KẾT QUẢ THẢO LUẬN MÔN:
PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG
VÀ BỒI THƯỜNG THIỆT HẠI NGOÀI HỢP
ĐỒNG
NỘI DUNG:
VẤN ĐỀ CHUNG CỦA HỢP ĐỒNG

1


MỤC LỤC

 VẤN ĐỀ 1: CHẤP NHẬN ĐỀ NGHỊ GIAO KẾT HỢP
ĐỒNG
Tình huống: Tháng 1 năm 2018, A (pháp nhân), B (cá nhân) và C (cá nhân) gửi cho
D một đề nghị giao kết hợp đồng (là điều khoản về phương thức giải quyết tranh chấp, bằng
văn bản và có chữ ký của cả 3 chủ thể). Tháng 1 năm 2020 và tháng 2 năm 2020, D đã gửi
cho A và B chấp nhận đề nghị giao kết hợp đồng của mình nhưng D khơng chứng minh
được đã gửi chấp nhận đề nghị giao kết hợp đồng cho C (C không thừa nhận đã nhận được
chấp nhận đề nghị giao kết của D). Sau đó, các bên có tranh chấp về sự tồn tại của Hợp
đồng (thỏa thuận về giải quyết tranh chấp) và Tòa án đã xét rằng: (1) bên đề nghị chưa nhận
được chấp nhận đề nghị giao kết hợp đồng theo quy định của Điều 400 BLDS 2015; (2)
chấp nhận chưa được thực hiện trong thời hạn hợp lý theo quy định của Điều 394 BLDS
2015 và (3) chấp nhận trên của D là đề nghị giao kết mới.
1. Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết của Tòa án đối
với vấn đề (1) bên đề nghị chưa nhận được chấp nhận đề nghị
giao kết hợp đồng theo quy định của Điều 400 BLDS 2015.
(1): Hướng giải quyết của Tòa án là hợp lý.
Khoản 1 Điều 400 BLDS 2015: “Hợp đồng được giao kết vào thời điểm bên đề nghị
nhận được chấp nhận giao kết”; Cụ thể vào tình huống, ta thấy, C (bên đề nghị) khơng thừa
nhận đã nhận được chấp nhận đề nghị giao kết của D (bên được đề nghị), và D đã không

chứng minh được mình đã gửi đề nghị giao kết hợp đồng đến cho C. Vì thế căn cứ vào
Khoản 1 Điều 400 BLDS 2015 thì hướng giải quyết của Tịa án là thuyết phục.
2. Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết của Tòa án đối
với vấn đề (2) chấp nhận chưa được thực hiện trong thời hạn hợp
lý theo quy định của Điều 394 BLDS 2015.
(2): Hướng giải quyết của Tòa án là hợp lý.
Căn cứ vào Điều 394 BLDS 2015 quy định về thời hạn trả lời chấp nhận đề nghị giao
kết hợp đồng. Theo đó thì thời hạn trả lời được xác định theo hai cách:
Một là, bên đề nghị ấn định. Đề nghị là ý chí của bên đề nghị, do đó, chỉ họ mới
nhận biết rõ thời hạn trả lời trong bao lâu thì đảm bảo được lợi ích tối đa của cả hai bên.
2


Hơn nữa, đề nghị giao kết hợp đồng được xây dựng dựa trên ý chí của chủ thể, chứ khơng là
quy định bắt buộc của pháp luật, mà pháp luật chỉ điều chỉnh các vấn đề xoay quanh nó để
đảm bảo các bên vừa được tự do tham gia vào các quan hệ dân sự, vừa đảm bảo trật tự xã
hội. Chính vì lẽ đó, mà pháp luật đã trao cho các chủ thể quyền được tự mình ấn định thời
hạn trả lời chấp nhận.
Hai là, khoảng thời gian hợp lý do các bên thỏa thuận hoặc cơ quan Nhà nước có
thẩm quyền quyết định. Quy định này nhằm dự phịng trong trường hợp bên đề nghị khơng
ấn định thời hạn trả lời chấp nhận. Vì trong thời hạn đợi bên được đề nghị trả lời, bên đề
nghị không được giao kết hợp đồng với bên thứ ba. Nếu bên đề nghị không ấn định thời hạn
trả lời, mà pháp luật khơng quy định gì thêm thì thời hạn trả lời sẽ tồn tại mãi mãi, như vậy
sẽ ảnh hưởng đến việc giao kết hợp đồng của bên đề nghị với bên thứ ba. Hiện nay, BLDS
năm 2015 vẫn không có quy định nào ghi nhận “thời hạn hợp lý” là như thế nào vì khơng
phải hợp đồng nào cũng như nhau, tùy thuộc vào từng hợp đồng cụ thể mà thời hạn có sự
khác biệt.
Tịa án dựa vào quy định tại Khoản 1 Điều 394 BLDS 2015: “Khi bên đề nghị khơng
nêu rõ thời hạn trả lời thì việc trả lời chấp nhận chỉ có hiệu lực trong một thời hạn hợp lý”.
Vào tháng 1/2018, A, B và C có gửi cho D đề nghị giao kết hợp đồng và không nêu rõ thời

hạn trả lời, nhưng đến tháng 1 và tháng 2 năm 2020, D mới gửi chấp nhận cho A, B và C.
Từ đó, ta thấy được thời hạn trả lời là hơn 2 năm, là một khoảng thời gian khá dài và chưa
hợp lý. Bởi lẽ, trong 2 năm quyền lợi của bên đề nghị có thể bị thiệt hại nếu không được
chấp nhận trả lời. Do đó chấp nhận chưa được thực hiện trong thời hạn hợp lý theo quy định
của Điều 394 BLDS 2015.
3. Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết của Tòa án đối
với vấn đề (3) chấp nhận trên của D là đề nghị giao kết mới.
(3): Hướng giải quyết của Tòa án là hợp lý.
Theo Khoản 1 Điều 394 BLDS 2015:
“1. Khi bên đề nghị có ấn định thời hạn trả lời thì việc trả lời chấp nhận chỉ có hiệu
lực khi được thực hiện trong thời hạn đó; nếu bên đề nghị giao kết hợp đồng nhận được trả
lời khi đã hết thời hạn trả lời thì chấp nhận này được coi là đề nghị mới của bên chậm trả
lời.
Khi bên đề nghị không nêu rõ thời hạn trả lời thì việc trả lời chấp nhận chỉ có hiệu
lực nếu được thực hiện trong một thời hạn hợp lý.”
Chính vì vậy ta có thể cho rằng A, B, C (bên đề nghị) nhận được câu trả lời khi đã
qua thời hạn hợp lí thì việc trả lời chấp nhận của D (bên chậm trả lời) làm cho lời chấp nhận
giao kết trở thành lời đề nghị mới đối với bên đã đưa ra đề nghị trước đó.

3


 VẤN ĐỀ 2: SỰ ƯNG THUẬN TRONG QUÁ TRÌNH GIAO
KẾT HỢP ĐỒNG
1. Điểm mới của BLDS 2015 so với BLDS 2005 về vai trò của
im lặng trong giao kết hợp đồng?
* Chấp nhận giao kết:
- Khoản 2 Điều 404 BLDS 2005 quy định: “2. Hợp đồng dân sự cũng xem như được
giao kết khi hết thời hạn trả lời mà bên nhận được đề nghị vẫn im lặng, nếu có thoả thuận
im lặng là sự trả lời chấp nhận giao kết.” Như vậy, BLDS 2005 xem im lặng trong giao kết

hợp đồng là sự trả lời chấp nhận giao kết nếu.
- Khoản 2 Điều 393 BLDS 2015 quy định: “2. Sự im lặng của bên được đề nghị
không được coi là chấp nhận đề nghị giao kết hợp đồng, trừ trường hợp có thỏa thuận hoặc
theo thói quen đã được xác lập giữa các bên.” Theo BLDS 2015 trừ những trường hợp có
thỏa thuận hoặc theo thói quen đã được xác lập giữa các bên thì sự im lặng trong giao kết
hợp đồng không được coi là chấp nhận giao kết.
* Thời điểm giao kết hợp đồng:
- Khoản 2 Điều 404 BLDS 2005 chỉ nêu trường hợp im lặng là chấp nhận đề nghị
giao kết nếu trong hợp đồng có thỏa thuận, khơng quy định về thời gian chấp nhận giao kết.
- Khoản 2 Điều 400 BLDS 2015 quy định: “2. Trường hợp các bên có thỏa thuận im
lặng là sự trả lời chấp nhận giao kết hợp đồng trong một thời hạn thì thời điểm giao kết hợp
đồng là thời điểm cuối cùng của thời hạn đó.” BLDS 2015 đưa ra quy định về thời hạn của
việc “im lặng là đồng ý” là thời điểm cuối cùng của thời hạn theo thỏa thuận trước đó của
các bên. Việc bổ sung sửa đổi trên là hoàn toàn hợp lý, nhằm hạn chế những trường hợp
phát sinh tranh chấp không đáng có từ việc im lặng.
2. Việc Tịa án áp dụng Án lệ số 04/2016/AL để công nhận
hợp đồng chuyển nhượng trong tình huống trên có thuyết phục
khơng? Vì sao?
*Khái quát nội dung của án lệ 04/2016/AL:
Trường hợp nhà đất là tài sản chung của vợ chồng mà chỉ có một người đứng tên
ký hợp đồng chuyển nhượng nhà đất đó cho người khác, người cịn lại khơng ký tên trong
hợp đồng; nếu có đủ căn cứ xác định bên chuyển nhượng đã nhận đủ số tiền theo thỏa
thuận, người không ký tên trong hợp đồng biết và cùng sử dụng tiền chuyển nhượng nhà
đất; bên nhận chuyển nhượng nhà đất đã nhận và quản lý, sử dụng nhà đất đó cơng khai;
4


người không ký tên trong hợp đồng biết mà không có ý kiến phản đối gì thì phải xác định là
người đó đồng ý với việc chuyển nhà đất.
Việc Tịa án áp dụng Án lệ số 04/2016/AL để công nhận hợp đồng chuyển nhượng

trong tình huống trên là thuyết phục:
Căn cứ vào Khoản 2 Điều 8, Nghị quyết 03/2015/NQ-HĐTP của Hội đồng thẩm
phán Tòa án nhân dân tối cao:
“Khi xét xử, Thẩm phán, Hội thẩm phải nghiên cứu, áp dụng án lệ để giải quyết
các vụ việc tương tự, bảo đảm những vụ việc có tình tiết, sự kiện pháp lý giống nhau phải
được giải quyết như nhau. Trường hợp áp dụng án lệ thì số bản án, quyết định của Tồ án
có chứa đựng án lệ, tính chất, tình tiết vụ việc tương tự được nêu trong án lệ và tính chất,
tình tiết vụ việc đang được giải quyết, vấn đề pháp lý trong án lệ phải được viện dẫn, phân
tích, làm rõ trong bản án, quyết định của Tồ án; trường hợp khơng áp dụng án lệ thì phải
phân tích, lập luận, nêu rõ lý do trong bản án, quyết định của Toà án.”
So sánh giữa Án lệ số 04/2016/AL với tình huống trên, ta nhận thấy giữa hai vụ
việc có các tính chất, tình tiết vụ việc tương tự với nhau, cụ thể là:
Xảy ra tranh chấp do khơng có đủ sự đồng ý của các đồng chủ sở hữu.
Trong Án lệ, tài sản tranh chấp là tài sản chung của vợ chồng còn tài sản tranh chấp
trong tình huống trên là tài sản chung của hộ gia đình (quyền sử dụng đất là tài sản chung
của bà Chu, ông Bùi và năm người con).
Trong Án lệ, nhà đất là tài sản chung của vợ chồng ông Ngự và bà Phấn mà chỉ có
ơng Ngự đứng tên ký hợp đồng chuyển nhượng nhà đất đó cho ơng Tiến và bà Tý, bà Phấn
không ký tên trong hợp đồng. Cịn trong tình huống trên, bà Chu và ơng Bùi chuyển nhượng
quyền sử dụng đất của hộ (gồm 7 nhân khẩu) cho ông Văn, các con của ông bà khơng có ý
kiến đến nay mới thể hiện sự khơng đồng ý thơng qua việc u cầu Tịa án tun bố giao
dịch chuyển nhượng vô hiệu.
Dù không ký tên nhưng có căn cứ cho rằng đồng chủ sở hữu biết và không phản đối.
Bên nhận chuyển nhượng đã nhận và quản lý, sử dụng nhà đất công khai.
Theo Án lệ thì ơng Tiến, bà Tý đã trả đủ tiền, nhận nhà đất, tôn nền đất, sửa lại nhà
và cho các cháu đến ở. Theo lời khai của các người con ông Ngự, bà Phấn thì sau khi bán
nhà, đất cho vợ chồng bà Tý, ông Ngự, bà Phấn đã phân chia vàng cho các người con. Như
vậy, có cơ sở xác định bà Phấn biết có việc chuyển nhượng nhà, đất giữa ông Ngự với vợ
chồng ông Tiến và bà Tý, bà Phấn đã đồng ý, cùng thực hiện nên việc bà Phấn khiếu nại cho
rằng ông Ngự chuyển nhượng nhà đất cho vợ chồng bà Tý bà không biết là khơng có căn

cứ.
Trong tình huống trên thì vào năm 2004, ông Văn đã xây dựng chuồng trại trên đất
chuyển nhượng nên có căn cứ cho rằng các con bà Chu ơng Bùi đã biết. Sau đó các bên làm
thủ tục chuyển nhượng để ông Văn được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và gia
đình bà Chu, ơng Bùi khơng ai có ý kiến gì. Việc “gia đình bà Chu, ơng Bùi khơng ai có ý
5


kiến gì” cho thấy việc các con ơng bà biết mà không phản đối dù không ký tên trong hợp
đồng. Như vậy, có thể hiểu rằng người khơng ký tên trong hợp đồng biết mà khơng có ý
kiến phản đối gì thì tức là người đó đã đồng ý với việc chuyển nhượng nhà đất.
Vì các lẽ trên nên việc Tịa án áp dụng Án lệ số 04/2016/AL để cơng nhận hợp đồng
chuyển nhượng trong tình huống trên là hồn tồn hợp lý và có đầy đủ căn cứ pháp lý.

 VẤN ĐỀ 3: ĐỐI TƯỢNG CỦA HỢP ĐỒNG KHÔNG THỂ
THỰC HIỆN ĐƯỢC
Tình huống: Ơng A thế chấp quyền sử dụng đất của mình cho Ngân hàng. Hợp đồng
thế chấp đã được xác lập phù hợp với quy định về hình thức, đăng ký nhưng trên đất có căn
nhà thuộc sở hữu của người khác (không thuộc tài sản thế chấp). Khi có tranh chấp, Tồ án
cấp sơ thẩm tun bố hợp đồng thế chấp vô hiệu do đối tượng không thể thực hiện được.
1. Những thay đổi và suy nghĩ của anh/chị về những thay đổi
giữa BLDS 2015 và BLDS 2005 về chủ đề đang được nghiên cứu;
Trong thực tế cuộc sống chúng ta có thể thấy một số trường hợp tuy
hợp đồng đã được ký kết nhưng việc thực hiện vẫn không thể thực hiện
được do gặp phải vấn đề “hợp đồng vơ hiệu do có đối tượng khơng thể
thực hiện được”. Pháp luật dân sự đã có quy định riêng về vấn đề này tại
Điều 411 BLDS 2005 và Điều 408 BLDS 2015, tuy nhiên ở Điều 408 BLDS
2015 đã có một số điểm mới nhằm khắc phục hạn chế tại Điều 411 BLDS
2005, cụ thể:
- Thứ nhất, Khoản 1 Điều 408 BLDS 2015 đã bỏ cụm từ “vì lý do

khách quan” trong Khoản 1 Điều 411 BLDS 2005.
Khoản 1 Điều 411 BLDS 2005 quy định hợp đồng có đối tượng
khơng thể thực hiện được “vì lý do khách quan” thì hợp đồng bị vơ hiệu.
Nhưng thực tế cho thấy ngay cả khi hợp đồng có đối tượng khơng thể
thực hiện được “vì lý do chủ quan” thì ta vẫn áp dụng điều luật này để
giải quyết vụ việc.
Việc khoanh vùng chỉ trong những “lý do khách quan” mới khiến
hợp đồng vô hiệu là chưa đủ sức thuyết phục, bởi khi ta áp dụng đúng
như luật định thì những trường hợp vì lý do chủ quan vẫn không làm cho
hợp đồng vô hiệu dù thực tế là hợp đồng đó vốn khơng thể thực hiện
được. Vậy nên Khoản 1 Điều 408 BLDS 2015 đã khắc phục vấn đề này
bằng cách bỏ cụm từ “vì lý do khách quan” và đây là sự thay đổi hợp lý.
Bởi vì dù là lý do chủ quan hay khách quan thì một hợp đồng có đối
tượng khơng thể thực hiện được đều khơng thể hình thành, lý do chủ
quan hay khách quan chỉ ảnh hưởng đến trách nhiệm phát sinh khi hợp
đồng vô hiệu chứ không ảnh hưởng đến hiệu lực của hợp đồng.
6


- Thứ hai, Khoản 1 Điều 408 BLDS 2015 thay từ “ký kết” trong
Khoản 1 Điều 411 BLDS 2005 bằng “giao kết”.
Khoản 1 Điều 411 BLDS 2005 đã sử dụng thuật ngữ “ký kết” hợp
đồng, nhưng thuật ngữ này không mang tính bao qt vì việc ký kết hợp
đồng chỉ dùng cho những hợp đồng có chữ ký trong khi có nhiều hợp
đồng được thực hiện mà khơng cần chữ ký như: hợp đồng được hình
thành bằng lời nói, hợp đồng giao kết thông qua im lặng… Vậy nên việc
Khoản 1 Điều 408 BLDS 2015 đã thay từ “ký kết” bằng “giao kết” nhằm
bao hàm được cả những hợp đồng được xác lập mà không cần chữ ký,
điều này cũng khắc phục được khuyết điểm của Khoản 1 Điều 411 BLDS
2005.

- Thứ ba, Khoản 3 Điều 408 BLDS 2015 đã thay cụm từ “giá trị pháp
lý” trong Khoản 3 Điều 411 BLDS 2005 bằng “hiệu lực”.
Hợp đồng một khi đã bị vơ hiệu thì chắc chắn hợp đồng đó khơng
cịn hiệu lực pháp lý, nhưng một hợp đồng khơng có hiệu lực pháp lý thì
chưa hẳn hợp đồng đó đã bị vơ hiệu mà có thể rơi vào các trường hợp
như hợp đồng chưa được ký kết hay hợp đồng đã hết hiệu lực. Vậy nên
việc thay thế cụm từ “hiệu lực” là phù hợp và tạo sự chắc chắn hơn so
với cụm từ “giá trị pháp lý”.
2. Thời hiệu u cầu Tịa án tun bố vơ hiệu hợp đồng do
đối tượng không thể thực hiện được được xác định như thế nào?
Vì sao?
Hiện nay Bộ luật Dân sự 2015 vẫn chưa có quy định rõ ràng về thời
hiệu yêu cầu Tồ án tun bố vơ hiệu hợp đồng do đối tượng không thể
thực hiện được được xác định như thế nào. Tuy nhiên, hợp đồng dân sự là
một bộ phận của giao dịch dân sự, quy định về thời hiệu u cầu tịa án
tun bố vơ hiệu hợp đồng cũng được áp dụng như quy định tại phần
giao dịch dân sự bị vô hiệu, cụ thể là từ Điều 123 đến Điều 133 của Bộ
luật Dân sự 2015.
Ta thấy tại Khoản 1 Điều 408 BLDS 2015: “Trường hợp ngay từ khi
giao kết, hợp đồng có đối tượng khơng thể thực hiện được thì hợp đồng
này bị vơ hiệu”, tức là hợp đồng có đối tượng khơng thể thực hiện được
sẽ bị vô hiệu ngay từ thời điểm hợp đồng được giao kết. Trên thực tế
trong khoảng thời gian Toà án phải tuyên bố hợp đồng vô hiệu nhưng lại
chưa thực hiện việc tun bố hợp đồng vơ hiệu thì hợp đồng đó vẫn có
hiệu lực. Nhưng về bản chất nếu hợp đồng có đối tượng khơng thể thực
hiện được thì việc thực hiện hợp đồng là khơng thể xảy ra và nguyên
nhân dẫn đến hợp đồng vô hiệu sẽ quyết định đến thời hiệu yêu cầu Toà
án tuyên bố vơ hiệu hợp đồng. Từ đó có thể suy ra thời hiệu áp dụng cho
7



việc tun bố hợp đồng vơ hiệu do có đối tượng khơng thể thực hiện được
là vơ thời hạn. Cịn trong trường hợp đối tượng không thể thực hiện được
trong hợp đồng có dấu hiệu gian dối thì áp dụng thời hiệu là 02 năm được
quy định tại Điểm b Khoản 1 Điều 132 BLDS 2015.
3. Toà án tuyên bố hợp đồng thế chấp trên vô hiệu do đối
tượng không thể thực hiện được có thuyết phục khơng? Vì sao?
Việc Tồ án tun bố hợp đồng thế chấp trên vơ hiệu do đối tượng
không thể thực hiện được là thuyết phục. Vì căn cứ theo Điều 408 BLDS
2015 quy định về hợp đồng vơ hiệu do có đối tượng khơng thể thực hiện
được:
“1. Trường hợp ngay từ khi giao kết, hợp đồng có đối tượng khơng
thể thực hiện được thì hợp đồng này bị vô hiệu.
2. Trường hợp khi giao kết hợp đồng mà một bên biết hoặc phải biết
về việc hợp đồng có đối tượng khơng thể thực hiện được nhưng không
thông báo cho bên kia biết nên bên kia đã giao kết hợp đồng thì phải bồi
thường thiệt hại cho bên kia, trừ trường hợp bên kia biết hoặc phải biết
về việc hợp đồng có đối tượng khơng thể thực hiện được.
3. Quy định tại Khoản 1 và Khoản 2 Điều này cũng được áp dụng
đối với trường hợp hợp đồng có một hoặc nhiều phần đối tượng khơng
thể thực hiện được nhưng phần cịn lại của hợp đồng vẫn có hiệu lực.”
Việc có căn nhà thuộc sở hữu của người khác không thuộc tài sản
thế chấp trên mảnh đất đã làm ảnh hưởng đến đối tượng thế chấp là
quyền sử dụng đất dẫn đến hợp đồng thế chấp bị vơ hiệu. Ở tình huống
này, ơng A biết trên mảnh đất mà ơng thế chấp có căn nhà thuộc sở hữu
của người khác (không thuộc tài sản thế chấp) nhưng im lặng không
thông báo cho bên Ngân hàng biết mà vẫn giao kết hợp đồng thế chấp.
Trong trường hợp bên Ngân hàng không biết về việc hợp đồng có đối
tượng khơng thực hiện được thì ơng A có trách nhiệm phải bồi thường
thiệt hại cho bên Ngân hàng.


 VẤN ĐỀ 4: XÁC LẬP HỢP ĐỒNG CÓ GIẢ TẠO VÀ NHẰM
TẨU TÁN TÀI SẢN
•

Tóm tắt Bản án 06/2017/DS-ST

Bản án 06/2017/DS-ST xét xử về vụ việc tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất giữa nguyên đơn là bà Trần Thị Diệp Thúy và bị đơn là bà Nguyễn Thị
Thanh Trang.
Diễn biến vụ việc: Ngày 23/11/2013, bà Thúy và bà Trang đã thiết lập hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất với giá chuyển nhượng là 200.000.000 đồng. Trong đơn
8


khởi kiện đầu tiên, bà Thúy khởi kiện yêu cầu công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền
sử dụng đất giữa bà và bà Trang ngày 23/11/2013 và yêu cầu bà Trang giao cho mình quyền
sử dụng đất. Đến ngày 15/11/2016, bà Thúy có thay đổi nội dung khởi kiện yêu cầu bà
Trang trả lại cho bà số tiền 100.000.000 đồng (đây là số tiền bà Thúy cho bà Trang vay) và
để đảm bảo cho việc vay mượn, hai bên mới thiết lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất ngày 23/11/2013. Sau đó bà Trang đã hứa trong vịng 6 tháng sẽ thanh toán hết số
tiền trên, nhưng đến hạn bà Trang chỉ trả cho bà Thúy 5.000.000 đồng. Vì vậy, bà Thúy khởi
kiện yêu cầu tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà và bà Trang là
vơ hiệu vì đây là giao dịch giả tạo che dấu cho việc vay mượn và buộc bà Trang phải trả cho
bà số tiền là 95.000.000 đồng (không yêu cầu tính lãi suất).
Hướng giải quyết: Tịa án đã tun bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
giữa bà và bà Trang là vơ hiệu, cịn giao dịch vay tài sản số tiền 100.000.000 đồng vẫn có
hiệu lực, đồng thời yêu cầu bà Trang trả cho bà Thúy số tiền 95.000.000 đồng.
•


Tóm tắt Quyết định số 259/2014/DS-GĐT
Quyết định số 259/2014/DS-GĐT xét xử giám đốc thẩm về vụ án tranh chấp hợp
đồng vay tài sản và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa nguyên đơn là bà Võ
Thị Thu và bị đơn là bà Đặng Thị Kim Anh.
Diễn biến vụ việc: Năm 2009 bà Anh vay bà Thu 3 lần tiền, tổng cộng 3.600.000.000
đồng. Bà Thu đòi tiền bà Anh nhiều lần, nhưng bà Anh không trả. Cuối năm 2009, vợ chồng
bà Anh đề nghị cấn trừ đất ở Bình Dương cho bà Thu để trừ nợ, nhưng do vợ chồng bà Anh
đưa giá cao nên bà Thu khơng đồng ý. Tháng 11/2009, bà Thu có đơn tố cáo vợ chồng bà
Anh lừa đảo chiếm đoạt của bà 3.700.000.000 đồng. Ngày 01/12/2009, bà Anh hứa đến tết
âm lịch sẽ trả bà Thu 2.000.000.000 đồng, số còn lại sẽ trả nốt sau tết âm lịch 1 tháng. Tuy
nhiên, ngày 14/02/2010, bà Anh mới trả bà Thu được 600.000.000 đồng. Trong quá trình
giải quyết vụ án, vợ chồng bà Anh thừa nhận còn nợ của bà Thu 3.100.000.000 đồng, đồng
thời vợ chồng bà Anh cam kết chuyển nhượng nhà đất (đang có tranh chấp) để trả nợ cho bà
Thu, nhưng vợ chồng bà Anh không thực cam kết mà lại làm thủ tục chuyển nhượng nhà đất
trên cho anh là vợ chồng ông Vượng với giá 680.000.000 đồng trong khi giá trị thực tế nhà
đất là gần 5.600.000.000 đồng.
Hướng giải quyết: Tòa án xác định giao dịch chuyển nhượng nhà đất giữa vợ chồng
bà Anh với ông Vượng là giao dịch giả tạo nhằm trốn tránh việc thực hiện nghĩa vụ của vợ
chồng bà Anh đối với bà Thu. Trên cơ sở đó buộc vợ chồng bà Anh trả cả nợ gốc và lãi cho
bà Thu, đồng thời tuyên giao dịch giữa vợ chồng bà Anh với vợ chồng ông Vượng là vô
hiệu và phong tỏa nhà đất của vợ chồng bà Anh để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ của vợ
chồng bà Anh đối với bà Thu.

9


* Đối với vụ việc thứ nhất
1. Thế nào là giả tạo trong xác lập giao dịch?
- “Giao dịch dân sự giả tạo là giao dịch mà trong đó việc thể hiện ý chí ra bên ngồi
khác với ý chí nội tâm và kết quả thực hiện của các bên tham gia giao dịch” 1

- Giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo được quy định cụ thể tại Điều 124 BLDS 2015:
“1. Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch
dân sự khác thì giao dịch dân sự giả tạo vơ hiệu, cịn giao dịch dân sự bị che giấu vẫn có
hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vơ hiệu theo quy định của Bộ luật này hoặc luật
khác có liên quan.
2. Trường hợp xác lập giao dịch dân sự giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người
thứ ba thì giao dịch dân sự đó vơ hiệu.”
Ví dụ: A chuyển nhượng cho B một mảnh đất trị giá 1.000.000.000 đồng nhưng trên
hợp đồng giao dịch cả hai bên thỏa thuận với nhau đều ghi 600.000.000 đồng. Sở dĩ cả hai
người đồng ý như vậy là vì thuế mà họ sẽ trả cho nhà nước sẽ thấp đi.
2. Đoạn nào của Quyết định cho thấy các bên có giả tạo
trong giao kết hợp đồng? Các bên xác lập giao dịch có giả tạo với
mục đích gì?
- Đoạn của Quyết định cho thấy các bên có giả tạo trong giao kết hợp đồng:
“Ngày 15/11/2016 nguyên đơn có đơn thay đổi nội dung khởi kiện yêu cầu bà Trang
trả lại cho nguyên đơn số tiền 100.000.000 đồng, đây là số tiền nguyên đơn cho bà Trang
vay. Để đảm bảo cho việc vay mượn, hai bên thiết lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất ngày 23/11/2013. Bà Trang có hứa là trong vịng 06 tháng sẽ thanh tốn hết số tiền
trên cho nguyên đơn nhưng đến hạn trả nợ bà Trang chỉ trả cho nguyên đơn 5.000.000 đồng,
số tiền cịn lại bà Trang khơng trả cho ngun đơn. Vì vậy, nguyên đơn yêu cầu khởi kiện
tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa nguyên đơn và bà trang là vơ
hiệu vì đây là giao dịch giả tạo che dấu cho việc vay mượn và bà Trang có nghĩa vụ trả cho
nguyên đơn số tiền 95.000.000 đồng, ngun đơn khơng u cầu tính lãi suất.”
“Ngun đơn và bị đơn thống nhất ngày 23/11/2013 giữa nguyên đơn và bị đơn có
thiết lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Nội dung giấy thỏa thuận chuyển
nhượng quyền sử dụng đất số AP 154638, số vào sổ H53166 do UBND thị xã (nay là thành
phố) Thủ Dầu Một cấp ngày 30/7/2009, tọa lạc tại phường Chánh Nghĩa, thành phố Thủ
Dầu Một, tỉnh Bình Dương, giá chuyển nhượng 200.000.000 đồng. Hai bên đều thừa nhận
đây là giao dịch giả tạo để che giấu cho việc nguyên đơn cho bị đơn vay số tiền
100.000.000 đồng.”

- Các bên xác lập giao dịch có giả tạo với mục đích nhằm che dấu một giao dịch dân
sự khác. Giao dịch dân sự khác ở đây chính là giao dịch giữa nguyên đơn bà Trần Thị Diệp
Thúy cho bị đơn là bà Nguyễn Thị Thanh Trang vay số tiền 100.000.000 đồng.
1 Viện nghiên cứu khoa học pháp lý – Bộ Tư pháp: Bình luận khoa học Bộ luật Dân sự Việt Nam, tập 1, nhà xuất bản
chính trị quốc gia Hà Nội – trang 108
10


3. Hướng giải quyết của tòa án đối với hợp đồng giả tạo và
hợp đồng bị che giấu
Trích trong phần xét thấy: “Đối chiếu với quy định trên trường hợp giữa nguyên đơn
với bà Trang thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác lập ngày 23/11/2013
giữa nguyên đơn và bà Trang là vô hiệu do giả tạo và giao dịch vay tài sản số tiền
100.000.000 đồng có hiệu lực”; tức là tòa án đã áp dụng Điều 124 BLDS 2015: “Khi các
bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch dân sự khác thì
giao dịch dân sự giả tạo vơ hiệu, cịn giao dịch dân sự bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ
trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của Bộ luật này hoặc luật khác có liên
quan.” và cả hai bên đều có trách nhiệm ngang nhau trong việc làm cho hợp đồng vô hiệu.
Do vậy, theo Khoản 1 Điều 131 BLDS 2015, các bên hồn trả cho nhau những gì đã nhận.
4. Suy nghĩ của anh/chị về hướng xử lý của Tòa án về hợp
đồng giả tạo và hợp đồng bị che giấu
Căn cứ theo Điều 124 và Điều 131 BLDS 2015 thì hướng giải quyết của Tịa án là
hợp lý. Vì:
- Đối với hợp đồng giả tạo, Tòa án đã xác minh được hợp đồng chuyển nhượng
nguyên đơn và bà Trang là giả tạo để che giấu việc nguyên đơn cho bà Trang vay số tiền
100.000.000 đồng, chính hai bên cũng đều thừa nhận điều này. Mà Điều 124 BLDS 2015
quy định giao dịch dân sự giả tạo nhằm che giấu một giao dịch nào khác thì giao dịch giả
tạo sẽ vơ hiệu. Như vậy, Tịa án đã tun bố giao dịch chuyển nhượng đất này vô hiệu là
hợp lý.
- Giao dịch cho vay tiền giữa nguyên đơn và bị đơn là vẫn có hiệu lực Và tại bản tự

khai và q trình tố tụng tại Tịa án bà Trang xác nhận mình đã vay tiền của nguyên đơn, tức
bà Thủy, số tiền 100.000.000 đồng. Để đảm bảo quyền lợi cho các bên, Tịa tun hợp đồng
giả tạo vơ hiệu và hợp đồng bị che giấu có hiệu lực. Và các bên hồn trả cho nhau những gì
đã nhận.
- Khi tịa án tun bố giao dịch giả tạo vơ hiệu, Tịa án đã đưa ra phán quyết về trách
nhiệm của các bên ngang nhau trong việc làm hợp đồng vô hiệu vì vậy họ sẽ trả cho nhau
những gì đã nhận. Theo nhóm em, tịa án kết luận vậy là hợp lý phù hợp với quy định của
Điều 131 BLDS 2015.
* Đối với vấn đề thứ hai
5. Vì sao Tịa án xác định giao dịch giữa vợ chồng bà Anh và
ông Vượng là giả tạo nhằm trốn tránh thực hiện nghĩa vụ với bà
Thu?
Tòa án xác định giao dịch giữa vợ chồng bà Anh và ông Vượng là giả tạo nhằm trốn
tránh thực hiện nghĩa vụ với bà Thu vì: “Quá trình giải quyết vụ án thì vợ chồng bà Anh
thừa nhận còn nợ của bà Thu 3.100.0000.000 đồng, đồng thời vợ chồng bà Anh cam kết
chuyển nhượng nhà đất (đang có tranh chấp) để trả nợ cho bà Thu, nhưng vợ chồng bà Anh
11


không thực hiện cam kết với bà Thu mà làm thủ tục chuyển nhượng nhà đất cho trên cho vợ
chồng ông Vượng. Thỏa thuận chuyển nhượng giữa vợ chồng ông Vượng khơng phù hợp
với thực tế vì giá thực tế nhà đất là gần 5.600.000.000 đồng, nhưng hai bên thỏa thuận
chuyển nhượng trị giá 680.000.000 đồng và thực tế các bên cũng chưa hoàn tất thủ tục
chuyển nhượng”. Cụ thể, sau khi vay bà Kim Anh có trả được 2 tháng tiền lãi nhưng không
làm giấy tờ và cũng không ai chứng kiến và trả được 600.000.000 đồng, còn nợ lại
3.100.000.000 đồng cho bà Thu, đồng thời các bên có thỏa thuận khi nào bà Anh có tiền sẽ
trả cho bà Thu. Bà Thu cũng đòi bà Anh nhiều lần nhưng khơng trả, vào cuối năm 2009, thì
vợ chồng bà Anh đề nghị được cấn trừ đất ở Bình Dương để trả nợ do bà Anh đưa giá quá
cao nên bà Thu không đồng ý nhưng vợ chồng bà Anh cam kết sẽ chuyển nhượng nhà đất
cho vợ chồng bà Thu nhưng vợ chồng bà Anh lại đi thỏa thuận chuyển nhượng nhà đất cho

ông Vượng và bà Nga chỉ với giá là 680.000.000 đồng không phù hợp với giá đất thực tế là
5.600.000.000 đồng để trốn tránh nghĩa vụ trả nợ cho bà Thu và hợp đồng đó là giả tạo để
trốn tránh nghĩa vụ.
6. Suy nghĩ của anh/chị về hướng xác định trên của Tòa án
(giả tạo để trốn tránh nghĩa vụ).
Theo nhóm em về hướng xác định trên của Tịa án là hợp lý vì giao dịch giả tạo là
giao dịch nhằm trốn tránh nghĩa vụ và theo luật sẽ tuyên bố vô hiệu.
Đối với quyết định số 259/2014/DS-GĐT giao dịch dân sự là thuộc trường hợp giả
tạo để trốn tránh nghĩa vụ theo đúng Khoản 2 Điều 124 BLDS 2015: “Trường hợp xác lập
giao dịch dân sự giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba thì giao dịch dân sự đó
vơ hiệu”. Đối với trường hợp này bản thân chủ thể khi tham gia giao dịch đã tồn tại nghĩa
vụ với chủ thể khác để trốn tránh nghĩa vụ đó đã thực hiện với một giao dịch khác với người
thứ ba. Cụ thể, trong bản án Tòa nêu rõ là vợ chồng bà Kim Anh cam kết chuyển nhượng
nhà đất đang có tranh chấp cho bà Thu, tuy nhiên bà Anh lại thỏa thuận chuyển nhượng nhà
đất cho vợ chồng ông Vượng với giá 680.000.000 đồng không đúng với giá đất thực tế là
5.600.000.000 đồng đây là giao dịch giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ của vợ chồng bà Kim
Anh đối với bà Thu và hơn thế là giá trị nhà đất khác so với giá đất thực thế. Đồng thời, đây
là hành vi tẩu tán tài sản xác lập các giao dịch giả tạo – giao dịch về mua bán, tặng cho,
chuyển nhượng nhằm trốn tránh việc thực hiện nghĩa vụ đối với người thứ ba - bà Thu. Vì
thế, ta có thể khẳng định đây hồn tồn là hợp đồng giả tạo giữa vợ chồng bà Kim Anh và
vợ chồng ông Vượng.
7. Cho biết hệ quả của Tòa án xác định hợp đồng trên là giao
dịch trên là giao dịch nhằm trốn tránh nghĩa vụ.
- Khoản 2 Điều 124 BLDS 2015: “Trường hợp xác lập giao dịch dân sự giả tạo nhằm
trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba thì giao dịch dân sự đó vơ hiệu”, Tịa án xác định hợp
đồng trên là giao dịch dân sự nhằm trốn tránh nghĩa vụ thì giao dịch đó vơ hiệu. Cụ thể:
+ Tòa án tuyên bố phong tỏa nhà đất của vợ chồng bà Anh để vợ chồng bà Anh đảm
bảo thực hiện nghĩa vụ với bà Thu và không được chuyển nhượng, sử dụng hoặc hủy hoại
tài sản.
12



+ Bà Anh và ông Học phải trả cho bà Thu tổng số tiền là 3.962.850.000 đồng bao
gồm tiền gốc là 3.100.000.000 đồng và tiễn lãi là 862.850.000 đồng.
- Điều 131 BLDS 2015 quy định về hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu là:
“1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa
vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.
2. Khi giao dịch dân sự vơ hiệu thì các bên khơi phục lại tình trạng ban đầu, hồn
trả cho nhau những gì đã nhận.
Trường hợp khơng thể hồn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hồn trả.
3. Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức khơng phải hồn trả lại hoa lợi, lợi
tức đó.
4. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.
5. Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân
thân do Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định”.
Căn cứ vào Điều 131 BLDS 2015 thì các bên phải hồn trả cho nhau những gì đã
nhận. Cụ thể, bà Kim Anh và ơng Học trả lại số tiền đã nhận từ ông Vượng và bà Nga, vợ
chồng ông Vượng phải trả lại cho vợ chồng bà Kim Anh, đất mà cả hai cùng xác lập thực
hiện hợp đồng và vợ chồng bà Kim Anh phải thực hiện nghĩa vụ trả số tiền cả gốc lẫn lãi
cho bà Thu, nếu việc trả nợ còn chậm trễ quá thời gian cho phép thì vợ chồng bà Kim Anh
sẽ phái sinh thêm lãi do thi hành án chậm theo quy định về lãi của Ngân hàng Nhà nước.

13