MỤC LỤC BÀI BÁO CÁO
LỜI MỞ ĐẦU......................................................................................................1
NỘI DUNG...........................................................................................................1
CHƯƠNG I. NHỮNG QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT................................................................................................................................................2
1. Khái niệm về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất........................................................2
2. Đặc điểm của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.......................................................2
CHƯƠNG II. HỒ SƠ TÌNH HUỐNG THỰC TẾ TẠI VĂN PHỊNG CƠNG CHỨNG ABC................................3
1.Việc cơng chứng...............................................................................................................................3
2. Kết quả hoạt động nghiên cứu hồ sơ và kết quả hoạt động khác liên quan đến quá trình tham
gia giải quyết việc cơng chứng............................................................................................................3
3. Nhận xét q trình giải quyết việc công chứng của công chứng viên...........................................5
4. Những kinh nghiệm nghề nghiệp rút ra từ việc tham gia quá trình giải quyết việc cơng chứng. 8
CHƯƠNG III. MỘT SỐ VƯỚNG MẮC VÀ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN HỆ THỐNG PHÁP LUẬT LIÊN QUAN
ĐẾN VIỆC CÔNG CHỨNG.........................................................................................................................9
1. Vướng mắc......................................................................................................................................9
2. Kiến nghị đề xuất hoàn thiện hệ thống pháp luật........................................................................11

LỜI KẾT............................................................................................................12
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO.........................................................13


HỌC VIỆN TƯ PHÁP
KHOA ĐÀO TẠO CÔNG CHỨNG
VIÊN VÀ CÁC CHỨC DANH KHÁC

NỘI DUNG BÁO CÁO THỰC TẬP
Đợt thực tập 2: Tìm hiểu về nhóm việc cơng chứng hợp đồng tặng cho, mua
bán, cho thuê, trao đổi, vay mượn tài sản của Văn phịng cơng chứng ABC.
LỜI MỞ ĐẦU
Song song với sự phát triển kinh tế và hội nhập quốc tế của Việt Nam, nhu cầu

chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của cá nhân, doanh nghiệp
ngày càng gia tăng. Vì quyền sử dụng đất là một loại hàng hóa phổ biến và có giá trị
cao trên thị trường nên pháp luật có nhiều quy định để điều chỉnh quan hệ chuyển
nhượng đối với tài sản này. Bên cạnh đó, sự hiểu biết về pháp luật của các cá nhân,
doanh nghiệp cịn nhiều hạn chế nên khơng ít giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng
đất không đảm bảo được những yêu cầu về mặt pháp lý, đây là những giao dịch đứng
trước nguy cơ bị vô hiệu rất cao. Vì vậy thiết chế cơng chứng cũng thể hiện được vai
trị của mình khi góp phần tạo mơi trường pháp lý cho các hợp đồng giao dịch dân sự
phịng ngừa tranh chấp, an tồn, đổ định xã hội. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất là căn cứ pháp lý cho các bên về việc chuyển giao quyền sử dụng từ bên
chuyển nhượng sang cho bên nhận chuyển nhượng. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất
hay mua bán quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận của các bên trong đó bên bán chuyển
quyền sử dụng đất cho bên mua và bên mua trả một số tiền tương ứng cho bên bán.
Thơng qua một tình huống cụ thể cơng chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền
sử dụng đất, phân tích, đánh giá cũng như làm rõ hơn những quy định của pháp luật và
thực tiễn áp dụng để đưa ra những giải pháp góp phần hồn thiện những quy định của
pháp luật Việt Nam liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Nắm vững những vấn đề liên quan đến hợp đồng đồng chuyển nhượng quyền
sử dụng đất cũng là một trong những yêu cầu về “Công chứng hợp đồng tặng cho,
mua bán, cho thuê, trao đổi, vay mượn tài sản”. Thơng qua q trình học tập, thực tập
tại Văn phịng cơng chứng ABC, tỉnh K cùng với sự chỉ dẫn tận tình của cơng chứng
viên mà bản thân đã có kinh nghiệm q giá cho q trình hành nghề sau này.
NỘI DUNG

1


CHƯƠNG I. NHỮNG QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG
CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
1. Khái niệm về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Điều 500 Bộ luật Dân sự năm 2015 (BLDS năm 2005) quy định: “Hợp đồng về
quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng đất chuyển
đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng
đất hoặc thực hiện quyền khác theo quy định của Luật đất đai cho bên kia; bên kia
thực hiện quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất”. Quy định này cho
thấy, chuyển quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất được phép chuyển quyền sử
dụng đất đối với các phần diện tích thuộc quyền sử dụng tương ứng với nghĩa vụ thực
hiện với Nhà nước, bao gồm chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng
cho, thế chấp, góp vốn. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ là một trong các hình
thức của chuyển quyền sử dụng đất nói chung mà thôi.
Ở đây cũng cần lưu ý bản chất hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là
đổi quyền sử dụng lấy tiền khá giống với hợp đồng mua bán tài sản thông thường,
những đây là hai loại hợp đồng khác biệt, thể hiện ở chỗ:
Thứ nhất, về đối tượng: Trong hợp đồng mua bán tài sản, đối tượng của hợp
đồng luôn là tài sản thuộc quyền sở hữu của bên bán, còn hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất là quyền sử dụng đất của bên chuyển nhượng, thửa đất chuyển
nhượng vẫn thuộc quyền sở hữu của toàn dân mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu.
Thứ hai, về hình thức: Hợp đồng mua bán tài sản có thể được giao kết bằng văn
bản, lời nói hay hành vi; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bắt buộc bằng
văn bản và có cơng chứng.
Từ những phân tích trên, có thể định nghĩa,hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất là sự thỏa thuận thống nhất ý chí giữa các bên; theo đó, người có quyền sử
dụng đất (bên chuyển nhượng) có nghĩa vụ giao quyền sử dụng đất cho bên nhận
chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ trả tiền cho bên chuyển nhượng
theo thỏa thuận và các bên phải thực hiện nghĩa vụ với Nhà nước theo quy định của
pháp luật.
2. Đặc điểm của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hình thức chuyển quyền sử dụng đất.
Trong đó, một bên giao đất và quyền sử dụng đất cho bên kia chiếm hữu, sử dụng và
định đoạt.

Về điều kiện thực hiện hợp đồng: phải đáp ứng theo điều 188 luật đất đai năm
2013
2


Về chủ thể tham gia giao dịch: phải có năng lực hành vi dân sự, người tham gia
hoàn toàn tự nguyện, tự do giao kết hợp đồng nhưng không trái pháp luật, đạo đức xã
hội, tự nguyện, bình đẳng, thực hiện mọi hành vi theo ý chí của mình.
Về đối tượng: tài sản phải đăng ký chuyền quyền là bất động sản.
Về hiệu lực của hợp đồng: phải được đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có
hiệu lực từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
Về hình thức của hợp đồng: được thực hiện thơng qua bằng hợp đồng, được làm
bằng văn bản có cơng chứng, chứng thực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì hợp
đồng được xem có giá trị pháp lý và có hiệu lực ràng buộc đối với các bên khi giao
kết. Trong dự thảo Bộ luật Dân sự 2015 cũng đã có quy cụ thể: “Hợp đồng chuyển
quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với quy định
của Bộ luật này, pháp luật về đất đai và pháp luật khác có liên quan.. Đây là đặc điểm
về mặt hình thức hợp đồng được pháp luật quy định rất chặt chẽ, nếu hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất ở không đáp ứng những điều kiện này thì có thể bị tun bố
là hợp đồng vơ hiệu.
CHƯƠNG II. HỒ SƠ TÌNH HUỐNG THỰC TẾ TẠI VĂN PHỊNG CƠNG
CHỨNG ABC
1.Việc cơng chứng
Ngày --- tháng --- năm 2021, ơng Nguyễn Quốc Đ đến Văn phịng cơng chứng
ABC, tỉnh K viết phiếu yêu cầu công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất. Thành phần hồ sơ mà ơng Nguyễn Quốc Đ cung cấp cho Văn phịng cơng chứng
gồm có: Phiếu u cầu cơng chứng ghi tên người nộp phiếu là ông Nguyễn Quốc Đ ,
Trương Thị Mỹ H, Bùi Đăng Hải T; Căn cước công dân (Căn cước cơng dân có gắn
chíp) mang tên Nguyễn Quốc Đ, Trương Thị Mỹ H,Chứng minh nhân dân mang tên
Bùi Đăng Hải T; sổ hộ khẩu có tên Nguyễn Quốc Đ , Trương Thị Mỹ H; Sổ hộ khẩu có

tên Bùi Đăng Hải T; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất mang tên ông Nguyễn Quốc Đ và bà Trương Thị Mỹ H. Giấy
chứng nhận kết hôn của ông Đ và bà H. Một giấy xác nhận tình trạng hôn nhân của
ông Bùi Đăng Hải T.
2. Kết quả hoạt động nghiên cứu hồ sơ và kết quả hoạt động khác liên quan đến
quá trình tham gia giải quyết việc công chứng
- Về phạm vi, thẩm quyền công chứng:
Yêu cầu công chứng của ông Nguyễn Quốc Đ là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất mà quy định tại Điều 42 Luật Công chứng 2014: “Công chứng viên của tổ
chức hành, nghề công chứng chỉ được công chứng hợp đồng, giao dịch về bất động
sản trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi tổ chức hành nghề công
3


chứng đặt trụ sở, trừ trường hợp công chứng di chúc, văn bản từ chối nhận di sản là
bất động sản và văn bản ủy quyền liên quan đến việc thực hiện các quyền đối với bất
động sản.”. Công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuộc thẩm
quyền của công chứng viên đang hành nghề tại các tổ chức hành nghế cơng chứng
trong tỉnh K, vì vây cơng chứng viên của Văn phịng cơng chứng ABC tiến hành xem
xét hồ sơ.
- Về chủ thể tham gia giao dịch:
Theo quy định tại Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015, quy định về điều kiện có hiệu lực
của giao dịch dân sự:
“1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:
a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao
dịch dân sự được xác lập;
b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn tồn tự nguyện;
c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật,
không trái đạo đức xã hội.
2. Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong

trường hợp luật có quy định”.
Trong một giao dịch dân sự, việc xác định đúng chủ thể tham gia giao dịch là
điều kiên đầu tiên, đảm bảo cho giao dịch dân sự có hiệu lực pháp luật:
Bên chuyển nhượng là vợ chồng ông Nguyễn Quốc Đ và vợ là bà Trương Thị
Mỹ H :có năng lực hành vi dân sự theo quy định của pháp luật. Ý chí của ơng
Nguyễn Quốc Đ và vợ là bà Trương Thị Mỹ H là hồn tồn tự nguyện, khơng bị lừa
dối, không bị đe dọa, không bị ép buộc.
Bên nhận chuyển nhượng là ông Bùi Đăng Hải T - là cá nhân, có năng lực hành
vi dân sự theo quy định của pháp luật, là hồn tồn tự nguyện, khơng bị lừa dối, không
bị đe dọa, không bị ép buộc.
Trong trường hợp này, thơng qua q trình xem xét giấy tờ, quan sát, đặt câu
hỏi cho các bên tham gia giao dịch, làm rõ được loại hợp đồng, giao dịch là hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà các bên đề nghị công chứng; nhận thấy rằng họ
không bị rơi vào tình trạng khơng tỉnh táo, minh mẫn, mất năng lực hay hạn chế năng
lực hành vi dân sự. Các bên đáp ứng được yêu cầu về chủ thể khi tham gia giao dịch.
-

Về đối tượng hợp đồng

Theo điều 430, điều 431 Bộ luật dân sự năm 2015, đối tượng của hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất là toàn bộ thửa đất số 4.. tờ bản đồ số 09, địa chỉ
thửa đất: xã Đạ P, huyện Đạ H, tỉnh K theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền
4


sở hữu nhà ở tài sản khác gắn liền với đất số DD 88452.. Do Sở tài nguyên và Môi
trường tỉnh K cấp ngày 31/08/2021.
Quyền sử dụng đất nêu trên là tài sản được phép tham gia giao dịch (tài sản
không bị ngăn chặn, không bị kê biên để đảm bảo thi hành án, trong thời hạn sử dụngđáp ứng đủ điều kiện theo điều 188 Luật đất đai năm 2013) và bên chuyển nhượng
cũng chứng minh được đây là tài sản thuộc quyền sở hữu hợp pháp của bên chuyển

nhượng.
-

Về hình thức, nội dung hợp đồng

Tên gọi của hợp đồng là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đây là
dạng hợp đồng do pháp luật quy định buộc phải được công chứng, chứng thực (căn cứ
theo điềm a, Khoản 3, Điểu 167 Luật đất đai năm 2013).
Nội dung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đáp ứng theo quy
định tại Điều 398 Bộ luật dân sự 2015, các điều khoản được ghi nhận trong hợp đồng
không vi phạm pháp luật, không trái đạo đức xã hội (nội dung này được thể hiện trong
lời chứng của công chứng viên theo điều 46 Luật công chứng năm 2014).
Do đó, qua xem xét thành phần hồ sơ, cơng chứng viên nhận định rằng đủ điều
kiện để soạn thảo, chứng nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các
bên.
3. Nhận xét q trình giải quyết việc cơng chứng của công chứng viên.
Sau khi công chứng viên kiểm tra giấy tờ trong hồ sơ yêu cầu công chứng, nhận
thấy hồ sơ yêu cầu công chứng đầy đủ, phù hợp với quy định của pháp luật và tại
khoản 1 Điều 40; Điều 41 Luật Công chứng 2014 nên thụ lý và ghi vào sổ công chứng.
Công chứng viên hướng dẫn người yêu cầu công chứng tuân thủ đúng các quy
định về thủ tục công chứng và các quy định pháp luật có liên quan đến hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất; giải thích cho người u cầu cơng chứng hiểu rõ
quyền, nghĩa vụ và lợi ích hợp pháp của họ, ý nghĩa và hậu quả pháp lý của việc tham
gia hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất này.
Công chứng viên soạn thảo hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo nội
dung, ý định giao kết hợp đồng của các bên, xác định ý định giao kết là xác thực. Công
chứng viên cho các bên tự đọc lại dự thảo hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất, giải thích những chỗ các bên chưa hiểu ví dụ về giá chuyển nhượng quyền sử
dụng đất hay quyền và nghĩa vụ của các bên….. Sau khi các bên đồng ý toàn bộ nội
dung trong dự thảo hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì ký vào từng trang

của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (theo khoản 7, 8 Điều 40 Luật công
chứng 2014). Công chứng viên yêu cầu người u cầu cơng chứng xuất trình bản
chính của các giấy tờ đã nộp trong hồ sơ yêu cầu công chứng để đối chiếu trước khi
5


ghi lời chứng, ký vào từng trang của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
(theo quy định tại Điều 46 Luậ công chứng, Bộ tư pháp đã ban hành mẫu lời chứng
theo Thông tư 01/2021TT-BTP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều
của Luật công chứng).
Thực hiện xong các bước theo quy định tại điều 40 Luật công chứng, Tổ chức
hành nghề công chứng thu phí, thù lao, chi phí khác theo quy định tại điều 66,67,68
Luật công chứng và theo thông tư 257/2016/TT-BTP và thù lao công chứng theo quyết
định số ---/2015/QĐ-UBND quy định về mức trần thù lao công chứng và thù lao dịch
thuật trên dịa bàn tỉnh K. Tiếp theo đóng dấu, phát hành văn bản công chứng cho các
bên tham gia hợp đồng. Tiến hành lưu trữ hồ sơ công chứng theo quy định tại điều 64
Luật công chứng 2014.
3.1.Về văn bản công chứng của công chứng viên:
Thẩm quyền công chứng: Theo điều 42 Luật Cơng chứng 2014 thì Cơng
chứng viên của tổ chức hành nghề công chứng chỉ được công chứng hợp đồng, giao
dịch về bất động sản trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi tổ chức
hành nghề công chứng đặt trụ sở, trừ trường hợp công chứng di chúc, văn bản từ chối
nhận di sản là bất động sản và văn bản ủy quyền liên quan đến việc thực hiện các
quyền đối với bất động sản. Trong trường hợp này công chứng văn bản chuyển
nhượng (hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất) bất động sản là quyền sử dụng
đất trên địa bàn tỉnh K và tổ chức hành nghề cũng trên địa bàn tỉnh K do vậy công
chứng viên đã công chứng đúng phạm vi, thẩm quyền.
Hồ sơ công chứng: sau khi công chứng viên chứng nhận vào văn bản cơng
chứng. Ngồi những vấn đề về thu phí cơng chứng, đóng dấu, trả kết quả cơng chứng
thì mỗi một việc cơng chứng sẽ được lập thành một bộ hồ sơ công chứng theo quy

định tại Điều 63 Luật Công chứng 2014, bao gồm phiếu u cầu cơng chứng, bản
chính văn bản cơng chứng, bản sao các giấy tờ mà người yêu cầu công chứng đã nộp,
các giấy tờ xác minh, giám định và giấy tờ liên quan khác đã được Văn phòng thể hiện
đầy đủ thành một bộ, có xác nhận đã đối chiếu bản chính. Theo đó thành phần hồ sơ
gồm:
+ Phiếu u cầu công chứng (Phiếu yêu cầu công chứng đã đáp ứng được đầy
đủ thông tin như: Thông tin về họ tên người yêu cầu công chứng: Nguyễn Quốc Đ; Địa
chỉ: ….; Nội dung cần công chứng: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; Tên
tổ chức hành nghề công chứng: Văn phịng Cơng chứng ABC; Có sự thể hiện các giấy
tờ nộp kèm theo phiếu; Người tiếp nhận hồ sơ: Công chứng viên ABC; Thời điểm tiếp
nhận hồ sơ: 22/12/2021; Người nhận phiếu: Công chứng viên ABC đã ký; Người nộp
phiếu là Nguyễn Quốc Đ, Trương Thị Mỹ H, Bùi Đăng Hải T - các bên tham gia hợp
đồng ).
6


+ Các giấy tờ kèm theo thì có:
Bản sao giấy tờ tùy thân của người yêu cầu công chứng: Theo quy định của
pháp luật về giấy tờ tùy thân như: Nghị định số 05/1999/NĐ-CP ngày 03/02/1999 của
Chính phủ về chứng minh nhân dân khẳng định giấy chứng minh nhân dân là một loại
giấy tờ tuỳ thân; Căn cước công dân: theo Luật căn cước công dân số 59/2014/QH13
ngày 20/11/2014; Các giấy tờ tùy thân phải được cấp theo đúng quy định pháp luật:
Do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp, được cấp theo trình tự, thủ tục chặt chẽ và
có 1 bản duy nhất tại một thời điểm nhất định, có dán ảnh, có thơng tin về nhân thân
và phải cịn hiệu lực, ngun vẹn, khơng bị tẩy xóa, rách nát. Ví dụ như chứng minh
nhân dân chỉ sử dụng trong thời hạn 15 năm kể từ thời điểm được cấp, hình trên các
loại giấy tờ tùy thân phải được đóng dấu giáp lai, cịn rõ hình nhận dạng … Các bên
tham gia vào hợp đồng nêu trên đã xuất trình được một trong những loại giấy tờ tùy
thân nêu trên là Giấy chứng minh nhân dân; Căn cước công dân và đảm bảo thông tin
nhân thân, nguyên vẹn, khơng bị tẩy xóa, rách nát, được đóng dấu giáp lai, cịn rõ hình

nhận dạng.
Bản sao giấy tờ về nơi cư trú mà các bên đã xuất trình là hai hộ khẩu có tên ơng
Nguyễn Quốc Đ và bà Trương Thị Mỹ H ; ông Bùi Đăng Hải T thể hiện rõ nơi mà ông
Đ và bà H, ông T đang cư trú. Theo khoản 1 Điều 12 Luật số 81/2006/QH11 của Quốc
hội ngày 29/11/2006 về Luật cư trú, được sửa đổi bổ sung năm 2013 thì “Nơi cư trú
của cơng dân là chỗ ở hợp pháp mà người đó thường xuyên sinh sống. Nơi cư trú của
công dân là nơi thường trú hoặc nơi tạm trú.
Chỗ ở hợp pháp là nhà ở, phương tiện hoặc nhà khác mà công dân sử dụng để cư
trú. Chỗ ở hợp pháp có thể thuộc quyền sở hữu của công dân hoặc được cơ quan, tổ
chức, cá nhân cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ theo quy định của pháp luật.
Nơi thường trú là nơi công dân sinh sống thường xuyên, ổn định, khơng có thời hạn
tại một chỗ ở nhất định và đã đăng ký thường trú.
Nơi tạm trú là nơi công dân sinh sống ngoài nơi đăng ký thường trú và đã đăng ký
tạm trú.” Vậy nên rõ ràng việc các bên đã xuất trình được nơi đăng ký thường trú của
các bên là hộ khẩu đã thỏa mãn yêu cầu.
Bản sao giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng hoặc bản sao giấy tờ
thay thế được pháp luật quy định đối với tài sản mà pháp luật quy định phải đăng
ký quyền sở hữu, quyền sử dụng trong trường hợp hợp đồng, giao dịch liên quan đến
tài sản đó: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất mang tên ông Nguyễn Quốc Đ và bà Trương Thị Mỹ H do Sở Tài nguyên
và Môi trường tỉnh K cấp ngày…. và có nguồn gốc Nhận chuyển nhượng.
... Bản sao giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng, giao dịch mà pháp luật quy
định phải có: Giấy chứng nhận kết hôn của hai vợ chồng ông Đ và bà H, Giấy chứng
nhận tình trạng hơn nhân của T.
7


3.2.Văn bản cơng chứng:
+ Hình thức văn bản: (Điều 45 Luật Công chứng 2014) chữ viết trong hợp đồng
ủy quyền là: Tiếng Việt , rõ ràng, dễ đọc, không viết tắt hoặc viết bằng kí hiệu, khơng

tẩy xóa, khơng viết đè dịng, khơng được để trống.
+ Ký, điểm chỉ trong văn bản: (Điều 48 Luật Công chứng 2014) các bên đã ký
điểm chỉ trong hợp đồng
+ Thời điểm công chứng: được ghi đầy đủ ngày, tháng, năm (được ghi cả bằng
số và chữ)
+ Ghi số trang, tờ trên văn bản công chứng: văn bản công chứng được thể hiện
đầy đủ số trang
4. Những kinh nghiệm nghề nghiệp rút ra từ việc tham gia q trình giải quyết
việc cơng chứng.
Một là, Phải ln tn thủ trình tự, thủ tục cơng chứng và các quy định pháp
luật về hợp đồng khi công chứng.
Việc tuân thủ chặt chẽ về trình tự, thủ tục và pháp luật nội dung sẽ giúp bảo đảm tính
xác thực, hợp pháp của văn bản công chứng, nhận ra được ý chí chính xác của người
u cầu cơng chứng. Khi tuân thủ trình tự, thủ tục, quy định pháp luật về hợp đồng ủy
quyền, pháp luật về giao dịch dân sự và hợp đồng dân sự nói chung một cách đầy đủ,
chặt chẽ sẽ giúp cho văn bản công chứng có và giữ được giá trị chứng cứ, giá trị thi
hành như pháp luật công chứng quy định cũng như sẽ khơng bị Tịa án tun vơ hiệu
vì thực hiện sai quy trình, thủ tục cơng chứng.
Hai là,khách quan, trung thực.
Khách quan, trung thực sẽ giúp công chứng viên khơng làm sai lệch ý chí của các bên,
khơng thiên về bảo vệ một bên mà làm tổn hại đến bên cịn lại. Cơng chứng viên phải
bảo đảm tn thủ vấn đề này trong suốt q trình cơng chứng văn bản công chứng, từ
khi thụ lý yêu cầu công chứng, tư vấn, soạn thảo văn bản ủy quyền, giải thích quyền,
nghĩa vụ, ý nghĩa, hậu quả pháp lý của nội dung ủy quyền cho đến khi ký chứng nhận
văn bản ủy quyền. Bởi lẽ, chính tại Điều 3 Luật Cơng chứng 2014 cũng chỉ ra rõ chức
năng xã hội của công chứng viên: “Công chứng viên cung cấp dịch vụ công do Nhà
nước ủy nhiệm thực hiện nhằm bảo đảm an toàn pháp lý cho các bên tham gia hợp
đồng, giao dịch; phịng ngừa tranh chấp; góp phần bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp
của cá nhân, tổ chức; ổn định và phát triển kinh tế - xã hội”. Công chứng viên tn
thủ tốt vấn đề này thì mới có thể góp phần thực hiện tốt chức năng của mình. Ngồi

việc, phịng ngừa cho các bên tham gia cịn là sự bảo đảm cho chính bản thân cơng
chứng viên, tổ chức hành nghề cơng chứng khi có sự tranh chấp xảy ra. Khi không
đảm bảo yếu tố này, việc công chứng viên và chính tổ chức hành nghề cơng chứng đó
cũng sẽ phải chịu trách nhiệm vì sự khơng khách quan, trung thực của mình.
8


Ba là, có kiến thức chuyên sau, am hiểu pháp luật với nhiều ngành luật khác
nhau: pháp luật về đất đai, pháp luật về hôn nhân, pháp luật về dân sự….có kỹ năng
giao tiếp tốt, kiên nhẫn lắng nghe, tránh sự nống nảy, cáu gắt, cắt ngang khi người yêu
cầu cơng chứng đang trình bày, phải biết cách đặt câu hỏi để làm rõ được yêu cầu,
mong muốn thực sự của các bên tham gia giao dịch.
Bốn là, giải thích, tư vấn về những rủi ro, hậu quả cùng với ý nghĩa pháp lý của
hợp đồng cho hai bên cùng hiểu, nắm rõ.
Năm là, luôn bảo đảm nội dung trong hợp đồng chuyển nhượng không vi phạm
pháp luật, không trái đạo đức xã hội.
Sáu là, cơng chứng viên phải có kỹ năng nhận diện, nhận dạng xác định thành
phần hồ sơ yêu cầu công chứng và năng lực hành vi của người tham gia giao dịch..
tránh tình trạng tiếp nhận cả giấy tờ giả mạo, cho người không phải là chủ sở hữu, sử
dụng tài sản ký vào hợp đồng hoặc văn bản liên quan đến tài sản đó…. Nếu vận dụng
tốt các kỹ năng này công chứng viên sẽ hạn chế được tối đa những rủi ro có thể phát
sinh trong hoạt động nghề của mình.
CHƯƠNG III. MỘT SỐ VƯỚNG MẮC VÀ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN HỆ
THỐNG PHÁP LUẬT LIÊN QUAN ĐẾN VIỆC CÔNG CHỨNG
1. Vướng mắc
Thứ nhất, pháp luật hiện hành thiếu quy định cụ thể về “hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất”.
Quy định hợp đồng vềquyền sử dụng đất tại Điều 500 BLDS năm 2015 mới chỉ mang
tính chất liệt kê các quan hệ chuyển quyền sử dụng đất theo pháp luật đất đai hiện
hành, chưa nêu được những đặctrưng pháp lý của từng hình thức chuyển quyền sử

dụng đất. Về mặt thực tiễn, việc thiếu vắng quy định cụ thể về “chuyển nhượng quyền
sử dụng đất” có thể làm người áp dụng luật bị nhầm lẫn. Ví dụ, nhầm lẫn giữa hợp
đồng chuyển nhượng với chuyển quyền sử dụng đất, hay như không phân biệt được sự
khác nhau giữa hợp đồng chuyển nhượng với hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng
đất. Khoản d Điều 17 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 về hợp đồng kinh
doanh bất động sản có đề cập đến “hợp đồng chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại
quyền sử dụng đất”, những không xác định rõ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất có nội dung gì. Bên cạnh đó, quy định này chỉ áp dụng riêng với các hợp
đồng thuộc phạm vi điều chỉnh của pháp luật kinh doanh bất động sản. Xét tính chất
phức tạp của các hợp đồng về quyền sử dụng đất, đây là điểm hạn chế cần khắc phục.
Bởi hợp đồng là cơ sở để đảm bảo cho việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của các bên,
giải quyết tranh chấp, tránh xảy ra sai sót và hạn chế rủi ro. Đối với một loại tài sản
chịu sự điều chỉnh của nhiều văn bản luật như quyền sử dụng đất, việc xây dựng một
9


khái niệm hoàn chỉnh, thống nhất chung trong hệ thống văn bản pháp luật là yếu tố cần
thiết để hoạt động áp dụng và thực hiện pháp luật được thông suốt, hiệu quả.
Thứ hai, quy định của pháp luật hiện hành về “tranh chấp đất đai” thiếu cụ thể,
dễ dẫn đến khó khăn khi thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Khi quyền sử dụng đất có tranh chấp, đồng nghĩa với việc tại thời điểm đó giá trị
quyền sử dụng đất vẫn đang thuộc một đối tượng cụ thể, nhưng khả năng định đoạt,
chuyển nhượng quyền sử dụng đất của đối tượng này có thể bị ảnh hưởng bởi tình
trạng kiện tụng, tranh chấp. Bởi vì, để bảo đảm quyền, lợi ích chính đáng cho các chủ
thể khác có liên quan, đồng thời nhằm tránh tình trạng tranh chấp về sau này, pháp luật
thường không cho phép các chủ thể chuyển nhượng các giá trị quyền sử dụng đất đang
có tranh chấp. Tuy nhiên, cần phải xác định như thế nào là đất có tranh chấp, bản chất
của tranh chấp đó là để bảo vệ quyền, lợi ích chính đáng của người đang tranh chấp
hay việc “tranh chấp” đó chỉ với mục đích làm cho người có quyền sử dụng đất không
thể chuyển nhượng được quyền sử dụng đất đó cần phải được xem xét. Khoản 23 Điều

3 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa
vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai”, có quá nhiều
nguyên nhân dẫn đến tranh chấp đất đai như: Tranh chấp ranh giới, mốc giới, quyền
địa dịch; quyền sử dụng đất, tranh chấp các giao dịch chuyển quyền sử dụng đất với
các thủ tục tranh chấp khác nhau. Trong một số tranh chấp đất đai, quyền sử dụng đất
được chuyển nhượng vẫn không ảnh hưởng đến quyền của người đang tranh chấp, vì
theo quy định của pháp luật, chủ thể nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ là
người tiếp tục phải thực hiện các nghĩa vụ như người chuyển nhượng.
Thứ ba, pháp luật hiện hành chưa quy định cụ thể điều kiện đối với từng
phương thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất dẫn đến tình trạng thiếu cơ sở pháp lý
trong việc xác định quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng chuyển nhượng.
Do đất đai và quyền sử dụng đất có những đặc tính hết sức riêng biệt nên có rất nhiều
yếu tố ảnh hưởng đến quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Đất đai luôn cố
định, bất biến và chịu ảnh hưởng sâu sắc về tập quán sinh hoạt, điều kiện kinh tế - xã
hội của mỗi vùng miền. Về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, Điều 188
Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Người sử dụng đất được thực hiện các quyền
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền
sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a) Có giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp
nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 Luật này;
b) Đất khơng có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
10


d) Trong thời hạn sử dụng đất”.
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một giao dịch mà trong đó, quyền sử dụng đất
được chuyển dịch từ bên này sang bên kia một cách vĩnh viễn vì người nhận chuyển
nhượng đã trả cho người chuyển nhượng một khoản tiền tương ứng với giá trị quyền
sử dụng đất. Điều này có nghĩa là, tất cả các giao dịch nào mà trong đó có sự chuyển

dịch quyền sử dụng đất vĩnh viễn và có thu tiền đều là phương thức chuyển nhượng
quyền sử dụng đất.
2. Kiến nghị đề xuất hoàn thiện hệ thống pháp luật
Thứ nhất, sửa đổi Bộ luật dân sự năm 2015 theo hướng bổ sung quy định đối
với từng loại hợp đồng về quyền sử dụng đất, bao gồm “hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất”.
Thứ hai, sửa đổi Luật Đất đai năm 2013 theo hướng sau:
- Xác định cụ thể quyền và nghĩa vụ của các bên trong tranh chấp đất đai để tránh làm
cản trở quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Việc quy định cụ thể này sẽ giúp giải
quyết tình trạng khó khăn trong việc xác định như thế nào là “đất khơng có tranh
chấp” và không ảnh hưởng rất lớn đến quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất của
người có quyền sử dụng đất.
- Quy định cụ thể điều kiện đối với từng phương thức chuyển quyền sử dụng đất. Việc
tách riêng các điều kiện đối với từng phương thức chuyển quyền sử dụng đất khỏi các
quy định về quyền và nghĩa vụ chung sẽ đảm bảo thuận tiện cho bên chuyển nhượng
và bên nhận chuyển nhượng xác định nội dung của hợp đồng.
Thứ ba, Sự vào cuộc quyết liệt của các cơ quan chức năng trong vấn đề giải
quyết giấy tờ, tài liệu giả. Các chế tài xử phạt của pháp luật phải đủ sức răn đe. Cho dù
chưa gây ra thiệt hại nhưng việc sử dụng giấy tờ, tài liệu giả của người yêu cầu công
chứng cũng phải bị xử phạt.
Thứ tư, Pháp luật và các cơ quan xét xử cần có sự nhìn nhận tồn diện về văn
bản cơng chứng, một khi các bên đã chấp nhận công chứng hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất thì quyền và nghĩa vụ nên được đảm bảo theo đúng quy định thì khi
đó các bên mới phải nhìn nhận lại và biết phải chọn đúng hình thức cho hợp đồng,
giao dịch của mình. Nếu các bên thực hiện giao dịch giả tạo, thì sẽ có chế tài xử phạt
nghiêm khắc, đủ sức răn đe dành cho các bên tham gia giao dịch chứ không chỉ xử
phạt đối với công chứng viên (trường hợp công chứng viên xúi giục, tạo điều kiện).

11



LỜI KẾT
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một loại của hợp đồng chuyển
nhượng được quy định trong Bộ luật Dân sự qua các năm tử năm 2005,năm 2015 và
các văn bản có liên quan. Thơng qua đợt thực tập về nhóm việc “cơng chứng hợp đồng
tặng cho, mua bán, cho thuê, trao đổi, vay mượn tài sản” của Văn phịng cơng chứng
ABC, em đã làm rõ một số vấn đề về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Chẳng hạn như: khái niệm, đối tượng, chủ thể tham gia, nội dung, hình thức ……..Bên
cạnh đó, em cũng đưa ra được nhận xét, áp dụng pháp luật về hợp đồng chuyển
12


nhượng quyền sử dụng đất, rú ra kinh nghiệm cho bản thân từ việc tham gia trực tiếp
trong quá trình giải quyết hồ sơ yêu cầu công chứng của việc cơng chứng. Trên cơ sở
đó, em đã đưa ra một số kiến nghị, giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật và nâng cao
hiệu quả trong việc áp dụng pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất..
Sau thời gian thực tập tại Văn phịng cơng chứng ABC từ ngày ----/2021 đến
ngày -----/2021 tuy chỉ có 01 tuần, khoảng thời gian khơng dài nhưng đã giúp cho tơi
hồn thành cơ bản được nội dung của đợt thực tập này. Xin gửi lời cảm ơn chân thành
đến công chứng viên ABC- Trưởng Văn phịng cơng chứng ABC đã đồng ý tiệp nhận
tơi đến thực tập tại Văn phịng. Thời gian qua dưới sự hướng dẫn tận tình của các cơng
chứng viên,các anh chị thư ký nghiệp vụ để bản thân tơi có được thêm kinh nghiệm
đối với nghề sau này.
Rất mong được sự đóng góp từ các thầy cơ. Xin chân thành cảm ơn!

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. Bộ luật Dân sự 2015
2. Luật Công chứng 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành
3. Luật Hộ tịch 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành
4. Luật Đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành

5. Luật Cư trú 2006, sửa đổi bổ sung năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành
6. Luật Căn cước công dân số 59/2014/QH13 ngày 20/11/2014.
7. Luật Hôn nhân và gia đình 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành
13


8. Nghị định số 05/1999/NĐ-CP ngày 03/02/1999 của Chính phủ về chứng minh nhân
dân.
9. Thông tư 01/2021/TT-BTP quy định chi tiết một số điều và biện pháp thi hành luật
công chứng.
10. Học viện Tư pháp, Giáo trình kỹ năng hành nghề công chứng, tập 3 (tái bản lân thứ
hai). Nhà xuất bản Tư pháp, Hà Nội 2020.

14