MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN........................................................................................................... i
LỜI CẢM ƠN................................................................................................................ ii

CÁC CHỮ VIẾT TẮT TRONG LUẬN VĂN............................................................ iii
LỜI MỜ ĐẦU............................................................................................................... 1

CHUƠNG 1. NHỮNG VÁN ĐỀ LÝ LUẬN cơ BẢN VỀ xử LÝ TÀI SẢN THẾ
CHẨP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT................................................................................. 7
1.1 Khái niệm thế chấp tài sản và xử lý thế chấp......................................................... 7

1.1.1. Khái niệm chung về thế chấp tài sản................................................................... 7
1.1.2. Khái niệm xử lý tài sản thế chấp......................................................................... 9

1.2. Khái niệm, đặc điểm thế chấp quyền sừ dụng đất và xử lý tài sản thế chấp quyền

sử dụng đất để đảm bảo tiền vay................................................................................ 11

1.2.1. Khái niệm, đặc điểm cùa thế chấp quyền sử dụng đất..................................... 11
1.2.2. Xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất để đảm bảo tiền vay................... 15
CHUƠNG 2. PHÁP LUẬT VÈ xử LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP LÀ QUYỀN sử

DỤNG ĐẤT ĐỂ ĐẢM BẢO TIỀN VAY VÀ THỤC TIỄN ÁP DỤNG TẠI TÒA

ÁN NHÂN DÂN HUYỆN ÚNG HÒA..................................................................... 23
2.1. Quy định của pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất................. 23

2.1.1. Nguyên tắc việc xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất............................ 23
2.1.2. Các trường hợp xừ lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất............................ 25
2.1.3. Phương thức xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất................................. 30

2.1.4. Trình tự, thủ tục xử lý tài sản đảm bảo là quyền sử dụng đất........................... 35
2.2. Đánh giá thực trạng quy định của pháp luật xử lý tài sản thế chấp quyền sử dụng

đất.................................................................................................................................42
2.3. Áp dụng pháp luật trong việc xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất để bảo

đâm tiền vay từ thực tiễn áp dụng tại Tòa án nhân dân huyện ứng Hòa................ 45
2.3.1. Đánh giá việc thực thi và áp dụng pháp luật về xử lý tài sản đảm bảo là quyền

sử dụng đất để bảo đảm tiền vay từ thực tiễn áp dụng tại Tòa án nhân dân huyện úng
Hòa

45


2.3.2. Những khó khăn trong hoạt động xét xử tại Tòa án nhân dân huyện ứng Hòa

ảnh hưởng đến việc xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất................................ 48
2.3.3. Các vấn đề vướng mắc, khó khăn và nguyên nhân trong việc áp dụng pháp luật

về việc xử lý tài sản là quyền sừ dụng đất đế bảo đảm tiền vay từ thực tiễn xét xử tại
Tòa án nhân dân huyện ứng Hòa................................................................................ 53

Kết luận Chương 2...................................................................................................... 56
CHƯƠNG 3. HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VÈ xử LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP LÀ

QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐẾ ĐẢM BẢO TIỀN VAY VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ

XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP.................................................................................... 58
3.1. Định hướng hoàn thiện pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là quyền sừ dụng đất58

3.1.1. Phù hợp với quan điểm của Đảng và Nhà nước................................................ 58
3.1.2. Phù hợp với cam kết quốc tế và thông lệ quốc tế.............................................. 59
r

r

r

9

A

3.2. Hoàn thiện pháp luật xử lý tài sản thê châp là quyên sử dụng đât đê bảo đảm tiên
vay và nâng cao hiệu quả xử lý tài sản thế chấp......................................................... 60

3.2.1. Kiến nghị giải pháp hoàn thiện pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử

dụng đất....................................................................................................................... 60
3.3.2. Kiến nghị giải pháp nâng cao hiệu quả xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng
đất................................................................................................................................ 63

KẾT LUẬN................................................................................................................. 69
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO.................................................................... 71


LỜI MỞ ĐÀU

1. Tính câp thiêt của đê tài
Nền kinh tế càng phát triển, các hoạt động tín dụng càng sôi động. Trong một
nền kinh tế thị trường, vay và cho vay là một nhu cầu tất yếu. Đối với một nền


kinh tế mới nổi như Việt Nam, sự phát triển của các hoạt động tín dụng nói chung
và của hoạt động vay, cho vay nói riêng lại càng nóng hon.

Trong những năm gần đây tại Việt Nam, cùng với nhu cầu vay vốn không chỉ

của cá nhân mà cả hàng trăm nghìn doanh nghiệp được thành lập mỗi năm, rất
nhiều tố chức tín dụng đã được thành lập. Nguồn vốn mà các cá nhân, tổ chức huy
động để thực hiện sản xuất, kinh doanh...chủ yếu được thực hiện từ các tổ chức

tín dụng. Khơng có tài sản đảm bảo một cách an tồn thì hoặc sẽ khơng có các
giao dịch cho vay, hoặc có thì rủi ro đối với bên cho vay là rất lớn, nguồn vốn vì
thế mà khơng thế phân bố hiệu quả và an tồn thơng qua thị trường tiền tệ. Trong

số các tài sản được sử dụng làm tài sản thế chấp thì quyền sử dụng đất (QSDĐ) là

tài sản được sử dụng phố biến và được bên nhận thế chấp ưa chuộng hơn so với
các loại tài sản khác. Mặc dù, nhìn chung tính thanh khoản của tài sản đảm bảo là
QSDĐ không cao như đối với tài sản đảm bảo thông thường nhưng đây lại là loại

tài sản có giá trị lớn, ồn định và tồn tại mãi mãi. Thông thường chỉ khi nào khách
hàng khơng có tài sản là QSDĐ hoặc QSDĐ đã được thế chấp hết để đảm bảo thực

hiện nghĩa vụ dân sự mà khơng đủ thì bên nhận thế chấp mới áp dụng đến các biện
pháp khác hoặc nhận tài sản khác làm tài sản đảm bảo.
Tuy nhiên, thực tế công tác xử lý nợ tại các tổ chức tín dụng Việt Nam hiện nay

cho thấy dường như các tổ chức tín dụng đang yếu the. Có rất nhiều vướng mắc,
bất cập trong việc xử lý tài sản bảo đảm gây khó khăn, thậm chí cản trở các tổ


chức tín dụng thu hồi nợ. Những vướng mắc, bất cập này xuất phát từ nhiều
nguyên nhân, từ sự bất hợp tác của người vay vốn, bên bảo đảm trong thời kỳ kinh
tế ảm đạm do dịch bệnh covid 19 diễn ra phức tạp hay tính thanh khoản yếu của

các tài sản bảo đảm là bất động sản trong giai đoạn thị trường đang đóng băng,...


tuy nhiên một nguyên nhân quan trọng của tình trạng này là từ sự bât cập của hệ
thống pháp luật. Chính sự khơng phù họp và thiếu đồng bộ của các quy định pháp

luật đã gây khó khăn cho các tổ chức tín dụng trong q trình xử lý tài sản bảo

đảm để thu hồi nợ.
Xử lý tài sản bảo đảm thường là biện pháp cuối cùng mà các tổ chức tín dụng

áp dụng để thu hồi nợ. Với tư cách là bên cho vay, bên nhận bảo đảm, các tố chức
tín dụng là người bị vi phạm quyền, lợi ích họp pháp, là chủ thể cần được pháp
luật bảo vệ. Thế nhưng với các quy định pháp luật và việc áp dụng pháp luật của
các cơ quan quản lý nhà nước như hiện nay lại tạo ra một cơ che rất thuận lợi để
người vay tiền và các bên bảo đảm vi phạm nghĩa vụ dễ dàng trốn tránh hoặc kéo

dài việc thực hiện nghĩa vụ. Từ vị thế cần được bảo vệ, các tổ chức tín dụng dường
như đang bị đối xử như người đi “ức hiếp” người vay và các bên bảo đảm. Một

nguyên nhân quan trọng đã tồn tại từ lâu và còn tiếp tục ảnh hưởng lâu dài đến

hoạt động xử lý nợ nói chung và xử lý tài sản bảo đảm nói riêng của các tổ chức
tín dụng nhưng lại chưa được khắc phục.
Từ những vấn đề trên, tác giả đã chọn đề tài “Pháp luật về xử lý tài sản thế


chấp là quyền sử dụng đất để đảm bảo tiền vay tù’ thực tiễn tại TAND huyện

ứng Hòa, HN” là đề tài luận văn của mình. Các vấn đề đưa ra trong luận văn xuất
phát từ việc nghiên cứu các quy định pháp luật Việt Nam hiện nay, có tìm hiểu,
tham khảo các quy định của pháp luật một số quốc gia trên thế giới và tống kết từ

thực tiễn tham gia công tác tư vấn pháp lý, xử lý tài sản thế chấp tại các tổ chức tín

dụng, qua đó định hướng và đề xuất một số giải pháp cụ thể hoàn thiện các quy

định pháp luật về thế chấp và xử lý tài sản thế chấp nhằm tạo ra một cơ chế phù
hợp hơn trong vấn đề này.

2. Tình hình nghiên cứu:
Xử lý tài sản bảo đảm nói chung và xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là quyền
sử dụng đất nói riêng là vấn đề đã được nhiều luật gia nghiên cứu, đánh giá dưới

góc độ pháp lý. Có thể kể đến một số cơng trình tiêu biểu sau đây: Lê Thu Thủy

(2006) “Các biện pháp bảo đảm tiền vay bằng tài sản của các tổ chức tín dụng”;
2


Đỗ Văn Đại (2012) “Pháp luật về thế chấp QSDĐ ở Việt Nam”; Vũ Thị Hồng Yến

(2013) “Tài sản thế chấp và xử lý tài sản thế chấp theo quy định của pháp luật dân
sự Việt Nam hiện hành”; Nguyễn Quỳnh Hoa (2015) “Xử lý tài sản thế chấp là

QSDĐ theo pháp luật Việt Nam”;Lê Thị Thúy Bình (2016) “Thực hiện pháp luật


thế chấp quyền sử dụng đất ở Việt Nam”; các bài viết có nội dung liên quan đến
vấn đề xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ trên các tạp chí luật học chun ngành.....

Các cơng trình trên đã nghiên cứu những vấn đề liên quan đến bất động sản, bảo

đảm tiền vay, thế chấp quyền sử dụng đất nhưng chưa đi sâu vào nghiên cứu một

cách chi tiết cả về lý luận và thực tiễn các quy định của pháp luật về thế chấp

quyên sử dụng đât đế vay vịn tại các tơ chức tín dụng hiện nay. Cùng với đó, qua

một thời gian áp dụng các văn bản quy phạm pháp luật về vấn đề này cũng đã
được thay đổi nhiều. Chính tù’ những lý do trên đã tạo cho tôi mong muốn nghiên
cứu đề tài “Pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất đảm bảo tiền vay từ thực tiễn

tại Tòa án nhân dân huyện ứng Hịa, thành phố Hà Nội”.
Như vậy, dù có rất nhiều cơng trình khoa học liên quan đến đề tài mà tác giả

đang nghiên cứu nhưng chưa có một đề tài khoa học nào nghiên cứu riêng về vấn
đề xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là quyền sử dụng đất tại các tổ chửc tín dụng. Vì
thế, có thể nói rằng đề tài mà tác giả chọn là luận văn Thạc sĩ luật học là một đề tài

mới và độc lập.

3. Mục
vụ• nghiên
cứu
• đích và nhiệm
•
~


a. Mục đích nghiên cứu:
Mục đích nghiên cứu của luận văn là làm sáng tỏ về mặt lý luận, cơ sở pháp

dụng đât từ áp dụng thực tiên tại Tòa án nhân dân huyện Ưng Hịa, thành phơ Hà
2

1

r

Nội đê trên cơ sở đó đê xt các giải pháp hồn thiện quy định của pháp luật.

b. Nhiệm vụ nghiên cứu:
Từ mục đích nghiên cứu trên, luận văn đặt ra các nhiệm vụ cụ thể sau:
Tìm hiểu, phân tích các khái niệm cơ bản liên quan đến thế chấp tài sản, quyền

3


Hệ thống hóa các quy định của pháp luật hiện hành về xử lý tài sản thế chấp

là quyền sử dụng đất đặc biệt nêu và phân tích thực tiễn áp dụng pháp luật về xử lý

tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất ở Việt Nam hiện nay, chỉ ra những vấn đề
bất cập, hạn chế và nguyên nhân;
Kiến nghị một số phương hướng và giải pháp để hoàn thiện hệ thống pháp

luật và nâng cao hiệu quả công tác về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất.


4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu của luận văn là quy định cùa pháp luật áp dụng để

giải quyết các tranh chấp về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất để đảm
bảo tiền vay tại ngân hàng và các tổ chức tín dụng.
Từ đối tượng nghiên cứu trên dẫn tới phạm vi nghiên cứu cụ thể như sau:

Thứ nhất, dựa trên những vấn đề lý luận về biện pháp thế chấp, luận văn tập
trung nghiên cứu những khía cạnh pháp lý và thực tiễn của xử lý tài sản thế chấp

là quyền sừ dụng đất thơng qua tìm hiểu các quy định của pháp luật về xử lý

quyền sử dụng đất ở Bộ luật Dân sự 2015, Luật Đất đai 2013, Nghị định
43/2014/NĐ-CP của Chính phủ về hướng dẫn thi hành Luật đất đai 2013, Nghị

21/2021/NĐ-CP

định

của

Chính phủ về giao dịch bảo đảm của Chính phủ về giao dịch bảo đảm, từ đó có thể
thấy được tầm quan trọng của vấn đề về việc xử lý quyền sử dụng trong bối cảnh
kinh tế hiện nay.

Thứ hai, luận văn tìm hiểu thực trạng áp dụng trong xử lý tài sản thế chấp là

quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân huyện ứng Hịa, thành phố Hà Nội. Từ đó
đưa ra những đánh giá, nhận định về vướng mắc, bất cập trong việc áp dụng pháp


luật về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất.
Thứ ba, luận văn đề xuất một số giải pháp để hoàn thiện hệ thống pháp luật

và nâng cao hiệu quả áp dụng các quy định pháp luật xử lý tài sản thế chấp là

quyền sử dụng đất

5. Phương pháp nghiên cứu đề tài
Pháp luật là một bộ phận của thượng tầng kiến trúc xã hội được hình thành

4


từ một cơ sở hạ tâng nhât định, pháp luật là tâm gương phản chiêu xã hội và ngược

lại, xã hội luôn là cơ sở thực tiễn của pháp luật. Vì vậy pháp luật chỉ khả thi khi
quy định của nó phù họp với thực tiễn. Nhận thức rõ vấn đề này nên trong quá
trình nghiên cứu đề tài, tác giải luôn dựa vào nguyên lý của chủ nghĩa duy vật biện

chứng và duy vật lịch sử đế tìm hiểu các quy định của pháp luật về xử lý tài sản
bảo đảm tiền vay là quyền sử dụng đất tại ngân hàng trong mối quan hệ giữa pháp

luật và thực tiễn của đời sống xã hội. Bên cạnh đó, luận văn còn sử dụng một số
phương pháp nghiên cứu khoa học cơ bản như: Phương pháp phân tích, tổng hợp,

khái quát hóa, so sánh pháp luật .... để làm sáng tỏ mục tiêu và nội dung nghiên
cứu của đề tài.

6. Y nghĩa lý luận và thực tiên của luận văn
Trên cơ sở phân tích một số vấn đề lý luận, thực trạng pháp luật và thực tiễn


thi hành pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là quyền sử dụng đất tại các tố

chức tín dụng Việt Nam. Luận văn chỉ ra được những vướng mắc, bất cập, mâu
thuẫn của các quy định pháp luật về tài sản bảo đảm tiền vay và xử lý tài sản bảo
đảm tiền vay là quyền sử dụng đất hiện nay gây khó khăn cho hoạt động xử lý tài
sản bảo đảm từ đó đưa ra hướng giải quyết phù hợp với điều kiện, chính trị, kinh

tế, xã hội của Việt Nam và thơng lệ quốc tế. Ngồi ra luận văn cịn đề xuất các giải
pháp đề hồn thiện hệ thống pháp luật và nâng cao hiệu quả áp dụng các quy định

của pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất.

7. Cơ cấu của luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung luận
văn gồm 03 chương:

Chương 1: Những vấn đề lý luận cơ bản về xử lý tài sản thế chấp quyền sử
dụng đất tại ngân hàng ở Việt Nam.

Chương 2: Pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất để đảm
bảo tiền vay và thực tiễn áp dụng tại Tòa án nhân dân huyện ứng Hịa.

Chương 3: Hồn thiện quy định pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là quyền
sử dụng đất để đảm bảo tiền vay và nâng cao hiệu quả xử lý tài sản thế chấp.

5


CHƯƠNG 1

NHỮNG VÁN ĐÈ LÝ LUẬN cơ BẢN VÈ xử LÝ TÀI SẢN THÉ CHẤP
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

1.1.

Khái niệm thế chấp tài sản và xử lý thế chấp

1.1.1. Khái niệm chung về thế chấp tài sản
Ở Việt Nam, quan niệm về thế chấp tài sản cũng xuất hiện từ rất sớm, từ
“thế chấp” có nguồn gốc từ Hán - Việt: “Thế là bỏ đi, thay cho”, còn “chấp là cầm

giữ, bắt”. Trong từ điển tiếng Việt thì “thế chấp dùng làm vật bảo đảm, thay thế
cho số tiền vay nếu khơng có khả năng trả đúng kỳ hạn”. Theo quy định của pháp

luật Việt Nam hiện hành : “Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên
thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và

không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp)”.
Nhìn chung dù quan niệm thế chấp tài sản dưới góc độ nào đi nữa thì khi nhận

định về thế chấp tài sản đều có những đặc điểm chung như sau:
Thứ nhất, tài sản thế chấp có thế là bất động sản; động sản; vật phụ gắn với

động sản, bất động sản thế chấp; tài sản gắn liền với đất trong trường hợp thế chấp

quyền sử dụng đất thuộc quyền sở hữu của người thế chấp.
Thứ hai, thế chấp là một hợp đồng phụ bên cạnh một hợp đồng chính là quan
hệ nghĩa vụ trong đó nghĩa vụ của bên có nghĩa vụ là đối tượng được bảo đảm.

Thứ ba, tài sản thế chấp được để lại cho người thế chấp giữ, các bên có thể


giao cho bên thứ ba giữ nếu các bên có thoả thuận. Như vậy, việc thế chấp tài sản
không phải là dùng quyền sở hữu tài sản để bảo đảm vì quyền sở hữu tài sản thực
tế vẫn còn nằm trong tay chủ sở hữu thực sự.
Thứ tư, họp đồng thế chấp trong một số trường họp phải được đãng ký tại cơ

quan Nhà nước có thẩm quyền.

1.1.2. Khái niệm xử lý tài săn thế chấp
“Xử lý tài sản thế chấp là quá trình thực thi quyền của bên nhận thế chấp

thông qua việc tiến hành các thủ tục định đoạt quyền sở hữu tài sản thế chấp và số

6


tiên thu được sẽ thanh toán cho bên nhận thê châp và các chủ thê khác cùng có

quyền lợi trên tài sản đó theo thứ tự ưu tiên do các bên thỏa thuận hoặc pháp luật
quy định”
Theo quy định của Điều 301 BLDS năm 2015, trường hợp người đang giữ

tài sản khơng giao tài sản thì bên nhận bảo đảm có quyền u cầu tịa án giải
quyết, trừ trường hợp luật liên quan có quy định khác. Quy định này cho thấy,

quyền truy địi của chủ nợ có bảo đảm, còn đối với vấn đề xử lý như thế nào, thì

câu trả lời vẫn phải dựa vào các quy định chung về bắt buộc trả nợ bang con
đường toà án.


1.2.

Khái niệm, đặc điểm thế chấp quyền sử dụng đất và xử lý tài săn thế
chấp

quyên sử dụng đât đê đảm bảo tiên vay
1.2.1. Khái niệm, đặc điểm của thế chấp quyền sử dụng đất

* Khái niệm thế chấp quyền sủ’ dụng đất
Nhìn một cách tơng thê quan hệ thê châp QSDĐ ở cả phương diện pháp lý và

thực tể, có thể hiểu khái niệm thế chấp QSDĐ như sau:
The chấp QSDĐ là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cỏ QSDĐ (gọi là
bên thế chấp) dùng QSDĐ của mình để đám bảo việc thực hiện nghĩa vụ dãn sự -

kinh tể với bên kia (gọi là bên nhận the chấp); bên thể chấp được tiếp tục sử dụng

đất trong thời hạn thế chấp.

* Đặc diêm của thê châp quyên sử dụng đât
Thứ nhất, đối tượng thế chấp là một loại tài sản đặc biệt được biểu hiện

dưới dạng quyền và không thuộc quyển sớ hữu của người thế chấp.
Thứ hai, xét về nguồn gốc và bản chất của thế chap tài sản thì thế chấp

QSDĐ khơng phải là hình thức chuyên QSDĐ
Thứ ba, trình tự, thủ tục thê chãp QSDĐ được quy định chặt chẽ hơn nhiêu

so với trình tự, thủ tục thực hiện các giao dịch đảm bảo bằng các tài sản khác.


1.2.2. Xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất để đảm bảo tiền vay
* Khái niệm xử lý tài săn thế chấp là quyền sử dụng đất
7


“Xử lý tài sản thê châp là quá trình thực thi quyên của bên nhận thê châp thông
qua việc tiến hành các thủ tục định đoạt quyền sở hữu tài sản thế chấp và số tiền

thu được sẽ thanh toán cho bên nhận thế chấp và các chủ thể khác cùng có quyền

lợi trên tài sản đó theo thứ tự ưu tiên do các bên thỏa thuận hoặc pháp luật quy
định”

* Đặc điểm xú’ lý tài săn thế chấp là quyền sủ’ dụng đất
Thứ nhất, đối tượng tác động trực tiếp của quá trinh xừ lý chính là QSDĐ được

thế chấp.

Thứ hai, hậu quả pháp lý của xử lý tài sản thế chấp làm chấm dứt quyền sở

hữu của bên the chấp đối với tài sản đó.
Thứ ba, phương thức xử lý tài sản thế chấp đa dạng, phong phú và phụ thuộc

vào sự thỏa thuận của các bên, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.
Thứ tư, số tiền thu được từ xử lý tài sản thế chấp có thể được đảm bảo cho lợi

ích của nhiều chủ thể theo thứ tự• ưu tiên được
• xác lập
• 1 theo luật
• định

• hoặc
• theo sự•

thỏa thuận của các bên. Mục đích cuối cùng của xử lý tài sản thế chấp là giải quyết
tổng thể các lợi ích của các chủ thể có liên quan đến tài sản thế chấp.

Thứ năm, quá trình xử lý tài sản thế chấp cần phải tuân thủ các quy định khác
về thù tục hành chính.

Thứ sáu, kết quả xử lý tài sản thế chấp bị chi phối bởi các yếu tố cơ bản.

8


CHƯƠNG 2
PHÁP LUẬT VÈ XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP LÀ QUYÈN sử DỤNG ĐÁT

ĐÈ ĐẢM BẢO TIỀN VAY VÀ THỤC
TIỄN ÁP DỤNG
TẠI
TỊA ÁN
•
•
•
NHÂN DÂN HUYỆN ỨNG HỊA.

2.1. Quy định của pháp luật vê xử lý tài săn thê châp là quyên sử dụng đât

2.1.1. Nguyên tắc việc xử lý tài săn thế chấp là quyền sủ’ dụng đất.
Việc xử lý tài sản bảo đảm phài tuân theo các nguyên tắc sau đây:

Thứ nhất, về nguyên tắc việc xử lý quyền sử dụng đất được thực hiện theo thỏa

thuận của các bên.
Thứ hai, đảm bảo tiết kiệm về thời gian và chi phí. Khi tiến hành xử lý tài sản
thế chấp cũng là lúc bên nhận thế chấp đối mặt với rủi ro về việc thu giữ vốn đối

với khoản vay được bảo đảm bằng tài sản đó.
Thứ ba, việc xừ lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất phải đảm bảo tính
cơng khai và minh bạch, bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia

giao dịch bảo đảm, cá nhân, tố chức có liên quan và phù hợp với các quy định của

pháp luật.
Thứ tư, khơng mang tính kinh doanh của bên có quyền xử lý.
Thứ năm, tổ chức, cá nhân mua tài sản bảo đảm hoặc nhận chính tài sản bảo

đảm là quyền sử dụng đất để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên bảo
đảm phải thuộc đối tượng được cấp Giấy chứng nhận quyền sừ dụng đất; trường
hợp tổ chức, cá nhân không thuộc đối tượng được cấp Giấy chứng nhận quyền sử

dụng đất thì chỉ được hưởng giá trị quyền sử dụng đất.

2.1.2. Các trường hợp xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất
Việc xử lý tài sản thế chấp QSDĐ là một trong những căn cứ làm chấm dứt
hợp đồng thế chấp. Theo đó, quyền đối với QSDĐ của bên thế chấp cũng chấm

dứt và được
dịch
chuyển
cho bên nhận

thế chấp1 hoặc
bên thứ ba để thực
hiện
•
•
e/
•
•
••
nghĩa vụ được đảm bảo.

Những hậu quả pháp lý do quá trình xử lý QSDĐ thế chấp sẽ ảnh hưởng đến
9


rât nhiêu các chủ thê khác nhau, đặc biệt do bị chi phơi bởi chê độ sở hữu tồn dân

của QSDĐ nên việc xử lý QSDĐ thế chấp chỉ được thực hiện khi có căn cứ luật

định đã xảy ra.

2.1.3. Phương thức xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất
về nguyên tắc chung, theo quy định tại khoản 1, Điều 303 Bộ luật dân sự

2015, các bên có thế thỏa thuận một trong các phương thức xử lý tài sản thế chấp
sau đây: (1) Bán đấu giá tài sản; (2) Bên nhận bảo đảm tự bán tài sản; (3) Bên

nhận bảo đảm nhận chính tài sản để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên
bảo đảm; (4) Phương thức khác. Hoặc trong trường hợp các bên khơng thỏa thuận
được với nhau thì tài sản thế chấp được bán đấu giá, trừ trường họp có quy định

khác.

2.1.3.1. Phương thức xử lý theo thỏa thuận của các bên
Chuyên nhượng quyền sử dụng đẩt

Việc chuyển nhượng QSDĐ còn có thể thực hiện thơng qua hợp đồng chuyển
nhượng mà trong đó bên chuyển nhượng là bên thế chấp. Tuy nhiên, để bảo đảm

thu được nợ vay, bên nhận thế chấp phải thực hiện các biện pháp quản lý dòng tiền
khi chuyển nhượng QSDĐ
Bên nhận thế chấp nhận chinh QSDĐ thế chấp để thay thế cho việc thực hiện

nghĩa vụ của bên the chấp
Các bên trong hợp đồng thế chấp có thể thỏa thuận trong trường hợp xử lý tài

sản thế chấp, bên nhận thế chấp sẽ nhận chính tài sản thế chấp thay thế cho việc
thực hiện nghĩa vụ của bên thế chấp

2.1.3.2. Xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất khi khơng có sự tự
nguyện bàn giao
Khi khơng có sự hợp tác, tự nguyện, việc xử lý tài sản thế chấp sẽ phức tạp
hơn, thời gian kéo dài hơn và chủ yếu do bên nhận thế chấp đơn phương thực hiện

theo một trong hai cách sau:
Thứ nhất: Bán đấu giá quyền sử dụng đẩt
Thứ hai: Khởi kiện tại Tòa án

10



2.1.4. Trình tự, thủ tục xử lý tài sản đảm bảo là quyên sử dụng đât

2.1.4.1. Thông báo về việc xử lý quyền sử dụng đất đã thế chấp
Việc thông báo về việc xử lý tài sản bảo đảm là một quy định mới của Bộ

luật dân sự năm 2015, theo đó nó bảo đảm được tính khách quan cũng như bảo
đảm quyền và lợi ích hợp pháp của bên thế chấp hay bên giữ tài sản bảo đảm

2.1.4.2. Thu giữ quyền sử dụng đất để xử lý
Sau khi nhận được thông báo về việc xử lý QSDĐ thế chấp của bên nhận thế

chấp, bên giữ QSDĐ thế chấp phải giao quyền sử dụng đất đó cho người xử lý tài sản
theo thơng báo đó. Nếu QSDĐ thế chấp do bên thứ ba giữ thì bên xử lý tài sản phải
thông báo bằng văn bản cho những người này về việc yêu cầu chuyển giao tài sản bảo

đảm.

2.1.4.3. Thi hành bản án, quyết định của Tòa án
Nếu hết thời hạn ấn định trong thông báo mà bên giữ QSDĐ thế chấp khơng
giao tài sản thì người xử lý tài sản có thể u cầu Tịa án có thẩm quyền giải quyết,

về trình tự thủ tục nộp đon yêu cầu và giải quyết yêu cầu của bên yêu cầu được

tuân thủ đúng theo quy định tại BLTTDS năm 2015.

2.1.4.4. Thủ tục xóa đăng ký thế chấp là quyền sử dụng đất
Xóa đăng ký thế chấp ỌSDĐ là bước cuối cùng của quá trình xử lý tài sản
thế chấp là QSDĐ. Việc xóa đăng ký thế chấp này có ý nghĩa chứng minh rằng
QSDĐ khơng cịn là tài sản thế chấp đối với khoản nợ của bên thế chấp với bên


nhận thể chấp nữa, hiểu một cách đơn giản thì tại thời điểm xóa đăng ký thế chấp

thì hai bên khơng cịn quan hệ thế chấp tài sản nữa, mọi vấn đề liên quan đến

quyền lợi và nghĩa vụ cũng sẽ không cịn.

2.I.4.5. Thứ tự ưu tiên thanh tốn từ việc xử lý QSDĐ
Thứ tự ưu tiên thanh toán từ việc xử lý QSDĐ thế chấp để thu hồi nợ cũng
được áp dụng tương tự như thứ tự ưu tiên thanh toán đổi với tài sản bảo đảm trong

các giao dịch bảo đảm nói chung. Theo đó, nếu giao dịch bảo đảm được đăng ký
thì việc xác minh thứ tự ưu tiên thanh toán khi xử lý tài sản bảo đảm được xác
định theo thứ tự đăng ký. Nếu một tài sản được dùng để bảo đảm cho nhiều nghĩa

11


vụ dân sự mà có giao dịch được đăng ký, giao dịch khơng đăng ký thì giao dịch

được đăng ký sẽ được ưu tiên thanh toán trước,...

2.2. Đánh giá thực trạng quy định của pháp luật xử lý tài sản thế chấp
là quyền sử dụng đất
- về phương thức xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất
- về định giá tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất
- về thủ tục sang tên đối với tài sản thế chấp được xử lý là quyền sử dụng
đất

- Sự hỗ trợ của các cơ quan nhà nước trong việc xử lý quyền sử dụng đất
thế chấp


2.3. Áp dụng pháp luật trong việc xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử

dụng
đất để bảo đảm tiền vayV từ thực
tiễn xét xử tại
Tịa án nhân dân huyện
•
o
•
•
•/ •
ứng Hịa.

2.3.1. Đánh giá việc thực thi và áp dụng pháp luật về xử lý tài sản đảm
bảo là quyền sử dụng đất để bảo đảm tiền vay từ thực tiễn áp dụng tại Tòa án
nhân dân huyện ứng Hòa.
Trên thực tế, dù đã được pháp luật quy định cụ thể nhưng khi triển khai việc

thực thi một số quy định của pháp luật khi khởi kiện ra Tòa án để thu hồi nợ đặc
biệt đối với tài sản bảo đảm là QSDĐ cũng gặp rất nhiều khó khăn, vướng mắc:

Thứ nhất, Tịa án không thụ lý đơn khởi kiện với lý do đơn khởi kiện không

ghi đầy đủ cụ thể hoặc ghi không đủng tên, địa chỉ của người bị kiện.
Thứ hai, việc xử án tín dụng tại Tịa án thường diễn ra trong thời gian dài
và chi phí lớn.

Thứ ba, các cơ quan tài phán cịn có những nhận thức khơng nhất quản
trong xử lý tranh chấp.

77? ứ tự, việc xử lý tài sản the chấp gặp khỏ khăn do lỗi từ phía bên cho vay

2.3.2. Những khó khăn trong hoạt động xét xử tại Tòa án nhân dân

huyện ứng Hòa ảnh hưởng đến việc xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng

đất.
12


Từ việc xét xử các vụ án tranh châp Họp đơng tín dụng có liên quan đên

việc xử lý tài sản để bảo đảm tiền vay là quyền sử dụng đất thì Tịa án đã áp dụng

các quy định của pháp luật theo Bộ luật dân sự, Bộ luật tố tụng dân sự, Luật đất
đai và các văn bản hướng dẫn có liên quan để xác định việc vay vốn, thế chấp và

thực hiện hợp đồng đã ký kết giữa các chủ thể tham gia giao dịch. Tòa án trong
quá trình giải quyết đã xác minh các vấn đề tranh chấp phát sinh, áp dụng quy định

của pháp luật và đưa ra các nhận định đúng đắn để giải quyết vụ án, từ đó đưa ra
quyết định đúng luật.
Tuy nhiên qua xem xét theo thủ tục phúc thẩm, giám đốc thẩm, tái thẩm đa

số các vụ án bị kháng nghị vì các lý do là: xác minh thu thập chứng cứ không đầy
đủ; xác định tư cách người tham gia tố tụng không đúng hoặc không đầy đủ; xem

xét đánh giá chứng cứ chưa tồn diện, chính xác hoặc xác định tính họp pháp của

hợp đồng thế chấp, bảo lãnh không đúng; xử lý tài sản bảo đảm cho các khoản vay


theo hợp đồng tín dụng khơng đúng pháp luật gây ảnh hưởng đến quyền, lợi ích
hợp pháp của đương sự. Sai sót chủ yếu trong các bản án của Tòa án các cấp là
việc Tòa án thu thập, xác minh chứng cứ không đầy đủ nên dẫn đến quyết định về
việc xử lý tài sản bảo đảm trong vụ án không đúng quy định của pháp luật.

2.3.3. Các vấn đề vướng mắc, khó khăn và nguyên nhân trong việc áp

dụng pháp luật về việc xử lý tài săn là quyền sủ’ dụng đất đế bảo đảm tiền vay

từ thực tiễn xét xử tại Tòa án nhân dân huyện ú ng Hòa.
Thực tiễn thực hiện pháp luật thế chấp QSDĐ cho thấy những hạn chế trong
việc thực hiện pháp luật thế chấp QSDĐ bắt nguồn từ những nguyên nhân sau đây:

Một là, pháp luật TCQSDĐ còn nhiều bất cập; chồng chéo mâu thuẫn, chưa

đồng bộ; thiếu cụ thể, chưa rõ ràng.
Hai là, công tác tô chức thực hiện pháp luật còn nhiều yếu kém.

Ba là, do những yếu kém về trình độ, năng lực, phẩm chất đạo đức của một
bộ phận cản bộ, công chức các cơ quan quản lỷ nhà nước, cơ quan tư pháp, cơ

quan bổ trợ tư pháp.

Bổn là, tình trạng lạc hậu, chậm hiện đại hóa trong hoạt động của cơ quan

quản lý nhà nước và cơ quan tư pháp, cơ quan giao dịch có bảo đảm v.v...
13



CHƯƠNG 3
KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VÈ xử LÝ TÀI SẢN

THẾ CHẤP LÀ QUYỀN sử DỤNG ĐẤT ĐẺ ĐẢM BẢO TIỀN VAY VÀ
NÂNG CAO HIỆU QUẢ xử LÝ TÀI SẢN THÉ CHẤP
3.1. Định hướng hoàn thiện pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là quyền
sử dụng đất

3.1.1. Phù hợp với quan điếm của Đảng và Nhà nước
Đẻ đảm bảo hoàn thiện pháp luật về xử lý QSDĐ thế chấp phù hợp với quan
điếm, chỉ đạo của Đảng và Nhà nước chúng ta cần bám sát những nhiệm vụ trọng
tâm sau đây:
Một là, cần nâng cao hiệu lực, hiệu quả thực thi pháp luật về xử lý QSDĐ

thể chấp, chú trọng việc tuyên truyền chính sách pháp luật về xử lý QSDĐ thế

chấp; tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra có trọng tâm, trọng điểm, tập trung
vào các điểm nóng, các vấn đề bức xúc để kịp thời phát hiện, chấn chỉnh, xử lý các
sai phạm.

Hai là, tập trung xây dựng hệ thống thông tin cơ sở dữ liệu về các QSDĐ đã
được thực hiện thế chấp nhằm phục vụ đa mục tiêu đảm bảo sự quản lý thống nhất

từ Trung ương đến địa phương; đảm bảo công khai, minh bạch các thông tin liên
quan đến các QSDĐ đã được thế chấp nhằm bảo đảm xác định các đối tượng có

quyền và nghĩa vụ liên quan cũng như xác định thứ tự ưu tiên thanh toán khi thực
hiện xử lý QSDĐ thế chấp.

Ba là, bồi dưỡng nâng cao chuyên môn, nghiệp vụ của các đối tượng thực

hiện quy trình xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ đủ về số lượng, đảm bảo về chất
lượng phù hợp với các tiêu chuẩn, tính chất cơng việc (ví dụ như kê biên, định giá

QSDĐ, thực hiện thủ tục chuyển nhượng QSDĐ, tổ chức bán đấu giá QSDĐ, thực

hiện thù tục chuyển nhượng QSDĐ sau khi xử lí ...).

3.1.2. Phù hợp với cam kết quốc tế và thông lệ quốc tế
Để đảm bảo hoàn thiện pháp luật về xử lý QSDĐ thế chấp phù hợp với
14


thông lệ quôc tê trên phương diện xử lý một tài sản đảm bão thông thường cân một
số định hướng cụ thể như sau:

Một là, tôn trọng tối đa quyền tự xừ lý tài sản của bên nhận tài sản thế chấp

là QSDĐ, nhìn nhận QSDĐ giống như một tài sản thế chấp thơng thường dưới

những hình thức xử lý giống với các tài sản thế chấp thông thường được quy định

tại các nội dung của luật mâu.
Hai là, bên cạnh việc tôn trọng quyền tự xử lý QSDĐ của bên nhận thế
chấp, cần tăng cường các chế tài nhằm đảm bảo cho bên thế chấp khi bên nhận thế

chấp vi phạm các nguyên tắc của việc xử lý tài sản.

3.2. Hoàn thiện pháp luật xử lý tài sẳn thê châp là quyên sử dụng đât đê
bảo đảm tiền vay và nâng cao hiệu quả xử lý tài sản thế chấp
3.2.1. Kiến nghị giải pháp hoàn thiện pháp luật về xử lý tài sản thế chấp


là quyền sử dụng đất
Pháp luật cần có quy định cụ thể về xử lý tài sản thế chấp khi bên thế chấp

là pháp nhân bị phá sản: Luật Phá sản cần xác định rõ rằng trường hợp duy nhất

được đình chỉ xử lý tài sản thế chấp là khi Thấm phán ra quyết định áp dụng thủ
tục phục hồi hoạt động của doanh nghiệp. Trong thời gian phục hồi cần bổ sung

quy định: bên nhận thế chấp được quyền yêu cầu Tòa án cho phép bán tài sản thể

chấp trong thời gian đang áp dụng biện pháp tạm đình chỉ xử lý tài sản của doanh
nghiệp phá sản. Neu bên nhận thế chấp không thể xử lý ngay, thì họ cũng sẽ lâm

vào tinh trạng phá sản hoặc tài sản thế chấp phải được xử lý ngay nếu không sẽ bị
hư hỏng và tiêu hủy... Pháp luật cần bổ sung quy định và coi đây là những chứng

cứ để bên nhận thế chấp yêu cầu Tòa án cho phép xử lý tài sản thế chấp khi Tòa án
đã thụ lý đơn yêu cầu tuyên bố phá sản.
Pháp luật cần quy định cụ thể về xử lý tài sản thế chấp trong trường họp bên

thế chấp dùng tài sản thế chấp để phạm tội hoặc vi phạm các quy định hành chính:

Nếu bên thế chấp sử dụng tài sản thế chấp để thực hiện hành vi phạm tội khiến cho

tài sản đó là tang vật vụ án, thì pháp luật cần quy định cụ thể về hướng xử lý: bên
nhận thế chấp có quyền thu giữ tài sản đó để xử lý theo thỏa thuận, cam kết trong
15



hợp đông thê châp hay sẽ bị tịch thu sung quỳ nhà nước. Đê bảo đảm quyên lợi

cho bên nhận thế chấp, pháp luật cần bổ sung quy định: Trường hợp người có

hành vi trái pháp luật dùng tài sản bảo đảm làm phương tiện phạm tội trong thời

hạn họp đồng bảo đảm đó đang có hiệu lực pháp luật, thì tài sản đó bị tịch thu.
Người bảo đảm phải dùng tài sản khác đề bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ đối với

người nhận bảo đăm.

Các quy định về thủ tục bán tài sản thế chấp là QSDĐ phải bảo đảm tính

đơn giản, thuận lợi và số tiền thu được phải sát nhất với giá thị trường của bất
động sản là QSDĐ. Pháp luật cần bổ sung quy định các trường hợp bán tài sản thế

chấp là QSDĐ phải có sự giám sát của Tịa án. Các trường họp sau đây nhất thiết
phải có sự giám sát của Tịa án để đảm bảo tính cơng bằng khi: bán tài sản thế

chấp mà khơng có sự thống nhất ý chí của tất cả những chủ thể có quyền lợi liên
quan đến tài sản thế chấp; khi bên nhận thế chấp xin nhận chính tài sản thế chấp

làm sở hữu để thay 68 thế cho nghĩa vụ bị vi phạm

3.3.2. Kiến nghị giải pháp nâng cao hiệu quả xử lý tài sản thế chấp là
quyền sủ’ dụng đất
- Giải pháp đẩy mạnh các hoạt động tổ chức thực hiện pháp luật thế chấp
quyền sừ dụng đất

- Nâng cao năng lực, trách nhiệm, đạo đức công vụ của cán bộ, công chức

cơ quan quản lý nhà nước giải quyết các vấn đề về đất đai và các cơ quan tư pháp.

- Xây dựng, kiện toàn hệ thống cơ quan đăng ký giao dịch có bảo đảm, hiện
đại hóa hệ thống lưu trữ, kết nối, trao đổi thơng tin về giao dịch có bảo đảm, trong
đó có họp đồng thế chấp quyền sử dụng đất.

- Tăng cường các hoạt động dịch vụ, tư vấn pháp lý, trợ giúp pháp lý trong
thực hiện pháp luật thế chấp quyền sử dụng đất

- Tăng cường giám sát, kiểm tra, xử lý vi phạm đối với các hoạt động liên
quan đến việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, ký kết, thanh lý, giải quyết
tranh chấp hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất

16


KẾT LUẬN
Kêt quá thu được sau khi thực hiện nghiên cứu đê tài: “Pháp luật vê xử lý

tài sản the chap là quyền sử dụng đất đê đảm bảo tiền vay từ thực tiễn tại TAND
huyện ứng Hòa, HN” cho phép rút ra một số kết luận sau đây:

Trong bối cảnh phát triển kinh tế thị trường và để đáp ứng nhu cầu thực tiễn
của hoạt động kinh doanh là cần nguồn vốn để thực hiện các hoạt động sản xuất,
kinh doanh thì hoạt động cho vay và giao dịch bảo đảm ngày càng trở nên phố

biến và cần thiết. Trong số các hình thức giao dịch bảo đảm thì giao dịch bằng thế
chấp quyền sử dụng đất là phổ biến nhất. Thế chấp QSDĐ ở Việt Nam là một biện

pháp đảm bảo nghĩa vụ dân sự đặc thù do chế độ sở hữu toàn dân về đất đai chi


phối về nhiều mặt như: đối tượng thế chấp, nguồn gốc, bản chất của thế chấp và
trình tự, thủ tục thế chấp QSDĐ. Nhưng trong đó việc xử lý tài sản thế chấp là
QSDĐ đóng vai trị quan trọng hon cả quyết định hiệu quả của giao dịch.

Các quy định về xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ nói chung ngày càng rõ

ràng, cụ thể, chặt chẽ, thuận lợi hon tăng cơ sở pháp lý để ký kết, thanh lý, giải
quyết tranh chấp hợp đồng thế chấp QSDĐ; bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của
các bên trong quan hệ hợp đông thê châp QSDĐ. Tuy vậy, việc pháp luật thê châp
QSDĐ vẫn còn nhiều hạn chế: một số quy định liên quan đến QSDĐ, thế chấp
QSDĐ trong Bộ luật dân sự, Luật đất đai, Luật công chứng và các Thông tư chưa

thong nhất, thiếu đồng bộ; một số quy định không rõ ràng, thiếu cụ thể và chưa
chặt chẽ. Những hạn chế này ngày nhiều gây khó khăn trong ký kết, thanh lý, giải
quyết tranh chấp hợp đồng thế chấp QSDĐ.

Hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả điều chỉnh pháp luật với hoạt

động xử lý tài sản thế chấp là ỌSDĐ là nhu cầu tất yếu cùa nước ta thời gian tới.
Trong đó, hồn thiện pháp luật về thế chế và nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật

về xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ là nhiệm vụ trọng tâm. Đồng thời cần chú trọng
các biện pháp khác như tuyên truyền phổ biến pháp luật về xử lý tài sản thế chấp
là QSDĐ, nâng cao trình độ của đội ngũ cán bộ trong cơng tác xử lý tài sản thế
chấp là QSDĐ...

17