Cơng trình đưọc hồn thành
tại Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội

Người hướng dân khoa học: PGS.TS Nguyên Thị Thương Huyên

Phản biện 1: TS. Đặng Vũ Huân
Phản biện 2: TS. Nguyễn Trọng Điệp

Luận văn được bảo vệ tại Hội đông châm luận văn, họp tại
Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội.

Vào hồi 08 giờ 30 phút, ngày 30 tháng 6 năm 2022

Có thê tìm hỉêu luận
văn tại
•
•
- Trung tâm tư liệu Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội
- Trung~ tâm tư liệu
• - Thư viện
• Đại
• học
• Quốc gia
~ Hà Nội
•


MỤC LỤC CỦA LUẬN VĂN

Trang
Trang phụ bìa

Lời cam đoan
Muc luc
MỞ ĐẦU
CHƯƠNG 1: MỘT SÓ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG
THÉ CHẤP QUYỀN sử DỤNG ĐẤT VÀ PHÁP LUẬT
VÈ HỢP ĐỒNG THÉ CHẤP QUYỀN sử DỤNG ĐẤT........ 11
1.1.
Khái niệm, đặc điểm của hợp đồng thế chấp quyền sử
dụng đất........................................................................................... 11
1.1.1. Khái niệm hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất.......................... 11
1.1.2. Đặc điểm của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất..................... 15
1.2.
Khái niệm, đặc điểm và nội dung của pháp luật về họp
đồng thế chấp quyền sử dụng đất................................................ 19
1.2.1. Khái niệm pháp luật về họp đồng thế chấp quyền sử dụng đất.... 19
1.2.2. Đặc điểm của pháp luật về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất.... 19
1.2.3. Nội dung điều chỉnh của pháp luật về hợp đồng thế chấp
quyền sử dụng đất........................................................................... 22
1.3.
Một số nhân tố ảnh hưởng đến thực hiện hợp đồng thế
chấp quyền sử dụng đất...............................................................28
1.3.1. Các nhân tố chủ quan.....................................................................28
1.3.2. Các nhân tố khách quan................................................................ 29
Kết luận chương 1..................................................................................... 30
•

•

•


CHƯƠNG 2: THỤC TRẠNG PHÁP LUẬT VÈ HỢP ĐỒNG THÉ
CHÁP QUYÈN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ THựC TIỄN THựC
HIỆN TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI TNHH MTV
XÂY DựNG
VIỆT
NAM................................................................ 31
•
•
2.1.
Lược sử q trình hình thành và phát triển của pháp luật
về họp đồng thế chấp quyền sử dụng đất................................... 31
2.1.1. Giai đoạn từ khi Luật Đất đai năm 1993 có hiệu lực đến trước
khi Luật Đất đai 2003 ra đời........................................................... 31
•

•

•


2.1.2. Giai đoạn từ khi Luật Đât đai năm 2003 có hiệu lực đên trước
khi Luật Đất đai 2013 ra đời........................................................... 33
2.1.3. Giai đoạn từ khi Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực đển nay..... 34
2.2.
Thực trạng quỵ định của pháp luật về họp đồng thế chấp
quyền sử dụng đất ở Việt Nam hiện nay.................................... 36
2.2.1. Quy định về giao kết hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất....... 36
2.2.2. Quy định về thực hiện họp đồng thế chấp quyền sử dụng đất
46
2.2.3. Quy định về giải quyết tranh chấp liên quan đến hợp đồng the

chấp quyền sử dụng đất.................................................................. 48
2.3.
Thực tiễn thực hiện pháp luật về họp đồng thế chấp quyền
sử dụng đất tại Ngân hàng Thương mại TNHH MTV Xây
dựng Việt Nam.................................................................................49
2.3.1. Tống quan về CB Bank và hoạt động thế chấp quyền sử dụng
đất tại CB Bank............................................................................... 49
2.3.2. Thực tiễn thực hiện pháp luật về họp đồng thế chấp quyền sử
dụng đất tại CB Bank.....................................................................51
2.4.
Đánh giá thực trạng pháp luật về họp đồng thế chấp
quyền sử dụng đất từ thực tiễn thực hiện tại Ngân hàng
Thương mại TNHH MTV Xây dựng Việt Nam......................... 65
2.4.1. Những thành tựu đã đạt được......................................................... 65
2.4.2. Một số tồn tại, hạn chế và nguyên nhân......................................... 67
Kết luận chưong 2....................................................................................... 73
CHƯƠNG 3: ĐỊNH HƯỚNG, GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP
LUẬT VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ THựC HIỆN PHÁP
LUẬT VÈ HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN sử DỤNG
ĐẤT TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI TNHH MTV
XÂY DựNG VIỆT NAM.............................................................. 74
3.1.
Định hướng hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực
hiện pháp luật về họp đồng thế chấp quyền sử dụng đất......... 74
3.2.
Giải pháp hoàn thiện pháp luật về họp đồng thế chấp
quyền sử dụng đất.......................................................................... 76
3.2.1. Mở rộng các đối tượng được quyền thế chấp quyền sử dụng
đất theo hướng bo sung các chủ thể thuê đất theo hình thức trả
tiền thuê đất hàng năm.................................................................... 76


2


Làm rõ quy định liên quan đên quyên sử dụng đât khơng có
tranh chấp để tạo thuận lợi cho các chủ thể trong quá trình
thực thi pháp luật............................................................................ 77
3.2.3. Đồng bộ quy định về thời điểm có hiệu lục của hợp đồng
thế chấp quyền sử dụng đất tại Pháp luật Dân sự và pháp
luật Đất đai..................................................................................... 78
3.2.4. Quy định hướng dân cách xác định việc thực hiện hai phân ba
nghĩa vụ trong các trường hợp hợp đồng thế chấp quyền sử
dụng đất khơng tn thủ về hình thức............................................ 80
3.2.5. Xem xét quy định cụ thể những nội dung phải có trong hợp
đồng thế chấp quyền sử dụng đất................................................... 80
Các giải pháp nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật về
3.3.
hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất tại Ngân hàng
thương mại TNHH MTV Xây dựng Việt Nam.......................... 81
3.3.1. Chi tiết hóa điều khoản về xử lý tài sản thế chấp trong hợp
đồng mẫu để hạn chế rủi ro có thể xảy ra....................................... 81
3.3.2. Nâng cao chất lượng thẩm định, đánh giá rủi ro tín dụng nói
chung và rủi ro đối với hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất
nói riêng.......................................................................................... 82
3.3.3. Nâng cao năng lực, trách nhiệm, đạo đức nghề nghiệp của đội
ngũ cán bộ, nhân viên tại CB Bank.............................................. 83
3.3.4. Đẩy mạnh công tác tuyên truyền, phổ biến, giáo dục pháp luật
nhằm nâng cao nhận thức, ý thức chấp hành quy định về hợp
đồng thế chấp quyền sử dụng đất của người dân......................... 84
Kết luận chưong 3..................................................................................... 86

X

KÉT LUẬN................................................................................................. 87
DANH MỤC
TÀI LIỆU
THAM KHẢO................................................. 89
•
•
PHỤ LỤC

3


MỞ ĐÀU
rp/__ 1

_

__ J 1

•

A___ _

-> -A

A A •__ ___ 1

•


__ ______ _____

. Tính cap thiet của đê tai nghiên cứu
I

Bảo đảm tín dụng khơng phải là ngun tắc bắt buộc, tuy nhiên đặt
trong bối cảnh nhạy cảm và phức tạp của các quan hệ tín dụng, đây là biện

pháp được nhiều ngân hàng coi trọng để hạn chế rủi ro và đảm bảo quyền
thu hồi nợ. Trong đó, bảo đảm tín dụng thơng qua hợp đồng thế chấp

quyền sử dụng đất chiếm tỉ trọng lớn trong các giao dịch bảo đảm tín dụng.
Từ những quy định đầu tiên tại Luật Đất đai năm 1993, Bộ luật Dân

sự năm 1995, pháp luật về họp đồng thế chấp quyền sử dụng đất ngày càng
được hồn thiện. Nhờ đó, hoạt động thế chấp quyền sử dụng đất để bảo

đảm tín dụng tại các tổ chức tín dụng nói chung và các ngân hàng nói riêng
ngày càng gia tăng cả về số lượng và chất lượng, Ngân hàng Thương mại

TNHH MTV Xây dựng Việt Nam (sau đây gọi tắt là CB Bank), cũng
không nằm ngồi thực tế đó. Tuy nhiên, thực tiễn cho thấy do một số hạn
che, bất cập của pháp luật về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, nhận

thức và ý thức thực hiện pháp luật của một bộ phận người thế chấp và cán

bộ, nhân viên ngân hàng, quá trình thực hiện pháp luật về họp đồng thế

chấp quyền sử dụng đất tại CB Bank vẫn còn những tồn tại, khó khăn.
Chính vì vậy, việc nghiên cứu một cách có hệ thống và tồn diện chế


định về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất có ý nghĩa quan trọng đối
với việc nâng cao chất lượng hoạt động thế chấp quyền sử dụng đất nói

riêng và hiệu quả hoạt động kinh doanh nói chung tại CB Bank. Do đó,

học viên lựa chọn đề tài “Pháp luật về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng
đất và thực tiễn thực hiện tại Ngân hàng Thương mại TNHH MTV Xây
dựng Việt Nam (CB Banh)” làm đề tài Luận văn Thạc sĩ Luật học.

4


2. Tơng quan tình hình nghiên cứu liên quan đên đê tài
2.1. Các cơng trình nghiên cứu có liên quan đến đề tài luận văn

Thứ nhất, nhóm các cơng trình về thế chấp quyền sử dụng đất, có thể

kể đến như: Cuốn “Giao dịch và giải quyết tranh chap giao dịch về quyền

sử dụng đất” (2013) của PGS.TS Đồ Văn Đại; Bài viết “Một số vấn đề pháp

lý về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của bên thứ ba” (2012) của
Đoàn Thái Sơn; Bài viết “Thể chấp quyền sử dụng đất” (2002) của Nguyễn
Quang Tuyến; Luận án Tiến sĩ “Thực hiện pháp luật the chấp quyền sử

dụng đất ở Việt Nam” (2016) của Nghiên cứu sinh Lê Thị Thúy Bình...
Thứ hai, nhóm các cơng trình về thế chấp quyền sử dụng đất gắn với
thực tiễn tại tổ chức tín dụng, có thể kể đến như: Luận văn Thạc sĩ “Pháp


luật về thể chấp quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay của Ngân

hàng Thương mại từ thực tiễn tại chi nhánh Ngân hàng Nông nghiệp và
Phát triển nông thôn tỉnh Bắc Giang” (2017) của học viên Đặng Văn

Hưng; Luận văn Thạc sĩ “Thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình —

Thực tiễn áp dụng tại Ngân hàng thương mại Quốc tế Việt Nam — Đe xuất
giải pháp hoàn thiện các quy định của pháp luật” (2012) của học viên

Phùng Văn Hiếu...
2.2. Đánh giá về các nghiên cứu liên quan đến đề tài luận văn

Các công trình nghiên cứu và bài viết đã tiếp cận và phân tích nhiều
khía cạnh và dưới nhiều mức độ khác nhau về đề tài thế chấp quyền sử
dụng đất theo pháp luật Việt Nam. Nhưng chưa có cơng trình nào đưa ra

các giải pháp hoàn thiện pháp luật với hợp đồng the chấp quyền sử dụng
đất gắn với thực tiễn tại CB Bank.
3. Mục tiêu và nhiệm vụ nghiên cứu
•

•

•

ơ

3.1. Mục tiêu nghiên cứu


Trên cơ sở phân tích những vấn đề lý luận, thực trạng pháp luật và

5


thực tiễn thực hiện họp đồng thế chấp quyền sử dụng đất tại CB Bank, tìm

ra được những tồn tại, bất cập liên quan đến việc thực hiện họp đồng thế

chấp quyền sử dụng đất. Qua đó, đề xuất một số giải pháp, kiến nghị để

hoàn thiện pháp luật cũng như nâng cao hiệu quả thực hiện họp đồng thế
chấp quyền sử dụng đất tại CB Bank, làm phong phú thêm khoa học pháp

lý liên quan đến chủ đề pháp luật về họp đồng thế chấp quyền sử dụng đất.
3.2. Nhiệm vụ nghiên cứu

Nhiệm vụ nghiên cứu của Luận văn là làm rõ những vấn đề lý luận
và thực tiễn của pháp luật về họp đồng thế chấp quyền sử dụng đất tại CB
Bank. Từ đó, đưa ra định hướng, đề xuất một số giải pháp hoàn thiện pháp

luật và nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật về họp đồng thế chấp quyền
sử dụng đất tại ngân hàng.
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
4.1. Đối tượng nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu của đề tài là các quy định của pháp luật Việt

Nam liên quan đến hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và thực tiễn thực
hiện hợp đồng the chấp quyền sử dụng đất tại CB Bank.

4.2. Phạm vi nghiên cứu

Đe tài giới hạn phạm vi nghiên cúu là các quy định của pháp luật liên
quan đến họp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, các thông tin, tài liệu, vụ
việc liên quan đến hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của CB Bank từ

năm 2018-2021.
5. Phương pháp nghiên cứu

Luận văn được nghiên cứu trên cơ sở phương pháp luận là chủ nghĩa

duy vật biện chứng và chủ nghĩa duy vật lịch sử. Bên cạnh đó, luận văn

còn sử dụng các phương pháp nghiên cứu: hệ thống, phân tích, tổng họp,

so sánh pháp luật, thống kê...
6


6. Đóng góp của luận văn

Một là, làm phong phú thêm khoa học pháp lý liên quan đến hợp
đồng thế chấp quyền sử dụng đất.

Hai là, trên cơ sở phân tích thực trạng pháp luật về họp đồng thế

chấp quyền sử dụng đất và thực tiễn thực hiện tại Ngân hàng Thương mại
TNHH MTV Xây dựng Việt Nam đã đánh giá những thành tựu đạt được
cũng như những hạn, chế bất cập trong thực tiễn thực hiện pháp luật về
họp đồng thế chấp quyền sử dụng đất tại tổ chức tín dụng.

Ba là, đề xuất những phương hướng, giải pháp để nâng cao hiệu quả

thực hiện hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất tại tổ chức tín dụng phù

hợp với bối cảnh kinh tế thị trường hiện nay.
7. Kết cấu của luận văn

Luận văn có kết cấu gồm phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu
tham khảo, phụ lục và 03 chương.

CHƯƠNG 1
MỘT SỐ VẤN ĐÈ LÝ LUẬN VÈ HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP

QUYỀN sử DỤNG ĐẤT VÀ PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG

THÉ CHẤP QUYỀN sử DỤNG ĐẤT

1.1. Khái niệm, đặc điểm của họp đồng thế chấp quyền sử dụng đất
1.1.1. Khái niệm hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất

Trên cơ sở luận giải các khái niệm hợp đồng, thế chấp, quyền sử

dụng đất ở trên, có thể khái quát khái niệm hợp đồng thế chấp quyền sử
dụng đất như sau: Hợp đồng thể chấp quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận

bằng văn bản giữa bên thế chấp và bên nhận thế chấp về việc bên thế chấp
7


dùng quyên sử dụng đât hợp pháp của mình đê bảo đảm thực hiện nghĩa

vụ cho bên nhận the chấp và không giao quyền sử dụng đất cho bên nhận

the chấp trong suốt thời gian thế chấp.
1.1.2. Đặc điêm của hợp đông thê châp quyên sử dụng đât

Thứ nhất, chủ thể của hợp đồng thế chấp gồm hai bên là bên nhận thế
chấp và bên thế chấp.

Thứ hai, hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất thường đi kèm hợp

đồng tín dụng...với mục đích đảm bảo thực hiện nghĩa vụ thanh tốn của

bên được cấp tín dụng.
Thứ ba, hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất phải được lập dưới
hình thức văn bản, có cơng chứng, chứng thực của cơ quan Nhà nước có

thẩm quyền và được đăng ký giao dịch bảo đảm theo đúng quy định.
1.2. Khái niệm, đặc điểm và nội dung của pháp luật về hợp đồng

thế chấp quyền sử dụng đất

1.2.1. Khái niệm pháp luật về họp đồng thế chấp quyền sử dụng đất

Với vai trò là một loại giao dịch dân sự có đối tượng điều chỉnh

đặc biệt - quyền sử dụng, pháp luật về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng
đất có thể được hiểu là hệ thống các quy phạm pháp luật do Nhà nước
ban hành hoặc thừa nhận nhằm điều chỉnh các quan hệ phát sinh liên
quan đến hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, đồng thời bảo vệ quyền,


lợi ích hợp pháp giữa bên thế chấp và bên nhận thế chấp quyền sử dụng
đất trong hợp đồng.
1.2.2. Đặc diêm của pháp luật vê hợp đông thê châp quyên sử

dụng đất

Thứ nhẩt, pháp luật về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng là một chế

định có vai trị quan trọng đơi với người sử dụng đât và các ngân hàng
thương mại trong quá trình thực hiện luân chuyển vốn trong nền kinh tế.

8


Thứ hai, pháp luật về hợp đồng thế chấp quyền sử dung đất đuợc

điều chỉnh bởi nhiều ngành luật khác nhau: dân sự, đất đai, ngân hàng,
công chứng...
Thứ ba, pháp luật về họp đồng thế chấp quyền sử dụng đất được quy

định chặt chẽ hơn so với pháp luật về họp đồng thể chấp các tài sản khác.
~

~

X

A

r


r

1.2.3. Nội dung điêu chỉnh của pháp luật vê hợp đông thê châp quyên

sử dụng đất

1.2.3.ỉ. Điều chỉnh của pháp luật về xác lập hợp đồng thể chấp
'

X

quyên sử dụng đãt
1

__

1

Trước khi xác lập họp đông thê châp quyên sử dụng đât, các bên

trong hợp đông đặc biệt là bên nhận thê châp quyên sử dụng đât cân xem

xét, thẩm tra và nắm rõ các quy định về các điều kiện luật định đối với chủ
thể, đối tượng, hình thức, nội dung, những điều kiện phát sinh hiệu lực đối
với hợp đông thê châp quyên sử dụng đât đê tránh trường hợp hợp đông bị

tuyên vô hiệu sau khi các bên đã giao kết.
X


X

X

-.1-1

1.2.3.2. Điêu chỉnh của pháp luật vê thực hiện hợp đông thê chãp
quyền sử dụng đẩt

Họp đồng thế chấp quyền sử dụng đất sau khi được giao kết và đăng

ký giao dịch bảo đảm sẽ phát sinh hiệu lực. Tuy nhiên, đây mới chỉ là cơ

sở pháp lý cho việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của các bên, còn trên thực

tế quyền và nghĩa vụ của các bên có đạt được hay không phụ thuộc vào
việc thực hiện hợp đồng của các bên.

1.2.3.3. Điều chỉnh của pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng

thế chấp quyền sử dụng đất
_

_

_

-

- .*


-

ỵ

r

'

X

F

Trong q trình thực hiện hợp đơng thê châp quyên sử dụng đât, việc

một bên không thực hiện hoặc thực hiện không đúng, không đầy đủ các

9


nghĩa vụ đã thỏa thuận trong hợp đông là điêu có thê xảy ra, hành vi này
đe dọa trực tiếp đến quyền và nghĩa vụ hợp pháp của bên còn lại và tất yếu
dẫn đến tranh chấp họp đồng. Điều chỉnh của pháp luật về giải quyết tranh

chấp họp đồng thế chấp quyền sử dụng đất nhằm bảo vệ quyền và nghĩa vụ
họp pháp của bên bị vi phạm.
1.3. Một số nhân tố ảnh hưởng đến thực hiện họp đồng thế chấp
quyên sử dụng đât

1.3.1. Các nhân tô chủ quan


Thứ nhất, yếu tố lợi ích của các bên tham gia họp đồng thế chấp
1

\

quyên sử dụng đât.

1.3.2. Các nhân tô khách quan

Thứ nhất, quy định của pháp luật về hợp đồng thế chấp quyền sử

dụng đất;
Thứ hai, nguồn gốc phức tạp của đất đai tại Việt Nam;

Thứ ba, đặc thù - chủ sở hữu và chủ sử dụng không đồng nhất của

quyền sử dụng đất;
Thứ tư, đặc điểm mang tính khu vục sâu sắc và luôn biến động thất

thường của thị trường bât động sản;
Thứ năm, u tơ vị trí địa lý của bât động sản được thê châp.
Kêt luận chương 1

Với vai trò quan trọng trong việc biến giá trị vơ hình của đất đai
thành nguồn vốn nguồn vốn lưu động để phục vụ nhu cầu sản xuất, kinh

doanh của các chủ thể. Pháp luật về họp đồng thế chấp quyền sử dụng đất

ở nước ta ngày càng được chú trọng xây dựng và hoàn thiện.


10


Pháp luật vê hợp đông thê châp quyên sử dụng đât ở Việt Nam có

những đặc điểm nổi bật như: là một chế định có vai trị quan trọng đối với
người sử dụng đất và các ngân hàng thương mại trong quá trình thực hiện
luân chuyển vốn trong nền kinh tế; được điều chỉnh bởi nhiều ngành luật
khác nhau: dân sự, đất đai, ngân hàng, công chứng; được quy định chặt chẽ

hơn so với pháp luật về hợp đống thế chấp các tài sản khác, về nội dung,

pháp luật về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất bao gồm những điều
chỉnh cơ bản về giao kết hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất (chủ thể;
đối tượng; hình thức; nội dung và hiệu lực của hợp đồng), thực hiện hợp

đồng thế chấp quyền sử dụng đất và giải quyết tranh chấp liên quan đến

hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất.
Cuối cùng, việc thực hiện hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất chịu

tác động tổng hợp, đồng thời của cả những nhân tố chủ quan (yếu tố lợi

ích, lý trí, ý chí của các bên trong họp đồng thế chấp quyền sử dụng đất)
và khách quan (quy định của pháp luật và nguồn gốc đất đai, đặc thù của
quyền sử dụng đất, đặc điểm của thị trường bất động sản, yếu tố vị trí địa

lý của bất động sản được thế chấp).


CHƯƠNG 2
THựC TRẠNG PHÁP LUẬT VÈ HỢP ĐỒNG THÉ CHẤP QUYỀN

sử DỤNG ĐẤT VÀ THỰC TIỄN THựC HIỆN TẠI NGÂN HÀNG

THƯƠNG MẠI TNHH MTV XÂY DỤNG VIỆT NAM

2.1. Lược sử quá trình hình thành và phát triển của pháp luật về

họp đồng thế chấp quyền sử dụng đất

2.1.1. Giai đoạn
từ khi Luật
lực
đến
•
• Đất đai năm 1993 có hiệu
•
•
trước khi Luật Đất đai 2003 ra địi

11


Luật Đât đai năm 1993 ra đời đã đánh dâu sụ đôi mới trong quy định

về quyền của người sử dụng đất. Theo đó, quyền thế chấp quyền sử dụng

đất của hộ gia đình, cá nhân bắt đầu được ghi nhận. Tuy nhiên, trong giai
đoạn này chỉ hộ gia đình và cá nhân là những chủ thể được thừa nhận có

quyền thế chấp quyền sử dụng đất cũng như chỉ các tố chức kinh tế, cá

nhân Việt Nam là chủ thể có quyền nhận thế chấp quyền sử dụng đất.
2.1.2. Giai đoạn
từ khỉ Luật
lực
đến
•
• Đất đai năm 2003 có hiệu
•
•
trước khi Luật Đất đai 2013 ra đời

Trước nhu cầu của đời sống xã hội, Luật Đất đai năm 2003 ra đời
tiếp tục ghi nhận và mở rộng thêm về quyền thế chấp quyền sử dụng đất

của tổ chức kinh tế. Theo đó, bổ sung thêm chủ thể là tổ chức kinh tế được

Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất có quyền thế chấp bằng quyền sử
dụng đất và tài sản thuộc sở hữu của minh gắn liền với đất tại tổ chức tín
dụng để vay vốn sản xuất, kinh doanh. Tuy nhiên, pháp luật giai đoạn này

lại giới hạn mục đích thế chấp của sử dụng đất của các chủ thể (hộ gia đình,

cá nhân, tổ chức kinh tế) trong phạm vi vay vốn sản xuất, kinh doanh.
2.1.3. Giai đoạn
từ
khi
Luật
Đất

đai
năm
2013
có
hiệu
lực
đến
nay
•
•
•
•

Đến Luật Đất đai năm 2013, quyền thế chấp quyền sử dụng đất của

cá nhân, hộ gia đình, tổ chức kinh tế đã được mở rộng hơn nhất nhiều.
Theo đó, khi đáp ứng đủ các điều kiện thế chấp (điều kiện đối với đất đai

cũng như điều kiện với chủ thể thế chấp quyền sử dụng đất), các chủ thể
có thể thế chấp quyền sử dụng đất tại mọi tổ chức tín dụng được phép hoạt

động tại Việt Nam, tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của

pháp luật. Theo đó, bên nhận thế chấp khơng chỉ có hẹp trong phạm vi các
tổ chức tín dụng, mà còn mở rộng ra cả tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân

là cơng dân Việt Nam có năng lực hành vi dân sự đầy đủ.

12



2.2. Thực trạng quy định của pháp luật về hợp đồng thế chấp
quyền sử dụng đất ờ Việt Nam hiện nay

2.2.1. Quy định vê giao kêt hợp đông thê châp quyên sử dụng đât

2.2.1.1 Chủ thể của họp đồng thế chấp quyền sử dụng đất
Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất được tạo lập khi có sự tham

gia của bên thế chấp và bên nhận thế chấp.
Bên thế chấp quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai 2013
gồm các chủ thế sau: Hộ gia đình, cá nhân; Tổ chức; Người Việt Nam định

cư ở nước ngoài; Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi; Doanh nghiệp

liên doanh; Doanh nghiệp Nhà nước đáp ứng điều kiện về the chấp quyền
sử dụng đất theo quy định.

Bên thế chấp quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai 2013

gồm các chủ thể sau: các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt
Nam, tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân (đối với trường hợp bên thế chấp

quyền sử dụng đất là hộ gia đình hoặc cá nhân sử dụng đất).
2.2.1.2 Đối tượng của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất

Đối tượng của họp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là những quyền

sử dụng đât đáp ứng bơn điêu kiện: có giây chứng nhận qun sử dụng đât;


đất khơng có tranh chấp, quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm
thi hành án và đang trong thời hạn sử dụng đất.

2.2. ỉ.3 Hình thức của hợp đơng thê chãp qun sử dụng đât
Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất bắt buộc phải được lập thành

văn bản và được công chứng hoặc chứng thực tại cơ quan, đơn vị có
thẩm quyền.
2.2.1.4 Nội dung của họp đồng the chap quyền sử dụng đất

Các bên trong họp đồng được tự do thỏa thuận các điều khoản và điều

13


kiện được ghi nhận trong hợp đông trên cơ sở đảm bảo không trái với quy

định của pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan.
2.2.1.5 Hiệu lực của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất
Pháp luật về đất đai hiện hành quy định, việc the chấp quyền sử dụng

đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào số địa chính.
2.2.2. Quy định về thực hiện hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất

Pháp luật Dân sự quy định việc thực hiện hợp đồng nói chung, trong
đó có hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất. Theo đó, trên cơ sở nội dung

của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất đã được giao kết hợp pháp và

theo quy định của pháp luật, các bên sẽ thực hiện các nghĩa vụ tương ứng

của mình.
Đơi với những nội dung các bên chưa thỏa thuận hoặc trong một sô

trường hợp đặc biệt, các quy định của pháp luật dân sự, pháp luật chuyên
ngành có liên quan sẽ được áp dụng.
2.2.3. Quy định vê giải quyêt tranh châp liên quan đên họp đông
thế chấp quyền sử dụng đất

Thẩm quyền giải quyết tranh chấp về họp đồng thế chấp quyền sử
dụng đât là tòa án nhân dân..

Thời hiệu khởi kiện đối với tranh chấp liên quan đến họp đồng thế

chấp quyền sử dụng đất là 03 năm, kể từ ngày một bên biết hoặc phải biết
quyền và lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm.
2.3. Thực tiên thực hiện pháp luật vê họp đông thê châp quyên sử
dụng đất tại Ngân hàng Thương mại TNHH MTV Xây dựng Việt Nam

2.3.1. Tong quan về CB Bank và hoạt động thế chấp quyền sử

dụng đất tại CB Bank

CB Bank hiện là ngân hàng 100% vốn sở hữu Nhà nước với sự hồ
trợ toàn diện của Ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam.

14


Tương tự hâu hêt các tơ chức tín dụng nói chung và ngân hàng
thương mại nói riêng ở Việt Nam, hoạt động cấp tín dụng, đặc biệt là cho


vay là hoạt động mang lại nguồn lợi nhuận chủ yếu cho CB Bank. Năm

2020, trung bình cứ 10 hồ sơ vay vốn tại CB Bank thì có tới 7 hồ sơ được

báo đảm bằng biên pháp thế chấp quyền sử dụng đất.
2.3.2. Thực tiễn thực hiện pháp luật về hợp đồng thế chấp quyền
sử dụng đất tại CB Bank

2.3.2.1 Xây dựng hợp đồng mầu về thế chẩp quyền sử dụng đất tại

CB Bank
Đe tiết kiệm thời gian và giúp quá trình giao kết hợp đồng thế chấp
quyền sử dụng đất với khách hàng trở nên nhanh chóng hơn. Trên cơ sở
quy định của Bộ luật Dân sự 2015, pháp luật về đất đai và pháp luật có liên

quan, CB Bank đã xây dựng mẫu hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất để
bảo đảm nghĩa vụ thanh toán trong các hợp đồng tín dụng, cụ thể: Hợp

đồng thế chấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn

liền với đất và Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất đế bảo đảm cho nghĩa vụ của người khác.
Qua việc phân tích các quy định về chủ thể ký kết; đối tượng; hình
thức, hiệu lực và nội dung của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất trong

họp đồng mẫu, có thể thấy việc thực hiện pháp luật về họp đồng thế chấp
quyền sử dụng đất thông qua hoạt động xây dựng họp đồng mẫu về thế

chấp quyền sử dụng đất đã được CB Bank thực hiện khá nghiêm túc. Đây


là tiền đề để đội ngũ cán bộ, nhân viên tại CB Bank thực hiện các giao
dịch thế chấp quyền sử dụng đất với khách hàng một cách đúng đắn.
2.3.2.2 Một số vụ tranh chấp về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng

đất tại CB Bank

15


Qua phân tích một sơ vụ tranh châp vê hợp đông thê châp quyên sử
dụng đất tại CB Bank: vụ tranh chấp giữa Ngân hàng thương mại TNHH
Xây dựng Việt Nam - chi nhánh Hà Nội (CB Bank) và Công ty cổ phần
Dệt may NV (Dệt may NV); vụ tranh chấp giữa Ngân hàng Thương mại

TNHH MTV Xây dựng Việt Nam - chi nhánh Sài Gịn (CB Bank) và
Cơng ty cổ phần Tuấn Kiệt (Tuấn Kiệt) có thể thấy nguyên nhân dẫn đến

xảy ra tranh chấp về giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất chủ yếu do:

Quy định trong hợp đồng thiếu rõ ràng, dẫn đến việc thực hiện sai của một
trong các bên hoặc hành vi cố ý thực hiện không đúng, không đầy đủ thỏa

thuận đã cam kết của một bên trong hợp đồng.
2.4. Đánh giá thực trạng pháp luật về họp đồng thế chấp quyền

sử dụng
tiễn thực
hiện
tại

hàngCT ThươngCT mại
• CT đất tù’ thực
•
•
•
• Ngân
CT
• TNHH
MTV Xây dựng Việt Nam

2.4.1. Những thành tựu đã đạt được

Thứ nhất, pháp luật về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất hiện

hành đã tạo hành lang pháp lý thống nhất để các chủ thể, đặc biệt là các tổ

chức tín dụng và người có quyền sử dụng đất trên cả nước xác lập và thực

hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất của mình.
Thứ hai, pháp luật về hợp đong thế chấp quyền sử dụng đất là cơ sở

pháp lý để giải quyết tranh chấp giữa các bên.
Thứ ba, pháp luật về họp đồng thế chấp quyền sử dụng đất tạo cơ sở

để các thiết chế tham gia, hỗ trợ thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng

đất hoạt động ngày càng chuyên nghiệp, hiệu quả.
2.4.2. Một số tồn tại, hạn chế và nguyên nhân

Thứ nhất, một số quy định liên quan đến hợp đồng thế chấp quyền


sử dụng đất cịn chưa thống nhất, đồng bộ gây khó khăn cho qua trình

16


thực hiện, chăng hạn: Quy định vê hiệu lực của hợp đông thê châp quyên
sử dụng đất.
Thứ hai, một số quy định trong pháp luật về hợp đồng thế chấp

quyền sử dụng đất còn chưa rõ ràng, cụ thể hoặc chưa xác đáng, chẳng

hạn: Quy định về chủ thể có quyền thế chấp quyền sử dụng đất; Quy định

về đối tượng của hợp đồng thế chấp là quyền sử dụng đất khơng có tranh

chấp; Quy định về hiệu lực của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất trong
trường hợp khơng tn thủ về hình thức; Quy định về nội dung của họp
đồng thế chấp quyền sử dụng đất.
Thứ ba, một số quy định của pháp luật về hợp đồng thế chấp quyền

sử dụng đất gặp nhiều khó khăn khi triển khai trên thực tế, ảnh hưởng lớn

đến quyền và lợi ích họp pháp của các bên, chẳng hạn: Quy định về quyền
sử dụng quyền sử dụng đất để đảm bảo thực hiện nhiều nghĩa vụ; Quy định

về quyền xử lý tài sản bảo đảm để thu nợ thông qua khởi kiện, thi hành án;

Quy định về quyền định giá tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất.
Nguyên nhân của những tồn tại, bất cập nêu trên của pháp luật về


hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, có thể kể đến như:
Thứ nhất, sự thay đổi về cơ chế và chính sách pháp luật về đất đai nói
chung và họp đồng thế chấp quyền sử dụng đất nói riêng qua các thời kỳ.

Thứ hai, hoạt động tổ chức và thực hiện pháp luật của một số cơ

quan Nhà nước có thẩm quyền cịn hạn chế nhất định.
Thứ ba, nhận thức pháp luật của các chủ thể tham gia quan hệ hợp

đồng chuyển nhượng còn hạn chế.
Thứ tư, ý thức pháp luật của một bộ phận khi tham gia ký kết hợp

đồng thế chấp quyền sử dụng đất còn hạn chế.

Thứ năm, cơng tác tun truyền, giải thích, tư vấn pháp lý về họp
đồng thế chấp quyền sử dụng đất chưa được quan tâm đúng mức.

17


Kêt luận chương 2

Trên cơ sở tìm hiểu và nghiên cứu, học viên đã khái quát tổng quan
lược sử hình thành và phát triển của pháp luật về hợp đồng thế chấp quyền

sử dụng đất (tính từ năm 1993 đến nay), phân tích thực trạng pháp luật về

họp đồng thế chấp quyền sử dụng đất trên ba phương diện: quy định về
giao kết hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất (đối tượng, chủ thể, hình

thức nội dung và hiệu lực); quy định về thực hiện họp đồng thế chấp quyền

sử dụng đất và quy định về giải quyết tranh chấp liên quan đến họp đồng

thế chấp quyền sử dụng đất; làm rõ thực tiễn thực hiện pháp luật về họp
đồng thế chấp quyền sử dụng đất tại CB Bank trên cơ sở mẫu họp đồng thế

chấp quyền sử dụng đất do CB Bank xây dựng và một số vụ tranh chấp
điển hình tại đơn vị.
Bên cạnh đó, việc đánh giá thực trạng pháp luật về họp đồng thế

chấp quyền sử dụng đất qua thực tiễn thực hiện tại CB Bank trên hai
phương diện những thành tựu đạt được; một số tồn tại, hạn chế và nguyên
nhân sẽ là cơ sở thực tiễn vững chắc để học viên đề xuất một số một số

giải pháp nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật về hợp đồng thế chấp
quyền sử dụng đất tại Chương 3 của luận văn.

CHƯƠNG 3
ĐỊNH HƯỚNG, GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VÀ

NÂNG CAO HIỆU QUẢ THựC HIỆN PHÁP LUẬT VÈ HỢP
ĐỒNG THÉ CHẤP QUYỀN sử DỤNG ĐẤT TẠI NGÂN HÀNG

THƯƠNG MẠI TNHH MTV XÂY DƯNG VIỆT NAM

3.1. Định hướng hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực
hiện pháp luật về họp đồng thế chấp quyền sử dụng đất

Thứ nhất, hoàn thiện pháp luật về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng


18


đất nhằm hướng đến mục tiêu duy nhất là tạo cơ sở pháp lý và cơ chế triển
khai đồng bộ, thống nhất, xuyên suốt, hiệu quả hoạt động thế chấp quyền
sử dụng đất.
Thứ hai, hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật

về họp đồng thế chấp quyền sử dụng đất trên cơ sở phù hợp với đường lối,
chính sách của Đảng và Nhà nước về chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, phù
họp với sự phát triển của nền kinh tế thị trường trong giai đoạn mới.

Thứ ba, nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật về hợp đồng thế
chấp quyền sử dụng đất cần sự chủ động, sáng tạo của các chủ thể áp

dụng pháp luật.
Thứ tư, hoàn thiện pháp luật về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng

đất hướng đến phù hợp, tương thích với những chuẩn mực chung của

quốc tế, pháp luật của các quốc gia có chế độ sở hữu đất đai tương
đồng với Việt Nam để đáp ứng nhu cầu hội nhập, giao lưu kinh tế giừa
Việt Nam với thế giới.
3.2. Giải pháp hoàn thiện pháp luật về họp đồng thế chấp quyền
sử dụng đất

3.2.1. Mở rộng các đổi tượng được quyền thế chấp quyền sử dụng

đất theo hướng bổ sung các chủ thể thuê đất theo hình thức trả tiền thuê

đất hàng năm

Đe đảm bảo quyền và lợi ích chính đáng của các chủ thể thuê đất lựa

chọn hình thức trả tiền thuê đất hàng năm, trong giai đoạn tới nhà làm luật
có thể cân nhắc sửa đổi quy định về chủ thể có quyền the chấp quyền sử

dụng đất trong luật đất đai theo hướng bố sung chủ thể thuê đất trả tiền

thuê hàng năm.

19


3.2.2. Làm rõ quy định liên quan đến quyền sử dụng đất khơng có
tranh chấp để tạo thuận lợi cho các chủ thể trong quá trình thực thỉ
pháp luật

Đe thuận tiện cho các bên quá trình thực hiện và áp dụng pháp luật
về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, trong thời gian tới nhà làm luật
có thể cân nhắc việc làm rõ các quy định liên quan đến tranh chấp quyền

sử dụng đất theo hướng làm rõ các vấn đe: Hành vi, hoạt động thực tế thể

hiện việc có tranh chấp? Thời điểm phát sinh tranh chấp đất đai?
3.2.3. Đồng bộ quy định về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng thế
chấp quyền sử dụng đất tại Pháp luật Dân sự và pháp luật Đất đai

Để đảm bảo sự thống nhất của hệ thống pháp luật, cơ quan Nhà nước
có thẩm quyền cần mau chóng sửa đổi, đồng bộ quy định về hiệu lực của


họp đồng thế chấp quyền sử dụng đất trong quy định của pháp luật Đất đai
với quy định của pháp luật Dân sự.
3.2.4. Quy định hướng dẫn cách xác định việc thực hiện hai phần
ba nghĩa vụ trong các trường hợp hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất

khơng tn thủ về hình thức

Để tạo cơ sở cho việc áp dụng thống nhất các quy định liên quan đến

hiệu lực của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất trong trường họp không
tuân thủ về hình thức cũng như bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các
chủ thể trong họp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, nhà làm luật cân nhắc

ban hành quy định hướng dẫn cách xác định hai phần ba nghĩa vụ trong
các trường hợp đặc thù như thế chấp quyền sử dụng đất.
3.2.5. Quy định cụ thể những nội dung phải có trong họp đồng thế
chấp quyền sử dụng đất

Nhà làm luật cân nhắc ban hành quy định về những nội dung phải
20


có trong hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất để hỗ trợ quá trình xây

dựng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của các chủ thể có liên quan.
3.3. Các giải pháp nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật về hợp

đồng thế chấp quyền sử dụng đất tại Ngân hàng thương mại TNHH
MTV Xây dựng Việt Nam


3.3.1. Chỉ tiết hóa điều khoản về xử lý tài sản thế chấp trong họp

đồng mẫu để hạn chế rủi ro có thể xảy ra

Thực tiễn xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất tại CB Bank

cho thấy, cần bổ sung, hồn thiện, chi tiết hóa các quy định về xử lý tài sản

thế chấp tại Điều 6 trong họp đồng mẫu để thuận tiện cho việc áp dụng cúa
các chủ thể.
3.3.2. Nâng cao chất lượng thẩm định, đánh giá rủi ro tín dụng nói
chung và rủi ro đổi với hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất nói riêng

CB Bank cân nhắc xây dựng một cẩm nang tín dụng hướng dẫn chi

tiết việc thực hiện nghiệp vụ thẩm định của các cán bộ, nhân viên; rà
soát lại số lượng và trình độ đội ngũ cán bộ thực hiện cơng tác thẩm
định, đánh giá rủi ro tín dụng; đổi mới, rút ngắn quy trình thẩm định để

nâng cao chất lượng thẩm định, đánh giá rủi ro đối với hợp đồng thế

chấp quyền sử dụng đất.
3.3.3. Nâng cao năng lực, trách nhiệm, đạo đức nghề nghiệp của

đội ngũ cán bộ, nhân viên tại CB Bank

CB Bank cân nhắc xây dựng bộ quy tắc về tiêu chuẩn nghề nghiệp
đối với từng chức danh công việc; thường xuyên bồi dưỡng, cập nhật kiến


thức kinh doanh, các chính sách, pháp luật của Nhà nước cho các cán bộ,

nhân viên tai CB Bank.

21


3.3.4. Đấy mạnh công tác tuyên truyền, phổ biến, giáo dục pháp
luật nhằm nâng cao nhận thức, ý thức chấp hành quy định về hợp đồng

thế chấp quyền sử dụng đất của người dân

Chú trọng công tác tuyên truyền, phổ biến, giáo dục pháp luật nhằm
nâng cao nhận thức, ý thức chấp hành quy định hợp đồng thế chấp quyền
sử dụng đất cho người dân - bên còn lại trong quan hệ thế chấp quyền sử

dụng đất.
Kết luận chuông 3

Nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật về hợp đồng thế chấp quyền

sử dụng đất là một yêu cầu thiết yếu trong bối cảnh kinh tế thị trường hiện
nay. Vì vậy, cần quán triệt một số quan điểm mang tính định hướng trong

quá trình tổ chức thực hiện.
Trên cơ sở các định hướng hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả

thực hiện pháp luật về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, cần thực hiện

đồng bộ các giải pháp trong đó giữ vai trị quyết định là giả pháp hoàn

thiện pháp luật về họp đồng thế chấp quyền sử dụng đất. Đồng thời, cần áp

dụng song song các giải pháp nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật về

họp đồng thế chấp quyền sử dụng đất tại CB Bank như: Áp dụng điều
khoản về xử lý tài sản thế chấp trong họp đồng mẫu; Nâng cao chất lượng

thấm định, đánh giá rủi ro tín dụng nói chung và rủi ro đối với họp đồng

thế chấp quyền sử dụng đất nói riêng; Nâng cao năng lực, trách nhiệm, đạo
đức nghề nghiệp của đội ngũ cán bộ, nhân viên tại CB Bank; Đẩy mạnh

công tác tuyên truyền, phổ biến, giáo dục pháp luật nhàm nâng cao nhận
thức, ý thức chấp hành quy định về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất

của người dân.

22


KÉT LUẬN

Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là một trong những biện pháp

bảo đảm nghĩa vụ được sử dụng phổ biến nhất trong đời sống xã hội nói
chung và hoạt động cấp tín dụng tại các tổ chức tín dụng nói riêng. Vì
vậy, việc nghiên cứu hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất từ góc độ

pháp lý và thực tiễn thi hành, tạo cơ sở để đề xuất những định hướng, giải


pháp nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật về hợp đồng thế chấp quyền
sử dụng đất ngày càng được chú trọng và khuyến khích.

1. về mặt lý luận, pháp luật về họp đồng thế chấp quyền sử dụng đất
có thể hiểu là hệ thống các quy phạm pháp luật do Nhà nước ban hành

hoặc thừa nhận nhằm điều chỉnh các quan hệ phát sinh liên quan đến

hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất. Pháp luật Việt Nam hiện không
quy định chế định này trong một văn bản duy nhất, mà thể hiện rải rác
các quy phạm pháp luật liên quan đến giao kết; thực hiện và giải quyết

tranh chấp liên quan đến hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất trong

pháp luật dân sự, pháp luật đất đai, pháp luật công chứng, pháp luật về
tín dụng...Bên cạnh đó, với đối tượng là quyền sử dụng đất - một loại tài
sản đặc biệt, hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất mang những đặc

điểm đặc thù so với các loại hợp đồng dân sự nói chung và hợp đồng về

quyền sử dụng đất nói riêng.

2. Trên thực tế, kể từ khi được ghi nhận lần đầu trong Luật Đất đai
năm 1993 đến nay, pháp luật về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của
nước ta đã khơng ngừng được thay đổi và hồn thiện. Hiện nay, pháp luật

về họp đồng thế chấp quyền sử dụng đất được quy định tại Bộ luật Dân sự
2015, Luật Đất đai 2013 và các văn bản pháp luật có liên quan nhìn chung
đã đáp ứng được u cầu của các chủ thể quản lý nhà nước và các bên
23



tham gia hợp đông. Tuy nhiên, bên cạnh những kêt quả tích cực đạt được,

vẫn cịn tồn tại một số hạn chế, bất cập, thực tiễn thực hiện pháp luật về
hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất tại CB Bank đã góp phần làm rõ
thực tế trên.

3. Trên cơ sở thực trạng pháp luật về hợp đồng thể chấp quyền sử
dụng đất và thực tiễn thực hiện tại địa điểm nghiên cứu, có thể thấy nâng
cao hiệu quả thực hiện pháp luật về hợp đồng the chấp quyền sử dụng đất

là một yêu cầu thiết yếu trong bối cảnh kinh tế thị trường hiện nay. Để đạt
được mục tiêu này, ngoài việc dựa trên những định hướng đúng đắn, Ngân

hàng Thương mại TNHH MTV Xây dựng Việt Nam cân áp dụng tổng hợp

các giải pháp nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật về hợp đồng thế chấp
quyền sử dụng đất như: Chi tiết hóa điều khoản về xử lý tài sản thế chấp

trong hợp đồng mẫu; Nâng cao chất lượng thẩm định, đánh giá rủi ro tín
dụng nói chung và rủi ro đối với hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất nói
riêng; Nâng cao năng lực, trách nhiệm, đạo đức nghề nghiệp của đội ngũ

cán bộ, nhân viên tại CB Bank; Đẩy mạnh công tác tuyên truyền, phổ biến,
giáo dục pháp luật nhằm nâng cao nhận thức, ý thức chấp hành quy định

về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của người dân.

24