package buoi3;
import java.awt.BorderLayout;
import java.awt.Font;

Phân tích các nhân tố ảnh hưởng đến giá bán căn hộ
chung cư trên địa bàn tỉnh Bắc Ninh
import javax.swing.Box;
import javax.swing.BoxLayout;
import javax.swing.JButton;
import javax.swing.JFrame;
import javax.swing.JLabel;
import javax.swing.JPanel;
import javax.swing.JTextArea;
import javax.swing.border.EmptyBorder;
import javax.swing.border.EtchedBorder;
import javax.swing.border.TitledBorder;
public class DemoBT8 extends JFrame{

public DemoBT8() {

setTitle("Demo BT8");
setSize(600, 400);
setDefaultCloseOperation(EXIT_ON_CLOSE);
setLocationRelativeTo(null);
setResizable(true);
Box box = Box.createHorizontalBox();
for(int i = 1; i<=3; i++) {

JButton b = new JButton("Button "+i);
b.setFont(new Font("serif",Font.BOLD, 12 +i *2));
box.add(b);

}
this.add(box, BorderLayout.NORTH);
JTextArea tex = new JTextArea();
tex.setLineWrap(true);
tex.setWrapStyleWord(true);
//tex.setRows(10);
tex.setText("hgap the horizontal gapvgap the vertical gap hgap the horizontal gapvgap the vertical gap");
Box box2 = Box.createVerticalBox();
box2.add(Box.createVerticalStrut(12));
box2.add(tex);
box2.add(Box.createVerticalStrut(71));

Tô Minh Thu - Lê Danh Lượng - Phạm Thị Cẩm Vân - Nguyễn Thị Như Nguyệt
Học viện Ngân hàng - Phân viện Bắc Ninh
this.add(box2, BorderLayout.CENTER);

JPanel bl = new JPanel();
bl.setLayout(new BoxLayout(bl, BoxLayout.Y_AXIS));
bl.setBorder(new TitledBorder(new EtchedBorder(),"Column"));
for(int i= 0; i<=3; i++) {
JButton btn = new JButton("Button "+ i);
btn.setFont(new Font("sanserrif", Font.BOLD, 10 + i*2));
bl.add(btn);
}
this.add(bl, BorderLayout.EAST);

Ngày nhận: 29/12/2021

Ngày nhận bản sửa: 14/01/2022
Box box3 = Box.createHorizontalBox();

box3.add(new JButton("Okey"));
box3.add(Box.createHorizontalGlue());
box3.add(new JButton("Cancel"));
box3.add(Box.createHorizontalGlue());
box3.add(new JButton("Help"));
box3.add(Box.createHorizontalGlue());
this.add(box3, BorderLayout.SOUTH);

Ngày duyệt đăng: 23/03/2022

}
public static void main(String[] args) {
new DemoBT8().setVisible(true);
}
}

Tóm tắt: Nghiên cứu này được thực hiện nhằm xác định các nhân tố ảnh hưởng

đến giá bán căn hộ chung cư trên địa bàn tỉnh Bắc Ninh trong giai đoạn từ năm
2016 đến 2020. Kết quả khảo sát trực tiếp 344 cư dân đang sinh sống trong các dự
án chung cư trên địa bàn tỉnh Bắc Ninh vào tháng 11/2021, dựa vào phương pháp
phân tích hồi qui đa biến, cho thấy 6 nhân tố ảnh hưởng đến giá bán căn hộ chung
cư tại Bắc Ninh đều có ý nghĩa thống kê, gồm: Năng lực chủ đầu tư, Vị trí tịa nhà,
Đặc tính tịa nhà, Chất lượng dịch vụ, Tình hình thị trường, Tài chính tác động đến
giá bán căn hộ chung cư trên địa bàn tỉnh Bắc Ninh, trong đó 5 nhân tố tác động
dương và 1 nhân tố “Tài chính” tác động âm đến giá bán. Kết quả nghiên cứu góp
Analysis of factors affecting the selling price of apartments in Bac Ninh province

Abstract: This study was conducted to determine the factors affecting the selling price of apartments
in Bac Ninh province in in the period from 2016 to 2020. From the result of the direct survey on

344 residents living in apartments in Bacninh province in November 2021, based on the method
of multivariate regression analysis, the research has analyzed 6 factors affecting the selling price of
apartments in Bac Ninh including: Location, Building characteristics, Service quality, Finance, Investor
capacity and Market situation. The results show that all 6 factors have statistical significances and
affect the selling price of apartments in Bac Ninh province, in which 5 factors have a positive impacts
and 1 factor “Financial” has a negative impact to the selling price. The research results contribute
an empirical study in analyzing the factors affecting the selling price of apartments, and also as a
reference to maximize investment returns and increase benefits for individuals related to transactions
in the apartment segment.
Keyword: price of apartments, Bac Ninh province, factors.
To, Minh Thu
Email:

Le, Danh Luong
Email:

Pham, Thi Cam Van
Email:

Nguyen, Thi Nhu Nguyet
Email:

Organization of all: Banking Academy of Vietnam- Bacninh campus

Tạp chí Khoa học & Đào tạo Ngân hàng
Số 238- Tháng 3. 2022

62

© Học viện Ngân hàng

ISSN 1859 - 011X


TÔ MINH THU - LÊ DANH LƯỢNG - PHẠM THỊ CẨM VÂN - NGUYỄN THỊ NHƯ NGUYỆT
package buoi3;

import java.awt.BorderLayout;
import java.awt.Font;
import javax.swing.Box;
import javax.swing.BoxLayout;
import javax.swing.JButton;
import javax.swing.JFrame;
import javax.swing.JLabel;
import javax.swing.JPanel;
import javax.swing.JTextArea;
import javax.swing.border.EmptyBorder;
import javax.swing.border.EtchedBorder;
import javax.swing.border.TitledBorder;

thêm một bằng chứng thực nghiệm trong phân tích các nhân tố ảnh hưởng đến giá
bán căn hộ chung cư, và cũng là tài liệu tham khảo nhằm tối đa hóa lợi nhuận đầu
tư và gia tăng lợi ích cho các cá nhân có liên quan đến giao dịch phân khúc căn hộ
chung cư.
Từ khóa: Giá bán căn hộ chung cư, Bắc Ninh, nhân tố ảnh hưởng
public class DemoBT8 extends JFrame{

public DemoBT8() {

setTitle("Demo BT8");
setSize(600, 400);

setDefaultCloseOperation(EXIT_ON_CLOSE);
setLocationRelativeTo(null);
setResizable(true);
Box box = Box.createHorizontalBox();
for(int i = 1; i<=3; i++) {

JButton b = new JButton("Button "+i);
b.setFont(new Font("serif",Font.BOLD, 12 +i *2));
box.add(b);

}
this.add(box, BorderLayout.NORTH);

JTextArea tex = new JTextArea();
tex.setLineWrap(true);
tex.setWrapStyleWord(true);
//tex.setRows(10);
tex.setText("hgap the horizontal gapvgap the vertical gap hgap the horizontal gapvgap the vertical gap");
Box box2 = Box.createVerticalBox();
box2.add(Box.createVerticalStrut(12));
box2.add(tex);
box2.add(Box.createVerticalStrut(71));
this.add(box2, BorderLayout.CENTER);

1. Giới thiệu

nghiên cứu thực nghiệm, đồng thời làm căn
cứ tham khảo để các chủ dự án tối đa hóa lợi
nhuận, đáp ứng nhu cầu và lợi ích của khách
hàng, nghiên cứu thực hiện mục tiêu: Thứ

nhất, tổng quan các nhân tố đặc thù tác động
tới giá bán CHCC; Thứ hai, xác định và lựa
chọn các nhân tố đặc thù nhất có ảnh hưởng
đến giá bán, trên cơ sở đó nhận diện các giả
thuyết và xây dựng mơ hình nghiên cứu các
nhân tố ảnh hưởng đến giá bán CHCC trên
địa bàn tỉnh Bắc Ninh; Thứ ba, đo lường và
đánh giá thực trạng mức độ ảnh hưởng của
các nhân tố đến giá bán CHCC trên địa bàn
tỉnh Bắc Ninh. Từ đó, đề xuất các giải pháp
gia tăng lợi ích cho các bên liên quan đến thị
trường CHCC khoa học, phù hợp với tình
hình thực tế và mục tiêu kinh doanh.
JPanel bl = new JPanel();
bl.setLayout(new BoxLayout(bl, BoxLayout.Y_AXIS));
bl.setBorder(new TitledBorder(new EtchedBorder(),"Column"));
for(int i= 0; i<=3; i++) {
JButton btn = new JButton("Button "+ i);
btn.setFont(new Font("sanserrif", Font.BOLD, 10 + i*2));
bl.add(btn);
}
this.add(bl, BorderLayout.EAST);

Bắc Ninh được giới đầu tư, mơi giới ví
như “con rồng” mới nổi ở phía Bắc Thủ đơ
khi thị trường bất động sản (BĐS) chứng
kiến sự chuyển mình mạnh mẽ trong vài
năm trở lại đây. Bắc Ninh có vị trí địa lý
thuận lợi, là đầu mối quan trọng giữa Hà
Nội với các tỉnh phía Bắc, trên hành lang

kinh tế Việt Nam- Trung Quốc, nằm trong
tam giác tăng trưởng Hà Nội- Hải PhòngQuảng Ninh. Trong những năm gần đây, sự
tăng trưởng nhanh chóng về mặt kinh tế,
tốc độ đơ thị hóa, sự gia tăng của các doanh
nghiệp (DN) có vốn đầu tư nước ngồi
kéo theo nhu cầu về đất đai, nhà ở ngày
một tăng cao đã làm cho thị trường BĐS
Bắc Ninh thêm sôi động. Theo báo cáo thị
trường BĐS quý III/2018 do Hội môi giới
BĐS Việt Nam phát hành, Bắc Ninh tập
trung nhiều khu cơng nghiệp, trung bình
mỗi năm dân số Bắc Ninh tăng thêm 2,9%/
năm, cao nhất trong các cuộc “Tổng điều
tra” và đứng thứ 2 tồn quốc (sau Bình
Dương) về mức tăng dân số, mật độ dân số
của tỉnh là 1.664 người/km2, đứng đầu các
tỉnh và đứng thứ 3 cả nước (sau thành phố
Hồ Chí Minh và Hà Nội), điều này dẫn đến
nhu cầu về nhà ở tại Bắc Ninh tương đối
lớn. Cùng với xu hướng đơ thị hóa, tư duy
của người dân cũng thay đổi nhiều so với
trước đây, không nhất thiết phải tậu đất xây
nhà, mà rất nhiều người lựa chọn loại hình
căn hộ chung cư (CHCC), bởi loại hình này
có thể đáp ứng được nhu cầu của rất nhiều
đối tượng khác nhau.
Với mong muốn bổ sung tài liệu vào các

Box box3 = Box.createHorizontalBox();
box3.add(new JButton("Okey"));

box3.add(Box.createHorizontalGlue());
box3.add(new JButton("Cancel"));
box3.add(Box.createHorizontalGlue());
box3.add(new JButton("Help"));
box3.add(Box.createHorizontalGlue());
this.add(box3, BorderLayout.SOUTH);

}
public static void main(String[] args) {
}

}

new DemoBT8().setVisible(true);

2. Tổng quan nghiên cứu và phương
pháp nghiên cứu
2.1. Tổng quan nghiên cứu và mơ hình
nghiên cứu đề xuất
Ảnh hưởng đến giá cả BĐS có rất nhiều
nhân tố, cơ chế tác động cũng tương đối
phức tạp, được xem xét từ góc độ vĩ mơ
và vi mơ. Dưới góc độ vĩ mơ thì các nhân
tố như lãi suất, tỷ lệ lạm phát, tỷ giá hối
đoái, tốc độ tăng trưởng kinh tế, trình độ
phát triển kinh tế, tốc độ cơng nghiệp hóa
hiện đại hóa, sự phát triển của thị trường tài
chính… đã được chỉ ra có tác động đến giá
cả BĐS như trong nghiên cứu của Collyns
và Senhadji (2002), Peter và Roselyne

(2005), Markus (2009), Meng Qingbin và
Rong Chen (2014)… Tuy nhiên trong phạm

Số 238- Tháng 3. 2022- Tạp chí Khoa học & Đào tạo Ngân hàng

63


Phân tích các nhân tố ảnh hưởng đến giá bán căn hộ chung cư trên địa bàn tỉnh Bắc Ninh
package buoi3;
import java.awt.BorderLayout;
import java.awt.Font;
import javax.swing.Box;
import javax.swing.BoxLayout;
import javax.swing.JButton;
import javax.swing.JFrame;
import javax.swing.JLabel;
import javax.swing.JPanel;
import javax.swing.JTextArea;
import javax.swing.border.EmptyBorder;
import javax.swing.border.EtchedBorder;
import javax.swing.border.TitledBorder;

vi một địa phương, các yếu tố thuộc về vi
mô đã được xem xét đến khi tác động đến
giá cả BĐS, xuất phát từ lý thuyết người
tiêu dùng của Lancaster (1966) và mơ hình
lý thuyết của Rosen (1974), đã được sử
dụng rộng rãi trong nghiên cứu khoa học về
các khía cạnh khác nhau của thị trường nhà

ở. Gibler và Nelson (1998), khi nghiên cứu
về “Hành vi của người tiêu dùng được ứng
dụng trong lĩnh vực bất động sản” đã chỉ ra
rằng, các nhân tố như: kênh truyền thông,
quảng cáo và chính sách ưu đãi của chủ đầu
tư; số lượng dự án BĐS trên thị trường được
triển khai; nguồn lực tài chính của mỗi hộ
gia đình là nhân tố ảnh hưởng đến giá BĐS.
Tze, S. O. (2013) khi nghiên cứu nhân tố
ảnh hưởng đến giá BĐS của Malaysia chỉ
ra các nhân tố chính là vị trí, quy mơ, diện
tích, hình dạng khu đất là. Muhamad Hilmi
và cộng sự (2016) khi phân tích đánh giá về
chất lượng của tịa nhà, vị trí, vùng lân cận
ảnh hưởng đến giá nhà ở Malaysia cho thấy
kết quả tác động dương. Selim (2008), với
mô hình Hedonic đã chỉ ra các yếu tố quyết
định giá nhà ở Thổ Nhĩ Kỳ là loại nhà, loại
cơng trình, số phịng, diện tích nhà và các
biến số cấu trúc khác. Và đến Filiz ERSOZ
(2019) cũng dựa trên mơ hình Hedonic cho
rằng Quy mô, Khoảng cách đến trung tâm
thành phố, Mức độ phổ biến và Tuổi của
tòa nhà ảnh hưởng đến giá cả căn hộ ở Thổ
Nhĩ Kỳ. Çetintahra và cộng sự (2011) đã
cố gắng đo lường ảnh hưởng của mỹ quan
môi trường đối với giá nhà bằng phương
public class DemoBT8 extends JFrame{

public DemoBT8() {


pháp giá Hedonic. Theo kết quả của nghiên
cứu, các tiêu chí vật lý của nơi ở, “mong
muốn có nhà ở”, ảnh hưởng đến giá mua và
các nhân tố “mơi trường” của nhà ở có tình
trạng “phức tạp” và “được bảo trì tốt” ảnh
hưởng đến giá cho th. Saari & Tanskanen
(2011) ứng dụng mơ hình Hedonic đã cho
kết quả nhân tố năng lực chủ đầu tư, vị trí
tịa nhà có ảnh hưởng tới cảm nhận giá căn
hộ của khách hàng.
Với những nghiên cứu đã có ở Việt Nam, đa
phần ứng dụng mơ hình Hedonic dựa trên
lý thuyết người tiêu dùng của Lancaster
(1966), xuất phát từ góc độ yếu tố tự nhiên
để xem xét các nhân tố ảnh hưởng đến giá
trị BĐS như vị trí, diện tích, hình thức, đặc
điểm, mơi trường, thiên nhiên. Ví dụ như
Phạm Đức Trung và Nguyễn Gia Trung
Quân (2019) trong nghiên cứu “Các yếu tố
ảnh hưởng đến giá bất động sản TP.HCM”
nhấn mạnh Vị trí của BĐS có tác động
dương đến giá BĐS. Nguyễn Tuấn Anh
(2018) đã nghiên cứu các nhân tố tài chính
và phi tài chính ảnh hưởng tới việc lựa chọn
mua nhà ở giá thấp và trung bình. Nguyễn
Hữu Cường (2020) khi nghiên cứu nhân tố
ảnh hưởng giá bán Hà Nội với phân khúc
cao cấp đã chỉ ra 5 nhân tố ảnh hưởng là:
đặc điểm vật lý của căn hộ, vị trí căn hộ,

mơi trường xung quanh, chất lượng dịch vụ
và quản lý tòa nhà, đặc điểm nhân khẩu của
khách hàng, đặc điểm của chủ đầu tư.
Từ kết quả của những nghiên cứu trên,
dựa vào mơ hình Hedonic, chúng tơi đã kế
setTitle("Demo BT8");
setSize(600, 400);
setDefaultCloseOperation(EXIT_ON_CLOSE);
setLocationRelativeTo(null);
setResizable(true);
Box box = Box.createHorizontalBox();
for(int i = 1; i<=3; i++) {

JButton b = new JButton("Button "+i);
b.setFont(new Font("serif",Font.BOLD, 12 +i *2));
box.add(b);

}
this.add(box, BorderLayout.NORTH);

JTextArea tex = new JTextArea();
tex.setLineWrap(true);
tex.setWrapStyleWord(true);
//tex.setRows(10);
tex.setText("hgap the horizontal gapvgap the vertical gap hgap the horizontal gapvgap the vertical gap");
Box box2 = Box.createVerticalBox();
box2.add(Box.createVerticalStrut(12));
box2.add(tex);
box2.add(Box.createVerticalStrut(71));
this.add(box2, BorderLayout.CENTER);


JPanel bl = new JPanel();
bl.setLayout(new BoxLayout(bl, BoxLayout.Y_AXIS));
bl.setBorder(new TitledBorder(new EtchedBorder(),"Column"));
for(int i= 0; i<=3; i++) {
JButton btn = new JButton("Button "+ i);
btn.setFont(new Font("sanserrif", Font.BOLD, 10 + i*2));
bl.add(btn);
}
this.add(bl, BorderLayout.EAST);
Box box3 = Box.createHorizontalBox();
box3.add(new JButton("Okey"));
box3.add(Box.createHorizontalGlue());
box3.add(new JButton("Cancel"));
box3.add(Box.createHorizontalGlue());
box3.add(new JButton("Help"));
box3.add(Box.createHorizontalGlue());
this.add(box3, BorderLayout.SOUTH);

}
public static void main(String[] args) {
}

}

new DemoBT8().setVisible(true);

Năng lực chủ đầu tư
Vị trí tịa nhà


Chất lượng dịch vụ
Giá bán căn hộ

Tình hình thị trường

Đặc tính tịa nhà, căn hộ

Tài chính
Nguồn: Tác giả tổng hợp và đề xuất

Hình 1. Mơ hình nghiên cứu đề xuất

64

Tạp chí Khoa học & Đào tạo Ngân hàng- Số 238- Tháng 3. 2022


TÔ MINH THU - LÊ DANH LƯỢNG - PHẠM THỊ CẨM VÂN - NGUYỄN THỊ NHƯ NGUYỆT
package buoi3;

import java.awt.BorderLayout;
import java.awt.Font;
import javax.swing.Box;
import javax.swing.BoxLayout;
import javax.swing.JButton;
import javax.swing.JFrame;
import javax.swing.JLabel;
import javax.swing.JPanel;
import javax.swing.JTextArea;
import javax.swing.border.EmptyBorder;

import javax.swing.border.EtchedBorder;
import javax.swing.border.TitledBorder;

thừa các nhân tố liên quan đến thuộc tính
tịa nhà và căn hộ như vị trí, đặc tính, chất
lượng dịch vụ, năng lực chủ đầu tư để đưa
vào mơ hình nghiên cứu. Đồng thời, theo
Paloma Taltavull de La Paz (2003) chỉ ra
rằng một số mối quan hệ dường như tồn tại
giữa mức giá và thu nhập do các gia đình
phải trả, giống như trong nghiên cứu của
Gibler và Nelson (1998) nói rằng số lượng
dự án BĐS trên thị trường được triển khai;
nguồn lực tài chính của mỗi hộ gia đình tác
động đến giá cả căn hộ. Chính vì thế, trong
nghiên cứu này nhóm tác giả xem xét đưa
vào thêm 2 nhân tố Tài chính và Tình hình
thị trường vào mơ hình nghiên cứu.
public class DemoBT8 extends JFrame{

public DemoBT8() {

Nghiên cứu tham khảo về biểu đo lường
các nhân tố ảnh hưởng đến giá bán căn hộ
để xây dựng bảng hỏi điều tra. Bảng hỏi
được thiết kế bao gồm 3 phần: Thông tin
cá nhân, Các nhân tố ảnh hưởng, Giá bán.
Biểu đo lường bao gồm 29 biến quan sát
thuộc 6 biến độc lập và 01 biến phụ thuộc
chính được mã hóa (Bảng 1). Các thang đo

để đánh giá các biến quan sát đều ở dạng
thang đo likert 5 mức độ, với quy ước ý kiến
đánh giá của cá nhân được khảo sát về mức
độ ảnh hưởng của từng nhân tố đến giá bán
tương ứng với các mức: 1= Rất yếu; 2= Yếu;
3= Trung bình; 4= Mạnh; 5= Rất mạnh.
Phiếu khảo sát được phát trực tiếp đến các
cư dân đang sinh sống trong các dự án chung
cư trên địa bàn tỉnh Bắc Ninh là: Cát Tường,
Trầu Cau Hud, Royal Park, Thanh Bình,
Thảo Ngun, Hồng Gia, Đơng Dương,
Cát Tường ECO (trung bình mỗi tịa phát 50
phiếu điều tra). Sau hai tuần tiến hành khảo
sát (từ 15- 30/11/2021), số lượng phiếu phát
ra và thu về là 400 phiếu, nhóm tác giả tiến
hành lọc bỏ các phiếu điền không đầy đủ,
phiếu điền giống nhau ở tất cả các biến quan
sát, còn lại 344 phiếu được đưa vào phần
mềm SPSS 23 để phân tích.
setTitle("Demo BT8");
setSize(600, 400);
setDefaultCloseOperation(EXIT_ON_CLOSE);
setLocationRelativeTo(null);
setResizable(true);
Box box = Box.createHorizontalBox();
for(int i = 1; i<=3; i++) {

JButton b = new JButton("Button "+i);
b.setFont(new Font("serif",Font.BOLD, 12 +i *2));
box.add(b);


}
this.add(box, BorderLayout.NORTH);

JTextArea tex = new JTextArea();
tex.setLineWrap(true);
tex.setWrapStyleWord(true);
//tex.setRows(10);
tex.setText("hgap the horizontal gapvgap the vertical gap hgap the horizontal gapvgap the vertical gap");
Box box2 = Box.createVerticalBox();
box2.add(Box.createVerticalStrut(12));
box2.add(tex);
box2.add(Box.createVerticalStrut(71));
this.add(box2, BorderLayout.CENTER);

JPanel bl = new JPanel();
bl.setLayout(new BoxLayout(bl, BoxLayout.Y_AXIS));
bl.setBorder(new TitledBorder(new EtchedBorder(),"Column"));
for(int i= 0; i<=3; i++) {
JButton btn = new JButton("Button "+ i);
btn.setFont(new Font("sanserrif", Font.BOLD, 10 + i*2));
bl.add(btn);
}
this.add(bl, BorderLayout.EAST);
Box box3 = Box.createHorizontalBox();
box3.add(new JButton("Okey"));
box3.add(Box.createHorizontalGlue());
box3.add(new JButton("Cancel"));
box3.add(Box.createHorizontalGlue());
box3.add(new JButton("Help"));

box3.add(Box.createHorizontalGlue());
this.add(box3, BorderLayout.SOUTH);

}
public static void main(String[] args) {
}

}

2.2. Phương pháp phân tích và thu thập số liệu
Phương pháp phân tích
Để kiểm định mơ hình nghiên cứu, các
phương pháp phân tích được sử dụng như
sau: Kiểm định độ tin cậy của thang đo
bằng hệ số Cronbach’s Alpha, phân tích
nhân tố khám phá (EFA), và phân tích hồi
qui đa biến.
Phương pháp thu thập số liệu

new DemoBT8().setVisible(true);

Bảng 1. Diễn giải các biến trong mơ hình nghiên cứu
Các nhân tố
Năng lực của
chủ đầu tư
(NL)

Biến
quan sát
NL1


Vị thế và uy tín của chủ đầu tư (ĐT)

NL2

Năng lực và kinh nghiệm của chủ ĐT

NL3

Tiềm năng tài chính của chủ ĐT

NL4

Vị trí của tịa
nhà (VT)

Nội dung

Nguồn tham khảo

Saari & Tanskanen (2011);
Nguyễn Hữu Cường
Cách thức truyền thông, quảng bá dự án,
(2020)
marketing của chủ ĐT

NL5

Hình ảnh và thương hiệu của chủ ĐT


VT1

Khoảng cách tới trường học; mẫu giáo

VT2

Khoảng cách tới bệnh viện

VT3

Khoảng cách tới trung tâm mua sắm

VT4

Khoảng cách tới khu giải trí, thể thao

VT5

Khoảng cách tới nơi làm việc

VT6

Độ thuận lợi về giao thông

Tze, S. O. (2013),
Muhamad Hilmi và cộng
sự (2016), Filiz ERSOZ
(2019), Phạm Đức Trung
và Nguyễn Gia Trung
Quân (2019), Nguyễn Hữu

Cường (2020), Çetintahra
và cộng sự (2011)

Số 238- Tháng 3. 2022- Tạp chí Khoa học & Đào tạo Ngân hàng

65


Phân tích các nhân tố ảnh hưởng đến giá bán căn hộ chung cư trên địa bàn tỉnh Bắc Ninh
package buoi3;
import java.awt.BorderLayout;
import java.awt.Font;

Các nhân tố
Đặc tính tịa
nhà, căn hộ
(DT)

Chất lượng
dịch vụ do
ban quản lý
chung cư
cung cấp
(CL)
Tình hình thị
trường (TT)

Tài chính
(TC)


Biến
quan sát

Nội dung

Nguồn tham khảo

public class DemoBT8 extends JFrame{

public DemoBT8() {
setTitle("Demo BT8");
setSize(600, 400);
setDefaultCloseOperation(EXIT_ON_CLOSE);
setLocationRelativeTo(null);
setResizable(true);

DT1

Diện tích căn hộ

DT2

Thiết kế bên trong căn hộ

DT3

Chất lượng vật liệu và thiết bị xây dựng

DT4


Không gian xanh xung quanh

DT5

Chất lượng vệ sinh, môi trường

CL1
CL2

Box box = Box.createHorizontalBox();
for(int i = 1; i<=3; i++) {
JButton b = new JButton("Button "+i);
b.setFont(new Font("serif",Font.BOLD, 12 +i *2));
box.add(b);
}
this.add(box, BorderLayout.NORTH);

this.add(box2, BorderLayout.CENTER);

JPanel bl = new JPanel();
bl.setLayout(new BoxLayout(bl, BoxLayout.Y_AXIS));
bl.setBorder(new TitledBorder(new EtchedBorder(),"Column"));
for(int i= 0; i<=3; i++) {
JButton btn = new JButton("Button "+ i);
btn.setFont(new Font("sanserrif", Font.BOLD, 10 + i*2));
bl.add(btn);
}
this.add(bl, BorderLayout.EAST);

Cung cấp các dịch vụ như cam kết với cư

dân
Khả năng đáp ứng và xử lý kịp thời các
vấn đề của cư dân
Tính chuyên nghiệp và lịch sự của nhân
viên
Box box3 = Box.createHorizontalBox();
box3.add(new JButton("Okey"));
box3.add(Box.createHorizontalGlue());
box3.add(new JButton("Cancel"));
box3.add(Box.createHorizontalGlue());
box3.add(new JButton("Help"));
box3.add(Box.createHorizontalGlue());
this.add(box3, BorderLayout.SOUTH);

Muhamad Hilmi và cộng
sự (2016), Çetintahra và
cộng sự (2011), Nguyễn
Hữu Cường (2020), Saari
& Tanskanen (2011)

}
public static void main(String[] args) {

new DemoBT8().setVisible(true);

}

CL3
CL4


Sự tiện lợi của giờ giấc hoạt động

TT1

Số lượng dự án trên địa bàn tỉnh

TT2

Nhu cầu về nhà ở của các chuyên gia
nước ngồi

TT3

Nhu cầu đầu tư

TC1

TC3
GB1

Selim (2008), Çetintahra
và cộng sự (2011),
Nguyễn Hữu Cường
(2020), Dale- Johnson &
Phillips (1984)

JTextArea tex = new JTextArea();
tex.setLineWrap(true);
tex.setWrapStyleWord(true);
//tex.setRows(10);

tex.setText("hgap the horizontal gapvgap the vertical gap hgap the horizontal gapvgap the vertical gap");
Box box2 = Box.createVerticalBox();
box2.add(Box.createVerticalStrut(12));
box2.add(tex);
box2.add(Box.createVerticalStrut(71));

}

TC2

Giá bán
(GB)

import javax.swing.Box;
import javax.swing.BoxLayout;
import javax.swing.JButton;
import javax.swing.JFrame;
import javax.swing.JLabel;
import javax.swing.JPanel;
import javax.swing.JTextArea;
import javax.swing.border.EmptyBorder;
import javax.swing.border.EtchedBorder;
import javax.swing.border.TitledBorder;

Gibler và Nelson (1998)

Phương thức thanh tốn (thủ tục và tiến
độ thanh tốn...)
Chính sách ưu đãi của chủ đầu tư (lãi
suất, chính sách hỗ trợ của các ngân

hàng cho vay...)
Khả năng tài chính của khách hàng (thu
nhập, tích lũy...)
Giá bán phù hợp với điều kiện tài chính
của người mua

GB2

Giá bán phù hợp với nhu cầu đầu tư

GB3

Giá bán phản ánh thương hiệu và uy tín
của chủ đầu tư

Nguyễn Tuấn Anh (2018);
Paloma Taltavull de La
Paz (2003); Gibler và
Nelson (1998);

Nguồn: Tổng hợp và đề xuất của tác giả từ tổng quan nghiên cứu, 2021

3. Kết quả nghiên cứu
3.1. Thống kê mô tả mẫu
Với 344 phiếu thu được, mẫu quan sát gồm
có 69,2% là nữ, 30,8% là nam, về tiêu chí

thu nhập hàng tháng: “Dưới 7 triệu đồng”
chiếm 49,13%, “Từ 7 triệu đến dưới 15
triệu đồng” chiếm 37,50%, “Từ 15 triệu

đến dưới 30 triệu đồng” chiếm 10,47% và
“Từ 30 triệu đồng trở lên” chiếm 2,91%
(Bảng 2)

Bảng 2. Thống kê mơ tả mẫu nghiên cứu
Tiêu chí
Giới tính

66

Số lượng

Tỷ lệ (%)

% tích lũy

Nữ

238

69,2

69,2

Nam

106

30,8


100,0

Tổng

344

100,0

Tạp chí Khoa học & Đào tạo Ngân hàng- Số 238- Tháng 3. 2022


TÔ MINH THU - LÊ DANH LƯỢNG - PHẠM THỊ CẨM VÂN - NGUYỄN THỊ NHƯ NGUYỆT
package buoi3;

import java.awt.BorderLayout;
import java.awt.Font;
import javax.swing.Box;
import javax.swing.BoxLayout;
import javax.swing.JButton;
import javax.swing.JFrame;
import javax.swing.JLabel;
import javax.swing.JPanel;
import javax.swing.JTextArea;
import javax.swing.border.EmptyBorder;
import javax.swing.border.EtchedBorder;
import javax.swing.border.TitledBorder;

Tiêu chí

public class DemoBT8 extends JFrame{


Dưới 7 triệu đồng
Thu nhập
hàng tháng

Số lượng

Tỷ lệ (%)

% tích lũy

169

49,13

49,13

37,50

86,63

10,47

97,10

10

2,90

100,0


344

100,0

public DemoBT8() {

setTitle("Demo BT8");
setSize(600, 400);
setDefaultCloseOperation(EXIT_ON_CLOSE);
setLocationRelativeTo(null);
setResizable(true);

Từ 7 triệu đến dưới 15 triệu đồng

129

Box box = Box.createHorizontalBox();
for(int i = 1; i<=3; i++) {

Từ 15 triệu đến dưới 30 triệu đồng

36

JButton b = new JButton("Button "+i);
b.setFont(new Font("serif",Font.BOLD, 12 +i *2));
box.add(b);

}
this.add(box, BorderLayout.NORTH);


JTextArea tex = new JTextArea();
tex.setLineWrap(true);
tex.setWrapStyleWord(true);
//tex.setRows(10);
tex.setText("hgap the horizontal gapvgap the vertical gap hgap the horizontal gapvgap the vertical gap");
Box box2 = Box.createVerticalBox();
box2.add(Box.createVerticalStrut(12));
box2.add(tex);
box2.add(Box.createVerticalStrut(71));

Từ 30 triệu đồng trở lên
Tổng

this.add(box2, BorderLayout.CENTER);

JPanel bl = new JPanel();
bl.setLayout(new BoxLayout(bl, BoxLayout.Y_AXIS));
bl.setBorder(new TitledBorder(new EtchedBorder(),"Column"));
for(int i= 0; i<=3; i++) {
JButton btn = new JButton("Button "+ i);
btn.setFont(new Font("sanserrif", Font.BOLD, 10 + i*2));
bl.add(btn);
}
this.add(bl, BorderLayout.EAST);

Nguồn: Kết quả xử lý dữ liệu từ SPSS 23

3.2. Kiểm nghiệm độ tin cậy thang đo
Cronbach’s Alpha


Box box3 = Box.createHorizontalBox();
box3.add(new JButton("Okey"));
box3.add(Box.createHorizontalGlue());
box3.add(new JButton("Cancel"));
box3.add(Box.createHorizontalGlue());
box3.add(new JButton("Help"));
box3.add(Box.createHorizontalGlue());
this.add(box3, BorderLayout.SOUTH);

kiện hệ số tương quan biến tổng Corrected
Item- Total Correclation> 0,3 và hệ số
Cronbach’s Alpha≥ 0,6 (Hoàng Trọng &
Chu Nguyễn Mộng Ngọc, 2008), để tiến
hành các phân tích tiếp theo, kết quả thể
hiện ở Bảng 3.

}
public static void main(String[] args) {
}

}

Số liệu được đưa vào phần mềm SPSS
23, kiểm nghiệm độ tin cậy thang đo cho
từng nhân tố được tiến hành, sau khi kiểm
định cả 29 biến quan sát đều thỏa mãn điều

new DemoBT8().setVisible(true);


Bảng 3. Kết quả kiểm định độ tin cậy các thang đo
Nhân tố
Năng lực của
chủ đầu tư
(NL)

Vị trí của tịa
nhà (VT)

Đặc tính tịa
nhà, căn hộ
(DT)

Chất lượng
dịch vụ do ban
quản lý chung
cư cung cấp
(CL)

Biến
Hệ số tương Hệ số Cronbach’s Alpha sau Hệ số Cronbach’s
quan sát quan biến tổng
khi loại bỏ biến quan sát
Alpha
NL1

,702

,878


NL2

,765

,865

NL3

,784

,859

NL4

,689

,882

NL5

,758

,865

VT1

,731

,832


VT2

,625

,852

VT3

,772

,825

VT4

,734

,832

VT5

,766

,826

VT6

,449

,895


DT1

,682

,819

DT2

,724

,808

DT3

,619

,836

DT4

,674

,821

DT5

,634

,832


CL1

,719

,867

CL2

,772

,847

CL3

,776

,846

CL4

,742

,858

0,893

0,867

0,853


0,887

Số 238- Tháng 3. 2022- Tạp chí Khoa học & Đào tạo Ngân hàng

67


Phân tích các nhân tố ảnh hưởng đến giá bán căn hộ chung cư trên địa bàn tỉnh Bắc Ninh
package buoi3;
import java.awt.BorderLayout;
import java.awt.Font;

Tình hình thị
trường (TT)

Tài chính (TC)

Giá bán (GB)

import javax.swing.Box;
import javax.swing.BoxLayout;
import javax.swing.JButton;
import javax.swing.JFrame;
import javax.swing.JLabel;
import javax.swing.JPanel;
import javax.swing.JTextArea;
import javax.swing.border.EmptyBorder;
import javax.swing.border.EtchedBorder;
import javax.swing.border.TitledBorder;


TT1

,800

,846

public class DemoBT8 extends JFrame{

TT2

,809

TT3

,777

TC1

,744

TC2

,744

TC3

,557

GB1


,589

GB2

,573

GB3

,428

public DemoBT8() {
setTitle("Demo BT8");
setSize(600, 400);
setDefaultCloseOperation(EXIT_ON_CLOSE);
setLocationRelativeTo(null);
setResizable(true);
Box box = Box.createHorizontalBox();
for(int i = 1; i<=3; i++) {
JButton b = new JButton("Button "+i);
b.setFont(new Font("serif",Font.BOLD, 12 +i *2));
box.add(b);
}
this.add(box, BorderLayout.NORTH);

,839

0,896

,866
,686


JTextArea tex = new JTextArea();
tex.setLineWrap(true);
tex.setWrapStyleWord(true);
//tex.setRows(10);
tex.setText("hgap the horizontal gapvgap the vertical gap hgap the horizontal gapvgap the vertical gap");
Box box2 = Box.createVerticalBox();
box2.add(Box.createVerticalStrut(12));
box2.add(tex);
box2.add(Box.createVerticalStrut(71));

,683

this.add(box2, BorderLayout.CENTER);

JPanel bl = new JPanel();
bl.setLayout(new BoxLayout(bl, BoxLayout.Y_AXIS));
bl.setBorder(new TitledBorder(new EtchedBorder(),"Column"));
for(int i= 0; i<=3; i++) {
JButton btn = new JButton("Button "+ i);
btn.setFont(new Font("sanserrif", Font.BOLD, 10 + i*2));
bl.add(btn);
}
this.add(bl, BorderLayout.EAST);

0,822

,865
,543
,559


Box box3 = Box.createHorizontalBox();
box3.add(new JButton("Okey"));
box3.add(Box.createHorizontalGlue());
box3.add(new JButton("Cancel"));
box3.add(Box.createHorizontalGlue());
box3.add(new JButton("Help"));
box3.add(Box.createHorizontalGlue());
this.add(box3, BorderLayout.SOUTH);

0,708

,745

}
public static void main(String[] args) {
new DemoBT8().setVisible(true);
}

Nguồn: Kết quả xử lý dữ liệu từ SPSS 23

}

Bảng 4. Kiểm định KMO
KMO and Bartlett’s Test
Kaiser-Meyer-Olkin Measure of Sampling Adequacy,

,887

Approx, Chi-Square

Bartlett’s Test of Sphericity

5547,335

df

325

Sig.

,000
Nguồn: Kết quả xử lý dữ liệu từ SPSS 23

3.3. Phân tích nhân tố EFA
Sau khi phân tích thang đo các nhân tố, 26
biến quan sát thuộc 6 biến độc lập được đưa

vào kiểm định KMO và Bartlett’s Test và
phân tích nhân tố EFA,
Theo kết quả phân tích ở Bảng 5 ta có: 0,5≤
KMO= 0,887≤ 1 thì phân tích nhân tố là

Bảng 5. Phân tích nhân tố EFA
Rotated Component Matrixa

Nhân tố
1
Năng lực chủ
đầu tư (NL)


Vị trí tịa nhà
(VT)

68

NL2

,823

NL3

,790

NL1

,759

NL5

,727

NL4

,690

2

VT3

,795


VT5

,784

VT1

,757

VT4

,738

VT2

,609

VT6

,552

Component
3
4

Tạp chí Khoa học & Đào tạo Ngân hàng- Số 238- Tháng 3. 2022

5

6



TÔ MINH THU - LÊ DANH LƯỢNG - PHẠM THỊ CẨM VÂN - NGUYỄN THỊ NHƯ NGUYỆT
package buoi3;

import java.awt.BorderLayout;
import java.awt.Font;
import javax.swing.Box;
import javax.swing.BoxLayout;
import javax.swing.JButton;
import javax.swing.JFrame;
import javax.swing.JLabel;
import javax.swing.JPanel;
import javax.swing.JTextArea;
import javax.swing.border.EmptyBorder;
import javax.swing.border.EtchedBorder;
import javax.swing.border.TitledBorder;

Rotated Component Matrixa

public class DemoBT8 extends JFrame{

Nhân tố

Component
3
4

public DemoBT8() {


1

setTitle("Demo BT8");
setSize(600, 400);
setDefaultCloseOperation(EXIT_ON_CLOSE);
setLocationRelativeTo(null);
setResizable(true);

2

Box box = Box.createHorizontalBox();

DT2

Đặc tính tịa
nhà (DT)

,823
,805

JTextArea tex = new JTextArea();
tex.setLineWrap(true);
tex.setWrapStyleWord(true);
//tex.setRows(10);
tex.setText("hgap the horizontal gapvgap the vertical gap hgap the horizontal gapvgap the vertical gap");
Box box2 = Box.createVerticalBox();
box2.add(Box.createVerticalStrut(12));
box2.add(tex);
box2.add(Box.createVerticalStrut(71));


DT1

,785

this.add(box2, BorderLayout.CENTER);

DT5

,777

JPanel bl = new JPanel();
bl.setLayout(new BoxLayout(bl, BoxLayout.Y_AXIS));
bl.setBorder(new TitledBorder(new EtchedBorder(),"Column"));
for(int i= 0; i<=3; i++) {
JButton btn = new JButton("Button "+ i);
btn.setFont(new Font("sanserrif", Font.BOLD, 10 + i*2));
bl.add(btn);
}
this.add(bl, BorderLayout.EAST);

DT3

,759

Box box3 = Box.createHorizontalBox();
box3.add(new JButton("Okey"));
box3.add(Box.createHorizontalGlue());
box3.add(new JButton("Cancel"));
box3.add(Box.createHorizontalGlue());
box3.add(new JButton("Help"));

box3.add(Box.createHorizontalGlue());
this.add(box3, BorderLayout.SOUTH);

CL2
CL1

Tình hình thị
trường (TT)

Tài chính
(TC)

6

JButton b = new JButton("Button "+i);
b.setFont(new Font("serif",Font.BOLD, 12 +i *2));
box.add(b);

}
this.add(box, BorderLayout.NORTH);

DT4

Chất lượng
dịch vụ (CL)

5

for(int i = 1; i<=3; i++) {


,852
,831

}
public static void main(String[] args) {
new DemoBT8().setVisible(true);
}
}

CL3

,825

CL4

,783

TT2

,821

TT1

,815

TT3

,761

TC2


,889

TC1

,865

TC3

,614

Eigenvalues

8,717

3,282

2,072

1,909

1,442

1,151

Cumulative %

33,528

46,151


54,12

61,462

67,009

71,435

Extraction Method: Principal Component Analysis,
Rotation Method: Varimax with Kaiser Normalization,
a, Rotation converged in 6 iterations,
Nguồn: Kết quả xử lý dữ liệu từ SPSS 23

thích hợp, Kiểm định Bartlett có ý nghĩa
thống kê (Sig≤ 0,05) do đó các biến quan
sát có tương quan với nhau trong tổng thể.
Ở Bảng 6, chạy EFA với 6 phép xoay, thang
đo được chấp nhận khi tổng phương sai

trích là 71,435%≥ 50%, hệ số Eigenvalue
đại diện cho phần biến thiên được giải
thích bởi mỗi nhân tố, hệ số này có giá trị
là 1,151≥ 1, đồng thời kết quả phân tích
nhân tố (EFA), Hệ số tải nhân tố (Factor

Bảng 6. Kiểm định KMO và phân tích EFA của nhân tố Giá bán GB
KMO and Bartlett’s Test
Kaiser-Meyer-Olkin Measure of Sampling Adequacy,
Giá bán

Bartlett’s Test of Sphericity
GB

Approx.Chi-Square
df
Sig.

Rotated Component Matrixa

,640
217,787
3
,000

a, Only one component was extracted, The
solution cannot be rotated,
Nguồn: Kết quả xử lý dữ liệu từ SPSS 23

Số 238- Tháng 3. 2022- Tạp chí Khoa học & Đào tạo Ngân hàng

69


Phân tích các nhân tố ảnh hưởng đến giá bán căn hộ chung cư trên địa bàn tỉnh Bắc Ninh
package buoi3;
import java.awt.BorderLayout;
import java.awt.Font;
import javax.swing.Box;
import javax.swing.BoxLayout;
import javax.swing.JButton;

import javax.swing.JFrame;
import javax.swing.JLabel;
import javax.swing.JPanel;
import javax.swing.JTextArea;
import javax.swing.border.EmptyBorder;
import javax.swing.border.EtchedBorder;
import javax.swing.border.TitledBorder;

Loading) đều lớn hơn 0,5 nên các biến
quan sát đều có ý nghĩa trong các nhân tố,
phù hợp đưa vào phân tích tiếp theo.

hưởng đến giá bán
β0, β1-β6, εi: Hằng số, hệ số hồi qui và sai số
ngẫu nhiên,
Nghiên cứu đưa 6 nhân tố độc lập vào
tiến hành phân tích đánh giá độ phù hợp
của mơ hình theo R2 hiệu chỉnh, kiểm định
ANOVA và có kết quả mơ hình hồi qui đa
biến tổng thể như Bảng 7.
Phương pháp Enter được sử dụng để phân
tích hồi quy các nhân tố ảnh hưởng đến giá
bán ở Bắc Ninh, với 6 nhân tố của thang
đo được đưa vào phân tích. Từ Bảng 6 kết
quả đánh giá mức độ phù hợp của mơ hình:
Ta có R2 hiệu chỉnh là 0,802 cho biết các
biến độc lập giải thích được 80,2% sự biến
thiên của biến phụ thuộc, còn 19,8% còn

public class DemoBT8 extends JFrame{


public DemoBT8() {

setTitle("Demo BT8");
setSize(600, 400);
setDefaultCloseOperation(EXIT_ON_CLOSE);
setLocationRelativeTo(null);
setResizable(true);
Box box = Box.createHorizontalBox();
for(int i = 1; i<=3; i++) {

JButton b = new JButton("Button "+i);
b.setFont(new Font("serif",Font.BOLD, 12 +i *2));
box.add(b);

3.4. Phân tích hồi qui đa biến

}
this.add(box, BorderLayout.NORTH);

JTextArea tex = new JTextArea();
tex.setLineWrap(true);
tex.setWrapStyleWord(true);
//tex.setRows(10);
tex.setText("hgap the horizontal gapvgap the vertical gap hgap the horizontal gapvgap the vertical gap");
Box box2 = Box.createVerticalBox();
box2.add(Box.createVerticalStrut(12));
box2.add(tex);
box2.add(Box.createVerticalStrut(71));


Xuất phát từ giả thuyết ban đầu về những
nhân tố ảnh hưởng đến giá bán và sau khi
tiến hành xong phân tích EFA rút trích được
6 nhân tố độc lập (Bảng 6), bài viết xây dựng
mơ hình hồi qui tuyến tính như sau:
GB = β0 + β1NL + β2VT + β3DT + β4CL +
β5TT + β6TC + εi
Trong đó:
GB: Biến phụ thuộc Giá bán
X1→ X6: Biến độc lập là 6 nhân tố ảnh

this.add(box2, BorderLayout.CENTER);

JPanel bl = new JPanel();
bl.setLayout(new BoxLayout(bl, BoxLayout.Y_AXIS));
bl.setBorder(new TitledBorder(new EtchedBorder(),"Column"));
for(int i= 0; i<=3; i++) {
JButton btn = new JButton("Button "+ i);
btn.setFont(new Font("sanserrif", Font.BOLD, 10 + i*2));
bl.add(btn);
}
this.add(bl, BorderLayout.EAST);
Box box3 = Box.createHorizontalBox();
box3.add(new JButton("Okey"));
box3.add(Box.createHorizontalGlue());
box3.add(new JButton("Cancel"));
box3.add(Box.createHorizontalGlue());
box3.add(new JButton("Help"));
box3.add(Box.createHorizontalGlue());
this.add(box3, BorderLayout.SOUTH);


}
public static void main(String[] args) {

new DemoBT8().setVisible(true);

}

}

Bảng 7. Đánh giá độ phù hợp của mơ hình, kiểm định ANOVA và kết quả hồi qui đa biến
Model Summary
Model

R

1

R Square

Adjusted R Square

.898a

,806

Std. Error of the
Estimate

,802


,27040

a, Dependent Variable: GB
b, Predictors: (Constant), TT, CL, VT, TC, NL, DT
ANOVA
Model
1

Sum of Squares

Mean
Square

df

Regression

102,136

6

17,023

Residual

24,641

337


,073

Total

126,777

343

F

Sig.

232,809

,000b

Coefficientsa
Unstandardized
Coefficients

Model

B

Std.Error

1 (Constant)

,254


,128

NL

,064

,023

VT

,049

DT

Standardized
Coefficients

t

Sig.

Beta

Collinearity
Statistics
Tolerance

VIF

1,984


,048

,077

2,802

,005

,757

1,322

,019

,065

2,595

,010

,933

1,072

,240

,029

,275


8,382

,000

,534

1,872

CL

,380

,032

,398

11,961

,000

,522

1,916

TT

,320

,026


,392

12,285

,000

,566

1,766

TC

-,070

,022

-,089

-3,244

,001

,760

1,315

Nguồn: Kết quả xử lý số liệu từ SPSS 23

70


Tạp chí Khoa học & Đào tạo Ngân hàng- Số 238- Tháng 3. 2022


TÔ MINH THU - LÊ DANH LƯỢNG - PHẠM THỊ CẨM VÂN - NGUYỄN THỊ NHƯ NGUYỆT
package buoi3;

import java.awt.BorderLayout;
import java.awt.Font;
import javax.swing.Box;
import javax.swing.BoxLayout;
import javax.swing.JButton;
import javax.swing.JFrame;
import javax.swing.JLabel;
import javax.swing.JPanel;
import javax.swing.JTextArea;
import javax.swing.border.EmptyBorder;
import javax.swing.border.EtchedBorder;
import javax.swing.border.TitledBorder;

lại được giải thích bởi các biến khác và sai
số ngẫu nhiên. Kết quả phân tích ANOVA
kiểm định F có ý nghĩa thống kê, do đó mơ
hình tuyến tính xây dựng được phù hợp với
tổng thể. Phân tích hồi qui tổng thể cho kết
quả hệ số VIF< 2 khá tốt, cho thấy khơng
có hiện tượng đa cộng tuyến, kết quả phân
tích hồi qui là đáng tin cậy.
public class DemoBT8 extends JFrame{


public DemoBT8() {

thoải mái khi làm việc, trao đổi với nhân
viên và ban quản lý là những yêu cầu hợp
lý và chính đáng. Kết quả này cũng đồng
nhất với nghiên cứu của Muhamad Hilmi
và cộng sự (2016), Çetintahra và cộng sự
(2011), Nguyễn Hữu Cường (2020), Saari
& Tanskanen (2011); khi cho rằng các nhân
tố ảnh hưởng tới quyết định mua nhà và sự
thỏa mãn của khách hàng có nhân tố chất
lượng quản lý và dịch vụ đi kèm.
Nhân tố “Tình hình thị trường” (bao gồm:
Số lượng dự án trên địa bàn tỉnh, Nhu cầu
về nhà ở của các chuyên gia nước ngoài,
Nhu cầu đầu tư) ảnh hưởng mạnh thứ 2 đến
cảm nhận giá bán (hệ số Beta là 0,32) là
phù hợp với thực tế về thị trường bất động
sản nói chung và thị trường trên địa bàn
tỉnh Bắc Ninh nói riêng. Trong những năm
gần đây, Bắc Ninh luôn là một trong những
tỉnh dẫn đầu trên cả nước trong việc thu hút
dòng vốn FDI, cùng với đó là những khu
trung tâm giải trí và nhà ở chất lượng cao
được xây dựng để phục vụ các chuyên gia
nước ngoài đến làm việc và sinh sống tại
Bắc Ninh. Vì vậy, mục đích mua nhà của
người dân khơng chỉ để ở mà cịn để đầu tư
và cho thuê. Điều này cũng hoàn toàn đồng
nhất với kết quả nghiên cứu của Gibler và

Nelson (1998).
Tiếp theo, các nhân tố “Năng lực chủ đầu
tư”, “Vị trí”, “Đặc tính tịa nhà” tác động
cùng chiều đến cảm nhận giá bán là phù
hợp với thị trường hiện nay. Dự án được
một chủ đầu tư uy tín đảm nhiệm sẽ làm
cho giá trị chung cư nhỉnh hơn rất nhiều
so với các chủ đầu tư nhỏ lẻ, chúng ta có
thể xác định mức độ uy tín của một chủ
đầu tư bằng cách nhìn nhận những dự án
trước đó của họ, từ đó có thể hoàn toàn an
tâm về chất lượng, tiến độ và pháp lý của
dự án. Ngồi ra, vị trí và đặc tính tòa nhà
là yếu tố then chốt quyết định giá của căn
hộ, một căn hộ có vị trí đẹp và tiện ích tịa
nhà vượt trội là dự án có giao thơng thuận
setTitle("Demo BT8");
setSize(600, 400);
setDefaultCloseOperation(EXIT_ON_CLOSE);
setLocationRelativeTo(null);
setResizable(true);
Box box = Box.createHorizontalBox();
for(int i = 1; i<=3; i++) {

JButton b = new JButton("Button "+i);
b.setFont(new Font("serif",Font.BOLD, 12 +i *2));
box.add(b);

}
this.add(box, BorderLayout.NORTH);


JTextArea tex = new JTextArea();
tex.setLineWrap(true);
tex.setWrapStyleWord(true);
//tex.setRows(10);
tex.setText("hgap the horizontal gapvgap the vertical gap hgap the horizontal gapvgap the vertical gap");
Box box2 = Box.createVerticalBox();
box2.add(Box.createVerticalStrut(12));
box2.add(tex);
box2.add(Box.createVerticalStrut(71));
this.add(box2, BorderLayout.CENTER);

JPanel bl = new JPanel();
bl.setLayout(new BoxLayout(bl, BoxLayout.Y_AXIS));
bl.setBorder(new TitledBorder(new EtchedBorder(),"Column"));
for(int i= 0; i<=3; i++) {
JButton btn = new JButton("Button "+ i);
btn.setFont(new Font("sanserrif", Font.BOLD, 10 + i*2));
bl.add(btn);
}
this.add(bl, BorderLayout.EAST);
Box box3 = Box.createHorizontalBox();
box3.add(new JButton("Okey"));
box3.add(Box.createHorizontalGlue());
box3.add(new JButton("Cancel"));
box3.add(Box.createHorizontalGlue());
box3.add(new JButton("Help"));
box3.add(Box.createHorizontalGlue());
this.add(box3, BorderLayout.SOUTH);


4. Thảo luận kết quả nghiên cứu

}
public static void main(String[] args) {

Kết quả phân tích hồi qui tại Bảng 8 cho
thấy với mức ý nghĩa 5% (Sig< 0,05) cả 6
nhân tố khảo sát: Năng lực chủ đầu tư, Vị trí,
Đặc tính tịa nhà, Chất lượng dịch vụ, Tình
hình thị trường, Tài chính đều có ý nghĩa
thống kê, trong đó có 5 nhân tố gồm: Vị trí,
Đặc tính tịa nhà, Chất lượng dịch vụ, Năng
lực chủ đầu tư, Tình hình thị trường có ảnh
hưởng thuận chiều đến giá bán, tuy nhiên
mức độ ảnh hưởng là khác nhau, trong đó
nhân tố Chất lượng dịch vụ ảnh hưởng đến
cảm nhận giá bán căn hộ là lớn nhất với giá
trị beta là 0,38 và nhân tố Tài chính có ảnh
hưởng ngược chiều đến giá bán căn hộ. Như
vậy, có thể thấy với mẫu khảo sát đã thu
được, nghiên cứu đủ bằng chứng để chứng
minh cảm nhận giá bán chung cư chịu tác
động bởi cả 6 nhân tố.
Nhân tố “Chất lượng dịch vụ” (bao gồm:
Cung cấp các dịch vụ đã cam kết với cư dân,
Khả năng đáp ứng và xử lý kịp thời các vấn
đề của cư dân, Tính chuyên nghiệp và lịch
sự của nhân viên) là nhân tố tác động mạnh
nhất đến cảm nhận giá bán CHCC. Nguyên
nhân là do các mẫu khảo sát lấy ý kiến của

những cư dân đang sống tại đây, chính vì
vậy vấn đề này có ảnh hưởng trực tiếp đến
chất lượng cuộc sống, học tập và làm việc
của mỗi cá nhân và gia đình của chủ căn
hộ. Cư dân mong muốn được cung cấp
dich vụ đúng như cam kết ban đầu, được
xử lý kịp thời những sự cố trong q trình
sử dụng tịa nhà, được đảm bảo an toàn và
}

}

new DemoBT8().setVisible(true);

Số 238- Tháng 3. 2022- Tạp chí Khoa học & Đào tạo Ngân hàng

71


Phân tích các nhân tố ảnh hưởng đến giá bán căn hộ chung cư trên địa bàn tỉnh Bắc Ninh
package buoi3;
import java.awt.BorderLayout;
import java.awt.Font;
import javax.swing.Box;
import javax.swing.BoxLayout;
import javax.swing.JButton;
import javax.swing.JFrame;
import javax.swing.JLabel;
import javax.swing.JPanel;
import javax.swing.JTextArea;

import javax.swing.border.EmptyBorder;
import javax.swing.border.EtchedBorder;
import javax.swing.border.TitledBorder;

lợi, kết nối với các khu vực xung quanh dễ
dàng, cảnh quan xung quanh, môi trường
xanh nội khu sạch đẹp… Yếu tố vị trí giúp
cho giá mua vào cao và tính thanh khoản
trong tương lai cũng khơng hề thấp. Các
nghiên cứu nước ngồi cũng đã có kết luận
đồng thuận, Cetintahra và cộng sự (2011)
hay Dale- Johnson & Phillips (1984) dựa
trên mơ hình Hedonic đã chỉ ra rằng: vị trí,
diện tích, hình thức, đặc điểm, mơi trường,
thiên nhiên, năng lực của chủ đầu tư có ảnh
hưởng đến giá thuê căn hộ và giá nhà tại
Thổ Nhĩ Kì và Malaysia. Theo nghiên cứu
của Tze, S. O. (2013) thì nhà đất ngay trung
tâm thành phố lớn, dân cư đông đúc, cuộc
sống hiện đại chắc chắn sẽ có giá cao hơn
các bất động sản tương tự nhưng nằm ở khu
vực ngoại thành.
Cuối cùng, nhân tố “Tài chính” (bao gồm:
Phương thức thanh tốn, Chính sách hỗ trợ
tài chính, Khả năng tài chính của khách
hàng) có tác động tương đối nhỏ và ngược
chiều đối với giá bán CHCC (với giá trị beta
là -0,70). Kết quả này thực tế rất phù hợp
với đặc điểm thị trường BĐS Bắc Ninh. Thứ
nhất, hầu hết các dự án chung cư tập trung

trên địa bàn thành phố Bắc Ninh đều là dự
án chung cư nhà ở xã hội, dành cho người
dân có thu nhập thấp và khơng có hộ khẩu
ở thành phố Bắc Ninh như: Cát Tường, Cát
Tường ECO, Cát Tường Thống Nhất, Trầu
Cau HUD… Thứ hai, tăng trưởng kinh tế
của Bắc Ninh rất nhanh do đó thu nhập bình
qn đầu người đứng thứ năm trên cả nước.
Chính vì vậy, những người dân có khả năng
tài chính cao sẽ không muốn ở chung cư
mà chỉ mua chung cư nhằm mục đích cho
thuê hoặc đầu tư. Kết quả này trái ngược với
quan điểm của Gibler và Nelson (1998) đưa
ra trong tác phẩm “Hành vi của người tiêu
dùng được ứng dụng trong lĩnh vực BĐS”
khi cho rằng hành vi mua nhà bị giới hạn bởi
nguồn lực tài chính của mỗi hộ gia đình (tích
lũy và thu nhập của hộ gia đình).

5. Kết luận và khuyến nghị

public class DemoBT8 extends JFrame{

public DemoBT8() {
setTitle("Demo BT8");
setSize(600, 400);
setDefaultCloseOperation(EXIT_ON_CLOSE);
setLocationRelativeTo(null);
setResizable(true);


Kế thừa những nghiên cứu đã có của các
học giả trong và ngoài nước, nghiên cứu
này tiến hành tổng hợp, xây dựng mơ hình
và thực hiện khảo sát 344 cá nhân đang
sinh sống trong các dự án chung cư trên địa
bàn tỉnh Bắc Ninh. Dựa trên phương pháp
phân tích hồi qui tuyến tính đa biến, ứng
dụng phần mềm SPSS 23, nghiên cứu đã
chọn lọc những nhân tố điển hình để đưa
vào phân tích yếu tố ảnh hưởng, rút trích
được 6 nhân tố mới bao gồm: Năng lực chủ
đầu tư, Vị trí, Đặc tính tịa nhà, Chất lượng
dịch vụ, Tình hình thị trường, Tài chính.
Cuối cùng với số mẫu nghiên cứu rút ra cả
6 nhân tố có ý nghĩa thống kê và đều là yếu
tố cốt lõi tác động đến giá bán CHCC trên
địa bàn tỉnh Bắc Ninh.
Tuy nhiên, những kết luận của nghiên cứu
có được mới chỉ dừng lại ở mẫu khảo sát
với số lượng hạn chế 344 cá nhân, điều này
có thể đã ảnh hưởng đến kết quả phân tích
với chỉ số R2 hiệu chỉnh là 0,802, tức các
biến độc lập giải thích được 80,2% sự biến
thiên của biến phụ thuộc, cịn lại 19,8%
được giải thích bởi các biến khác và sai số
ngẫu nhiên. Do đó, trong những nghiên cứu
tiếp theo, nhóm tác giả cần mở rộng hơn
nữa đối tượng khảo sát để tìm ra các yếu tố
khác nữa ảnh hưởng tới giá trên địa bàn.
Ảnh hưởng đến giá cả BĐS nói chung và

CHCC trên địa bàn tỉnh nói riêng có rất
nhiều nhân tố, cơ chế tác động cũng tương
đối phức tạp. Các nhà phát triển BĐS luôn
đặt ra những câu hỏi xoay quanh những nhân
tố nào thực sự gây tác động tới giá BĐS và
làm thế nào để tác động đến các nhân tố này
nhằm hạn chế thấp nhất các rủi ro cho các
nhà đầu tư kinh doanh BĐS. Thực trạng thị
trường hiện nay đã cảnh tỉnh giới kinh doanh
BĐS nước ta, buộc phải thay đổi tư duy và
hành động để thích ứng với địi hỏi cao hơn
về tính bền vững của dự án BĐS, chú trọng
Box box = Box.createHorizontalBox();
for(int i = 1; i<=3; i++) {

JButton b = new JButton("Button "+i);
b.setFont(new Font("serif",Font.BOLD, 12 +i *2));
box.add(b);

}
this.add(box, BorderLayout.NORTH);

JTextArea tex = new JTextArea();
tex.setLineWrap(true);
tex.setWrapStyleWord(true);
//tex.setRows(10);
tex.setText("hgap the horizontal gapvgap the vertical gap hgap the horizontal gapvgap the vertical gap");
Box box2 = Box.createVerticalBox();
box2.add(Box.createVerticalStrut(12));
box2.add(tex);

box2.add(Box.createVerticalStrut(71));
this.add(box2, BorderLayout.CENTER);

JPanel bl = new JPanel();
bl.setLayout(new BoxLayout(bl, BoxLayout.Y_AXIS));
bl.setBorder(new TitledBorder(new EtchedBorder(),"Column"));
for(int i= 0; i<=3; i++) {
JButton btn = new JButton("Button "+ i);
btn.setFont(new Font("sanserrif", Font.BOLD, 10 + i*2));
bl.add(btn);
}
this.add(bl, BorderLayout.EAST);
Box box3 = Box.createHorizontalBox();
box3.add(new JButton("Okey"));
box3.add(Box.createHorizontalGlue());
box3.add(new JButton("Cancel"));
box3.add(Box.createHorizontalGlue());
box3.add(new JButton("Help"));
box3.add(Box.createHorizontalGlue());
this.add(box3, BorderLayout.SOUTH);

}
public static void main(String[] args) {
}

}

72

new DemoBT8().setVisible(true);


Tạp chí Khoa học & Đào tạo Ngân hàng- Số 238- Tháng 3. 2022


TÔ MINH THU - LÊ DANH LƯỢNG - PHẠM THỊ CẨM VÂN - NGUYỄN THỊ NHƯ NGUYỆT
package buoi3;

import java.awt.BorderLayout;
import java.awt.Font;
import javax.swing.Box;
import javax.swing.BoxLayout;
import javax.swing.JButton;
import javax.swing.JFrame;
import javax.swing.JLabel;
import javax.swing.JPanel;
import javax.swing.JTextArea;
import javax.swing.border.EmptyBorder;
import javax.swing.border.EtchedBorder;
import javax.swing.border.TitledBorder;

nghiên cứu thị trường, dự báo trung hạn về
xu hướng biến động cung- cầu và giá cả sản
phẩm, từ đó chuẩn bị vốn đầu tư bao gồm
tín dụng ngân hàng, dịng tiền, tỷ suất lợi
nhuận… Diễn biến khó lường của thị trường
BĐS buộc các nhà đầu tư và các sàn giao
dịch BĐS phải nâng cao khả năng nắm bắt
các tín hiệu thị trường thông qua mức độ hấp
thụ các sản phẩm nhà ở. Mặt khác, việc hiểu
khách hàng và đo lường được cảm nhận của

họ đến giá bán có ý nghĩa tối quan trọng đối
với nhà đầu tư. Trên cơ sở những phân tích
trên, bài viết đề xuất một số khuyến nghị đối
với các chủ đầu tư:
(1) Cải thiện, nâng cao hơn nữa chất lượng
đồng thời tiết giảm tối đa chi phí dịch vụ
vận hành và quản lý tịa nhà bằng cách
đấu thầu lựa chọn các đơn vị quản lý và
cung cấp dịch vụ là những đơn vị có kinh
nghiệm chuyên ngành về quản lý tòa nhà
và cung cấp dịch vụ.
(2) Chú trọng công tác nghiên cứu thị
trường và phân khúc khách hàng khi lập dự
án đầu tư: Người dân Bắc Ninh có khả năng
public class DemoBT8 extends JFrame{

public DemoBT8() {

tài chính và mục đích mua nhà khác nhau,
việc nghiên cứu thị trường và phân khúc
khách hàng sẽ giúp các chủ đầu tư tìm được
chính xác đối tượng khách hàng mà mình
phục vụ, từ đó có những đối sách phù hợp
nhất khi bán hàng.
(3) Lưu ý nghiên cứu đặc tính khách hàng:
Mật độ dân số, tốc độ tăng trưởng dân số
trong thành phố và các vùng lân cận sẽ giúp
chủ đầu tư xác định được khách hàng tiềm
năng, từ đó có được quyết định phù hợp về
cơ chế ưu đãi, hình thức thanh tốn, quy mơ

dự án, hỗ trợ của ngân hàng, giá mở bán…
(4) Quan tâm, chú trọng nâng cao chất
lượng và đẩy nhanh tiến độ thi cơng cơng
trình: Trong thời gian vừa qua, xuất hiện
tình trạng xuống cấp nhanh chóng của một
số tịa nhà chung cư ảnh hưởng xấu đến
tâm lý cư dân, điều đó sẽ ảnh hưởng khơng
nhỏ đến quyết định mua CHCC của khách
hàng, ảnh hưởng tới giá bán các căn hộ.
Chính vì vậy, các chủ đầu tư cần quan tâm,
chú trọng, nâng cao chất lượng và tiến độ
của các cơng trình mới. ■
setTitle("Demo BT8");
setSize(600, 400);
setDefaultCloseOperation(EXIT_ON_CLOSE);
setLocationRelativeTo(null);
setResizable(true);
Box box = Box.createHorizontalBox();
for(int i = 1; i<=3; i++) {

JButton b = new JButton("Button "+i);
b.setFont(new Font("serif",Font.BOLD, 12 +i *2));
box.add(b);

}
this.add(box, BorderLayout.NORTH);

JTextArea tex = new JTextArea();
tex.setLineWrap(true);
tex.setWrapStyleWord(true);

//tex.setRows(10);
tex.setText("hgap the horizontal gapvgap the vertical gap hgap the horizontal gapvgap the vertical gap");
Box box2 = Box.createVerticalBox();
box2.add(Box.createVerticalStrut(12));
box2.add(tex);
box2.add(Box.createVerticalStrut(71));
this.add(box2, BorderLayout.CENTER);

JPanel bl = new JPanel();
bl.setLayout(new BoxLayout(bl, BoxLayout.Y_AXIS));
bl.setBorder(new TitledBorder(new EtchedBorder(),"Column"));
for(int i= 0; i<=3; i++) {
JButton btn = new JButton("Button "+ i);
btn.setFont(new Font("sanserrif", Font.BOLD, 10 + i*2));
bl.add(btn);
}
this.add(bl, BorderLayout.EAST);
Box box3 = Box.createHorizontalBox();
box3.add(new JButton("Okey"));
box3.add(Box.createHorizontalGlue());
box3.add(new JButton("Cancel"));
box3.add(Box.createHorizontalGlue());
box3.add(new JButton("Help"));
box3.add(Box.createHorizontalGlue());
this.add(box3, BorderLayout.SOUTH);

}
public static void main(String[] args) {
}


}

new DemoBT8().setVisible(true);

Tài liệu tham khảo
Çetintahra, G. E., & ầubukỗu, E. (2011). ầevre Estetiinin Konut Fiyatlarna Etkisi. ITU Journal Series A: Architecture,
Planning, Design, 10(1), 3–12.
Filiz ERSOZ, Taner ERSOZ, Muhammet SOYDAN (2018), RESEARCH ON FACTORS AFFECTING REAL ESTATE VALUES
BY DATA MINING, Baltic Journal of Real Estate Economics and Construction Management, 2018, 6, 220–239.
Hoàng Trọng , Chu Nguyễn Mộng Ngọc (2008), “Phân tích nghiên cứu dư liệu với SPSS”, NXB Hồng Đức.
Johnson & Phillips (1984), “Hedonic Pricing Models: A Selective and Applied Review”, University of Wisconsin, the
Center for Urban Land Economics Research;
Lancaster, K. J. (1966), A new approach to consumer theory, Journal of Political Economy, vol. 74, pp. 132-157.
Muhamad Hilmi b Mohamad et al. (2016), Review of Building, Locational, Neighbourhood Qualities Affecting House
Prices in Malaysia, Procedia - Social and Behavioral Sciences, 234, 452-460.
Paloma Taltavull de La Paz (2003), “The impact of Neighbourhood Churches on House Prices”. Journal of Sustainable
Development Vol 4, No. 1, p.246-253;
Nguyễn Hữu Cường (2020), Các nhân tố ảnh hưởng đến giá bán cao cấp – Nghiên cứu trên địa bàn Hà Nội, Đại học
Kinh tế quốc dân, Luận án tiến sỹ.
Phạm Đức Trung, Nguyễn Gia Trung Quân (2019), Factors affecting the price of the real estate in Ho Chi Minh City,
British Journal of Marketing Studies, 7(6): 35 – 45.
Tze, S. O. (2013), Factors Affecting the Price of Real Estate Properties in Malaysia, Journal of Emerging Issues in
Economics, Finance and Banking, 1(5), 1-15.
Rosen, S. (1974). Hedonic prices and implicit markets: Product differentiation in pure competition, Journal of Political
Economy, vol. 82, no. 1, pp. 35-55.
Selim, S. (2008). Determinant of House Price in Turkey: A Hedonic Regression Model, Doğuş Üniversitesi Dergisi, 9(1),
65–76.
/>
Số 238- Tháng 3. 2022- Tạp chí Khoa học & Đào tạo Ngân hàng


73