Đề tài nghiên cứu khoa học ngành Luật kinh tế: Một số dạng hợp đồng thuê nhà ở đang được quan tâm trên thị trường kinh doanh bất động sản Việt Nam
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (819.96 KB, 92 trang )
8
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGOẠI NGỮ TIN HỌC TP.HCM
KHOA LUẬT
Lê Hoàng Đức 18DH380095
Nguyễn Hoàng Đạt – 19DH380038
MỘT SỐ DẠNG HỢP ĐỒNG THUÊ NHÀ Ở ĐANG ĐƯỢC
QUAN TÂM TRÊN THỊ TRƯỜNG KINH DOANH BẤT
ĐỘNG SẢN VIỆT NAM.
Ngành: LUẬT KINH TẾ
ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU KHOA HỌC
NGÀNH LUẬT KINH TẾ
NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC : GVC.TS. BÙI KIM HIẾU
Thành phố Hồ Chí Minh, tháng 7 năm 2022
LỜI CAM ĐOAN
Nhóm tác giả xin cam đoan cơng trình của bản thân. Các nội dung nghiên cứu
trong q trình làm bài đề tài đều trung thực, chưa được ai cơng bố trong bất
kỳ cơng trình nào. Nếu có sự gian dối trong q trình cũng như bài đề tài,
nhóm xin chịu trách nhiệm trước hội đồng.
Tp. Hồ Chí Minh, tháng 7 năm 2022
Nhóm tác giả thực hiện
Lê Hồng Đức
Nguyễn Hồng Đạt
4
LỜI CẢM ƠN
Đề tài nghiên cứu khoa học chun ngành Luật kinh tế với Đề tài “MỘT
SỐ DẠNG HỢP ĐỒNG TH NHÀ Ở ĐANG ĐƯỢC QUAN TÂM TRÊN
THỊ TRƯỜNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM” là kết quả của
q trình cố gắng khơng ngừng nghỉ của bản thân và được sự giúp đỡ tận tình,
động viên khích lệ của thầy cơ, bạn bè và người thân. Qua đây, Nhóm tác giả
xin gửi lời cảm ơn chân thành đến những người đã giúp đỡ nhóm trong thời
gian học tập nghiên cứu khoa học vừa qua.
Nhóm tác giả xin trân trọng gửi đến thầy Bùi Kim Hiếu Người đã trực
tiếp tận tình hướng dẫn cũng như cung cấp tài liệu, thơng tin khoa học cần
thiết cho đề tài này lời cảm ơn chân thành và sâu sắc nhất.
Xin cảm ơn lãnh đạo, ban giám hiện cùng tồn thể các thầy cơ giáo
Trường Đại học Ngoại ngữ Tin học Thành phố Hồ Chí Minh Khoa Luật
kinh tế đã tạo điều kiện cho nhóm hồn thành tốt cơng việc nghiên cứu khoa
học của mình.
Cuối cùng, Nhóm tác giả xin cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè đã ln
bên cạnh, ủng hộ, động viên.
Nhóm tác giả xin chân thành cảm ơn!
Nhóm Tác giả
Lê Hồng Đức
5
Nguyễn Hoàng Đạt
6
MỤC LỤC
LỜI NĨI ĐẦU
1
Tính cấp thiết của đề tài.............................................................................1
Tình hình nghiên cứu đề tài.........................................................................2
Mục đích nghiên cứu đề tài.........................................................................6
Phạm vi và nội dung của đề tài..................................................................6
Phương pháp nghiên cứu đề tài...................................................................7
Dự kiến kết q nghiên cứu và địa chỉ ứng dụng kết quả nghiên cứu......8
Kết cấu của đề tài.......................................................................................9
CHƯƠNG 1: HỢP ĐỒNG CHO TH KHỐN NHÀ Ở......................10
1.1. Xác định các vấn đề cần lưu ý khi xác lập hợp đồng cho th khốn nhà ở .11
1.1.1. Qui định của pháp luật Việt Nam.................................................................11
1.1.2. Căn cứ phát sinh hiệu lực .............................................................................13
1.2. Vấn đề xây dựng hợp đồng cho th khốn nhà ở tại Việt Nam...................16
1.2.1. Xác định quyền và nghĩa vụ của các bên......................................................16
1.2.2. Nội dung cơ bản của hợp đồng cho th khốn nhà ở................................27
1.2.3. Các loại thuế, phí có liên quan.....................................................................29
1.3. Xác định tranh chấp, bất cập trong thực hiện hợp đồng................................30
1.3.1. Một số dạng tranh chấp phổ biến................................................................30
1.3.2. Một số bất cập tồn tại.................................................................................30
1.3.3 Kiến nghị hồn thiện.....................................................................................30
7
KẾT LUẬN CHƯƠNG 1.....................................................................................31
CHƯƠNG 2: HỢP ĐỒNG CHO TH NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG
TƯƠNG LAI.................................................................................................35
2.1. Xác định các vấn đề cần lưu ý trong q trình xác lập hợp đồng..................36
2.1.1. Qui định của pháp luật Việt Nam.................................................................36
2.1.2. Căn cứ phát sinh hiệu lực.............................................................................37
2.1.3. Trình tự nghiệm thu hồn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng
theo tiến độ.............................................................................................................38
2.2. Vấn đề xây dựng hợp đồng cho th nhà ở hình thành trong tương lai.........39
2.2.1. Xác định quyền và nghĩa vụ của các bên......................................................39
2.2.2. Xác định nội dung cơ bản của hợp đồng.....................................................40
2.2.3. Các loại thuế, phí có liên quan.....................................................................41
2.3. Tranh chấp, bất cập tồn tại trong thực hiện hợp đồng .................................42
2.3.1. Một số dạng tranh chấp phổ biến................................................................42
2.3.2. Một số bất cập tồn tại.................................................................................42
2.3.3. Kiến nghị hồn thiện ...................................................................................42
KẾT LUẬN CHƯƠNG 2.....................................................................................43
KẾT LUẬN....................................................................................................45
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO....................................................47
8
DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
BLDS: Bộ luật dân sự
PGS.TS: Phó giáo sư. Tiến sĩ
TS: Tiến sĩ
NĐCP: Nghị định – Chính phủ
VBQPPL: Văn bản quy phạm pháp luật
TT: Thơng tư
BXD: Bộ xây dựng
BTC: Bộ tài chính
QHPL: Quan hệ pháp luật
QPPL: Quy phạm pháp luật
TCXDVN: Tiêu chuẩn xây dựng Việt Nam
9
LỜI MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Với vị thế là một nước đang phát triển nhanh và mạnh trên khu vực
Đơng Nam Á nhờ vào chủ trương kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ
nghĩa của Đảng và Nhà nước. Nền kinh tế Việt Nam đang đẩy mạnh sự phát
triển ở các ngành cơng nghiệp siêu lợi nhuận. Điển hình trong số đó là ngành
cơng nghiệp kinh doanh bất động sản. Đất đai và nhà ở đang là những tài sản
có giá trị bậc nhất ở thị trường Việt Nam. Chủ yếu là do tư tưởng “an cư lạc
nghiệp” đã ăn sâu, bén rễ trong suy nghĩ và lối sống của người dân Việt Nam
từ ngàn đời nay. Tuy nhiên, mức giá đất đai và nhà ở Việt Nam hiện nay là khá
cao so với người lao động phổ thơng. Vì nhu cầu “an cư lạc nghiệp” vẫn cịn
đó nên họ buộc phải chuyển sang phương án khác khả thi hơn. Đó là th nhà
để ở. Ngồi việc đáp ứng được nhu cầu về chỗ ở của những người lao động
phổ thơng, cho th nhà ở cịn đáp ứng được nhu cầu mặt bằng kinh doanh
của các ngành cơng nghiệp khác như kinh doanh quần áo, kinh doanh dịch vụ
ăn uống… Hay đối với chính cho th nhà ở qua việc cho th lại vì mục đích
lợi nhuận. Những giao dịch dân sự về cho th nhà ở trên thường được thể
hiện qua hình thức phổ biến nhất là hợp đồng. Chính vì tầm quan trọng được
thể hiện như trên, Đảng và Nhà nước ta đặc biệt quan tâm đến vấn đề chỗ ở
ổn định cho người dân thể hiện qua các chính sách xã hội và quyền hiến định
có nhà ở hợp pháp của cơng dân thể hiện qua Hiến pháp 2013. Chỗ ở ổn định
sẽ đảm bảo khả năng tài tạo sức lao động cũng như sự phát triển của thế hệ
sau. Đây là nguồn lực chủ yếu thúc đẩy sự phát triển kinh tế, văn hóa, xã hội
10
cũng như phục vụ cho sự nghiệp phát triển và xây đựng đất nước. Mục tiêu
tổng qt của đề tài là nghiên cứu, định hướng hồn thiện các qui định của
pháp luật Việt Nam xoay quanh hợp đồng cho th nhà ở. Một hình thức giao
dịch dân sự rất phổ biến và được quan tâm ở Việt Nam nhằm đáp ứng các nhu
cầu về xây dựng hợp đồng cho th nhà ở chặt chẽ và hồn chỉnh cho những
cá nhân, doanh nghiệp th hoặc cho th nhà đang vơ cùng lớn và cần phải
được đáp ứng.
2. Tình hình nghiên cứu đề tài:
Những vấn đề pháp lí xoay quanh hợp đồng cho th nhà ở khơng chỉ là
mối quan tâm hàng đầu của Nhà nước, đặc biệt là nhũng cơ quan lập pháp hay
những người trực tiếp soạn thảo nhũng qui định pháp luật mà cịn đề tài nóng
bỏng được đề cập trong các mơn học được giảng dạy trên giảng đường pháp
luật thậm chí cịn được bàn luận sơi nổi trong giới nghiên cứu pháp luật có
thể kể đến những tài liệu, bài nghiên cứu có giá trị nghiên cứu sâu sắc và tính
tham khảo cao như:
Luận văn thạc sỹ luật học: “Hợp đồng th nhà ở theo Luật kinh doanh
bất động sản 2014” của tác giả Nguyễn Văn Túy thực hiện dưới sự hướng
dẫn của PGS.TS. Nguyễn Thị Nga. Cơng trình nghiên cứu khoa học được hồn
thành tại Học viện xã hội thuộc Viện Hàn lâm Khoa học Xã hội Việt Nam nêu
lên thực trạng pháp luật của các qui định về hợp đồng cho th nhà ở trong
Luật kinh doanh bất động sản 2014 bao gồm một số vướng mắc, tranh chấp
phát sinh trong thực tiễn trong q trình thực hiện và ký kết hợp đồng cho th
nhà ở và 1 số giải pháp cũng như phương hướng hồn thiện các qui định pháp
luật.
11
Luận văn thạc sỹ luật học: “ Hợp đồng th mua nhà ở xã hội theo pháp
luật Việt Nam từ thực tiễn Quỹ phát triển nhà ở Thành phố Hồ Chí Minh ”
của tác giả Dương Thanh Hải thực hiện dưới sự hướng dẫn của TS. Trần
Quang Huy. Cơng trình nghiên cứu khoa học được hồn thành tại Học viện xã
hội thuộc Viện hàn lâm khoa học xã hội Việt Nam đã làm bật lên bức tranh
tồn cảnh về hợp đồng th mua nhà ở xã hội tại Việt Nam từ nhu cầu và
việc phát triển các dự án, tình hình và thực tiễn thực hiện cho tới các khó khăn
và ngun nhân phát sinh khó khăn trong việc thực hiện hợp đồng th mua
nhà ở xã hội. Qua đó, đưa ra những u cầu, kiến nghị, phương hướng tổ
chức – hồn thiện và một số giải pháp thực tiễn nhằm hồn thiện pháp luật
cũng như nâng cao hiệu quả thực hiện hợp đồng th mua nhà ở xã hội.
Luận văn thạc sỹ luật học chun ngành luật
kinh tế: “ Hợp đồng
cho th nhà ở, cơng trình xây dựng trong kinh doanh bất động sản theo pháp
luật Việt Nam – Qua thực tiễn tại tỉnh Quảng Nam ” mã số 8380107 của tác
giả Nguyễn Thị Phương Thảo thực hiện dưới sự hướng dẫn của TS. Lê Thị
Phúc. Cơng trình nghiên cứu khoa học được hồn thành tại Trường Đại học
Luật, Đại học Huế có tính chất ứng dụng cao vừa nêu lên khái qt lý luận về
hợp đồng cho th nhà ở, cơng trình xây dựng trong kinh doanh bất động sản
theo pháp luật Việt Nam cũng như các yếu tố tác động: chính trị, pháp lý, thể
chế chính trị về chế độ sở hữu… Cũng như thực trạng áp dụng pháp luật về
hợp đồng cho th nhà ở, cơng trình xây dựng trong kinh doanh bất động sản
tại tỉnh Quảng Nam. Qua đó, đưa ra giải pháp, định hướng hồn thiện pháp
luật cũng như rút gọn thủ tục, cải cách bộ máy của tỉnh Quảng Nam nói riêng
cũng như hệ thống pháp luật Việt Nam nói riêng.
12
Luận văn thạc sỹ luật học: “ Pháp luật về hợp đồng kinh doanh bất
động sản ở Việt Nam ” của tác giả Nguyễn Thị Xn, Khoa Luật Trường Đại
học quốc gia Hà Nội năm 2014. Bài luận tập trung nghiên cứu, phân tích và
trình bày lý luận chung cũng như thủ tục, quy định thực tiễn về hợp đồng kinh
doanh bất động sản nhằm chỉ ra những bất cập, hạn chế và kiến nghị hồn
thiện pháp luật về hợp đồng kinh doanh bất động sản chủ yếu tập trung vào
các quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản 2014 sửa đổi, bổ sung 2020.
Về vấn đề ứng dụng thực tiễn xây dựng điều khoản của hợp đồng kinh
doanh bất động sản dựa vào quyền và nghĩa vụ các bên cũng như các nội dung
cơ bản của hợp đồng kinh doanh bất động sản. Nhóm Tác giả có đề cập
nhưng chưa thực sự giải quyết dứt điểm vấn đề bằng cách phân tích nhằm
làm rõ những tình huống, rủi ro pháp lí có thể xảy ra cũng như phương pháp
giải thích để đưa ra giải pháp cụ thể cho từng tình huống, rủi ro pháp lí.
Luận văn thạc sỹ luật học chun ngành luật
kinh tế: “ Pháp luật về
nhà ở hình thành trong tương lai ” của tác giả Phạm Hồng Anh, Khoa Luật
Trường Đại học quốc gia Hà Nội năm 2019. Tác giả tập trung trình bày chi
tiết lí luận chung cũng như phân tích cụ thể tình hình thực tế nhằm cung cấp
cho người đọc cái nhìn khái qt cũng như chỉ ra bất cập, hạn chế. Từ đó, nêu
kiến nghị hồn thiện cũng như giải pháp thực tế chuẩn hố khn khổ pháp
luật về nhà ở hình thành trong tương lai.
Ngồi ra, trong q trình nghiên cứu cịn có một số bài viết về hợp đồng cho
th nhà ở như:
Đề tài nghiên cứu khoa học: “Hợp đồng cho th nhà ở” của Nguyễn
Thị Kim Chung, trường Đại học Sài Gịn năm 2018. Đề tài cung cấp lí luận
13
khái qt về hợp đồng cho th nhà ở như: khái niệm, đặc điểm pháp lí, chủ
thể, hình thức,… Cung cấp cho người đọc cái nhìn học thuật khái qt cũng
như thực trạng áp dụng hợp đồng cho th nhà ở tại Việt Nam về quyền và
nghĩa vụ của các bên. Qua đó, kiến nghị hồn thiện các QPPL về quyền và
nghĩa vụ nhằm mục đích hồn thiện pháp luật và bảo vệ tối đa lợi ích hợp
pháp của các bên trong quan hệ cho th nhà ở.
Đề tài nghiên cứu khoa học: “Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp
đồng cho th nhà ở” của Vĩ Thị Hồng Dun, trường Đại học Luật Thành
phố Hồ Chí Minh năm 2017. Về mặt nội dung, đề tài cũng cấp cái nhìn học
thuật tương tự như đề tài trên. Tuy nhiên, sự khác biệt khiến tính thực tiễn
của đề tài được nhóm tác giả đánh giá là cao hơn đề tài trên ở chỗ đề tài nêu
lên từng trường hợp cụ thể trong thực tiễn. VD: Chủ thể chia ra hai tr ường
hợp sở hữu chung, sở hữu của nhà nước. Bên cho th chia thành các trường
hợp tổ chức cá nhân nước ngồi, người Việt Nam định cư ở nước ngồi…
Bài viết: “Những vấn đề pháp lí mà người cho th nhà phải biết” của
Hồng Triều đăng trên blog.rever.vn ngày 04/7/2020. Trong bài viết này, tác
giả nêu lên và giải đáp những thắc mắc phổ biến của những người cho th
nhà về vấn đề cho th nhà có phải đăng kí kinh doanh khơng? Có phải cơng
chứng khơng? Phải nộp những loại phí gì? Thời hạn th cũng như có cần lập
hợp đồng th? Điều này khiến bài viết có tính ứng dụng thực tiễn cao đối
với các bên trong quan hệ cho th nhà ở.
Bài viết: “Cho th nhà ở – những vấn đề pháp lý cần lưu ý” tự đăng tải
trên HILAW.VN ngày 18/3/2022. Bài viết này thì lại mang thiên hướng nghiên
về học thuật, dành cho những người có nhu cầu nghiên cứu đào sâu về lí luận
14
xoay quanh hợp đồng cho th nhà ở. Tuy cũng có mang tính thực tiễn nhưng
khơng cao bằng bài viết trước. Bài viết chủ yếu xoay quanh vấn đề các lưu ý
về nội dung, hình thức, trường hợp nhà ở thuộc sở hữu chung, chấm dứt hợp
đồng…
Trong q trình thu thập tài liệu phục vụ cho cơng trình nghiên cứu,
nhóm tác giả nhận thấy hầu hết các bài viết chỉ tập trung phân tích những vấn
đề lí luận xoay quanh hợp đồng cho th nhà ở như: khái niệm, đặc điểm,…
Chưa đi sâu vào vấn đề ứng dụng hợp đồng cho th nhà ở vào thực tiễn đời
sống. Những lí luận về hợp đồng cho th nhà ở tất nhiên là rất cần thiết cho
các bên để có được hiểu biết cơ bản về bản chất cũng như các quyền, lợi ích
hợp pháp của mình trước khi bước vào quan hệ cho th nhà ở. Bên cạnh đó,
những vấn đề ứng dụng hợp đồng cho th nhà ở vào thực tiễn đời sống như:
những nội dung cơ bản cần lưu ý, những quyền và nghĩa vụ tương ứng của
các bên cũng như hậu quả pháp lí có thể xảy ra trong thực tiễn khi khơng quy
định chi tiết trong hợp đồng hoặc do một trong các bên khơng thực hiện, trì
hỗn thực hiện… cũng rất cần được lưu tâm. Tuy nhiên, số lượng và quy mơ
nghiên cứu sâu sắc về vấn đề này là cịn hạn chế.
3. Mục đích nghiên cứu đề tài
Mục tiêu tổng qt của đề tài là nghiên cứu, định hướng hồn thiện các
qui định của pháp luật Việt Nam xoay quanh hợp đồng cho th nhà ở. Một
hình thức giao dịch dân sự rất phổ biến và được quan tâm ở Việt Nam. Nhu
cầu về xây dựng hợp đồng cho th nhà ở chặt chẽ và hồn chỉnh cho những
cá nhân, doanh nghiệp th hoặc cho th nhà ở là vô cùng lớn và cần phải
được đáp ứng.
15
4. Phạm vi và nội dung của đề tài
Phạm vi khơng gian: Theo như tên của đề tài, đề chỉ chủ yếu nghiên
cứu về các nội dung của hợp đồng cho th nhà ở trong lãnh thổ và được điều
chỉnh bởi pháp luật Việt Nam.
Phạm vi thời gian: Đề tài nghiên cứu chỉ sử dụng quy định pháp luật
hiện hành thuộc các VBQPPL có liên quan trực tiếp đến đề tài như: BLDS
2015, Luật nhà ở 2014 sửa đổi, bổ sung 2020, Luật Kinh doanh bất động sản
2014 sửa đổi, bổ sung 2020 và các văn bản hướng dẫn thi hành cịn hiệu lực
của ba VBQPPL trên để phục vụ cho nghiên cứu.
Phạm vi nội dung: Do đề tài bao qt rất nhiều vấn đề mà nguồn lực
của nhóm tác giả là hữu hạn. Có những vấn đề đã được các tác giả đi trước
giải quyết và đã được đề cập trong tình hình nghiên cứu của đề tài. Vì những
lẽ trên, nghiên cứu này chỉ tập trung xoay quanh hai vấn đề chính. Đó là hợp
đồng cho th khốn nhà ở và hợp đồng cho th nhà ở hình thành trong tương
lai.
5. Phương pháp nghiên cứu
...Cơng trình nghiên cứu khố luận dựa trên quy định của pháp luật hiện
hành cũng như tình hình thực tế được đúc kết qua tổng hợp bản án, tài liệu
tham khảo về hợp đồng cho th nhà ở.
Kết cấu của khố luận được chia làm hai chương tương ứng với hai nội
dung chính của đề tài là hợp đồng cho th khốn nhà ở và hợp đồng cho th
nhà ở hình thành trong tương lai, từng chương sẽ làm rõ những vấn đề cần
lưu ý khi xác lập, xây dựng và thực hiện hợp đồng cũng như chỉ ra những
tranh chấp, bất cập cịn tồn đọng và đưa ra kiến nghị giải quyết vấn đề. Vì lẽ
16
trên, nhóm tác giả sẽ kết hợp nhiều phương pháp nghiên cứu khác nhau, cụ
thể:
Tại Mục 1.1 và 2.1, để chỉ ra những vấn đề cần lưu ý trong q trình xác
lập hợp đồng cho th khốn nhà ở và cho th nhà ở hình thành trong tương
lai. Khố luận đã sử dụng phương pháp nghiên cứu tài liệu, phương pháp tổng
hợp và phương pháp phân tích nhằm làm rõ qui định của pháp luật Việt Nam
về hai loại hợp đồng nêu trên cũng như căn cứ, điều kiện về chủ thể, hình
thức,… để chúng trở nên có hiệu lực pháp luật.
Tại Mục 1.2 và 2.2, nhóm tác giả sử dụng phương pháp so sánh, đối
chiếu quyền và nghĩa vụ tương ứng của các bên trong hợp đồng, phương pháp
phân tích nhằm làm rõ những tình huống, rủi ro pháp lí có thể xảy ra cũng như
phương pháp giải thích để đưa ra giải pháp cụ thể cho từng tình huống, rủi ro
pháp lí. Và cuối cùng là phương pháp liệt kê xác định các nội dung cơ bản cần
có và các loại thuế, phí có liên quan. Tất cả kết quả sử dụng phương pháp
nghiên cứu trên được dùng làm cơ sở soạn thảo điều khoản phục vụ cho q
trình xây dựng hợp đồng.
Tại Mục 1.3 và 2.3, khố luận sử dụng phương pháp tổng hợp, phương
pháp bình luận án cũng như phân tích án, quy định pháp luật nhằm chỉ ra
những tranh chấp phổ biến cũng như những bất cập cịn tồn tại trong q
trình thực hiện hợp đồng. Từ đó, xây dựng kiến nghị hồn thiện.
6. Dự kiến kết quả nghiên cứu và địa chỉ ứng dụng kết quả nghiên cứu
Đề tài sẽ là tư liệu có giá trị về mặt chun mơn và thực tiễn cho những
cá nhân, doanh nghiệp th hoặc cho th nhà ở cũng như những người quan
tâm và có nhu cầu nghiên cứu về hợp đồng cho th nhà ở loại hình cho th
17
khốn và cho th nhà ở hình thành trong tương lai. Trong cơng trình nghiên
cứu nhóm tác giả sẽ phân tích quy định pháp luật, căn cứ phát sinh hiệu lực,
quyền và nghĩa vụ của các bên cũng như những tranh chấp, bất cập tồn tại và
phổ biến từ thực tiễn áp dụng pháp luật thể hiện trong những bản án tại Tồ
án. Từ đó đưa ra những kiến nghị hồn thiện pháp luật tạo giá trị tham khảo
trong q trình thực thi pháp luật góp phần hồn thiện việc xây dựng các quy
định pháp luật trong tương lai.
7. Kết cấu đề tài
Ngồi lời mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, kết cấu
của khố luận gồm hai chương như sau:
CHƯƠNG 1: HỢP ĐỒNG CHO TH KHỐN NHÀ Ở.
CHƯƠNG 2: HỢP ĐỒNG CHO THUÊ NHÀ Ở HÌNH THÀNH
TRONG TƯƠNG LAI.
18
CHƯƠNG 1: HỢP ĐỒNG CHO TH KHỐN NHÀ Ở
Quan hệ cho th khốn nhà ở khơng phải là một quan hệ xã hội mới
xuất hiện. Quan hệ xã hội này từ lâu đã phổ biến trên thị trường kinh doanh
bất động sản Việt Nam và đã được các nhà làm luật dự đốn trước về mẫu
hợp đồng chun dụng đặc thù cho quan hệ xã hội phổ biến thơng qua chế
định chung ở Chương XVI: Một số hợp đồng thơng dụng, Mục 5: Hợp đồng
th tài sản, Tiểu mục 2: Hợp đồng cho th khốn tài sản. Bình luận dưới
góc độ pháp luật, hợp đồng cho th khốn nhà ở chưa được quy định một
cách cụ thể và chi tiết trong hệ thống pháp luật Việt Nam. Tuy nhiên, ta có
thể suy ra quy định về hợp đồng cho th khốn nhà ở từ việc kết hợp một số
quy định pháp luật lại với nhau.
Trên thực tế, hợp đồng cho th khốn thường xun được áp dụng, kí
kết giữa các bên như một kết quả của sự phổ biến của quan hệ cho th
khốn nhà ở trên thị trường kinh doanh bất động sản Việt Nam. Theo đó, nhu
cầu xác lập, xây dựng và thực hiện hợp đồng cho th khốn là rất lớn và tất
nhiên khơng thể tránh khỏi những tranh chấp phát sinh và những bất cập tồn
tại trong các QPPL về hợp đồng cho th khốn nhà ở bắt đầu xuất hiện.
Hồn thiện pháp luật về hợp đồng cho th khốn nhà ở để hạn chế tranh
chấp xảy ra, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên trong quan hệ cho
th khốn nhà ở đang là vấn đề cần phải được lưu tâm.
Bên cạnh những vấn đề thực tiễn, vấn đề về lí luận chung xoay hợp
đồng cho th khốn nhà ở như: qui định pháp luật, căn cứ phát sinh hiệu lực
… Cũng là rất cần thiết cho các bên để tự bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp
của mình cũng như tránh các trường hợp hiểu sai, hiểu khơng đúng dẫn đến
19
việc khơng thực hiện đúng và đủ những gì cần làm trong q trình thực hiện
hợp đồng cho th khốn nhà ở cũng như vướng vào những tình huống, rủi ro
pháp lí do hợp đồng kí kết giữa các bên chưa đủ chặt chẽ.
1.1. Xác định các vấn đề cần lưu ý trong q trình xác lập hợp đồng cho
th khốn nhà ở
1.1.1. Qui định của pháp luật Việt Nam về hợp đồng cho th khốn
nhà ở
Theo pháp luật Việt Nam, chưa có qui định cụ thể về hợp đồng cho
th khốn nhà ở. Tuy nhiên, ta có thể tổng hợp các qui định pháp luật về hợp
đồng cho th khốn nhà ở từ các chun ngành luật khác nhau. Cụ thể như
sau:
Đầu tiên, vì bản chất tất cả mọi hợp đồng đều là 1 loại giao dịch dân
sự và hợp đồng cho th khốn nhà ở cũng khơng ngoại lệ. Ta sẽ bắt đầu giải
quyết quy định chung của hợp đồng cho th khốn nhà ở từ BLDS 2015 ( luật
mẹ của tất cả các vấn đề liên quan đến hợp đồng hay cịn gọi là giao dịch dân
sự ). Ta có quy định về hợp đồng th khốn tài sản theo Điều 483 BLDS
2015: “Hợp đồng th khốn tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên
cho th khốn giao tài sản cho bên th khốn để khai thác cơng dụng, hưởng
hoa lợi, lợi tức thu được từ tài sản th khốn và bên th khốn có nghĩa vụ
trả tiền th”, quy định về lợi tức tại Khoản 2 Điều 109 BLDS 2015: “Lợi tức
là khoản lợi thu được từ việc khai thác tài sản” và quy định về tài sản, bất
động sản tại Khoản 2 Điều 105 và Điểm b Khoản 1 Điều 107 BLDS 2015:
“Tài sản bao gồm bất động sản và động sản. Bất động sản và động sản có
20
thể là tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai” và “Bất động sản
bao gồm: b) Nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai;”. Từ các quy định
trên, ta có thể kết luận hợp đồng cho th khốn nhà ở là một dạng của hợp
đồng th khốn tài sản vì các lẽ sau: Thứ nhất, nhà ở là bất động sản (1 loại
tài sản). Thứ hai, tiền th nhà của bên thứ 3 th lại nhà ở là đối tượng của
hợp đồng cho th khốn chính là lợi tức thu được từ việc khai thác quyền sử
dụng của nhà ở thơng qua hợp đồng th khốn của bên th khốn. Thứ 3, sau
khi nhận tiền th nhà từ bên thứ 3 (hay cịn gọi là bên th lại nhà ở), bên
th khốn vẫn có nghĩa vụ thanh tốn tiền th nhà theo hợp đồng th khốn
nhà ở cho bên cho th khốn.
Tiếp theo đối với Luật Nhà ở 2014 sửa đổi, bổ sung 2020, ta có quy định
về nhà ở theo Khoản 1 Điều 3 Luật Nhà ở 2014 sửa đổi, bổ sung 2020: “Nhà
ở là cơng trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt
của hộ gia đình, cá nhân”. Tuy nhiên, nhà ở lại chia làm 5 loại chính là nhà ở
riêng lẻ, nhà ở thương mại, nhà ở cơng vụ, nhà ở phục vụ tài định cư và nhà ở
xã hội theo các Khoản 2,4,5,6,7 Điều 3 Luật nhà ở 2014 sửa đổi, bổ sung
2020. Vì bản chất của hợp đồng cho th khốn nhà ở là hợp đồng thương
mại cho th lại nhà ở nhằm mục đích sinh lời. Cho nên, đối tượng của hợp
đồng cho th khốn nhà ở là nhà ở thương mại là nhà ở được đầu tư xây
dựng để bán, cho th, cho th mua theo cơ chế thị trường theo Khoản 4
Điều 3 Luật Nhà ở 2014 sửa đổi, bổ sung 2020.
Cuối cùng là đối với Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 sửa đổi, bổ
sung 2020. Như đã phân tích ở trên, nhà ở là bất động sản và căn cứ vào BLDS
2015 hợp đồng th khốn là 1 dạng của hợp đồng th. Như vậy, căn cứ
21
Điểm b Khoản 1 Điều 17 Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 sửa đổi, bổ
sung 2020: “1. Các loại hợp đồng kinh doanh bất động sản: b) Hợp đồng cho
th nhà, cơng trình xây dựng;” và Khoản 1 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động
sản 2014 sửa đổi, bổ sung 2020: “ Kinh doanh bất động sản là việc đầu tư
vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán,
chuyển nhượng; cho th, cho th lại, cho th mua bất động sản; thực hiện
dịch vụ mơi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư
vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi”. Kết
hợp hai qui định trên, ta có thể kết luận hợp đồng cho th khốn nhà ở cũng
là một dạng của hợp đồng kinh doanh bất động sản nhằm mục đích sinh lời.
Từ những quy định và phân tích trên, ta rút ra được qui định tổng qt về
hợp đồng cho th khốn nhà ở theo pháp luật Việt Nam như sau: “Hợp đồng
cho th khốn nhà ở là 1 dạng của hợp đồng th khốn tài sản cũng như hợp
đồng kinh doanh bất động sản với mục đích chủ yếu là sinh lời trong đó hợp
đồng là sự thỏa thuận của các bên, theo đó bên cho th khốn giao đối tượng
hợp đồng là nhà ở thương mại cho bên th khốn để khai thác quyền sử dụng
và cho bên thứ 3 ( hay cịn gọi lại bên th lại ) th lại nhà ở. Tuy nhiên, bên
th khốn vẫn phải có nghĩa vụ thanh tốn tiền th theo hợp đồng th
khốn nhà ở cho bên cho th khốn. Chênh lệch giữa tiền th lại và tiền th
khốn chính là lợi ích mà bên th khốn được hưởng”.
1.1.2. Căn cứ phát sinh hiệu lực của hợp đồng cho th khốn nhà
ở:
Do bản chất của hợp đồng cho th khốn nhà ở là 1 dạng của giao dịch
dân sự như đã phân tích ở trên, hợp đồng cho th khốn nhà ở cũng phải có
22
các điều kiện có hiệu lực cơ bản của một giao dịch dân sự qui định tại Điều
117 BLDS 2015 như sau:
“ 1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:
a)
Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù
hợp với giao dịch dân sự được xác lập;
b)
Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hồn tồn tự nguyện;
c)
Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự khơng vi phạm điều
cấm của luật, khơng trái đạo đức xã hội.
2. Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch
dân sự trong trường hợp luật có quy định.”
....Theo đó, để hợp đồng cho th khốn nhà ở có hiệu lực. Về chủ thể,
các bên tham gia hợp đồng phải có năng lực pháp luật dân sự ví dụ như quyền
tham gia quan hệ cho th khốn nhà ở và nghĩa vụ phát sinh từ quan hệ này,
quyền sở hữu, quyền sử dụng đối với nhà ở..., năng lực hành vi dân sự đầy
đủ vì hợp đồng cho th khốn nhà ở là giao dịch dân sự có liên quan đến bất
động sản, vậy có thể hiểu các chủ thể tham gia phải là người thành niên tức
từ đủ 18 tuổi và có nhận thức đầy đủ theo Khoản 2 Điều 20 BLDS 2015.
Ngồi ra, các chủ thể tham gia phải hồn tồn tự nguyện tham gia hợp đồng
cho th khốn nhà ở mà khơng bị cưỡng ép, đe dọa, lừa dối… Về mục đích
và nội dung, khơng được vi phạm điều cấm của luật, khơng trái đạo đức xã
hội. Luật ở đây khơng chỉ riêng BLDS 2015 mà cả chỉ chung tất cả các luật có
liên quan như: BLDS 2015, Luật nhà ở 2014, Luật Kinh doanh Bất động sản
2014… Về hình thức, hợp đồng cho th khốn nhà ở có đối tượng hợp đồng
đặc biệt là nhà ở thì áp dụng qui định về hình thức của luật chuyên ngành là
23
Luật Nhà ở 2014 sửa đổi, bổ sung 2020 cụ thể qui định tại Khoản 2 Điều 122
Luật nhà ở 2014 sửa đổi, bổ sung 2020.
Về hình thức của hợp đồng cho th khốn nhà ở qui định tại Khoản 2
Điều 122 Luật Nhà ở 2014 sửa đổi, bổ sung 2020:
“ 2. Đối với trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương;
mua bán, cho th mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, cho th
mua nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn bằng nhà ở mà có
một bên là tổ chức; cho th, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý
nhà ở thì khơng bắt buộc phải cơng chứng, chứng thực hợp đồng, trừ
trường hợp các bên có nhu cầu.”
Đối với hợp đồng cho th khốn nhà ở khơng bắt buộc phải cơng
chứng, chứng thực hợp đồng. Tuy nhiên, vẫn có thể u cầu cơng chứng,
chứng thực khi các bên có nhu cầu. Hợp đồng cho thê khốn nhà ở có hiệu lực
từ khi kí kết hợp đồng, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
Ngồi ra, do đối tượng của hợp đồng cho th khốn nhà ở là nhà ở
thương mại như đã phân tích. Để hợp đồng cho th khốn nhà ở có hiệu lực,
đối tượng của hợp đồng ( nhà ở ) cũng phải đáp ứng điều kiện của bất động
sản đưa vào kinh doanh qui định tại Khoản 1 Điều 9 Luật Kinh doanh bất
động sản 2014 sửa đổi, bổ sung 2020:
“ 1. Nhà, cơng trình xây dựng đưa vào kinh doanh phải có đủ các điều
kiện sau đây:
a)...Có đăng ký quyền sở hữu nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với
đất trong giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất. Đối với nhà,
cơng trình xây dựng có sẵn trong dự án đầu tư kinh doanh bất động
24
sản thì chỉ cần có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy
định của pháp luật về đất đai;
b)....Khơng có tranh chấp về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà,
cơng trình xây dựng gắn liền với đất;
c)......................................... Khơng bị kê biên để bảo đảm thi hành án.”
1.2. Vấn đề xây dựng hợp đồng cho th khốn nhà ở tại Việt Nam:
1.2.1. Xác định quyền và nghĩa vụ của các bên:
Vì hợp đồng cho th khốn nhà ở cũng là 1 dạng của hợp đồng kinh
doanh bất động sản dưới hình thức hợp đồng cho th. Cho nên các qui định
về quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng sẽ căn cứ vào qui định của
luật chun ngành là Luật Kinh doanh bất động sản 2014 sửa đổi, bổ sung
2020. Hợp đồng cho th khốn và hợp đồng cho th lại đều là hợp đồng
song vụ. Tức là quyền của bên này là nghĩa vụ bên kia và ngược lại. Tuy
nhiên, do tính chất đặc biệt của hợp đồng này, ta có thể hiểu hợp đồng cho
th khốn là hợp đồng chính cịn hợp đồng cho th lại là hợp đồng phụ theo
Khoản 3,4 Điều 402 BLDS 2015. Vì vậy, sẽ có 1 số quyền, nghĩa vụ của
trùng nhau giữa các bên:
Theo quy định tại Điều 26,29 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 sửa
đổi, bổ sung 2020, bên cho th khốn/bên th khốn có các quyền tương ứng
với nghĩa vụ của bên th khốn/th lại như sau như sau:
Quyền u cầu bên th khốn, bên th lại nhận nhà, cơng trình xây
dựng theo thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng. Đây là quyền của bên cho
th khốn, bên th khốn để đảm bảo lợi ích cho bản thân và hạn chế tranh
chấp xảy ra. Thực tế, có rất nhiều trường hợp kí kết hợp đồng th và trì trệ
25
