ĐẠI HỌC QUÔC GIA HÀ NỘI
KHOA LUẬT

LE THANH LONG

PHÁP LUẬT VÈ XỬ LÝ TÀI SẢN THÉ CHẤP

LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐỂ ĐẢM BÁO TIỀN VAY

TỪ THỰC TIỄN TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN
HUYỆN ÚNG HÒA THÀNH PHỐ HÀ NỘI
Chuyên ngành :Luật Kinh tê

Mã số

: 8380101.05

LUẬN VĂN THẠC sĩ LUẬT HỌC
•

•

•

•

Người hướng dẫn khoa học'. PGS.TS Trần Đình Hảo

Hà Nội - 2022

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan: Luận văn này là cơng trình nghiên cứu của riêng tơi.
Các thơng tin trong Luận văn là trung thực, có tiếp thu và sử dụng những ý

tưởng khoa học của các tác giả có bài nghiên cứu liên quan. Những phần trích

dẫn đều có xuất xứ rõ ràng.
TN

r _

__ •

2

Tác giả

Lê Thanh Long

1


LỜI CẢM ƠN

Đe hoàn thành luận văn này, bên cạnh sự nỗ lực của bản thân, tôi đã
nhận được rất nhiều sự giúp đỡ, động viên và hướng dẫn của các thầy cơ giáo,

gia đình và bạn bè trong suốt khóa học cũng như thời gian nghiên cứu đề tài
luận văn.


Với lịng kính trọng và biết ơn sâu sắc, tơi xin gửi lời cảm ơn chân thành

tới Ban giám hiệu, tồn thể q thầy, cơ, cán bộ, nhân viên trong Phòng Đào tạo,
Khoa Sau đại học, Khoa Luật - ĐHQGHN đã tạo mọi điều kiện thuận lợi trong

suốt quá trình học tập, nghiên cứu và hoàn thành luận văn thạc sỳ.
Xin gửi lời cảm ơn chân thành và sâu sắc đến PGS.TS Trần Đình Hảo
, người đã tận tình hướng dẫn tơi thực hiện nghiên cứu của mình.

Cuối cùng, xin gửi lời cảm ơn chân thành đến gia đình, bạn bè đã đã
luôn ở bên cạnh động viên và giúp đỡ tơi trong q trình học tập và thực hiện
luận văn thạc sỹ này.

Hà Nội, ngày 31 tháng 3 năm 2022

Tác giá

Lê Thanh Long

ỉỉ


CÁC CHŨ VIẾT TẮT TRONG LUẬN VÀN

BLDS

: Bơ• lt
• dân sư•


GCNQSDĐ

: Giấy chứng nhận quyền sứ dụng đất

QSDĐ

: Quyền sử dụng đất

TCTD

: Tổ chức tín dụng

TAND

: Tịa án nhân dân

VKSND

: Viên
• kiểm sát nhân dân

UBND

: ủy ban nhân dân

111


MỤC LỤC


LỜI CAM ĐOAN
LÒI CẢM ƠN

CÁC CHỮ VIẾT TẮT TRONG LUẬN VĂN
LỜI MỚ ĐẦU
CHUƠNG 1. NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN cơ BẢN VÈ xử LÝ TÀI SẢN

THÉ CHẤP QUYỀN sử DỤNG ĐẤT............................................................ 7

1.1 Khái niệm thế chấp tài sản và xử lý thế chấp............................................. 7
1.1.1. Khái niệm chung về thế chấp tài sản..................................................... 7
1.1.2. Khái niệm xử lý tài sản thế chấp............................................................ 9
•>

r

r

\

r

rỉ

1.2. Khái niệm, đặc điêm thê châp quyên sử dụng đât và xử lý tài sản thê châp
quyền sử dụng đất để đảm bảo tiền vay.......................................................... 11

1.2.1. Khái niệm, đặc điểm của thế chấp quyền sử dụng đất......................... 11
1.2.2. Xứ lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất để đảm bảo tiền vay


15

CHUƠNG 2. PHÁP LUẬT VỀ xử LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP LÀ QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT ĐẺ ĐẢM BẢO TIỀN VAY VÀ THựC TIỄN ÁP DỤNG
TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN HUYỆN ỨNG HÒA......................................... 23
2.1. Quy định của pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất..... 23
2.1.1. Nguyên tắc việc xử lý tài sàn thế chấp là quyền sứ dụng đất................23

2.1.2. Các trường hợp xử lý tài sàn thế chấp là quyền sử dụng đất................ 25
2.1.3. Phương thức xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất..................... 30
2.1.4. Trình tự, thủ tục xử lý tài sản đảm bảo là quyền sử dụng đất............... 35

2.2. Đánh giá thực trạng quy định của pháp luật xử lý tài sản thế chấp quyền
sử dụng đất...................................................................................................... 42

2.3. Áp dụng pháp luật trong việc xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất
để bảo đảm tiền vay từ thực tiễn áp dụng tại Tòa án nhân dân huyện ứng

iv


2.3.1. Đánh giá việc thực thi và áp dụng pháp luật vê xử lý tài sản đảm bảo là

quyên sử dụng đât đê bảo đảm tiên vay từ thực tiên áp dụng tại Tòa án nhân
dân huyện úng Hòa......................................................................................... 45

2.3.2. Những khó khăn trong hoạt động xét xử tại Tịa án nhân dân huyện
ỉ .

r


r

r

\

r

ưng Hòa ảnh hưởng đên việc xử lý tài sản thê châp là quyên sử dụng đât.... 48
2.3.3. Các vấn đề vướng mắc, khó khăn và nguyên nhân trong việc áp dụng

pháp luật về việc xử lý tài sản là quyền sử dụng đất để bảo đảm tiền vay từ
thực tiễn xét xử tại Tòa án nhân dân huyện ứng Hòa..................................... 53
Kết luận Chương 2.......................................................................................... 56
CHƯƠNG 3. HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ xử LÝ TÀI SẢN THẾ

CHẤP LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐÁT ĐỂ ĐẢM BẢO TIỀN VAY VÀ NÂNG

CAO HIỆU QUẢ XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP......................................... 58

3.1. Định hướng hoàn thiện pháp luật về xử lý tài săn thế chấp là quyền sử

dụng đất........................................................................................................... 58
3.1.1. Phù hợp với quan điểm của Đảng và Nhà nước.................................. 58
3.1.2. Phù hợp với cam kết quốc tế và thông lệ quốc tế................................ 59
>
< 9
3.2. Hoàn thiện pháp luật xử lý tài sản thê châp là quyên sử dụng đât đê bảo
rỉ


đảm tiền vay và nâng cao hiệu quả xử lý tài sản thế chấp.............................. 60

3.2.1. Kiến nghị giải pháp hoàn thiện pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là
quyền sử dụng đất........................................................................................... 60

3.3.2. Kiến nghị giải pháp nâng cao hiệu quã xử lý tài sản thế chấp là quyền
sử dụng đất...................................................................................................... 63

KẾT LUẬN..................................................................................................... 69
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO........................................................ 71

V


LỜI MỞ ĐÀU

1. Tính câp thiêt của đê tài

Nen kinh tế càng phát triển, các hoạt động tín dụng càng sôi động. Trong

một nền kinh tế thị trường, vay và cho vay là một nhu càu tất yếu. Đối với
một nền kinh tế mới nồi như Việt Nam, sự phát triển của các hoạt động tín
dụng nói chung và của hoạt động vay, cho vay nói riêng lại càng nóng hơn.

Trong những năm gần đây tại Việt Nam, cùng với nhu cầu vay vốn không

chỉ của cá nhân mà cả hàng trăm nghìn doanh nghiệp được thành lập mỗi
năm, rất nhiều tổ chức tín dụng đã được thành lập. Nguồn vốn mà các cá


nhân, tổ chức huy động để thực hiện sản xuất, kinh doanh...chủ yếu được

thực hiện từ các tổ chức tín dụng. Khơng có tài sản đảm bảo một cách an tồn
thì hoặc sẽ khơng có các giao dịch cho vay, hoặc có thì rủi ro đối với bên cho
vay là rất lớn, nguồn vốn vì thế mà khơng thể phân bổ hiệu quả và an tồn

thơng qua thị trường tiền tệ. Trong số các tài sản được sử dụng làm tài sản

thế chấp thi quyền sử dụng đất (QSDĐ) là tài sản được sử dụng phổ biến và

được bên nhận thế chấp ưa chuộng hơn so với các loại tài sản khác. Mặc dù,
nhìn chung tính thanh khoản của tài sản đảm bảo là QSDĐ không cao như đối
với tài sản đảm bảo thông thường nhưng đây lại là loại tài sản có giá trị lớn,
ổn định và tồn tại mãi mãi. Thông thường chỉ khi nào khách hàng khơng có

tài sản là QSDĐ hoặc QSDĐ đã được thế chấp hết để đảm bảo thực hiện
nghĩa vụ dân sự mà khơng đủ thì bên nhận thế chấp mới áp dụng đến các biện
pháp khác hoặc nhận tài sản khác làm tài sản đảm bảo.

Tuy nhiên, thực tế cơng tác xử lý nợ tại các tồ chức tín dụng Việt Nam
hiện nay cho thấy dường như các tố chức tín dụng đang yếu thế. Có rất nhiều

vướng mắc, bất cập trong việc xử lý tài sản bảo đảm gây khó khăn, thậm chí
cản trở các tổ chức tín dụng thu hồi nợ. Những vướng mắc, bất cập này xuất


phát từ nhiêu nguyên nhân, từ sự bât họp tác của người vay vôn, bên bảo đám

trong thời kỳ kinh tế ảm đạm do dịch bệnh covid 19 diễn ra phức tạp hay tính
thanh khoản yếu của các tài sản bảo đảm là bất động sản trong giai đoạn thị


trường đang đóng băng,... tuy nhiên một nguyên nhân quan trọng của tình
trạng này là từ sự bất cập của hệ thống pháp luật. Chính sự khơng phù họp và
thiếu đồng bộ của các quy định pháp luật đã gây khó khăn cho các tổ chức tín

dụng trong q trình xử lý tài sản bảo đảm đe thu hồi nợ.

Xử lý tài sản bảo đảm thường là biện pháp cuối cùng mà các tố chức tín
dụng áp dụng để thu hồi nợ. Với tư cách là bên cho vay, bên nhận bảo đảm,
các tổ chức tín dụng là người bị vi phạm quyền, lợi ích họp pháp, là chủ thể

cần được pháp luật bảo vệ. Thế nhưng với các quy định pháp luật và việc áp

dụng pháp luật của các cơ quan quản lý nhà nước như hiện nay lại tạo ra một
cơ chế rất thuận lợi để người vay tiền và các bên bảo đảm vi phạm nghĩa vụ

dễ dàng trốn tránh hoặc kéo dài việc thực hiện nghĩa vụ. Từ vị thế cần được
báo vệ, các tổ chức tín dụng dường như đang bị đối xử như người đi “ức
hiếp” người vay và các bên bảo đảm. Một nguyên nhân quan trọng đã tồn tại

từ lâu và còn tiếp tục ảnh hưởng lâu dài đến hoạt động xử lý nợ nói chung và

xử lý tài sản bảo đảm nói riêng của các tổ chức tín dụng nhưng lại chưa được
khắc phục.

Từ những vấn đề trên, tác giả đã chọn đề tài “Pháp luật về xử lý tài sản
thế chấp là quyền sử dụng đất để đảm bảo tiền vay tù’ thực tiễn tại TAND

huyện Ung Hòa, HN” là đề tài luận văn của mình. Các vấn đề đưa ra trong


luận văn xuất phát từ việc nghiên cứu các quy định pháp luật Việt Nam hiện

nay, có tìm hiểu, tham khảo các quy định của pháp luật một số quốc gia trên
thế giới và tổng kết từ thực tiễn tham gia công tác tư vấn pháp lý, xử lý tài sản

thế chấp tại các tổ chức tín dụng, qua đó định hướng và đề xuất một số giải
pháp cụ thể hoàn thiện các quy định pháp luật về thế chấp và xử lý tài sàn thế

chấp nhằm tạo ra một cơ chế phù hợp hon trong vấn đề này.

2


2. Tình hình nghiên cứu:

Xử lý tài sản bảo đảm nói chung và xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là
quyền sử dụng đất nói riêng là vấn đề đã được nhiều luật gia nghiên cứu, đánh

giá dưới góc độ pháp lý. Có thể kể đến một số cơng trình tiêu biểu sau đây: Lê

Thu Thủy (2006) “Các biện pháp bảo đảm tiền vay bằng tài sản của các tồ
chức tín dụng”; Đỗ Văn Đại (2012) “Pháp luật về thế chấp QSDĐ ở Việt

Nam”; Vũ Thị Hồng Yến (2013) “Tài sản thế chấp và xử lý tài sản thế chấp
theo quy định của pháp luật dân sự Việt Nam hiện hành”; Nguyễn Quỳnh Hoa

(2015) “Xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ theo pháp luật Việt Nam”;Lê Thị

Thúy Bình (2016) “Thực hiện pháp luật thế chấp quyền sử dụng đất ở Việt
Nam”; các bài viết có nội dung liên quan đến vấn đề xử lý tài sản thế chấp là

QSDĐ trên các tạp chí luật học chuyên ngành ..... Các cơng trình trên đã

nghiên cứu những vấn đề liên quan đến bất động sân, bảo đảm tiền vay, thế

chấp quyền sử dụng đất nhưng chưa đi sâu vào nghiên cứu một cách chi tiết

cả về lý luận và thực tiễn các quy định của pháp luật về thế chấp quyền sử
dụng đất để vay vốn tại các tổ chức tín dụng hiện nay. Cùng với đó, qua một
thời gian áp dụng các văn bản quy phạm pháp luật về vấn đề này cũng đã

được thay đổi nhiều. Chính từ những lý do trên đã tạo cho tôi mong muốn
nghiên cứu đề tài “Pháp luật về thể chấp quyền sử dụng đất đảm bảo tiền vay

từ thực tiễn tại Tòa án nhân dân huyện ứng Hòa, thành phố Hà Nội”.

Như vậy, dù có rất nhiều cơng trình khoa học liên quan đến đề tài mà
tác giả đang nghiên cứu nhưng chưa có một đề tài khoa học nào nghiên cứu
riêng về vấn đề xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là quyền sử dụng đất tại các tổ
chức tín dụng. Vì thế, có thể nói rằng đề tài mà tác giả chọn là luận văn Thạc

sĩ luật
học
là một
đề tài mới và độc
lập.
•
•
•
•
•A


3


3. Mục
đích và nhiệm
vụ• nghiên
cứu
•
•
“
a. Mục đích nghiên cứu:

Mục đích nghiên cứu của luận văn là làm sáng tở về mặt lý luận, cơ sở

pháp lý và thực trạng cùa các quy định pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là
quyền sử dụng đất từ áp dụng thực tiễn tại Tòa án nhân dân huyện ứng Hòa,

thành phố Hà Nội để trên cơ sở đó đề xuất các giải pháp hoàn thiện quy định
của pháp luật.
b. Nhiệm vụ nghiên cứu:

Từ mục đích nghiên cứu trên, luận văn đặt ra các nhiệm vụ cụ thể sau:
Tìm hiểu, phân tích các khái niệm cơ bản liên quan đến thế chấp tài
sản, quyền sử dụng đất, thế chấp quyền sử dụng đất và xử lý tài sản thế chấp

là quyền sử dụng đất;
Hệ thống hóa các quy định của pháp luật hiện hành về xử lý tài sản thế

chấp là quyền sử dụng đất đặc biệt nêu và phân tích thực tiễn áp dụng pháp

luật về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất ở Việt Nam hiện nay, chỉ ra

những vấn đề bất cập, hạn chế và nguyên nhân;

Kiến nghị một số phương hướng và giải pháp để hoàn thiện hệ thống
pháp luật và nâng cao hiệu quả công tác về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử
dụng đất.
4. Đối tưọng và phạm vi nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu của luận văn là quy định của pháp luật áp dụng
để giải quyết về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất để đảm bảo tiền
vay tại ngân hàng và các tổ chức tín dụng.

Từ đối tượng nghiên cứu trên dẫn tới phạm vi nghiên cứu cụ thể như
sau:

Thứ nhất, dựa trên những vấn đề lý luận về biện pháp thế chấp, luận
văn tập trung nghiên cứu những khía cạnh pháp lý và thực tiễn của xử lý tài

4


sản thê châp là quyên sử dụng đât thông qua tìm hiêu các quy định của pháp

luật về xử lý quyền sử dụng đất ở Bộ luật Dân sự 2015, Luật Đất đai 2013,
Nghị định 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ về hướng dẫn thi hành Luật đất đai

2013, Nghị định 21/2021/NĐ-CP của Chính phủ về giao dịch bảo đảm của

Chính phủ về giao dịch bảo đảm, từ đó có thể thấy được tầm quan trọng của

vấn đề về việc xử lý quyền sử dụng trong bối cảnh kinh tế hiện nay.

Thứ hai, luận văn tìm hiểu thực trạng áp dụng trong xử lý tài sản thế
chấp là quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân huyện ứng Hòa, thành phố Hà

Nội. Từ đó đưa ra những đánh giá, nhận định về vướng mắc, bất cập trong
việc áp dụng pháp luật về xử lý tài sàn thế chấp là quyền sử dụng đất.

Thứ ba, luận văn đề xuất một số giải pháp để hoàn thiện hệ thống pháp

luật và nâng cao hiệu quá áp dụng các quy định pháp luật xử lý tài sản thế
chấp là quyền sử dụng đất
5. Phương pháp nghiên cứu đề tài

Pháp luật là một bộ phận của thượng tầng kiến trúc xã hội được hình

thành từ một cơ sở hạ tầng nhất định, pháp luật là tấm gương phản chiếu xã
hội và ngược lại, xã hội ln là cơ sờ thực tiễn của pháp luật. Vì vậy pháp luật

chỉ khả thi khi quy định của nó phù hợp với thực tiễn. Nhận thức rõ vấn đề
này nên trong quá trình nghiên cứu đề tài, tác giải luôn dựa vào nguyên lý của
chủ nghĩa duy vật biện chứng và duy vật lịch sử để tìm hiểu các quy định cùa

pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là quyền sứ dụng đất tại ngân hàng
trong mối quan hệ giữa pháp luật và thực tiễn của đời sống xã hội. Bên cạnh

đó, luận văn cịn sử dụng một số phương pháp nghiên cứu khoa học cơ bản
như: Phương pháp phân tích, tổng hợp, khái quát hóa, so sánh pháp luật ....
để làm sáng tỏ vấn đề lý luận cũng như thực tiễn của biện pháp thế chấp tài


sản là quyền sử dụng đất; những vướng mắc, bất cập của pháp luật hiện hành

từ đó đưa ra những kiến nghị phù hợp hoàn thiện pháp luật.

5


6. Y nghĩa lý luận và thực tiên của luận văn

Trên cơ sở phân tích một số vấn đề lý luận, thực trạng pháp luật và thực

tiễn thi hành pháp luật về xử lý tài sản bảo đàm tiền vay là quyền sử dụng đất
tại các tổ chức tín dụng Việt Nam. Luận văn chỉ ra được những vướng mắc,
bất cập, mâu thuẫn của các quy định pháp luật về tài sản bảo đảm tiền vay và

xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là quyền sử dụng đất hiện nay gây khó khăn
cho hoạt động xử lý tài sản bảo đảm từ đó đưa ra hướng giải quyết phù hợp
với điều kiện, chính trị, kinh tế, xã hội của Việt Nam và thơng lệ quốc tế.

Ngồi ra luận văn cịn đề xuất các giải pháp đề hồn thiện hệ thống pháp luật
và nâng cao hiệu quả áp dụng các quy định cùa pháp luật về xử lý tài sản thế

chấp là quyền sử dụng đất.
r

7. Cơ câu của luận văn

Ngoài phân mở đâu, kêt luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung
y


luận văn gôm 03 chương:
Chương 1: Những vấn đề lý luận cơ bản về xử lý tài sản thế chấp

quyền sử dụng đất tại ngân hàng ở Việt Nam.
Chương 2: Pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất để

đảm bảo tiền vay và thực tiễn áp dụng tại Tòa án nhân dân huyện ứng Hịa.
Chương 3: Hồn thiện quy định pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là

quyền sữ dụng đất để đảm bảo tiền vay và nâng cao hiệu quả xử lý tài sản thế

6


CHƯƠNG 1. NHỮNG VẤN ĐÈ LÝ LUẬN co BẢN VỀ xủ LÝ
TÀI SẢN THẾ CHẤP QUYỀN sử DỤNG ĐẤT

1.1 Khái niệm thê châp tài sản và xử lý thê châp
1.1.1. Khái niệm chung về thế chấp tài sản

Tài sản và quyền sở hữu là chế định quan trọng, chiếm vị trí lớn trong

pháp luật dân sự. Trên cơ sở hồn thiện các quy định pháp luật về tài sản và
quyền sở hữu, pháp luật Việt Nam ghi nhận và bảo hộ quyền sở hữu tư nhân
đối với tài sản. Điều này có nghĩa là chủ sở hữu tài sản có quyền năng chiếm

hữu, sử dụng và định đoạt đối với tài sản của mình; họ có thể sử dụng tài sản
đó sử dụng để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ trong tương lai. Trong việc thực

hiện các giao dịch dân sự, trước hết là dựa vào sự tự giác của các bên, nhưng


trên thực tế khơng phải ai cũng có thiện chí để thực hiện nghiêm chỉnh nghĩa
vụ của mình. Trong mối quan hệ nghĩa vụ, người có quyền được chủ động

yêu cầu người có nghĩa vụ phải thực hiện nghĩa vụ đối với mình. Tuy nhiên,

việc thực hiện nghĩa vụ như thế nào lại phụ thuộc rất nhiều vào người có

nghĩa vụ. Để khắc phục tình trạng trên và tạo cho người có quyền trong mối
quan hệ nghĩa vụ có được thế chủ động trong các giao dịch dân sự, pháp luật

đã cho phép các bên thỏa thuận các biện pháp bảo đảm khi tiến hành các giao
dịch dân sự. Một trong bảy biện pháp bảo đảm được thực hiện khá phổ biến
hiện nay được pháp luật quy định là thế chấp tài sản.

Thuật ngữ “thế chấp” đã xuất hiện từ rất sớm, thời La Mã cổ đại. Theo
các học giả La Mã thì “Một văn tự thế chấp là một lời cam kết nếu nó được

định nghĩa theo đúng nghĩa gốc của nó. Đó là “giao kết thế chấp” được quy
định trong thông luật sớm nhất, được dịch sang tiếng Pháp giai đoạn của

người Nooc Măng là thế chấp [14,tr.9J. Chế định này được chuyển tiếp và

phát triển rộng rãi trong các quy định pháp luật cúa hầu hết các nước theo hai

7


hệ thông pháp luật Common Law (hệ thông pháp luật lục địa) và Civil Law
(hệ thống Luật dân sự) hoặc gọi đơn giản hơn là hệ thống pháp luật Pháp Đức. Ở các nước theo hệ thống luật lục địa (thường gọi là hệ thống Civil


Law) mà điển hình là các nước: Cộng hòa Pháp, Liên bang Đức, Nhật Bản,
bang Quebec của Canada đều vận dụng nguyên lý này. Có thể thấy rằng,
trong suốt thế kỷ XIX và gần như cả thế kỷ XX ớ Cộng hòa Pháp, thuật ngừ

"thế chấp" được dùng để chỉ biện pháp bảo đảm không có yếu tố chuyển giao

tài sản và đổi tượng bảo đảm là bất động sản [10; tr.25-34]. Đối với những

nước theo hệ thống luật Common Law như Anh, úc, Mỹ, Canada thì thế chấp
là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ được phát triển theo hai lý
thuyết cơ bản: thuyết quyền sở hữu và thuyết giữ tài sản thế chấp. Ở những

nước theo thuyết quyền sở hữu, chủ nợ được nhận quyền sở hữu đổi với tài
sản trong hợp đồng thế chấp. Tuy nhiên, pháp luật và Tòa án ở các nước này
đã sửa đổi quyền tài sản cùa chủ nợ mà theo đó họ chỉ được phép thực hiện

quyền này khi người vay khơng hồn thành nghĩa vụ. Người nhận thế chấp có

quyền sở hữu đối với tài sàn trong suốt thời gian thế chấp nhưng chỉ có tính
chất tạm thời. Nếu người đi vay khơng thực hiện nghĩa vụ của mình thì người

nhận thế chấp có quyền sở hữu tuyệt đổi. Thế chấp là sự chuyển giao quyền

sở hữu tài sản theo cách thức bảo đảm với một ngụ ý rằng quyền sở hữu sẽ

được chuyển giao lại cho con nợ nếu đã thực hiện xong nghĩa vụ thanh tốn
của mình [2, tr.31-32].

Ở Việt Nam, quan niệm về thể chấp tài sản cũng xuất hiện từ rất sớm,

từ “thế chấp” có nguồn gốc từ Hán - Việt: “Thế là bỏ đi, thay cho”, còn “chấp
là cầm giữ, bắt” [1, tr.154, 394], Trong từ điển tiếng Việt thì “thế chấp dùng
làm vật bảo đàm, thay thế cho số tiền vay nếu khơng có khả năng trả đúng kỳ

hạn” [19, tr.160]. Theo quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành : “Thế

chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc

8


sở hữu của mình đê bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên
kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp)” [3, Khoản 1 Điều 317].

Nhìn chung dù quan niệm thế chấp tài sản dưới góc độ nào đi nữa thì
khi nhận định về thế chấp tài sản đều có những đặc điểm chung như sau:

Thứ nhất, tài sản thế chấp có thể là bất động sản; động sản; vật phụ gắn

với động sản, bất động sản thế chấp; tài sân gắn liền với đất trong trường hợp
thế chấp quyền sử dụng đất thuộc quyền sở hữu của người thế chấp.

Thứ hai, thế chấp là một hợp đồng phụ bên cạnh một họp đồng chính là
quan hệ nghĩa vụ trong đó nghĩa vụ của bên có nghĩa vụ là đối tượng được
bảo đăm.

Thứ ha, tài sản thế chấp được để lại cho người thế chấp giữ, các bên có

thể giao cho bên thứ ba giữ nếu các bên có thoả thuận. Như vậy, việc thế chấp
tài sản không phải là dùng quyền sở hữu tài sản để bảo đâm vì quyền sở hữu

tài sản thực tế vẫn còn nằm trong tay chủ sở hữu thực sự.

Thứ tư, hợp đồng thế chấp trong một số trường hợp phải được đăng ký
tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
1.1.2. Khái niệm xử lý tài sản thế chấp

“Xử lý tài sản thế chấp là quá trình thực thi quyền của bên nhận thế
chấp thông qua việc tiến hành các thủ tục định đoạt quyền sở hữu tài sản thế
chấp và số tiền thu được sẽ thanh toán cho bên nhận thế chấp và các chủ thể
khác cùng có quyền lợi trên tài sản đó theo thứ tự ưu tiên do các bên thỏa

thuận hoặc pháp luật quy định” [23, tr.45-46].
Tài sản thế chấp được xử lý khi nghĩa vụ trả nợ được báo đảm bị vi

phạm hoặc trong các trường hợp khác do các bên thỏa thuận hoặc pháp luật
quy định. Neu thừa nhận việc thế chấp tài sản để bảo đảm nghĩa vụ bảo lãnh

chỉ là biện pháp củng cố lịng tin đối với chủ nợ có bảo đảm, thì trong trường
hợp bên được bảo lãnh khơng trả nợ thì chủ nợ có quyền truy địi. Quyền truy

9


đòi được ghi nhận trong BLDS như là một phân hiệu lực đôi kháng của biện

pháp bảo đảm trong quan hệ với người thứ ba. Với quyền truy đòi, biện pháp

bảo đảm nghĩa vụ không gây cản trở đối với sự lưu thông của tài sản trong
khuôn khổ thực hiện các quyền của chủ sở hữu đối với tài sản, đặc biệt là


quyền định đoạt. Chủ sở hữu có quyền chuyển nhượng tài sản; người nhận
chuyển nhượng phải biết về tình trạng pháp lý của tài sản và phải tự mình xây
dựng đối sách hợp pháp để quản lý rủi ro.

Theo quy định của Điều 301 BLDS năm 2015, trường hợp người đang

giữ tài sản khơng giao tài sản thì bên nhận bảo đảm có quyền u cầu tịa án

giải quyết, trừ trường hợp luật liên quan có quy định khác. Quy định này cho
thấy, quyền truy đòi của chủ nợ có bảo đảm, cịn đối với vấn đề xử lý như thế
nào, thì câu trả lời vẫn phải dựa vào các quy định chung về bắt buộc trả nợ
bằng con đường tồ án.

Ớ Pháp, chủ nợ có bảo đảm mà quyền chủ nợ được ghi nhận trong một
chứng thư cơng chứng có quyền sử dụng chứng thư đó như một bản án để yêu
cầu tiến hành cưỡng chế việc thực hiện quyền của chủ nợ [24, tr.355-356].

Chắng hạn, trong trường hợp tài sản được thế chấp và nợ không được trả thì
chủ nợ nhận thế chấp có quyền u cầu cơ quan thi hành án tiến hành cưỡng
chế việc xử lý tài sản trong khuôn khổ thi hành chứng thư công chứng về thế

chấp tài sản.

Ớ Mỹ, luật cho phép chủ nợ có bảo đăm, trong trường hợp nợ không
được trả, thực hiện việc thu giữ tài sản bão đảm và xử lý để thu hồi nợ [9,
tr.333-334]
Quyền thu giữ, gọi là self- help trong luật của Mỹ, được thực hiện trong

những điều kiện ngặt nghèo và theo thế thức chặt chẽ, ngăn chặn sự lạm dụng,
đặc biệt là ngăn chặn nguy cơ xung đột dẫn đến bạo động, mất trật tự.


10


1.2. Khái niệm, đặc điêm thê châp quyên sử dụng đât và xử lý tài sản thê

chấp quyền sử dụng đất đễ đảm bảo tiền vay

1.2.1. Khải niệm, đặc điểm của thế chap quyền sử dụng đất
* Khái niệm thế chấp quyền sử dụng đất

Trong lĩnh vực đất đai, cơ sở pháp lý tiền đề cho các giao dịch về
QSDĐ nói chung và thế chấp QSDĐ nói riêng vận hành trong nền kinh tế thị

trường được đánh dấu bằng sự ghi nhận trong đạo luật gốc - Hiến pháp 2013:
“Tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử
dụng đất. Người sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất, thực hiện các
quyền và nghĩa vụ theo quy định của luật. Quyền sử dụng đất được pháp luật
bảo hộ” [11, Khoản 2, Điều 54)]. Cụ thể hóa quy định này, Luật đất đai 2013

đã ghi nhận các quyền năng cụ thể về chuyển QSDĐ của người sử dụng đất,

bao gồm: quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho, góp

vốn, thế chấp và bảo lãnh bằng QSDĐ. Với việc pháp luật đất đai ghi nhận
các quyền năng này của người sử dụng đất cho thấy đất đai (QSDĐ) không

chỉ là tài nguyên được nhà nước cấp phát để sử dụng, sinh sống ổn định như
trước đây mà còn là tài sản được định giá bằng tiền và được đem trao đổi trên
thị trường, trong đó có giao dịch về thế chấp QSDĐ.


Có thể thấy việc thế chấp QSDĐ chính là sự thỏa thuận giữa các bên

tuân theo các điều kiện, nội dung, hình thức chuyển QSDĐ được BLDS và

pháp luật đất đai quy định, theo đó bên sử dụng đất dùng QSDĐ của mình để
đảm bảo việc thực hiện nghĩa vụ dân sự. Đây là một trong những quyền quan
trọng của người sử dụng đất [20, tr.59]. Các quy định về thế chấp tài sản là

QSDĐ là những chuẩn mực pháp lý cụ thể của Nhà nước, cũng như trách
nhiệm pháp lý mà các chủ thế khi thiết lập quan hệ thế chấp tài sản phải tuân

theo. Điều chỉnh pháp luật về thế chấp tài sản là QSDĐ là việc Nhà nước
thông qua pháp luật tạo ra những chuẩn mực, hành lang pháp lý để tác động,

11


điêu chỉnh các hành vi của các chủ thê tham gia các quan hệ xã hội với mục
đích trước hết là duy trì trật tự chung của xã hội. Bên cạnh đó, tùy thuộc vào
tính chất của những quan hệ về QSDĐ có tác dụng làm cân bằng và hài hịa
quyền là lợi ích của các bên tham gia quan hệ đảm bảo [2, tr32].
Như vậy, nhìn một cách tổng thể quan hệ thế chấp QSDĐ ở cả phương

diện pháp lý và thực tế, có thể hiểu khái niệm thế chấp QSDĐ như sau:
Thế chấp QSDĐ là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên có QSDĐ

(gọi là bên thế chấp) dùng QSDĐ của mình đê đảm bảo việc thực hiện nghĩa
vụ dân sự - kinh tế với bên kia (gọi là bên nhận thế chấp); bên thế chấp được
tiếp tục sử dụng đất trong thời hạn thế chẩp [14].

* Đặc điểm của thế chấp quyền sử dụng đất

Thế chấp QSDĐ là một dạng cụ thể của thế chấp tài sản. Bên cạnh
những đặc điểm chung của thế chấp tài sản, thế chấp QSDĐ với đặc điểm của
QSDĐ bị chi phối bởi chế độ sở hữu toàn dân về đất đai nên có những đặc thù

như sau:
Thứ nhất, đối tượng thế chấp là một loại tài sản đặc biệt được biêu
hiện dưới dạng quyền và không thuộc quyền sở hữu của người thế chấp.

Điều 53 Hiến pháp năm 2013 và Điều 4 Luật Đất đai năm 2013 đã
khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và

thống nhất quản lý. Nhà nước giao đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử

dụng ổn định, lâu dài. Người sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận QSDĐ
và được chuyển QSDĐ trong thời hạn giao đất. QSDĐ được hiểu là quyền

năng của người sử dụng đất được pháp luật ghi nhận và được Nhà nước bảo
đảm thực hiện đề khai thác công dụng hoặc hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất đai.
QSDĐ chỉ có thể trở thành đối tượng của hợp đồng thể chấp QSDĐ khi
QSDĐ đó thuộc quyền sử dụng hợp pháp của người thế chấp. Vì vậy, QSDĐ

là đối tượng trong giao dịch thế chấp bị ràng buộc, chi phối và phụ thuộc bởi

12


ý chí của Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu. Đây chính là diêm
khác biệt cơ bản khi xem xét về đối tượng thế chấp BĐS ở các nước duy trì


hình thức sở hữu tư nhân về đất đai với các nước xác lập hình thức sở hữu
Nhà nước hay sở hữu đại diện của Nhà nước về đất đai.

Như vậy, QSDĐ không phải là tài sản thuộc quyền sở hữu của người
mang đi thế chấp mà thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước làm đại diện chủ sở
hữu. Với quan hệ thế chấp QSDĐ thì khơng phải QSDĐ nào của người sử

dụng đất cũng đương nhiên là đối tượng trong giao dịch thế chấp mà chỉ có
những QSDĐ được Nhà nước cho phép, được pháp luật chỉ định mới trở

thành đối tượng của các giao dịch đó. Hơn nữa, do tính chất đặc thù của chế
độ sở hữu toàn dân về đất đai nên việc thế chấp QSDĐ không chỉ tuân theo

các quy định về thế chấp tài sản của Bộ luật dân sự năm 2015 mà còn phải

phù họp với các quy định của pháp luật đất đai được đề cập tại Điều 188 Luật
đất đai năm 2013.

Thứ hai, xét về nguồn gốc và hán chat của thể chấp tài sản thì thể chap
QSDĐ khơng phái là hình thức chun QSDĐ

Khi ký kêt hợp đơng thê châp QSDĐ, bên có tài sản thê châp (Bên thê
chấp) chỉ chuyển giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất họp pháp, mà
không chuyển giao QSDĐ về mặt thực tế để bên nhận thế chấp chiếm hữu và

nắm giữ, cũng như khai thác giá trị của QSDĐ. Trong thời gian thế chấp,
quyền đó vẫn thuộc bên thế chấp. Điều này được giải thích tại cuốn Thuật ngữ

pháp lý do tác giả Nguyễn Mạnh Hùng biên soạn, cụ thể như sau: “Thế chấp

và cho thuê đất, quyền sử dụng đất không chuyên hẳn từ người này sang

người khác, người được Nhà nước giao đất đê sứ dụng vẫn là người được
công nhận QSDĐ (chủ thể của QSDĐ) ” [13, tr.54]. Tính có điều kiện thể hiện
ở chỗ, bên thế chấp QSDĐ có thể nhận lại, khơi phục lại hoàn toàn QSDĐ cả

về phương diện pháp lý và thực tế khi nghĩa vụ trả nợ đã được thực hiện đầy

13


đủ theo đúng thời gian và những cam kêt, thỏa thuận giữa hai bên. Hoặc Bên

thế chấp QSDĐ có thể khơng nhận lại được QSDĐ của mình nếu bên thế chấp
không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ đã cam kết khi đến hạn.
Mục đích của việc thế chấp QSDĐ là sử dụng QSDĐ như một “vật”
làm tin, tạo tâm lý yên tâm cho bên nhận thế chấp đối với việc cam kết thực

hiện nghĩa vụ dân sự của bên thế chấp. Việc bên nhận thế chấp tạm thời giữ
các giấy tờ pháp lý về QSDĐ của bên thế chấp không làm thay đổi chú thể sử

dụng đất, cũng như các nghĩa vụ của người sử dụng đất đối với Nhà nước.
Bên cạnh đó, mục đích của bên thế chấp luôn mong muốn hướng tới việc

được khai thác, sử dụng, duy trì và tồn tại tài sản là QSDĐ của mình mãi mãi.

Việc chuyển giao QSDĐ chỉ xảy ra khi đến hạn mà bên thế chấp không trả
được nợ. Tuy nhiên, việc chuyển giao QSDĐ trong trường họp này không
phải bàn thân của thể chấp tạo ra mà phải thơng qua hình thức chuyền nhượng


hoặc đấu giá hoặc có được bởi một phán quyết có hiệu lực của Tịa án [14].

Thứ ha, trình tự, thủ tục the chấp QSDĐ được quy định chặt chẽ hơn
nhiều so với trình tự, thủ tục thực hiện các giao dịch đảm bảo bằng các tài

sán khác.
Đối với các giao dịch về QSDĐ nói chung và thế chấp QSDĐ nói

riêng, bên cạnh việc quy định một cách cụ thể và chi tiết về nội dung và điều

kiện của chủ thể thực hiện thế chấp, đối tượng QSDĐ trong mối quan hệ thế
chấp, pháp luật cũng quy định chặt chẽ về hình thức, trình tự, thủ tục xác lập
và thực hiện giao dịch thế chấp. Điều đó có thể nhận thấy qua hàng loạt các

quy định của pháp luật thể hiện sự ràng buộc đối với các bên tham gia quan

hệ thế chấp QSDĐ. Chẳng hạn, về hình thức hợp đồng thế chấp QSDĐ, khi
tham gia và xác lập quan hệ thế chấp QSDĐ, bên thế chấp và bên nhận thế
chấp không được lựa chọn hình thức của hợp đồng mà phải tuân thủ quy định

“Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đẩt phải được lập thành văn bản

14

Ngoài


ra, pháp luật cũng quy định họp đông thê châp QSDĐ do các bên ký sẽ chưa
có hiệu lực pháp luật nếu không được cơ quan công chứng và cơ quan đăng
ký xác nhận, về vấn đề này, nhiều ý kiến cho rằng việc công chứng, chứng


thực các giao dịch về QSDĐ (trong đó có thế chấp QSDĐ) nên được thực

hiện theo thỏa thuận cùa các bên, không nên quy định là điều kiện bắt buộc

như hiện nay để tránh gây tốn thời gian, tiết kiệm chi phí. Tuy nhiên, theo ý
kiến cùa tác giả, đứng trên quan điềm đảm bảo an tồn và phịng ngừa rủi ro

đối với các giao dịch về QSDĐ, khi ý thức chấp hành pháp luật của đơng đảo

người dân cịn thấp, hệ thống pháp luật chưa đầy đủ, chồng chéo, hiệu lực

chưa cao, khả năng “hậu kiểm” cùa các cơ quan chức năng còn hạn chế nên
việc
lược
đi bất kỳ một trình tự,
nào hiện
có sẽ làm cho tình
•
•
• X thủ tục,
•
✓ điều kiện
•
•

trạng tranh chấp về đất đai, nhà ở vốn phức tạp nay lại càng phức tạp hơn.
Bên cạnh đó, quy trình, thủ tục về xừ lý QSDĐ cũng được quy định một cách

nghiêm ngặt, chặt chẽ. Mặc dù, QSDĐ được các bên thỏa thuận là tài sản đảm

bảo cho nghĩa vụ trả nợ nhưng điều đó khơng đồng nghĩa là QSDĐ đương
nhiên thuộc quyền chủ động xử lý của bên nhận thế chấp khi bên thế chấp

không thực hiện được nghĩa vụ. Trong trường hợp bên thế chấp không thể thực
hiện nghĩa vụ trả nợ thì các bên sẽ thỏa thuận phương thức xử lý QSDĐ như bán

đấu giá, nếu có tranh chấp xảy ra thì các bên phải khởi kiện tại Tịa án.
Với các quy định nêu trên cho thấy, đối với các giao dịch liên quan đến
QSDĐ, đặc biệt là thế chấp QSDĐ, pháp luật quy định về các điều kiện, yêu

cầu và thủ tục pháp lý cần thiết một cách chặt chẽ và nghiêm ngặt.
ĩ.2.2. Xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất để đảm bảo tiền vay

* Khái niệm xử lý tài săn thế chấp là quyền sử dụng đất

“Xử lý tài sản thế chấp là q trình thực thi quyền của bên nhận thế

chấp thơng qua việc tiến hành các thủ tục định đoạt quyền sở hữu tài sản thế
chấp và số tiền thu được sẽ thanh toán cho bên nhận thế chấp và các chủ thể

15


khác cùng có quyên lợi trên tài sản đó theo thứ tự ưu tiên do các bên thỏa

thuận hoặc pháp luật quy định” [23, tr.23].
Pháp luật Việt Nam hiện hành quy định các trường hợp mà bên nhận

bảo đảm có quyền xử lý tài sán bảo đảm. Các trường hợp này bao gồm: (1)


Đen hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm mà bên có nghĩa vụ khơng thực
hiện hoặc thực hiện khơng đúng nghĩa vụ. (2) Bên có nghĩa vụ phải thực hiện

nghĩa vụ được bảo đảm trước thời hạn do vi phạm nghĩa vụ theo thỏa thuận
hoặc theo quy định của luật. (3) Trường hợp khác do các bên thỏa thuận hoặc

luật có quy định [3, Điều 299]. Như vậy, một mặt, điều luật này đưa ra các
nguyên tắc mang tính mặc định về quyền xử lý tài sản bảo đảm (nhất là trong

trường hợp các bên không có thỏa thuận trong họp đồng bảo đảm); mặt khác,
nó cũng cho phép các bên thỏa thuận trong hợp đồng bảo đảm của mình về
các trường hợp xử lý bảo đảm khác, đồng thời ghi nhận các trường hợp xử lý

bão đảm bắt buộc theo quy định tại một văn bản luật cụ thể.
•

X

V

*

*

*

•

•


Tuy nhiên, đối với việc xử lý thế chấp là QSDĐ, kết quả của việc xử lý
tài sản sẽ khơng những ảnh hưởng đến lợi ích của các bên trong quan hệ thể

chấp QSDĐ mà cịn có thể gây ảnh hưởng đến lợi ích của những chủ thể có
liên quan đến tài sản thế chấp, ví dụ như: đối tượng thuê diện tích đất, thuê lại
diện tích đất thuê .... Vì vậy việc xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ cần phái

được tiến hành theo những quy định cụ thể và chặt chẽ của pháp luật.
Theo đó, việc nghiên cứu tìm hiểu về xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ

được tiếp cận dưới các góc độ kinh tế và góc độ pháp lý về thế chấp:

Dưới góc độ kinh tế, xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ được hiểu là việc
sử dụng một phương thức nào đó (bán đấu giá QSDĐ cho một bên thứ ba, bên
nhận thế chấp nhận chuyển nhượng QSDĐ,...) nhằm thu giữ lại những lợi ích

(trong phạm vi giá trị QSDĐ thế chấp) thuộc về bên nhận thế chấp một cách

nhanh chóng và chủ động. Xử lý tài sản thế chấp QSDĐ là sự hiện thực hóa

16


quyên của bên nhận thê châp khi quyên lợi đó đã không được bảo đảm theo

một quan hệ trái quyền đã được thiết lập 20 như thông thường. QSDĐ được

sử dụng để bảo đảm thông qua xử lý sẽ được quy đổi thành tiền nhằm bù đắp
cho những lợi ích của bên nhận thế chấp. Như vậy, xử lý tài sản thế chấp là


QSDĐ là một khâu vô cùng quan trọng để bảo đảm an toàn cho quyền lợi của
các chủ thể, thúc đẩy sự phát triển của nền kinh tế.

Dưới góc độ học thuyết pháp lý, xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ cần
phải được coi là một “quá trình” để thực thi quyền của bên nhận thế chấp
thông qua các biện pháp tác động đến QSDĐ thế chấp. Bởi các lý do sau:

Thứ nhất, mục đích của xử lý tài sản thế chấp QSDĐ là bảo đảm quyền
cho bên nhận thế chấp.Quyền này cần được bảo vệ một cách trực tiếp và ngay

tức khắc khi nghĩa vụ trà nợ không được thi hành. Như vậy, bên nhận thế

chấp cần phải chứng minh các điều kiện cần và đủ để thực thi quyền lợi của

mình trên QSDĐ thế chấp, đó là: có sự vi phạm nghĩa vụ được bảo đảm, hợp

đồng thế chấp QSDĐ là hợp pháp. Nếu khơng có hợp đồng thế chấp QSDĐ
hoặc chúng khơng hợp pháp thì bên nhận thế chấp khơng có quyền xử lý
QSDĐ đó.

Thứ hai, việc xử lý tài sản thế chấp QSDĐ là việc tiến hành các thủ tục
để định đoạt QSDĐ đó. Do vậy, cần phải cỏ sự chuyển giao quyền quản lý
QSDĐ từ bên thế chấp sang cho bên nhận thế chấp khi xử lý tài sản đó. Các
biện pháp xử lý mà bên nhận thế chấp sẽ tiến hành được thực hiện theo sự

thỏa thuận ghi trong hợp đồng thế chấp QSDĐ, nếu khơng có thỏa thuận thì
bên nhận thế chấp có quyền u cầu Tịa án xử lý hoặc yêu cầu một cơ quan,

tố chức bán đấu giá QSDĐ hoặc chuyển nhượng QSDĐ để thu hồi nợ. Như


vậy, xử lý tài sản thế chấp QSDĐ chính là việc tiến hành các biện pháp định
đoạt QSDĐ để thu hồi số tiền tương đương với nghĩa vụ được bảo đảm, bảo
vệ quyền lợi của bên nhận thế chấp.

17


Thứ ba, xử lý tài sản thê châp QSDĐ là bảo đảm lợi ích của các chủ thê
có quyền trên QSDĐ đó trên ngun tắc "ai cơng bố quyền trước sẽ được ưu

tiên thanh tốn trước". Tính chất vật quyền của thế chấp QSDĐ là căn cứ hợp
pháp cho việc xác định thứ tự ưu tiên thanh toán trong trường hợp trên, số

tiền thu được từ thực thi các biện pháp định đoạt tài sản thế chấp phải giải

quyết được tổng thể các lợi ích có liên quan trên tài sàn thế chấp theo một

nguyên tắc ưu tiên được xác định rõ ràng và cụ thề [18].
* Đặc điểm xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất

Xử lý tài sản thế chấp có những đặc điểm sau:
Thứ nhất, đối tượng tác động trực tiếp của quá trình xử lý chính là
QSDĐ được thế chấp. Một trong những nội dung cần kê khai khi thực hiện

đăng ký thế chấp tại cơ quan đăng ký đó là tài sản thế chấp và tài sản này có
thể biến động thường xuyên suốt thời hạn thế chấp. Trong trường họp có sự
thay đổi tài sản thế chấp ban đầu thì bên nhận thế chấp phải đăng ký lại tài sản

thế chấp. Trước khi xử lý tài sản thế chấp, bên nhận thế chấp cũng phải đăng
ký thông báo xử lý tài sản thế chấp và trong văn bản thông báo phải mô tả rõ


tài sản được xử lý. Chuyển tài sản thế chấp thành tiền hoặc xác lập quyền sở

hữu đối với tài sản đó là những cách để bên nhận thế chấp thu giữ lại khoản
nợ khi bên vay lâm vào tình trạng phá sản hoặc vỡ nợ.
Thứ hai, hậu quả pháp lý của xử lý tài sản thế chấp làm chấm dứt
quyền sở hữu của bên thế chấp đối với tài sản đó. Việc xử lý tài sản thế chấp

chỉ được thực hiện khi có sự vi phạm nghĩa vụ được bảo đảm và giá trị của tài
sản thế chấp được dùng để bù đắp thay thế cho giá trị của nghĩa vụ bị vi phạm

đó. Để xác định được giá trị của tài sản thế chấp thì cách thơng thường và phổ
biến là bán tài sản đó để lấy tiền hoặc dùng nó để thay thế cho nghĩa vụ được

bảo đảm, cã hai hình thức trên đều là các hình thức xử lý có tính chất định
đoạt quyền sở hữu đối với tài sản thế chấp.

18


Thứ ba, phương thức xử lý tài sản thê châp đa dạng, phong phú và phụ
thuộc vào sự thỏa thuận của các bên, trừ trường hợp pháp luật có quy định

khác. Phương thức xử lý tài sản thế chấp chính là cách thức để bên nhận thế

chấp có thể bù đắp được lợi ích của mình đã bị xâm phạm. Bên thế chấp và
bên nhận thế chấp có thể thỏa thuận về phưong thức xử lý tài sản thế chấp

như: bán tài sản; bên nhận thế chấp nhận chính tài sản thế chấp để thay thể
cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên thế chấp; bên nhận thế chấp nhận các


khoản tiền hoặc tài sản khác từ người thứ ba trong trường hợp thế chấp quyền

đòi nợ. Neu sự thỏa thuận của các bên là họp pháp thì sự thỏa thuận đó có

hiệu lực bắt buộc thi hành đối với các bên. Sự thỏa thuận về cách thức xử lý
•

•

•

•

J

•

tài sản có thế được thiết lập ngay từ khi giao kết hợp đồng và trở thành một
điều khoản trong họp đồng the chap. Neu khơng có thỏa thuận từ trước thì tại

thời điếm phải xử lý tài sản thế chấp, các bên cũng có thể thỏa thuận về cách
thức xử lý tài sản. Chỉ khi nào các bên khơng có thỏa thuận hoặc khơng thể

thỏa thuận được hoặc vì lợi ích của Nhà nước, lợi ích đặc biệt cùa các chủ thể
•

J

•••


•

•

khác thì tài sản thế chấp mới có thế được xử lý theo quy định của pháp luật.
Thứ tư, số tiền thu được từ xử lý tài sản thế chấp có thề được đảm bảo
cho lợi
• ích của nhiều chủ thể theo thứ tự• ưu tiên được
• xác lập
• 1 theo luật
• định
•

hoặc theo sự thỏa thuận của các bên. Mục đích cuối cùng của xử lý tài sản thế
chấp là giải quyết tổng thể các lợi ích của các chủ thể có liên quan đến tài sàn

thế chấp. Có những trường hợp khơng chỉ có bên thế chấp, bên nhận thế chấp
có quyền trên tài sản thế chấp mà còn các chù thể khác cũng cỏ quyền họp

pháp trên tài sản đó như: Các chủ nợ khơng có bảo đảm; Các chủ nợ cùng
nhận bảo đảm bằng một tài sản thế chấp; Chủ thể nhận thế chấp tài sản là tài
sản hình thành từ chính vốn vay; Người mua, người thuê, người nhận chuyến

giao tài sản thế chấp; Người bán trả chậm, trả dần, cho thuê tài sản mà bên thế
chấp đem đi thế chấp; Người có quyền cầm giữ tài sản thế chấp (Người sửa

19