá, đảm bảo đủ điều kiện để
phiên đấu giá vẫn được thực hiện theo quy định của pháp luật.
1.1.5.5. Đối tượng tham gia và không được tham gia đấu giá quyền sử dụng đất
+ Đối tượng được tham gia đấu giá quyền sử dụng đất:
- Các tổ chức, cá nhân trong nước, có nhu cầu tham gia đấu giá đáp ứng được
các điều kiện sau:
- Thuộc đối tượng được Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo quy định tại
Điều 55 và Điều 56 của Luật Đất đai 2013 [18].
- Hộ gia đình, cá nhân được giao đất ở.
- Trường hợp người tham gia đấu giá cùng một thửa đất: Cá nhân khơng có
quan hệ huyết thống là bố, mẹ, con và anh chị em ruột; khơng có quan hệ hơn nhân
là vợ, chồng. Các tổ chức tham gia đấu giá cùng thì phải độc lập về tài chính, khơng
cùng một Tổng cơng ty hoặc Công ty mẹ và Công ty con; trường hợp doanh nghiệp
liên doanh tham gia đấu giá thì các bên góp vốn trong liên doanh khơng được tham
gia đấu giá.
- Nộp phí tham gia đấu giá, tiền hồ sơ và khoản tiền đặt trước theo quy định
tại Quy chế này;
- Tự nguyện nộp đơn đăng ký tham gia đấu giá (theo mẫu quy định).
- Chấp nhận toàn bộ các quy định của Quy chế này.
- Là tổ chức hoặc cá nhân có đủ năng lực hành vi dân sự.
- Các trường hợp không được tham gia đấu giá
- Người không có năng lực hành vi dân sự, người bị mất hoặc bị hạn chế năng
lực hành vi dân sự hoặc người tại thời điểm đấu giá không nhận thức, làm chủ được
13
hành vi của mình.
- Người làm việc trong tổ chức bán đấu giá tài sản, nơi thực hiện việc bán đấu
giá tài sản đó, cha, mẹ, vợ, chồng, con, anh, chị, em ruột của người đó; người trực
tiếp giám định, định giá tài sản, cha, mẹ, vợ, chồng, con, anh, chị, em ruột của
người đó.
- Người được chủ sở hữu ủy quyền xử lý tài sản, người có quyền quyết định
bán tài sản, người ký hợp đồng dịch vụ đấu giá tài sản, người có quyền quyết định
bán tài sản của người khác theo quy định của pháp luật. Cha, mẹ, vợ, chồng, con,
anh ruột, chị ruột, em ruột của những người nêu ở trên.
- Những người không tuân thủ theo đúng quy định trong Quy chế, người
khơng có quyền mua tài sản đấu giá theo quy định của pháp luật áp dụng với loại tài
sản đưa ra bán đấu giá trong quy chế.
1.1.5.6. Điều kiện được tham gia đấu giá và cách thức đăng ký tham gia đấu giá
quyền sử dụng đất
- Có đơn đề nghị tham gia đấu giá theo mẫu của tổ chức đấu giá phát hành.
Trường hợp được ủy quyền tham gia đấu giá tài sản thì phải có giấy ủy quyền bằng
văn bản của người tham gia đấu giá.
- Đã nộp tiền phí tham gia đấu giá và khoản tiền đặt trước theo quy định.
- Đã nộp bản sao (được chứng thực theo quy định) giấy chứng nhận đăng ký
kinh doanh (đối với các tổ chức); bản sao giấy chứng minh thư nhân dân; bản sao
hộ khẩu (đối với hộ gia đình, cá nhân).
+ Cách thức đăng ký tham gia đấu giá quyền sử dụng đất, xử lý phí tham gia
đấu giá và tiền đặt trước:
- Đối tượng tham gia đấu quyền sử dụng đất phải nộp hồ sơ đăng ký tham gia
đấu giá, phí tham gia đấu giá giá và khoản tiền đặt trước cho đơn vị thực hiện bán
đấu giá. Một người có thể tham gia đấu giá nhiều thửa đất, mỗi một thửa đất người
tham gia đấu giá được mua 01 bộ hồ sơ kèm theo 01 đơn đăng ký tham gia đấu giá
có dấu xác nhận của đơn vị tổ chức đấu giá với điều kiện khi nộp hồ sơ, đơn đăng
ký tham gia đấu giá đối tượng tham gia đấu giá quyền sử dụng đất phải nộp phí
14
tham gia đấu giá và tiền đặt trước tương ứng với số thửa đất đã đăng ký.
- Khi nộp đủ tiền phí tham gia đấu giá và tiền đặt trước tham dự đấu giá, Đơn
vị thực hiện bán đấu giá có trách nhiệm xuất phiếu thu nộp đủ tiền phí tham gia đấu
giá và tiền đặt trước của đối tượng tham gia đấu giá. Việc nộp tiền này là một trong
những tiêu chí làm cơ sở xem xét quyết định đối tượng tham gia đấu giá đủ điều
kiện để dự phiên đấu giá.
- Số tiền đặt trước của đối tượng tham gia đấu giá mà không trúng đấu giá sẽ
được hoàn trả chậm nhất 03 ngày làm việc kể từ ngày kết thúc phiên đấu giá khơng
tính lãi suất trượt giá.
- Trường hợp đối tượng tham gia đấu giá quyền sử dụng đất đã nộp tiền đặt
trước nhưng trước khi tổ chức phiên đấu giá không muốn tiếp tục tham gia đấu giá
thì phải đến trụ sở của đơn vị tổ chức đấu giá hủy đăng ký tham gia đấu giá trước
khi xét điều kiện tham gia đấu giá. Đơn vị được giao nhiệm vụ tổ chức đấu giá có
trách nhiệm hoàn trả lại số tiền đặt tiền đặt trước sau khi tổ chức đấu giá và khơng
tính lãi suất trượt giá.
- Hồn trả lại tiền phí tham gia đấu giá cho đối tượng tham gia đấu giá nếu
không tổ chức được phiên đấu giá. Khi đến nhận lại phí tham gia đấu giá và tiền đặt
trước người tham gia đấu giá phải mang theo phiếu thu tiền (bản gốc) và giấy chứng
minh nhân dân. (Trường hợp lĩnh hộ tiền phải có giấy uỷ quyền được UBND xã,
phường, thị trấn nơi cư trú chứng thực).
+ Khơng được hồn lại tiền đặt trước trong các trường hợp sau:
- Đã nộp tiền đặt trước nhưng không tham gia cuộc đấu giá mà không thuộc
trường hợp bất khả kháng.
- Bị truất quyền tham gia đấu giá, vi phạm quy chế bán đấu giá.
- Người trúng đấu giá từ chối ký biên bản đấu giá.
- Rút lại giá đã trả, từ chối kết quả trúng đấu giá.
- Người trúng đấu giá nhưng từ chối nhận quyền sử dụng đất, bị hủy kết quả
trúng đấu giá do vi phạm quy định về thời hạn nộp tiền trúng đấu giá theo quy định.
- Khoản tiền đặt trước để bảo lãnh trách nhiệm đấu giá khơng hồn lại nêu trên
15
thuộc về đơn vị được giao nhiệm vụ tổ chức đấu giá. Sau đó đơn vị tổ chức đấu giá
có trách nhiệm nộp khoản tiền này vào ngân sách của Nhà nước.
+ Các hành vi bị truất quyền tham gia đấu giá:
- Cung cấp thông tin, tài liệu sai sự thật; sử dụng giấy tờ giả mạo để đăng ký
tham gia đấu giá, tham gia cuộc đấu giá.
- Thông đồng móc nối với Đấu giá viên, tổ chức đấu giá tài sản, người có tài
sản đấu giá, người tham gia đấu giá khác, cá nhân, tổ chức khác để dìm giá, làm sai
lệch kết quả bán đấu giá tài sản.
- Cản trở hoạt động đấu giá tài sản; gây rối mất trật tự tại trong phiên đấu giá;
- Đe dọa, cưỡng ép đấu giá viên, người tham gia đấu giá khác nhằm làm sai
lệch kết quả đấu giá tài sản.
- Các hành vi bị cấm khác theo quy định của luật có liên quan.
+ Các hành vi coi là cản trở hoạt động đấu giá tài sản.
- Đến tham dự phiên đấu giá muộn theo với giờ quy định hoặc đến tham gia
đấu giá nhưng khơng vào phịng đấu giá đúng giờ khi đã gọi vào làm thủ tục vào
phòng đấu giá.
- Không tuân thủ theo sự điều hành của đấu giá viên điều hành phiên đấu giá,
gây mất trật tự trong phòng đáu giá, tranh luận với đấu giá viên với bất cứ lý do nào.
- Tham dự phiên đấu giá nhưng không trả giá, trả giá thấp hơn giá khởi điểm,
bỏ phiếu trả giá sau khi đã hết thời gian ghi phiếu và bỏ phiếu, bỏ nhiều phiếu trả
giá cho một tài sản vào thùng phiếu, trả giá cao hơn giá khởi điểm nhưng sai, lẻ
bước giá và không đồng ý điều chỉnh theo quy định.
- Đi lại tự do trong phịng đấu giá, khơng ngồi đúng vị trí của mình đã được
bố trí, tự ý ra khỏi phịng đấu giá khi chưa có sự đồng ý của đấu giá viên điều hành
phiên đấu giá.
- Không chịu ký vào biên bản phiên đấu giá với tư cách là người trúng đấu
giá hoặc là người chứng kiến việc công bố giá.
1.1.5.7. Trình tự, thủ tục và cách thức tổ chức phiên đấu giá quyền sử dụng đất
+ Thông báo mời đấu giá
