Đề Tài: PHÁP LUẬT MUA BÁN NHÀ Ở, CĂN HỘ
HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI CỦA MỘT
SỐ QUỐC GIA TRÊN THẾ GIỚI SO VỚI VIỆT
NAM VÀ NHỮNG HƯỚNG GỢI MỞ PHÁP LUẬT

CHUYÊN NGÀNH: Luật Kinh Tế
HỌC PHẦN: PHÁP LUẬT KINH
DOANH BẤT ĐỘNG SẢN GIẢNG
VIÊN PHỤ TRÁCH HỌC PHẦN: Ths.
LS LÊ VĂN CAO

HỌ VÀ TÊN : Huỳnh Đức Khiêm
MÃ SINH VIÊN: 18A5021235 Số Báo
Danh: 23
LỚP: Luật Kinh tế K42E

THỪA THIÊN HUẾ, 2021


1
Mục Lục:
Mở
đầu .......................................................................................
................................4 Chương 1: Pháp luật mua bán nhà
ở, căn hộ hình thành trong tương lai của một số quốc
gia trên thế giới và Việt
Nam..............................................................6 1.1. Những
điều cơ bản của pháp luật các quốc gia về mua bán nhà ở,
căn hộ hình thành trong tương
lai. ........................................................................................
..........6 1.2. Quyền sở hữu, mua bán nhà ở, căn hộ hình

thành trong tương lai. .....................7 1.3. Hợp đồng trong
mua bán nhà ở, căn hộ hình thành trong tương
lai. ...................9 1.4. Thanh tốn trong mua bán nhà ở, căn
hộ hình thành trong tương lai. ...............12 1.5. Nghĩa vụ
mô tả về nhà ở, căn hộ hình thành trong tương
lai.............................13 1.6. Vấn đề về bảo lãnh trong mua
bán nhà ở, căn hộ hình thành trong tương lai. ..14 Chương
2: Những hướng gợi mở cho pháp luật Việt Nam trong
mua bán nhà ở, căn hộ hình thành trong tương
lai. ........................................................................15 2.1.
Hướng gợi mở của Việt Nam theo Pháp luật của các nước
trên thế giới về pháp luật Luật Kinh doanh bất động
sản: ..........................................................................15 2.2.
về bảo lãnh trong mua bán nhà ở, căn hộ hình thành trong
tương lai................16 2.3. Pháp luật về nghĩa vụ mô tả và
phạt vi phạm trong mua bán nhà ở, căn hộ hình thành
trong tương
lai .........................................................................................
........17 2.4. Về vấn đề mơ tả cơng trình trong mua bán nhà
ở, căn hộ hình thành trong tương
lai..........................................................................................


.....................................18 2.5. Quy định về thanh toán
trong mua bán nhà ở, căn hộ hình thành trong tương
lai. ........................................................................................
...........................................18 Kết
Luận: ...................................................................................
..............................20 Danh mục tài liệu tham
khảo:................................................................................21


3
Mở đầu
1. Tính cấp thiết của đề tài:
Hiện nay, Ở Việt Nam và các nước trên thế giới đều
cho phép mua bán nhà ở, căn hộ hình thành trong tương
lai. Đó là những cơng trình phổ biến và có ảnh hưởng đến
đời sống xã hội. Nhà ở, căn hộ hình thành trong tương lai
là loại hình ngày càng phổ biến ở nước ta. Mặc dù Nhà
nước cũng đã ban hành nhiều văn bản pháp luật quy định
về việc mua bán nhà ở, căn hộ hình thành trong tương lai.
Tuy nhiên, do giao dịch này rất đa dạng nên các quy định
pháp luật có nhiều điểm chưa thống nhất dẫn đến thực
tiễn có nhiều bất cập, ảnh hưởng đến người tham gia quan
hệ mua bán và hoạt động quản lý của các cơ quan có thẩm
quyền… Nhưng có thể thấy rằng, hiện nay các nước trên
thế giới đang thực hiện nó một cách hiệu quả đặt biệt là
các nước châu Âu nơi có tỷ lệ nhà ở, căn hộ hình thành
trong tương lai được mua bán rất nhiều. So với Việt Nam,
Những quy định về nhà ở, căn hộ hình thành trong tương
lai đã có từ lâu và có thể thấy họ có rất nhiều kinh nghiệm


trong vấn đề này.
Do đó, việc học hỏi, nghiên cứu làm rõ về vấn đề
mua bán nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định
của Luật ở các nước trên thế giới là bài học gợi mở cho
pháp luật Nhà ở, Bộ luật Dân sự, Luật Kinh doanh bất
động sản và các văn bản hướng dẫn thi hành là rất cần
thiết ở Việt Nam hiện nay. Với Lý do trên Học viên chọn

đề
tài “ Pháp luật mua bán nhà ở, căn hộ hình thành trong
tương lai của một số quốc gia trên thế giới so với Việt
Nam và những hướng gợi mở pháp luật” là đề tài tiểu luận
của mình.
2. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu đề tài
2.1. Mục đích nghiên cứu: Việc nghiên cứu nhằm
so sánh, phân tích, bình luận những quy định pháp luật
các nước so với Việt Nam và từ đó định hướng cho pháp
luật Việt Nam.
2.2. Nhiệm vụ nghiên cứu đề tài:
- Làm rõ vấn đề lý luận về những quy đinh pháp
luật các nước về mua bán nhà ở, căn hộ hình thành trong
tương lai.

4
- Nghiên cứu, so sánh, phân tích, bình luận, đánh
giá pháp lý về những vấn đề trên và định hướng cho pháp
luật Việt Nam.
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:
3.1. Đối tượng nghiên cứu: Nghiên cứu các quy
định của pháp luật của Việt Nam và các quốc gia khác.
3.2. Phạm vi nghiên cứu
- Phạm vi không gian: Nghiên cứu pháp luật về


mua bán nhà ở, căn hộ hình thành trong tương lai trong
phạm vi lãnh thổ nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt
Nam và một số quốc gia.
- Phạm vi thời gian: không giới hạn.

4. Phương pháp luận và phương pháp nghiên
cứu: Là phép biện chứng duy vật, so sanh, phân tích, bình
luận, đánh giá các vấn đề lý luận, tổng hợp, tổng kết, đưa
ra những kết luận nhằm đạt được mục đích đề tài.

5
Chương 1: Pháp luật mua bán nhà ở, căn hộ
hình thành trong tương lai của một số quốc gia trên
thế giới và Việt Nam.
1.1. Những điều cơ bản của pháp luật các quốc
gia về mua bán nhà ở, căn hộ hình thành trong tương
lai.


Ở Việt Nam, pháp luật có quy định rõ ràng về
quyền sở hữu bất động sản bao gồm các quy định quyền
sở hữu tài sản. Đặt biệt là nhà ở, cơng trình hình thành
trong tương lại được quy định cụ thể tại các điều luật tại
Bộ luật dân sự 2015, Luật kinh doanh bất động sản 2014.
Cụ thể tại Bộ luật dân sự có quy định “Tài sản bao gồm
bất động sản và động sản. Bất động sản và động sản có
thể là tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương
lai"1 và theo luật kinh doanh bất động sản quy định “Nhà,
cơng trình xây dựng hình thành trong tương lai là nhà,
cơng trình xây dựng đang trong quá trình xây dựng và
chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng” 2. Theo quy định
trên có thể hiểu Nhà ở, căn hộ hình thành trong tương lai
là tài sản đang trong q trình xây dựng hoặc đã hồn
thiện tuy nhiên hiện tại chưa xác lập được quyền sở hữu
nhưng đã có đầy đủ cơ sở pháp lý để xác định tài sản đó sẽ

được hình thành trong tương lai và thuộc quyền sở hữu
của chủ thể nhất định. Tại các quốc gia khác, cũng các các
quy định về chủ thể cũng có tính tương đồng như những
quy định của Việt Nam.
Luật của Quyền sở hữu bất động sản là quyền thực
sự bao gồm tất cả (quyền tài sản). Tại một số quốc gia
châu âu, những hệ thống pháp luật về bất động sản có
nhiều điểm tương đồng nhau như hệ thống nhóm nước Áo,
Bỉ, Pháp, Đức và Tây Ban Nha hoặc nhóm Anh, Hy Lạp,
Ý các nước nói về quyền sở hữu về bất động sản không
thể được phân chia thành các quyền sở hữu khác nhau. Ở
các quốc gia này thường đa phần phát triển về căn hộ
chung cư và họ cũng quy định rõ về nhà ở, chung cư hình
thành trong tương lai có nhiều điểm tương đồng pháp luật
Việt Nam.
Các vấn đề về thực hiện mua bán bất động sản hình


thành trong tương lai nói chung và pháp luật mua bán nhà
ở, căn hộ ở các quốc gia trên thế giới cũng có nhiều điểm
giống Việt Nam. Các vấn đề có những điểm cần phải so
sánh khi thực hiện mua

1
2

Khoản 2, Điều 105 Bộ Luật dân sự 2015.
Khoản 4, Điều 3 Luật kinh doanh bất động sản 2014.

6

ban nhà ở, căn hộ hình thành trong tương lai giữa pháp
luật các quốc gia bao gồm: Quyền kinh doanh nhà ở, căn
hộ; Hợp đồng; thanh toán trong mua bán; Nghĩa vụ của
bên người bán; và vấn đề bảo lãnh.
1.2. Quyền sở hữu, mua bán nhà ở, căn hộ hình
thành trong tương lai. Ở Pháp, có một hệ thống các quy
định cụ thể về bán các quyền sở hữu trong tương lai. Các
Điều khoản được quy định cụ thể trong Bộ luật Dân sự của
nước này (Điều 1601 và các điều khoản về hợp đồng
khác) Các vấn đề đều xoay quanh vấn đề về bán quyền sở
hữu nhà ở, căn hộ trong tòa nhà. “Code de la Construction
et de l'habitation” Bộ luật xây dựng và nhà ở của pháp
quy định cụ thể “Bán cơng trình xây dựng là việc bên bán
cam kết xây dựng cơng trình xây dựng trong thời hạn do
hợp đồng xác định. Nó có thể được kết thúc vào thời hạn
hoặc trong tình trạng hồn thành trong tương lai”. Như
vậy, cơng trình ở đây là nhà ở, căn hộ, chung cư, nhà đơn
lẻ, … và được phép sở hữu và mua bán các tài sản này
dưới dạng là một tài sản về quyền sở hữu hình thành trong
tương lai. Việc thực hiện giao dịch dựa trên cam kết xây
dựng theo xác định hợp đồng và cơng trình xây dựng được
kết thúc hoặc hoàn thành trong tương lai.
So với pháp luật Việt Nam vấn đề về quyền sở hữu
tài sản trong đó bao gồm tài sản là hình thành trong tương
lai cụ thể là nhà ở, căn hộ cũng được quy định đầy đủ theo


pháp luật dân sự. Theo quy định tại của luật kinh doanh
bất động sản “Chủ đầu tư dự án bất động sản có quyền
bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, cơng trình xây dựng

hình thành trong tương lai” 3. Có thể thấy luật pháp chúng
ta cũng đã thừa nhận về quyền sở hữu và quyền mua bán
các nhà ở, căn hộ hình thành trong tương lai việc thực
hiện mua bán các cơng trình này đều được điều chỉnh bởi
pháp luật kinh doanh bất động sản.
Tại Bỉ , Luật “Breyne” ngày 9 tháng 7 năm 1971 và
Nghị định của Hoàng gia ngày tháng 10/1971 áp dụng cho
việc bán cho những người không chuyên về nhà riêng và
căn hộ trước hoặc trong quá trình hình thành của họ. Hoặc
Tại

Áo

,

Đạo

luật

Bauträgervertragsgesetz

xúc
“,

tiến

xây

dựng


(“

Bundesgesetzblatt-nummer

durch 7
3

Điều 54 Luật kinh doanh bất động sản 2014

7
idF Bundesgesetzblatt 1 Nummer 1999 durch 72 ) điều
chỉnh việc bán nhà ở, căn hộ và mặt bằng kinh doanh chưa
xây dựng. Ở Đức , “Makler und Bauträgerverordnung”,
một Sắc lệnh đặc biệt đề cập đến rủi ro từ hợp đồng với
các nhà môi giới và nhà phát triển bất động sản áp dụng,
nhà thầu được phát triển xây dựng bất động sản (“
Bauträger ”) không chỉ xây dựng, mà còn bán nhà và căn
hộ. Ở Bồ Đào Nha , theo Luật Nghị định 267/94, ngày
25.10.1994, “người bán chịu trách nhiệm ở mức độ
tương tự như một nhà phát triển, nếu người bán cũng xây
dựng ngôi nhà”. Theo Điều 1225 của Bộ luật Dân sự,
“người bán phải chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại đối
với một số khuyết tật trong 5 năm, nếu người bán cũng đã
xây dựng, sửa chữa hoặc sửa đổi tòa nhà”. Theo Điều 29
Nghị định Luật 12/2004 ngày 9/01 về việc ký kết hợp


đồng đối với hoạt động xây dựng trong tương lai “phải
bằng văn bản và có các quy định bắt buộc nhất định”.
Như vậy, các nước trên và Việt Nam về điểm chung là đều

có một quy tắc cụ thể, các quy định đều thể hiện các vấn
đề về quyền sở hữu, mua bán nhà ở, căn hộ hình thành
trong tương lai, bên cạnh đó các quốc gia đều có quy tắc
bắt buộc về hợp đồng và có sự xác định về trách nhiệm đối
với những cơng trình xây dựng trên.
Ở các nước Ở Anh và Scotland, các bất động sản
hình thành trong tương lai được xây dựng chịu sự điều
chỉnh của các luật tương tự như chuyển tải thông thường.
Mỗi công ty xây dựng sử dụng hợp đồng theo mẫu tiêu
chuẩn của riêng mình. Tương tự vậy ở Hà Lan, hợp đồng
này là sự kết hợp của hợp đồng mua bán mặt đất và hợp
đồng xây dựng. Ở Ba Lan , quy định “việc mua bán nhà
hình thành trong tương lai từ một nhà xây dựng” 4 Và “Bán
mặt bằng và nhà ở hình thành trong tương lai của hợp tác
xã”5. Việc bán nhà hình thành trong tương lai của các chủ
đầu tư tư nhân không phải là bị ràng buộc bởi luật pháp.
Có thế thấy rằng đối với các nước trên khơng có hệ thống
các ngun tắc cụ thể nhưng trong đó vẫn có các quy định
điều chỉnh về vấn đề này, và có thể theo các nguyên tắc về
tự nguyện hơn hoặc xem đây như một tài

sản thông

thường và điều chỉnh theo quan hệ hợp đồng. Về cơ bản
tuy khơng có

4
5

Điều 9 của Luật sở hữu nhà đất

Luật Hợp tác xã Nhà ở

8
những quy định cụ thể nhưng lại có sự chặt chẽ trong cơ
chế của các nước quy định về hợp đồng.
1.3. Hợp đồng trong mua bán nhà ở, căn hộ
hình thành trong tương lai. Ở Pháp , có sự phân biệt


giữa hợp đồng mua bán tương lai ( vente à terme ) và bán
trạng thái hoàn thành trong tương lai ( vente en l'état futur
d'achèvement ). Người bán thực hiện giao dịch và ngay
lập tức chuyển giao quyền của mình đối với đất đai và tài
sản của người bán cung cấp các cơng trình xây dựng cho
người mua, các phần trong tương lai của tòa nhà sẽ tự
động trở thành tài sản của người mua. Các quy tắc áp
dụng cho hợp đồng là bắt buộc, nếu nó cũng đề cập đến
nhà ở. Các khoản thanh tốn là trả góp tương ứng với tiến
độ của tòa nhà6. Về nguyên tắc, các quy tắc trong Luật
pháp của Pháp là giống hệt nhau đối với việc bán nhà
riêng lẻ và theo hệ thống đồng sở hữu trong khi một số
điều chỉnh là cần thiết đối với mối quan hệ của các phần
đã thanh toán. Việc bán bất động sản đang được cải tạo có
thể đủ tiêu chuẩn để bán cho các dự án trong tương lai,
nếu các công việc được thực hiện trên tài sản hiện có, có
thể được ví như một tịa nhà. Các hợp đồng cũng phải bao
gồm để bảo vệ người mua đảm bảo hồn thành cơng trình
xây dựng hoặc để hồn trả các khoản thanh tốn đã thực
hiện trong trường hợp giải thể của hợp đồng hoặc trong
trường hợp tịa nhà vẫn chưa hồn thành. Đối với các

khuyết tật tiềm ẩn, đối với có trách nhiệm pháp lý trong
khoảng thời gian hai hoặc mười năm tùy thuộc vào bản
chất của khuyết tật, người bán phải có hợp đồng bảo hiểm
cho những thiệt hại.
Ở Ý , hiện khơng có quy định cụ thể nào. Các quy
tắc chung về bán hàng và sơ bộ các thỏa thuận và các quy
định chung7 về người mua trong hợp đồng và các điều
khoản bất hợp pháp sẽ được áp dụng. Nhưng trong đó sẽ
ln có một thỏa thuận cho việc bán một mặt hàng trong
tương lai với việc chuyển nhượng quyền sở hữu diễn ra
khi mặt hàng đó trở thành sự tồn tại, Điều 1472 của Bộ


luật Dân sự hoặc một thỏa thuận sơ bộ. Không có sự khác
biệt liên quan đến việc bán một căn hộ đang trong quá
trình cải tạo.

6
7

Điều khoản. L 261-11, Bộ luật xây dựng và nhà ở
Điều khoản 1469 và những điều khoản trong Bộ luật Dân sự Ý

9
Ở Đức , MaBV đòi hỏi một số yêu cầu nhất định
phải được đáp ứng, trước khi thanh tốn có thể đến hạn.
Theo đó, hợp đồng phải cịn hiệu lực, tất cả các giấy phép
cần thiết phải đầy đủ. Do đó, một thơng báo ưu tiên thay
mặt cho người mua phải được ghi vào sổ đăng ký đất đai,
cần Giấy phép xây dựng phải được cấp, hơn nữa phải đảm

bảo rằng người mua đảm bảo tài sản thốt khỏi những rào
cản hiện có. Ngồi ra, người bán có thể cấp đảm bảo bao
gồm các rủi ro hoàn trả và trách nhiệm pháp lý đối với các
khiếm khuyết8. Việc trả tiền chỉ có thể được u cầu theo
lịch trình thanh tốn cố định trong MaBV. Trong nguyên
tắc, các quy tắc tương tự được áp dụng, nếu bên bán xây
dựng các căn hộ trong nhà chung cư. Các quy định của
MaBV cũng được áp dụng, nếu người bán cải tạo nhà hoặc
căn hộ, trừ khi cơng trình xây dựng khơng đáng kể.
Ở Việt Nam, Pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở
hình thành trong tương lai là tổng hợp các quy phạm pháp
luật điều chỉnh quan hệ hợp đồng mua bán nhà ở hình
thành trong tương lai. Với bản chất là một giao dịch dân sự
nói chung, một giao dịch về nhà ở nói riêng, quan hệ hợp
đồng mua bán nhà ở, căn hộ hình thành trong tương lai
được điều chỉnh bởi quy phạm của nhiều văn bản pháp
luật như Hiến pháp, Bộ
luật Dân sự, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản,
Luật Xây dựng,… Theo quy định pháp luật hiện hành,
pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở, căn hộ hình thành


trong tương lai gồm các nội dung cơ bản sau:
- Về cơ sở, những quy định điều chỉnh các vấn đề
chung nhất của hợp đồng, hợp đồng mua bán tài sản, hợp
đồng mua bán tài sản hình thành trong tương lai,.. bao
gồm: quy định về tài sản, quy định chung về hợp đồng,
năng lực chủ thể…
- Về luật về nội dung, điều chỉnh các vấn đề cụ thể,
trực tiếp liên quan đến hợp đồng mua bán nhà ở hình

thành trong tương lai như: khái niệm nhà ở hình thành
trong tương lai; chủ thể tham gia ký kết hợp đồng; điều
kiện để nhà ở hình thành trong tương lai được phép đưa
vào kinh doanh; các quy định về giá cả, phương thức, thời
hạn thanh tốn…
8

(§ 7 MaBV) Pháp lệnh về nghĩa vụ của người môi giới bất động
sản, người môi giới cho vay, người phát triển bất động sản, người giám sát
tòa nhà và người quản lý tài sản dân cư (Pháp lệnh về nhà môi giới và nhà
phát triển tài sản - MaBV)

10
- Về chế tài, điều chỉnh các vấn đề về trách nhiệm
pháp lý mà bên vi phạm phải gánh chịu khi không thực
hiện, thực hiện không đúng, không đủ nghĩa vụ, trách
nhiệm như đã cam kết trong hợp đồng. Bao gồm các chế
tài xử lý dân sự, hình sự, hành chính.
- Về vấn đề liên quan đến giải quyết tranh chấp: Đa
số các tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành
trong tương lai được giải quyết thơng qua phương thức
hịa giải hoặc thơng qua thủ tục tố tụng tại Tịa án. Nhóm
luật này điều chỉnh các vấn đề về thẩm quyền, trình tự,
thủ tục, thời hạn giải quyết… Ngồi ra cịn có nhóm chế
tài để đảm bảo thi hành án (trong trường hợp giải quyết
tranh chấp tại Tịa án, có bản án có hiệu lực thi hành).
Như vậy, So với Việt Nam các nước khác thường
xem vấn đề mua bán nhà ở, căn hộ hình thành trong tương



lai là định hướng về dân sự khi mà các hệ thống pháp luật
quy định về vấn đề này luôn gắn liền đến quan hệ hợp
đồng trong quan hệ dân sự và giữa chúng luôn tồn tại mối
quan hệ liên kết chặc chẽ với nhau. Cách thức giải lý luận
và định hướng của pháp luật nước khác luôn ưu tiên về
quan hệ hợp đồng và xử lý bằng quan hệ hợp đồng dân
sự. So với chúng ta vấn đề này chúng ta định hướng cũng
là về quan hệ dân sự nhưng cũng có khác biệt là xử lý
hành chính, hình sự. Đối với các quan hệ của các nước
trên vấn đề có thể giải quyết bằng bảo lãnh, trọng tài, các
bên khác có liên quan, và tịa án. So với chúng ta cịn bó
hẹp và hầu như chỉ có tịa án.
Đối với hành vi công chứng Ở một số quốc gia,
hợp đồng yêu cầu hành vi công chứng (Pháp, Đức, Hy
Lạp, Ba Lan), tại các quốc gia khác hợp đồng phải bằng
văn bản (Áo, Phần Lan, Ý, Hà Lan, Bồ Đào Nha) trong khi
ở các quốc gia cịn lại, hình thức văn bản là phổ biến.
Thường thì hợp đồng phải nêu rõ mơ tả của tịa nhà, kế
hoạch của việc xây dựng và cũng như những điều quan
trọng khác trong sự hình thành.
Ở Pháp, điều khoản cho phép kéo dài bảy ngày
được cấp cho những người mua không chuyên nghiệp sau
khi ký kết hợp đồng sơ bộ hoặc trước khi ký chứng thư có
cơng chứng; Ở Bồ Đào Nha, hợp đồng phải bằng văn bản.
Hợp đồng phải đề
11
cập đến việc xác định các bên, việc xác định tài sản (bao
gồm một bản sao của kế hoạch cụ thể tài sản) và ngày đến
hạn hồn thành tịa nhà9; Ở Ý, theo các quy tắc chung để
ký kết một thỏa thuận tài sản bất động sản yêu cầu phải

được lập bằng văn bản cho cả thỏa thuận sơ bộ và thỏa
thuận cuối cùng của các bên; Ở Đức , hợp đồng yêu cầu


phải có cơng chứng. Hợp đồng phải bao gồm mơ tả của
việc xây dựng và các kế hoạch thông thường của tịa nhà.
Người mua khơng có quyền rút tiền từ hợp đồng. Tuy
nhiên, quy định rằng người mua phải nhận được bản thảo
hợp đồng hai tuần

trước khi kết thúc hành vi công

chứng10.
Ở Việt Nam “Hợp đồng mua bán nhà ở phải được
lập thành văn bản, có cơng chứng hoặc chứng thực trừ
trường hợp pháp luật có quy định khác” 11. Tuy nhiên theo
quy định tại khoản 2 Điều 7 Luật Kinh doanh bất động sản
2014 thì hợp đồng kinh doanh bất động sản phải được lập
thành văn bản, việc công chứng chứng thực hợp đồng
kinh doanh bất động sản do các bên thỏa thuận, trừ trường
hợp quy định tại khoản 2 Điều 10 của luật này. Hợp đồng
mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là một dạng của
hợp đồng kinh doanh bất động sản cho nên phải tuân thủ
các quy định của hợp đồng kinh doanh bất động sản nói
chung. Tóm lại, hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong
tương lai phải lập thành văn bản, khơng cần cơng chứng,
chứng thực.
1.4. Thanh tốn trong mua bán nhà ở, căn hộ
hình thành trong tương lai. Thơng thường, số dư được
thanh tốn ngay khi hồn thành , khi nhập hoặc khi thực

hiện phân hành vi công chứng (Anh, Bồ Đào Nha, Tây
Ban Nha, Scotland). Tuy nhiên, ở phần lớn các quốc gia,
việc thanh toán được thực hiện theo từng đợt theo tiến độ
của tòa nhà (Áo, Bỉ, Phần Lan, Pháp, Đức, Hy Lạp, Hà
Lan, Ba Lan, Thụy Điển).
Cịn có những quy định bắt buộc cung cấp cho tiến
độ thanh toán chi tiết hoặc các giới hạn chung đối với
từng đợt, mà không được vượt quá giá trị của công trình
hiện có (Áo, Bỉ, Phần Lan, Pháp,Đức, Hà Lan).Việc thanh


toán thường được thực

9

theo Điều 29 Nghị định-Luật 12/2004, ngày 9.01.
§ 17 par. 2a Luật cơng chứng.
11
Điều 450 Bộ luật dân sự năm 2015.
10

12
hiện trực tiếp cho người bán hoặc, nếu việc xây dựng được
tài trợ bằng vốn vay,đến ngân hàng của người bán.
Ở Việt Nam “Việc thanh toán trong mua bán, thuê
mua bất động sản hình thành trong tương lai được thực
hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng,
những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng bất
động sản nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng
khi chưa bàn giao nhà, cơng trình xây dựng cho khách

hàng; trường hợp bên bán, bên cho thuê mua là doanh
nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi thì tổng số khơng q
50% giá trị hợp đồng.
Trường hợp bên mua, bên thuê mua chưa được cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất thì bên bán, bên cho thuê
mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng; giá trị còn
lại của hợp đồng được thanh tốn khi cơ quan nhà nước
có thẩm quyền đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
cho bên mua, bên thuê mua.
Chủ đầu tư phải sử dụng tiền ứng trước của khách
hàng theo đúng mục đích đã cam kết”12.
1.5. Nghĩa vụ mô tả về nhà ở, căn hộ hình thành trong
tương lai. Ở một số quốc gia, hợp đồng phải nêu rõ mô tả
và đôi khi cũng có kế hoạch xây dựng (Áo, Bỉ, Pháp, Đức,
Hy Lạp, Ý, Hà Lan, Tây Ban Nha).Ở các quốc gia khác,
mô tả kỹ thuật và bản vẽ kiến trúc là phổ biến (ví dụ: Ba


Lan hoặc Thụy Điển). Ở Bồ Đào Nha, theo chế độ xây
dựng mới hoạt động hợp đồng phải đề cập đến việc xác
định tài sản và bao gồm một bản sao của kế hoạch. Ở Phần
Lan, các thông số kỹ thuật của tòa nhà được bao gồm
trong các biện pháp giữ gìn an tồn tài liệu theo hệ thống
RS và trở thành một phần của các hợp đồng mua bán riêng
lẻ. Ở hầu hết các quốc gia, hợp đồng thường quy định một
thời gian cố định để chấm dứt xây dựng và có thể là một
hình phạt đối với người bán trong trường hợp chậm trễ
(Áo, Bỉ, Đức, Hy Lạp, Ý, Hà Lan, Ba Lan, Tây Ban Nha,

Thụy Điển).

12

Điều 57 Luật kinh doanh bất động sản 2014

13
Ở Pháp, hợp đồng mua bán tài sản hình thành trong
tương lai phải xác định một khoảng thời gian chính xác để
sự kết thúc của tịa nhà. Ngồi các trường hợp bất khả
kháng , thời tiết xấu hoặc sự can thiệp của người mua,
người bán phải chịu trách nhiệm nếu quá thời hạn.
Ở Bồ Đào Nha, các hợp đồng thường quy định
ngày chính xác, khi nào tịa nhà phải hồn thành; theo chế
độ mới của hoạt động xây dựng, hợp đồng phải ngày đến
hạn hồn thành tịa nhà.
Ở Anh và Scotland, việc các nhà xây dựng cam kết
với một cơng ty hồn thiện là điều khơng bình thường
ngày, nhưng đó là một thuật ngữ ngụ ý rằng tịa nhà phải
được hồn thành trong một thời hạn hợp lý thời gian (ở
Scotland).
Ở Việt Nam Điều kiện để bất động sản hình thành
trong tương lai được kinh doanh mua bán là “Có giấy tờ
về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi
cơng đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép


xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng,
giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở
hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp

là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình
thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã
hồn thành xong phần móng của tịa nhà đó”13.
1.6. Vấn đề về bảo lãnh trong mua bán nhà ở,
căn hộ hình thành trong tương lai.
Ở hầu hết các quốc gia, người mua chỉ được bảo vệ
trong chừng mực theo các khoản trả góp cụ thể và theo
một cơ chế, các khoản thanh tốn theo hợp đồng thơng
thường khơng thể được u cầu nữa (ví dụ:Áo, Đức, Anh,
Hà Lan, Scotland).
Có các bảo lãnh bên ngồi cũng bao gồm việc hồn
thành cơng trình xây dựng ở Pháp, tại Thụy Điển (trong
trường hợp nhà cho một gia đình) và ở Bỉ (nơi người bán
“được cơng nhận” và nhà thầu xây dựng có nghĩa vụ bảo
đảm giá trị của tịa nhà, Người bán “khơng được cơng
nhận” bảo đảm hoàn toàn giá trị và đảm bảo bắt buộc cho
các khoản hoàn trả trong Tây Ban Nha.

13

Khoản 1 Điều 54 Luật kinh doanh bất động sản 2014.

14
Ở Anh, Scotland và Hà Lan, NHBC14 sẽ hồn thành
tịa nhà hoặc trả lại tiền đã thanh toán, nếu người xây
dựng là thành viên. Ngân hàng của người bán có thể cũng
thực hiện nghĩa vụ khi bảo lãnh rằng tòa nhà sẽ được hoàn
thành.
Ở Việt Nam hiện nay, hầu như khái niệm bảo lãnh khá là
xa vời và mơ hồ nguyên nhân là do những dự án kinh

doanh nhà ở, căn hộ chung cư hình thành trong tương lai


còn nhiều rủi ro và hạn chế; hoặc đa phần các dự án vẫn
chưa đáp ứng được các điều kiện bảo lãnh. Có thể thấy
các ngân hàng hiện nay ở Việt Nam hầu như không tham
gia bảo lãnh đối với cơng trình hình thành trong tương lai.
Kết luận Chương 1:
Kết quả đạt được là đã so sánh được pháp luật về
mua bán nhà ở, căn hộ hình thành trong tương lai giữa các
quốc gia trên thế giới, so sánh những điểm chung, điểm
khác biệt, và những xung đột pháp luật của các hệ thống
pháp luật các quốc gia. Bên cạnh đó, những nhận định và
phân tích pháp luật cũng làm rõ được những điều cơ bản
nhất giữa các quy định các nước với nhau là tiền đề để giải
quyết các vấn để cho chương sau.
Chương 2: Những hướng gợi mở cho pháp luật
Việt Nam trong mua bán nhà ở, căn hộ hình thành
trong tương lai.
2.1. Hướng gợi mở của Việt Nam theo Pháp luật
của các nước trên thế giới về pháp luật Luật Kinh
doanh bất động sản:
Cụ thể là về mua bán nhà ở, căn hộ hình thành
trong tương lai còn rất nhiều hạn chế trong quy định về
giao dịch đặt biệt là những hạn chế về quy định dân sự về
hợp đồng. So với các quy định hợp đồng trong các giao
dịch này thì pháp luật chúng ta chưa có nhiều quy định cụ
thể. Các nước phát triển ln chú trọng tới các nguyên tắc
tự nguyện trong hợp đồng nhưng bên cạnh đó có rất nhiều
quy định cụ thể tránh rủi ro trong hợp đồng mua bán cơng

trình hình thành trong tương lai. Tiêu biểu, hệ
thống pháp luật dân sự và Bộ luật xây dựng, nhà ở của
Pháp quy định rất chi tiết và hiệu quả vấn đề này. Có sự
liên kết chặc chẽ giữa bộ luật dân sự và Bộ luật xây dựng


14

NBHC là National House Building Council có nghĩa là hội đồng
xây dựng quốc gia là một cơ quan của Anh.

15
nhà ở trong mua bán nhà ở, căn hộ hình thành trong tương
lai đó là điều mà ta thấy trong hệ thống pháp luật của
chúng ta còn nhiều các quy định chồng chéo và chưa có
tính liên kết mạch lạc. Hoặc so với những nước khơng có
ngun tắc cụ thể về vấn đề nhà ở, căn hộ hình thành
trong tương lai như Anh, Scotland, Hà lan,… Nhưng họ
đều có những quy định cũng như những điều chỉnh về đối
tượng này. Bên cạnh đó, quy định về giao dịch của họ
cũng có nhiều điểm cần phải học hỏi như ở Anh họ có hệ
thống các điều kiện mà riêng mỗi nhà xây dựng áp dụng
dựa trên sự chấp thuận của cơ quan đăng ký đất đai. Bên
cạnh đó họ có một hệ tham chiếu thực hiện đối với một
dự án đã được phê duyệt có kế hoạch và có thủ tục đầy đủ.
Người mua chỉ cần kiểm tra đặc điểm kỹ thuật của cơng
trình, quyền lập kế hoạch, chứng nhận quy định xây dựng.
Việc giao kết hợp đồng cũng đảm bảo những thuận lợi về
mặt pháp luật khi so sánh với Việt Nam thì pháp luật dân
sự của các nước trên có tính liên kết chặc chẽ hơn với luật

mua bán cơng trình hình thành trong tương lai. Như vậy,
vấn đề chúng ta cần nên tham khảo là tính liên kết giữa
luật kinh doanh bất động sản 2014 và Bộ luật dân sự 2015
cần được nâng cao. Đặc biệt, là đối với quan hệ hợp đồng
cũng cần những quy định cụ thể trong vấn đề xây dựng
những quy định đảm bảo những hợp đồng mua bán nhà ở,
căn hộ hình thành trong tương lai được rõ ràng, tránh
những rủi ro trong giao kết và bảo vệ quyền lợi của các
bên.
2.2. về bảo lãnh trong mua bán nhà ở, căn hộ hình
thành trong tương lai Ở Việt Nam hiện nay hạn chế lớn
nhất là “có rất nhiều dự án triển khai mua bán bất động


sản hình thành trong tương lai nhưng khơng có sự bảo lãnh
chính thức từ phía ngân hàng”15. So với các nước trên thế
giới Có các bảo đảm hoặc bảo hiểm bắt buộc cho người
mua như ở Pháp, Bỉ và Tây Ban Nha trong đó họ thường
tơn trọng việc hồn thành tịa nhà và việc hồn trả các
khoản thanh tốn. Ở hầu hết các quốc gia, bảo đảm hoặc
bảo hiểm cung cấp cho người mua là điều kiện để họ thực
hiện các khiếu nại chống lại các bên thứ ba (Anh, Hy Lạp,
Ý,Hà Lan, Ba Lan, Scotland). Ở Đức, cần có người bảo
lãnh (thường là từ ngân hàng) chỉ khi các bên đồng ý về
việc
15

TS Nguyễn Thị Hồng Nhung (2018), Pháp luật về kinh doanh bất
động sản hình thành trong tương lai, lai,
Truy cập ngày: 23/12/2021.


16
thanh toán được thực hiện trước khi thông báo của người
mua được đăng ký trong sổ đăng ký ruộng đất. Theo Đạo
luật Xúc tiến Xây dựng của Áo, có Bảo đảm quyền lợi
của người mua bằng cách ký quỹ bảo lãnh ngân hàng với
đại lý ký quỹ. Có lẽ đây nên là mục đích hướng đến của
chúng ta khi mà các ngân hàng hiện nay vẫn còn rất e ngại
trong vấn đề bảo lãnh còn rất nhiều rủi ro. Nguyên nhân
chính là về các nhà đầu tư xây dựng chưa đủ các điều kiện
hoặc trường hợp đủ điều kiện nhưng rủi ro thực hiện quá
lớn nên lựa chọn phần đông ngân hàng ở Việt Nam chưa
quá mặn mà đối với bảo lãnh những dự án như vậy. Việc
chúng ta tiếp cận đến các phương thức bảo lãnh khác là
điều hết sức cần thiết và phải mở rộng được các phương
thức này. Bên cạnh đó nên có cơ chế đảm bảo từ phía các
doanh nghiệp xây dựng hoặc người mua cũng là điều hết
sức quan trọng. Như vậy trước tiên cần một điều luật quy
định về hợp đồng bảo lãnh khi thực hiện giao dịch mua
bán nhà ở, căn hộ hình thành trong tương lai và phải được


ký kết kèm theo hợp đồng mua bán trên.
2.3. Pháp luật về nghĩa vụ mô tả và phạt vi
phạm trong mua bán nhà ở, căn hộ hình thành trong
tương lai
Cần một chế định mạnh mẽ đối với nghĩa vụ mô tả
về tòa nhà và phạt vi phạm do chậm trễ. Cần phải khẳng
định lại rằng pháp luật của chúng ta còn nhiều lỗ hỏng so
với các quốc gia khác. Qua quá trình so sánh pháp luật

trên cũng nhận ra rằng vấn đề về mơ tả cơng trình hình
thành trong tương lai ở Việt Nam cịn khá mập mờ và
khơng thể áp dụng theo nguyên tắc tự nguyện cho bên đầu
tư xây dựng tự mơ tả. Thay vào đó cần một quy định về
bắt buộc các cơng trình hình thành thành trong tương lai
khi tiến hành dự án, cũng như thực hiện bán dự án thì phải
thực hiện mơ tả về cơng trình hình thành trong tương lai
và điều luật này là điều khoản bắt buộc trong hợp đồng
giữa người mua và người bán. Đảm bảo quyền lợi cho bên
mua tránh rủi ro với người mua khi thực hiện đầu tư vào
các dự án trên, ngăn chặn các hành vi tiêu cực đến từ phía
bên bán. Bên cạnh đó, trong điều khoản phạt vi phạm phải
nói đến về vấn đề trễ dự án. Đây cũng là điều khoản rất
quan trọng, ở Việt Nam hiện nay có rất nhiều rủi ro khi
đầu tư vào cơng trình hình thành trong tương lai trong đó
chậm trễ dự án là điều xảy ra thường xuyên gây thiệt hại
cũng như ảnh hưởng đến quyền, lợi ích hợp
17
pháp của người mua. Như vậy, trong pháp luật về thực
hiện kinh doanh bất động sản của chúng ta hiện nay cần
phải làm rõ vấn đề thời gian trong thực hiện mua bán nhà
ở, căn hộ hình thành trong tương lai, cũng cần phải quy
định liên kết với luật dân sự trong chế định phạt vi phạm
đối với việc thực hiện chậm trễ gây thiệt hại cho người


mua.
2.4. Về vấn đề mơ tả cơng trình trong mua bán
nhà ở, căn hộ hình thành trong tương lai.
Tại điều khoản hợp đồng giao dịch giữa các bên

thực hiện hợp đồng mua bán nhà ở, căn hộ trong tương lai
phải cần có quy định chi tiết về vấn đề mơ tả cụ thể nhà ở,
căn hộ là điều khoản bắt buộc trong hợp đồng. Vì đây là
đối tượng trong giao kết hợp đồng mà chỉ có dựa vào cơ
sở mơ tả giữa các bên khi tham gia giao kết là căn cứ
để giải quyết vấn đề khi xảy ra tranh chấp, và là cơ sở để
xác định phạt vi phạm. So với các nước thì chúng ta nên
dùng cơ chế để các bên trong hợp đồng tự tham gia quản
lý. Có nghĩa là bên cạnh sự quản lý cơng trình của cơ quan
có thẩm quyền thì nên để các bên tham gia hợp đồng phải
có trách nhiệm và nghĩa vụ trong vấn đề này. Định hướng
của quy định này là đưa về yếu tố dân sự giữa các bên là
điều kiện thuận lợi giúp cho các bên khi có tranh chấp
giải quyết. Như vậy vừa tạo được tính liên kết trong pháp
luật kinh doanh bất động với luật dân sự vừa tránh được
rủi ro cho người mua thực hiện các giao dịch, đảm bảo
tính minh bạch các dự án và tạo niềm tin cho các doanh
nghiệp.
2.5. Quy định về thanh tốn trong mua bán nhà
ở, căn hộ hình thành trong tương lai.
vấn đề về thanh toán hiện nay ở các nước trên thế
giới họ có nhiều phương thức thanh tốn đa dạng và nhiều
cách thức thanh tốn. Có những quy định bắt buộc cung
cấp cho tiến độ thanh toán chi tiết hoặc các giới hạn chung
đối với từng đợt, mà khơng được vượt q giá trị của
cơng trình hiện có. Chúng ta cũng cần một điều khoản
cụ thể là hạn mức thanh toán trong hợp đồng mua bán nhà
ở, căn hộ hình thành trong tương lai, cần phải sửa đổi



“Việc thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản
hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần
đầu không quá 30% giá trị
18
hợp đồng kể cả các khoản phí có liên quan đến giao
dịch…”16 Điều này là đối với tất cả đối tượng không nên
phân biệt các trường hợp khác tại vì điều này tránh trường
hợp mất cơng bằng trong kinh doanh. Như vậy có thể đáp
ứng các ưu điểm về quyền dân sự có thể thỏa thuận ưu
tiên mua căn hộ, vừa đảm bảo không vượt quá 30% giá trị
hợp đồng.
Kết luận chương 2:
Kết quả của quá trình so sánh pháp luật đã nhận ra
rằng, pháp luật chúng ta còn nhiều điểm để định hướng
thay đổi nhằm hướng đến những quy định thuận lợi cho
quá trình mua bán nhà ở, căn hộ chung cư hình thành
trong tương lai. Bên cạnh đó, rút ra được các bài học kinh
nghiệm từ các nước phát triển như châu Âu là tiền đề
để chúng ta có những thay đổi và xây dựng một hệ thống
pháp luật hoàn thiện.


16

Chế Văn Chung (2021), Một số vấn đề về kinh doanh bất động sản theo
quy định pháp luật Việt Nam hiện nay, thanh-trongtuong-lai-mot-so-bat-cap-va-giai-phap-hoan-thien-73393.htm, Ngày truy
cập: 23/12/2021.

19
Kết Luận:

Qua quá trình nghiên cứu đề tài đã đạt được những
kết quả về những nghiên cứu lý luận về những quy định
pháp luật mua bán nhà ở, căn hộ hình thành trong tương
lai của các quốc gia và Việt Nam, đồng thời qua so sanh,
phân tích, bình luận các quy định của các quốc gia và Việt
Nam đã chỉ ra được những nội dung cơ bản về vấn đề mua
bán nhà ở, căn hộ hình thành trong tương lai. Qua đó thấy
được những điểm chung về lý luận cũng nhưng các điều
khoản cơ bản, những điểm khác về cách áp dụng và định
hướng của pháp luật mỗi nước và những xung đột pháp
luật giữa các quốc gia cũng được thể hiện rõ. Bên cạnh
đó, qua q trình so sánh, phân tích, bình luận và lý luận
cũng đã định hướng cách giải quyết chung nhất cho những
vấn đề mua bán nhà ở, căn hộ hình thành trong tương lai ở
Việt Nam. Qua những vấn đề còn tồn tại trong các quy
định pháp luật cần phải hướng đến, sửa đổi, bổ sung các
quy định nhằm đảm bảo nội dung, hình thức, tính liên kết
và rõ ràng của một hợp đồng trong quan hệ pháp luật kinh
doanh bất động sản và pháp luật dân sự. Đồng thời, định
hướng của chúng ta là có một hệ thống pháp luật cân bằng
và bảo về được lợi ích của các bên khi tham gia mua bán
nhà ở, căn hộ hình thành trong tương lai. Từ những điều
trên, là cơ sở để có được những kết quả đạt được hướng
đến phát triển pháp luật một cách khoa học và đạt được
giá trị trong những quy định của chúng ta.


20
Danh mục tài liệu tham khảo:
1. Danh mục các văn bản pháp lý.

- Quốc hội (2013), Hiến pháp nước Cộng hòa
xã hội chủ nghĩa Việt Nam. - Quốc hội (2015),
Bộ luật dân sự.
- Quốc hội (2014) Luật kinh doanh bất động sản.
- Luật “Breyne” ngày 9 tháng 7 năm 1971 và Nghị
định của Hoàng gia ngày tháng 10/1971 của Bỉ
- Đạo luật xúc tiến xây dựng (“
Bauträgervertragsgesetz “, Bundesgesetzblatt nummer
durch 7 idF Bundesgesetzblatt 1 Nummer 1999 durch 72 )
Của Áo. - Bộ luật dân sự; Luật công chứng; Pháp lệnh về
nghĩa vụ của người môi giới bất động sản, người môi giới
cho vay, người phát triển bất động sản, người giám sát tòa
nhà và người quản lý tài sản dân cư (Pháp lệnh về nhà môi
giới và nhà phát triển tài sản – MaBV) Của Đức
- Bộ luật dân sự; Luật Nghị định 267/94, ngày
25.10.1994; Nghị định Luật 12/2004 ngày 9/01 của Bồ
Đào Nha.
- Luật sở hữu nhà đất; Luật hợp tác xã của Ba Lan.
- Bộ luật dân sự; Bộ luật xây dựng và nhà ở của
Pháp.
- Bộ luật dân sự của Ý.
2. Danh mục sách báo, tạp chí, cơng trình khoa
học.
Belgian real property law,
/>tmentsCentres/Law/ResearchTeaching/ResearchThemes/E
uropeanPrivateLaw/Real PropertyProject/Belgium.PDF.
truy cập ngày: 22/12/2021.
Waselius & Wist (2020), real estate acquisitions
and leases in Finland,