LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan Luận vãn là công trình nghiên cứu của riêng

tơi. Các kết quả nêu trong Luận văn chưa được cơng bố trong bất kỳ
cơng trình nào khác. Các sổ liệu, ví dụ và trích dẫn trong Luận vãn đảm

bảo tỉnh chính xác, tin cậy và trung thực. Tơi đã hồn thành tất cả các

mơn học và đã thanh toán tất cả các nghĩa vụ tài chỉnh theo quy định

của Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà Nội.
Tôi xin chân thành cảm ơn!

NGƯỜI CAM ĐOAN

Nguyễn Thị Thu Hằng


MỤC LỤC
Trang
Trang phụ bìa
Lời cam đoan
Mục lục

MỞ ĐÀU...................................................................................................................... 1
CHƯƠNG 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG THÉ CHẤP

QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ PHÁP LUẬT VÈ HỢP ĐỒNG THÉ
CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐÁT.............................................................. 11
1.1.

Khái niệm, đặc điễm của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất....... 11

1.1.1.

Khái niệm hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất...................................... 11

1.1.2.

Đặc điểm của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất................................ 15

1.2.

Khái niệm, đặc điểm và nội dung của pháp luật về hợp đồng thế
chấp quyền sử dụng đất............................................................................. 19

1.2.1.

Khái niệm pháp luật về họp đồng thế chấp quyền sử dụng đất.................. 19

1.2.2.

Đặc điểm của pháp luật về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất............ 19

1.2.3.

Nội dung điều chỉnh của pháp luật về hợp đồng thế chấp quyền sử
dụng đất........................................................................................................ 22

1.3.


Một số nhân tố ảnh hưởng đến thực hiện họp đồng thế chấp quyền sử

dụng đất....................................................................................................... 28
1.3.1.

Các nhân tố chủ quan................................................................................... 28

1.3.2.

Các nhân tố khách quan................................................................................29

Kết luận chưong 1....................................................................................................30
CHƯƠNG 2: THỤC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG THÉ CHẤP
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ THựC TIẼN THựC HIỆN TẠI NGÂN

HÀNG THƯƠNG MẠI TNHH MTV XÂY DỤNG việt nam..............31

2.1.

Lưực sử quá trình hình thành và phát triển của pháp luật về hựp

đồng thế chấp quyền sử dụng đất............................................................ 31
2.1.1.

Giai đoạn từ khi Luật Đất đai năm 1993 có hiệu lực đến trước khi Luật

Đất đai 2003 ra đời....................................................................................... 31



2.1.2.

Giai đoạn từ khi Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực đến trước khi Luật

Đất đai 2013 ra đời......................................................................................
______

<

r

2.1.3.

Giai đoạn từ khi Luật Đât đai năm 2013 có hiệu lực đên nay

2.2.

Thực trạng quy định của pháp luật về hợp đồng thế chấp quyền

9

9

9

9

ự

34


sử dụng đất ở Việt Nam hiện nay............................................................. 36
2.2.1.

Quy định về giao kết hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất.....................36

2.2.2.

Quy định về thực hiện họp đồng thế chấp quyền sử dụng đất...................46

2.2.3.

Quy định về giải quyết tranh chấp liên quan đến hợp đồng thế chấp
quyền sử dụng đất........................................................................................ 48

2.3.

Thực tiễn thực hiện pháp luật về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng
đất tại Ngân hàng Thưoìig mại TNHH MTV Xây dụng Việt Nam......... 49

2.3.1.

Tổng quan về CB Bank và hoạt động thế chấp quyền sử dụng đất tại
CB Bank...................................................................................................... 49

2.3.2.

Thực tiễn thực hiện pháp luật về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất

tại CB Bank.................................................................................................51

2.4.

Đánh giá thực trạng pháp luật về hợp đồng thế chấp quyền sử
dụng đất từ thực tiễn thực hiện tại Ngân hàng Thương mại TNHH

MTV Xây dựng Việt Nam........................................................................ 65
2.4.1.

Những thành tựu đã đạt được...................................................................... 65

2.4.2.

Một số tồn tại, hạn chế và nguyên nhân...................................................... 67

Kết luận chương 2................................................................................................... 73

CHƯƠNG 3: ĐỊNH HƯỚNG, GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT
VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ THựC HIỆN PHÁP LUẬT VÈ

HỢP ĐÒNG THÉ CHẤP QUYỀN sử DỤNG ĐẤT TẠI NGÂN
HÀNG THƯƠNG MẠI TNHH MTV XÂY dụng việt nam........ 74

3.1.

Định hướng hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực hiện
pháp luật về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất.............................. 74

3.2.

Giải pháp hoàn thiện pháp luật về họp đồng thế chấp quyền sử

dụng đất....................................................................................................... 76

3.2.1.

Mở rộng các đối tượng được quyền thế chấp quyền sử dụng đất theo

hướng bồ sung các chủ thể thuê đất theo hình thức trả tiền thuê đất

hàng năm...................................................................................................... 76


3.2.2.

Làm rõ quy định liên quan đên quyên sử dụng đât khơng có tranh châp
9

9

________

đê tạo thuận lợi cho các chú thê trong q trình thực thi pháp luật............77
y

3.2.3.

y

y

9


r

ĩ

Đơng bộ quy định vê thời diêm có hiệu lực của hợp đông thê châp

quyền sử dụng đất tại Pháp luật Dân sự và pháp luật Đất đai..................... 78
3.2.4.

Quy định hướng dẫn cách xác định việc thực hiện hai phần ba nghĩa
vụ trong các trường hợp hợp đông thê châp quyên sử dụng đât khơng

tn thủ về hình thức.................................................................................... 80
9

3.2.5.

r

\

Xem xét quy định cụ thê những nội dung phải có trong hợp đông thê

chấp quyền sử dụng đất................................................................................ 80

3.3.

Các giải pháp nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật về hợp đồng
thế chấp quyền sử dụng đất tại Ngân hàng thương mại TNHH

MTV Xây dựng Việt Nam......................................................................... 81

3.3.1.

Chi tiết hóa điều khoản về xử lý tài sản thế chấp trong hợp đồng mẫu
để hạn chế rủi ro có thể xảy ra..................................................................... 81

3.3.2.

Nâng cao chất lượng thẩm đinh, đánh giá rủi ro tín dụng nói chung và
rủi ro đối với hợp đồng thế chấp quyền sừ dụng đất nói riêng................... 82

3.3.3.

Nâng cao năng lực, trách nhiệm, đạo đức nghề nghiệp của đội ngũ cán

bộ, nhân viên tại CB Bank........................................................................... 83
9

3.3.4.

y

n

r

\

Đây mạnh công tác tuyên truyên, phô biên, giáo dục pháp luật nhăm


nâng cao nhận thức, ý thức chấp hành quy định về hợp đồng thế chấp
quyên sử dụng đât của người dân................................................................ 84

Kết luận chương 3.................................................................................................... 86
KÉT LUẬN.............................................................................................................. 87
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO............................................................. 89

PHU LUC


MỞ ĐẦU
FT’A__ ■

__ A______________________ —

X •_____ 1_ ■

_______ c___

. Tính câp thiêt cua đê tài nghiên cứu
I
->

A

Bảo đảm tín dụng không phải là nguyên tắc bắt buộc trong hoạt động tín
dụng ngân hàng, tuy nhiên đặt trong bối cảnh nhạy cảm và phức tạp của các quan hệ

tín dụng, đây là biện pháp được nhiều ngân hàng coi trọng để hạn chế rủi ro và đảm

bảo quyền thu hồi nợ. Trong đó, bảo đảm tín dụng bằng quyền sử dụng đất hay nói

cách khác bảo đảm tín dụng thơng qua hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất chiếm

tỉ trọng lớn trong các giao dịch bảo đảm tín dụng bởi tính ưu việt về giá trị của đất

đai so với các tài sản bảo đảm thông thường.
Thế chấp quyền sừ dụng lần đầu tiên được đưa vào luật từ năm 1993, tại
khoản 3, Điều 3 và Điều 77 Luật Đất đai năm 1993 đã ghi nhận:

Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có quyền... thế chấp quyền
sử dụng đất; Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nơng nghiệp, đất lâm

nghiệp để trồng rịng được thế chấp quyền sử dụng đất tại các ngân hàng
của Nhà nước, các tố chức tín dụng Việt Nam do Nhà nước cho phép

thành lập để vay vốn sản xuất; Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở, do
nhu cầu sản xuất và đời sống được thế chấp quyền sử dụng đất với các tổ

chức kinh tế, cá nhân Việt Nam ở trong nước.

Theo đó, hộ gia đình và cá nhân là các chú thế có quyền thế chấp quyền sử

dụng đất.
Để có cơ sở cho việc thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất nêu trên,

Bộ luật Dân sự năm 1995 đã dành toàn bộ Chương V (Điều 727 đến Điều 737) để

quy định về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất. Trong đó, đặt ra một số vấn đề
cơ bản về điều kiện thế chấp quyền sử dụng đất; phạm vi thế chấp quyền sử dụng


đất, hình thức hợp đồng thế chấp quyền sừ dụng đất; quyền, nghĩa vụ cùa bên thế
chấp quyền sử dụng đất, bên nhận thế chấp quyền sử dụng đất và việc xử lý quyền
sử dụng đất đã thế chấp.

Từ những quy định đầu tiên nêu tại Luật Đất đai năm 1993, Bộ luật Dân sự


năm 1995, pháp luật vê hợp đông thê châp quyên sử dụng đât ngày càng được hoàn
thiện để phù hợp với sự phát triển và chuyển dịch của kinh tế - xã hội. Cụ thể, tiếp
nối Luật Đất đai 1993 Quốc hội đã ban hành Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của

Luật Đất đai năm 1998, Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 2001,
Luật Đất đai 2003 và nay là Luật Đất đai 2013, tương tự Bộ luật Dân sự nãm 1995

được thay thế bởi Bộ luật Dân sự năm 2005 và nay là Bộ luật Dân sự 2015. Chính phủ

cũng ban hành các nghị định hướng dẫn về giao dịch bảo đảm như Nghị định
165/1999/NĐ-CP ngày 19/11/1999 về giao dịch bảo đảm, Nghị định 163/2006/NĐ-CP
ngày 29/12/2006 về giao dịch bảo đảm, Nghị định 21/2021/NĐ-CP ngày

19/03/2021 quy định thi hành bộ luật dân sự về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. Nhờ

đó, hoạt động thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm tín dụng tại các tổ chức tín
dụng nói chung và các ngân hàng nói riêng ngày càng gia tăng cả về số lượng và

chất lượng, Ngân hàng Thương mại TNHH MTV Xây dựng Việt Nam {sau đây gọi

tắt là CB Bank), cũng khơng nằm ngồi thực tế đó.
CB Bank là ngân hàng 100% vốn sở hữu Nhà nước được chuyền đổi mơ hình

từ Ngân hàng Thương mại cố phần Xây dựng Việt Nam từ năm 2015 theo quyết

định số 250/QĐ-NHNN ngày 05/03/2015 cúa Ngân hàng Nhà nước. Hiện nay, ngân

hàng đang được hồ trợ toàn diện của Ngân hàng Ngoại thương Việt Nam. Cũng như
các ngân hàng khác, CB Bank là định chế tài chính trung gian cung cấp cho khách

hàng các dịch vụ: nhận tiền gửi, cấp tín dụng và cung ứng dịch vụ thanh toán qua tài
khoản. Trong đó, cấp tín dụng là nghiệp vụ đem lại nguồn thu chủ yếu, do vậy, tại

CB Bank việc bảo đảm tín dụng nói chung và bảo đảm tín dụng thơng qua họp đồng

thế chấp quyền sử dụng đất nói riêng được coi trọng và áp dụng phổ biến đối với
hầu hết khách hàng.

Họp đồng thế chấp quyền sử dụng đất như “chiếc phao” bảo đảm khoản vay

của khách hàng, có vai trị quyết định khả năng thu hồi nợ của ngân hàng thương
mại nói chung và CB Bank nói riêng trong trường hợp khách hàng không thực hiện

được nghĩa vụ thanh toán. Tuy nhiên, thực tiễn cho thấy do một số hạn chế, bất cập

của pháp luật về họp đồng thế chấp quyền sừ dụng đất, nhận thức và ý thức thực

2


hiện pháp luật của một bộ phận người thê châp và cán bộ, nhân viên ngân hàng, quá

trình thực hiện pháp luật về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất tại CB Bank vẫn


cịn những tồn tại, khó khăn. Đây là nguyên nhân của những tranh chấp, bất đồng
giữa các bên mà đại đa số đều phải giải quyết thơng qua thủ tục tố tụng tại tịa án

gây tốn kém về thời gian, cơng sức, chi phí tố tụng và đặc biệt đe dọa trực tiếp
quyền chú nợ của ngân hàng.

Chính vì vậy, việc nghiên cứu một cách có hệ thống và toàn diện chế định về

họp đồng thế chấp quyền sử dụng đất từ cả phương diện lý luận và thực tiễn có ý nghĩa
quan trọng đối với hiệu quả hoạt động kinh doanh tại CB Bank. Do đó, học viên lựa

chọn đề tài 'Pháp luật về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và thực tiễn thực
hiện tại Ngân hàng Thương mại TNHH MTV Xây dựng Việt Nam (CB Bank)" làm

đề tài Luận văn Thạc sĩ Luật học.
2. Tổng quan tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài

2.1. Các cơng trình nghiên cứu có liên quan đến đề tài luận vấn

Thứ nhất, nhóm các cơng trình về thế chấp quyền sử dụng đất
Thế chấp quyền sử dụng đất nói chung và thế chấp quyền sử dụng đất dưới

góc độ pháp lý nói riêng là vấn đề đà được nhiều nhà khoa học, học giả quan tâm và

nghiên cứu:

Cuốn “Giao dịch và giải quyết tranh chấp giao dịch về quyền sử dụng đất”

(2013) của PGS.TS Đỗ Văn Đại, Nhà xuất bản Lao động đã phân tích và bình luận

về các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất trong đó có họp đồng thế chấp
quyền sù dụng đất tại Chương XI, bên cạnh việc làm rõ một số vướng mắc của pháp

luật về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, tác giả đã đưa ra các kiến nghị để

hoàn thiện pháp luật về họp đồng thể chấp quyền sử dụng đất.
Bài viết “Một số vấn đề pháp lý về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của

hên thứ ha" (2012) của Đoàn Thái Sơn đăng trên Tạp chí Ngân hàng số 12/2012 đã

phân tích và làm rõ cơ sở pháp lý của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất theo
Luật Đất đai năm 2003 và Bộ luật Dân sự năm 2005. Bên cạnh đó, tác giả cũng chỉ
ra các hệ quả pháp lý khi tịa án tun vơ hiệu hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất

3


r

của bên thứ ba đôi với các chủ thê: ngân hàng, cơ quan công chứng, chứng thực và

các bên tham gia giao dịch.
Bài viết “Thế chấp quyền sử dụng đất” (2002) của Nguyễn Quang Tuyến
đăng trên Tạp chí Nghiên cứu lập pháp đã phân tích các quy định về hợp đồng thế

chấp quyền sử dụng đất trong khung khổ Bộ luật Dân sự 1995 và các văn bản pháp
luật liên quan. Trên cơ sở chỉ ra những điểm bất cập của pháp luật, tác giả đua ra

một số kiến nghị nhằm khắc phục cũng như hoàn thiện pháp luật.
Luận án Tiến sĩ “Thực hiện pháp luật thế chấp quyền sử dụng đất ở Việt

Nam ” (2016) của Nghiên cứu sinh Lê Thị Thúy Bình đã phân tích cơ sở lý luận về

thực hiện pháp luật thế chấp quyền sử dụng đất ở Việt Nam, phân tích, đánh giá
thực trạng pháp luật và thực trạng thực hiện pháp luật về thế chấp quyền sử dụng

đất ở Việt Nam trong giai đoạn 2011 -2015, từ đó đưa ra quan điểm và giải pháp
bảo đảm thực hiện pháp luật thê châp quyên sử dụng đât ở Việt Nam.

Luận văn Thạc sĩ “Xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất theo pháp luật

Việt Nam” (2015) của học viên Nguyễn Quỳnh Thoa đã đưa ra những phân tích về
thế chấp quyền sử dụng đất trong trường họp xử lý tài sản thế chấp, tìm hiểu thực

trạng áp dụng pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng trong các trường

họp cụ thể và đưa ra giải pháp khắc phục.

Luận văn Thạc sĩ “Thế chấp quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam hiện
nay” (2014) của học viên Trần Viết Thắng đã phân tích, đánh giá một cách có hệ

thống các vấn đề lý luận về thế chấp quyền sử dụng đất và pháp luật về thế chấp
quyền sử dụng đất. Phân tích và đánh giá những hạn chế, bất cập của pháp luật hiện
hành về việc thế chấp quyền sử dụng đất; dẫn chiếu một số vụ việc trên thực tế đã

xảy ra đê chứng minh cho những bât cập này và đê xuât các giải pháp hồn thiện

pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất.
Nhìn chung, cấc cơng trình nghiên cứu kể trên đã đưa ra được cái nhìn tổng

quan, bao quát nhất về thế chấp quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, chỉ mới tiếp cận

dưới góc độ hoạt động thế chấp quyền sử dụng đất nói chung mà chưa phân tích cụ
thể hoạt động thế chấp quyền sử dụng đất ở các tồ chức tín dụng như ngân hàng.

4


Thử hai, nhóm các cơng trình về thế chấp quyền sử dụng đất gắn với thực

tiễn tại tỏ chức tín dụng
_____

y

r

-

r

A

'

Luận văn Thạc sĩ “Pháp luật vê thê chắp quyên sử dụng đãt trong hoạt động

cho vay của Ngân hàng Thương mại từ thực tiễn tại chi nhánh Ngăn hàng Nông

nghiệp và Phát triển nông thôn tỉnh Bắc Giang” (2017) của học viên Đặng Văn
Hưng nghiên cứu vê việc thực thi các quy định cùa pháp luật Việt Nam vê thê châp
quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay tại các ngân hàng thương mại, gắn với


thực tiễn tại chi nhánh ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thơn tỉnh Bắc

Giang. Qua đó đưa ra các đề xuất, kiến nghị hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu
quả thế chấp quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay tại ngân hàng.

Luận văn Thạc sĩ “Thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình — Thực tiễn
áp dụng tại Ngân hàng thương mại Quốc tế Việt Nam — Đe xuất giải pháp hoàn

thiện các quy định của pháp luật” (2012) của học viên Phùng Vàn Hiêu đã làm rõ
những vấn đề lý luận của pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình

như: khái niệm, đặc điểm quyền sử dụng đất, khái niệm về thế chấp quyền sừ dụng

đất của hộ gia đình; nghiên cứu, phân tích và đánh giá thực trạng pháp luật về thế
chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình tại Ngân hàng Thương mại Quốc tế Việt
Nam: trình tự thực hiện thế chấp, điều kiện thế chấp quyền sử dụng đất, hợp đồng
thế chấp quyền sử dụng đất, xử lý quyền sử dụng đất đã thế chấp vay vốn và những

vướng mắc phát sinh từ những hoạt động này. Qua đó, tác giả đề xuất một số giải

pháp, kiến nghị hoàn thiện các quy định của pháp luật hiện hành có liên quan đến
thế chấp quyền sử dụng đất cùa hộ gia đình ở Việt Nam.

Luận văn Thạc sĩ “Thế chấp quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất
tại ngân hàng thương mại trên địa bàn thành phố Huế” (2012) của học viên Võ
Công Hạnh đã trình bày những vấn đề lý luận về thế chấp bằng quyền sử dụng đất ở

và tài sản gắn liền với đất tại các ngân hàng thương mại; nghiên cứu thực trạng về
thế chấp bàng quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất tại các ngân hàng


thương mại trên địa bàn thành phố Huế.

Luận văn Thạc sĩ “Pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất đê vay vốn tại

5


các ngân hàng thương mại và thực tiễn áp dụng tại Ngân hàng Đầu tư và Phát triển

Việt Nam” (2008) của học viên Đinh Thị Liên đã khái quát những vấn đề lý luận về
chế định thế chấp, thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn tại các ngân hàng thương

mại theo quy định của pháp luật gắn với thực tiễn áp dụng tại ngân hàng Đầu tư và
Phát triển Việt Nam.

Luận văn Thạc sĩ “Pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất đê báo đảm tiền
vay và thực tiễn áp dụng tại Ngân hàng Ngoại thương Việt Nam” (2006) của học
viên Nguyễn Văn Phương nhận định đảm bảo tiền vay - một nguyên tắc của hoạt
động tín dụng. Qua đó, tác giả phân tích những vấn đề lý luận và pháp lý về thế

chấp quyền sử dụng đất gắn với thực tiễn thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm
tiền vay tại Ngân hàng ngoại thương Việt Nam.

Luận văn Thạc sĩ “Pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất trong hoạt động

cho vay của các tổ chức tín dụng ở Việt Nam ” (2004) của học viên Trần Thị Thu
Hường đà nghiên cứu pháp luật về bảo đảm tiền vay, cụ thể là thế chấp quyền sừ dụng
đất trong hoạt động cho vay của các tồ chức tín dụng, bên cạnh đó đưa ra đánh giá tinh


trạng pháp luật về thế chấp quyền sử dụng tại các tổ chức tín dụng ở Việt Nam.
Nhìn chung, các cơng trình nghiên cứu nêu trên đã khái qt, phân tích và

đánh giá về hoạt động thế chấp quyền sử dụng đất gắn liền với thực tiễn tại tổ chức
tín dụng. Tuy nhiên, những cơng trình này chủ yếu tiếp cận dưới góc độ pháp luật
thế chấp quyền sử dụng đất mà chưa hướng đến đối tượng cụ thể là hợp đồng thế

chấp quyền sử dụng đất.

2.2. Đánh giá về các nghiên cứu liên quan đến đề tài luận vãn
Các cơng trình nghiên cứu và bài viết đã tiếp cận và phân tích nhiều khía

cạnh và dưới nhiều mức độ khác nhau về thế chấp quyền sử dụng đất theo pháp luật
Việt Nam. Qua tìm hiểu về tình hình nghiên cứu thơng qua các cơng trình và bài
viết mà học viên tiếp cận, có thể thấy:
- Đa số các cơng trình nghiên cứu lý luận về thế chấp quyền sử dụng đất. Các
tác giả đưa ra và phân tích khái niệm thế chấp quyền sử dụng đất, đặc điểm của hoạt

động thế chấp quyền sử dụng đất, phân loại hoạt động thế chấp quyền sử dụng đất

6


và làm rõ các yêu tô ảnh hưởng đên thê châp qun sử dụng đât. Mặc dù các cơng
trình này chưa đề cập nhiều đến hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, nhưng đây

cũng là nguồn tư liệu quan trọng để học viên kế thừa trong phần nghiên cứu về lý
luận của hợp đồng thể chấp quyền sử dụng đất.
- Các cơng trình nghiên cứu đã cơng bố nghiên cứu và phân tích về thế chấp


quyền sử dụng đất trong thời kỳ nền kinh tế Việt Nam bắt đầu chuyển đổi gán với

khung khổ pháp lý về thế chấp quyền sử dụng đất cũ nên chưa phù hợp với bối cảnh
hội nhập về kinh tể - xã hội và hoàn thiện về pháp luật như hiện nay, nên chưa thể

hiện, làm rõ các vấn đề pháp lý xoay quanh thế chấp quyền sử dụng đất một cách

đầy đủ và xun suốt.
- Trong số các cơng trình nghiên cứu đã cơng bố, nhiều cơng trình đà phân

tích, đánh giá thực trạng thế chấp quyền sử dụng đất nói chung và tại một số tổ chức
tín dụng cụ thê nói riêng, một sơ cơng trình tiêp cận thực trạng hợp đơng thê châp
quyền sử dụng đất tuy còn chưa sâu sắc.
- Phần lớn các cơng trình đã đưa ra một số giải pháp về việc hoàn thiện pháp

luật thế chấp quyền sử dụng đất cũng như nâng cao hiệu quả thực hiện thế chấp
quyền sử dụng đất trên thực tiễn. Nhưng chưa có cơng trình nào đưa ra các giải

pháp hồn thiện pháp luật với họp đồng thế chấp quyền sử dụng đất gắn với thực
tiễn tại CB Bank. Những kết luận, đánh giá của các cơng trình đã khảo cứu sẽ là

nguồn tài liệu quan trọng để học viên kế thừa trong phần nghiên cứu đề xuất

phương hướng, giải pháp hoàn thiện pháp luật về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng

đất tại CB Bank nói riêng và ngân hàng thương mại nói chung.
3. Mục
vụ• nghiên
cứu
• tiêu và nhiệm

•
ơ

3.1. Mục tiêu nghiên cứu

Trên cơ sở phân tích những vấn đề lý luận, thực trạng pháp luật và thực tiễn

thực hiện pháp luật về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất tại CB Bank, tìm ra
được những tồn tại, bất cập liên quan đến việc thực hiện hợp đồng thế chấp quyền
sử dụng đất. Qua đó, đề xuất một số giải pháp, kiến nghị để hoàn thiện pháp luật

cũng như nâng cao hiệu quả thực hiện họp đồng thế chấp quyền sử dụng đất tại CB

7


Bank, làm phong phú thêm khoa học pháp lý liên quan đên chủ đê pháp luật vê hợp
đồng thế chấp quyền sử dụng đất.
3.2. Nhiệm vụ nghiên cứu

Đê đạt được mục tiêu nghiên cứu được nêu ở trên, luận văn có các nhiệm vụ
•

•

•

•

•


7

<

•

nghiên cứu sau:
- Tìm hiểu, phân tích những vấn đề lý luận về hợp đồng thế chấp quyền sử

dụng đất, pháp luật về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất.
r

y

r

5

-

r

- Phân tích thực trạng pháp luật vê hợp đông thê châp quyên sử dụng đât và
thực trạng thực hiện pháp luật vê hợp đông thê châp quyên sử dụng đât tại Ngân

hàng Thương mại TNHH MTV Xây dựng Việt Nam. Tìm ra khoảng cấch, sự bất

cân xứng giữa quy định pháp luật và thực tiễn thi hành pháp luật về họp đồng thế
châp quyên sử dụng đât, chỉ ra nguyên nhân của khoảng cách, sự bât cân xứng đó.


- Đưa ra phương hướng, đê xuât một sơ giải pháp hồn thiện pháp luật và nâng
y

_

y

r

r

y

r

cao hiệu quả thực hiện pháp luật vê họp đông thê châp quyên sử dụng đât tại CB Bank.

4. Đôi tưọng và phạm vi nghiên cứu
4.1. Đối tượng nghiên cún

Đối tượng nghiên cứu của đề tài là các quy định của pháp luật Việt Nam liên

quan đến họp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và thực tiễn thực hiện họp đồng thế
chấp quyền sử dụng đất tại CB Bank.
4.2. Phạm vi nghiên cứu

Đề tài giới hạn phạm vi nghiên cứu là các quy định của pháp luật liên quan

đến hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, các thông tin, tài liệu, vụ việc liên quan

đến họp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của CB Bank từ năm 2018-2021.
Để làm rõ đặc thù cùa họp đồng thế chấp gắn liền với loại tài sản đặc biệt là
quyền sử dụng đất, luận văn sẽ đi sâu phân tích thực trạng thực hiện pháp luật về

hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất tại CB Bank để làm rõ những kết quả đạt

được, khó khăn, vướng mắc, bất cập và đề xuất một số giải pháp nhằm góp phần
nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất tại

ngân hàng này.

8


5. Phương pháp nghiên cứu

Luận văn được nghiên cứu trên cơ sở phương pháp luận là chủ nghĩa duy vật

biện chứng và chủ nghĩa duy vật lịch sử. Bên cạnh đó, luận văn cịn sử dụng các

phương pháp nghiên cứu: hệ thống, phân tích, tổng hợp, so sánh pháp luật, thống
kê...cụ thể như sau:

Phương pháp hệ thống được học viên sử dụng tại phần mở đầu của luận văn

nhằm hệ thống lại các cơng trình nghiên cứu có liên quan đến pháp luật về hợp
đồng thế chấp quyền sử dụng đất, những kết quả nghiên cứu và những vấn đề cần
tiếp tục nghiên cứu chuyên sâu và phát triển.

Phương pháp phân tích, tổng họp được sử dụng tại tất cả các chương của


luận văn nhằm làm rõ các vấn đề liên quan đến pháp luật về hợp đồng thế chấp
quyền sử dụng đất, bao gồm: lý luận, thực trạng và phương hướng, giải pháp hoàn

thiện pháp luật về họp đồng thế chấp quyền sử dụng đất.

Phương pháp so sánh được học viên sử dụng tại Chương 2 của luận văn,
nhằm so sánh chế định họp đồng thế chấp quyền sử dụng đất trong các giai đoạn

phát triển của pháp luật.
Phương pháp thống kê được sử dụng chủ yếu tại Chương 2 của luận văn

nhằm thống kê các quy định cùa pháp luật hiện hành, quy định của CB Bank về hợp
đồng thế chấp quyền sử dụng đất.

6. Đóng góp của luận văn

Một là, làm phong phú thêm khoa học pháp lý liên quan đến họp đồng thế
chấp quyền sử dụng đất.

Hai là, trên cơ sở phân tích thực trạng pháp luật về họp đồng thế chấp quyền
sử dụng đất và thực tiễn thực hiện tại Ngân hàng Thương mại TNHH MTV Xây

dựng Việt Nam đã đánh giá những thành tựu đạt được cũng như những hạn, chế bất

cập trong thực tiễn thực hiện pháp luật về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất tại
tổ chức tín dụng.

Ba là, đê xuât những phương hướng, giải pháp đê nâng cao hiệu quả thực
hiện họp đồng thế chấp quyền sử dụng đất tại tổ chức tín dụng phù họp với bối cảnh

kinh tế thị trường hiện nay.

9


7. Kết cấu của luận văn

Luận văn có kết cấu gồm phần mở đầu, nội dung, kết luận, danh mục tài liệu
tham khảo và phụ lục. Trong đó, phần nội dung của luận văn được chia thành 3
phần chính như sau:
Chương 1. Một số vấn đề lý luận về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và

pháp luật về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất
Chương 2. Thực trạng pháp luật về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và

thực tiễn thực hiện tại Ngân hàng Thương mại TNHH MTV Xây dựng Việt Nam
Chương 3. Định hướng, giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả

thực hiện hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất tại Ngân hàng Thương mại TNHH
MTV Xây dựng Việt Nam

10


CHƯƠNG 1

MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT VÀ PHÁP LUẬT VÈ HỢP ĐỒNG THÉ CHẤP

QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

1.1. Khái niệm, đặc điêm của hợp đông thê châp quyên sử dụng đât
1.1.1. Khái niệm hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất

Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là một trong những loại hợp đồng phổ

biến trong lĩnh vực tài chính ngân hàng nói riêng và đời sống dân sự nói chung.
Tính phổ biến của loại hợp đồng này xuất phát từ chính đối tượng của hợp đồng -

quyền sử dụng đất hay nói cách thơng dụng và gần gũi là đất đai. Với vai trị khơng
chỉ là tư liệu sản xuất thiết yếu mà còn là một trong những tài sản có giá trị nhất

trong đời sống con người, quyền sừ dụng đất được sử dụng với nhiều mục đích, một

trong số đó là thế chấp tại các tổ chức tín dụng để giải quyết nhu cầu tài chính của

người có quyền sử dụng đất.

Tuy gần gũi, thông dụng và quen thuộc với rất nhiều người, nhưng hiện nay
vẫn chưa có một khái niệm thống nhất về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất.

Hay nói cách khác, mỗi chuyên gia, nhà nghiên cứu lại có một nhận định riêng về
họp đồng thế chấp quyền sử dụng đất dựa trên quan điểm và nghiên cứu của mình.

Thế nhưng, về cơ bản các khái niệm về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất đều
có chung một cơng thức hợp lý, đó là được xây dựng dựa trên các khái niệm thành

phần là hợp đồng, thế chấp và quyền sử dụng đất. Theo đó, việc tìm hiểu và luận

giải từng khái niệm hợp đồng, thế chấp và quyền sử dụng đất có ý nghĩa quan trọng
trong việc khái quát khái niệm hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất sau này.

Hợp đồng khơng cịn là một khái niệm xa lạ với tất cả mọi người hiện nay.

Còn được gọi dưới nhiều cái tên khác nhau như khế ước, thỏa thuận, thỏa ước, giao
kết... có thể thấy ràng, dường như mọi ngóc ngách của đời sống dân sự đều có sự

xuất hiện của hợp đồng. Với tầm quan trọng và phố biến đó, hợp đồng được định
nghĩa thống nhất trong các văn bản luật của Việt Nam tù năm 1931 đến nay.


Theo Điều 644, Bộ Dân luật Bắc Kỳ năm 1931: “Khế ước là một hiệp ước

của một người hay nhiều người cam đoan với một hay nhiều người khác đê tặng
cho, để làm hay khơng làm cái gì

Điều 680, Bộ Dân luật Trung Kỳ năm 1936 quy định: “Khế ước là một hiệp

ước của một người hay nhiều người cam đoan với một hay nhiều người khác đê

chuyên giao, để làm hay khơng làm cái gì
Điều 653, Bộ Dân luật Việt Nam Cộng hòa năm 1972 ghi nhận: “Khế ước hay

hiệp ước là một hành vi pháp lý do sự thỏa thuận giữa hai người hay nhiều người đê
tạo lập, di chuyến, hiến cải hay tiêu trừ một quyền lợi, đồi nhân hay đối vật

Điều 394, Bộ luật Dân sự (BLDS) năm 1995 quy định: “Hợp đồng dân sự là

sự thoả thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đôi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ
dân sự
Điều 388, Bộ luật Dân sự năm 2005 cùa Việt Nam cũng quy định: “Hợp


đồng dân sự là sự thoá thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đôi hoặc chấm dứt

quyền, nghĩa vụ dân sự”.
Hiện nay, Bộ Luật Dân sự 2015 định nghĩa hợp đồng như sau: “Hợp đồng là

sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đôi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ
dân sự” [32, Điều 385].
Có thể thấy, trải qua hơn 90 năm lập pháp, tư duy của nhà làm luật Việt Nam

về hợp đồng đã khơng ngừng thay đổi và ngày càng hồn thiện. Đến nay, khái niệm
hợp đồng của nước ta đà tương đối hội nhập với khái niệm hợp đồng của các nước

tiên tiến trên thế giới và đã thể hiện rõ ba thành tố chủ chốt tạo nên hợp đồng đó là:
chủ thể giao kết, sự thỏa thuận ý chí và hệ quả pháp lý của hợp đồng [21].

Thế chấp là một trong những biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự

được sử dụng phổ biến hiện nay, đặc biệt tại các tồ chức tín dụng. Thuật ngữ thế
chấp xuất hiện từ thời La Mã cồ đại với tên gọi sơ khai là bán dợ (Fiducia Cum

Creditorè). theo đó, người có nghĩa vụ thực hiện chuyến giao quyền sở hữu đối với
tài sản của mình cho người có quyền để đảm bảo việc thực hiện nghĩa vụ, khi người

có nghĩa vụ thực hiện xong nghĩa vụ thì có người có quyền sẽ hoàn trả lại tài sản.

12


Sau này, môi quôc gia cũng xây dựng khái niệm thê châp trong các văn bản pháp lý
9


của mình, chăng hạn:

Bộ luật Dân sự Pháp năm 2005 quy định tại Điều 2114: "Quyền thế chấp là

một quyền tài sản trên những bất động sản được sử dụng vào việc bảo đảm thực
hiện nghĩa vụ".

Điều 702, Bộ luật Dân sự và Thưong mại Thái Lan năm 1995 quy định: "Thế

chấp là việc người thế chấp nhượng một tài sản cho người khác gọi là người nhận

thế chấp như một bảo đảm thi thành một nghĩa vụ, nhưng không chuyên giao tài sản

đỏ cho người nhận thế chấp"
Bộ luật Dân sự Việt Nam năm 2015 quy định: "Thế chấp tài săn là việc một
bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sán thuộc sở hữu của mình đê bảo đảm

thực hiên nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế

chấp)" [32, Điều 317].
Có thê thây, từ khi ra đời đên nay, khái niệm thê châp đã có sự thay đơi khi

chuyển từ thế chấp kèm theo chuyển giao quyền chiếm hữu tài sản sang thế chấp

không kèm theo việc chuyến giao quyền chiếm hữu đối với tài sản thế chấp. Bên
cạnh đó, khác với quan điểm trong Bộ luật Dân sự Pháp 2005, nhà làm luật Việt

Nam và Thái Lan đều công nhận việc thế chấp áp dụng đối với cả tài sản là động


sản và bất động sản.

Quyền sử dụng đất là một trong những loại tài sản theo quy định của pháp
luật dân sự và thuộc nhóm quyền tài sản. Hiện nay, Bộ luật dân sự 2015 đang định

nghĩa quyền tài sản dựa theo đặc tính cốt lõi và liệt kê một số loại quyền tài sản điển

hình, cụ thể: ""Quyền tài sản là quyền trị giá được bằng tiền, bao gồm quyền tài sản
đối với đổi tượng quyền sở hữu trí tuệ, quyền sử dụng đất và các quyền tài sản

khác" [32, Điều 105]. Cách định nghĩa này ít nhiều đã dự trù được sự thay đổi và

phát triền liên tục của các loại tài sản, đặc biệt là quyền tài sản trong kỳ nguyên
khoa học công nghệ phát triển mạnh mẽ như hiện nay.

Theo Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 07 - Phân loại tài sản trong

thẩm định giá, ban hành theo Thông tư số 28/2015/TT-BTC: "Quyền tài sản là một

13


khái niệm pháp lý, nó hao gơm tât cả các quyên lợi và lợi ích liên quan tới quyên sở

hữu hoặc quyền sử dụng mà người chủ sở hữu/sử dụng tài sản được hưởng một
cách họp pháp” [2].
Đất đai là loại tài sản đặc biệt theo pháp luật Việt Nam, Hiếp pháp 2013 và

Luật Đất đai 2013 đều quy định: Đất đai là tài sản cơng thuộc sở hữu tồn dân do
Nhà nước đại diện chú sở hữu và thống nhất quản lý. Khác với các loại tài sản khác,


thông thường ba quyền năng của quyền sở hữu bao gồm: quyền chiếm hữu, quyền
sử dụng, quyền định đoạt đều thuộc về chủ sờ hữu. Nhưng đối với đất đai, do Nhà
nước - đại diện chủ sở hữu là một chủ thế quyền lực chính trị, khơng thể trực tiếp

chiếm hữu, sử dụng đất đai đế khai thác những thuộc tính của đất đai và tạo ra giá
trị mà phải giao cho chủ thể khác sử dụng (thông qua việc giao đất, cho thuê đất,

công nhận quyền sử dụng đất) và kiểm tra, giám sát việc sử dụng đất đó.
Theo Từ điển Luật học của Viện Khoa học pháp lý (Bộ Tư pháp): Quyền sử

dụng đất được hiểu là quyền của các chủ thể được khai thác công dụng, hưởng hoa

lợi, lợi tức từ việc sừ dụng đất được Nhà nước giao, cho thuê hoặc được chuyến
giao từ những chủ thể khác thông qua việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê,

cho thuê lại, thừa kế, tặng cho.. .từ những chú thế khác có quyền sử dụng đất.
Theo đó, có thể định nghĩa quyền sử dụng đất là: Quyền năng được Nhà
nước công nhận và bảo đảm thực hiện cho người sử dụng đất thông qua việc giao

đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất để người sử dụng đất được sử dụng,
khai thác, cải tạo, hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất đai.
Mặc dù là một trong ba quyền năng của quyền sử hữu đất đai, gắn liền với

quyền sở hữu và bị chi phối bởi quyền sở hữu đối với đất đai. Thế nhưng, quyền
sử dụng đất lại giữ vai trị cốt lõi trong việc chuyến hóa đất đai từ một thành tố
vốn có của tự nhiên thành quyền tài sản có giá trị sử dụng cụ thể thông qua việc

khai thác, sử dụng, cải tạo đất đai để phục vụ nhu cầu của đời sống, sản xuất. Nói
cách khác, quyền sử dụng đất có vai trị quyết định trong việc hiện thực hóa giá trị


kinh tế của đất đai.

Bên cạnh tính phụ thuộc, quyền sử dụng đất cũng có tính độc lập tương đối

14


trong quan hệ sử dụng đât. Minh chứng là, người sử dụng đât có các quyên hưởng

thành quả lao động trên đất; được bồi thường khi bị thu hồi; được chuyển nhượng,

cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất đối với đất
đai... ngay cả khi khơng giữ vai trị chủ sở hữu. Liên quan đến nhận định này, tác

giả Phạm Duy Nghĩa đà cho rằng:
Phải thừa nhận quyền sử dụng đất của các tố chức, cá nhân là quyền

tài sản tư, cần được Nhà nước tôn trọng và bảo hộ. Điều này không có

nghĩa là phải thay đổi sở hữu về đất đai. Sáng tạo ra khái niệm quyền
sử dụng đất của người Việt Nam và người Trung Quốc dường như đã

tạo ra một khái niệm sở hữu kép, một khái niệm sở hừu đa tầng: Đất
đai thuộc sở hữu toàn dân, song quyền sử dụng đất lại thuộc về cá
nhân hoặc tổ chức [29, tr.82-83].

Trên cơ sở luận giải các khái niệm hợp đồng, thế chấp, quyền sử dụng đất ở
trên, có thể khái quát khái niệm họp đồng thế chấp quyền sử dụng đất như sau: Hợp
đồng thế chấp quyền sử dụng đất là sự thỏa tỉuiận bằng văn bản giữa bên thể chấp


và bên nhận thế chấp về việc bên thế chấp dùng quyền sử dụng đất hợp pháp của
mình đê bảo đảm thực hiện nghĩa vụ cho bên nhận thế chấp và không giao quyền sử

dụng đất cho bên nhận thế chấp trong suốt thời gian thế chấp.
1.1.2. Đặc điểm của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất
Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là một trong các loại hợp đồng dân sự,

do đó sẽ mang những đặc biệt của hợp đồng dân sự nói chung và những đặc điểm

riêng của giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất. Việc tìm hiểu đặc điểm của họp
đồng thế chấp quyền sử dụng đất không chỉ giúp hiểu rõ hơn về loại hợp đồng này

mà còn là cơ sở đế phân biệt và nhận diện hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất với
các loại hợp đồng khác.
Thứ nhất, chủ thể cùa họp đồng thế chấp gồm hai bên là bên nhận thế chấp

(thường là các tổ chức tín dụng) và bên thế chấp (là các tổ chức, cá nhân có quyền

thế chấp quyền sử dụng đất).
Liên quan đến chủ thể thế chấp, luật thực định cho phép xảy ra hai trường

15


hợp: chủ thê thê châp quyên sử dụng đât đông thời là người có nghĩa vụ được bảo

đảm và chủ thề thế chấp quyền sử dụng đất bảo đảm cho nghĩa vụ của người khác.
Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất trong hai trường hợp này có những điểm
khác biệt nhất định về chủ thể, mục đích bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, phương thức


xử lý tài sản bảo đảm... . Chẳng hạn, về chủ thể, trong khi hợp đồng thế chấp quyền
sử dụng đất để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ cùa chính người có quyền sử dụng đất
có hai bên chủ thể, thì hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm thực hiện

nghĩa vụ của người khác có ba bên; về mục đích bảo đảm, hợp đồng thế chấp quyền
sử dụng đất được xác lập với mục đích bảo đảm chính nghĩa vụ của người thế chấp

(nghĩa vụ thanh toán trong hợp đồng cấp tín dụng), trong khi đó hợp đồng thế chấp
đế bảo đảm nghĩa vụ của người thứ ba có mục đích bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của

bên bảo đảm trong trường hợp người thứ ba không thực hiện được nghĩa vụ với bên

nhận bảo đảm; về phương thức xử lý tài sản bảo đảm, với hợp đồng thế chấp quyền
sử dụng đất để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của chính mình, bên nhận bảo đảm được

áp dụng phương thức “gán nợ”, trong khi đó với hợp đồng thế chấp quyền sử dụng

đất đế bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của người thứ ba, luật thực định nghiên cấm
phương thức này.
Liên quan đến chủ thể nhận thế chấp, trường hợp bên nhận thế chấp quyền sử

dụng đất không phải là tồ chức tín dụng thì phải đảm bảo là tổ chức kinh tể (doanh
nghiệp, hợp tác xã và tố chức kinh tế khác theo quy định của pháp luật về dân sự,

trừ doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi) hoặc là cơng dân Việt Nam có năng lực
hành vi dân sự đầy đủ.

Bên cạnh đó, nếu quyền sử dụng đất thuộc đồng sở hữu của vợ, chồng hoặc


các thành viên trong gia đình thì tất cả các đồng sở hữu đều phải tham gia và ký kết
vào hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất. Các bên tham gia hợp đồng thế chấp
quyền sử dụng đất một cách tự nguyện, theo đúng tinh thần tự do ý chí, tự nguyện
thỏa thuận về mọi nội dung của hợp đồng.
Thứ hai, hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất thường đi kèm hợp đồng tín
dụng... với mục đích đảm bảo thực hiện nghĩa vụ thanh tốn của bên được cấp tín

16


dụng (có thê là bên thê châp hoặc chủ thê thứ ba) phát sinh theo hợp đơng tín dụng.

Đặc điềm này xuất phát từ chính bản chất của biện pháp thế chấp, một trong các

biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự.
Liên quan đến mối quan hệ giữa hợp đồng tín dụng và hợp đồng thế chấp
quyền sử dụng đất, hiện nay có hai quan điểm trái chiều song song tồn tại. Quan
điểm thứ nhất cho ràng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là hợp đồng phụ của

hợp đồng tín dụng (hợp đồng chính). Bởi lẽ, mục đích của hợp đồng thế chấp quyền
sử dụng đất là để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ cho bên được cấp tín dụng trong hợp
đồng tín dụng, khi nghĩa vụ trả nợ theo hợp đồng tín dụng được hồn thành thì hợp
đồng thế chấp cũng đương nhiên hết hiệu lực.

Quan điểm thứ hai cho rằng, hợp đồng thế chấp quyền sừ dụng đất là một
họp đồng độc lập thay vì là hợp đồng phụ của hợp đồng tín dụng. Hợp đồng thế
chấp quyền sử dụng đất sẽ phát sinh hiệu lực nếu thoa mãn các điều kiện có hiệu lực

của giao dịch dân sự mà không phụ thuộc vào hiệu lực của hợp đồng khác. Tuy bản
chất cùa hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là đế bảo đảm thực hiện nghĩa vụ

phát sinh từ hợp đồng tín dụng, nhưng hiệu lực của hai hợp đồng này vẫn hoàn toàn

độc lập như quy định tại Bộ luật Dân sự 2015:
•

•

1

JL

•

•

••

•

Sự vơ hiệu của hợp đồng chính làm chấm dứt hợp đồng phụ, trừ trường
hợp các bên có thỏa thuận hợp đồng phụ được thay thế hợp đồng chính.

Quy định này không áp dụng đối với biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa

vụ [32, Điều 407]
và Nghị định 21/2021/NĐ-CP hướng dẫn thực hiện Bộ luật dân sự về bảo đảm thực

hiện nghĩa vụ:
Họp đồng bảo đảm bị vô hiệu hoặc bị hủy bỏ, bị đơn phương chấm dứt
thực hiện khơng làm chấm dứt họp đồng có nghĩa vụ được bảo đảm và

Họp đồng có nghĩa vụ được bảo đảm bị vô hiệu hoặc bị hủy bỏ, bị đơn

phương chấm dứt thực hiện thì giải quyết như sau: Trường hợp các bên
chưa thực hiện hợp đồng có nghĩa vụ được bảo đảm thì họp đồng bảo

đảm chấm dứt. Trường hợp các bên đà thực hiện một phần hoặc toàn bộ

17


hợp đơng có nghĩa vụ được bảo đảm thì hợp đơng bảo đảm khơng châm
dứt. Bên nhận bảo đảm có quyền xử lý tài sản bảo đảm để thanh toán

nghĩa vụ hồn trả của bên có nghĩa vụ đối với mình [5, Điều 29].

Cần lưu ý rằng khi các bên chưa thực hiện hợp đồng có nghĩa vụ được bảo
đảm thì hợp đồng bảo đảm chấm dứt hiệu lực, nghĩa là hợp đồng bảo đảm đã phát

sinh hiệu lực nhưng khơng cịn cơ sở để tồn tại nên mới chấm dứt chứ không phải là
vô hiệu. Ngược lại khi hợp đồng có nghĩa vụ được bảo đảm đà được thực hiện một

phần hay tồn bộ thì để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bên nhận bảo đảm
hợp đồng bảo đảm không bị chấm dứt.

Thứ ba, hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất phải được lập dưới hình thức
văn bản, có cơng chứng, chứng thực của cơ quan Nhà nước có thấm quyền và được

đăng ký giao dịch bảo đảm theo đúng quy định.

Khác với hợp đồng thế chấp các loại tài sản khác, chẳng hạn nhà ở, hợp đồng

thế chấp quyền sử dụng đất yêu cầu hình thức chặt chẽ, bao gồm cả được cơng

chứng, chức thực và đăng ký giao dịch bảo đảm.
Thứ tư, hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là hợp đồng không đền bù. Đặc
điểm này của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất xuất phát từ việc bên thế chấp

dùng quyền sử dụng đất của mình để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự cụ

thể, nhưng không bàn giao quyền sử dụng đất cho bên nhận thế chấp trong suốt thời
gian thế chấp. Hay nói cách khác, trong thời hạn thế chấp, bên thế chấp vẫn có toàn

quyền quản lý, sử dụng, khai thác hoa lợi từ đất đai. Do vậy, trong trường hợp nghĩa

vụ được đảm bảo thực hiện bằng biện pháp thế chấp được thực hiện đúng hạn và
đầy đủ, việc thế chấp hầu như không ảnh hưởng hoặc gây thiệt hại gỉ đối với cả bên
thế chấp và bên nhận thế chấp. Liên quan đến luận điểm này, Trần Quang Huy đã

nhận định: “Thế chấp quyền sử dụng đất là một hình thức chuyển quyền sử dụng đất
có điều kiện hoặc đảy là hình thức chuyến quyền sử dụng đất không trọn vẹn, không

đầy đu' [19, tr.218]. Chỉ trong trường họp nghĩa vụ được bảo đảm không được thực
hiện theo đúng cam kết và thỏa thuận, quyền sử dụng đất của bên thế chấp mới bị

chấm dứt để xác lập cho bên nhận thế chấp.

18


1.2. Khái niệm, đặc điểm và nội dung của pháp luật về hựp đồng thế
chấp quyền sử dụng đất

1.2.1. Khái niệm pháp luật vê hợp đông thê chãp quyên sử dụng đãt
Xã hội muốn hoạt động một cách công bằng và ổn định thì khơng thể thiếu

sự tham gia của pháp luật. Nhà nước ban hành pháp luật hay nói cách khác là khung

khổ pháp lý với mục tiêu điều chỉnh các quan hệ xã hội phát sinh trong đời sống xã

hội, trong đó có quan hệ hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất.
Quan hệ hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là mối quan hệ phát sinh giữa
bên thê châp quyên sử dụng đât và bên nhận thê châp quyên sử dụng đât. Trong đó,
hai bên thỏa thuận và thống nhất về giá trị quyền sử dụng đất được thế chấp, thời

hạn thế chấp, quyền và trách nhiệm của mỗi bên trong hợp đồng thế chấp quyền sử
dụng đất, cách thức xử lý quyền sử dụng đất trong trường họp nghĩa vụ được bảo

đảm không được thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ ...
Mối quan hệ giữa bên thế chấp và bên nhận thế chấp quyền sử dụng đất bắt

đầu từ khi hai bên thỏa thuận, giao kết hợp đồng và kéo dài đến khi thực hiện và
chấm dứt họp đồng.
Với vai trò là một loại giao dịch dân sự có đối tượng điều chỉnh đặc biệt -

quyền sử dụng, pháp luật về họp đồng thế chấp quyền sử dụng đất không phải là
một ngành luật độc lập. Đe điều chỉnh các quan hệ xã hội phát sinh trong quan hệ

họp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, cần có hệ thống các quy phạm pháp luật
thuộc nhiều lĩnh vực: dân sự, đất đai, tài chính ngân hàng, cơng chứng.... cùng

đồng thời điều chỉnh. Qua đó, có thể khái quát khái niệm pháp luật về họp đồng thế


chấp quyền sử dụng đất là: Hệ thống các quy phạm pháp luật do Nhà nước ban

hành hoặc thừa nhận nhằm điều chỉnh các quan hệ phát sinh liên quan đến hợp
đồng thế chấp quyền sử dụng đất, đồng thời bảo vệ quyền, lợi ích họp pháp giữa

bên thế chấp và bên nhận thế chấp quyền sử dụng đất trong hợp đồng.
1.2.2. Đặc điêm của pháp luật vê hợp đông thê chãp quyên sử dụng đãt
Với tư cách là một bộ phận của ngành luật hợp đồng, có đối tượng điều chỉnh

đặc biệt là quyền sử dụng đất, pháp luật về họp đồng thế chấp quyền sử dụng đất có
những đặc điểm sau:

19


Thứ nhát, pháp luật vê hợp đông thê châp quyên sử dụng là một chê định có
vai trị quan trọng đối với người sử dụng đất và các ngân hàng thương mại trong quá

trình thực hiện luân chuyển vốn trong nền kinh tế.
Pháp luật về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất ra đời và hồn thiện góp

phần khơng nhỏ vào công cuộc khai thác giá trị và công nàng của đất đai. Thông
qua hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, người sử dụng đất có thể khai thác giá trị
vơ hình của đất đai, tiếp cận được nguồn vốn lưu động tương ứng với chính giá trị

quyền sử dụng đất để phát triển hoạt động sản xuất, kinh doanh cũng như giải quyết

nhu cầu, khó khăn tài chính của mình.
Đồng thời, nhờ hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, các tố chức tín dụng


điển hình là ngân hàng có được biện pháp phịng ngừa rủi ro hiệu quả trong quá trình
thực hiện chức năng luân chuyển vốn cho nền kinh tế. Theo Báo cáo đánh giá 05 năm
thực hiện công tác đăng ký giao dịch bảo đảm của Cục Đăng ký quốc gia giao dịch

bảo đảm - Bộ Tư pháp: “Trong trường hợp cho vay có tài sản bảo đảm là bất động
sản thì khoản vaỵ được xác định có rủi ro 50%, trong khi đó, trường hợp cho vay
khơng có bất động sản hảo đảm thì mức rủi ro được xác định là 100%" [4, tr.3].

Thứ hai, pháp luật về họp đồng thế chấp quyền sử dung đất được điều chỉnh
bởi nhiều ngành luật khác nhau: dân sự, đất đai, ngân hàng, công chứng...
Hiện nay trên thế giới có hai xu hướng điều chỉnh pháp luật về đất đai nói
chung và hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất nói riêng: Thứ nhất, tập trung tất cả

các nội dung liên quan đến họp đồng thế chấp quyền sử dụng đất trong một văn bản

pháp luật; thứ hai, thể hiện các quy định về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất
trong nhiều văn bản pháp luật thuộc các chuyên ngành, lĩnh vực khác nhau.

Tại Việt Nam, pháp luật về họp đồng thế chấp quyền sử dụng đất được điều
chỉnh theo cách thứ hai. Theo đó, pháp luật dân sự và các văn bản hướng dẫn thi
hành với tư cách là “đạo luật gốc" điều chỉnh chung mọi quan hệ về tài sản trong đó
có tài sản là bất động sản. Pháp luật về đất đai là pháp luật chuyên ngành về quản lý

và sử dụng đất đai, chịu trách nhiệm cụ thế hóa những quy định của pháp luật dân
sự cho phù họp với những đặc điểm đặc thù của đối tượng tài sản là quyền sử dụng

20